NOTIZIECedolare Secca Affitti Commerciali 2026: Ultima Chiamata per Locali C/1Indice dei contenutiCos’e’ la cedolare secca sugli affitti commercialiCome funziona e chi puo’ applicarlaPerche’ si parla di ultima chiamataVantaggi per locatori e conduttoriScadenze e adempimenti 2026Domande frequentiLa cedolare secca sugli affitti commerciali torna al centro del dibattito fiscale. Il Sole 24 Ore segnala un’"ultima chiamata" per questa misura: l’estensione strutturale alle locazioni non abitative e’ ancora in bilico e il tempo per intervenire si stringe. Chi affitta un locale commerciale di piccole dimensioni deve sapere se puo’ ancora beneficiare di questo regime agevolato e quali sono i passi da compiere entro la fine dell’anno. Cos’e’ la cedolare secca sugli affitti commercialiLa cedolare secca e’ un’imposta sostitutiva dell’IRPEF ordinaria che i proprietari di immobili possono applicare sui canoni di locazione. Originariamente prevista solo per gli immobili a uso abitativo, la Legge di Bilancio 2019 (L. 145/2018, art. 1, c. 59) ha introdotto in via sperimentale la possibilita’ di applicarla anche alle locazioni di immobili ad uso commerciale appartenenti alla categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).L’aliquota prevista per le locazioni commerciali e’ del 21%. Si tratta di un’imposta sostitutiva che sostituisce:IRPEF e relative addizionali regionali e comunaliimposta di registro sul contratto di locazioneimposta di bollo sul contratto di locazionePer chi rientra nei requisiti, il vantaggio fiscale e’ immediato e significativo rispetto alla tassazione IRPEF ordinaria, soprattutto per i redditi piu’ elevati. Come funziona e chi puo’ applicarlaI requisiti per accedere alla cedolare secca sugli affitti commerciali sono specifici e vincolanti:Tipo di immobile: solo immobili di categoria catastale C/1 (negozi e botteghe)Superficie massima: fino a 600 metri quadri, escluse le pertinenzeLocatore: persona fisica proprietaria o titolare di diritto reale sull’immobileRegime: l’opzione si esercita in sede di registrazione del contratto o di prorogaLa misura non si applica agli immobili di categoria A/10 (uffici), C/3 (laboratori), C/6 (rimesse) o D (immobili industriali e commerciali di grandi dimensioni). E’ riservata esclusivamente ai negozi e botteghe C/1, che rappresentano la tipologia di locale commerciale piu’ diffusa nei centri urbani.L’opzione per la cedolare secca va comunicata all’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili), contestualmente alla registrazione del contratto o in sede di proroga. Perche’ si parla di ultima chiamataSecondo Il Sole 24 Ore, il termine "ultima chiamata" fa riferimento alla finestra temporale che si sta chiudendo per l’estensione strutturale di questa misura alle locazioni non abitative in senso piu’ ampio. La cedolare secca commerciale e’ stata prorogata di anno in anno senza mai diventare misura permanente a pieno regime, e il dibattito sulla sua estensione e stabilizzazione definitiva e’ ancora aperto.Il quotidiano economico sottolinea che l’estensione della misura alle locazioni non abitative non sarebbe solo un intervento fiscale, ma uno strumento di politica economica: contribuirebbe a far emergere il nero nei contratti di locazione commerciale, a ridurre il costo degli spazi per le piccole imprese e a incentivare la stipula di contratti regolari, con effetti positivi sulla rigenerazione urbana dei centri storici.Chi ha un contratto di locazione C/1 in corso o sta per stipularne uno nuovo deve quindi valutare subito se optare per questo regime, prima che eventuali modifiche normative o scadenze ne restringano ulteriormente la portata. Vantaggi per locatori e conduttoriI vantaggi della cedolare secca commerciale si dispiegano su piu’ fronti: Per il locatore (proprietario)Risparmio IRPEF: l’aliquota del 21% e’ conveniente per chi e’ in scaglioni IRPEF superiori (35%, 43%)Nessuna imposta di registro: non si paga il 2% annuo sull’imposta di registroNessuna imposta di bollo: il bollo sul contratto e’ incluso nel regime sostitutivoDichiarazione semplificata: il reddito da cedolare secca non si cumula con gli altri redditi ai fini delle addizionaliPer il conduttore (affittuario commerciale)Blocco aggiornamento ISTAT: il locatore che opta per cedolare secca non puo’ aggiornare il canone agli indici ISTAT per tutta la durata dell’opzioneCanone stabile: prevedibilita’ dei costi per la piccola impresa o il commercianteIncentivo alla regolarita’: il vantaggio fiscale del locatore riduce la pressione verso canoni "in nero"Scadenze e adempimenti 2026Chi vuole optare per la cedolare secca su un locale C/1 deve rispettare alcune scadenze fondamentali:Nuovo contratto: l’opzione va esercitata contestualmente alla registrazione del contratto tramite modello RLIContratto in corso: e’ possibile optare in sede di proroga annuale, entro il termine di versamento dell’imposta di registro sulla prorogaRevoca dell’opzione: possibile ogni anno in sede di prorogaAcconto cedolare secca 2026: dovuto