CAF, DICHIARAZIONE DEI REDDITIAffitti Brevi, Scadenza 18 Maggio 2026: Versamento Ritenute degli IntermediariIl 18 maggio 2026 è una data cruciale per tutti gli intermediari immobiliari e i portali di prenotazione online che gestiscono affitti brevi: entro questa scadenza devono essere versate le ritenute operate nel mese di aprile 2026 sui corrispettivi dei contratti di locazione breve. La data slitta al lunedì 18 maggio perché il 16 maggio cade di sabato. Conoscere questa scadenza e le modalità di versamento è fondamentale per evitare sanzioni e interessi di mora. In questa guida completa analizziamo ogni aspetto della normativa, dal quadro fiscale alle aliquote, dai codici tributo agli esempi pratici di calcolo.📬Resta aggiornato sulle novità fiscaliBonus, scadenze, detrazioni: ricevi gli aggiornamenti direttamente nella tua email. Iscriviti Gratis →🔒 Niente spam. Cancellati quando vuoi.Indice dei contenutiIl Regime Fiscale degli Affitti Brevi: Quadro NormativoScadenza 18 Maggio 2026: Perché Questa DataChi È Obbligato al Versamento: Intermediari e PortaliAliquote della Cedolare Secca: 21% e 26%Codice Tributo 1919 e Modalità di Versamento F24Come Si Calcola la Ritenuta: Esempi PraticiSanzioni per Omesso o Tardivo VersamentoRavvedimento Operoso: Come RegolarizzareCertificazione Unica (CU) degli IntermediariDichiarazione dei Redditi per i LocatoriDomande FrequentiIl Regime Fiscale degli Affitti Brevi: Quadro NormativoLa disciplina fiscale degli affitti brevi è regolata principalmente dall’articolo 4 del D.L. 50/2017, convertito con modificazioni dalla Legge 96/2017, e successive modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 (Legge 213/2023). Per locazione breve si intende qualsiasi contratto di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, avente ad oggetto il godimento di immobili a uso abitativo.Il locatore che affitta un immobile tramite piattaforme digitali (come Airbnb, Booking.com, VRBO, Expedia) o tramite agenzie immobiliari può scegliere tra due regimi fiscali:IRPEF ordinaria: i canoni concorrono alla formazione del reddito imponibile complessivo, con possibilità di dedurre il 5% a titolo forfettario di spese di manutenzioneCedolare secca: imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, senza possibilità di deduzioni ma con aliquota fissa e applicazione automatica da parte dell’intermediarioIl meccanismo delle ritenute operate dagli intermediari è il cuore del sistema fiscale degli affitti brevi: quando il locatore si avvale di un intermediario abilitato, questi è obbligato a operare una ritenuta sui corrispettivi pagati al locatore, versarla all’Erario e rilasciare una Certificazione Unica al termine dell’anno. Scadenza 18 Maggio 2026: Perché Questa DataIl versamento delle ritenute sugli affitti brevi segue le scadenze mensili ordinarie dell’F24. In via generale, le ritenute operate nel mese precedente devono essere versate entro il giorno 16 del mese successivo. Per il mese di aprile 2026, la scadenza ordinaria sarebbe il 16 maggio 2026. Tuttavia, il 16 maggio 2026 cade di sabato: in questo caso, per effetto del principio generale sancito dall’art. 7 del D.L. 70/2011, la scadenza è automaticamente prorogata al primo giorno lavorativo successivo, ossia lunedì 18 maggio 2026.Si tratta quindi di una proroga automatica di legge, non discrezionale: non è necessaria alcuna comunicazione o domanda da parte del contribuente. Il versamento effettuato entro il 18 maggio 2026 si considera tempestivo a tutti gli effetti, senza applicazione di sanzioni o interessi.Mese di competenza ritenuteScadenza ordinaria versamentoNoteGennaio 202616 febbraio 2026LunedìFebbraio 202616 marzo 2026LunedìMarzo 202616 aprile 2026GiovedìAprile 202618 maggio 202616 cade sabato → proroga lunedì 18Maggio 202616 giugno 2026MartedìGiugno 202616 luglio 