CAFAffitti Brevi e Cedolare Secca 2026: Aliquota 21% e 26%Gli affitti brevi rappresentano una delle forme di locazione in maggiore crescita in Italia, alimentati dal successo di piattaforme come Airbnb e Booking. Nel 2026 la tassazione degli affitti brevi prevede due aliquote di cedolare secca differenziate: 21% per il primo immobile e 26% dal secondo in poi. A queste novità si aggiungono l’obbligo del codice CIN, la ritenuta del 21% applicata dalle piattaforme e nuovi obblighi dichiarativi. In questa guida il CAF Centro Fiscale di Udine ti spiega tutto quello che devi sapere sulla tassazione degli affitti brevi 2026, con esempi pratici e risposte alle domande più frequenti. Per il quadro completo sulla cedolare secca, consulta anche la nostra guida alla cedolare secca 2026. Indice dei contenutiCos’è un Affitto BreveCedolare Secca 21% e 26%Obbligo del Codice CINRitenuta 21% da PiattaformeObblighi DichiarativiComunicazione alla QuesturaImposta di SoggiornoDomande FrequentiCos’è un Affitto Breve: Definizione e Durata Massima 2026Per affitto breve si intende un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. La definizione è stata introdotta dall’articolo 4 del D.L. 50/2017 e confermata anche per il 2026. Il contratto può prevedere anche la fornitura di servizi accessori come biancheria e pulizia, senza che questo trasformi l’attività in imprenditoriale, a patto che i servizi restino di natura complementare.Un aspetto fondamentale della tassazione degli affitti brevi 2026 riguarda il limite dei 30 giorni: se la locazione supera questa durata, non si parla più di affitto breve e si applicano le regole ordinarie dei contratti di locazione, con obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Al contrario, gli affitti brevi sotto i 30 giorni non richiedono la registrazione del contratto, semplificando notevolmente gli adempimenti burocratici. Tuttavia, come vedremo, esistono altri obblighi specifici da rispettare. Cedolare Secca sugli Affitti Brevi 2026: Aliquota 21% e 26%La principale novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 e confermata nel 2026 riguarda la doppia aliquota di cedolare secca per gli affitti brevi. Il sistema prevede:Aliquota del 21% sui redditi derivanti dal primo immobile locato con affitto breveAliquota del 26% sui redditi derivanti dal secondo, terzo e quarto immobile locato con affitto breveIl proprietario che affitta un solo appartamento con formula di affitto breve continuerà quindi a pagare la cedolare secca al 21%, esattamente come prima. Chi invece gestisce più immobili vedrà applicare l’aliquota maggiorata del 26% a partire dal secondo. Per fare un esempio: se Mario possiede 3 appartamenti e li affitta tutti con affitti brevi, sul primo pagherà il 21%, sul secondo e sul terzo il 26%. La scelta di quale immobile considerare come “primo” spetta al contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.È importante ricordare che la cedolare secca sugli affitti brevi resta un regime opzionale: chi preferisce può sempre optare per la tassazione IRPEF ordinaria, con applicazione delle aliquote progressive. Il CAF Centro Fiscale ti aiuta a valutare quale regime sia più conveniente nella tua situazione specifica, considerando il tuo reddito complessivo e il numero di immobili locati. Obbligo del Codice CIN per gli Affitti Brevi 2026Dal 2 novembre 2024, tutti gli immobili destinati ad affitti brevi devono essere dotati del Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questa novità, introdotta dall’articolo 13-ter del D.L. 145/2023, rappresenta uno degli adempimenti più importanti per chi opera nel settore delle locazioni turistiche nel 2026. Il codice CIN è un identificativo unico assegnato a ciascun immobile e deve essere richiesto attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo.Il codice CIN deve essere esposto all’esterno dell’immobile e indicato in ogni annuncio pubblicato sulle piattaforme di prenotazione come Airbnb, Booking e altre. Le sanzioni per chi non si adegua sono significative: da 800 a 8.000 euro per la mancata esposizione del CIN, e da 500 a 5.000 euro per la mancata indicazione negli annunci. Il CAF Centro Fiscale di Udine ti assiste nella richiesta del codice CIN e nella verifica di tutti gli adempimenti connessi alla tassazione degli affitti brevi 2026. Ritenuta del 21% Applicata dalle Piattaforme: Airbnb e BookingLe piattaforme di intermediazione come Airbnb, Booking, Vrbo e simili sono obbligate ad operare una ritenuta del 21% sui corrispettivi lordi versati ai proprietari degli immobili locati con affitti brevi. Questa ritenuta viene trattenuta direttamente dalla piattaforma al momento del pagamento e versata all’Erario come sostituto d’imposta.La ritenuta del 21% ha natura diversa a seconda del regime fiscale scelto dal proprietario. Se il contribuente opta per la cedolare secca, la ritenuta si considera a titolo d’imposta per il primo immobile (dove l’aliquota è appunto 21%). Per il secondo immobile e successivi, dove l’aliquota è del 26%, la ritenuta del 21% funge