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Cedolare Secca nel Modello Redditi PF Precompilato 2026: Come Modificare l’Aliquota Errata

cedolare secca

La cedolare secca nel Modello Redditi PF precompilato 2026 è uno degli elementi che generano più dubbi tra i contribuenti italiani. L’Agenzia delle Entrate carica automaticamente i contratti di locazione registrati e calcola l’imposta sostitutiva, ma capita spesso che l’aliquota proposta sia errata: vuoi perché un contratto a canone concordato risulta indicato con il 21% invece del 10%, vuoi perché una locazione breve dal secondo immobile non riporta il nuovo 26% introdotto dal 2024. Il problema è tutt’altro che marginale: una percentuale sbagliata può tradursi in centinaia di euro di imposte versate in eccesso oppure in sanzioni per insufficiente versamento.

In questa guida pratica del CAF Centro Fiscale di Udine vediamo passo passo come verificare e modificare l’aliquota cedolare secca nel Modello Redditi PF 2026 precompilato (anno d’imposta 2025), quali sono le aliquote in vigore (21%, 10% e 26%), come gestire il Quadro RB, quali codici utilizzare e quando conviene rivolgersi a un operatore qualificato per evitare errori. La precompilata è uno strumento utile, ma resta a tutti gli effetti la tua dichiarazione: la responsabilità dei dati inviati è del contribuente.

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Cedolare secca nel precompilato Redditi PF: cosa cambia nel 2026

La cedolare secca è il regime opzionale di tassazione sostitutiva sui redditi da locazione di immobili abitativi, introdotto con il D.Lgs. 23/2011 articolo 3. Chi sceglie la cedolare paga un’imposta unica che sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto: in pratica un solo versamento, calcolato sul canone annuo lordo senza deduzioni o detrazioni.

Nel precompilato Modello Redditi PF 2026, l’Agenzia delle Entrate inserisce automaticamente:

  • i dati catastali degli immobili di tua proprietà,
  • i contratti di locazione registrati presso l’Agenzia (sia per cassa che per competenza),
  • l’importo del canone annuo dichiarato in fase di registrazione,
  • l’opzione cedolare secca se attivata al momento della registrazione o con successivo modello RLI.

La novità del 2026 rispetto alle annualità precedenti riguarda principalmente le locazioni brevi: i contratti di durata inferiore a 30 giorni stipulati nel 2025 sono soggetti alla nuova doppia aliquota (21% per il primo immobile, 26% dal secondo al quarto), e il sistema precompilato deve essere in grado di riconoscerli correttamente. Tuttavia, il riconoscimento non è sempre automatico: ti spiego perché tra poco.

Le aliquote cedolare secca vigenti per il 2026 (anno imposta 2025)

Per compilare correttamente il Modello Redditi PF 2026 devi conoscere le tre aliquote attualmente in vigore. Ognuna si riferisce a una tipologia contrattuale specifica e, nel Quadro RB, viene identificata da un codice utilizzo numerico (colonna 2). Ecco la sintesi aggiornata:

Tipologia contrattoAliquotaCodice utilizzo RBRiferimento normativo
Canone libero (4+4 ex art. 2 c. 1 L. 431/98)21%3D.Lgs. 23/2011 art. 3 c. 2
Canone concordato (3+2 in Comuni alta tensione abitativa)10%8 / 12D.Lgs. 23/2011 art. 3 c. 2 – L. 431/98 art. 2 c. 3
Locazione breve – primo immobile21%3 (sezione II RB)D.L. 50/2017 art. 4
Locazione breve – dal 2° al 4° immobile26%14 (sezione II RB)L. 213/2023 art. 1 c. 63

Attenzione: oltre il quarto immobile destinato a locazione breve nell’anno, l’attività si presume commerciale e la cedolare secca non è più applicabile. In questo caso si rientra nei redditi d’impresa con obbligo di partita IVA.

Quando si applica l’aliquota agevolata del 10%

L’aliquota ridotta del 10% spetta soltanto per i contratti a canone concordato stipulati in base agli accordi territoriali firmati tra organizzazioni dei proprietari e dei conduttori, e solo nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE (delibera 87/2003 e successivi aggiornamenti). Per il 2025-2026 sono confermati Comuni come Udine, Trieste, Pordenone, Roma, Milano, Napoli, Torino e tutti i capoluoghi di provincia. L’elenco completo è disponibile sul portale del MIT-MEF e sui siti dei singoli Comuni.

Per godere del 10% serve l’attestazione di rispondenza rilasciata da una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale. Senza questa attestazione il contratto, pur stipulato in forma 3+2, rischia di non poter beneficiare dell’aliquota agevolata e l’Agenzia può contestarla in fase di controllo.

Perché l’aliquota nel precompilato può risultare errata

L’aliquota cedolare secca proposta dal precompilato Redditi PF 2026 viene dedotta dal codice tipologia contrattuale indicato in fase di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate (modello RLI). Se al momento della registrazione il codice è stato indicato in modo impreciso, o se successivamente sono cambiate le condizioni del contratto, il precompilato può proporre l’aliquota sbagliata.

I casi più frequenti di errore nel precompilato sono:

  • Contratto registrato come canone libero ma in realtà concordato → l’AdE propone il 21% invece del 10%;
  • Mancata indicazione dell’attestazione di rispondenza → il sistema applica cautelativamente il 21%;
  • Locazioni brevi non comunicate dagli intermediari (es. piattaforme online che non hanno trasmesso i dati con il modello CU locazioni brevi) → il reddito non compare nel precompilato e va aggiunto manualmente;
  • Più immobili in locazione breve nello stesso anno → il precompilato applica il 21% su tutti, mentre dal secondo dovrebbe scattare il 26%;
  • Comproprietà al 50% → l’AdE divide automaticamente, ma se le quote sono diverse (es. 30/70) il dato va corretto;
  • Subentro per successione o donazione in corso d’anno → l’imputazione temporale può risultare imprecisa.

In tutti questi casi devi intervenire manualmente sul Quadro RB del Modello Redditi PF prima di inviare la dichiarazione. Non confidare nel fatto che “se è precompilato, sarà giusto”: come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 19/E del 2025 e nelle istruzioni al Modello Redditi PF 2026, la responsabilità dei dati dichiarati resta sempre del contribuente, anche se i dati provengono dalla precompilata.

Quadro RB del Modello Redditi PF: come modificare l’aliquota cedolare secca

Il Quadro RB del Modello Redditi PF è la sezione dedicata ai redditi dei fabbricati, comprese le locazioni con cedolare secca. È composto da due sezioni principali:

  1. Sezione I – dati identificativi degli immobili (rendita catastale, possesso, utilizzo, canone);
  2. Sezione II – dati relativi ai contratti di locazione (estremi di registrazione, codici tipologia, opzione cedolare).

Per modificare l’aliquota cedolare secca nel precompilato segui questa procedura passo passo:

Passo 1: accesso alla precompilata

Collegati al portale dell’Agenzia delle Entrate sulla sezione “La tua area riservata”, accedi con SPID, CIE o CNS, e dal menu “Dichiarazione precompilata” seleziona il Modello Redditi Persone Fisiche (non il 730, se hai redditi che richiedono il modello unico, come locazioni brevi sopra le 4 unità, redditi da quadro RW o RT). Le credenziali Entratel/Fisconline sono state disattivate dal 2024 per i contribuenti persone fisiche.

Passo 2: apertura Quadro RB

Una volta dentro il Modello Redditi PF, individua il Quadro RB – Redditi dei fabbricati. Vedrai l’elenco degli immobili precompilati con i relativi righi (RB1, RB2, RB3…). Ogni immobile occupa un rigo della Sezione I e, se locato, ha i relativi dati contrattuali nella Sezione II.

Passo 3: clicca su “Modifica” sul rigo da correggere

Il sistema ti consente di intervenire sui singoli campi. Per la cedolare secca, le colonne fondamentali sono:

  • Colonna 2 – Utilizzo: indica il codice tipologia (es. 3 = canone libero, 8 = canone concordato con riduzione, 12 = canone concordato in Comuni colpiti da calamità, 14 = locazioni brevi dal 2° immobile);
  • Colonna 6 – Canone: importo del canone annuo (di norma 100%, salvo scelte particolari);
  • Colonna 11 – Cedolare secca: barrare la casella se l’opzione è stata esercitata;
  • Colonna 12 – Casi particolari IMU: solo se ricorrono;
  • Colonna 8 – Continuazione: si compila in caso di prosieguo del rigo precedente.

Passo 4: cambia il codice utilizzo (questo determina l’aliquota)

Per passare dal 21% al 10% (canone concordato) devi sostituire il codice utilizzo in colonna 2: da 3 (canone libero) a 8 (canone concordato con attestazione di rispondenza). Salva e verifica nel riepilogo dell’imposta che la nuova aliquota sia applicata correttamente.

Passo 5: ricalcolo dell’imposta

Dopo la modifica, il sistema ricalcola automaticamente la cedolare dovuta nel Quadro RB sezione III e aggiorna il Quadro LC – liquidazione imposta cedolare secca. Verifica che gli acconti versati a giugno e novembre 2025 vengano correttamente scomputati e che il saldo a debito o a credito sia coerente.

Passare dall’aliquota 21% al 10% del canone concordato: la procedura

Questo è uno dei casi più frequenti di rettifica nel Modello Redditi PF precompilato. Immagina che Maria abbia stipulato a Udine un contratto di locazione 3+2 a canone concordato per un appartamento (rendita catastale 480 euro, canone annuo 6.000 euro). Il contratto è stato registrato regolarmente con cedolare secca, ma il sistema precompilato propone il 21%, applicando un’imposta di 1.260 euro. In realtà, trattandosi di canone concordato in Comune ad alta tensione abitativa, l’aliquota corretta è il 10%, con un’imposta di soli 600 euro: un risparmio di 660 euro.

Per applicare l’aliquota corretta nel precompilato Maria deve:

  1. Verificare di avere a portata di mano l’attestazione di rispondenza rilasciata da un’organizzazione firmataria dell’accordo territoriale (ad es. SUNIA, SICET, UNIAT, oppure Confedilizia, Asppi, UPPI);
  2. Entrare nel Modello Redditi PF precompilato, Quadro RB, e individuare il rigo relativo all’immobile;
  3. Cliccare su “Modifica” nella Sezione II e cambiare il codice utilizzo da 3 a 8;
  4. Confermare l’opzione cedolare in colonna 11;
  5. Salvare e verificare nel Quadro LC che l’imposta calcolata sia ora il 10% del canone (600 euro nell’esempio).

Importante: conserva l’attestazione di rispondenza per almeno 5 anni dalla presentazione della dichiarazione (termine ordinario di accertamento ex art. 43 DPR 600/1973). In caso di controllo formale, l’Agenzia delle Entrate può richiederla e, se mancante o non valida, il 10% può essere disconosciuto con recupero della differenza, sanzioni e interessi.

Cosa fare se l’attestazione è scaduta o mancante

Se l’attestazione non è mai stata richiesta o è scaduta, puoi richiederla a sanatoria alle organizzazioni firmatarie. Il costo varia da 50 a 150 euro a seconda dell’ente. L’attestazione ha effetto dichiarativo: certifica che il contratto rispetta gli accordi territoriali. Senza di essa, l’aliquota agevolata del 10% è formalmente non spettante anche per i contratti stipulati correttamente come 3+2.

Locazioni brevi 2026: quando si applica il 26% e come segnalarlo nel precompilato

Dal 1° gennaio 2024, in attuazione della Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1 c. 63), la cedolare secca sulle locazioni brevi (contratti di durata inferiore a 30 giorni, anche con servizi accessori non professionali) è cambiata:

  • 21% sul reddito derivante dalla locazione del primo immobile destinato a locazione breve nell’anno;
  • 26% sul reddito derivante dalla locazione dal secondo al quarto immobile destinati a locazione breve nello stesso periodo d’imposta;
  • Cedolare non ammessa oltre il quarto immobile: l’attività si presume imprenditoriale, con obbligo di partita IVA e regime ordinario.

Nel Modello Redditi PF 2026 precompilato, il riconoscimento automatico delle locazioni brevi avviene solo se gli intermediari (Airbnb, Booking, agenzie immobiliari) hanno trasmesso all’Agenzia delle Entrate la CU locazioni brevi entro le scadenze previste. Se la CU non è arrivata, il reddito non risulterà nel precompilato e dovrai inserirlo manualmente nella Sezione II del Quadro RB con il codice 3 (primo immobile) oppure 14 (dal secondo).

Esempio pratico: due immobili in locazione breve

Luca possiede due appartamenti a Trieste che ha affittato come locazioni brevi nel 2025: il primo gli ha fruttato 8.000 euro lordi (al netto delle commissioni dei portali), il secondo 6.000 euro. Per il primo immobile applicherà la cedolare al 21% (1.680 euro), per il secondo il 26% (1.560 euro), per un totale di 3.240 euro di imposta sostitutiva.

Se il precompilato applicasse erroneamente il 21% anche al secondo immobile, Luca verserebbe 1.260 euro invece di 1.560: rischierebbe in seguito un avviso bonario con recupero della differenza (300 euro), sanzione ridotta (90 euro circa) e interessi. Controllare e correggere l’aliquota nel Quadro RB è quindi indispensabile.

Ritenuta del 21% applicata dagli intermediari

Ricorda che gli intermediari che incassano i canoni (es. Airbnb, Booking) operano una ritenuta del 21% a titolo d’acconto. Nel Quadro RB devi scomputarla in colonna apposita e nel Quadro LC sezione II (liquidazione cedolare locazioni brevi). Se hai applicato il 26% dal secondo immobile, devi versare la differenza (5%) tramite F24.

Scadenze Modello Redditi PF 2026 e termini per accettare o modificare la precompilata

Per il Modello Redditi PF 2026 (anno d’imposta 2025) le date da segnare in calendario sono:

AdempimentoScadenza ordinariaScadenza con maggiorazione
Disponibilità precompilata online15 maggio 2026–
Modifica/invio precompilata (apertura)20 maggio 2026–
Versamento saldo cedolare secca (F24)30 giugno 202630 luglio 2026 (+0,40%)
Primo acconto cedolare 202630 giugno 202630 luglio 2026 (+0,40%)
Secondo acconto cedolare 202630 novembre 2026–
Invio telematico Modello Redditi PF 202630 novembre 2026–

Le scadenze del Modello Redditi PF restano confermate al 30 novembre 2026 come termine ultimo di invio, mentre i versamenti seguono il calendario IRPEF. Conviene modificare il precompilato prima della scadenza dei versamenti (30 giugno 2026), per evitare di pagare F24 calcolati su aliquote errate e doversi poi destreggiare tra ravvedimenti operosi o richieste di rimborso.

Rateizzazione del saldo cedolare

Il saldo cedolare secca può essere rateizzato fino a un massimo di 7 rate mensili (con maggiorazione progressiva degli interessi), con prima rata entro il 30 giugno 2026 e ultima rata entro il 16 dicembre 2026. La rateizzazione si attiva direttamente nel Modello Redditi PF compilando il Quadro RX.

Errori comuni e come evitarli in fase di modifica

Nella nostra esperienza al CAF Centro Fiscale di Udine, gli errori più frequenti che riscontriamo quando i contribuenti modificano in autonomia la cedolare secca nel precompilato sono questi:

  • Modificare il codice utilizzo senza prima salvare la sezione I: porta a perdere i dati appena inseriti;
  • Dimenticare di barrare l’opzione cedolare (colonna 11): senza la spunta il sistema applica la tassazione IRPEF ordinaria, anche se il contratto è registrato con cedolare;
  • Indicare il codice 12 al posto del 8: il codice 12 è riservato ai Comuni colpiti da eventi calamitosi (es. terremoto), non al canone concordato ordinario;
  • Non aggiornare il Quadro LC: dopo la modifica nel Quadro RB, il sistema dovrebbe ricalcolare automaticamente, ma talvolta servono click di conferma aggiuntivi;
  • Inserire due volte lo stesso immobile: tipico quando l’immobile compare nel precompilato e si aggiunge manualmente “non vedendolo”;
  • Sbagliare la quota di possesso: in caso di comproprietà, la quota va indicata in formato percentuale (es. 50 o 33,33);
  • Confondere il periodo di possesso (giorni) con i giorni di locazione: sono due campi diversi e vanno entrambi compilati correttamente.

Un controllo finale utile, prima dell’invio, è confrontare l’imposta cedolare risultante con il calcolo manuale: canone annuo × aliquota = imposta dovuta. Se il valore è palesemente diverso, c’è un errore di compilazione.

Documenti necessari per modificare l’aliquota cedolare secca

Per intervenire correttamente sul Modello Redditi PF 2026 e modificare l’aliquota cedolare secca, è bene avere a portata di mano i seguenti documenti:

  • Copia del contratto di locazione registrato (anche scaricabile dall’area riservata AdE);
  • Ricevuta di registrazione con estremi (data, numero, ufficio territoriale, codice tipologia);
  • Attestazione di rispondenza per i contratti a canone concordato (rilasciata dalle associazioni firmatarie);
  • Modello RLI di opzione cedolare (se l’opzione è stata esercitata dopo la registrazione);
  • Visura catastale aggiornata dell’immobile (rendita, categoria, classe);
  • F24 degli acconti versati nel 2025 (codici tributo 1840 e 1841);
  • Per le locazioni brevi: ricevute delle piattaforme (Airbnb, Booking) con dettaglio canoni incassati e ritenute subite, oltre alla CU rilasciata dall’intermediario;
  • SPID, CIE o CNS per accedere al portale dell’Agenzia delle Entrate.

Tenere ordinata questa documentazione ti permette di rispondere rapidamente a eventuali richieste di chiarimento da parte dell’Agenzia, che ha tempo fino al 31 dicembre del quinto anno successivo per controllare la dichiarazione (quindi fino al 31 dicembre 2031 per i redditi 2025).

Quando rivolgersi al CAF Centro Fiscale di Udine

Modificare l’aliquota cedolare secca nel Modello Redditi PF precompilato è un’operazione apparentemente semplice, ma diventa delicata in alcune situazioni specifiche. Conviene affidarsi al CAF Centro Fiscale di Udine se ti trovi in uno di questi casi:

  • Più contratti con tipologie diverse (canone libero + concordato + breve) sullo stesso immobile o su immobili diversi;
  • Locazioni brevi con multipli immobili e necessità di gestire il passaggio dal 21% al 26%;
  • Subentro per successione o donazione in corso d’anno (situazione frequente in Friuli Venezia Giulia per via del sistema tavolare, che richiede attenzioni specifiche sull’imputazione temporale dei redditi);
  • Contratti rinegoziati o cambio di destinazione d’uso a metà anno;
  • Errori già commessi negli anni precedenti da sanare con dichiarazione integrativa;
  • Comunicazioni di irregolarità già ricevute dall’Agenzia delle Entrate;
  • Mancata attestazione di rispondenza per contratti concordati passati: il CAF può aiutarti a richiederla a sanatoria.

In Friuli Venezia Giulia vige il sistema tavolare, un registro catastale diverso dal resto d’Italia. Questo richiede competenze specifiche nella gestione delle pratiche immobiliari e delle dichiarazioni dei redditi che coinvolgono successioni con immobili locati: il CAF Centro Fiscale di Udine ha esperienza pluriennale con questo sistema ed è il punto di riferimento per chi opera in regione.

Il nostro staff può verificare la correttezza del precompilato, calcolare la convenienza tra cedolare e regime ordinario IRPEF, gestire la modifica del Quadro RB, predisporre gli F24 con i corretti codici tributo (1840 saldo, 1841 acconti) e seguirti per eventuali comunicazioni successive dall’Agenzia. Prenota un appuntamento al CAF Centro Fiscale di Udine per una consulenza dedicata.

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Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

Domande frequenti sulla cedolare secca nel precompilato

Posso modificare l’aliquota cedolare secca direttamente dal precompilato online?

Sì, una volta entrato nell’area precompilata con SPID/CIE/CNS, selezionando il Modello Redditi PF 2026 puoi modificare i dati del Quadro RB, comprese le aliquote di cedolare secca (codice 3 per aliquota 21%, codice 8 per aliquota 10%, codice 14 per locazioni brevi 26% dal secondo immobile).

Quale aliquota cedolare secca si applica al canone concordato nel 2026?

Il canone concordato (contratti 3+2 ex Legge 431/1998 art. 2 comma 3) gode dell’aliquota agevolata del 10% in tutti i Comuni ad alta tensione abitativa o tra quelli colpiti da calamità. Negli altri Comuni si applica l’aliquota standard del 21%.

Come funziona la cedolare secca al 26% per le locazioni brevi nel 2026?

Dal 2024 (L. 213/2023) la cedolare secca per locazioni brevi è al 21% se loci un solo immobile, e al 26% dal secondo al quarto immobile destinato a locazione breve nell’anno. Oltre il quarto immobile si configura attività d’impresa e la cedolare non è ammessa.

Cosa rischio se accetto il precompilato con l’aliquota cedolare secca sbagliata?

Rischi di pagare imposte maggiori del dovuto (es. 21% invece di 10%) oppure, al contrario, una sanzione per omesso/insufficiente versamento se applichi un’aliquota più bassa di quella spettante. La precompilata accettata senza modifiche evita controlli formali, ma non sana dati errati di partenza: la responsabilità resta del contribuente.

Quanto tempo ho per modificare il Modello Redditi PF 2026 precompilato?

Il Modello Redditi PF 2026 (anno d’imposta 2025) deve essere inviato entro il 30 novembre 2026. Tuttavia il termine per la cedolare secca legato al versamento del saldo è il 30 giugno 2026 (o 30 luglio con maggiorazione 0,40%). Conviene modificare e inviare prima delle scadenze di pagamento per evitare errori sui versamenti F24.

Devo rivolgermi al CAF anche se il precompilato sembra corretto?

Per dichiarazioni semplici puoi procedere autonomamente. Tuttavia, se hai contratti misti (parte canone libero, parte concordato), locazioni brevi, immobili in comproprietà o quote diverse, è preferibile rivolgersi al CAF per evitare errori sulle aliquote e sugli adempimenti collaterali (es. SIIP per locazioni brevi).

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Affitti Brevi, Scadenza 18 Maggio 2026: Versamento Ritenute degli Intermediari

cedolare secca

Il 18 maggio 2026 è una data cruciale per tutti gli intermediari immobiliari e i portali di prenotazione online che gestiscono affitti brevi: entro questa scadenza devono essere versate le ritenute operate nel mese di aprile 2026 sui corrispettivi dei contratti di locazione breve. La data slitta al lunedì 18 maggio perché il 16 maggio cade di sabato. Conoscere questa scadenza e le modalità di versamento è fondamentale per evitare sanzioni e interessi di mora. In questa guida completa analizziamo ogni aspetto della normativa, dal quadro fiscale alle aliquote, dai codici tributo agli esempi pratici di calcolo.

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Indice dei contenuti

  1. Il Regime Fiscale degli Affitti Brevi: Quadro Normativo
  2. Scadenza 18 Maggio 2026: Perché Questa Data
  3. Chi È Obbligato al Versamento: Intermediari e Portali
  4. Aliquote della Cedolare Secca: 21% e 26%
  5. Codice Tributo 1919 e Modalità di Versamento F24
  6. Come Si Calcola la Ritenuta: Esempi Pratici
  7. Sanzioni per Omesso o Tardivo Versamento
  8. Ravvedimento Operoso: Come Regolarizzare
  9. Certificazione Unica (CU) degli Intermediari
  10. Dichiarazione dei Redditi per i Locatori
  11. Domande Frequenti

Il Regime Fiscale degli Affitti Brevi: Quadro Normativo

La disciplina fiscale degli affitti brevi è regolata principalmente dall’articolo 4 del D.L. 50/2017, convertito con modificazioni dalla Legge 96/2017, e successive modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 (Legge 213/2023). Per locazione breve si intende qualsiasi contratto di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, avente ad oggetto il godimento di immobili a uso abitativo.

Il locatore che affitta un immobile tramite piattaforme digitali (come Airbnb, Booking.com, VRBO, Expedia) o tramite agenzie immobiliari può scegliere tra due regimi fiscali:

  • IRPEF ordinaria: i canoni concorrono alla formazione del reddito imponibile complessivo, con possibilità di dedurre il 5% a titolo forfettario di spese di manutenzione
  • Cedolare secca: imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, senza possibilità di deduzioni ma con aliquota fissa e applicazione automatica da parte dell’intermediario

Il meccanismo delle ritenute operate dagli intermediari è il cuore del sistema fiscale degli affitti brevi: quando il locatore si avvale di un intermediario abilitato, questi è obbligato a operare una ritenuta sui corrispettivi pagati al locatore, versarla all’Erario e rilasciare una Certificazione Unica al termine dell’anno.

Scadenza 18 Maggio 2026: Perché Questa Data

Il versamento delle ritenute sugli affitti brevi segue le scadenze mensili ordinarie dell’F24. In via generale, le ritenute operate nel mese precedente devono essere versate entro il giorno 16 del mese successivo. Per il mese di aprile 2026, la scadenza ordinaria sarebbe il 16 maggio 2026. Tuttavia, il 16 maggio 2026 cade di sabato: in questo caso, per effetto del principio generale sancito dall’art. 7 del D.L. 70/2011, la scadenza è automaticamente prorogata al primo giorno lavorativo successivo, ossia lunedì 18 maggio 2026.

Si tratta quindi di una proroga automatica di legge, non discrezionale: non è necessaria alcuna comunicazione o domanda da parte del contribuente. Il versamento effettuato entro il 18 maggio 2026 si considera tempestivo a tutti gli effetti, senza applicazione di sanzioni o interessi.

Mese di competenza ritenuteScadenza ordinaria versamentoNote
Gennaio 202616 febbraio 2026Lunedì
Febbraio 202616 marzo 2026Lunedì
Marzo 202616 aprile 2026Giovedì
Aprile 202618 maggio 202616 cade sabato → proroga lunedì 18
Maggio 202616 giugno 2026Martedì
Giugno 202616 luglio 2026Giovedì

Per gli intermediari con grandi volumi di transazioni (ad esempio le OTA – Online Travel Agencies come Airbnb o Booking.com), il calcolo aggregato delle ritenute da versare per aprile 2026 può riguardare migliaia di contratti stipulati in tutto il territorio italiano. La puntualità nel versamento è fondamentale per evitare le sanzioni previste dall’articolo 13 del D.Lgs. 471/1997.