2026GiovedìPer gli intermediari con grandi volumi di transazioni (ad esempio le OTA – Online Travel Agencies come Airbnb o Booking.com), il calcolo aggregato delle ritenute da versare per aprile 2026 può riguardare migliaia di contratti stipulati in tutto il territorio italiano. La puntualità nel versamento è fondamentale per evitare le sanzioni previste dall’articolo 13 del D.Lgs. 471/1997. Chi È Obbligato al Versamento: Intermediari e PortaliL’obbligo di operare le ritenute sui canoni di locazione breve e di versarle all’Erario grava su tutti i soggetti che intervengono nel pagamento o che incassano i corrispettivi per conto dei locatori. La normativa individua due categorie principali di obbligati:Intermediari Immobiliari TradizionaliLe agenzie immobiliari, i property manager e i gestori di case vacanza che operano come intermediari tra locatore e conduttore sono obbligati a operare la ritenuta quando:Incassano i corrispettivi per conto del locatore (anche se poi li girano)Intervengono nel pagamento, agendo da tramite finanziarioGestiscono le pratiche di prenotazione e riscossione in modo continuativoPortali e OTA (Online Travel Agencies)Le piattaforme digitali di prenotazione sono soggette agli stessi obblighi degli intermediari tradizionali quando incassano i pagamenti. In particolare:Airbnb: opera ritenute del 21% sui canoni per soggetti residenti in Italia che non dichiarano di operare nell’ambito di impresaBooking.com: applica il medesimo meccanismo per le strutture classificate come affitti privati non imprenditorialiVRBO/HomeAway e altre piattaforme internazionali con stabile organizzazione in Italia o che incassano corrispettivi di locatori italianiWimdu, Holiday-lettings e ogni altra OTA che riscuote per conto del locatoreL’obbligo di ritenuta NON sussiste quando il portale si limita a mettere in contatto locatore e conduttore senza intervenire nel pagamento (c.d. “portali che non incassano”). In questo caso, il locatore riceve il corrispettivo direttamente dal conduttore e provvede autonomamente al versamento delle imposte in sede di dichiarazione dei redditi.Importante: la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 88/2017 ha chiarito che sono esonerati dall’obbligo di ritenuta i soggetti che non intervengono nel pagamento, anche se forniscono altri servizi accessori (comunicazione CIN, gestione calendario, etc.). Aliquote della Cedolare Secca: 21% e 26%La Legge di Bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213) ha introdotto una significativa modifica al regime fiscale degli affitti brevi: per i locatori che possiedono più di un immobile destinato alla locazione breve, a partire dal 1° gennaio 2024 si applica un’aliquota differenziata.Il sistema di aliquote vigente nel 2026 è il seguente:Numero di immobili in locazione breveAliquota cedolare seccaAliquota ritenuta operata dall’intermediarioPrimo immobile21%21% (a titolo d’acconto)Secondo immobile e successivi26%21% (a titolo d’acconto)La distinzione è fondamentale: l’intermediario applica sempre la ritenuta del 21% a prescindere dal numero di immobili del locatore, perché non è in grado di conoscere il patrimonio immobiliare complessivo del soggetto. La ritenuta è sempre operata “a titolo di acconto“. Sarà poi il locatore, in sede di dichiarazione dei redditi, a:Indicare tutti gli immobili locati nel quadro dedicatoOptare per la cedolare secca o per l’IRPEF ordinariaCalcolare l’imposta dovuta in base alle aliquote effettive (21% o 26%)Usare la ritenuta subita come credito d’imposta, versando solo l’eventuale differenzaSe il locatore possiede un solo immobile destinato agli affitti brevi, la ritenuta del 21% corrisponde esattamente all’imposta dovuta a cedolare secca, quindi non vi è alcun conguaglio. Se invece possiede due o più immobili in locazione breve, dovrà versare la