se l’imposta cedolare dell’anno precedente supera 51,65 euro; si versa in due rate se l’importo supera 257,52 euro (40% entro giugno, 60% entro 30 novembre), oppure in unica soluzione entro il 30 novembreLa dichiarazione dei redditi da locazione con cedolare secca va presentata nel Modello Redditi PF, quadro RB, indicando la scelta del regime sostitutivo. Non e’ possibile optare per la cedolare secca in sede di dichiarazione: l’opzione deve essere esercitata preventivamente con il modello RLI presso l’Agenzia delle Entrate.Domande frequenti La cedolare secca si applica anche agli uffici o ai capannoni? No. La cedolare secca commerciale si applica esclusivamente agli immobili di categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) con superficie fino a 600 mq. Gli uffici (A/10), i laboratori (C/3) e i capannoni (categoria D) sono esclusi dalla misura. Posso optare per la cedolare secca su un contratto gia’ in corso? Si’, ma solo in sede di proroga annuale. E’ necessario presentare il modello RLI all’Agenzia delle Entrate entro il termine di versamento dell’imposta di registro sulla proroga. Non e’ possibile esercitare l’opzione a contratto in corso senza una scadenza di proroga. Qual e’ l’aliquota della cedolare secca per i locali commerciali? L’aliquota e’ del 21%. E’ inferiore rispetto agli scaglioni IRPEF piu’ alti (35% e 43%), quindi il risparmio e’ tanto maggiore quanto piu’ elevato e’ il reddito complessivo del proprietario. Per i redditi medio-bassi il vantaggio puo’ essere ridotto o nullo. Il conduttore puo’ dedurre il canone commerciale in cedolare secca come costo? Si’. Il regime di cedolare secca riguarda la tassazione del locatore, non incide sulla deducibilita’ del canone per il conduttore. L’affittuario del locale commerciale puo’ continuare a dedurre il canone come costo inerente all’attivita’, secondo le regole ordinarie. La cedolare secca commerciale e’ una misura definitiva o temporanea? E’ nata come misura sperimentale con la Legge di Bilancio 2019 (L. 145/2018) e da allora e’ stata prorogata senza diventare strutturale. Il dibattito sulla sua stabilizzazione definitiva e su una possibile estensione a categorie catastali diverse da C/1 e’ ancora in corso.Questo articolo e’ stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne e’ responsabile dei contenuti. Agosto 26, 2026/0 Commenti/da Team CAF Centro Fiscale https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2025/12/Notizia-fiscali-.png 924 1640 Team CAF Centro Fiscale https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Team CAF Centro Fiscale2026-08-26 01:42:002026-08-26 08:13:51Cedolare Secca Affitti Commerciali 2026: Ultima Chiamata per Locali C/1
CAF, DICHIARAZIONE DEI REDDITIBonus affitto 2026: detrazione canone locazione, requisiti e come ottenerla nel 730Bonus affitto 2026: detrazione canone locazione, requisiti e come ottenerla nel 730 Quando si parla di bonus affitto 2026, non ci si riferisce a un’unica misura ma a un insieme di detrazioni IRPEF sui canoni di locazione previste dal TUIR (art. 16) e da successive disposizioni di legge. Ogni detrazione ha importi, requisiti di reddito e platee di beneficiari diverse: chi è inquilino con contratto a canone libero, chi è under 31, chi si è trasferito per lavoro, chi studia fuori sede.In questa guida trovi un quadro completo di tutte le agevolazioni affitto inseribili nel modello 730 2026 (anno d’imposta 2025), con importi, soglie di reddito e indicazioni pratiche per compilare i righi E71 ed E72. Per una compilazione corretta e personalizzata, il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione.Panoramica: le detrazioni affitto 2026 a colpo d’occhio Tipo detrazioneImporto massimoSoglia redditoRigo 730Inquilini canone libero (ordinaria)300 euro≤ 15.493,71 euroE71Inquilini canone libero (ridotta)150 euro15.493,71 – 30.987,41E71Giovani 20-31 anni (D.L. 73/2022)991,60 + 20% canone (max 2.000)≤ 43.000 euro reddito complessivoE71Trasferimento per lavoro991,60 (1° e 2° anno)≤ 30.987,41 euroE71Trasferimento per lavoro495,80 (3° anno)≤ 30.987,41 euroE71Canone concordato (3+2)495,80 euro≤ 15.493,71 euroE71Canone concordato (3+2 ridotta)247,90 euro15.493,71 – 30.987,41E71Studenti universitari fuori sede19% su max 2.633 euroNessuna soglia specificaE8-E101. Detrazione affitto inquilini: il caso più comune La detrazione base per gli inquilini con contratti di locazione a canone libero è disciplinata dall’art. 16, comma 1 del TUIR. È destinata a chi ha stipulato un contratto di locazione (ex L. 431/1998) per l’abitazione adibita a residenza principale.Importi 2026:300 euro se il reddito complessivo è uguale o inferiore a 15.493,71 euro150 euro se il reddito complessivo è compreso tra 15.493,71 e 30.987,41 euroNessuna detrazione se il reddito supera 30.987,41 euroLa detrazione spetta per ogni anno in cui il contratto è in essere ed è rapportata ai giorni di utilizzo dell’immobile come abitazione principale. Se si cambia casa a metà anno, la detrazione va proporzionata ai giorni effettivi.Cosa