Chi È Obbligato al Versamento: Intermediari e Portali

L’obbligo di operare le ritenute sui canoni di locazione breve e di versarle all’Erario grava su tutti i soggetti che intervengono nel pagamento o che incassano i corrispettivi per conto dei locatori. La normativa individua due categorie principali di obbligati:

Intermediari Immobiliari Tradizionali

Le agenzie immobiliari, i property manager e i gestori di case vacanza che operano come intermediari tra locatore e conduttore sono obbligati a operare la ritenuta quando:

  • Incassano i corrispettivi per conto del locatore (anche se poi li girano)
  • Intervengono nel pagamento, agendo da tramite finanziario
  • Gestiscono le pratiche di prenotazione e riscossione in modo continuativo

Portali e OTA (Online Travel Agencies)

Le piattaforme digitali di prenotazione sono soggette agli stessi obblighi degli intermediari tradizionali quando incassano i pagamenti. In particolare:

  • Airbnb: opera ritenute del 21% sui canoni per soggetti residenti in Italia che non dichiarano di operare nell’ambito di impresa
  • Booking.com: applica il medesimo meccanismo per le strutture classificate come affitti privati non imprenditoriali
  • VRBO/HomeAway e altre piattaforme internazionali con stabile organizzazione in Italia o che incassano corrispettivi di locatori italiani
  • Wimdu, Holiday-lettings e ogni altra OTA che riscuote per conto del locatore

L’obbligo di ritenuta NON sussiste quando il portale si limita a mettere in contatto locatore e conduttore senza intervenire nel pagamento (c.d. “portali che non incassano”). In questo caso, il locatore riceve il corrispettivo direttamente dal conduttore e provvede autonomamente al versamento delle imposte in sede di dichiarazione dei redditi.

Importante: la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 88/2017 ha chiarito che sono esonerati dall’obbligo di ritenuta i soggetti che non intervengono nel pagamento, anche se forniscono altri servizi accessori (comunicazione CIN, gestione calendario, etc.).

Aliquote della Cedolare Secca: 21% e 26%

La Legge di Bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213) ha introdotto una significativa modifica al regime fiscale degli affitti brevi: per i locatori che possiedono più di un immobile destinato alla locazione breve, a partire dal 1° gennaio 2024 si applica un’aliquota differenziata.

Il sistema di aliquote vigente nel 2026 è il seguente:

Numero di immobili in locazione breveAliquota cedolare seccaAliquota ritenuta operata dall’intermediario
Primo immobile21%21% (a titolo d’acconto)
Secondo immobile e successivi26%21% (a titolo d’acconto)

La distinzione è fondamentale: l’intermediario applica sempre la ritenuta del 21% a prescindere dal numero di immobili del locatore, perché non è in grado di conoscere il patrimonio immobiliare complessivo del soggetto. La ritenuta è sempre operata “a titolo di acconto“. Sarà poi il locatore, in sede di dichiarazione dei redditi, a:

  • Indicare tutti gli immobili locati nel quadro dedicato
  • Optare per la cedolare secca o per l’IRPEF ordinaria
  • Calcolare l’imposta dovuta in base alle aliquote effettive (21% o 26%)
  • Usare la ritenuta subita come credito d’imposta, versando solo l’eventuale differenza

Se il locatore possiede un solo immobile destinato agli affitti brevi, la ritenuta del 21% corrisponde esattamente all’imposta dovuta a cedolare secca, quindi non vi è alcun conguaglio. Se invece possiede due o più immobili in locazione breve, dovrà versare la differenza del 5% (26% – 21%) in sede di dichiarazione dei redditi per il secondo e i successivi immobili.

Attenzione: la norma si riferisce agli immobili complessivamente posseduti dal locatore, non ai contratti. Pertanto, chi affitta lo stesso appartamento per 50 settimane all’anno stipulando 50 contratti distinti ha comunque un solo immobile e applica l’aliquota del 21%.

Codice Tributo 1919 e Modalità di Versamento F24

Il versamento delle ritenute sugli affitti brevi deve essere eseguito tramite modello F24, utilizzando i codici tributo specifici istituiti dall’Agenzia delle Entrate. La Risoluzione n. 88 del 26 giugno 2017 dell’Agenzia delle Entrate ha istituito i seguenti codici:

Codice TributoDescrizioneSezione F24
1919Ritenuta operata dagli intermediari su corrispettivi di locazione breve – cedolare secca (a titolo d’acconto)Erario
1920Sanzioni relative alle ritenute di cui al codice 1919Erario
1921Interessi relativi alle ritenute di cui al codice 1919Erario

Per la compilazione dell’F24, la sezione da utilizzare è quella dell’Erario. I campi da compilare sono:

  • Codice tributo: 1919
  • Anno di riferimento: 2026 (anno di competenza dei contratti su cui la ritenuta è stata operata)
  • Mese di riferimento: 04 (aprile 2026, mese in cui le ritenute sono state operate)
  • Importo a debito: totale ritenute operate nel mese di aprile 2026

Modalità di pagamento: l’F24 con il codice 1919 può essere versato:

  • Tramite servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (Fisconline o Entratel) per i soggetti che vi sono abilitati
  • Tramite home banking delle banche aderenti al circuito CBI
  • Tramite intermediari abilitati (commercialisti, CAF, agenti della riscossione)
  • Allo sportello bancario o postale (solo per F24 con saldo positivo)

Compensazione: è possibile compensare il debito per ritenute (codice 1919) con crediti esistenti, sia fiscali (IRPEF, IVA, etc.) sia contributivi (INPS). La compensazione avviene direttamente in F24, portando i crediti nella sezione appropriata con saldo zero.

Come Si Calcola la Ritenuta: Esempi Pratici

Il calcolo della ritenuta da operare sui canoni di locazione breve segue regole precise stabilite dall’Agenzia delle Entrate. La base imponibile è costituita dal canone lordo percepito dal locatore, al netto delle commissioni dell’intermediario stesse (se trattenute dall’intermediario). Vediamo alcuni esempi pratici.

Esempio 1 – Locatore con un solo immobile (Airbnb)

Mario Rossi affitta il proprio appartamento tramite Airbnb nel mese di aprile 2026. I dati della transazione sono i seguenti:

  • Canone lordo addebitato al turista: 1.000 euro
  • Commissione Airbnb (3%): 30 euro
  • Importo netto accreditato al locatore: 970 euro
  • Ritenuta del 21% sull’importo accreditato (970 euro): 203,70 euro
  • Importo effettivamente pagato da Airbnb a Mario Rossi: 766,30 euro

Airbnb verserà entro il 18 maggio 2026 la ritenuta di 203,70 euro all’Erario tramite F24, codice tributo 1919.

Esempio 2 – Agenzia immobiliare con più locatori

Un’agenzia immobiliare di Udine gestisce nel mese di aprile 2026 cinque contratti di affitto breve per conto di tre diversi proprietari. Ecco il quadro riepilogativo:

ContrattoLocatoreCanone Netto (euro)Ritenuta 21% (euro)
Contratto ARossi Mario800,00168,00
Contratto BRossi Mario600,00126,00
Contratto CBianchi Anna1.200,00252,00
Contratto DBianchi Anna950,00199,50
Contratto EVerdi Luca700,00147,00
TOTALE–4.250,00892,50

L’agenzia verserà entro il 18 maggio 2026 la somma complessiva di 892,50 euro con un unico F24, codice tributo 1919, anno 2026, mese 04. Ogni locatore riceverà a fine anno la propria Certificazione Unica con le ritenute subite.

Esempio 3 – Locatore con due immobili (calcolo conguaglio)

Carla Neri possiede due appartamenti entrambi destinati agli affitti brevi. Nel 2026, i corrispettivi totali sono:

  • Appartamento A (prima casa affittata): corrispettivi annui 8.000 euro → cedolare secca 21% = 1.680 euro
  • Appartamento B (seconda casa affittata): corrispettivi annui 5.000 euro → cedolare secca 26% = 1.300 euro

L’intermediario ha operato ritenute al 21% su entrambi gli immobili:

  • Ritenuta su appartamento A: 8.000 × 21% = 1.680 euro
  • Ritenuta su appartamento B: 5.000 × 21% = 1.050 euro
  • Totale ritenute subite: 2.730 euro

Imposta totale dovuta: 1.680 + 1.300 = 2.980 euro

Conguaglio da versare in dichiarazione dei redditi: 2.980 – 2.730 = 250 euro (corrispondente al 5% sull’appartamento B).

Sanzioni per Omesso o Tardivo Versamento

L’omesso o tardivo versamento delle ritenute sugli affitti brevi espone l’intermediario a sanzioni amministrative previste dall’articolo 13 del D.Lgs. 471/1997. Le sanzioni variano in base ai giorni di ritardo:

Ritardo nel versamentoSanzioneModalità di calcolo
Fino a 14 giorni1/15 del 15% per ogni giorno (0,5% al giorno, max 7,5%)Sanzione giornaliera ridotta
Da 15 a 90 giorni15% dell’importo non versatoSanzione fissa
Oltre 90 giorni30% dell’importo non versatoSanzione ordinaria

Oltre alla sanzione principale, si aggiungono gli interessi legali di mora, calcolati al tasso vigente (nel 2026 pari al 2,5% annuo) per il periodo dal giorno successivo alla scadenza al giorno del pagamento effettivo.

Se il versamento omesso supera i 150.000 euro, l’omissione può configurare il reato di omesso versamento di ritenute ai sensi dell’articolo 10-bis del D.Lgs. 74/2000, con conseguente responsabilità penale in capo al legale rappresentante dell’intermediario. La soglia di rilevanza penale è calcolata per ciascun periodo d’imposta, non per singolo mese.

Ravvedimento Operoso: Come Regolarizzare

Se l’intermediario non ha versato le ritenute entro il 18 maggio 2026, ha la possibilità di regolarizzare la propria posizione avvalendosi del ravvedimento operoso, disciplinato dall’articolo 13 del D.Lgs. 472/1997. Il ravvedimento consente di versare l’imposta dovuta, le sanzioni ridotte e gli interessi, prima che l’Amministrazione finanziaria avvii un’attività di controllo formale.

Le aliquote di sanzione ridotta del ravvedimento operoso dipendono dal momento in cui avviene la regolarizzazione:

Tipo di ravvedimentoEntro quandoSanzione ridottaCodice tributo sanzioni
SprintEntro 14 giorni dalla scadenza0,1% per ogni giorno (max 1,4%)1920
BreveDa 15 a 30 giorni1,5% (1/10 del 15%)1920
MedioDa 31 a 90 giorni1,67% (1/9 del 15%)1920
LungoEntro 1 anno dalla scadenza3,75% (1/8 del 30%)1920
BiennaleEntro 2 anni dalla scadenza4,29% (1/7 del 30%)1920
UltrabiennaleOltre 2 anni5% (1/6 del 30%)1920

Al versamento con ravvedimento operoso si aggiungono sempre gli interessi legali (codice tributo 1921), calcolati dalla data di scadenza originaria al giorno del pagamento effettivo.

Esempio di Ravvedimento Operoso

Supponiamo che un’agenzia immobiliare non abbia versato le ritenute di aprile 2026 (scadenza 18 maggio 2026) e voglia regolarizzarsi il 10 giugno 2026 (23 giorni di ritardo):

  • Ritenute non versate: 500,00 euro (codice 1919)
  • Ravvedimento applicabile: “Breve” (da 15 a 30 giorni) → sanzione 1,5%
  • Sanzione: 500,00 × 1,5% = 7,50 euro (codice 1920)
  • Interessi legali (2,5% annuo per 23 giorni): 500,00 × 2,5% × 23/365 = 0,79 euro (codice 1921)
  • Totale da versare: 508,29 euro

Il ravvedimento operoso può essere effettuato tramite F24, indicando per ogni importo il relativo codice tributo (1919 per l’imposta, 1920 per le sanzioni, 1921 per gli interessi), l’anno di riferimento 2026 e il mese 04.

Certificazione Unica (CU) degli Intermediari

Oltre al versamento mensile delle ritenute, gli intermediari sono tenuti a rilasciare ai locatori la Certificazione Unica (CU), il documento che attesta i corrispettivi erogati e le ritenute operate nel corso dell’anno. La CU degli affitti brevi ha caratteristiche specifiche rispetto alla CU ordinaria del lavoro dipendente.

Le scadenze per la CU degli intermediari di affitti brevi sono:

  • Trasmissione telematica all’Agenzia delle Entrate: entro il 31 marzo dell’anno successivo (per i corrispettivi 2025 entro il 31 marzo 2026)
  • Consegna ai locatori: entro il 31 marzo dell’anno successivo (in formato cartaceo o elettronico)

La CU deve contenere i seguenti dati fondamentali:

  • Dati identificativi del locatore (codice fiscale, nome, cognome, data e luogo di nascita)
  • Corrispettivi lordi erogati nel corso dell’anno
  • Ritenute operate e versate per conto del locatore
  • Dati dell’immobile locato (se disponibili: indirizzo, tipologia)
  • Numero di contratti stipulati nel corso dell’anno

Il locatore utilizzerà la CU ricevuta dall’intermediario per compilare correttamente la propria dichiarazione dei redditi, indicando i corrispettivi e le ritenute subite nel quadro specifico (Quadro B del modello 730 o Quadro RB del modello Redditi Persone Fisiche).

Dichiarazione dei Redditi per i Locatori

Per i locatori che percepiscono canoni da affitti brevi, la dichiarazione dei redditi è il momento in cui viene determinata l’imposta definitiva e si effettua il conguaglio con le ritenute già subite. I redditi da affitti brevi vanno dichiarati nel quadro specifico:

  • Modello 730: Quadro B (Redditi da fabbricati) – il 730 2026 può essere presentato tramite sostituto d’imposta, CAF o direttamente
  • Modello Redditi PF: Quadro RB (Redditi dei fabbricati) – obbligatorio per chi non ha sostituto d’imposta o per situazioni più complesse

Nel quadro dedicato, il locatore deve indicare:

  • I dati catastali dell’immobile
  • Il tipo di utilizzo (codice specifico per affitti brevi)
  • Il numero di giorni di locazione nel periodo d’imposta
  • Il canone percepito (importo lordo prima della ritenuta)
  • L’opzione per la cedolare secca (se non già esercitata all’atto del contratto)

Se il locatore opta per la cedolare secca, l’imposta viene calcolata automaticamente dal sistema (21% per il primo immobile, 26% per i successivi) e la ritenuta subita viene utilizzata come credito d’imposta. Se il locatore opta per l’IRPEF ordinaria, i canoni vengono tassati con l’aliquota marginale IRPEF del soggetto (potenzialmente superiore al 21-26%), ma è possibile dedurre il 5% forfettario a titolo di spese.

Il CAF Centro Fiscale di Udine offre assistenza completa per la dichiarazione dei redditi degli affitti brevi, inclusa la gestione delle CU ricevute dagli intermediari, il calcolo dell’imposta ottimale e la compilazione dei modelli fiscali. Potete contattarci per dichiarare i redditi da affitto nel 730 2026.

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Domande Frequenti sugli Affitti Brevi e la Scadenza del 18 Maggio

Perché la scadenza è il 18 maggio e non il 16 maggio 2026?

La scadenza ordinaria per il versamento delle ritenute operate nel mese di aprile 2026 sarebbe il 16 maggio 2026. Tuttavia, il 16 maggio 2026 cade di sabato. Per effetto dell’articolo 7 del D.L. 70/2011, le scadenze fiscali che cadono in giorno festivo o di sabato sono automaticamente prorogate al primo giorno lavorativo successivo, che nel caso specifico è lunedì 18 maggio 2026.

Airbnb versa le ritenute al posto del locatore?

Sì. Airbnb, quando incassa i corrispettivi per conto del locatore, è obbligata a operare la ritenuta del 21% e a versarla all’Erario entro il 16 del mese successivo (o il primo giorno lavorativo utile). Il locatore non deve preoccuparsi del versamento mensile, ma deve comunque dichiarare i redditi percepiti nella propria dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF), utilizzando la CU rilasciata da Airbnb come documento di riferimento.

Cosa succede se ho due appartamenti in affitto breve nel 2026?

Se possiedi due immobili destinati agli affitti brevi, l’intermediario applica la ritenuta del 21% su entrambi. Tuttavia, in dichiarazione dei redditi dovrai applicare l’aliquota del 26% sul secondo immobile (quello con i corrispettivi piu elevati, se non coincidente con la dimora principale). Dovrai versare la differenza del 5% in sede di dichiarazione. Per la prima casa in affitto breve l’aliquota rimane al 21%.

Quali sono le conseguenze se un’agenzia immobiliare non versa le ritenute entro il 18 maggio?

Il mancato versamento entro il 18 maggio 2026 comporta l’applicazione di sanzioni che variano dal 1% al 30% dell’importo non versato, a seconda dei giorni di ritardo, piu gli interessi legali. E tuttavia possibile regolarizzare la situazione tramite ravvedimento operoso, versando l’imposta dovuta con la sanzione ridotta (dal 0,1% al 5%) e gli interessi calcolati al tasso legale. Per importi omessi superiori a 150.000 euro annui puo configurarsi anche una responsabilita penale.

Il CAF puo aiutarmi a dichiarare i redditi da affitti brevi?

Assolutamente sì. Il CAF Centro Fiscale di Udine offre assistenza completa per la dichiarazione dei redditi da affitti brevi: raccolta delle Certificazioni Uniche rilasciate dagli intermediari (Airbnb, agenzie, etc.), verifica delle aliquote applicabili (21% o 26%), calcolo dell’imposta e del conguaglio, compilazione del modello 730 o Redditi PF. Potete contattarci tramite WhatsApp al 366 6018121 o compilare il modulo di prenotazione sul nostro sito.

Come faccio a sapere se il portale ha davvero versato le ritenute per me?

Puoi verificarlo tramite il Cassetto Fiscale dell’Agenzia delle Entrate (accessibile con SPID, CIE o CNS), dove sono visibili le dichiarazioni e i versamenti effettuati da terzi per tuo conto. Inoltre, a fine anno riceverai la Certificazione Unica dall’intermediario che indica l’importo delle ritenute operate e versate. Se la CU non arriva entro il 31 marzo dell’anno successivo, contatta direttamente la piattaforma o l’agenzia.

Hai Bisogno di Assistenza per gli Affitti Brevi?

Il CAF Centro Fiscale di Udine ti assiste nella dichiarazione dei redditi da affitti brevi, nella gestione delle Certificazioni Uniche degli intermediari e nel calcolo delle imposte dovute con cedolare secca.

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    Affitti Brevi e Cedolare Secca 2026: Aliquota 21% e 26%

    cedolare secca

    Gli affitti brevi rappresentano una delle forme di locazione in maggiore crescita in Italia, alimentati dal successo di piattaforme come Airbnb e Booking. Nel 2026 la tassazione degli affitti brevi prevede due aliquote di cedolare secca differenziate: 21% per il primo immobile e 26% dal secondo in poi. A queste novità si aggiungono l’obbligo del codice CIN, la ritenuta del 21% applicata dalle piattaforme e nuovi obblighi dichiarativi. In questa guida il CAF Centro Fiscale di Udine ti spiega tutto quello che devi sapere sulla tassazione degli affitti brevi 2026, con esempi pratici e risposte alle domande più frequenti. Per il quadro completo sulla cedolare secca, consulta anche la nostra guida alla cedolare secca 2026.

    Indice dei contenuti

    1. Cos’è un Affitto Breve
    2. Cedolare Secca 21% e 26%
    3. Obbligo del Codice CIN
    4. Ritenuta 21% da Piattaforme
    5. Obblighi Dichiarativi
    6. Comunicazione alla Questura
    7. Imposta di Soggiorno
    8. Domande Frequenti

    Cos’è un Affitto Breve: Definizione e Durata Massima 2026

    Per affitto breve si intende un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. La definizione è stata introdotta dall’articolo 4 del D.L. 50/2017 e confermata anche per il 2026. Il contratto può prevedere anche la fornitura di servizi accessori come biancheria e pulizia, senza che questo trasformi l’attività in imprenditoriale, a patto che i servizi restino di natura complementare.

    Un aspetto fondamentale della tassazione degli affitti brevi 2026 riguarda il limite dei 30 giorni: se la locazione supera questa durata, non si parla più di affitto breve e si applicano le regole ordinarie dei contratti di locazione, con obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Al contrario, gli affitti brevi sotto i 30 giorni non richiedono la registrazione del contratto, semplificando notevolmente gli adempimenti burocratici. Tuttavia, come vedremo, esistono altri obblighi specifici da rispettare.

    Cedolare Secca sugli Affitti Brevi 2026: Aliquota 21% e 26%

    La principale novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 e confermata nel 2026 riguarda la doppia aliquota di cedolare secca per gli affitti brevi. Il sistema prevede:

    • Aliquota del 21% sui redditi derivanti dal primo immobile locato con affitto breve
    • Aliquota del 26% sui redditi derivanti dal secondo, terzo e quarto immobile locato con affitto breve

    Il proprietario che affitta un solo appartamento con formula di affitto breve continuerà quindi a pagare la cedolare secca al 21%, esattamente come prima. Chi invece gestisce più immobili vedrà applicare l’aliquota maggiorata del 26% a partire dal secondo. Per fare un esempio: se Mario possiede 3 appartamenti e li affitta tutti con affitti brevi, sul primo pagherà il 21%, sul secondo e sul terzo il 26%. La scelta di quale immobile considerare come “primo” spetta al contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

    È importante ricordare che la cedolare secca sugli affitti brevi resta un regime opzionale: chi preferisce può sempre optare per la tassazione IRPEF ordinaria, con applicazione delle aliquote progressive. Il CAF Centro Fiscale ti aiuta a valutare quale regime sia più conveniente nella tua situazione specifica, considerando il tuo reddito complessivo e il numero di immobili locati.

    Obbligo del Codice CIN per gli Affitti Brevi 2026

    Dal 2 novembre 2024, tutti gli immobili destinati ad affitti brevi devono essere dotati del Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questa novità, introdotta dall’articolo 13-ter del D.L. 145/2023, rappresenta uno degli adempimenti più importanti per chi opera nel settore delle locazioni turistiche nel 2026. Il codice CIN è un identificativo unico assegnato a ciascun immobile e deve essere richiesto attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo.

    Il codice CIN deve essere esposto all’esterno dell’immobile e indicato in ogni annuncio pubblicato sulle piattaforme di prenotazione come Airbnb, Booking e altre. Le sanzioni per chi non si adegua sono significative: da 800 a 8.000 euro per la mancata esposizione del CIN, e da 500 a 5.000 euro per la mancata indicazione negli annunci. Il CAF Centro Fiscale di Udine ti assiste nella richiesta del codice CIN e nella verifica di tutti gli adempimenti connessi alla tassazione degli affitti brevi 2026.

    Ritenuta del 21% Applicata dalle Piattaforme: Airbnb e Booking

    Le piattaforme di intermediazione come Airbnb, Booking, Vrbo e simili sono obbligate ad operare una ritenuta del 21% sui corrispettivi lordi versati ai proprietari degli immobili locati con affitti brevi. Questa ritenuta viene trattenuta direttamente dalla piattaforma al momento del pagamento e versata all’Erario come sostituto d’imposta.

    La ritenuta del 21% ha natura diversa a seconda del regime fiscale scelto dal proprietario. Se il contribuente opta per la cedolare secca, la ritenuta si considera a titolo d’imposta per il primo immobile (dove l’aliquota è appunto 21%). Per il secondo immobile e successivi, dove l’aliquota è del 26%, la ritenuta del 21% funge da acconto e la differenza del 5% andrà versata in sede di dichiarazione dei redditi. Se invece il contribuente sceglie la tassazione IRPEF ordinaria, la ritenuta del 21% è sempre a titolo di acconto e verrà scomputata dall’imposta dovuta nel modello 730 o nel modello Redditi PF. Affidarsi al CAF Centro Fiscale per la dichiarazione dei redditi garantisce il corretto scomputo di tutte le ritenute.

    Obblighi Dichiarativi per gli Affitti Brevi 2026

    Chi percepisce redditi da affitti brevi ha l’obbligo di dichiararli nella dichiarazione dei redditi annuale. Se si sceglie la cedolare secca, i redditi da locazione breve vanno indicati nel quadro B del modello 730 o nel corrispondente quadro del modello Redditi PF, selezionando l’opzione per la cedolare secca. La Certificazione Unica (CU) rilasciata dalle piattaforme di intermediazione deve essere utilizzata per verificare l’importo delle ritenute già operate.

    Un aspetto spesso trascurato riguarda la corretta indicazione del numero di immobili locati con formula breve. Poiché l’aliquota del 26% si applica dal secondo immobile in poi, è fondamentale dichiarare correttamente quali e quanti immobili sono stati locati durante l’anno. Il contribuente deve anche conservare la documentazione relativa ai contratti stipulati, ai pagamenti ricevuti e alle Certificazioni Uniche ricevute dalle piattaforme. Per evitare errori che potrebbero portare a sanzioni, il CAF Centro Fiscale di Udine si occupa di tutto: dalla raccolta della documentazione alla compilazione della dichiarazione, garantendo la correttezza di ogni passaggio nella tassazione degli affitti brevi 2026.

    Comunicazione alla Questura per gli Affitti Brevi

    Chi affitta un immobile con affitto breve è tenuto a comunicare alla Questura le generalità degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo. Questo obbligo, previsto dall’articolo 109 del TULPS (Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza), si applica a tutte le locazioni turistiche, indipendentemente dalla durata. La comunicazione avviene tramite il portale telematico Alloggiati Web della Polizia di Stato.

    Le informazioni da comunicare includono le generalità complete degli ospiti (nome, cognome, data e luogo di nascita, cittadinanza, documento di identità), le date di arrivo e partenza e il tipo di alloggio. Per gli ospiti stranieri è necessario comunicare anche gli estremi del passaporto o documento di viaggio. La mancata comunicazione comporta sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, conseguenze penali. Questo adempimento è a carico del proprietario dell’immobile destinato ad affitti brevi e non può essere delegato alle piattaforme di intermediazione.