differenza del 5% (26% – 21%) in sede di dichiarazione dei redditi per il secondo e i successivi immobili.Attenzione: la norma si riferisce agli immobili complessivamente posseduti dal locatore, non ai contratti. Pertanto, chi affitta lo stesso appartamento per 50 settimane all’anno stipulando 50 contratti distinti ha comunque un solo immobile e applica l’aliquota del 21%. Codice Tributo 1919 e Modalità di Versamento F24Il versamento delle ritenute sugli affitti brevi deve essere eseguito tramite modello F24, utilizzando i codici tributo specifici istituiti dall’Agenzia delle Entrate. La Risoluzione n. 88 del 26 giugno 2017 dell’Agenzia delle Entrate ha istituito i seguenti codici:Codice TributoDescrizioneSezione F241919Ritenuta operata dagli intermediari su corrispettivi di locazione breve – cedolare secca (a titolo d’acconto)Erario1920Sanzioni relative alle ritenute di cui al codice 1919Erario1921Interessi relativi alle ritenute di cui al codice 1919ErarioPer la compilazione dell’F24, la sezione da utilizzare è quella dell’Erario. I campi da compilare sono:Codice tributo: 1919Anno di riferimento: 2026 (anno di competenza dei contratti su cui la ritenuta è stata operata)Mese di riferimento: 04 (aprile 2026, mese in cui le ritenute sono state operate)Importo a debito: totale ritenute operate nel mese di aprile 2026Modalità di pagamento: l’F24 con il codice 1919 può essere versato:Tramite servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (Fisconline o Entratel) per i soggetti che vi sono abilitatiTramite home banking delle banche aderenti al circuito CBITramite intermediari abilitati (commercialisti, CAF, agenti della riscossione)Allo sportello bancario o postale (solo per F24 con saldo positivo)Compensazione: è possibile compensare il debito per ritenute (codice 1919) con crediti esistenti, sia fiscali (IRPEF, IVA, etc.) sia contributivi (INPS). La compensazione avviene direttamente in F24, portando i crediti nella sezione appropriata con saldo zero. Come Si Calcola la Ritenuta: Esempi PraticiIl calcolo della ritenuta da operare sui canoni di locazione breve segue regole precise stabilite dall’Agenzia delle Entrate. La base imponibile è costituita dal canone lordo percepito dal locatore, al netto delle commissioni dell’intermediario stesse (se trattenute dall’intermediario). Vediamo alcuni esempi pratici.Esempio 1 – Locatore con un solo immobile (Airbnb)Mario Rossi affitta il proprio appartamento tramite Airbnb nel mese di aprile 2026. I dati della transazione sono i seguenti:Canone lordo addebitato al turista: 1.000 euroCommissione Airbnb (3%): 30 euroImporto netto accreditato al locatore: 970 euroRitenuta del 21% sull’importo accreditato (970 euro): 203,70 euroImporto effettivamente pagato da Airbnb a Mario Rossi: 766,30 euroAirbnb verserà entro il 18 maggio 2026 la ritenuta di 203,70 euro all’Erario tramite F24, codice tributo 1919.Esempio 2 – Agenzia immobiliare con più locatoriUn’agenzia immobiliare di Udine gestisce nel mese di aprile 2026 cinque contratti di affitto breve per conto di tre diversi proprietari. Ecco il quadro riepilogativo:ContrattoLocatoreCanone Netto (euro)Ritenuta 21% (euro)Contratto ARossi Mario800,00168,00Contratto BRossi Mario600,00126,00Contratto CBianchi Anna1.200,00252,00Contratto DBianchi Anna950,00199,50Contratto EVerdi Luca700,00147,00TOTALE–4.250,00892,50L’agenzia verserà entro il 18 maggio 2026 la somma complessiva di 892,50 euro con un unico F24, codice tributo 1919, anno 2026, mese 04. Ogni locatore riceverà a fine anno la propria Certificazione Unica con le ritenute subite.Esempio 3 – Locatore con due immobili (calcolo conguaglio)Carla Neri possiede due appartamenti entrambi destinati agli affitti brevi. Nel 2026, i corrispettivi totali sono:Appartamento A (prima casa affittata): corrispettivi annui 8.000 euro → cedolare secca 21% = 1.680 euroAppartamento B (seconda casa affittata): corrispettivi annui 5.000 euro → cedolare secca 26% = 1.300 euroL’intermediario ha operato ritenute al 21% su entrambi gli immobili:Ritenuta su appartamento A: 8.000 × 21% = 1.680 euroRitenuta su appartamento B: 5.000 × 21% = 1.050 euroTotale ritenute subite: 2.730 euroImposta totale dovuta: 1.680 + 1.300 = 2.980 euroConguaglio da versare in dichiarazione dei redditi: 2.980 – 2.730 = 250 euro (corrispondente al 5% sull’appartamento B).Sanzioni per Omesso o Tardivo VersamentoL’omesso o tardivo versamento delle ritenute sugli affitti brevi espone l’intermediario a sanzioni amministrative previste dall’articolo 13 del D.Lgs. 471/1997. Le sanzioni variano in base ai giorni di ritardo:Ritardo nel versamentoSanzioneModalità di calcoloFino a 14 giorni1/15 del 15% per ogni giorno (0,5% al giorno, max 7,5%)Sanzione giornaliera ridottaDa 15 a 90 giorni15% dell’importo non versatoSanzione fissaOltre 90 giorni30% dell’importo non versatoSanzione ordinariaOltre alla sanzione principale, si aggiungono gli interessi legali di mora, calcolati al tasso vigente (nel 2026 pari al 2,5% annuo) per il periodo dal giorno successivo alla scadenza al giorno del pagamento effettivo.Se il versamento omesso supera i 150.000 euro, l’omissione può configurare il reato di omesso versamento di ritenute ai sensi dell’articolo 10-bis del D.Lgs. 74/2000, con conseguente responsabilità penale in capo al legale rappresentante dell’intermediario. La soglia di rilevanza penale è calcolata per ciascun periodo d’imposta, non per singolo mese. Ravvedimento Operoso: Come RegolarizzareSe l’intermediario non ha versato le ritenute entro il 18 maggio 2026, ha la possibilità di regolarizzare la propria posizione avvalendosi del ravvedimento operoso, disciplinato dall’articolo 13 del D.Lgs. 472/1997. Il ravvedimento consente di versare l’imposta dovuta, le sanzioni ridotte e gli interessi, prima che l’Amministrazione finanziaria avvii un’attività di controllo formale.Le aliquote di sanzione ridotta del ravvedimento operoso dipendono dal momento in cui avviene la regolarizzazione:Tipo di ravvedimentoEntro quandoSanzione ridottaCodice tributo sanzioniSprintEntro 14 giorni dalla scadenza0,1% per ogni giorno (max 1,4%)1920BreveDa 15 a 30 giorni1,5% (1/10 del 15%)1920MedioDa 31 a 90 giorni1,67% (1/9 del 15%)1920LungoEntro 1 anno dalla scadenza3,75% (1/8 del 30%)1920BiennaleEntro 2 anni dalla scadenza4,29% (1/7 del 30%)1920UltrabiennaleOltre 2 anni5% (1/6 del 30%)1920Al versamento con ravvedimento operoso si aggiungono sempre gli interessi legali (codice tributo 1921), calcolati dalla data di scadenza originaria al giorno del pagamento effettivo.Esempio di Ravvedimento OperosoSupponiamo che un’agenzia immobiliare non abbia versato le ritenute di aprile 2026 (scadenza 18 maggio 2026) e voglia regolarizzarsi il 10 giugno 2026 (23 giorni di ritardo):Ritenute non versate: 500,00 euro (codice 1919)Ravvedimento applicabile: “Breve” (da 15 a 30 giorni) → sanzione 1,5%Sanzione: 500,00 × 1,5% = 7,50 euro (codice 1920)Interessi legali (2,5% annuo per 23 giorni): 500,00 × 2,5% × 23/365 = 0,79 euro (codice 1921)Totale da versare: 508,29 euroIl ravvedimento operoso può essere effettuato tramite F24, indicando per ogni importo il relativo codice tributo (1919 per l’imposta, 1920 per le sanzioni, 1921 per gli interessi), l’anno di riferimento 2026 e il mese 04.Certificazione Unica (CU) degli IntermediariOltre al versamento mensile delle ritenute, gli intermediari sono tenuti a rilasciare ai locatori la Certificazione Unica (CU), il documento che attesta i corrispettivi erogati e le ritenute operate nel corso dell’anno. La CU degli affitti brevi ha caratteristiche specifiche rispetto alla CU ordinaria del lavoro dipendente.Le scadenze per la CU degli