controllare: il contratto deve essere regolarmente registrato. Contratti non registrati non danno diritto alla detrazione.2. Bonus affitto giovani 20-31 anni: la detrazione più ricca Il D.L. 73/2022 art. 7 (convertito con L. 122/2022, poi prorogato dalla Legge di Bilancio 2023) ha introdotto una detrazione potenziata per i giovani tra i 20 e i 31 anni non compiuti che stipulano un contratto di locazione per l’abitazione principale diversa dall’abitazione principale dei genitori.Importo: La detrazione ammonta a 991,60 euro oppure, se superiore, al 20% del canone annuo pagato, fino a un massimo di 2.000 euro. In pratica:Se il canone annuo è, ad esempio, 8.000 euro → 20% = 1.600 euro (supera 991,60, si usa 1.600)Se il canone annuo è 12.000 euro → 20% = 2.400 euro, ma il cap è 2.000 euro → si detrae 2.000Se il canone è 3.000 euro → 20% = 600 euro (inferiore a 991,60) → si detrae 991,60Requisiti:Età: dal compimento del 20° anno fino al giorno prima del 31° compleannoReddito complessivo non superiore a 43.000 euroL’immobile non deve essere l’abitazione principale della famiglia d’origineLa detrazione spetta per i primi 4 anni del contrattoContratto regolarmente registratoQuesta agevolazione è tra le più vantaggiose: un giovane con reddito di 20.000 euro e canone di 7.000 euro annui può detrarre 1.400 euro (20% di 7.000), una riduzione fiscale significativa.3. Detrazione per trasferimento di lavoro L’art. 16, comma 1-ter TUIR prevede una detrazione per chi prende in affitto una nuova abitazione per motivi di lavoro, trasferendosi a una distanza superiore a 100 chilometri dal precedente domicilio e comunque in un Comune diverso dalla precedente residenza.Importi (per i primi 4 anni del contratto, ai sensi del D.L. 73/2022):991,60 euro per il 1° e il 2° anno, con reddito complessivo ≤ 30.987,41 euro495,80 euro per il 3° anno, con reddito complessivo ≤ 30.987,41 euroNessuna detrazione se il reddito supera la sogliaIl trasferimento deve avvenire nei tre anni precedenti all’inizio del contratto di locazione. Se il contratto inizia nel 2022, la detrazione spetta fino al 2024.4. Contratti a canone concordato (3+2): detrazione aggiuntivaI titolari di contratti di locazione a canone concordato (ai sensi della L. 431/1998, art. 2 comma 3 — contratti 3+2 assistiti) beneficiano di una detrazione specifica prevista dall’art. 16 comma 1-bis TUIR:495,80 euro se il reddito complessivo è ≤ 15.493,71 euro247,90 euro se il reddito è tra 15.493,71 e 30.987,41 euroZero se il reddito supera 30.987,41 euroIl canone concordato è fissato dagli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini, solitamente inferiore al canone di mercato ma con agevolazioni fiscali sia per il proprietario (cedolare secca agevolata al 10%) che per l’inquilino (questa detrazione).5. Studenti universitari fuori sede: la detrazione del 19% I canoni di locazione pagati dagli studenti universitari fuori sede danno diritto a una detrazione del 19% (spesa detraibile), disciplinata dall’art. 15 comma 1 lett. i-sexies TUIR.Limiti e requisiti:Detrazione del 19% su un importo massimo di 2.633 euro annui (detrazione massima: circa 500 euro)Lo studente deve essere iscritto a un corso di laurea presso un ateneo ubicato in un Comune diverso da quello di residenza (almeno 100 km o in altra provincia)L’appartamento in affitto deve essere situato nello stesso Comune (o limitrofo) dell’universitàLa detrazione spetta per la durata del corso di studi + un annoNon è necessario che lo studente sia fiscalmente a carico: se è autonomo fiscalmente, inserisce il costo nel suo 730; se è a carico dei genitori, i genitori la inseriscono nel loro 730Questa detrazione si inserisce nei righi E8-E10 del modello 730 (non in E71 come le altre), con il codice spesa specifico.Contributi affitto comunali: la misura localeOltre alle detrazioni IRPEF statali, esistono i contributi affitto erogati dai Comuni (Fondo Nazionale per il Sostegno all’Accesso alle Abitazioni in Locazione, art. 11 L. 431/1998). Si tratta di contributi a fondo perduto per inquilini in difficoltà economica, non di detrazioni fiscali.Le caratteristiche principali:Gestiti dai Comuni con bandi periodici (tempistiche e importi variano da Comune a Comune)Accessibili agli inquilini con ISEE basso e canone elevato rispetto al reddito (incidenza del canone sul reddito)In Friuli Venezia Giulia, il Comune di Udine e altri Comuni aprono annualmente i bandi; verifica la scadenza del bando localeSono separati e cumulabili con le detrazioni fiscali 730Per sapere se il bando contributi affitto è aperto nel tuo Comune, contatta direttamente l’ufficio casa del Comune o chiedi al CAF Centro Fiscale.Come inserire le detrazioni affitto nel modello 730 2026 Le detrazioni per canoni di locazione si inseriscono nella Sezione IV del Quadro E del modello 730, nei righi E71 ed E72:Rigo E71: si indica il tipo di detrazione (codice 1, 2, 3, 4, 5 in base alla casistica), i giorni di locazione e il reddito complessivoRigo E72: per i casi di affitto con più tipologie