    Imposta di Soggiorno e Affitti Brevi 2026

    L’imposta di soggiorno è un tributo locale applicato da molti Comuni italiani ai turisti che pernottano nelle strutture ricettive del territorio. Dal 2024, le piattaforme come Airbnb e Booking sono tenute a riscuotere l’imposta di soggiorno per conto dei Comuni e a versarla direttamente, sollevando il proprietario da questo adempimento quando la prenotazione avviene attraverso la piattaforma.

    Tuttavia, per le prenotazioni dirette (senza intermediazione di piattaforme), il proprietario resta responsabile del tributo con funzione di agente contabile. Questo significa che deve riscuotere l’imposta di soggiorno dall’ospite, conservarne la documentazione e versarla al Comune secondo le modalità e le scadenze previste dal regolamento locale. L’importo dell’imposta varia da Comune a Comune, generalmente tra 1 e 5 euro a notte per persona, e può differenziarsi in base alla tipologia di alloggio e al periodo dell’anno. Per gestire correttamente tutti gli aspetti fiscali degli affitti brevi, rivolgiti al CAF Centro Fiscale.

    📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.

    Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

    Domande Frequenti sulla Tassazione degli Affitti Brevi 2026

    Quanti immobili posso affittare con affitto breve senza partita IVA?

    È possibile locare con formula di affitto breve fino a 4 immobili senza che l’attività venga considerata imprenditoriale. Dal quinto immobile in poi, scatta la presunzione di attività d’impresa e diventa necessaria la partita IVA. Questa regola vale per anno solare e per ciascun proprietario.

    La cedolare secca al 21% si applica ancora agli affitti brevi nel 2026?

    Sì, la cedolare secca al 21% è confermata per il 2026, ma solo per il primo immobile locato con affitto breve. Dal secondo immobile in poi, l’aliquota sale al 26%. Il contribuente sceglie quale immobile designare come “primo” in sede di dichiarazione dei redditi, ottimizzando così il carico fiscale.

    Devo registrare il contratto di affitto breve all’Agenzia delle Entrate?

    No, i contratti di affitto breve con durata inferiore a 30 giorni non richiedono la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, i redditi percepiti devono essere dichiarati nella dichiarazione annuale. Per soggiorni superiori a 30 giorni, è invece obbligatoria la registrazione del contratto.

    Come funziona la ritenuta del 21% applicata da Airbnb?

    Airbnb e le altre piattaforme trattengono automaticamente il 21% del corrispettivo lordo e lo versano all’Erario. Se si opta per la cedolare secca al 21% sul primo immobile, la ritenuta copre l’intera imposta dovuta. Per gli immobili successivi (aliquota 26%), la ritenuta funge da acconto e il 5% residuo va versato in dichiarazione dei redditi.

    Cosa succede se non richiedo il codice CIN per il mio affitto breve?

    La mancata richiesta del codice CIN comporta sanzioni da 800 a 8.000 euro. Il codice è obbligatorio per tutti gli immobili destinati ad affitti brevi e deve essere esposto all’esterno dell’immobile e indicato in ogni annuncio online. Il CAF Centro Fiscale di Udine ti guida nella richiesta e nei relativi adempimenti.

    Conclusione: Gestire gli Affitti Brevi nel 2026 senza Errori

    La tassazione degli affitti brevi 2026 richiede attenzione su più fronti: la scelta tra cedolare secca al 21% e 26%, il rispetto dell’obbligo del codice CIN, la gestione delle ritenute delle piattaforme, la comunicazione alla Questura e l’eventuale imposta di soggiorno. Un errore nella dichiarazione o un adempimento dimenticato possono tradursi in sanzioni significative.

    Hai bisogno di assistenza per la gestione fiscale dei tuoi affitti brevi? Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione, sia in ufficio che online in tutta Italia. I nostri operatori ti guidano dalla richiesta del codice CIN alla compilazione della dichiarazione dei redditi, assicurando il corretto trattamento di ogni aspetto della tassazione degli affitti brevi 2026. Contattaci al 0432 1638640 o scrivici su WhatsApp al 366 6018121.

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    Cedolare Secca nel Modello Redditi PF Precompilato 2026: Come Modificare l’Aliquota Errata

    cedolare secca

    La cedolare secca nel Modello Redditi PF precompilato 2026 è uno degli elementi che generano più dubbi tra i contribuenti italiani. L’Agenzia delle Entrate carica automaticamente i contratti di locazione registrati e calcola l’imposta sostitutiva, ma capita spesso che l’aliquota proposta sia errata: vuoi perché un contratto a canone concordato risulta indicato con il 21% invece del 10%, vuoi perché una locazione breve dal secondo immobile non riporta il nuovo 26% introdotto dal 2024. Il problema è tutt’altro che marginale: una percentuale sbagliata può tradursi in centinaia di euro di imposte versate in eccesso oppure in sanzioni per insufficiente versamento.

    In questa guida pratica del CAF Centro Fiscale di Udine vediamo passo passo come verificare e modificare l’aliquota cedolare secca nel Modello Redditi PF 2026 precompilato (anno d’imposta 2025), quali sono le aliquote in vigore (21%, 10% e 26%), come gestire il Quadro RB, quali codici utilizzare e quando conviene rivolgersi a un operatore qualificato per evitare errori. La precompilata è uno strumento utile, ma resta a tutti gli effetti la tua dichiarazione: la responsabilità dei dati inviati è del contribuente.

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    Cedolare secca nel precompilato Redditi PF: cosa cambia nel 2026

    La cedolare secca è il regime opzionale di tassazione sostitutiva sui redditi da locazione di immobili abitativi, introdotto con il D.Lgs. 23/2011 articolo 3. Chi sceglie la cedolare paga un’imposta unica che sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto: in pratica un solo versamento, calcolato sul canone annuo lordo senza deduzioni o detrazioni.

    Nel precompilato Modello Redditi PF 2026, l’Agenzia delle Entrate inserisce automaticamente:

    • i dati catastali degli immobili di tua proprietà,
    • i contratti di locazione registrati presso l’Agenzia (sia per cassa che per competenza),
    • l’importo del canone annuo dichiarato in fase di registrazione,
    • l’opzione cedolare secca se attivata al momento della registrazione o con successivo modello RLI.

    La novità del 2026 rispetto alle annualità precedenti riguarda principalmente le locazioni brevi: i contratti di durata inferiore a 30 giorni stipulati nel 2025 sono soggetti alla nuova doppia aliquota (21% per il primo immobile, 26% dal secondo al quarto), e il sistema precompilato deve essere in grado di riconoscerli correttamente. Tuttavia, il riconoscimento non è sempre automatico: ti spiego perché tra poco.

    Le aliquote cedolare secca vigenti per il 2026 (anno imposta 2025)

    Per compilare correttamente il Modello Redditi PF 2026 devi conoscere le tre aliquote attualmente in vigore. Ognuna si riferisce a una tipologia contrattuale specifica e, nel Quadro RB, viene identificata da un codice utilizzo numerico (colonna 2). Ecco la sintesi aggiornata:

    Tipologia contrattoAliquotaCodice utilizzo RBRiferimento normativo
    Canone libero (4+4 ex art. 2 c. 1 L. 431/98)21%3D.Lgs. 23/2011 art. 3 c. 2
    Canone concordato (3+2 in Comuni alta tensione abitativa)10%8 / 12D.Lgs. 23/2011 art. 3 c. 2 – L. 431/98 art. 2 c. 3
    Locazione breve – primo immobile21%3 (sezione II RB)D.L. 50/2017 art. 4
    Locazione breve – dal 2° al 4° immobile26%14 (sezione II RB)L. 213/2023 art. 1 c. 63

    Attenzione: oltre il quarto immobile destinato a locazione breve nell’anno, l’attività si presume commerciale e la cedolare secca non è più applicabile. In questo caso si rientra nei redditi d’impresa con obbligo di partita IVA.

    Quando si applica l’aliquota agevolata del 10%

    L’aliquota ridotta del 10% spetta soltanto per i contratti a canone concordato stipulati in base agli accordi territoriali firmati tra organizzazioni dei proprietari e dei conduttori, e solo nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE (delibera 87/2003 e successivi aggiornamenti). Per il 2025-2026 sono confermati Comuni come Udine, Trieste, Pordenone, Roma, Milano, Napoli, Torino e tutti i capoluoghi di provincia. L’elenco completo è disponibile sul portale del MIT-MEF e sui siti dei singoli Comuni.

    Per godere del 10% serve l’attestazione di rispondenza rilasciata da una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale. Senza questa attestazione il contratto, pur stipulato in forma 3+2, rischia di non poter beneficiare dell’aliquota agevolata e l’Agenzia può contestarla in fase di controllo.

    Perché l’aliquota nel precompilato può risultare errata

    L’aliquota cedolare secca proposta dal precompilato Redditi PF 2026 viene dedotta dal codice tipologia contrattuale indicato in fase di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate (modello RLI). Se al momento della registrazione il codice è stato indicato in modo impreciso, o se successivamente sono cambiate le condizioni del contratto, il precompilato può proporre l’aliquota sbagliata.

    I casi più frequenti di errore nel precompilato sono:

    • Contratto registrato come canone libero ma in realtà concordato → l’AdE propone il 21% invece del 10%;
    • Mancata indicazione dell’attestazione di rispondenza → il sistema applica cautelativamente il 21%;
    • Locazioni brevi non comunicate dagli intermediari (es. piattaforme online che non hanno trasmesso i dati con il modello CU locazioni brevi) → il reddito non compare nel precompilato e va aggiunto manualmente;
    • Più immobili in locazione breve nello stesso anno → il precompilato applica il 21% su tutti, mentre dal secondo dovrebbe scattare il 26%;
    • Comproprietà al 50% → l’AdE divide automaticamente, ma se le quote sono diverse (es. 30/70) il dato va corretto;
    • Subentro per successione o donazione in corso d’anno → l’imputazione temporale può risultare imprecisa.

    In tutti questi casi devi intervenire manualmente sul Quadro RB del Modello Redditi PF prima di inviare la dichiarazione. Non confidare nel fatto che “se è precompilato, sarà giusto”: come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 19/E del 2025 e nelle istruzioni al Modello Redditi PF 2026, la responsabilità dei dati dichiarati resta sempre del contribuente, anche se i dati provengono dalla precompilata.

    Quadro RB del Modello Redditi PF: come modificare l’aliquota cedolare secca

    Il Quadro RB del Modello Redditi PF è la sezione dedicata ai redditi dei fabbricati, comprese le locazioni con cedolare secca. È composto da due sezioni principali:

    1. Sezione I – dati identificativi degli immobili (rendita catastale, possesso, utilizzo, canone);
    2. Sezione II – dati relativi ai contratti di locazione (estremi di registrazione, codici tipologia, opzione cedolare).

    Per modificare l’aliquota cedolare secca nel precompilato segui questa procedura passo passo:

    Passo 1: accesso alla precompilata

    Collegati al portale dell’Agenzia delle Entrate sulla sezione “La tua area riservata”, accedi con SPID, CIE o CNS, e dal menu “Dichiarazione precompilata” seleziona il Modello Redditi Persone Fisiche (non il 730, se hai redditi che richiedono il modello unico, come locazioni brevi sopra le 4 unità, redditi da quadro RW o RT). Le credenziali Entratel/Fisconline sono state disattivate dal 2024 per i contribuenti persone fisiche.

    Passo 2: apertura Quadro RB

    Una volta dentro il Modello Redditi PF, individua il Quadro RB – Redditi dei fabbricati. Vedrai l’elenco degli immobili precompilati con i relativi righi (RB1, RB2, RB3…). Ogni immobile occupa un rigo della Sezione I e, se locato, ha i relativi dati contrattuali nella Sezione II.

    Passo 3: clicca su “Modifica” sul rigo da correggere

    Il sistema ti consente di intervenire sui singoli campi. Per la cedolare secca, le colonne fondamentali sono:

    • Colonna 2 – Utilizzo: indica il codice tipologia (es. 3 = canone libero, 8 = canone concordato con riduzione, 12 = canone concordato in Comuni colpiti da calamità, 14 = locazioni brevi dal 2° immobile);
    • Colonna 6 – Canone: importo del canone annuo (di norma 100%, salvo scelte particolari);
    • Colonna 11 – Cedolare secca: barrare la casella se l’opzione è stata esercitata;
    • Colonna 12 – Casi particolari IMU: solo se ricorrono;
    • Colonna 8 – Continuazione: si compila in caso di prosieguo del rigo precedente.

    Passo 4: cambia il codice utilizzo (questo determina l’aliquota)

    Per passare dal 21% al 10% (canone concordato) devi sostituire il codice utilizzo in colonna 2: da 3 (canone libero) a 8 (canone concordato con attestazione di rispondenza). Salva e verifica nel riepilogo dell’imposta che la nuova aliquota sia applicata correttamente.

    Passo 5: ricalcolo dell’imposta

    Dopo la modifica, il sistema ricalcola automaticamente la cedolare dovuta nel Quadro RB sezione III e aggiorna il Quadro LC – liquidazione imposta cedolare secca. Verifica che gli acconti versati a giugno e novembre 2025 vengano correttamente scomputati e che il saldo a debito o a credito sia coerente.

    Passare dall’aliquota 21% al 10% del canone concordato: la procedura

    Questo è uno dei casi più frequenti di rettifica nel Modello Redditi PF precompilato. Immagina che Maria abbia stipulato a Udine un contratto di locazione 3+2 a canone concordato per un appartamento (rendita catastale 480 euro, canone annuo 6.000 euro). Il contratto è stato registrato regolarmente con cedolare secca, ma il sistema precompilato propone il 21%, applicando un’imposta di 1.260 euro. In realtà, trattandosi di canone concordato in Comune ad alta tensione abitativa, l’aliquota corretta è il 10%, con un’imposta di soli 600 euro: un risparmio di 660 euro.

    Per applicare l’aliquota corretta nel precompilato Maria deve:

    1. Verificare di avere a portata di mano l’attestazione di rispondenza rilasciata da un’organizzazione firmataria dell’accordo territoriale (ad es. SUNIA, SICET, UNIAT, oppure Confedilizia, Asppi, UPPI);
    2. Entrare nel Modello Redditi PF precompilato, Quadro RB, e individuare il rigo relativo all’immobile;
    3. Cliccare su “Modifica” nella Sezione II e cambiare il codice utilizzo da 3 a 8;
    4. Confermare l’opzione cedolare in colonna 11;
    5. Salvare e verificare nel Quadro LC che l’imposta calcolata sia ora il 10% del canone (600 euro nell’esempio).

    Importante: conserva l’attestazione di rispondenza per almeno 5 anni dalla presentazione della dichiarazione (termine ordinario di accertamento ex art. 43 DPR 600/1973). In caso di controllo formale, l’Agenzia delle Entrate può richiederla e, se mancante o non valida, il 10% può essere disconosciuto con recupero della differenza, sanzioni e interessi.

    Cosa fare se l’attestazione è scaduta o mancante

    Se l’attestazione non è mai stata richiesta o è scaduta, puoi richiederla a sanatoria alle organizzazioni firmatarie. Il costo varia da 50 a 150 euro a seconda dell’ente. L’attestazione ha effetto dichiarativo: certifica che il contratto rispetta gli accordi territoriali. Senza di essa, l’aliquota agevolata del 10% è formalmente non spettante anche per i contratti stipulati correttamente come 3+2.

    Locazioni brevi 2026: quando si applica il 26% e come segnalarlo nel precompilato

    Dal 1° gennaio 2024, in attuazione della Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1 c. 63), la cedolare secca sulle locazioni brevi (contratti di durata inferiore a 30 giorni, anche con servizi accessori non professionali) è cambiata:

    • 21% sul reddito derivante dalla locazione del primo immobile destinato a locazione breve nell’anno;
    • 26% sul reddito derivante dalla locazione dal secondo al quarto immobile destinati a locazione breve nello stesso periodo d’imposta;
    • Cedolare non ammessa oltre il quarto immobile: l’attività si presume imprenditoriale, con obbligo di partita IVA e regime ordinario.

    Nel Modello Redditi PF 2026 precompilato, il riconoscimento automatico delle locazioni brevi avviene solo se gli intermediari (Airbnb, Booking, agenzie immobiliari) hanno trasmesso all’Agenzia delle Entrate la CU locazioni brevi entro le scadenze previste. Se la CU non è arrivata, il reddito non risulterà nel precompilato e dovrai inserirlo manualmente nella Sezione II del Quadro RB con il codice 3 (primo immobile) oppure 14 (dal secondo).

    Esempio pratico: due immobili in locazione breve

    Luca possiede due appartamenti a Trieste che ha affittato come locazioni brevi nel 2025: il primo gli ha fruttato 8.000 euro lordi (al netto delle commissioni dei portali), il secondo 6.000 euro. Per il primo immobile applicherà la cedolare al 21% (1.680 euro), per il secondo il 26% (1.560 euro), per un totale di 3.240 euro di imposta sostitutiva.

    Se il precompilato applicasse erroneamente il 21% anche al secondo immobile, Luca verserebbe 1.260 euro invece di 1.560: rischierebbe in seguito un avviso bonario con recupero della differenza (300 euro), sanzione ridotta (90 euro circa) e interessi. Controllare e correggere l’aliquota nel Quadro RB è quindi indispensabile.

    Ritenuta del 21% applicata dagli intermediari

    Ricorda che gli intermediari che incassano i canoni (es. Airbnb, Booking) operano una ritenuta del 21% a titolo d’acconto. Nel Quadro RB devi scomputarla in colonna apposita e nel Quadro LC sezione II (liquidazione cedolare locazioni brevi). Se hai applicato il 26% dal secondo immobile, devi versare la differenza (5%) tramite F24.

    Scadenze Modello Redditi PF 2026 e termini per accettare o modificare la precompilata

    Per il Modello Redditi PF 2026 (anno d’imposta 2025) le date da segnare in calendario sono:

    AdempimentoScadenza ordinariaScadenza con maggiorazione
    Disponibilità precompilata online15 maggio 2026–
    Modifica/invio precompilata (apertura)20 maggio 2026–
    Versamento saldo cedolare secca (F24)30 giugno 202630 luglio 2026 (+0,40%)
    Primo acconto cedolare 202630 giugno 202630 luglio 2026 (+0,40%)
    Secondo acconto cedolare 202630 novembre 2026–
    Invio telematico Modello Redditi PF 202630 novembre 2026–

    Le scadenze del Modello Redditi PF restano confermate al 30 novembre 2026 come termine ultimo di invio, mentre i versamenti seguono il calendario IRPEF. Conviene modificare il precompilato prima della scadenza dei versamenti (30 giugno 2026), per evitare di pagare F24 calcolati su aliquote errate e doversi poi destreggiare tra ravvedimenti operosi o richieste di rimborso.

    Rateizzazione del saldo cedolare

    Il saldo cedolare secca può essere rateizzato fino a un massimo di 7 rate mensili (con maggiorazione progressiva degli interessi), con prima rata entro il 30 giugno 2026 e ultima rata entro il 16 dicembre 2026. La rateizzazione si attiva direttamente nel Modello Redditi PF compilando il Quadro RX.

    Errori comuni e come evitarli in fase di modifica

    Nella nostra esperienza al CAF Centro Fiscale di Udine, gli errori più frequenti che riscontriamo quando i contribuenti modificano in autonomia la cedolare secca nel precompilato sono questi:

    • Modificare il codice utilizzo senza prima salvare la sezione I: porta a perdere i dati appena inseriti;
    • Dimenticare di barrare l’opzione cedolare (colonna 11): senza la spunta il sistema applica la tassazione IRPEF ordinaria, anche se il contratto è registrato con cedolare;
    • Indicare il codice 12 al posto del 8: il codice 12 è riservato ai Comuni colpiti da eventi calamitosi (es. terremoto), non al canone concordato ordinario;
    • Non aggiornare il Quadro LC: dopo la modifica nel Quadro RB, il sistema dovrebbe ricalcolare automaticamente, ma talvolta servono click di conferma aggiuntivi;
    • Inserire due volte lo stesso immobile: tipico quando l’immobile compare nel precompilato e si aggiunge manualmente “non vedendolo”;
    • Sbagliare la quota di possesso: in caso di comproprietà, la quota va indicata in formato percentuale (es. 50 o 33,33);
    • Confondere il periodo di possesso (giorni) con i giorni di locazione: sono due campi diversi e vanno entrambi compilati correttamente.

    Un controllo finale utile, prima dell’invio, è confrontare l’imposta cedolare risultante con il calcolo manuale: canone annuo × aliquota = imposta dovuta. Se il valore è palesemente diverso, c’è un errore di compilazione.

    Documenti necessari per modificare l’aliquota cedolare secca

    Per intervenire correttamente sul Modello Redditi PF 2026 e modificare l’aliquota cedolare secca, è bene avere a portata di mano i seguenti documenti:

    • Copia del contratto di locazione registrato (anche scaricabile dall’area riservata AdE);
    • Ricevuta di registrazione con estremi (data, numero, ufficio territoriale, codice tipologia);
    • Attestazione di rispondenza per i contratti a canone concordato (rilasciata dalle associazioni firmatarie);
    • Modello RLI di opzione cedolare (se l’opzione è stata esercitata dopo la registrazione);
    • Visura catastale aggiornata dell’immobile (rendita, categoria, classe);
    • F24 degli acconti versati nel 2025 (codici tributo 1840 e 1841);
    • Per le locazioni brevi: ricevute delle piattaforme (Airbnb, Booking) con dettaglio canoni incassati e ritenute subite, oltre alla CU rilasciata dall’intermediario;
    • SPID, CIE o CNS per accedere al portale dell’Agenzia delle Entrate.

    Tenere ordinata questa documentazione ti permette di rispondere rapidamente a eventuali richieste di chiarimento da parte dell’Agenzia, che ha tempo fino al 31 dicembre del quinto anno successivo per controllare la dichiarazione (quindi fino al 31 dicembre 2031 per i redditi 2025).

    Quando rivolgersi al CAF Centro Fiscale di Udine

    Modificare l’aliquota cedolare secca nel Modello Redditi PF precompilato è un’operazione apparentemente semplice, ma diventa delicata in alcune situazioni specifiche. Conviene affidarsi al CAF Centro Fiscale di Udine se ti trovi in uno di questi casi:

    • Più contratti con tipologie diverse (canone libero + concordato + breve) sullo stesso immobile o su immobili diversi;
    • Locazioni brevi con multipli immobili e necessità di gestire il passaggio dal 21% al 26%;
    • Subentro per successione o donazione in corso d’anno (situazione frequente in Friuli Venezia Giulia per via del sistema tavolare, che richiede attenzioni specifiche sull’imputazione temporale dei redditi);
    • Contratti rinegoziati o cambio di destinazione d’uso a metà anno;
    • Errori già commessi negli anni precedenti da sanare con dichiarazione integrativa;
    • Comunicazioni di irregolarità già ricevute dall’Agenzia delle Entrate;
    • Mancata attestazione di rispondenza per contratti concordati passati: il CAF può aiutarti a richiederla a sanatoria.

    In Friuli Venezia Giulia vige il sistema tavolare, un registro catastale diverso dal resto d’Italia. Questo richiede competenze specifiche nella gestione delle pratiche immobiliari e delle dichiarazioni dei redditi che coinvolgono successioni con immobili locati: il CAF Centro Fiscale di Udine ha esperienza pluriennale con questo sistema ed è il punto di riferimento per chi opera in regione.

    Il nostro staff può verificare la correttezza del precompilato, calcolare la convenienza tra cedolare e regime ordinario IRPEF, gestire la modifica del Quadro RB, predisporre gli F24 con i corretti codici tributo (1840 saldo, 1841 acconti) e seguirti per eventuali comunicazioni successive dall’Agenzia. Prenota un appuntamento al CAF Centro Fiscale di Udine per una consulenza dedicata.

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    Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

    Domande frequenti sulla cedolare secca nel precompilato

    Posso modificare l’aliquota cedolare secca direttamente dal precompilato online?

    Sì, una volta entrato nell’area precompilata con SPID/CIE/CNS, selezionando il Modello Redditi PF 2026 puoi modificare i dati del Quadro RB, comprese le aliquote di cedolare secca (codice 3 per aliquota 21%, codice 8 per aliquota 10%, codice 14 per locazioni brevi 26% dal secondo immobile).

    Quale aliquota cedolare secca si applica al canone concordato nel 2026?

    Il canone concordato (contratti 3+2 ex Legge 431/1998 art. 2 comma 3) gode dell’aliquota agevolata del 10% in tutti i Comuni ad alta tensione abitativa o tra quelli colpiti da calamità. Negli altri Comuni si applica l’aliquota standard del 21%.

    Come funziona la cedolare secca al 26% per le locazioni brevi nel 2026?

    Dal 2024 (L. 213/2023) la cedolare secca per locazioni brevi è al 21% se loci un solo immobile, e al 26% dal secondo al quarto immobile destinato a locazione breve nell’anno. Oltre il quarto immobile si configura attività d’impresa e la cedolare non è ammessa.

    Cosa rischio se accetto il precompilato con l’aliquota cedolare secca sbagliata?

    Rischi di pagare imposte maggiori del dovuto (es. 21% invece di 10%) oppure, al contrario, una sanzione per omesso/insufficiente versamento se applichi un’aliquota più bassa di quella spettante. La precompilata accettata senza modifiche evita controlli formali, ma non sana dati errati di partenza: la responsabilità resta del contribuente.

    Quanto tempo ho per modificare il Modello Redditi PF 2026 precompilato?

    Il Modello Redditi PF 2026 (anno d’imposta 2025) deve essere inviato entro il 30 novembre 2026. Tuttavia il termine per la cedolare secca legato al versamento del saldo è il 30 giugno 2026 (o 30 luglio con maggiorazione 0,40%). Conviene modificare e inviare prima delle scadenze di pagamento per evitare errori sui versamenti F24.

    Devo rivolgermi al CAF anche se il precompilato sembra corretto?

    Per dichiarazioni semplici puoi procedere autonomamente. Tuttavia, se hai contratti misti (parte canone libero, parte concordato), locazioni brevi, immobili in comproprietà o quote diverse, è preferibile rivolgersi al CAF per evitare errori sulle aliquote e sugli adempimenti collaterali (es. SIIP per locazioni brevi).

