Il quadro B del modello 730/2026 e la sezione dedicata ai redditi dei fabbricati: e qui che il contribuente con una o piu unita immobiliari (prima casa, seconda casa, abitazione locata, comodato gratuito, affitti brevi) deve riportare rendite catastali, periodi di possesso e canoni percepiti nel 2025. La compilazione sembra semplice ma nasconde insidie, soprattutto da quando e diventato operativo il CIN (Codice Identificativo Nazionale) per le locazioni brevi e le strutture ricettive.

In questa guida del CAF Centro Fiscale di Udine trovi tutte le regole aggiornate per compilare correttamente il quadro B nel 730/2026 (anno d’imposta 2025): codici utilizzo, esclusioni, regole IMU/IRPEF, cedolare secca e la novita CIN che riguarda chi affitta anche per pochi giorni l’anno.

Indice dei contenuti

1. Cos’e il quadro B e a chi serve
2. Cosa indicare nel quadro B (righi B1-B11)
3. Novita CIN per affitti brevi e turistici
4. Esclusioni dal quadro B
5. IMU vs IRPEF: cosa cambia
6. Cedolare secca per le locazioni
7. Errori piu comuni da evitare
8. Come compilare con il CAF Centro Fiscale
9. Domande frequenti (FAQ)

Cos’e il quadro B e a chi serve

Il quadro B del modello 730 e dedicato ai redditi dei fabbricati, ovvero ai redditi fondiari prodotti dalle unita immobiliari urbane iscritte nel Catasto edilizio urbano. La sua funzione e duplice: da un lato consente all’Agenzia delle Entrate di calcolare l’IRPEF dovuta sui redditi degli immobili, dall’altro garantisce la corretta applicazione del rapporto tra IMU e IRPEF (che dal 2014 si escludono a vicenda sugli immobili non locati, salvo eccezioni).

Chi deve compilare il quadro B

• Proprietari di fabbricati situati in Italia iscritti o iscrivibili in catasto;
• Titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie);
• Soci di societa semplici che producono redditi di fabbricati;
• Locatari in caso di locazione breve effettuata in qualita di sublocatori o comodatari (per i canoni percepiti).

Casi di esonero

Non e tenuto a compilare il quadro B (e quindi puo restare esonerato dalla dichiarazione, salvo altri obblighi) chi possiede esclusivamente:

• L’abitazione principale (con eventuali pertinenze) non di lusso, su cui paga IMU agevolata o e esente, e ha solo redditi da lavoro dipendente o pensione gia tassati alla fonte;
• Fabbricati per cui sussistono cause di esenzione IRPEF totale (fabbricati rurali strumentali con codice 17, immobili in costruzione, ecc.).

Cosa indicare nel quadro B (righi B1-B11)

Il quadro B si articola in due sezioni: la Sezione I (righi da B1 a B11) per i dati anagrafici e catastali di ciascun immobile, e la Sezione II per i dati relativi ai contratti di locazione. Vediamo i campi principali.

Sezione I – Dati identificativi dell’immobile

• Colonna 1 – Rendita catastale: si indica la rendita non rivalutata risultante dalla visura catastale; il sistema applica automaticamente la rivalutazione del 5%;
• Colonna 2 – Codice utilizzo: il dato piu importante; dipende dall’uso effettivo dell’immobile (vedi tabella sotto);
• Colonna 3 – Giorni di possesso: massimo 365; in caso di acquisto/vendita nell’anno si indicano i giorni effettivi;
• Colonna 4 – Percentuale di possesso: 100% se proprietario unico, quota effettiva in caso di comproprieta;
• Colonna 5 – Codice canone: indica il regime di tassazione del canone (cedolare 21%, 10%, IRPEF ordinaria, ecc.);
• Colonna 6 – Canone di locazione: per gli immobili dati in affitto, importo del canone annuale rapportato ai giorni e alla percentuale di possesso;
• Colonna 7 – Casi particolari: per immobili di interesse storico/artistico, immobili inagibili, ecc.;
• Colonne 8-12: continuazione, codice comune, abitazione principale, immobili antisismici, cedolare secca, esenzioni IMU.