da acconto e la differenza del 5% andrà versata in sede di dichiarazione dei redditi. Se invece il contribuente sceglie la tassazione IRPEF ordinaria, la ritenuta del 21% è sempre a titolo di acconto e verrà scomputata dall’imposta dovuta nel modello 730 o nel modello Redditi PF. Affidarsi al CAF Centro Fiscale per la dichiarazione dei redditi garantisce il corretto scomputo di tutte le ritenute. Obblighi Dichiarativi per gli Affitti Brevi 2026Chi percepisce redditi da affitti brevi ha l’obbligo di dichiararli nella dichiarazione dei redditi annuale. Se si sceglie la cedolare secca, i redditi da locazione breve vanno indicati nel quadro B del modello 730 o nel corrispondente quadro del modello Redditi PF, selezionando l’opzione per la cedolare secca. La Certificazione Unica (CU) rilasciata dalle piattaforme di intermediazione deve essere utilizzata per verificare l’importo delle ritenute già operate.Un aspetto spesso trascurato riguarda la corretta indicazione del numero di immobili locati con formula breve. Poiché l’aliquota del 26% si applica dal secondo immobile in poi, è fondamentale dichiarare correttamente quali e quanti immobili sono stati locati durante l’anno. Il contribuente deve anche conservare la documentazione relativa ai contratti stipulati, ai pagamenti ricevuti e alle Certificazioni Uniche ricevute dalle piattaforme. Per evitare errori che potrebbero portare a sanzioni, il CAF Centro Fiscale di Udine si occupa di tutto: dalla raccolta della documentazione alla compilazione della dichiarazione, garantendo la correttezza di ogni passaggio nella tassazione degli affitti brevi 2026.Comunicazione alla Questura per gli Affitti BreviChi affitta un immobile con affitto breve è tenuto a comunicare alla Questura le generalità degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo. Questo obbligo, previsto dall’articolo 109 del TULPS (Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza), si applica a tutte le locazioni turistiche, indipendentemente dalla durata. La comunicazione avviene tramite il portale telematico Alloggiati Web della Polizia di Stato.Le informazioni da comunicare includono le generalità complete degli ospiti (nome, cognome, data e luogo di nascita, cittadinanza, documento di identità), le date di arrivo e partenza e il tipo di alloggio. Per gli ospiti stranieri è necessario comunicare anche gli estremi del passaporto o documento di viaggio. La mancata comunicazione comporta sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, conseguenze penali. Questo adempimento è a carico del proprietario dell’immobile destinato ad affitti brevi e non può essere delegato alle piattaforme di intermediazione. Imposta di Soggiorno e Affitti Brevi 2026L’imposta di soggiorno è un tributo locale applicato da molti Comuni italiani ai turisti che pernottano nelle strutture ricettive del territorio. Dal 2024, le piattaforme come Airbnb e Booking sono tenute a riscuotere l’imposta di soggiorno per conto dei Comuni e a versarla direttamente, sollevando il proprietario da questo adempimento quando la prenotazione avviene attraverso la piattaforma.Tuttavia, per le prenotazioni dirette (senza intermediazione di piattaforme), il proprietario resta responsabile del tributo con funzione di agente contabile. Questo significa che deve riscuotere l’imposta di soggiorno dall’ospite, conservarne la documentazione e versarla al Comune secondo le modalità e le scadenze previste dal regolamento locale. L’importo dell’imposta varia da Comune a Comune, generalmente tra 1 e 5 euro a notte per persona, e può differenziarsi in base alla tipologia di alloggio e al periodo dell’anno. Per gestire correttamente tutti gli aspetti fiscali degli affitti brevi, rivolgiti al CAF Centro Fiscale.📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.Domande Frequenti sulla Tassazione degli Affitti Brevi 2026Quanti immobili posso affittare con affitto breve senza partita IVA?È possibile locare con formula di affitto breve fino a 4 immobili senza che l’attività venga considerata imprenditoriale. Dal quinto immobile in poi, scatta la presunzione di attività d’impresa e diventa necessaria la partita IVA. Questa regola vale per anno solare e per ciascun proprietario.La cedolare secca al 21% si applica ancora agli affitti brevi nel 2026?Sì, la cedolare secca al 21% è confermata per il 2026, ma solo per il primo immobile locato con affitto breve. Dal secondo immobile in poi, l’aliquota sale al 26%. Il contribuente sceglie quale immobile designare come “primo” in sede di dichiarazione dei redditi, ottimizzando così il carico fiscale.Devo registrare il contratto di affitto breve all’Agenzia delle Entrate?No, i contratti di affitto breve con durata inferiore a 30 giorni non richiedono la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, i redditi percepiti devono essere dichiarati nella dichiarazione annuale. Per soggiorni superiori a 30 giorni, è invece obbligatoria la registrazione del contratto.Come funziona la ritenuta del 21% applicata da Airbnb?Airbnb e le altre