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    Affitti Brevi, Scadenza 18 Maggio 2026: Versamento Ritenute degli Intermediari

    cedolare secca

    Il 18 maggio 2026 è una data cruciale per tutti gli intermediari immobiliari e i portali di prenotazione online che gestiscono affitti brevi: entro questa scadenza devono essere versate le ritenute operate nel mese di aprile 2026 sui corrispettivi dei contratti di locazione breve. La data slitta al lunedì 18 maggio perché il 16 maggio cade di sabato. Conoscere questa scadenza e le modalità di versamento è fondamentale per evitare sanzioni e interessi di mora. In questa guida completa analizziamo ogni aspetto della normativa, dal quadro fiscale alle aliquote, dai codici tributo agli esempi pratici di calcolo.

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    Indice dei contenuti

    1. Il Regime Fiscale degli Affitti Brevi: Quadro Normativo
    2. Scadenza 18 Maggio 2026: Perché Questa Data
    3. Chi È Obbligato al Versamento: Intermediari e Portali
    4. Aliquote della Cedolare Secca: 21% e 26%
    5. Codice Tributo 1919 e Modalità di Versamento F24
    6. Come Si Calcola la Ritenuta: Esempi Pratici
    7. Sanzioni per Omesso o Tardivo Versamento
    8. Ravvedimento Operoso: Come Regolarizzare
    9. Certificazione Unica (CU) degli Intermediari
    10. Dichiarazione dei Redditi per i Locatori
    11. Domande Frequenti

    Il Regime Fiscale degli Affitti Brevi: Quadro Normativo

    La disciplina fiscale degli affitti brevi è regolata principalmente dall’articolo 4 del D.L. 50/2017, convertito con modificazioni dalla Legge 96/2017, e successive modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 (Legge 213/2023). Per locazione breve si intende qualsiasi contratto di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, avente ad oggetto il godimento di immobili a uso abitativo.

    Il locatore che affitta un immobile tramite piattaforme digitali (come Airbnb, Booking.com, VRBO, Expedia) o tramite agenzie immobiliari può scegliere tra due regimi fiscali:

    • IRPEF ordinaria: i canoni concorrono alla formazione del reddito imponibile complessivo, con possibilità di dedurre il 5% a titolo forfettario di spese di manutenzione
    • Cedolare secca: imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, senza possibilità di deduzioni ma con aliquota fissa e applicazione automatica da parte dell’intermediario

    Il meccanismo delle ritenute operate dagli intermediari è il cuore del sistema fiscale degli affitti brevi: quando il locatore si avvale di un intermediario abilitato, questi è obbligato a operare una ritenuta sui corrispettivi pagati al locatore, versarla all’Erario e rilasciare una Certificazione Unica al termine dell’anno.

    Scadenza 18 Maggio 2026: Perché Questa Data

    Il versamento delle ritenute sugli affitti brevi segue le scadenze mensili ordinarie dell’F24. In via generale, le ritenute operate nel mese precedente devono essere versate entro il giorno 16 del mese successivo. Per il mese di aprile 2026, la scadenza ordinaria sarebbe il 16 maggio 2026. Tuttavia, il 16 maggio 2026 cade di sabato: in questo caso, per effetto del principio generale sancito dall’art. 7 del D.L. 70/2011, la scadenza è automaticamente prorogata al primo giorno lavorativo successivo, ossia lunedì 18 maggio 2026.

    Si tratta quindi di una proroga automatica di legge, non discrezionale: non è necessaria alcuna comunicazione o domanda da parte del contribuente. Il versamento effettuato entro il 18 maggio 2026 si considera tempestivo a tutti gli effetti, senza applicazione di sanzioni o interessi.

    Mese di competenza ritenuteScadenza ordinaria versamentoNote
    Gennaio 202616 febbraio 2026Lunedì
    Febbraio 202616 marzo 2026Lunedì
    Marzo 202616 aprile 2026Giovedì
    Aprile 202618 maggio 202616 cade sabato → proroga lunedì 18
    Maggio 202616 giugno 2026Martedì
    Giugno 202616 luglio 2026Giovedì

    Per gli intermediari con grandi volumi di transazioni (ad esempio le OTA – Online Travel Agencies come Airbnb o Booking.com), il calcolo aggregato delle ritenute da versare per aprile 2026 può riguardare migliaia di contratti stipulati in tutto il territorio italiano. La puntualità nel versamento è fondamentale per evitare le sanzioni previste dall’articolo 13 del D.Lgs. 471/1997.

    Chi È Obbligato al Versamento: Intermediari e Portali

    L’obbligo di operare le ritenute sui canoni di locazione breve e di versarle all’Erario grava su tutti i soggetti che intervengono nel pagamento o che incassano i corrispettivi per conto dei locatori. La normativa individua due categorie principali di obbligati:

    Intermediari Immobiliari Tradizionali

    Le agenzie immobiliari, i property manager e i gestori di case vacanza che operano come intermediari tra locatore e conduttore sono obbligati a operare la ritenuta quando:

    • Incassano i corrispettivi per conto del locatore (anche se poi li girano)
    • Intervengono nel pagamento, agendo da tramite finanziario
    • Gestiscono le pratiche di prenotazione e riscossione in modo continuativo

    Portali e OTA (Online Travel Agencies)

    Le piattaforme digitali di prenotazione sono soggette agli stessi obblighi degli intermediari tradizionali quando incassano i pagamenti. In particolare:

    • Airbnb: opera ritenute del 21% sui canoni per soggetti residenti in Italia che non dichiarano di operare nell’ambito di impresa
    • Booking.com: applica il medesimo meccanismo per le strutture classificate come affitti privati non imprenditoriali
    • VRBO/HomeAway e altre piattaforme internazionali con stabile organizzazione in Italia o che incassano corrispettivi di locatori italiani
    • Wimdu, Holiday-lettings e ogni altra OTA che riscuote per conto del locatore

    L’obbligo di ritenuta NON sussiste quando il portale si limita a mettere in contatto locatore e conduttore senza intervenire nel pagamento (c.d. “portali che non incassano”). In questo caso, il locatore riceve il corrispettivo direttamente dal conduttore e provvede autonomamente al versamento delle imposte in sede di dichiarazione dei redditi.

    Importante: la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 88/2017 ha chiarito che sono esonerati dall’obbligo di ritenuta i soggetti che non intervengono nel pagamento, anche se forniscono altri servizi accessori (comunicazione CIN, gestione calendario, etc.).

    Aliquote della Cedolare Secca: 21% e 26%

    La Legge di Bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213) ha introdotto una significativa modifica al regime fiscale degli affitti brevi: per i locatori che possiedono più di un immobile destinato alla locazione breve, a partire dal 1° gennaio 2024 si applica un’aliquota differenziata.

    Il sistema di aliquote vigente nel 2026 è il seguente:

    Numero di immobili in locazione breveAliquota cedolare seccaAliquota ritenuta operata dall’intermediario
    Primo immobile21%21% (a titolo d’acconto)
    Secondo immobile e successivi26%21% (a titolo d’acconto)

    La distinzione è fondamentale: l’intermediario applica sempre la ritenuta del 21% a prescindere dal numero di immobili del locatore, perché non è in grado di conoscere il patrimonio immobiliare complessivo del soggetto. La ritenuta è sempre operata “a titolo di acconto“. Sarà poi il locatore, in sede di dichiarazione dei redditi, a:

    • Indicare tutti gli immobili locati nel quadro dedicato
    • Optare per la cedolare secca o per l’IRPEF ordinaria
    • Calcolare l’imposta dovuta in base alle aliquote effettive (21% o 26%)
    • Usare la ritenuta subita come credito d’imposta, versando solo l’eventuale differenza

    Se il locatore possiede un solo immobile destinato agli affitti brevi, la ritenuta del 21% corrisponde esattamente all’imposta dovuta a cedolare secca, quindi non vi è alcun conguaglio. Se invece possiede due o più immobili in locazione breve, dovrà versare la differenza del 5% (26% – 21%) in sede di dichiarazione dei redditi per il secondo e i successivi immobili.

    Attenzione: la norma si riferisce agli immobili complessivamente posseduti dal locatore, non ai contratti. Pertanto, chi affitta lo stesso appartamento per 50 settimane all’anno stipulando 50 contratti distinti ha comunque un solo immobile e applica l’aliquota del 21%.

    Codice Tributo 1919 e Modalità di Versamento F24

    Il versamento delle ritenute sugli affitti brevi deve essere eseguito tramite modello F24, utilizzando i codici tributo specifici istituiti dall’Agenzia delle Entrate. La Risoluzione n. 88 del 26 giugno 2017 dell’Agenzia delle Entrate ha istituito i seguenti codici:

    Codice TributoDescrizioneSezione F24
    1919Ritenuta operata dagli intermediari su corrispettivi di locazione breve – cedolare secca (a titolo d’acconto)Erario
    1920Sanzioni relative alle ritenute di cui al codice 1919Erario
    1921Interessi relativi alle ritenute di cui al codice 1919Erario

    Per la compilazione dell’F24, la sezione da utilizzare è quella dell’Erario. I campi da compilare sono:

    • Codice tributo: 1919
    • Anno di riferimento: 2026 (anno di competenza dei contratti su cui la ritenuta è stata operata)
    • Mese di riferimento: 04 (aprile 2026, mese in cui le ritenute sono state operate)
    • Importo a debito: totale ritenute operate nel mese di aprile 2026

    Modalità di pagamento: l’F24 con il codice 1919 può essere versato:

    • Tramite servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (Fisconline o Entratel) per i soggetti che vi sono abilitati
    • Tramite home banking delle banche aderenti al circuito CBI
    • Tramite intermediari abilitati (commercialisti, CAF, agenti della riscossione)
    • Allo sportello bancario o postale (solo per F24 con saldo positivo)

    Compensazione: è possibile compensare il debito per ritenute (codice 1919) con crediti esistenti, sia fiscali (IRPEF, IVA, etc.) sia contributivi (INPS). La compensazione avviene direttamente in F24, portando i crediti nella sezione appropriata con saldo zero.

    Come Si Calcola la Ritenuta: Esempi Pratici

    Il calcolo della ritenuta da operare sui canoni di locazione breve segue regole precise stabilite dall’Agenzia delle Entrate. La base imponibile è costituita dal canone lordo percepito dal locatore, al netto delle commissioni dell’intermediario stesse (se trattenute dall’intermediario). Vediamo alcuni esempi pratici.

    Esempio 1 – Locatore con un solo immobile (Airbnb)

    Mario Rossi affitta il proprio appartamento tramite Airbnb nel mese di aprile 2026. I dati della transazione sono i seguenti:

    • Canone lordo addebitato al turista: 1.000 euro
    • Commissione Airbnb (3%): 30 euro
    • Importo netto accreditato al locatore: 970 euro
    • Ritenuta del 21% sull’importo accreditato (970 euro): 203,70 euro
    • Importo effettivamente pagato da Airbnb a Mario Rossi: 766,30 euro

    Airbnb verserà entro il 18 maggio 2026 la ritenuta di 203,70 euro all’Erario tramite F24, codice tributo 1919.

    Esempio 2 – Agenzia immobiliare con più locatori

    Un’agenzia immobiliare di Udine gestisce nel mese di aprile 2026 cinque contratti di affitto breve per conto di tre diversi proprietari. Ecco il quadro riepilogativo:

    ContrattoLocatoreCanone Netto (euro)Ritenuta 21% (euro)
    Contratto ARossi Mario800,00168,00
    Contratto BRossi Mario600,00126,00
    Contratto CBianchi Anna1.200,00252,00
    Contratto DBianchi Anna950,00199,50
    Contratto EVerdi Luca700,00147,00
    TOTALE–4.250,00892,50

    L’agenzia verserà entro il 18 maggio 2026 la somma complessiva di 892,50 euro con un unico F24, codice tributo 1919, anno 2026, mese 04. Ogni locatore riceverà a fine anno la propria Certificazione Unica con le ritenute subite.

    Esempio 3 – Locatore con due immobili (calcolo conguaglio)

    Carla Neri possiede due appartamenti entrambi destinati agli affitti brevi. Nel 2026, i corrispettivi totali sono:

    • Appartamento A (prima casa affittata): corrispettivi annui 8.000 euro → cedolare secca 21% = 1.680 euro
    • Appartamento B (seconda casa affittata): corrispettivi annui 5.000 euro → cedolare secca 26% = 1.300 euro

    L’intermediario ha operato ritenute al 21% su entrambi gli immobili:

    • Ritenuta su appartamento A: 8.000 × 21% = 1.680 euro
    • Ritenuta su appartamento B: 5.000 × 21% = 1.050 euro
    • Totale ritenute subite: 2.730 euro

    Imposta totale dovuta: 1.680 + 1.300 = 2.980 euro

    Conguaglio da versare in dichiarazione dei redditi: 2.980 – 2.730 = 250 euro (corrispondente al 5% sull’appartamento B).

    Sanzioni per Omesso o Tardivo Versamento

    L’omesso o tardivo versamento delle ritenute sugli affitti brevi espone l’intermediario a sanzioni amministrative previste dall’articolo 13 del D.Lgs. 471/1997. Le sanzioni variano in base ai giorni di ritardo:

    Ritardo nel versamentoSanzioneModalità di calcolo
    Fino a 14 giorni1/15 del 15% per ogni giorno (0,5% al giorno, max 7,5%)Sanzione giornaliera ridotta
    Da 15 a 90 giorni15% dell’importo non versatoSanzione fissa
    Oltre 90 giorni30% dell’importo non versatoSanzione ordinaria

    Oltre alla sanzione principale, si aggiungono gli interessi legali di mora, calcolati al tasso vigente (nel 2026 pari al 2,5% annuo) per il periodo dal giorno successivo alla scadenza al giorno del pagamento effettivo.

    Se il versamento omesso supera i 150.000 euro, l’omissione può configurare il reato di omesso versamento di ritenute ai sensi dell’articolo 10-bis del D.Lgs. 74/2000, con conseguente responsabilità penale in capo al legale rappresentante dell’intermediario. La soglia di rilevanza penale è calcolata per ciascun periodo d’imposta, non per singolo mese.

    Ravvedimento Operoso: Come Regolarizzare

    Se l’intermediario non ha versato le ritenute entro il 18 maggio 2026, ha la possibilità di regolarizzare la propria posizione avvalendosi del ravvedimento operoso, disciplinato dall’articolo 13 del D.Lgs. 472/1997. Il ravvedimento consente di versare l’imposta dovuta, le sanzioni ridotte e gli interessi, prima che l’Amministrazione finanziaria avvii un’attività di controllo formale.

    Le aliquote di sanzione ridotta del ravvedimento operoso dipendono dal momento in cui avviene la regolarizzazione:

    Tipo di ravvedimentoEntro quandoSanzione ridottaCodice tributo sanzioni
    SprintEntro 14 giorni dalla scadenza0,1% per ogni giorno (max 1,4%)1920
    BreveDa 15 a 30 giorni1,5% (1/10 del 15%)1920
    MedioDa 31 a 90 giorni1,67% (1/9 del 15%)1920
    LungoEntro 1 anno dalla scadenza3,75% (1/8 del 30%)1920
    BiennaleEntro 2 anni dalla scadenza4,29% (1/7 del 30%)1920
    UltrabiennaleOltre 2 anni5% (1/6 del 30%)1920

    Al versamento con ravvedimento operoso si aggiungono sempre gli interessi legali (codice tributo 1921), calcolati dalla data di scadenza originaria al giorno del pagamento effettivo.

    Esempio di Ravvedimento Operoso

    Supponiamo che un’agenzia immobiliare non abbia versato le ritenute di aprile 2026 (scadenza 18 maggio 2026) e voglia regolarizzarsi il 10 giugno 2026 (23 giorni di ritardo):

    • Ritenute non versate: 500,00 euro (codice 1919)
    • Ravvedimento applicabile: “Breve” (da 15 a 30 giorni) → sanzione 1,5%
    • Sanzione: 500,00 × 1,5% = 7,50 euro (codice 1920)
    • Interessi legali (2,5% annuo per 23 giorni): 500,00 × 2,5% × 23/365 = 0,79 euro (codice 1921)
    • Totale da versare: 508,29 euro

    Il ravvedimento operoso può essere effettuato tramite F24, indicando per ogni importo il relativo codice tributo (1919 per l’imposta, 1920 per le sanzioni, 1921 per gli interessi), l’anno di riferimento 2026 e il mese 04.

    Certificazione Unica (CU) degli Intermediari

    Oltre al versamento mensile delle ritenute, gli intermediari sono tenuti a rilasciare ai locatori la Certificazione Unica (CU), il documento che attesta i corrispettivi erogati e le ritenute operate nel corso dell’anno. La CU degli affitti brevi ha caratteristiche specifiche rispetto alla CU ordinaria del lavoro dipendente.

    Le scadenze per la CU degli intermediari di affitti brevi sono:

    • Trasmissione telematica all’Agenzia delle Entrate: entro il 31 marzo dell’anno successivo (per i corrispettivi 2025 entro il 31 marzo 2026)
    • Consegna ai locatori: entro il 31 marzo dell’anno successivo (in formato cartaceo o elettronico)

    La CU deve contenere i seguenti dati fondamentali:

    • Dati identificativi del locatore (codice fiscale, nome, cognome, data e luogo di nascita)
    • Corrispettivi lordi erogati nel corso dell’anno
    • Ritenute operate e versate per conto del locatore
    • Dati dell’immobile locato (se disponibili: indirizzo, tipologia)
    • Numero di contratti stipulati nel corso dell’anno

    Il locatore utilizzerà la CU ricevuta dall’intermediario per compilare correttamente la propria dichiarazione dei redditi, indicando i corrispettivi e le ritenute subite nel quadro specifico (Quadro B del modello 730 o Quadro RB del modello Redditi Persone Fisiche).

    Dichiarazione dei Redditi per i Locatori

    Per i locatori che percepiscono canoni da affitti brevi, la dichiarazione dei redditi è il momento in cui viene determinata l’imposta definitiva e si effettua il conguaglio con le ritenute già subite. I redditi da affitti brevi vanno dichiarati nel quadro specifico:

    • Modello 730: Quadro B (Redditi da fabbricati) – il 730 2026 può essere presentato tramite sostituto d’imposta, CAF o direttamente
    • Modello Redditi PF: Quadro RB (Redditi dei fabbricati) – obbligatorio per chi non ha sostituto d’imposta o per situazioni più complesse

    Nel quadro dedicato, il locatore deve indicare:

    • I dati catastali dell’immobile
    • Il tipo di utilizzo (codice specifico per affitti brevi)
    • Il numero di giorni di locazione nel periodo d’imposta
    • Il canone percepito (importo lordo prima della ritenuta)
    • L’opzione per la cedolare secca (se non già esercitata all’atto del contratto)

    Se il locatore opta per la cedolare secca, l’imposta viene calcolata automaticamente dal sistema (21% per il primo immobile, 26% per i successivi) e la ritenuta subita viene utilizzata come credito d’imposta. Se il locatore opta per l’IRPEF ordinaria, i canoni vengono tassati con l’aliquota marginale IRPEF del soggetto (potenzialmente superiore al 21-26%), ma è possibile dedurre il 5% forfettario a titolo di spese.

    Il CAF Centro Fiscale di Udine offre assistenza completa per la dichiarazione dei redditi degli affitti brevi, inclusa la gestione delle CU ricevute dagli intermediari, il calcolo dell’imposta ottimale e la compilazione dei modelli fiscali. Potete contattarci per dichiarare i redditi da affitto nel 730 2026.

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    Domande Frequenti sugli Affitti Brevi e la Scadenza del 18 Maggio

    Perché la scadenza è il 18 maggio e non il 16 maggio 2026?

    La scadenza ordinaria per il versamento delle ritenute operate nel mese di aprile 2026 sarebbe il 16 maggio 2026. Tuttavia, il 16 maggio 2026 cade di sabato. Per effetto dell’articolo 7 del D.L. 70/2011, le scadenze fiscali che cadono in giorno festivo o di sabato sono automaticamente prorogate al primo giorno lavorativo successivo, che nel caso specifico è lunedì 18 maggio 2026.

    Airbnb versa le ritenute al posto del locatore?

    Sì. Airbnb, quando incassa i corrispettivi per conto del locatore, è obbligata a operare la ritenuta del 21% e a versarla all’Erario entro il 16 del mese successivo (o il primo giorno lavorativo utile). Il locatore non deve preoccuparsi del versamento mensile, ma deve comunque dichiarare i redditi percepiti nella propria dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF), utilizzando la CU rilasciata da Airbnb come documento di riferimento.

    Cosa succede se ho due appartamenti in affitto breve nel 2026?

    Se possiedi due immobili destinati agli affitti brevi, l’intermediario applica la ritenuta del 21% su entrambi. Tuttavia, in dichiarazione dei redditi dovrai applicare l’aliquota del 26% sul secondo immobile (quello con i corrispettivi piu elevati, se non coincidente con la dimora principale). Dovrai versare la differenza del 5% in sede di dichiarazione. Per la prima casa in affitto breve l’aliquota rimane al 21%.

    Quali sono le conseguenze se un’agenzia immobiliare non versa le ritenute entro il 18 maggio?

    Il mancato versamento entro il 18 maggio 2026 comporta l’applicazione di sanzioni che variano dal 1% al 30% dell’importo non versato, a seconda dei giorni di ritardo, piu gli interessi legali. E tuttavia possibile regolarizzare la situazione tramite ravvedimento operoso, versando l’imposta dovuta con la sanzione ridotta (dal 0,1% al 5%) e gli interessi calcolati al tasso legale. Per importi omessi superiori a 150.000 euro annui puo configurarsi anche una responsabilita penale.

    Il CAF puo aiutarmi a dichiarare i redditi da affitti brevi?

    Assolutamente sì. Il CAF Centro Fiscale di Udine offre assistenza completa per la dichiarazione dei redditi da affitti brevi: raccolta delle Certificazioni Uniche rilasciate dagli intermediari (Airbnb, agenzie, etc.), verifica delle aliquote applicabili (21% o 26%), calcolo dell’imposta e del conguaglio, compilazione del modello 730 o Redditi PF. Potete contattarci tramite WhatsApp al 366 6018121 o compilare il modulo di prenotazione sul nostro sito.

    Come faccio a sapere se il portale ha davvero versato le ritenute per me?

    Puoi verificarlo tramite il Cassetto Fiscale dell’Agenzia delle Entrate (accessibile con SPID, CIE o CNS), dove sono visibili le dichiarazioni e i versamenti effettuati da terzi per tuo conto. Inoltre, a fine anno riceverai la Certificazione Unica dall’intermediario che indica l’importo delle ritenute operate e versate. Se la CU non arriva entro il 31 marzo dell’anno successivo, contatta direttamente la piattaforma o l’agenzia.

    Hai Bisogno di Assistenza per gli Affitti Brevi?

    Il CAF Centro Fiscale di Udine ti assiste nella dichiarazione dei redditi da affitti brevi, nella gestione delle Certificazioni Uniche degli intermediari e nel calcolo delle imposte dovute con cedolare secca.

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      Affitti Brevi e Cedolare Secca 2026: Aliquota 21% e 26%

      cedolare secca

      Gli affitti brevi rappresentano una delle forme di locazione in maggiore crescita in Italia, alimentati dal successo di piattaforme come Airbnb e Booking. Nel 2026 la tassazione degli affitti brevi prevede due aliquote di cedolare secca differenziate: 21% per il primo immobile e 26% dal secondo in poi. A queste novità si aggiungono l’obbligo del codice CIN, la ritenuta del 21% applicata dalle piattaforme e nuovi obblighi dichiarativi. In questa guida il CAF Centro Fiscale di Udine ti spiega tutto quello che devi sapere sulla tassazione degli affitti brevi 2026, con esempi pratici e risposte alle domande più frequenti. Per il quadro completo sulla cedolare secca, consulta anche la nostra guida alla cedolare secca 2026.

      Indice dei contenuti

      1. Cos’è un Affitto Breve
      2. Cedolare Secca 21% e 26%
      3. Obbligo del Codice CIN
      4. Ritenuta 21% da Piattaforme
      5. Obblighi Dichiarativi
      6. Comunicazione alla Questura
      7. Imposta di Soggiorno
      8. Domande Frequenti

      Cos’è un Affitto Breve: Definizione e Durata Massima 2026

      Per affitto breve si intende un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. La definizione è stata introdotta dall’articolo 4 del D.L. 50/2017 e confermata anche per il 2026. Il contratto può prevedere anche la fornitura di servizi accessori come biancheria e pulizia, senza che questo trasformi l’attività in imprenditoriale, a patto che i servizi restino di natura complementare.

      Un aspetto fondamentale della tassazione degli affitti brevi 2026 riguarda il limite dei 30 giorni: se la locazione supera questa durata, non si parla più di affitto breve e si applicano le regole ordinarie dei contratti di locazione, con obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Al contrario, gli affitti brevi sotto i 30 giorni non richiedono la registrazione del contratto, semplificando notevolmente gli adempimenti burocratici. Tuttavia, come vedremo, esistono altri obblighi specifici da rispettare.

      Cedolare Secca sugli Affitti Brevi 2026: Aliquota 21% e 26%

      La principale novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 e confermata nel 2026 riguarda la doppia aliquota di cedolare secca per gli affitti brevi. Il sistema prevede:

      • Aliquota del 21% sui redditi derivanti dal primo immobile locato con affitto breve
      • Aliquota del 26% sui redditi derivanti dal secondo, terzo e quarto immobile locato con affitto breve

      Il proprietario che affitta un solo appartamento con formula di affitto breve continuerà quindi a pagare la cedolare secca al 21%, esattamente come prima. Chi invece gestisce più immobili vedrà applicare l’aliquota maggiorata del 26% a partire dal secondo. Per fare un esempio: se Mario possiede 3 appartamenti e li affitta tutti con affitti brevi, sul primo pagherà il 21%, sul secondo e sul terzo il 26%. La scelta di quale immobile considerare come “primo” spetta al contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

      È importante ricordare che la cedolare secca sugli affitti brevi resta un regime opzionale: chi preferisce può sempre optare per la tassazione IRPEF ordinaria, con applicazione delle aliquote progressive. Il CAF Centro Fiscale ti aiuta a valutare quale regime sia più conveniente nella tua situazione specifica, considerando il tuo reddito complessivo e il numero di immobili locati.