I codici utilizzo piu importanti

Codice	Significato
1	Abitazione principale
2	Immobile a disposizione (seconda casa non locata)
3	Immobile locato in regime di libero mercato (canone libero)
4	Canone concordato con cedolare secca
5	Pertinenza abitazione principale (box, cantina, soffitta)
8	Immobile locato in regime convenzionale (equo canone)
9	Altri usi (es. unita non utilizzata in attesa di destinazione)
10	Abitazione concessa in uso gratuito a familiare residente
11	Locazione parziale (parte affittata, parte abitata)
12	Immobile di interesse storico-artistico locato
16	Immobile situato in Comune colpito da calamita (esente)
17	Immobile rurale strumentale (esente IRPEF)
18	Immobile in Provincia di Trento o Bolzano soggetto a IMI/IMIS
19	Immobile esente per enti non commerciali

Attenzione: per le locazioni brevi (durata fino a 30 giorni) c’e un trattamento dedicato; il codice utilizzo e il 3 (libero mercato) o, se si opta per la cedolare, il 4, ma il dato si combina con la sezione II e con il nuovo riquadro per il CIN (vedi paragrafo dedicato).

Sezione II – Dati dei contratti di locazione

In Sezione II vanno indicati gli estremi di registrazione del contratto (data, numero, serie, codice ufficio) o, in alternativa, gli estremi della denuncia/comunicazione presentata. Per gli affitti brevi sotto i 30 giorni la registrazione del contratto non e obbligatoria, ma resta l’obbligo di comunicazione di alloggiati alla Questura e l’indicazione del CIN nelle pubblicita e nei contratti.

Novita CIN: il Codice Identificativo Nazionale per affitti brevi e turistici

La principale novita che impatta il quadro B 730/2026 e l’obbligo del CIN – Codice Identificativo Nazionale, introdotto dall’art. 13-ter del DL 145/2023 (decreto Anticipi) e diventato pienamente operativo nel corso del 2025 dopo l’avvio della Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) gestita dal Ministero del Turismo.

Cos’e il CIN e a cosa serve

Il CIN e un codice alfanumerico univoco assegnato a ciascuna unita immobiliare destinata a:

• Locazione per finalita turistiche (ai sensi della L. 431/1998);
• Locazioni brevi di durata non superiore a 30 giorni (DL 50/2017);
• Strutture ricettive turistiche alberghiere ed extralberghiere (B&B, agriturismi, affittacamere, case vacanza).

Il codice deve essere esposto all’esterno dello stabile e indicato in tutti gli annunci pubblicitari (siti, portali OTA come Airbnb e Booking, social media) e nei contratti.

Come ottenere il CIN

Il CIN si ottiene gratuitamente accedendo al portale BDSR del Ministero del Turismo (bdsr.ministeroturismo.gov.it) tramite SPID o CIE. Occorre inserire i dati catastali dell’immobile, i requisiti di sicurezza (estintori, rilevatori di gas e CO) e i dati del titolare. Il rilascio e immediato.

Come si dichiara il CIN nel 730/2026

Nel modello 730/2026, per gli immobili destinati a locazioni brevi (codice utilizzo 3 o 4) e necessario riportare il CIN nell’apposita colonna del quadro B, in corrispondenza dell’unita immobiliare interessata. La compilazione del campo CIN e obbligatoria: la sua mancanza puo far scattare i controlli automatici incrociati tra Agenzia delle Entrate e Banca dati strutture ricettive.

Sanzioni per chi non rispetta gli obblighi CIN

• Mancata richiesta del CIN: sanzione amministrativa indicativamente da 800 a 8.000 euro per ciascuna struttura/immobile (l’importo varia in base alla dimensione della struttura – da verificare con il decreto attuativo aggiornato);
• Mancata esposizione del CIN all’esterno o nelle pubblicita: sanzione indicativamente da 500 a 5.000 euro per ciascuna inserzione/struttura;
• Affitti brevi senza CIN: in caso di accertamento, l’amministrazione puo procedere alla rimozione dell’annuncio dai portali e al recupero delle imposte.

Per gli importi esatti delle sanzioni e le scadenze aggiornate, fare riferimento al sito ufficiale del Ministero del Turismo e all’Agenzia delle Entrate.