piattaforme trattengono automaticamente il 21% del corrispettivo lordo e lo versano all’Erario. Se si opta per la cedolare secca al 21% sul primo immobile, la ritenuta copre l’intera imposta dovuta. Per gli immobili successivi (aliquota 26%), la ritenuta funge da acconto e il 5% residuo va versato in dichiarazione dei redditi.Cosa succede se non richiedo il codice CIN per il mio affitto breve?La mancata richiesta del codice CIN comporta sanzioni da 800 a 8.000 euro. Il codice è obbligatorio per tutti gli immobili destinati ad affitti brevi e deve essere esposto all’esterno dell’immobile e indicato in ogni annuncio online. Il CAF Centro Fiscale di Udine ti guida nella richiesta e nei relativi adempimenti. Conclusione: Gestire gli Affitti Brevi nel 2026 senza ErroriLa tassazione degli affitti brevi 2026 richiede attenzione su più fronti: la scelta tra cedolare secca al 21% e 26%, il rispetto dell’obbligo del codice CIN, la gestione delle ritenute delle piattaforme, la comunicazione alla Questura e l’eventuale imposta di soggiorno. Un errore nella dichiarazione o un adempimento dimenticato possono tradursi in sanzioni significative.Hai bisogno di assistenza per la gestione fiscale dei tuoi affitti brevi? Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione, sia in ufficio che online in tutta Italia. I nostri operatori ti guidano dalla richiesta del codice CIN alla compilazione della dichiarazione dei redditi, assicurando il corretto trattamento di ogni aspetto della tassazione degli affitti brevi 2026. Contattaci al 0432 1638640 o scrivici su WhatsApp al 366 6018121.Articoli CorrelatiNOTIZIE Pagamenti INPS agosto 2026: calendario pensioni, Assegno Unico, ADI, SFL e NASpI Agosto 2026 porta con se' importanti novita' per milioni di italiani che attendono i pagamenti mensili dell'INPS. 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Grazie al supporto whap con Roberta Pubblicato su Google Alessandra Capello 30/12/2025 Servizio ottimo!!!! Super efficiente!!!!! Operatore molto disponibile e gentile!!!! Soddisfattissima!!!!!! Pubblicato su Google Samuel R. 27/12/2025 Mi sono rivolto a loro online e Mirsada è riuscita a fare di tutto! Veramente estremamente preparata e competente oltre a professionale. Bravi davvero Pubblicato su Google Serhii Kovalchuk 22/12/2025 Professionalità e umanità: una combinazione rara. Grazie CAF! Essendo stranieri, affrontare le pratiche burocratiche in Italia può essere molto complesso, ma il vostro CAF è stata una piacevolissima eccezione. Siamo sinceri: io e mia moglie non abbiamo mai incontrato persone così disponibili e gentili come qui. Un ringraziamento speciale va a Sara. È una vera professionista: estremamente competente, precisa ed efficace in ogni questione che le abbiamo sottoposto. La sua disponibilità è stata straordinaria. Apprezziamo moltissimo anche la comodità della comunicazione via WhatsApp. Vivendo a 30 km da Udine, la possibilità di chiarire dubbi e ricevere consulenze rapide online è un enorme vantaggio che facilita tutto il processo. Grazie a tutto il centro per un'assistenza così preziosa e di qualità. Un grazie di cuore a Sara per il suo ottimo lavoro! Pubblicato su Google SILVIA P 22/12/2025 Ho conosciuto questo centro grazie a un collega per una pratica per mia madre, per la quale mia sorella aveva avuto ben 3 appuntamenti presso altro centro in altra regione, per sentirsi dire che mia madre non me aveva diritto. Qui non solo la pratica è stata evasa, ma in tempi record e senza dovermici recare personalmente. E, da sottolineare, a 3 gg da natale. Perciò grazie e super consigliato. Efficienza e velocità. Ah, non l'ho detto, pratica fatta in giornata. Bravi! Pubblicato su Google Noura Omrani 22/12/2025 Sono super bravi gentili e professionali consiglio Pubblicato su Google Moldovan Madalina Ancuta 22/12/2025 Bravissimi, molto cordiali e disponibili, e soprattutto molto veloci. Raccomando volentieri!!😀 Pubblicato su Google Valentina Simeoni 21/12/2025 Mi sono rivolta a questo patronato per risolvere una questione con il congedo maternità. Sono rimasta estremamente soddisfatta, mi hanno dato appuntamento in brevissimo tempo, il personale é giovane ,preparato e competente. Ho avuto il piacere di conoscere Sara che é stata gentilissima e velocissima nel darmi una mano. Sicuramente mi affiderò a loro per il prossimo ISEE e 730. Pubblicato su Google Xhoana Lika 19/12/2025 Ho avuto un’ottima esperienza al CAF grazie a Sara. È una ragazza molto preparata, disponibile e paziente, mi ha seguita passo dopo passo chiarendo ogni dubbio e aiutandomi con diverse pratiche in modo preciso e professionale. Si vede che lavora con competenza e attenzione verso le persone. Davvero consigliata! Maggio 9, 2026/0 Commenti/da Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2024/11/cedolare-secca.png 924 1640 Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Andrea Damiani2026-05-09 09:00:002026-05-31 17:55:15Affitti Brevi e Cedolare Secca 2026: Aliquota 21% e 26%
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