      Obbligo del Codice CIN per gli Affitti Brevi 2026

      Dal 2 novembre 2024, tutti gli immobili destinati ad affitti brevi devono essere dotati del Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questa novità, introdotta dall’articolo 13-ter del D.L. 145/2023, rappresenta uno degli adempimenti più importanti per chi opera nel settore delle locazioni turistiche nel 2026. Il codice CIN è un identificativo unico assegnato a ciascun immobile e deve essere richiesto attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo.

      Il codice CIN deve essere esposto all’esterno dell’immobile e indicato in ogni annuncio pubblicato sulle piattaforme di prenotazione come Airbnb, Booking e altre. Le sanzioni per chi non si adegua sono significative: da 800 a 8.000 euro per la mancata esposizione del CIN, e da 500 a 5.000 euro per la mancata indicazione negli annunci. Il CAF Centro Fiscale di Udine ti assiste nella richiesta del codice CIN e nella verifica di tutti gli adempimenti connessi alla tassazione degli affitti brevi 2026.

      Ritenuta del 21% Applicata dalle Piattaforme: Airbnb e Booking

      Le piattaforme di intermediazione come Airbnb, Booking, Vrbo e simili sono obbligate ad operare una ritenuta del 21% sui corrispettivi lordi versati ai proprietari degli immobili locati con affitti brevi. Questa ritenuta viene trattenuta direttamente dalla piattaforma al momento del pagamento e versata all’Erario come sostituto d’imposta.

      La ritenuta del 21% ha natura diversa a seconda del regime fiscale scelto dal proprietario. Se il contribuente opta per la cedolare secca, la ritenuta si considera a titolo d’imposta per il primo immobile (dove l’aliquota è appunto 21%). Per il secondo immobile e successivi, dove l’aliquota è del 26%, la ritenuta del 21% funge da acconto e la differenza del 5% andrà versata in sede di dichiarazione dei redditi. Se invece il contribuente sceglie la tassazione IRPEF ordinaria, la ritenuta del 21% è sempre a titolo di acconto e verrà scomputata dall’imposta dovuta nel modello 730 o nel modello Redditi PF. Affidarsi al CAF Centro Fiscale per la dichiarazione dei redditi garantisce il corretto scomputo di tutte le ritenute.

      Obblighi Dichiarativi per gli Affitti Brevi 2026

      Chi percepisce redditi da affitti brevi ha l’obbligo di dichiararli nella dichiarazione dei redditi annuale. Se si sceglie la cedolare secca, i redditi da locazione breve vanno indicati nel quadro B del modello 730 o nel corrispondente quadro del modello Redditi PF, selezionando l’opzione per la cedolare secca. La Certificazione Unica (CU) rilasciata dalle piattaforme di intermediazione deve essere utilizzata per verificare l’importo delle ritenute già operate.

      Un aspetto spesso trascurato riguarda la corretta indicazione del numero di immobili locati con formula breve. Poiché l’aliquota del 26% si applica dal secondo immobile in poi, è fondamentale dichiarare correttamente quali e quanti immobili sono stati locati durante l’anno. Il contribuente deve anche conservare la documentazione relativa ai contratti stipulati, ai pagamenti ricevuti e alle Certificazioni Uniche ricevute dalle piattaforme. Per evitare errori che potrebbero portare a sanzioni, il CAF Centro Fiscale di Udine si occupa di tutto: dalla raccolta della documentazione alla compilazione della dichiarazione, garantendo la correttezza di ogni passaggio nella tassazione degli affitti brevi 2026.

      Comunicazione alla Questura per gli Affitti Brevi

      Chi affitta un immobile con affitto breve è tenuto a comunicare alla Questura le generalità degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo. Questo obbligo, previsto dall’articolo 109 del TULPS (Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza), si applica a tutte le locazioni turistiche, indipendentemente dalla durata. La comunicazione avviene tramite il portale telematico Alloggiati Web della Polizia di Stato.

      Le informazioni da comunicare includono le generalità complete degli ospiti (nome, cognome, data e luogo di nascita, cittadinanza, documento di identità), le date di arrivo e partenza e il tipo di alloggio. Per gli ospiti stranieri è necessario comunicare anche gli estremi del passaporto o documento di viaggio. La mancata comunicazione comporta sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, conseguenze penali. Questo adempimento è a carico del proprietario dell’immobile destinato ad affitti brevi e non può essere delegato alle piattaforme di intermediazione.

      Imposta di Soggiorno e Affitti Brevi 2026

      L’imposta di soggiorno è un tributo locale applicato da molti Comuni italiani ai turisti che pernottano nelle strutture ricettive del territorio. Dal 2024, le piattaforme come Airbnb e Booking sono tenute a riscuotere l’imposta di soggiorno per conto dei Comuni e a versarla direttamente, sollevando il proprietario da questo adempimento quando la prenotazione avviene attraverso la piattaforma.

      Tuttavia, per le prenotazioni dirette (senza intermediazione di piattaforme), il proprietario resta responsabile del tributo con funzione di agente contabile. Questo significa che deve riscuotere l’imposta di soggiorno dall’ospite, conservarne la documentazione e versarla al Comune secondo le modalità e le scadenze previste dal regolamento locale. L’importo dell’imposta varia da Comune a Comune, generalmente tra 1 e 5 euro a notte per persona, e può differenziarsi in base alla tipologia di alloggio e al periodo dell’anno. Per gestire correttamente tutti gli aspetti fiscali degli affitti brevi, rivolgiti al CAF Centro Fiscale.

      📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.

      Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

      Domande Frequenti sulla Tassazione degli Affitti Brevi 2026

      Quanti immobili posso affittare con affitto breve senza partita IVA?

      È possibile locare con formula di affitto breve fino a 4 immobili senza che l’attività venga considerata imprenditoriale. Dal quinto immobile in poi, scatta la presunzione di attività d’impresa e diventa necessaria la partita IVA. Questa regola vale per anno solare e per ciascun proprietario.

      La cedolare secca al 21% si applica ancora agli affitti brevi nel 2026?

      Sì, la cedolare secca al 21% è confermata per il 2026, ma solo per il primo immobile locato con affitto breve. Dal secondo immobile in poi, l’aliquota sale al 26%. Il contribuente sceglie quale immobile designare come “primo” in sede di dichiarazione dei redditi, ottimizzando così il carico fiscale.

      Devo registrare il contratto di affitto breve all’Agenzia delle Entrate?

      No, i contratti di affitto breve con durata inferiore a 30 giorni non richiedono la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, i redditi percepiti devono essere dichiarati nella dichiarazione annuale. Per soggiorni superiori a 30 giorni, è invece obbligatoria la registrazione del contratto.

      Come funziona la ritenuta del 21% applicata da Airbnb?

      Airbnb e le altre piattaforme trattengono automaticamente il 21% del corrispettivo lordo e lo versano all’Erario. Se si opta per la cedolare secca al 21% sul primo immobile, la ritenuta copre l’intera imposta dovuta. Per gli immobili successivi (aliquota 26%), la ritenuta funge da acconto e il 5% residuo va versato in dichiarazione dei redditi.

      Cosa succede se non richiedo il codice CIN per il mio affitto breve?

      La mancata richiesta del codice CIN comporta sanzioni da 800 a 8.000 euro. Il codice è obbligatorio per tutti gli immobili destinati ad affitti brevi e deve essere esposto all’esterno dell’immobile e indicato in ogni annuncio online. Il CAF Centro Fiscale di Udine ti guida nella richiesta e nei relativi adempimenti.

      Conclusione: Gestire gli Affitti Brevi nel 2026 senza Errori

      La tassazione degli affitti brevi 2026 richiede attenzione su più fronti: la scelta tra cedolare secca al 21% e 26%, il rispetto dell’obbligo del codice CIN, la gestione delle ritenute delle piattaforme, la comunicazione alla Questura e l’eventuale imposta di soggiorno. Un errore nella dichiarazione o un adempimento dimenticato possono tradursi in sanzioni significative.

      Hai bisogno di assistenza per la gestione fiscale dei tuoi affitti brevi? Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione, sia in ufficio che online in tutta Italia. I nostri operatori ti guidano dalla richiesta del codice CIN alla compilazione della dichiarazione dei redditi, assicurando il corretto trattamento di ogni aspetto della tassazione degli affitti brevi 2026. Contattaci al 0432 1638640 o scrivici su WhatsApp al 366 6018121.

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      Cedolare Secca al 26%: Sublocazione e Comodato per Aggirare la Tassa

      Notizie fiscali CAF Centro Fiscale

      Indice dei contenuti

      1. Cedolare secca al 26%: cos’e e quando si applica
      2. La normativa sulle locazioni brevi: Legge di Bilancio 2024
      3. Prima abitazione: l’esenzione dall’aliquota maggiorata
      4. Sublocazione: funzionamento, rischi fiscali e posizione AdE
      5. Comodato d’uso: lo strumento per “aggirare” la cedolare?
      6. Il confine tra pianificazione fiscale legittima ed elusione
      7. Sanzioni e controlli: cosa rischiano proprietario e affittuario
      8. Tabella riassuntiva: confronto aliquote e scenari
      9. Come dichiarare correttamente i redditi da locazione breve
      10. Domande frequenti

      Con la Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023), il legislatore ha introdotto una svolta significativa nella tassazione delle locazioni brevi: l’aliquota della cedolare secca sale al 26% per tutti gli immobili affittati brevemente al di la del primo. In pratica, chi affitta due o piu appartamenti tramite piattaforme come Airbnb, Booking o contratti diretti di durata inferiore a 30 giorni, applica il 21% solo sul primo immobile e il 26% su tutti gli altri. Una pressione fiscale rilevante, che ha spinto molti contribuenti a chiedersi se esistano strumenti leciti — o al limite — per contenere il carico tributario. In questa guida approfondiamo la normativa, i meccanismi della sublocazione e del comodato d’uso, la posizione dell’Agenzia delle Entrate e i rischi concreti per chi cerca di aggirare l’imposta.

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      Cedolare secca al 26%: cos’e e quando si applica

      La cedolare secca e un regime opzionale di tassazione sostitutiva dell’IRPEF che si applica ai redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. L’aliquota ordinaria e del 21%, ma con la Legge di Bilancio 2024 e stato introdotto un doppio binario: il 21% rimane valido solo per il primo immobile locato con contratto breve (durata non superiore a 30 giorni), mentre dal secondo immobile in poi l’aliquota sale al 26%.

      La norma di riferimento e l’art. 4 del D.L. 50/2017 (convertito con Legge 96/2017), modificato dalla Legge n. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024), in vigore dal 1° gennaio 2024. Le locazioni brevi sono contratti di locazione di unita immobiliari a uso abitativo stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attivita d’impresa, di durata non superiore a 30 giorni. Rientrano in questa categoria anche i contratti che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali.

      Chi gestisce piu di quattro appartamenti in locazione breve nell’arco di un anno rischia peraltro di vedere qualificata la propria attivita come imprenditoriale, con conseguente applicazione dell’IVA e dei regimi reddituali d’impresa. Questo limite e stato confermato dalla Circolare Agenzia delle Entrate n. 24/E del 2017 e dalla prassi piu recente dell’amministrazione finanziaria.

      La normativa sulle locazioni brevi: Legge di Bilancio 2024

      La Legge di Bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1 commi 63-67) ha modificato in modo sostanziale la disciplina fiscale delle locazioni brevi, con l’obiettivo dichiarato di disincentivare la proliferazione degli affitti turistici a scapito del mercato residenziale ordinario. Le principali novita sono:

      • Aliquota cedolare secca dal 21% al 26% per le locazioni brevi a partire dal secondo immobile;
      • Obbligo per i soggetti residenti all’estero (operatori economici che gestiscono piattaforme digitali) di nominare un rappresentante fiscale in Italia;
      • Rafforzamento degli obblighi di ritenuta a carico degli intermediari (agenzie immobiliari, piattaforme digitali) che raccolgono i pagamenti: la ritenuta del 21% deve essere versata all’Erario entro il giorno 16 del mese successivo;
      • Codice identificativo nazionale (CIN) obbligatorio per tutti gli immobili destinati a locazione breve, introdotto dalla Legge n. 191/2023 (art. 13-ter D.L. 145/2023).

      Il Codice Identificativo Nazionale e diventato operativo nella seconda meta del 2024, con l’attivazione della piattaforma BDSR (Banca Dati delle Strutture Ricettive) gestita dal Ministero del Turismo. Dal 1° settembre 2024, ogni immobile locato brevemente deve esporre il CIN nell’annuncio e all’esterno della struttura, pena sanzioni amministrative fino a 8.000 euro.

      Prima abitazione: l’esenzione dall’aliquota maggiorata

      Il meccanismo del “primo immobile al 21%” merita un approfondimento, perche la norma presenta aspetti tecnici rilevanti. L’aliquota agevolata del 21% si applica a un solo immobile per anno d’imposta, a scelta del contribuente. Questo significa che:

      • Chi affitta brevemente un solo appartamento per tutto l’anno: aliquota 21%;
      • Chi affitta brevemente due appartamenti: 21% su uno (a scelta), 26% sull’altro;
      • Chi affitta brevemente tre o piu appartamenti: 21% su uno, 26% su tutti gli altri;
      • La scelta dell’immobile a cui applicare il 21% viene effettuata in sede di dichiarazione dei redditi (quadro RB del Modello 730 o del Modello Redditi PF).

      La norma si applica indipendentemente dalla residenza anagrafica del proprietario nell’immobile. Non e sufficiente che l’immobile sia la “prima casa” in senso catastale o ai fini IMU: cio che conta e quanti immobili vengono concessi in locazione breve nell’anno. E’ possibile consultare la guida alla cedolare secca 2026 per un quadro completo delle aliquote e della convenienza rispetto all’IRPEF ordinaria.

      Un aspetto particolarmente delicato riguarda la gestione tramite intermediari e piattaforme digitali: quando il pagamento transita attraverso un portale come Airbnb, la piattaforma e obbligata ad applicare la ritenuta del 21%. Se il contribuente ha piu immobili e un immobile dovrebbe scontare il 26%, la differenza tra il 21% trattenuto dalla piattaforma e il 26% dovuto deve essere versata dal contribuente direttamente tramite il modello 730 o Modello Redditi.

      Sublocazione: funzionamento, rischi fiscali e posizione AdE

      La sublocazione e il contratto con cui il conduttore (inquilino) di un immobile concede a sua volta, in tutto o in parte, il bene in godimento a un terzo soggetto. Sul piano civilistico, la sublocazione totale di un immobile richiede il consenso esplicito del proprietario (art. 1594 c.c.), mentre quella parziale e ammessa salvo divieto contrattuale. Ma quali sono le implicazioni fiscali?

      Dal punto di vista tributario, il reddito da sublocazione non e un reddito fondiario (perche il subconduttore non e il proprietario dell’immobile) ma un reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR (DPR 917/1986). Questo comporta differenze significative rispetto alla cedolare secca:

      • La cedolare secca NON e applicabile ai redditi di sublocazione: il conduttore che subloca non puo optare per la cedolare, che e un regime riservato ai soli proprietari di immobili;
      • Il reddito da sublocazione concorre alla formazione del reddito complessivo ed e soggetto a IRPEF ordinaria con le aliquote progressive;
      • Il reddito e determinato come differenza tra i canoni percepiti e le spese sostenute (es. il canone pagato al proprietario, spese per servizi aggiuntivi);
      • Non e dovuta l’imposta di registro sulla sublocazione se la durata e inferiore a 30 giorni, ma l’omissione della dichiarazione dei redditi relativa configura evasione fiscale.

      La posizione dell’Agenzia delle Entrate in tema di sublocazione e chiaramente espressa nella Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017: i redditi derivanti dalla sublocazione di immobili (anche tramite piattaforme digitali) sono redditi diversi, soggetti a IRPEF ordinaria, e le piattaforme online che raccolgono i pagamenti sono tenute ad applicare la ritenuta del 21% anche su tali somme. La ritenuta, pero, in questo caso e a titolo d’acconto (non d’imposta come per la cedolare) e il contribuente dovra poi conguagliare nella dichiarazione dei redditi.

      Attenzione allo schema di elusione “proprietario-conduttore-sublocazione”: alcuni contribuenti hanno tentato di strutturare l’operazione nel seguente modo: il proprietario di piu immobili trasferisce formalmente il possesso di uno di essi a un familiare tramite un contratto di locazione a lungo termine (ad es. un canone di mercato), e il familiare/conduttore provvede poi a subaffittare brevemente l’immobile. In questo modo il proprietario percepirebbe solo il canone ordinario (soggetto a cedolare secca al 21% con contratto a canone libero o concordato), mentre il familiare dichiarerebbe il reddito da sublocazione come reddito diverso. L’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza valutano questi schemi con estrema attenzione: se i contratti mancano di consistenza economica reale (es. canone troppo basso, familiari conviventi, assenza di effettivo godimento), possono essere requalificati come operazioni in elusione o simulazione.

      Comodato d’uso: lo strumento per “aggirare” la cedolare?

      Il comodato d’uso e un contratto con cui una persona (comodante) consegna gratuitamente a un’altra (comodatario) un bene affinche se ne serva per un tempo determinato o per un uso specifico. E’ disciplinato dagli artt. 1803-1812 del Codice Civile. La domanda che molti si pongono e: se il proprietario concede l’immobile in comodato a un figlio o a un familiare, e questi poi lo affitta brevemente, chi paga le imposte e con quale aliquota?

      Sul piano fiscale, il meccanismo funziona cosi:

      • Il comodante (proprietario) non percepisce reddito e non deve dichiarare il canone; deve tuttavia indicare nel quadro RB del 730 che l’immobile e concesso in comodato (codice utilizzo 4 o 10);
      • Il comodatario (chi riceve il bene gratuitamente) puo affittare brevemente l’immobile ottenendo un reddito proprio. Pero, come per la sublocazione, il reddito del comodatario che affitta un immobile ricevuto in comodato NON e un reddito fondiario del proprietario: la situazione giuridica e diversa dalla locazione;
      • Il comodatario che affitta brevemente l’immobile ricevuto in comodato produce, secondo l’interpretazione fiscale consolidata, un reddito diverso (art. 67 TUIR) soggetto a IRPEF ordinaria, non cedolare secca.

      Tuttavia, la Risposta all’interpello n. 379 del 2022 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito un punto cruciale: se il comodatario usa l’immobile ricevuto in comodato come propria abitazione principale e contemporaneamente lo affitta brevemente per periodi limitati (ad es. durante le vacanze), il reddito da locazione breve puo essere qualificato come reddito fondiario e il regime della cedolare secca al 21% puo applicarsi, perche si tratta della sua “prima casa” in uso. Ma se il comodatario non abita nell’immobile e lo affitta solo brevemente con scopo lucrativo, la qualificazione come reddito diverso rimane la piu probabile.

      Schema pratico frequente e i suoi rischi: Il proprietario di tre appartamenti concede due di essi in comodato ai propri figli, che poi li affittano su Airbnb. In questo modo il proprietario applica la cedolare al 21% solo sul primo immobile che affitta direttamente, mentre i figli dichiarano redditi diversi con aliquote IRPEF che — nei casi di redditi bassi — potrebbero essere inferiori al 26%. Questo schema non e automaticamente illecito, ma presenta rischi elevati se:

      • I figli sono privi di redditi propri e il comodato appare finalizzato esclusivamente all’elusione fiscale;
      • Il comodato non viene registrato (e obbligatorio registrare i comodati di immobili urbani anche se gratuiti, quando durano piu di 30 giorni continuativi);
      • I proventi delle locazioni brevi confluiscono, di fatto, nelle casse del proprietario originario;
      • L’amministrazione finanziaria accerta una “interposizione fittizia di persona”.

      Il confine tra pianificazione fiscale legittima ed elusione

      La distinzione tra lecita pianificazione fiscale ed elusione (o abuso del diritto) e uno dei temi piu delicati del diritto tributario italiano. L’art. 10-bis dello Statuto dei Diritti del Contribuente (Legge 212/2000, introdotto dal D.Lgs. 128/2015) definisce l’abuso del diritto come quella condotta che, pur non violando norme fiscali specifiche, realizza “vantaggi fiscali indebiti” attraverso operazioni “prive di sostanza economica” che, pur formalmente rispettose delle norme, sono essenzialmente preordinate al risparmio d’imposta.

      Applicando questi principi al contesto delle locazioni brevi, l’Agenzia delle Entrate puo contestare come elusivi quegli schemi in cui:

      • Il comodato o la sublocazione mancano di un reale motivo economico diverso dal risparmio fiscale;
      • Le operazioni non hanno sostanza: il proprietario continua a gestire gli immobili, a incassare i proventi, a fare le pulizie, mentre il “comodatario” o “subconduttore” e solo nominale;
      • I contratti sono registrati solo dopo l’accertamento o non sono registrati affatto;
      • I flussi di denaro dimostrano che il reale beneficiario economico rimane il proprietario originario.

      Cosa NON e elusione: Il proprietario che concede in comodato un immobile a un figlio per permettergli di abitarvi, e il figlio che — abitandovi — affitta la stanza che non usa durante le vacanze estive, compie un’operazione pienamente legittima. Cosi come il conduttore che, con il consenso del proprietario, subaffitta legalmente una stanza non occupata non realizza alcuna elusione, anche se cio produce un risparmio rispetto all’applicazione della cedolare.

      La Corte di Cassazione, con varie pronunce in tema di abuso del diritto (fra cui la sentenza n. 405/2015 delle Sezioni Unite), ha ribadito che l’abuso richiede la dimostrazione da parte dell’Amministrazione finanziaria sia dell’assenza di ragioni extrafiscali, sia del vantaggio fiscale indebito. Il contribuente puo controbattere dimostrando la genuinita dell’operazione.

      Sanzioni e controlli: cosa rischiano proprietario e affittuario

      Chi non dichiara correttamente i redditi da locazione breve o utilizza schemi elusivi rischia conseguenze molto pesanti. Vediamo il quadro sanzionatorio applicabile.

      Omessa dichiarazione dei redditi da locazione breve: Si tratta di evasione fiscale tout court. Le sanzioni previste dal D.Lgs. 471/1997 per omessa o infedele dichiarazione vanno dal 90% al 180% dell’imposta evasa, con possibilita di raddoppio in caso di violazioni gravi. Le sanzioni si riducono significativamente in caso di ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997).

      Interposizione fittizia (comodato o sublocazione simulati): Se l’Agenzia delle Entrate dimostra che il comodato o la sublocazione sono fittizie e che il reale percettore del reddito e il proprietario, l’intero reddito viene imputato a questi con:

      • Imposte evase piu interessi legali;
      • Sanzioni dal 90% al 180% sull’imposta non versata;
      • In caso di importi rilevanti, rischio di rilevanza penale (art. 4 D.Lgs. 74/2000 — dichiarazione infedele — per evasione superiore a 150.000 euro per periodo d’imposta e con imposta evasa superiore al 10% dell’imposta dichiarata).

      Come avvengono i controlli: Dal 2024, l’Agenzia delle Entrate ha accesso diretto ai dati trasmessi dalle piattaforme digitali (Airbnb, Booking, Vrbo ecc.) ai sensi della Direttiva DAC7 (recepita con D.Lgs. 32/2023), che impone agli operatori di piattaforma di segnalare all’Amministrazione finanziaria i proventi percepiti dagli host. L’incrocio di questi dati con le dichiarazioni dei redditi permette di individuare automaticamente le incongruenze. Anche la Guardia di Finanza effettua ispezioni mirate sulle strutture ricettive, verificando la corrispondenza tra le prenotazioni registrate e i redditi dichiarati.

      L’obbligo di Codice Identificativo Nazionale introdotto dalla Legge 191/2023 facilita ulteriormente i controlli: ogni immobile e tracciabile, ogni annuncio deve riportare il CIN, e il Ministero del Turismo puo trasmettere le informazioni all’Agenzia delle Entrate. Verificare correttamente la propria situazione mediante la registrazione del contratto di affitto e fondamentale per evitare contestazioni.

      Tabella riassuntiva: confronto aliquote e scenari

      Per avere un quadro chiaro, ecco una tabella con i principali scenari di tassazione per le locazioni brevi nel 2026:

      ScenarioSoggetto che dichiaraTipo di redditoAliquota
      Proprietario, 1 immobile in locazione breveProprietarioReddito fondiario21% (cedolare)
      Proprietario, 2+ immobili in locazione breve (dal 2°)ProprietarioReddito fondiario26% (cedolare)
      Conduttore che subaffitta brevementeConduttoreReddito diverso (art. 67 TUIR)IRPEF progressiva
      Comodatario che affitta brevemente (non abita nell’immobile)ComodatarioReddito diverso (art. 67 TUIR)IRPEF progressiva
      Comodatario che abita nell’immobile e lo affitta saltuariamenteComodatarioReddito fondiario21% (cedolare, primo immobile)
      Piu di 4 immobili gestiti: attivita d’impresaImprenditoreReddito d’impresaIRPEF + IVA

      Come dichiarare correttamente i redditi da locazione breve

      La dichiarazione dei redditi da locazione breve segue procedure precise a seconda della tipologia di reddito. Ecco le istruzioni operative per il 2026 (redditi 2025).

      Proprietari (reddito fondiario)

      I redditi fondiarii da locazione breve vanno indicati nel Quadro RB del Modello Redditi PF (o nel Quadro B del Modello 730). Per ogni immobile:

      • Colonna “Codice utilizzo”: 3 per locazione ordinaria; per locazione breve non esiste un codice specifico, si usa il codice 3 indicando anche l’opzione per la cedolare secca;
      • Per la cedolare secca: flaggare l’opzione “cedolare secca” e indicare l’aliquota (21% per il primo immobile, 26% per gli altri);
      • Il canone da dichiarare e il canone lordo pattuito nel contratto (o percepito), non decurtato delle spese;
      • Le ritenute operate dagli intermediari (21%) sono accreditate come credito d’imposta e compensate con l’imposta dovuta; l’eventuale differenza (tra il 26% dovuto e il 21% trattenuto) va versata con F24.

      Conduttori e comodatari (reddito diverso)

      I redditi da sublocazione e da comodato-con-affitto vanno dichiarati nel Quadro RL del Modello Redditi PF (o nel Quadro D del Modello 730), sezione dedicata agli “altri redditi”. Il reddito imponibile e dato dalla differenza tra i canoni percepiti e le spese documentate (quota del canone pagato al proprietario, servizi forniti, spese di pulizia, ecc.). Su questo importo netto si applicano le aliquote IRPEF progressive. Valuta sempre il supporto di un professionista per la compilazione: una consulenza del CAF o di un commercialista puo evitare errori costosi.