nello stesso anno (es. cambio contratto)I codici da inserire in E71:Codice 1: contratto a canone libero (art. 16 c. 1 TUIR)Codice 2: contratto a canone concordato (art. 16 c. 1-bis TUIR)Codice 3: trasferimento per lavoro (art. 16 c. 1-ter TUIR)Codice 4: giovani 20-31 anni (D.L. 73/2022)Codice 5: studenti universitari in alloggio universitario convenzionatoLa detrazione viene applicata automaticamente dal CAF o dal software 730 in base ai dati inseriti. Il software calcola l’importo spettante in base al reddito complessivo dichiarato.Errori frequenti da evitareContratto non registrato: senza registrazione all’Agenzia delle Entrate, la detrazione è negataNon è abitazione principale: tutte le detrazioni (tranne studenti fuori sede) richiedono che l’immobile in affitto sia l’abitazione principale del contribuenteDetrazione giovani inserita negli anni sbagliati: la detrazione D.L. 73/2022 spetta al massimo per 4 anni; inserirla oltre il 4° anno è erroneoMancata verifica della soglia di reddito: usare l’importo pieno (300 euro) con reddito superiore a 15.493,71 porta a correzioni in accertamentoConfusione tra righe: gli studenti fuori sede vanno in E8-E10, non in E71Quando conviene farsi assistere dal CAF per le detrazioni affittoLe detrazioni per canone di locazione sembrano semplici ma nascondono insidie: la scelta del codice corretto in E71, il calcolo dei giorni, la verifica della soglia di reddito e la corretta individuazione del tipo di contratto sono aspetti che, se sbagliati, portano a disconoscimento della detrazione o a richieste di restituzione da parte dell’Agenzia delle Entrate.Il CAF Centro Fiscale di Udine elabora il 730 con tutte le detrazioni per canone di locazione a cui hai diritto, verificando contratto, tipologia e soglia di reddito. Per chi ha situazioni particolari (trasferimento lavoro, giovani under 31, studenti universitari), l’assistenza di un esperto CAF evita errori costosi.Prenota un appuntamento presso la nostra sede di Viale Tullio 13, Udine o chiamaci al 0432 1638640 (anche WhatsApp: 366 6018121) per un preventivo personalizzato sulla tua dichiarazione dei redditi.Domande frequenti sul bonus affitto 2026Il “bonus affitto” esiste come misura autonoma nel 2026?No. Non esiste un’unica misura chiamata “bonus affitto”: si tratta di un insieme di detrazioni IRPEF previste dal TUIR (art. 15 e 16) e da leggi speciali. Non è un contributo a fondo perduto erogato in busta paga o su conto corrente, ma una riduzione dell’IRPEF dovuta che si ottiene compilando il modello 730 o Redditi PF.Posso cumulare più detrazioni affitto nello stesso anno?No, in generale le detrazioni del rigo E71 sono alternative tra loro: non puoi sommare la detrazione ordinaria con quella per giovani. Si applica la più favorevole. Se nel corso dell’anno hai avuto più contratti diversi (es. hai cambiato casa), puoi compilare sia E71 che E72 indicando i giorni per ciascun contratto.Come funziona la detrazione affitto per i giovani se sono a carico dei genitori?Se il giovane under 31 è fiscalmente a carico dei genitori, la detrazione per affitto non si trasferisce ai genitori (a differenza delle spese sanitarie). La detrazione D.L. 73/2022 spetta solo al giovane che ha stipulato il contratto di locazione. Se non ha capienza IRPEF sufficiente, la detrazione è parzialmente o totalmente persa.Serve conservare il contratto di affitto per il 730?Sì. Il contratto di locazione registrato (o la ricevuta di registrazione) è il documento fondamentale da conservare in caso di controllo dell’Agenzia delle Entrate. Il CAF che elabora il 730 ne verifica i dati principali ma la conservazione è a carico del contribuente per almeno 5 anni dalla presentazione della dichiarazione.La detrazione affitto si calcola sul canone mensile o annuo?La detrazione dell’art. 16 TUIR (ordinaria, giovani, trasferimento lavoro) è un importo fisso che non dipende dall’ammontare del canone pagato (tranne per la detrazione giovani, dove conta il 20% del canone). La detrazione studenti universitari invece è percentuale (19% su max 2.633 euro di canone annuo).Giugno 13, 2026/0 Commenti/da Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2026/01/730.png 924 1640 Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Andrea Damiani2026-06-13 09:51:382026-07-07 10:23:19Bonus affitto 2026: detrazione canone locazione, requisiti e come ottenerla nel 730