Esclusioni dal quadro B: cosa NON va dichiarato

Non tutti gli immobili posseduti generano un reddito da dichiarare nel quadro B. Sono esclusi:

• Immobili in costruzione o in ristrutturazione: fino al termine dei lavori e all’accatastamento, non producono reddito imponibile (purche siano effettivamente non utilizzati);
• Immobili posseduti da societa di persone o di capitali nell’esercizio dell’attivita d’impresa (vanno nel quadro RB del modello Redditi PF/SC);
• Immobili oggetto di sequestro o confisca finche perdura il provvedimento;
• Fabbricati rurali strumentali (codice utilizzo 17): se rispettano i requisiti del DM 26/7/2012, sono esenti IRPEF perche il reddito e gia compreso in quello dominicale del terreno;
• Immobili esenti IMU/IRPEF a seguito di terremoti recenti (codice 16), nei Comuni indicati dalle ordinanze di Protezione civile;
• Immobili destinati esclusivamente all’esercizio del culto e relative pertinenze.

Anche gli immobili totalmente inagibili o collabenti (categoria catastale F/2) non concorrono a formare reddito ma vanno comunque indicati con il codice 9 e l’opportuno codice “casi particolari”.

IMU vs IRPEF: il principio di alternativita

Una delle regole piu importanti per la compilazione corretta del quadro B e il principio di alternativita IMU/IRPEF: dal 2014, l’IMU sostituisce l’IRPEF e relative addizionali su tutti gli immobili non locati. Vediamo gli scenari principali.

Abitazione principale

• Categoria non di lusso (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7): esente IMU (regola generale) e esente IRPEF;
• Categoria di lusso (A/1, A/8, A/9): IMU dovuta con aliquota agevolata, IRPEF non dovuta sul reddito dell’abitazione (sostituita da IMU).

Seconda casa non locata

Se l’immobile e nello stesso Comune dell’abitazione principale: paga IMU + e dovuta IRPEF al 50% della rendita catastale rivalutata maggiorata di 1/3 (codice utilizzo 2). Se invece e in altro Comune: paga solo IMU, IRPEF non dovuta.

Immobile locato

Se l’immobile e locato: si paga IMU e IRPEF (o cedolare secca) sul canone. L’alternativita non opera per gli immobili che producono reddito da locazione.

Cedolare secca per le locazioni: aliquote 2026

La cedolare secca e un regime sostitutivo opzionale che consente di tassare il canone di locazione con un’aliquota fissa, escludendolo dal reddito complessivo IRPEF. E spesso piu vantaggioso, soprattutto per chi ha aliquote IRPEF medio-alte. Le aliquote in vigore nel 2026 (per i redditi 2025) sono:

Tipologia contratto	Aliquota
Canone libero (4+4 anni)	21%
Canone concordato (3+2) in Comuni ad alta tensione abitativa	10%
Affitti brevi – primo immobile destinato a locazione breve	21%
Affitti brevi – dal secondo al quarto immobile	26%
Affitti brevi – oltre 4 immobili (attivita imprenditoriale)	Non si applica la cedolare; obbligo P.IVA

Vantaggi cedolare secca: aliquota fissa indipendente dagli scaglioni IRPEF, esclusione del canone dal reddito complessivo (utile per ISEE e detrazioni), nessuna imposta di registro e di bollo annuale.

Svantaggi: rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone per la durata dell’opzione, perdita delle detrazioni per canoni di locazione (lato inquilino), e canone non concorre alla formazione del reddito utile per altre agevolazioni.

L’opzione si esercita in dichiarazione barrando l’apposita casella in colonna “Cedolare secca” del quadro B (codice canone 3 per la cedolare 21%, codice 4 per il 10% concordato).

Errori piu comuni da evitare nel quadro B

• Dimenticare il CIN per gli immobili affittati con contratti di locazione breve: il sistema dei controlli automatizzati ora incrocia i dati con la BDSR;
• Confondere abitazione principale con prima casa: la “prima casa” e una nozione fiscale legata all’acquisto (agevolazioni 2%/4%); l'”abitazione principale” e la dimora abituale e residenza anagrafica del contribuente. Solo quest’ultima beneficia del codice 1;
• Errato calcolo del periodo di possesso in caso di compravendita: i giorni vanno calcolati dalla data del rogito (incluso il giorno per il venditore o per l’acquirente, mai entrambi);
• Mancata indicazione di immobili posseduti per pochi mesi: anche un immobile ereditato a novembre o acquistato a dicembre va dichiarato con i giorni effettivi;
• Errore sulla percentuale di possesso in caso di comproprieta: ogni comproprietario dichiara solo la propria quota;
• Omessa indicazione delle pertinenze (codice 5): box, cantina, soffitta vanno indicati separatamente con il loro identificativo catastale;
• Cedolare secca dichiarata male: non basta barrare la casella, serve aver inviato il modello RLI all’Agenzia delle Entrate alla registrazione del contratto.