      Scadenze 2026

      • Modello 730/2026: presentazione entro il 30 settembre 2026 (per redditi 2025);
      • Modello Redditi PF 2026: presentazione online entro il 31 ottobre 2026;
      • Acconto IRPEF novembre 2026: il 30 novembre 2026 per il secondo acconto;
      • Ravvedimento operoso per omissioni: possibile fino alla scadenza del termine di accertamento (quinto anno successivo), con sanzioni ridotte.

      Per i contratti di locazione breve non intermediati da piattaforme, ricorda che la registrazione del contratto non e obbligatoria se la durata e inferiore a 30 giorni, ma e comunque consigliata per avere certezza della data certa del contratto in caso di controversie.

      Gestire correttamente la fiscalita delle locazioni brevi e sempre piu complesso: la normativa evolve rapidamente, i controlli si intensificano e i rischi per chi sbaglia — anche in buona fede — sono elevati. Affidarsi a un professionista del settore e la scelta piu sicura per evitare sanzioni e contenziosi con il Fisco.

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      Domande frequenti sulla cedolare secca al 26%

      Dal secondo immobile in locazione breve si paga sempre il 26%?

      Si, dal 1° gennaio 2024, per effetto della Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023), il proprietario che affitta brevemente (contratti fino a 30 giorni) piu di un immobile applica la cedolare secca al 26% dal secondo immobile in poi. Solo il primo immobile, a scelta del contribuente, beneficia dell’aliquota agevolata al 21%.

      Chi subaffitta un immobile puo usare la cedolare secca al 21%?

      No. La cedolare secca e riservata ai soli proprietari di immobili che concedono in locazione. Il conduttore che subaffitta dichiara un reddito diverso (art. 67 TUIR), soggetto a IRPEF ordinaria con aliquote progressive. Non e possibile optare per la cedolare secca sul reddito da sublocazione.

      Il comodato d’uso a un figlio permette di evitare la cedolare al 26%?

      Dipende dalla situazione concreta. Se il figlio abita effettivamente nell’immobile e lo affitta saltuariamente, puo applicare la cedolare al 21% come prima casa. Se il figlio non abita nell’immobile ma lo affitta su Airbnb, il reddito e classificato come reddito diverso soggetto a IRPEF. Se il comodato e simulato (il figlio e solo nominale), l’AdE puo riqualificarlo come operazione elusiva e imputare il reddito al proprietario originario.

      Airbnb applica sempre la ritenuta del 21%: come funziona se devo pagare il 26%?

      Le piattaforme come Airbnb applicano la ritenuta del 21% su tutti i pagamenti, indipendentemente dal numero di immobili. Se per uno o piu immobili e dovuta l’aliquota del 26%, la differenza (5% in piu) deve essere versata dal contribuente nella dichiarazione dei redditi tramite F24. La ritenuta del 21% viene accreditata come credito d’imposta.

      Quanti immobili si possono affittare brevemente prima di fare impresa?

      La soglia indicata dalla Circolare AdE n. 24/E del 2017 e di quattro appartamenti: da cinque in su, l’attivita e presunta come imprenditoriale, con obbligo di apertura di partita IVA e assoggettamento a IVA e imposte sui redditi d’impresa. Sotto questa soglia, il regime delle persone fisiche con cedolare secca (o IRPEF) rimane applicabile.

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        Cedolare Secca 2026: Guida Definitiva Aliquote e Convenienza

        cedolare secca

        Indice dei contenuti

        1. Cos’è la Cedolare Secca e Come Funziona
        2. Aliquote Cedolare Secca 2026: 21%, 10% e 26%
        3. Chi Può Scegliere la Cedolare Secca
        4. Cedolare Secca vs IRPEF: Quando Conviene
        5. Come Si Esercita l’Opzione
        6. Rinuncia agli Aggiornamenti ISTAT del Canone
        7. Versamento: Acconti e Saldo con F24
        8. Scadenze Cedolare Secca 2026
        9. Cedolare Secca per Più Immobili
        10. Domande Frequenti

        La cedolare secca 2026 rappresenta una delle opzioni fiscali più vantaggiose per chi affitta un immobile abitativo in Italia. Si tratta di un regime di tassazione alternativo all’IRPEF che permette ai proprietari di pagare un’imposta sostitutiva con aliquota fissa, evitando così le aliquote progressive che possono arrivare fino al 43%. In questa guida definitiva analizziamo nel dettaglio tutte le aliquote della cedolare secca 2026, le novità introdotte dalla Legge di Bilancio, e soprattutto quando conviene davvero scegliere questo regime rispetto alla tassazione ordinaria.

        Se stai valutando se applicare la cedolare secca al tuo contratto di locazione, oppure se hai già fatto questa scelta e vuoi verificare che sia ancora conveniente nel 2026, sei nel posto giusto. Vedremo insieme ogni aspetto: dai requisiti alle scadenze, dai codici tributo F24 fino al confronto numerico con l’IRPEF per ogni fascia di reddito. Per una visione completa della tua situazione fiscale, può essere utile anche effettuare un calcolo dello stipendio netto 2026 per capire l’impatto complessivo delle imposte.

        Cos’è la Cedolare Secca e Come Funziona nel 2026

        La cedolare secca è un regime fiscale opzionale introdotto dal Decreto Legislativo 23/2011, che consente ai proprietari di immobili ad uso abitativo di sostituire l’IRPEF e le relative addizionali (regionale e comunale) con un’imposta sostitutiva a aliquota fissa. In termini semplici, invece di pagare le tasse sul reddito da affitto secondo gli scaglioni IRPEF progressivi, si paga una percentuale fissa sul canone di locazione annuo.

        La cedolare secca 2026 sostituisce contemporaneamente diverse imposte: l’IRPEF sul reddito dell’immobile, le addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro sul contratto di locazione (normalmente pari al 2% del canone annuo) e l’imposta di bollo. Questo significa un notevole risparmio burocratico oltre che economico, perché non serve più pagare ogni anno l’imposta di registro sulla registrazione o sulla proroga del contratto.

        Il funzionamento è semplice: il proprietario comunica all’Agenzia delle Entrate la scelta della cedolare secca al momento della registrazione del contratto, oppure in seguito tramite apposita comunicazione. Da quel momento, il canone di locazione annuo diventa la base imponibile su cui si applica l’aliquota fissa. Il reddito derivante dall’affitto non si cumula con gli altri redditi ai fini IRPEF, il che è particolarmente vantaggioso per chi ha redditi medio-alti.

        Aliquote Cedolare Secca 2026: 21%, 10% e la Novità del 26%

        Nel 2026, il sistema delle aliquote della cedolare secca prevede tre livelli distinti, ciascuno applicabile a situazioni specifiche. Conoscere le differenze è fondamentale per fare la scelta giusta e massimizzare il risparmio fiscale.

        Aliquota del 21%: Contratti a Canone Libero

        L’aliquota ordinaria del 21% si applica ai contratti di locazione a canone libero (tipologia 4+4 o transitorio). Questa è l’aliquota standard della cedolare secca e rappresenta l’opzione più comune. Si calcola sull’intero importo del canone annuo dichiarato nel contratto, senza alcuna deduzione o riduzione della base imponibile. Ad esempio, se affitti un appartamento a 800 euro al mese (9.600 euro annui), con la cedolare secca al 21% pagherai 2.016 euro di imposta per l’intero anno.

        Aliquota del 10%: Contratti a Canone Concordato

        L’aliquota ridotta del 10% è riservata ai contratti stipulati con canone concordato, ovvero quei contratti in cui l’importo dell’affitto viene determinato sulla base di accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. Questa aliquota agevolata si applica nei Comuni ad alta tensione abitativa, nei Comuni capoluogo di provincia, e in tutti quei territori dove esistono accordi locali. Per accedere all’aliquota al 10% è necessario che il contratto sia stipulato secondo i modelli previsti dagli accordi territoriali e che sia presente l’attestazione di conformità rilasciata da un’organizzazione firmataria. Ad esempio, con un canone concordato di 600 euro al mese (7.200 euro annui), l’imposta sarà di soli 720 euro all’anno.

        Novità 2026: Aliquota del 26% per Affitti Brevi (dal Secondo Immobile)

        La grande novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 e confermata per il 2026 riguarda gli affitti brevi (locazioni turistiche con durata inferiore a 30 giorni). Dal 1 gennaio 2024, chi affitta più di un immobile in regime di locazione breve paga il 26% di cedolare secca dal secondo immobile in poi. Per il primo immobile si continua ad applicare l’aliquota del 21%. Questa misura è stata introdotta per contrastare il fenomeno della locazione turistica “seriale” e riguarda in particolare chi gestisce più appartamenti su piattaforme come Airbnb e Booking.

        In pratica, se possiedi 3 appartamenti che affitti per brevi periodi, pagherai il 21% sul primo e il 26% sugli altri due. Il proprietario può scegliere quale immobile designare come “primo” per beneficiare dell’aliquota ridotta, generalmente quello con il canone più elevato.

        Chi Può Scegliere la Cedolare Secca nel 2026

        Non tutti possono accedere al regime della cedolare secca 2026. Esistono requisiti precisi sia per il locatore sia per l’immobile. Ecco chi può e chi non può scegliere questo regime fiscale agevolato.

        Requisiti del locatore (proprietario):

        • Deve essere una persona fisica (no società, no imprese)
        • Non deve agire nell’esercizio di attività di impresa, arte o professione (in pratica, non deve avere partita IVA collegata all’attività di locazione)
        • Deve essere proprietario o titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione)

        Requisiti dell’immobile:

        • Deve essere un immobile ad uso abitativo (categorie catastali da A1 a A11, escluso A10 che è ufficio)
        • Le relative pertinenze (box, cantina, posto auto) possono essere incluse se locate congiuntamente
        • Esclusi: immobili commerciali, uffici, negozi, capannoni

        Requisiti dell’inquilino: L’inquilino (conduttore) non deve agire nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo. Se l’inquilino è una società o un professionista che affitta per uso ufficio, la cedolare secca non è ammessa. Fanno eccezione i contratti stipulati con enti locali per scopi sociali.

        È importante sapere che la scelta della cedolare secca è individuale per ciascun comproprietario: se un immobile è di proprietà di due persone, uno può optare per la cedolare secca e l’altro per la tassazione ordinaria IRPEF. Per approfondire le detrazioni fiscali a cui potresti rinunciare scegliendo la cedolare, consulta la nostra guida dedicata.

        Cedolare Secca vs IRPEF: Quando Conviene Davvero

        Capire quando la cedolare secca conviene rispetto all’IRPEF è la domanda chiave per ogni proprietario. La risposta dipende principalmente dal reddito complessivo e dalla fascia IRPEF in cui si ricade. Vediamo un confronto pratico con numeri reali.

        Con la tassazione IRPEF ordinaria, il reddito da locazione si cumula con gli altri redditi (stipendio, pensione, ecc.) e viene tassato secondo gli scaglioni progressivi 2026: 23% fino a 28.000 euro, 35% da 28.001 a 50.000 euro, 43% oltre 50.000 euro. A queste aliquote vanno aggiunte le addizionali regionali (dallo 0,9% al 3,33%) e comunali (fino allo 0,8%). Inoltre, con l’IRPEF si applica una deduzione forfettaria del 5% sul canone (il 95% viene tassato).

        Con la cedolare secca al 21%, invece, si paga il 21% sull’intero canone senza deduzioni, ma senza addizionali e senza imposta di registro.

        Tabella Confronto: Cedolare Secca 21% vs IRPEF per Fascia di Reddito

        Ipotizziamo un canone di locazione di 10.000 euro annui e calcoliamo l’imposta nei due regimi (addizionali stimate al 2% complessivo):

        Reddito complessivoAliquota IRPEF marginaleImposta IRPEF sul canone*Cedolare secca 21%Risparmio con cedolare
        Fino a 15.000 euro23% + addizionali2.375 euro2.100 euro275 euro (conviene cedolare)
        Da 15.001 a 28.000 euro23% + addizionali2.375 euro2.100 euro275 euro (conviene cedolare)
        Da 28.001 a 50.000 euro35% + addizionali3.515 euro2.100 euro1.415 euro (conviene cedolare)
        Oltre 50.000 euro43% + addizionali4.275 euro2.100 euro2.175 euro (conviene cedolare)
        *Calcolata su 95% del canone (9.500 euro) + imposta di registro 2% (200 euro) + addizionali stimate 2%

        Come si vede dalla tabella, la cedolare secca 2026 conviene quasi sempre, ma il vantaggio cresce enormemente al crescere del reddito. Per chi ha un reddito superiore a 50.000 euro, il risparmio è di oltre 2.000 euro all’anno su un canone di 10.000 euro. Per i redditi bassi (sotto i 15.000 euro) il vantaggio è minimo e potrebbe addirittura non convenire se si hanno diritto a detrazioni fiscali che verrebbero perse con la cedolare secca.

        Attenzione: scegliendo la cedolare secca, il reddito da locazione non si somma al reddito complessivo. Questo significa che non aumenta la base imponibile IRPEF, ma anche che non genera diritto a detrazioni e deduzioni. Per chi ha redditi bassi e beneficia di detrazioni per familiari a carico o bonus vari, è fondamentale fare un calcolo preciso. Il CAF Centro Fiscale di Udine può aiutarti con una simulazione personalizzata.

        Come Si Esercita l’Opzione per la Cedolare Secca

        Esercitare l’opzione per la cedolare secca 2026 è un passaggio obbligatorio e può avvenire in diversi momenti. La procedura varia a seconda che si tratti di un nuovo contratto o di un contratto già in corso.

        Alla Registrazione del Contratto

        Il momento più semplice per scegliere la cedolare secca è al momento della registrazione del contratto di locazione. L’opzione si esercita compilando il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) presso l’Agenzia delle Entrate, barrando la casella dedicata alla cedolare secca. La registrazione può essere fatta online tramite il servizio telematico dell’Agenzia delle Entrate, oppure presso un ufficio territoriale. Scegliendo la cedolare al momento della registrazione, non si paga l’imposta di registro né l’imposta di bollo sulla registrazione stessa.

        Per Contratti Già in Corso

        Se hai un contratto di locazione già registrato e vuoi passare alla cedolare secca in un’annualità successiva, puoi farlo in occasione della proroga del contratto o di una annualità successiva. In questo caso, devi presentare il modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. È anche possibile revocare l’opzione e tornare al regime ordinario, sempre con le stesse tempistiche.

        Comunicazione all’inquilino: il locatore deve inviare all’inquilino una raccomandata (anche via PEC) con cui comunica la rinuncia all’aggiornamento del canone per tutta la durata dell’opzione. Questa comunicazione è un requisito essenziale e la sua mancanza può invalidare l’opzione per la cedolare secca.

        Rinuncia agli Aggiornamenti ISTAT del Canone

        Un aspetto che molti proprietari sottovalutano è che scegliere la cedolare secca comporta automaticamente la rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone di locazione. In pratica, per tutta la durata dell’opzione, il canone mensile resta fisso e non può essere adeguato all’inflazione secondo l’indice ISTAT dei prezzi al consumo.

        Normalmente, nei contratti di locazione a canone libero, è prevista una clausola che consente al proprietario di aggiornare il canone annualmente in base alla variazione dell’indice ISTAT (generalmente il 75% o il 100% della variazione). Con un’inflazione al 2%, su un canone di 800 euro al mese, l’aggiornamento ISTAT vale circa 12-16 euro mensili in più. Su 4 anni di contratto, la rinuncia può costare fino a 500-700 euro complessivi.

        Tuttavia, nella maggior parte dei casi, il risparmio fiscale della cedolare secca supera ampiamente la perdita dell’aggiornamento ISTAT. Bisogna fare un calcolo preciso caso per caso. Il team del CAF Centro Fiscale può effettuare questa valutazione durante un appuntamento dedicato, confrontando il costo della rinuncia ISTAT con il risparmio fiscale effettivo.

        Versamento della Cedolare Secca: Acconti e Saldo con F24

        Il pagamento della cedolare secca 2026 segue le stesse regole dell’IRPEF per quanto riguarda acconti e saldo, e si effettua tramite il modello F24. Ecco i codici tributo e le modalità di versamento.

        Codici Tributo F24 per la Cedolare Secca

        • Codice tributo 1840: Acconto prima rata della cedolare secca
        • Codice tributo 1841: Acconto seconda rata o acconto in unica soluzione della cedolare secca
        • Codice tributo 1842: Saldo della cedolare secca

        Come Si Calcolano gli Acconti

        L’acconto della cedolare secca 2026 è pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Il versamento dell’acconto si divide in due rate se l’importo supera 257,52 euro:

        • Prima rata (40%): da versare entro il 30 giugno 2026 (o 30 luglio con maggiorazione dello 0,40%)
        • Seconda rata (60%): da versare entro il 30 novembre 2026

        Se l’importo dell’acconto è inferiore o uguale a 257,52 euro, si versa in un’unica soluzione entro il 30 novembre. Il saldo viene poi versato l’anno successivo, entro il 30 giugno 2027, insieme alla dichiarazione dei redditi. Per ulteriori dettagli sui codici tributo F24, consulta la nostra guida completa.

        Scadenze Cedolare Secca 2026: Il Calendario Completo

        Avere chiare le scadenze della cedolare secca 2026 è essenziale per evitare sanzioni e interessi. Ecco il calendario completo con tutte le date da segnare:

        ScadenzaAdempimentoCodice Tributo
        30 giugno 2026Acconto prima rata (40%) o saldo anno precedente1840 / 1842
        30 luglio 2026Acconto prima rata con maggiorazione 0,40%1840
        30 settembre 2026Dichiarazione Redditi (Modello 730 o Redditi PF)–
        30 novembre 2026Acconto seconda rata (60%) o acconto unica soluzione1841
        30 giugno 2027Saldo cedolare secca 20261842

        La dichiarazione dei redditi da locazione con cedolare secca va inserita nel Modello 730 (Quadro B) oppure nel Modello Redditi PF (Quadro RB). Per chi presenta il 730, la scadenza per l’invio è il 30 settembre 2026. Il CAF Centro Fiscale gestisce ogni anno centinaia di dichiarazioni con cedolare secca e può assisterti nella corretta compilazione e nel calcolo degli acconti.

        Cedolare Secca per Più Immobili: Come Funziona

        La cedolare secca può essere applicata a più immobili contemporaneamente dallo stesso proprietario. L’opzione va esercitata singolarmente per ciascun contratto di locazione. Non esiste un limite al numero di immobili per cui si può optare, a patto che siano tutti ad uso abitativo e che il locatore non agisca come imprenditore.

        Per le locazioni lunghe (4+4, 3+2), l’aliquota resta al 21% o al 10% indipendentemente dal numero di immobili. La novità dell’aliquota al 26% riguarda esclusivamente gli affitti brevi (sotto i 30 giorni) a partire dal secondo immobile.

        Facciamo un esempio pratico. Supponiamo che Marco possieda 3 appartamenti:

        • Appartamento A: locazione lunga 4+4 a canone libero (800 euro/mese) – cedolare secca 21% = 2.016 euro/anno
        • Appartamento B: locazione lunga 3+2 a canone concordato (500 euro/mese) – cedolare secca 10% = 600 euro/anno
        • Appartamento C: affitto breve su Airbnb (media 1.200 euro/mese) – cedolare secca 26% = 3.744 euro/anno (essendo il secondo immobile in locazione breve)

        Marco pagherà in totale 6.360 euro di cedolare secca. Se avesse scelto l’IRPEF con un reddito da lavoro di 40.000 euro, avrebbe pagato circa 10.500 euro tra IRPEF, addizionali e imposta di registro. Il risparmio con la cedolare secca è di oltre 4.000 euro all’anno.

        Per i proprietari con più immobili, il consiglio è rivolgersi al CAF Centro Fiscale di Udine per una simulazione complessiva che tenga conto di tutte le variabili: tipo di contratto, durata, aliquota applicabile e impatto sul reddito complessivo.

        📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.

        Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

        Domande Frequenti sulla Cedolare Secca 2026

        La cedolare secca conviene sempre?

        No, non sempre. La cedolare secca 2026 conviene nella grande maggioranza dei casi, soprattutto per chi ha un reddito complessivo superiore a 28.000 euro. Per redditi molto bassi (sotto i 15.000 euro), potrebbe non convenire perché il reddito da locazione non genera diritto a detrazioni e deduzioni. Il consiglio è sempre quello di fare una simulazione personalizzata.

        Si può passare dalla cedolare secca all’IRPEF e viceversa?

        Sì, l’opzione non è irrevocabile. Puoi revocare la cedolare secca e tornare al regime IRPEF ordinario in occasione di ogni annualità del contratto, presentando il modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza. Allo stesso modo, puoi aderire alla cedolare in un’annualità successiva se inizialmente non l’avevi scelta.

        La cedolare secca si applica anche ai box e posti auto?

        Le pertinenze (box, cantina, posto auto) possono essere incluse nella cedolare secca solo se locate congiuntamente all’immobile abitativo e con lo stesso contratto. Non è possibile applicare la cedolare a una pertinenza locata separatamente.

        Come si dichiara la cedolare secca nel 730?

        La cedolare secca si dichiara nel Quadro B del Modello 730, indicando il canone di locazione e barrando la casella relativa all’opzione per la cedolare. Il software di compilazione calcola automaticamente l’imposta dovuta. Se preferisci, il CAF Centro Fiscale compila e invia il 730 per te, verificando la correttezza dei dati.

        Cosa succede se non si pagano gli acconti?

        Il mancato o insufficiente versamento degli acconti della cedolare secca comporta l’applicazione di sanzioni (30% dell’importo non versato, riducibili con ravvedimento operoso) e interessi legali. Per evitare problemi, è importante calcolare correttamente gli acconti e rispettare le scadenze del 30 giugno e 30 novembre.

        La cedolare secca influisce sull’ISEE?

        Sì, il reddito soggetto a cedolare secca viene comunque conteggiato nel calcolo dell’ISEE. Anche se non si cumula ai fini IRPEF, il canone di locazione entra nel reddito complessivo utilizzato per determinare l’indicatore ISEE. Questo è un aspetto da considerare se si beneficia di prestazioni legate all’ISEE come assegno unico, bonus nido o agevolazioni universitarie.

        Conclusione: Scegli la Cedolare Secca con il Supporto del CAF

        La cedolare secca 2026 resta una delle opzioni fiscali più convenienti per i proprietari di immobili abitativi in Italia. Con le tre aliquote disponibili – 21% per canone libero, 10% per canone concordato e 26% per affitti brevi dal secondo immobile – offre flessibilità e, nella maggior parte dei casi, un significativo risparmio rispetto alla tassazione IRPEF ordinaria.

        La scelta della cedolare secca richiede però una valutazione attenta e personalizzata: bisogna considerare il reddito complessivo, le detrazioni a cui si potrebbe rinunciare, il numero di immobili e il tipo di contratto. Non esiste una risposta universale, ma con i numeri giusti la decisione diventa chiara.

        Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione per una consulenza personalizzata sulla cedolare secca. I nostri operatori possono effettuare una simulazione dettagliata, aiutarti con la registrazione del contratto e la compilazione del 730. Prenota un appuntamento chiamando lo 0432 1638640 o scrivendo su WhatsApp al 366 6018121. Ti aspettiamo in Viale Giuseppe Tullio 13, scala B, Udine.

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        Cedolare Secca 2026: Guida Definitiva Aliquote e Convenienza

        cedolare secca

        Indice dei contenuti

        1. Cos’è la Cedolare Secca e Come Funziona
        2. Aliquote Cedolare Secca 2026: 21%, 10% e 26%
        3. Chi Può Scegliere la Cedolare Secca
        4. Cedolare Secca vs IRPEF: Quando Conviene
        5. Come Si Esercita l’Opzione
        6. Rinuncia agli Aggiornamenti ISTAT del Canone
        7. Versamento: Acconti e Saldo con F24
        8. Scadenze Cedolare Secca 2026
        9. Cedolare Secca per Più Immobili
        10. Domande Frequenti

        La cedolare secca 2026 rappresenta una delle opzioni fiscali più vantaggiose per chi affitta un immobile abitativo in Italia. Si tratta di un regime di tassazione alternativo all’IRPEF che permette ai proprietari di pagare un’imposta sostitutiva con aliquota fissa, evitando così le aliquote progressive che possono arrivare fino al 43%. In questa guida definitiva analizziamo nel dettaglio tutte le aliquote della cedolare secca 2026, le novità introdotte dalla Legge di Bilancio, e soprattutto quando conviene davvero scegliere questo regime rispetto alla tassazione ordinaria.

        Se stai valutando se applicare la cedolare secca al tuo contratto di locazione, oppure se hai già fatto questa scelta e vuoi verificare che sia ancora conveniente nel 2026, sei nel posto giusto. Vedremo insieme ogni aspetto: dai requisiti alle scadenze, dai codici tributo F24 fino al confronto numerico con l’IRPEF per ogni fascia di reddito. Per una visione completa della tua situazione fiscale, può essere utile anche effettuare un calcolo dello stipendio netto 2026 per capire l’impatto complessivo delle imposte.

        Cos’è la Cedolare Secca e Come Funziona nel 2026

        La cedolare secca è un regime fiscale opzionale introdotto dal Decreto Legislativo 23/2011, che consente ai proprietari di immobili ad uso abitativo di sostituire l’IRPEF e le relative addizionali (regionale e comunale) con un’imposta sostitutiva a aliquota fissa. In termini semplici, invece di pagare le tasse sul reddito da affitto secondo gli scaglioni IRPEF progressivi, si paga una percentuale fissa sul canone di locazione annuo.

        La cedolare secca 2026 sostituisce contemporaneamente diverse imposte: l’IRPEF sul reddito dell’immobile, le addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro sul contratto di locazione (normalmente pari al 2% del canone annuo) e l’imposta di bollo. Questo significa un notevole risparmio burocratico oltre che economico, perché non serve più pagare ogni anno l’imposta di registro sulla registrazione o sulla proroga del contratto.