CAF, IMU, TASI E MODELLO F24IMU 2026: paga l’inquilino o il proprietario? Guida CompletaUna delle domande più frequenti che arrivano allo sportello del CAF Centro Fiscale di Udine riguarda l’IMU 2026: chi è obbligato a pagarla quando un immobile è affittato? La risposta può sembrare scontata ma genera spesso confusione tra proprietari e inquilini. In questo articolo chiariremo una volta per tutte chi paga l’IMU tra proprietario e inquilino, illustrando i principi normativi, i casi particolari, le scadenze del 2026 e come effettuare correttamente il calcolo e il versamento.L’IMU (Imposta Municipale Propria) è un’imposta patrimoniale prevista dalla Legge n. 160/2019, che ha riformato l’intera disciplina dell’imposizione locale sugli immobili. Il principio base è semplice: l’imposta grava sul possessore dell’immobile, non su chi ci abita temporaneamente in virtù di un contratto di locazione. Detto in parole ancora più dirette: l’inquilino non paga mai l’IMU, salvo pochissime eccezioni che vedremo in seguito.📬Resta aggiornato sulle novità fiscaliBonus, scadenze, detrazioni: ricevi gli aggiornamenti direttamente nella tua email. Iscriviti Gratis →🔒 Niente spam. Cancellati quando vuoi.Indice dei ContenutiChi paga l’IMU: il principio base della leggeIMU su immobile locato: l’imposta è sempre del proprietarioDifferenza tra IMU e TARI: chi paga cosaCasi particolari: canone concordato, comodato, separazioneCome si calcola l’IMU su una seconda casa in affittoScadenze IMU 2026: acconto 16 giugno e saldo 16 dicembreCosa succede in caso di mancato pagamento dell’IMUDomande Frequenti (FAQ) Chi paga l’IMU: il principio base della leggeLa risposta alla domanda chi paga l’IMU tra proprietario e inquilino si trova direttamente nel testo di legge. L’art. 9 del D.Lgs. 23/2011 (confermato dalla Legge n. 160/2019 che ha riformato l’IMU) stabilisce con chiarezza che i soggetti passivi dell’imposta sono il proprietario dell’immobile, l’usufruttuario, il titolare del diritto d’uso, d’abitazione, di enfiteusi o di superficie.L’inquilino, cioè chi occupa l’immobile in virtù di un contratto di locazione (affitto), non è mai soggetto passivo IMU. L’inquilino ha semplicemente il diritto di godere dell’immobile pagando un canone al proprietario, ma non ha alcun diritto reale sull’immobile stesso. E l’IMU colpisce proprio i diritti reali — la proprietà, l’usufrutto, il diritto d’uso — non il semplice godimento temporaneo.Per capire ancora meglio la distinzione, è utile spiegare cosa si intende per diritto reale: si tratta di un diritto che attribuisce al titolare un potere diretto sulla cosa (nel nostro caso l’immobile), opponibile a chiunque. La proprietà è il diritto reale per eccellenza. L’inquilino, al contrario, ha un diritto personale di godimento, limitato nel tempo e derivante dal contratto, che non lo rende mai titolare dell’imposta patrimoniale.SoggettoPaga IMU?MotivoProprietarioSìTitolare di diritto reale sull’immobileUsufruttuarioSìHa il godimento dell’immobile per leggeNuda proprietàNo (sospesa)Il soggetto passivo è l’usufruttuarioInquilino (locatario)NoHa solo diritto personale, non realeComodatarioNoUsa l’immobile a titolo gratuito IMU su immobile locato: l’imposta è sempre del proprietarioImmagina questa situazione: Marco è proprietario di un appartamento a Udine che affitta a Giulia con un regolare contratto di locazione. Chi dei due deve versare l’IMU 2026? La risposta è Marco, il proprietario. Giulia, come inquilina, non deve e non può essere chiamata a pagare l’IMU. Non importa quanto è lunga la durata del contratto, non importa se è un contratto a canone libero o a canone concordato: l’IMU su immobile locato spetta sempre al proprietario.Questo è un principio assoluto, non derogabile nemmeno contrattualmente. Anche se proprietario e inquilino inserissero nel contratto una clausola che “trasferisce” l’onere IMU all’inquilino, tale clausola sarebbe nulla nei confronti del Comune (il Comune riscuoterà sempre dal proprietario), e civilisticamente potrebbe creare contestazioni. Il proprietario rimane l’unico soggetto passivo IMU davanti all’erario.Vale la pena ricordare che la seconda casa — cioè ogni immobile che non sia l’abitazione principale — non è mai esente da IMU. L’esenzione IMU riguarda solo l’abitazione principale (la casa in cui il proprietario risiede e dimora abitualmente), con esclusione delle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9). Un appartamento dato in affitto è per definizione una seconda casa del proprietario, quindi soggetto a IMU al tasso deliberato dal Comune.Per approfondire il calcolo e le aliquote comunali, ti invitiamo a leggere la guida del CAF Centro Fiscale Udine su come calcolare l’IMU 2026, con formula, moltiplicatori e aliquote aggiornate. Differenza tra IMU e TARI: chi paga cosaUna confusione frequente riguarda la differenza tra IMU e TARI (Tassa sui Rifiuti). Molti inquilini ricevono avvisi di pagamento dal Comune e si chiedono se debbano pagare anche l’IMU. La risposta è no: le due imposte hanno natura e soggetti passivi completamente diversi.La TARI è una tassa che colpisce chiunque occupi o detenga locali sul territorio comunale, a qualsiasi titolo. Questo significa che, nel caso di un immobile in affitto, la TARI è a carico dell’inquilino, in quanto è lui che occupa i locali e produce i rifiuti. Il proprietario non occupa l’immobile locato e quindi, salvo accordi diversi, non è il soggetto passivo TARI per quell’immobile.Riassumendo la differenza fondamentale:IMU: imposta patrimoniale → paga chi ha il diritto reale (proprietario/usufruttuario) → MAI l’inquilinoTARI: tassa per la gestione rifiuti → paga chi occupa l’immobile → in