intermediari di affitti brevi sono:Trasmissione telematica all’Agenzia delle Entrate: entro il 31 marzo dell’anno successivo (per i corrispettivi 2025 entro il 31 marzo 2026)Consegna ai locatori: entro il 31 marzo dell’anno successivo (in formato cartaceo o elettronico)La CU deve contenere i seguenti dati fondamentali:Dati identificativi del locatore (codice fiscale, nome, cognome, data e luogo di nascita)Corrispettivi lordi erogati nel corso dell’annoRitenute operate e versate per conto del locatoreDati dell’immobile locato (se disponibili: indirizzo, tipologia)Numero di contratti stipulati nel corso dell’annoIl locatore utilizzerà la CU ricevuta dall’intermediario per compilare correttamente la propria dichiarazione dei redditi, indicando i corrispettivi e le ritenute subite nel quadro specifico (Quadro B del modello 730 o Quadro RB del modello Redditi Persone Fisiche). Dichiarazione dei Redditi per i LocatoriPer i locatori che percepiscono canoni da affitti brevi, la dichiarazione dei redditi è il momento in cui viene determinata l’imposta definitiva e si effettua il conguaglio con le ritenute già subite. I redditi da affitti brevi vanno dichiarati nel quadro specifico:Modello 730: Quadro B (Redditi da fabbricati) – il 730 2026 può essere presentato tramite sostituto d’imposta, CAF o direttamenteModello Redditi PF: Quadro RB (Redditi dei fabbricati) – obbligatorio per chi non ha sostituto d’imposta o per situazioni più complesseNel quadro dedicato, il locatore deve indicare:I dati catastali dell’immobileIl tipo di utilizzo (codice specifico per affitti brevi)Il numero di giorni di locazione nel periodo d’impostaIl canone percepito (importo lordo prima della ritenuta)L’opzione per la cedolare secca (se non già esercitata all’atto del contratto)Se il locatore opta per la cedolare secca, l’imposta viene calcolata automaticamente dal sistema (21% per il primo immobile, 26% per i successivi) e la ritenuta subita viene utilizzata come credito d’imposta. Se il locatore opta per l’IRPEF ordinaria, i canoni vengono tassati con l’aliquota marginale IRPEF del soggetto (potenzialmente superiore al 21-26%), ma è possibile dedurre il 5% forfettario a titolo di spese.Il CAF Centro Fiscale di Udine offre assistenza completa per la dichiarazione dei redditi degli affitti brevi, inclusa la gestione delle CU ricevute dagli intermediari, il calcolo dell’imposta ottimale e la compilazione dei modelli fiscali. Potete contattarci per dichiarare i redditi da affitto nel 730 2026.📬Resta aggiornato sulle novità fiscaliBonus, scadenze, detrazioni: ricevi gli aggiornamenti direttamente nella tua email. Iscriviti Gratis →🔒 Niente spam. Cancellati quando vuoi.Domande Frequenti sugli Affitti Brevi e la Scadenza del 18 MaggioPerché la scadenza è il 18 maggio e non il 16 maggio 2026?La scadenza ordinaria per il versamento delle ritenute operate nel mese di aprile 2026 sarebbe il 16 maggio 2026. Tuttavia, il 16 maggio 2026 cade di sabato. Per effetto dell’articolo 7 del D.L. 70/2011, le scadenze fiscali che cadono in giorno festivo o di sabato sono automaticamente prorogate al primo giorno lavorativo successivo, che nel caso specifico è lunedì 18 maggio 2026.Airbnb versa le ritenute al posto del locatore?Sì. Airbnb, quando incassa i corrispettivi per conto del locatore, è obbligata a operare la ritenuta del 21% e a versarla all’Erario entro il 16 del mese successivo (o il primo giorno lavorativo utile). Il locatore non deve preoccuparsi del versamento mensile, ma deve comunque dichiarare i redditi percepiti nella propria dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF), utilizzando la CU rilasciata da Airbnb come documento di riferimento.Cosa succede se ho due appartamenti in affitto breve nel 2026?Se possiedi due immobili destinati agli affitti brevi, l’intermediario applica la ritenuta