        Il funzionamento è semplice: il proprietario comunica all’Agenzia delle Entrate la scelta della cedolare secca al momento della registrazione del contratto, oppure in seguito tramite apposita comunicazione. Da quel momento, il canone di locazione annuo diventa la base imponibile su cui si applica l’aliquota fissa. Il reddito derivante dall’affitto non si cumula con gli altri redditi ai fini IRPEF, il che è particolarmente vantaggioso per chi ha redditi medio-alti.

        Aliquote Cedolare Secca 2026: 21%, 10% e la Novità del 26%

        Nel 2026, il sistema delle aliquote della cedolare secca prevede tre livelli distinti, ciascuno applicabile a situazioni specifiche. Conoscere le differenze è fondamentale per fare la scelta giusta e massimizzare il risparmio fiscale.

        Aliquota del 21%: Contratti a Canone Libero

        L’aliquota ordinaria del 21% si applica ai contratti di locazione a canone libero (tipologia 4+4 o transitorio). Questa è l’aliquota standard della cedolare secca e rappresenta l’opzione più comune. Si calcola sull’intero importo del canone annuo dichiarato nel contratto, senza alcuna deduzione o riduzione della base imponibile. Ad esempio, se affitti un appartamento a 800 euro al mese (9.600 euro annui), con la cedolare secca al 21% pagherai 2.016 euro di imposta per l’intero anno.

        Aliquota del 10%: Contratti a Canone Concordato

        L’aliquota ridotta del 10% è riservata ai contratti stipulati con canone concordato, ovvero quei contratti in cui l’importo dell’affitto viene determinato sulla base di accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. Questa aliquota agevolata si applica nei Comuni ad alta tensione abitativa, nei Comuni capoluogo di provincia, e in tutti quei territori dove esistono accordi locali. Per accedere all’aliquota al 10% è necessario che il contratto sia stipulato secondo i modelli previsti dagli accordi territoriali e che sia presente l’attestazione di conformità rilasciata da un’organizzazione firmataria. Ad esempio, con un canone concordato di 600 euro al mese (7.200 euro annui), l’imposta sarà di soli 720 euro all’anno.

        Novità 2026: Aliquota del 26% per Affitti Brevi (dal Secondo Immobile)

        La grande novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 e confermata per il 2026 riguarda gli affitti brevi (locazioni turistiche con durata inferiore a 30 giorni). Dal 1 gennaio 2024, chi affitta più di un immobile in regime di locazione breve paga il 26% di cedolare secca dal secondo immobile in poi. Per il primo immobile si continua ad applicare l’aliquota del 21%. Questa misura è stata introdotta per contrastare il fenomeno della locazione turistica “seriale” e riguarda in particolare chi gestisce più appartamenti su piattaforme come Airbnb e Booking.

        In pratica, se possiedi 3 appartamenti che affitti per brevi periodi, pagherai il 21% sul primo e il 26% sugli altri due. Il proprietario può scegliere quale immobile designare come “primo” per beneficiare dell’aliquota ridotta, generalmente quello con il canone più elevato.

        Chi Può Scegliere la Cedolare Secca nel 2026

        Non tutti possono accedere al regime della cedolare secca 2026. Esistono requisiti precisi sia per il locatore sia per l’immobile. Ecco chi può e chi non può scegliere questo regime fiscale agevolato.

        Requisiti del locatore (proprietario):

        • Deve essere una persona fisica (no società, no imprese)
        • Non deve agire nell’esercizio di attività di impresa, arte o professione (in pratica, non deve avere partita IVA collegata all’attività di locazione)
        • Deve essere proprietario o titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione)

        Requisiti dell’immobile:

        • Deve essere un immobile ad uso abitativo (categorie catastali da A1 a A11, escluso A10 che è ufficio)
        • Le relative pertinenze (box, cantina, posto auto) possono essere incluse se locate congiuntamente
        • Esclusi: immobili commerciali, uffici, negozi, capannoni

        Requisiti dell’inquilino: L’inquilino (conduttore) non deve agire nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo. Se l’inquilino è una società o un professionista che affitta per uso ufficio, la cedolare secca non è ammessa. Fanno eccezione i contratti stipulati con enti locali per scopi sociali.

        È importante sapere che la scelta della cedolare secca è individuale per ciascun comproprietario: se un immobile è di proprietà di due persone, uno può optare per la cedolare secca e l’altro per la tassazione ordinaria IRPEF. Per approfondire le detrazioni fiscali a cui potresti rinunciare scegliendo la cedolare, consulta la nostra guida dedicata.

        Cedolare Secca vs IRPEF: Quando Conviene Davvero

        Capire quando la cedolare secca conviene rispetto all’IRPEF è la domanda chiave per ogni proprietario. La risposta dipende principalmente dal reddito complessivo e dalla fascia IRPEF in cui si ricade. Vediamo un confronto pratico con numeri reali.

        Con la tassazione IRPEF ordinaria, il reddito da locazione si cumula con gli altri redditi (stipendio, pensione, ecc.) e viene tassato secondo gli scaglioni progressivi 2026: 23% fino a 28.000 euro, 35% da 28.001 a 50.000 euro, 43% oltre 50.000 euro. A queste aliquote vanno aggiunte le addizionali regionali (dallo 0,9% al 3,33%) e comunali (fino allo 0,8%). Inoltre, con l’IRPEF si applica una deduzione forfettaria del 5% sul canone (il 95% viene tassato).

        Con la cedolare secca al 21%, invece, si paga il 21% sull’intero canone senza deduzioni, ma senza addizionali e senza imposta di registro.

        Tabella Confronto: Cedolare Secca 21% vs IRPEF per Fascia di Reddito

        Ipotizziamo un canone di locazione di 10.000 euro annui e calcoliamo l’imposta nei due regimi (addizionali stimate al 2% complessivo):

        Reddito complessivoAliquota IRPEF marginaleImposta IRPEF sul canone*Cedolare secca 21%Risparmio con cedolare
        Fino a 15.000 euro23% + addizionali2.375 euro2.100 euro275 euro (conviene cedolare)
        Da 15.001 a 28.000 euro23% + addizionali2.375 euro2.100 euro275 euro (conviene cedolare)
        Da 28.001 a 50.000 euro35% + addizionali3.515 euro2.100 euro1.415 euro (conviene cedolare)
        Oltre 50.000 euro43% + addizionali4.275 euro2.100 euro2.175 euro (conviene cedolare)
        *Calcolata su 95% del canone (9.500 euro) + imposta di registro 2% (200 euro) + addizionali stimate 2%

        Come si vede dalla tabella, la cedolare secca 2026 conviene quasi sempre, ma il vantaggio cresce enormemente al crescere del reddito. Per chi ha un reddito superiore a 50.000 euro, il risparmio è di oltre 2.000 euro all’anno su un canone di 10.000 euro. Per i redditi bassi (sotto i 15.000 euro) il vantaggio è minimo e potrebbe addirittura non convenire se si hanno diritto a detrazioni fiscali che verrebbero perse con la cedolare secca.

        Attenzione: scegliendo la cedolare secca, il reddito da locazione non si somma al reddito complessivo. Questo significa che non aumenta la base imponibile IRPEF, ma anche che non genera diritto a detrazioni e deduzioni. Per chi ha redditi bassi e beneficia di detrazioni per familiari a carico o bonus vari, è fondamentale fare un calcolo preciso. Il CAF Centro Fiscale di Udine può aiutarti con una simulazione personalizzata.

        Come Si Esercita l’Opzione per la Cedolare Secca

        Esercitare l’opzione per la cedolare secca 2026 è un passaggio obbligatorio e può avvenire in diversi momenti. La procedura varia a seconda che si tratti di un nuovo contratto o di un contratto già in corso.

        Alla Registrazione del Contratto

        Il momento più semplice per scegliere la cedolare secca è al momento della registrazione del contratto di locazione. L’opzione si esercita compilando il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) presso l’Agenzia delle Entrate, barrando la casella dedicata alla cedolare secca. La registrazione può essere fatta online tramite il servizio telematico dell’Agenzia delle Entrate, oppure presso un ufficio territoriale. Scegliendo la cedolare al momento della registrazione, non si paga l’imposta di registro né l’imposta di bollo sulla registrazione stessa.

        Per Contratti Già in Corso

        Se hai un contratto di locazione già registrato e vuoi passare alla cedolare secca in un’annualità successiva, puoi farlo in occasione della proroga del contratto o di una annualità successiva. In questo caso, devi presentare il modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. È anche possibile revocare l’opzione e tornare al regime ordinario, sempre con le stesse tempistiche.

        Comunicazione all’inquilino: il locatore deve inviare all’inquilino una raccomandata (anche via PEC) con cui comunica la rinuncia all’aggiornamento del canone per tutta la durata dell’opzione. Questa comunicazione è un requisito essenziale e la sua mancanza può invalidare l’opzione per la cedolare secca.

        Rinuncia agli Aggiornamenti ISTAT del Canone

        Un aspetto che molti proprietari sottovalutano è che scegliere la cedolare secca comporta automaticamente la rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone di locazione. In pratica, per tutta la durata dell’opzione, il canone mensile resta fisso e non può essere adeguato all’inflazione secondo l’indice ISTAT dei prezzi al consumo.

        Normalmente, nei contratti di locazione a canone libero, è prevista una clausola che consente al proprietario di aggiornare il canone annualmente in base alla variazione dell’indice ISTAT (generalmente il 75% o il 100% della variazione). Con un’inflazione al 2%, su un canone di 800 euro al mese, l’aggiornamento ISTAT vale circa 12-16 euro mensili in più. Su 4 anni di contratto, la rinuncia può costare fino a 500-700 euro complessivi.

        Tuttavia, nella maggior parte dei casi, il risparmio fiscale della cedolare secca supera ampiamente la perdita dell’aggiornamento ISTAT. Bisogna fare un calcolo preciso caso per caso. Il team del CAF Centro Fiscale può effettuare questa valutazione durante un appuntamento dedicato, confrontando il costo della rinuncia ISTAT con il risparmio fiscale effettivo.

        Versamento della Cedolare Secca: Acconti e Saldo con F24

        Il pagamento della cedolare secca 2026 segue le stesse regole dell’IRPEF per quanto riguarda acconti e saldo, e si effettua tramite il modello F24. Ecco i codici tributo e le modalità di versamento.

        Codici Tributo F24 per la Cedolare Secca

        • Codice tributo 1840: Acconto prima rata della cedolare secca
        • Codice tributo 1841: Acconto seconda rata o acconto in unica soluzione della cedolare secca
        • Codice tributo 1842: Saldo della cedolare secca

        Come Si Calcolano gli Acconti

        L’acconto della cedolare secca 2026 è pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Il versamento dell’acconto si divide in due rate se l’importo supera 257,52 euro:

        • Prima rata (40%): da versare entro il 30 giugno 2026 (o 30 luglio con maggiorazione dello 0,40%)
        • Seconda rata (60%): da versare entro il 30 novembre 2026

        Se l’importo dell’acconto è inferiore o uguale a 257,52 euro, si versa in un’unica soluzione entro il 30 novembre. Il saldo viene poi versato l’anno successivo, entro il 30 giugno 2027, insieme alla dichiarazione dei redditi. Per ulteriori dettagli sui codici tributo F24, consulta la nostra guida completa.

        Scadenze Cedolare Secca 2026: Il Calendario Completo

        Avere chiare le scadenze della cedolare secca 2026 è essenziale per evitare sanzioni e interessi. Ecco il calendario completo con tutte le date da segnare:

        ScadenzaAdempimentoCodice Tributo
        30 giugno 2026Acconto prima rata (40%) o saldo anno precedente1840 / 1842
        30 luglio 2026Acconto prima rata con maggiorazione 0,40%1840
        30 settembre 2026Dichiarazione Redditi (Modello 730 o Redditi PF)–
        30 novembre 2026Acconto seconda rata (60%) o acconto unica soluzione1841
        30 giugno 2027Saldo cedolare secca 20261842

        La dichiarazione dei redditi da locazione con cedolare secca va inserita nel Modello 730 (Quadro B) oppure nel Modello Redditi PF (Quadro RB). Per chi presenta il 730, la scadenza per l’invio è il 30 settembre 2026. Il CAF Centro Fiscale gestisce ogni anno centinaia di dichiarazioni con cedolare secca e può assisterti nella corretta compilazione e nel calcolo degli acconti.

        Cedolare Secca per Più Immobili: Come Funziona

        La cedolare secca può essere applicata a più immobili contemporaneamente dallo stesso proprietario. L’opzione va esercitata singolarmente per ciascun contratto di locazione. Non esiste un limite al numero di immobili per cui si può optare, a patto che siano tutti ad uso abitativo e che il locatore non agisca come imprenditore.

        Per le locazioni lunghe (4+4, 3+2), l’aliquota resta al 21% o al 10% indipendentemente dal numero di immobili. La novità dell’aliquota al 26% riguarda esclusivamente gli affitti brevi (sotto i 30 giorni) a partire dal secondo immobile.

        Facciamo un esempio pratico. Supponiamo che Marco possieda 3 appartamenti:

        • Appartamento A: locazione lunga 4+4 a canone libero (800 euro/mese) – cedolare secca 21% = 2.016 euro/anno
        • Appartamento B: locazione lunga 3+2 a canone concordato (500 euro/mese) – cedolare secca 10% = 600 euro/anno
        • Appartamento C: affitto breve su Airbnb (media 1.200 euro/mese) – cedolare secca 26% = 3.744 euro/anno (essendo il secondo immobile in locazione breve)

        Marco pagherà in totale 6.360 euro di cedolare secca. Se avesse scelto l’IRPEF con un reddito da lavoro di 40.000 euro, avrebbe pagato circa 10.500 euro tra IRPEF, addizionali e imposta di registro. Il risparmio con la cedolare secca è di oltre 4.000 euro all’anno.

        Per i proprietari con più immobili, il consiglio è rivolgersi al CAF Centro Fiscale di Udine per una simulazione complessiva che tenga conto di tutte le variabili: tipo di contratto, durata, aliquota applicabile e impatto sul reddito complessivo.

        📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.

        Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

        Domande Frequenti sulla Cedolare Secca 2026

        La cedolare secca conviene sempre?

        No, non sempre. La cedolare secca 2026 conviene nella grande maggioranza dei casi, soprattutto per chi ha un reddito complessivo superiore a 28.000 euro. Per redditi molto bassi (sotto i 15.000 euro), potrebbe non convenire perché il reddito da locazione non genera diritto a detrazioni e deduzioni. Il consiglio è sempre quello di fare una simulazione personalizzata.

        Si può passare dalla cedolare secca all’IRPEF e viceversa?

        Sì, l’opzione non è irrevocabile. Puoi revocare la cedolare secca e tornare al regime IRPEF ordinario in occasione di ogni annualità del contratto, presentando il modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza. Allo stesso modo, puoi aderire alla cedolare in un’annualità successiva se inizialmente non l’avevi scelta.

        La cedolare secca si applica anche ai box e posti auto?

        Le pertinenze (box, cantina, posto auto) possono essere incluse nella cedolare secca solo se locate congiuntamente all’immobile abitativo e con lo stesso contratto. Non è possibile applicare la cedolare a una pertinenza locata separatamente.

        Come si dichiara la cedolare secca nel 730?

        La cedolare secca si dichiara nel Quadro B del Modello 730, indicando il canone di locazione e barrando la casella relativa all’opzione per la cedolare. Il software di compilazione calcola automaticamente l’imposta dovuta. Se preferisci, il CAF Centro Fiscale compila e invia il 730 per te, verificando la correttezza dei dati.

        Cosa succede se non si pagano gli acconti?

        Il mancato o insufficiente versamento degli acconti della cedolare secca comporta l’applicazione di sanzioni (30% dell’importo non versato, riducibili con ravvedimento operoso) e interessi legali. Per evitare problemi, è importante calcolare correttamente gli acconti e rispettare le scadenze del 30 giugno e 30 novembre.

        La cedolare secca influisce sull’ISEE?

        Sì, il reddito soggetto a cedolare secca viene comunque conteggiato nel calcolo dell’ISEE. Anche se non si cumula ai fini IRPEF, il canone di locazione entra nel reddito complessivo utilizzato per determinare l’indicatore ISEE. Questo è un aspetto da considerare se si beneficia di prestazioni legate all’ISEE come assegno unico, bonus nido o agevolazioni universitarie.

        Conclusione: Scegli la Cedolare Secca con il Supporto del CAF

        La cedolare secca 2026 resta una delle opzioni fiscali più convenienti per i proprietari di immobili abitativi in Italia. Con le tre aliquote disponibili – 21% per canone libero, 10% per canone concordato e 26% per affitti brevi dal secondo immobile – offre flessibilità e, nella maggior parte dei casi, un significativo risparmio rispetto alla tassazione IRPEF ordinaria.

        La scelta della cedolare secca richiede però una valutazione attenta e personalizzata: bisogna considerare il reddito complessivo, le detrazioni a cui si potrebbe rinunciare, il numero di immobili e il tipo di contratto. Non esiste una risposta universale, ma con i numeri giusti la decisione diventa chiara.

        Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione per una consulenza personalizzata sulla cedolare secca. I nostri operatori possono effettuare una simulazione dettagliata, aiutarti con la registrazione del contratto e la compilazione del 730. Prenota un appuntamento chiamando lo 0432 1638640 o scrivendo su WhatsApp al 366 6018121. Ti aspettiamo in Viale Giuseppe Tullio 13, scala B, Udine.

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        Cedolare Secca Affitti 2026: Guida Completa con Aliquote, Requisiti e Vantaggi

        cedolare secca

        La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente ai proprietari di immobili concessi in locazione di pagare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali comunali e regionali sul reddito da locazione. Introdotta nel 2011 per semplificare la tassazione sugli affitti e combattere l’evasione fiscale, la cedolare secca sugli affitti rappresenta oggi una delle scelte più convenienti per chi affitta abitazioni a uso residenziale.

        In questa guida completa analizziamo nel dettaglio come funziona la cedolare secca 2026, quali sono le aliquote applicabili (21% ordinaria e 10% per contratti concordati), i requisiti per accedere al regime, i vantaggi fiscali rispetto alla tassazione ordinaria, le procedure per esercitare l’opzione e tutte le novità normative più recenti. Che tu sia un proprietario che sta valutando se applicare la cedolare secca o un inquilino che vuole capire le implicazioni di questo regime, troverai qui tutte le informazioni necessarie per orientarti con sicurezza.

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        Indice dei contenuti

        1. Cos’è la Cedolare Secca sugli Affitti
        2. Aliquote Cedolare Secca 2026: 21% e 10%
        3. Requisiti per Accedere alla Cedolare Secca
        4. Comuni ad Alta Tensione Abitativa per Cedolare Secca al 10%
        5. Vantaggi Fiscali della Cedolare Secca
        6. Svantaggi e Limiti della Cedolare Secca
        7. Come Esercitare l’Opzione per la Cedolare Secca
        8. Dichiarazione dei Redditi con Cedolare Secca: Quadro RB
        9. Confronto Cedolare Secca vs Tassazione Ordinaria
        10. Domande Frequenti

        Cos’è la Cedolare Secca sugli Affitti

        La cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF che può essere applicata ai redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Il termine “secca” indica che si tratta di un’imposta a tasso fisso, senza progressività, che sostituisce completamente il regime ordinario di tassazione.

        Quando si opta per la cedolare secca, il proprietario dell’immobile non paga sul reddito da locazione:

        • IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche)
        • Addizionale regionale IRPEF
        • Addizionale comunale IRPEF
        • Imposta di registro sul contratto di locazione (annuale)
        • Imposta di bollo sul contratto

        Al posto di tutte queste imposte, si versa un’unica imposta sostitutiva con aliquota fissa del 21% o del 10% (per i contratti a canone concordato), calcolata sul canone di locazione annuo.

        La normativa di riferimento è contenuta nell’art. 3 del D.Lgs. 23/2011, con successive modifiche e integrazioni. L’opzione per la cedolare secca è facoltativa e deve essere esercitata dal locatore al momento della registrazione del contratto o in sede di proroga.

        Esempio pratico: se affitti un appartamento a 800 euro mensili (9.600 euro annui) con cedolare secca al 21%, pagherai un’imposta di 2.016 euro annui, senza dover versare IRPEF, addizionali, imposte di registro e bollo. Con il regime ordinario, invece, i 9.600 euro si sommerebbero agli altri redditi e sarebbero tassati con le aliquote IRPEF progressive (23%-43%) oltre alle addizionali.

        Aliquote Cedolare Secca 2026: 21% e 10%

        Le aliquote della cedolare secca previste per il 2026 sono due, in base alla tipologia di contratto di locazione stipulato:

        Aliquota ordinaria del 21%

        L’aliquota del 21% si applica alla maggior parte dei contratti di locazione a canone libero di immobili ad uso abitativo. Questa è l’aliquota standard e rappresenta comunque un notevole risparmio fiscale rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF, soprattutto per i contribuenti con redditi medio-alti che altrimenti pagherebbero aliquote marginali del 35% o 43%.

        L’aliquota del 21% si applica a:

        • Contratti a canone libero (4+4 anni)
        • Contratti transitori per esigenze temporanee (massimo 18 mesi)
        • Contratti per studenti universitari (da 6 a 36 mesi)
        • Locazioni brevi (fino a 30 giorni) dal secondo immobile in poi

        Aliquota agevolata del 10%

        L’aliquota ridotta del 10% si applica ai cosiddetti contratti a canone concordato, stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa secondo accordi territoriali tra le organizzazioni di proprietari e inquilini.

        Possono beneficiare dell’aliquota del 10%:

        • Contratti a canone concordato (3+2 anni) nei comuni ad alta tensione abitativa
        • Contratti transitori concordati (fino a 18 mesi)
        • Contratti per studenti universitari concordati (da 6 a 36 mesi)

        Per applicare l’aliquota del 10%, il contratto deve rispettare i parametri di canone massimo stabiliti dagli accordi territoriali locali e deve essere stipulato utilizzando i modelli standard previsti. Non è sufficiente dichiarare che il contratto è “concordato”: deve effettivamente rispettare le convenzioni locali in vigore.

        Attenzione: per i contratti brevi (fino a 30 giorni), come quelli per affitti turistici tramite Airbnb o Booking, la cedolare secca al 21% si applica automaticamente solo al primo immobile locato. Dal secondo immobile in poi si applica un regime diverso (imposta sostitutiva al 26%) che non rientra nella cedolare secca ordinaria.

        Requisiti per Accedere alla Cedolare Secca

        Per poter optare per il regime della cedolare secca, devono essere soddisfatti contemporaneamente alcuni requisiti oggettivi (relativi all’immobile) e soggettivi (relativi al locatore).

        Requisiti del locatore (soggetti)

        Possono applicare la cedolare secca:

        • Persone fisiche (privati cittadini)
        • Che agiscono al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni
        • Che siano proprietari o titolari di altro diritto reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione)

        Non possono applicare la cedolare secca:

        • Società (di persone, di capitali, cooperative)
        • Enti pubblici e privati
        • Imprenditori individuali che locano immobili strumentali alla propria attività
        • Professionisti che locano immobili strumentali

        Esempio: un medico che affitta un appartamento di sua proprietà come abitazione può applicare la cedolare secca. Lo stesso medico che affitta l’immobile da adibire a studio medico non può applicare la cedolare secca (perché è locazione strumentale all’attività professionale).

        Requisiti dell’immobile (oggettivi)

        L’immobile locato deve:

        • Essere classificato nella categoria catastale A (abitazioni), esclusa la categoria A/10 (uffici e studi privati)
        • Essere locato per uso abitativo
        • Essere situato in Italia
        • Eventuali pertinenze (box, cantine, soffitte) classificate C/2, C/6 e C/7 possono essere incluse nella cedolare secca se locate congiuntamente all’abitazione (massimo una per categoria)

        Non possono rientrare nella cedolare secca:

        • Immobili ad uso commerciale (negozi, uffici, laboratori)
        • Immobili strumentali all’attività d’impresa o professionale
        • Immobili di lusso classificati A/1, A/8, A/9 (ville, castelli, palazzi storici) – possono comunque applicare la cedolare secca, ma l’aliquota del 21% resta invariata

        Requisiti del contratto

        Il contratto di locazione deve:

        • Essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate
        • Prevedere un canone pattuito liberamente tra le parti o secondo gli accordi territoriali per i contratti concordati
        • Essere stipulato per uso abitativo dell’inquilino o dei suoi familiari

        La cedolare secca si applica anche ai contratti di locazione breve (fino a 30 giorni), ma con regole particolari per i proprietari che locano più di un immobile.

        Comuni ad Alta Tensione Abitativa per Cedolare Secca al 10%

        L’aliquota ridotta del 10% per i contratti a canone concordato si applica solo nei comuni ad alta tensione abitativa, individuati dal CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica) e definiti da specifiche delibere normative.

        L’elenco completo dei comuni è contenuto nella Delibera CIPE del 13 novembre 2003 e successive modifiche. Complessivamente, circa 1.300 comuni italiani rientrano tra quelli ad alta tensione abitativa.

        Principali comuni ad alta tensione abitativa

        Tra i comuni più rilevanti troviamo:

        Grandi città metropolitane:

        • Roma, Milano, Napoli, Torino
        • Palermo, Genova, Bologna, Firenze
        • Bari, Catania, Venezia, Verona

        Comuni dell’hinterland delle grandi città:

        • Tutti i comuni della provincia di Milano
        • Comuni della prima cintura di Roma (es. Fiumicino, Ciampino, Guidonia)
        • Comuni dell’area metropolitana di Napoli
        • Comuni limitrofi a Firenze, Bologna, Torino

        Comuni turistici:

        • Riccione, Rimini, Bibione (località balneari)
        • Cortina d’Ampezzo, Madonna di Campiglio (località montane)
        • Comuni del lago di Garda, lago di Como

        Come verificare se il tuo comune è ad alta tensione abitativa

        Per verificare se il comune in cui si trova l’immobile rientra nell’elenco:

        1. Consulta la Delibera CIPE 13/11/2003 sul sito del MEF
        2. Verifica con il CAF Centro Fiscale che dispone della lista aggiornata
        3. Controlla sul sito dell’Agenzia delle Entrate nella sezione dedicata alle locazioni

        Se il comune non rientra tra quelli ad alta tensione abitativa, anche stipulando un contratto a canone concordato non sarà possibile applicare l’aliquota ridotta del 10%, ma si applicherà comunque l’aliquota ordinaria del 21% (che resta vantaggiosa rispetto alla tassazione ordinaria).