genere l’inquilinoTASI: soppressa dal 2020, confluita nell’IMU con la Legge 160/2019Un altro aspetto da tenere a mente riguarda le imposte sulla locazione. Il proprietario che affitta un immobile paga anche imposte sul reddito da locazione, come l’IRPEF (in dichiarazione dei redditi) oppure la cedolare secca (10% per canone concordato o 21% per canone libero), ma queste sono imposte sui redditi, non sull’immobile. L’inquilino, dal canto suo, potrebbe beneficiare di detrazioni fiscali per affitto nel modello 730 2026, come la detrazione per inquilini a basso reddito o per giovani under 31. Casi particolari: canone concordato, comodato, separazioneChiarito il principio generale, esistono alcune situazioni particolari che meritano un approfondimento. Vediamo i casi più frequenti che riguardano l’IMU su immobile locato con sfumature importanti. Contratto a canone concordato: riduzione IMU del 25%Uno dei casi più vantaggiosi per il proprietario è il contratto di locazione a canone concordato (art. 2, comma 3, L. 431/1998), stipulato con accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini. In questo caso la legge prevede una riduzione IMU del 25%: l’imposta base si riduce a tre quarti dell’importo ordinario.Facciamo un esempio concreto. Se per un appartamento a canone libero l’IMU annua è di 600 euro, con un contratto a canone concordato il proprietario pagherà solo 450 euro (600 × 75% = 450 euro). Si tratta di un risparmio significativo che può rendere vantaggioso optare per questo tipo di contratto, soprattutto nelle grandi città dove gli accordi territoriali sono ben strutturati.Attenzione: la riduzione IMU del 25% per il canone concordato si cumula con le agevolazioni sulla cedolare secca (aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato). Il proprietario può quindi beneficiare contemporaneamente di meno IRPEF/cedolare e meno IMU.Comodato gratuito a parenti: riduzione IMU del 50%Un’altra situazione diffusa è il comodato d’uso gratuito a parenti in primo grado (genitori-figli). In questo caso — purché il proprietario non possieda altri immobili in Italia al di fuori dell’abitazione principale e del comodato — la base imponibile IMU è ridotta del 50%. Anche qui il soggetto passivo è il proprietario che ha concesso il comodato, non il comodatario che vi abita gratuitamente.I requisiti per ottenere la riduzione del 50% sono:Il comodato deve essere concesso a figli o genitori (parenti in primo grado)Il comodatario deve risiedervi e dimorarvi abitualmenteIl proprietario deve essere residente nello stesso Comune o nel Comune dove si trova la sua abitazione principaleIl contratto di comodato deve essere registrato presso l’Agenzia delle EntrateIl proprietario non deve possedere altri immobili in Italia (ad eccezione di quello dato in comodato e della propria abitazione principale)Separazione e divorzio: la casa coniugale assegnata al coniugeIn caso di separazione o divorzio, la casa coniugale viene spesso assegnata al coniuge non proprietario (in genere per garantire la continuità abitativa ai figli minorenni). In questo caso la norma prevede un regime IMU speciale: l’immobile assegnato dal tribunale al coniuge non proprietario è equiparato all’abitazione principale, e quindi esente da IMU (purché non rientri nelle categorie di lusso A/1, A/8, A/9).Il soggetto passivo IMU in questo caso è il coniuge assegnatario (anche se non proprietario), trattato per legge come se fosse il titolare del diritto reale. Per approfondire, consulta la guida completa sull’IMU sulla casa coniugale in caso di separazione.L’inquilino usa l’immobile come abitazione principale: cambia qualcosa per il proprietario?No. Anche se l’inquilino usa l’appartamento come sua unica abitazione principale, il proprietario deve comunque pagare l’IMU come seconda casa, perché l’esenzione per abitazione principale vale solo per il proprietario (o usufruttuario) che vi risiede e vi dimora abitualmente. Il fatto che ci abiti un inquilino non trasforma l’immobile in abitazione principale del proprietario.In sintesi: l’abitazione principale esente da IMU è quella in cui il proprietario stesso ha la residenza anagrafica e la dimora abituale. Un appartamento affittato a terzi — anche se è la loro casa principale — rimane per il proprietario una seconda casa soggetta a IMU.Come si calcola l’IMU su una seconda casa in affittoIl calcolo dell’IMU 2026 su una seconda casa in affitto segue la formula standard dell’imposta municipale. Vediamo i passaggi con un esempio pratico.La formula di calcolo IMU IMU = Rendita Catastale × 1,05 (rivalutazione) × Coefficiente × Aliquota ComunaleI passaggi nel dettaglio:Rendita catastale rivalutata: si moltiplica la rendita catastale (riportata nella visura catastale) per 1,05 (rivalutazione del 5% obbligatoria per legge)Base imponibile: si moltiplica il risultato per il coefficiente moltiplicatore. Per le abitazioni (categoria A, escluso A/10): il coefficiente è 168 (160 base × 1,05 rivalutazione)Calcolo IMU: si applica alla base imponibile