del 21% su entrambi. Tuttavia, in dichiarazione dei redditi dovrai applicare l’aliquota del 26% sul secondo immobile (quello con i corrispettivi piu elevati, se non coincidente con la dimora principale). Dovrai versare la differenza del 5% in sede di dichiarazione. Per la prima casa in affitto breve l’aliquota rimane al 21%.Quali sono le conseguenze se un’agenzia immobiliare non versa le ritenute entro il 18 maggio?Il mancato versamento entro il 18 maggio 2026 comporta l’applicazione di sanzioni che variano dal 1% al 30% dell’importo non versato, a seconda dei giorni di ritardo, piu gli interessi legali. E tuttavia possibile regolarizzare la situazione tramite ravvedimento operoso, versando l’imposta dovuta con la sanzione ridotta (dal 0,1% al 5%) e gli interessi calcolati al tasso legale. Per importi omessi superiori a 150.000 euro annui puo configurarsi anche una responsabilita penale.Il CAF puo aiutarmi a dichiarare i redditi da affitti brevi?Assolutamente sì. Il CAF Centro Fiscale di Udine offre assistenza completa per la dichiarazione dei redditi da affitti brevi: raccolta delle Certificazioni Uniche rilasciate dagli intermediari (Airbnb, agenzie, etc.), verifica delle aliquote applicabili (21% o 26%), calcolo dell’imposta e del conguaglio, compilazione del modello 730 o Redditi PF. Potete contattarci tramite WhatsApp al 366 6018121 o compilare il modulo di prenotazione sul nostro sito.Come faccio a sapere se il portale ha davvero versato le ritenute per me?Puoi verificarlo tramite il Cassetto Fiscale dell’Agenzia delle Entrate (accessibile con SPID, CIE o CNS), dove sono visibili le dichiarazioni e i versamenti effettuati da terzi per tuo conto. Inoltre, a fine anno riceverai la Certificazione Unica dall’intermediario che indica l’importo delle ritenute operate e versate. Se la CU non arriva entro il 31 marzo dell’anno successivo, contatta direttamente la piattaforma o l’agenzia.Hai Bisogno di Assistenza per gli Affitti Brevi?Il CAF Centro Fiscale di Udine ti assiste nella dichiarazione dei redditi da affitti brevi, nella gestione delle Certificazioni Uniche degli intermediari e nel calcolo delle imposte dovute con cedolare secca.Contattaci su WhatsAppOppure compila il modulo qui sotto per essere ricontattatoIl tuo nome (*)La tua email (*)Il tuo telefono (*)Richiesta (eventuale) Autorizzo al trattamento i miei dati personali ai sensi della legge D. Lgs 196/2003 e s.mΔ CAF Centro Fiscale Udine – Viale Giuseppe Tullio 13, scala B – Tel: 0432 1638640Articoli CorrelatiAffitti Brevi e Cedolare Secca 2026: Aliquota 21% e 26% – Guida completa alla tassazione degli affitti breviRedditi da Affitto nel 730 2026 – Come dichiarare correttamente i canoni percepitiCedolare Secca al 26%: Sublocazione e Comodato – Casi particolari e situazioni specialiIMU Seconda Casa 2026 – Calcolo e scadenze per i proprietari di seconde caseDichiarazione dei Redditi 730 2026 – Tutto quello che devi sapere per presentare il modello 730CAF CENTRO FISCALE UDINE: DICONO DI NOI Pubblicato su Tresy Mia 02/01/2026 Esperienza ottima. Grazie al supporto whap con Roberta Pubblicato su Alessandra Capello 30/12/2025 Servizio ottimo!!!! Super efficiente!!!!! Operatore molto disponibile e gentile!!!! Soddisfattissima!!!!!! Pubblicato su Samuel R. 27/12/2025 Mi sono rivolto a loro online e Mirsada è riuscita a fare di tutto! 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Leggi tutte le recensioni del nostro CAF Centro FiscaleMaggio 16, 2026/0 Commenti/da Team CAF Centro Fiscale https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2024/11/cedolare-secca.png 924 1640 Team CAF Centro Fiscale https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Team CAF Centro Fiscale2026-05-16 11:26:452026-05-16 11:53:44Affitti Brevi, Scadenza 18 Maggio 2026: Versamento Ritenute degli Intermediari