        Attenzione: per i contratti concordati è obbligatorio utilizzare i modelli standard definiti dagli accordi territoriali locali tra le associazioni dei proprietari (Confedilizia, Uppi, Asppi) e degli inquilini (Sunia, Sicet, Uniat). Il contratto deve essere preventivamente “asseverato” da una delle associazioni firmatarie dell’accordo territoriale.

        Vantaggi Fiscali della Cedolare Secca

        La cedolare secca offre numerosi vantaggi fiscali rispetto al regime ordinario di tassazione dei redditi da locazione. Vediamo nel dettaglio tutti i benefici per il proprietario.

        1. Esenzione dall’IRPEF e dalle addizionali

        Il vantaggio principale è l’esenzione dall’IRPEF sul reddito da locazione. Nel regime ordinario, il canone di affitto si somma agli altri redditi del contribuente e viene tassato con le aliquote progressive IRPEF (23%, 35%, 43%), oltre alle addizionali regionali e comunali.

        Con la cedolare secca, invece, si paga un’aliquota fissa del 21% o 10%, indipendentemente dal reddito complessivo del contribuente.

        Esempio comparativo:

        Supponiamo un contribuente con reddito da lavoro dipendente di 40.000 euro annui che percepisce un affitto di 10.000 euro annui.

        Regime ordinario (senza cedolare secca):

        • Reddito imponibile totale: 50.000 euro
        • Aliquota marginale IRPEF: 43% (scaglione oltre 50.000 euro)
        • IRPEF sui 10.000 euro di affitto: 4.300 euro
        • Addizionale regionale (media 1,5%): 150 euro
        • Addizionale comunale (media 0,8%): 80 euro
        • Imposta di registro (2%): 200 euro
        • Totale tasse sull’affitto: 4.730 euro

        Regime cedolare secca:

        • Imposta sostitutiva (21%): 2.100 euro
        • Totale tasse sull’affitto: 2.100 euro

        Risparmio fiscale: 2.630 euro annui (55,6%)

        2. Esenzione dall’imposta di registro e bollo

        Con la cedolare secca non si pagano:

        • Imposta di registro annuale sul contratto (2% del canone annuo)
        • Imposta di bollo (normalmente 16 euro ogni 100 righe del contratto)

        Queste imposte sono a carico del proprietario nel regime ordinario e rappresentano un costo aggiuntivo significativo.

        3. Semplificazione amministrativa

        La cedolare secca comporta una notevole semplificazione degli adempimenti fiscali:

        • Un’unica imposta al posto di multiple imposte
        • Calcolo più semplice (aliquota fissa sul canone)
        • Nessuna necessità di calcolare IRPEF con aliquote progressive
        • Meno righe da compilare nella dichiarazione dei redditi

        4. Nessun obbligo di adeguamento ISTAT

        Con la cedolare secca, il proprietario rinuncia alla facoltà di aggiornare il canone in base all’indice ISTAT dei prezzi al consumo. Questo potrebbe sembrare uno svantaggio, ma nei periodi di bassa inflazione o per contratti brevi risulta irrilevante, mentre il risparmio fiscale resta sempre considerevole.

        5. Vantaggi per l’inquilino

        Anche l’inquilino beneficia indirettamente della cedolare secca:

        • Non deve pagare la sua quota di imposta di registro (che nel regime ordinario è al 50% con il proprietario)
        • Non paga l’imposta di bollo
        • Il proprietario, risparmiando sulle tasse, potrebbe essere più propenso a praticare canoni più bassi

        Svantaggi e Limiti della Cedolare Secca

        Nonostante i numerosi vantaggi, la cedolare secca presenta anche alcuni svantaggi che è importante conoscere prima di optare per questo regime fiscale.

        1. Rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone

        Il principale svantaggio della cedolare secca è che il proprietario rinuncia alla facoltà di aggiornare il canone di locazione in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo.

        Nel regime ordinario, il contratto di locazione prevede generalmente la possibilità di adeguare annualmente il canone in base all’inflazione (fino al 75% o 100% della variazione ISTAT). Con la cedolare secca, questa possibilità viene meno.

        Impatto pratico:

        • In periodi di alta inflazione (come nel 2022-2023 con inflazione oltre il 7%), la rinuncia all’adeguamento ISTAT può comportare una perdita economica significativa nel corso degli anni
        • In periodi di bassa inflazione (sotto l’1-2%), l’impatto è trascurabile e il risparmio fiscale della cedolare secca prevale ampiamente

        Esempio numerico:

        Canone mensile: 1.000 euro (12.000 euro annui)
        Inflazione annua: 6%

        • Con adeguamento ISTAT: canone sale a 1.060 euro/mese dal secondo anno (+720 euro annui)
        • Con cedolare secca: canone resta 1.000 euro/mese

        Perdita annua: 720 euro
        Risparmio fiscale medio cedolare secca: 2.500-3.000 euro annui

        Bilancio: la cedolare secca resta comunque conveniente

        2. Impossibilità di dedurre spese

        Nel regime ordinario, il proprietario può dedurre dal reddito da locazione alcune spese sostenute per l’immobile (manutenzioni straordinarie, spese condominiali straordinarie, interessi passivi su mutui ipotecari).

        Con la cedolare secca, l’imposta si applica sul canone lordo senza possibilità di dedurre alcuna spesa. Per gli immobili con elevate spese di gestione, questo potrebbe ridurre la convenienza della cedolare.

        Quando la deduzione delle spese è rilevante:

        • Immobili con mutuo ipotecario in corso (gli interessi passivi sono deducibili nel regime ordinario)
        • Immobili che richiedono frequenti manutenzioni straordinarie
        • Immobili con elevate spese condominiali straordinarie

        Valutazione caso per caso:

        Se le spese deducibili superano il 30-40% del canone annuo, potrebbe essere conveniente il regime ordinario. In tutti gli altri casi, la cedolare secca resta più vantaggiosa.

        3. Redditi da locazione esclusi dal computo per alcune agevolazioni

        I redditi assoggettati a cedolare secca non concorrono alla formazione del reddito complessivo IRPEF del contribuente. Questo può avere alcune conseguenze:

        • Non aumentano la base imponibile per il calcolo di detrazioni fiscali e deduzioni (vantaggio)
        • Non sono considerati ai fini di alcune prestazioni sociali legate all’ISEE
        • Non rilevano per alcuni bonus fiscali legati al reddito complessivo

        Per la maggior parte dei proprietari, questo è irrilevante o addirittura vantaggioso.

        4. Impossibilità di compensare perdite pregresse

        Le perdite fiscali derivanti da immobili locati negli anni precedenti (regime ordinario) non possono essere compensate con i redditi da cedolare secca degli anni successivi.

        5. Tassazione più alta per immobili di lusso

        Per gli immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9), la cedolare secca al 21% potrebbe non essere conveniente rispetto al regime ordinario con coefficienti di abbattimento catastali. In questi casi è necessaria una valutazione personalizzata.

        Come Esercitare l’Opzione per la Cedolare Secca

        L’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata espressamente dal locatore in momenti specifici. Vediamo come procedere in base alle diverse situazioni.

        Opzione in sede di registrazione del contratto

        Per i nuovi contratti di locazione, l’opzione va esercitata contestualmente alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

        Le modalità sono:

        1. Registrazione telematica con modello RLI

        Il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) è il modulo da compilare per registrare il contratto e deve essere inviato telematicamente tramite:

        • Servizio web dell’Agenzia delle Entrate (accessibile con SPID, CIE o CNS)
        • Software RLI desktop scaricabile dal sito dell’Agenzia
        • Intermediario abilitato (CAF, commercialista)

        Nel modello RLI, nella Sezione “Locatore”, occorre barrare la casella:

        “Cedolare secca” per esercitare l’opzione

        2. Comunicazione preventiva all’inquilino

        Prima della registrazione, il locatore deve comunicare all’inquilino la scelta di avvalersi della cedolare secca. La comunicazione:

        • Deve essere effettuata tramite raccomandata A/R o PEC
        • Deve contenere il riferimento al contratto e alla rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone
        • Deve essere allegata alla registrazione del contratto

        La mancata comunicazione preventiva non invalida l’opzione, ma potrebbe comportare sanzioni amministrative.

        Opzione in sede di proroga del contratto

        Se il contratto è già stato registrato con regime ordinario, è possibile optare per la cedolare secca in occasione della proroga (rinnovo) del contratto.

        La procedura è analoga:

        1. Comunicare la scelta all’inquilino (raccomandata o PEC)
        2. Compilare il modello RLI per la proroga
        3. Barrare la casella “Cedolare secca” nella sezione Locatore
        4. Inviare telematicamente entro 30 giorni dalla scadenza del contratto

        Esempio: contratto 4+4 anni registrato nel 2022 con regime ordinario. Alla scadenza dei primi 4 anni (2026), in sede di rinnovo automatico è possibile optare per la cedolare secca per i successivi 4 anni.

        Opzione annuale (revoca e riesercizio)

        L’opzione per la cedolare secca ha validità per l’intera durata del contratto o della proroga, ma può essere revocata e riesercitata annualmente.

        La revoca deve essere comunicata:

        • Tramite modello RLI entro il 31 dicembre dell’anno precedente a quello in cui si intende applicare il regime ordinario
        • La comunicazione ha effetto dal 1° gennaio dell’anno successivo

        Esempio pratico:

        • Contratto registrato nel 2024 con cedolare secca
        • Nel dicembre 2025, il proprietario revoca l’opzione tramite RLI
        • Dal 1° gennaio 2026, si applica il regime ordinario
        • Nel dicembre 2026, il proprietario può riesercitare l’opzione per il 2027

        Opzione in dichiarazione dei redditi

        Se l’opzione non è stata esercitata in sede di registrazione o proroga, è possibile farlo in sede di dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi PF), compilando il Quadro RB (redditi da fabbricati).

        In questo caso:

        • L’opzione ha effetto dall’anno d’imposta della dichiarazione
        • Occorre comunque aver comunicato la scelta all’inquilino
        • Non si ha diritto al rimborso delle imposte di registro già pagate per l’anno in corso

        Importante: per evitare errori e sanzioni, è consigliabile affidarsi al CAF Centro Fiscale per la compilazione del modello RLI e della dichiarazione dei redditi.

        Dichiarazione dei Redditi con Cedolare Secca: Quadro RB

        I redditi assoggettati a cedolare secca vanno dichiarati nel modello 730 o nel Redditi Persone Fisiche compilando il Quadro RB (Redditi dei fabbricati).

        La compilazione del quadro RB è obbligatoria anche per chi ha optato per la cedolare secca, perché serve a determinare la base imponibile su cui calcolare l’imposta sostitutiva.

        Come compilare il Quadro RB per la cedolare secca

        Colonna 1 – Utilizzo:
        Indicare il codice “3” (immobile locato)

        Colonna 2 – Rendita catastale:
        Riportare la rendita catastale rivalutata del 5% dell’immobile

        Colonna 7 – Canone di locazione:
        Indicare l’importo del canone annuo percepito (somma dei canoni mensili effettivamente incassati nell’anno)

        Colonna 8 – Cedolare secca:
        Barrare la casella per indicare l’opzione per la cedolare secca

        Colonna 9 – Aliquota cedolare:
        Indicare:

        • Codice “1” per l’aliquota del 21% (contratti ordinari)
        • Codice “2” per l’aliquota del 10% (contratti a canone concordato)

        Colonna 10 – Imposte dovute:
        Il software fiscale calcola automaticamente l’imposta sostitutiva applicando l’aliquota corretta al canone annuo dichiarato.

        Calcolo dell’imposta sostitutiva

        L’imposta sostitutiva da versare è:

        Cedolare secca = Canone annuo lordo × Aliquota

        Dove:

        • Canone annuo lordo = somma di tutti i canoni mensili percepiti (anche se non tutti i mesi sono stati locati)
        • Aliquota = 21% o 10%

        Esempio di calcolo:

        Appartamento affittato per 12 mesi a 900 euro mensili

        • Canone annuo: 900 × 12 = 10.800 euro
        • Cedolare secca (21%): 10.800 × 21% = 2.268 euro

        Se l’immobile è stato locato solo per parte dell’anno (es. da giugno a dicembre), si considerano solo i mesi effettivi:

        • Canone annuo: 900 × 7 = 6.300 euro
        • Cedolare secca (21%): 6.300 × 21% = 1.323 euro

        Versamento dell’imposta: saldo e acconti

        Come per l’IRPEF, anche la cedolare secca prevede un sistema di versamenti con saldo e acconti:

        Saldo:

        • Versamento entro il 30 giugno (o 30 luglio con maggiorazione 0,40%) dell’anno successivo
        • Codice tributo F24: 1840 (saldo cedolare secca abitazioni)

        Primo acconto (40%):

        • Versamento entro il 30 giugno (o 30 luglio con maggiorazione)
        • Calcolato sul 40% dell’imposta dovuta per l’anno in corso
        • Codice tributo F24: 1840

        Secondo acconto (60%):

        • Versamento entro il 30 novembre
        • Calcolato sul 60% dell’imposta dovuta
        • Codice tributo F24: 1841 (acconto cedolare secca abitazioni)

        L’acconto non è dovuto se l’imposta complessiva è inferiore a 51,65 euro.

        Rateizzazione

        È possibile rateizzare il versamento del saldo e del primo acconto in rate mensili (da giugno/luglio fino a novembre), applicando gli interessi al tasso legale.

        Il CAF Centro Fiscale può assisterti nella compilazione corretta del quadro RB e nel calcolo degli importi da versare, garantendo la conformità alle normative fiscali e l’ottimizzazione del carico tributario.

        Confronto Cedolare Secca vs Tassazione Ordinaria: Quale Conviene?

        Per valutare se la cedolare secca è conveniente rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF, è necessario considerare diversi fattori: il reddito complessivo del contribuente, l’ammontare del canone di locazione, le spese deducibili e l’inflazione attesa.

        Simulazione comparativa per diverse fasce di reddito

        Vediamo un confronto dettagliato per un appartamento affittato a 1.000 euro mensili (12.000 euro annui) con diversi livelli di reddito del proprietario.

        CASO 1: Reddito basso (15.000 euro annui)

        Regime ordinario:

        • Reddito totale: 15.000 + 12.000 = 27.000 euro
        • IRPEF (aliquota media 20%): 2.400 euro
        • Addizionali (1,5%): 180 euro
        • Imposta di registro (2%): 240 euro
        • Totale: 2.820 euro

        Cedolare secca (21%):

        • Imposta: 12.000 × 21% = 2.520 euro

        Risparmio: 300 euro (10,6%)

        CASO 2: Reddito medio (35.000 euro annui)

        Regime ordinario:

        • Reddito totale: 35.000 + 12.000 = 47.000 euro
        • IRPEF (aliquota marginale 35%): 4.200 euro
        • Addizionali (2%): 240 euro
        • Imposta di registro: 240 euro
        • Totale: 4.680 euro

        Cedolare secca (21%):

        • Imposta: 2.520 euro

        Risparmio: 2.160 euro (46,2%)

        CASO 3: Reddito alto (55.000 euro annui)

        Regime ordinario:

        • Reddito totale: 55.000 + 12.000 = 67.000 euro
        • IRPEF (aliquota marginale 43%): 5.160 euro
        • Addizionali (2,5%): 300 euro
        • Imposta di registro: 240 euro
        • Totale: 5.700 euro

        Cedolare secca (21%):

        • Imposta: 2.520 euro

        Risparmio: 3.180 euro (55,8%)

        Quando la cedolare secca conviene SEMPRE

        La cedolare secca è sempre conveniente quando:

        • Il proprietario ha un reddito medio-alto (oltre 30.000 euro annui)
        • Non ci sono spese deducibili significative (mutuo, ristrutturazioni)
        • L’inflazione attesa è bassa (sotto il 3-4% annuo)
        • Si tratta di contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione (aliquota 10%)

        Quando valutare attentamente il regime ordinario

        Il regime ordinario potrebbe essere più conveniente quando:

        • Il proprietario ha un reddito molto basso (sotto i 20.000 euro annui)
        • Ci sono elevate spese deducibili: interessi passivi su mutuo superiori al 20-30% del canone
        • Si prevede alta inflazione (oltre il 5-6% annuo) e il contratto ha lunga durata
        • L’immobile richiede frequenti manutenzioni straordinarie deducibili

        Strumenti per la valutazione

        Per una valutazione precisa, è necessario considerare:

        1. Reddito complessivo del proprietario (da lavoro, pensione, altri redditi)
        2. Canone annuo dell’immobile
        3. Spese deducibili previste (mutuo, manutenzioni)
        4. Durata del contratto e inflazione attesa
        5. Tipologia di contratto (libero o concordato)
        6. Comune in cui si trova l’immobile (alta tensione o no)

        Il CAF Centro Fiscale di Udine offre un servizio di consulenza personalizzata per valutare quale regime fiscale è più conveniente per la tua situazione specifica, con simulazioni dettagliate e calcoli precisi del risparmio fiscale.

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        Domande Frequenti sulla Cedolare Secca

        Posso applicare la cedolare secca se l’inquilino usa l’immobile come ufficio?

        No, la cedolare secca si applica solo alle locazioni per uso abitativo. Se l’inquilino utilizza l’immobile come ufficio o per attivita commerciale, anche se si tratta di un appartamento residenziale, non e possibile applicare la cedolare secca e si deve usare il regime ordinario IRPEF.

        Devo comunicare ogni anno all’inquilino che applico la cedolare secca?

        No, la comunicazione va fatta solo una volta, al momento della scelta iniziale per la cedolare secca. Se non revochi l’opzione, resta valida per tutta la durata del contratto senza necessita di comunicazioni annuali. Solo in caso di revoca o riesercizio dell’opzione occorre comunicarlo nuovamente.

        Se affitto due appartamenti, posso applicare la cedolare secca solo a uno dei due?

        Si, l’opzione per la cedolare secca si esercita separatamente per ciascun immobile locato. Puoi decidere di applicare la cedolare secca a uno o piu immobili e il regime ordinario ad altri, in base alla convenienza specifica di ciascun contratto.

        Posso aumentare il canone durante il contratto con cedolare secca?

        Con la cedolare secca rinunci all’aggiornamento automatico ISTAT del canone. Tuttavia, puoi comunque aumentare il canone se previsto contrattualmente per altre ragioni (es. migliorie concordate) o se tu e l’inquilino concordate un aumento volontario. In questo caso dovrai registrare l’adeguamento con modello RLI.

        La cedolare secca si applica anche agli affitti brevi tipo Airbnb?

        Si, per gli affitti brevi (fino a 30 giorni) si applica la cedolare secca al 21% sul primo immobile locato. Dal secondo immobile in poi si applica un’imposta sostitutiva al 26% (non piu cedolare secca ordinaria). E importante tenere traccia di quale immobile si considera come primo per l’anno fiscale.

        Hai bisogno di assistenza per la cedolare secca?

        Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione per:

        • Valutare la convenienza della cedolare secca per il tuo caso specifico
        • Registrare il contratto di locazione con opzione per la cedolare
        • Compilare correttamente la dichiarazione dei redditi (quadro RB)
        • Calcolare saldo e acconti da versare
        • Gestire revoche e riesercizio dell’opzione

        I nostri esperti fiscali ti guideranno nella scelta del regime più vantaggioso, garantendo la piena conformità alle normative e il massimo risparmio fiscale. Il servizio è disponibile sia in ufficio a Udine che online.

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        CAF Centro Fiscale Udine – Viale Giuseppe Tullio 13, scala B – Tel: 0432 1638640

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        Affitti Brevi 2026: Nuova Tassazione con la Terza Casa

        Notizie fiscali CAF Centro Fiscale

        Indice dei contenuti

        1. Cedolare Secca Affitti Brevi: Come Funziona nel 2026
        2. Cosa si Intende per ‘Terza Casa’ negli Affitti Brevi
        3. Novità Fiscali 2026: Confronto con la Normativa Precedente
        4. Adempimenti Fiscali per Affitti Brevi nel 2026
        5. Quando Conviene la Cedolare Secca per Affitti Brevi

        La Legge di Bilancio 2026 introduce importanti novità fiscali per gli affitti brevi, ridefinendo il perimetro della cedolare secca in base al numero di immobili destinati a locazioni turistiche. Dal 1° gennaio 2026 cambia il trattamento fiscale: aliquota agevolata al 21% per chi affitta fino a 2 immobili, mentre dalla terza casa in poi si applica l’aliquota ordinaria al 26%. Vediamo nel dettaglio cosa cambia per proprietari e host.

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        Cedolare Secca Affitti Brevi: Come Funziona nel 2026

        La cedolare secca è il regime fiscale sostitutivo che permette di pagare un’imposta fissa sul canone di locazione, senza applicare le aliquote IRPEF progressive. Per gli affitti brevi (durata inferiore a 30 giorni), la normativa 2026 introduce una differenziazione basata sul numero di immobili posseduti.

        Aliquote cedolare secca 2026

        • 21% – per affitti brevi su 1 o 2 immobili (aliquota agevolata)
        • 26% – dalla terza casa in poi destinata ad affitti brevi (aliquota ordinaria)

        Questa riforma mira a scoraggiare la concentrazione di immobili destinati a locazioni turistiche nelle mani di pochi proprietari, favorendo invece i piccoli locatori.

        Cosa si Intende per ‘Terza Casa’ negli Affitti Brevi

        Il concetto di ‘terza casa’ nella normativa sugli affitti brevi si riferisce al numero complessivo di immobili che il proprietario destina a locazioni turistiche brevi (inferiori a 30 giorni) nell’anno solare.

        Criterio di calcolo

        Si considerano nel conteggio:

        • Tutti gli immobili di proprietà (o in comproprietà) destinati ad affitti brevi
        • Ubicati ovunque sul territorio nazionale (non solo nello stesso comune)
        • Anche se affittati tramite piattaforme diverse (Airbnb, Booking, ecc.)

        Esempio: Se possiedi un appartamento a Roma, uno a Firenze e uno a Milano, tutti destinati ad affitti brevi, dal terzo immobile si applica la cedolare al 26% invece che al 21%.

        Novità Fiscali 2026: Confronto con la Normativa Precedente

        Prima del 2026, la cedolare secca sugli affitti brevi era applicata con aliquota unica al 21%, indipendentemente dal numero di immobili posseduti. La riforma introduce una penalizzazione fiscale per chi possiede più di 2 proprietà destinate a locazioni turistiche.

        Numero immobiliCedolare prima 2026Cedolare dal 2026
        1 immobile21%21% (invariato)
        2 immobili21%21% (invariato)
        3+ immobili21%26% (aumento +5%)

        L’aumento del 5% sulla terza casa comporta un maggior carico fiscale significativo per chi gestisce portafogli immobiliari.

        Adempimenti Fiscali per Affitti Brevi nel 2026

        I proprietari che affittano immobili con affitti brevi devono rispettare precisi adempimenti fiscali, sia che optino per la cedolare secca che per la tassazione ordinaria IRPEF.

        Obblighi principali

        • Opzione cedolare secca: va comunicata all’Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) o in sede di dichiarazione dei redditi
        • Dichiarazione redditi: i canoni vanno indicati nel quadro RB del modello 730 o Redditi PF
        • Codice identificativo nazionale (CIN): dal 2024 è obbligatorio ottenere il CIN dal Ministero del Turismo per ogni immobile destinato a locazioni turistiche
        • Comunicazione alloggiati: obbligo di comunicare alla Questura i dati degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo
        • Tracciabilità pagamenti: incassi devono essere tracciabili (bonifico, carta, PayPal, ecc.)

        Il CAF Centro Fiscale di Udine può assisterti nella gestione di tutti questi adempimenti.

        Quando Conviene la Cedolare Secca per Affitti Brevi

        La scelta della cedolare secca sugli affitti brevi conviene nella maggior parte dei casi, ma va valutata in base alla situazione reddituale complessiva del contribuente.

        Vantaggi cedolare secca

        • Imposta sostitutiva fissa (21% o 26%) anziché aliquota IRPEF progressiva (fino al 43%)
        • Nessuna imposta di registro e bollo
        • Semplificazione fiscale (no detrazioni, no deduzioni)

        Quando valutare l’IRPEF ordinaria

        L’IRPEF ordinaria potrebbe essere più conveniente se:

        • Hai un reddito complessivo basso (scaglione IRPEF al 23%)
        • Puoi dedurre spese elevate (interessi mutuo, spese condominiali straordinarie, ecc.)
        • Possiedi più di 2 immobili e vuoi evitare l’aliquota al 26%

        Consiglio: fatti assistere dal CAF per una simulazione fiscale personalizzata prima di scegliere il regime.

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        Domande Frequenti sugli Affitti Brevi 2026

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        Da quando si applica l’aliquota al 26% sugli affitti brevi?

        L’aliquota cedolare secca al 26% si applica dal 1 gennaio 2026 sugli affitti brevi relativi al terzo immobile e successivi destinati a locazioni turistiche di durata inferiore a 30 giorni.

        Come si contano gli immobili per la terza casa affitti brevi?

        Si contano tutti gli immobili di proprieta (o in comproprieta) destinati ad affitti brevi nell’anno solare, ovunque ubicati sul territorio nazionale, anche se affittati tramite piattaforme diverse.

        Posso cambiare regime fiscale durante l’anno per gli affitti brevi?

        No, la scelta tra cedolare secca e IRPEF ordinaria va fatta all’inizio del contratto o dell’anno fiscale e vale per l’intero periodo d’imposta. Puo essere modificata solo per i contratti successivi.

        Cosa succede se non dichiaro i redditi da affitti brevi?

        L’omessa dichiarazione dei redditi da affitti brevi comporta sanzioni dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, oltre agli interessi di mora. Le piattaforme comunicano i dati all’Agenzia delle Entrate, rendendo facilmente individuabili le omissioni.

        La riforma fiscale degli affitti brevi 2026 introduce una maggiore progressività nella tassazione, penalizzando chi concentra molti immobili a destinazione turistica. L’aliquota al 26% dalla terza casa rappresenta un aumento significativo del carico fiscale, rendendo ancora più importante una pianificazione fiscale accurata. Se gestisci affitti brevi o stai valutando di iniziare, il CAF Centro Fiscale di Udine può aiutarti a scegliere il regime fiscale più conveniente e a gestire correttamente tutti gli adempimenti.

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