l’aliquota deliberata dal Comune. L’aliquota base legale è 0,86% (8,6 per mille), ma ogni Comune può deliberare aliquote diverse nel range tra 0,46% (minimo) e 1,06% (massimo)Esempio pratico: calcolo IMU su appartamento affittatoSupponiamo che Marco possieda un appartamento (categoria catastale A/3, abitazione civile) affittato a Giulia. La rendita catastale dell’immobile è di 600 euro. Il Comune ha deliberato un’aliquota del 1,00% per le seconde case (dentro il range legale 0,46%–1,06%).Calcolo:Rendita rivalutata: 600 × 1,05 = 630 euroBase imponibile: 630 × 168 = 105.840 euroIMU annua: 105.840 × 1,00% = 1.058,40 euroAcconto (16 giugno): 529,20 euro (50% dell’IMU annua calcolata con aliquota anno precedente)Saldo (16 dicembre): la restante parte, a conguaglio se il Comune ha variato l’aliquotaSe il contratto di affitto fosse a canone concordato, l’IMU sarebbe ridotta del 25%: 1.058,40 × 75% = 793,80 euro annui invece di 1.058,40 euro.Per un calcolo preciso basato sulla rendita catastale del tuo immobile e sulle aliquote deliberate dal tuo Comune, affidati agli esperti del CAF Centro Fiscale Udine per il calcolo IMU. Il nostro team verifica le aliquote comunali aggiornate e ti aiuta a calcolare esattamente quanto dovuto.Codici tributo F24 per il versamento IMUIl versamento dell’IMU si effettua tramite modello F24, oppure tramite apposito bollettino postale. I codici tributo da utilizzare per una seconda casa in affitto sono:Codice tributo 3918: fabbricati diversi dall’abitazione principale (seconda casa, immobili locati)Codice tributo 3912: abitazione principale di lusso (categorie A/1, A/8, A/9)Codice tributo 3925: immobili categoria D, quota StatoCodice tributo 3930: immobili categoria D, quota ComuneScadenze IMU 2026: acconto 16 giugno e saldo 16 dicembrePer l’anno di imposta 2026, le scadenze per il versamento dell’IMU sono:RataScadenzaImportoAcconto IMU 202616 giugno 202650% dell’IMU calcolata con le aliquote dell’anno precedente (2025)Saldo IMU 202616 dicembre 2026Importo a conguaglio con le aliquote 2026 deliberate dal ComuneLa scadenza dell’acconto IMU è il 16 giugno 2026. Per il 2026, il 16 giugno è un martedì, quindi la scadenza è confermata senza proroghe.Un aspetto importante: l’acconto si calcola sulla base delle aliquote deliberate dal Comune nell’anno precedente (2025). Se il Comune non ha ancora approvato le nuove delibere per il 2026, si usano le aliquote 2025 sia per l’acconto che per il saldo. Qualora il Comune approvi nuove aliquote dopo la scadenza dell’acconto, la differenza si conguaglia con il saldo di dicembre.Per un supporto completo sull’acconto IMU 2026, consulta anche la guida su acconto IMU 2026: scadenza, calcolo e versamento F24 e il IMU 2026 per pensionati e casi particolari. Dichiarazione IMU: quando è obbligatoriaOltre al versamento, esiste anche la dichiarazione IMU, che non è un obbligo annuale ma deve essere presentata quando ci sono variazioni che non risultano automaticamente all’Agenzia delle Entrate (acquisto o vendita di un immobile, variazioni di utilizzo, agevolazioni non conoscibili d’ufficio come il comodato). La scadenza per la dichiarazione IMU è il 30 giugno dell’anno successivo alla variazione. Per maggiori dettagli leggi la guida sulla dichiarazione IMU 2026.Cosa succede in caso di mancato pagamento dell’IMUIl mancato pagamento dell’IMU espone il proprietario a sanzioni e interessi. È importante sottolineare che le sanzioni riguardano esclusivamente il proprietario (soggetto passivo dell’imposta), mai l’inquilino. Vediamo quali sono le conseguenze e i rimedi.Sanzioni per omesso o tardivo versamento IMUIn caso di omesso o insufficiente versamento IMU, il Comune può notificare un avviso di accertamento con sanzione ordinaria dal 25% al 30% dell’importo non versato, più interessi di mora. Il ravvedimento operoso consente di regolarizzare il versamento tardivo con sanzioni molto più basse rispetto all’accertamento. Le percentuali dipendono da quando si regolarizza:Entro 14 giorni dalla scadenza: sanzione pari allo 0,1% giornaliero (fino all’1,4%)Entro 30 giorni: sanzione dell’1,5%Entro 90 giorni: sanzione del 1,67%Entro 1 anno: sanzione del 3,75%Oltre 1 anno: sanzione del 4,29%Se hai perso la scadenza dell’acconto IMU del 16 giugno 2026, non aspettare: contatta il CAF Centro Fiscale di Udine per calcolare il ravvedimento operoso e regolarizzare al più presto, minimizzando le sanzioni. Il servizio è disponibile sia in ufficio che online in tutta Italia.Prescrizione dell’IMU: quanti anni può andare indietro il Comune?Il Comune può accertare l’omesso versamento IMU entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui avrebbe dovuto essere effettuato il versamento. Ad esempio, per l’acconto IMU 2026 (scadenza 16 giugno 2026), il termine di prescrizione scade il 31 dicembre 2031. Questo significa che il proprietario deve conservare le ricevute di pagamento (F24) per almeno 5 anni.