Compila il quadro B con il CAF Centro Fiscale di Udine

Compilare il quadro B in autonomia puo essere rischioso: tra codici utilizzo, novita CIN, scelte di cedolare secca e principio di alternativita IMU/IRPEF, e facile commettere errori che si traducono in sanzioni o accertamenti. Affidati al CAF Centro Fiscale di Udine: i nostri operatori si occupano di tutto, dal controllo delle visure catastali all’invio telematico del 730.

Documenti necessari per il quadro B

• Visure catastali aggiornate di tutti gli immobili posseduti (anche pertinenze);
• Atti di acquisto/vendita intervenuti nel 2025;
• Atti di successione o donazione ricevuti nel 2025;
• Contratti di locazione registrati e relative ricevute di pagamento dell’imposta di registro (per chi non ha optato per la cedolare);
• Eventuali contratti di locazione breve e codice CIN assegnato all’immobile;
• F24 IMU pagati nel 2025 (acconto giugno + saldo dicembre);
• Modello RLI presentato all’Agenzia delle Entrate per l’opzione cedolare secca (se applicabile).

Vantaggi del CAF Centro Fiscale

• Visto di conformita: ti garantiamo la correttezza formale della dichiarazione e ci assumiamo la responsabilita fiscale verso l’Agenzia delle Entrate;
• Controllo incrociato dei dati catastali con quanto comunicato dall’Agenzia;
• Assistenza per il CIN: ti aiutiamo a richiederlo e a gestirlo correttamente in dichiarazione;
• Calcolo della convenienza tra cedolare secca e IRPEF ordinaria;
• Rispetto delle scadenze: il 730/2026 va inviato entro il 30 settembre 2026.

Domande frequenti (FAQ)

Devo dichiarare la prima casa nel quadro B del 730/2026?

Si, l’abitazione principale (con codice utilizzo 1) e relative pertinenze (codice 5) vanno indicate, ma se non e di lusso (categorie A/1, A/8, A/9) il reddito e azzerato grazie alla deduzione equivalente alla rendita rivalutata. Resta comunque un’indicazione obbligatoria per il quadro complessivo del patrimonio.

Cos’e il CIN e quando va indicato nel 730/2026?

Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) e il codice univoco assegnato dal Ministero del Turismo a ogni unita immobiliare destinata a locazione breve, locazione turistica o struttura ricettiva. Va indicato nel quadro B del 730/2026 in corrispondenza dell’immobile interessato, accanto al codice utilizzo 3 o 4.

Posso usare la cedolare secca anche per gli affitti brevi?

Si, ma con un’avvertenza: dal 2024 la cedolare e al 21% solo per il primo immobile destinato a locazione breve, mentre dal secondo al quarto sale al 26%. Oltre 4 immobili l’attivita si presume imprenditoriale e occorre aprire la partita IVA, perdendo l’accesso al regime agevolato.

Cosa succede se dimentico un immobile nel quadro B?

L’omissione e sanabile con il 730 integrativo entro il 25 ottobre, oppure con il modello Redditi PF correttivo o integrativo. Se l’errore viene rilevato dall’Agenzia, scattano sanzioni dal 90% al 180% della maggiore imposta dovuta, riducibili con il ravvedimento operoso.

Gli immobili in ristrutturazione vanno dichiarati nel quadro B?

No, non producono reddito imponibile durante i lavori, purche risultino effettivamente non utilizzati e i lavori siano regolarmente comunicati al Comune. Vanno comunque indicati con il codice 9 (altri usi) o segnalati come immobili in costruzione (codice F/3 o F/4 in catasto).

L’IMU e alternativa all’IRPEF su tutti gli immobili?

No, l’alternativita opera solo sugli immobili non locati. Sugli immobili affittati si paga sia IMU sia IRPEF (o cedolare). C’e poi l’eccezione delle seconde case nello stesso Comune dell’abitazione principale: pagano IMU + 50% IRPEF su rendita maggiorata di 1/3.

Entro quando devo presentare il 730/2026?

Il termine ordinario per il 730/2026 e il 30 settembre 2026. Per il modello Redditi PF (richiesto se hai redditi non compatibili con il 730) il termine e il 31 ottobre 2026. Prenota per tempo l’appuntamento al CAF per evitare le code di settembre.