📬Resta aggiornato sulle novità fiscaliBonus, scadenze, detrazioni: ricevi gli aggiornamenti direttamente nella tua email. Iscriviti Gratis →🔒 Niente spam. Cancellati quando vuoi.Domande Frequenti sull’IMU e la LocazioneL’inquilino deve pagare l’IMU?No. L’inquilino non è mai soggetto passivo IMU. L’IMU è un’imposta patrimoniale che colpisce il possessore del diritto reale sull’immobile (proprietario, usufruttuario, ecc.). L’inquilino ha un diritto personale di godimento derivante dal contratto di locazione, non un diritto reale, e quindi non paga mai l’IMU. Questa regola è inderogabile anche contrattualmente: se il contratto prevede che l’inquilino paghi l’IMU, tale clausola è nulla nei confronti del Comune.Il proprietario paga l’IMU anche se l’appartamento è affittato?Sì. Il proprietario di un immobile locato è sempre soggetto passivo IMU per quell’immobile, poiché per lui si tratta di una seconda casa. L’unica agevolazione disponibile è la riduzione IMU del 25% in caso di contratto di locazione a canone concordato (art. 2 c. 3 L. 431/1998).Quando è previsto l’acconto IMU 2026?L’acconto IMU 2026 scade il 16 giugno 2026. L’importo da versare è pari al 50% dell’IMU calcolata con le aliquote deliberate dal Comune per l’anno precedente (2025). Il saldo IMU 2026 scade invece il 16 dicembre 2026.Qual è l’aliquota IMU 2026 per una seconda casa in affitto?L’aliquota IMU per le seconde case (incluse quelle in affitto) è deliberata da ogni singolo Comune nel range tra un minimo di 0,46% e un massimo di 1,06%. L’aliquota base legale di riferimento è 0,86% (8,6 per mille). Per conoscere l’aliquota esatta del tuo Comune, consulta il portale IMU del MEF.Con il contratto a canone concordato si paga meno IMU?Sì. Per i contratti di locazione a canone concordato (stipulati ai sensi dell’art. 2 c. 3 della L. 431/1998), la legge prevede una riduzione IMU del 25%. Il proprietario paga l’IMU calcolata su un importo pari al 75% di quello ordinario. La riduzione si cumula con l’aliquota agevolata della cedolare secca (10%) per questo tipo di contratto.Chi paga l’IMU in caso di comodato gratuito?In caso di comodato d’uso gratuito, il soggetto passivo IMU rimane il proprietario (concedente il comodato). Tuttavia, se il comodato è concesso a figli o genitori (parenti di primo grado) che vi risiedono stabilmente, e se sono rispettati tutti i requisiti di legge (contratto registrato, proprietario senza altri immobili in Italia), la base imponibile IMU è ridotta del 50%. Hai bisogno di assistenza per l’IMU 2026?Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione per calcolare l’IMU dovuta, verificare le aliquote del tuo Comune e aiutarti nel versamento corretto tramite modello F24. Il servizio è disponibile sia in ufficio a Udine (Viale Giuseppe Tullio 13) che online in tutta Italia. Contattaci al 0432 1638640 o scrivici su WhatsApp al 366 6018121.Scrivici su WhatsAppOppure compila il modulo qui sotto:Il tuo nome (*)La tua email (*)Il tuo telefono (*)Richiesta (eventuale) Autorizzo al trattamento i miei dati personali ai sensi della legge D. Lgs 196/2003 e s.mΔ CAF Centro Fiscale — Viale Giuseppe Tullio 13, Udine — Tel. 0432 1638640Per consultare tutte le scadenze fiscali di giugno 2026, visita il calendario completo delle scadenze fiscali giugno 2026.Giugno 11, 2026/0 Commenti/da Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/12/imu.png 924 1640 Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Andrea Damiani2026-06-11 09:46:332026-06-11 07:41:19IMU 2026: paga l’inquilino o il proprietario? Guida Completa
CAFDisdetta Contratto Affitto 2026: Tempi, Procedura e ModelloVuoi recedere dal tuo contratto di locazione ma non sai come fare? La disdetta contratto affitto segue regole precise che variano a seconda che tu sia il locatore (proprietario) o il conduttore (inquilino). Preavviso di 6 mesi, raccomandata A/R, comunicazione all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI: in questa guida trovi tutti i passaggi necessari per disdire correttamente un contratto di locazione nel 2026, evitando errori che potrebbero costarti caro. Se hai scelto la cedolare secca, le tempistiche e gli obblighi restano gli stessi. Indice dei contenutiPreavviso di 6 Mesi con Raccomandata A/RDisdetta alla Prima Scadenza vs Seconda ScadenzaRecesso Anticipato del ConduttoreGravi Motivi per la Disdetta AnticipataRisoluzione Consensuale del ContrattoComunicazione all’Agenzia delle Entrate: il Modello RLIDomande FrequentiAssistenza del CAF Centro FiscalePreavviso di 6 Mesi con Raccomandata A/RLa regola fondamentale per la disdetta contratto affitto è il preavviso di almeno 6 mesi prima della scadenza contrattuale. Questo termine vale sia per il locatore che per il conduttore e deve essere rispettato in modo rigoroso: se invii la disdetta in ritardo, il contratto si rinnova automaticamente per un altro periodo.La comunicazione deve avvenire tramite raccomandata con avviso di ricevimento (A/R), che rappresenta l’unico mezzo che garantisce la prova legale dell’invio e della ricezione. In alternativa, è possibile utilizzare la PEC (Posta Elettronica Certificata), a condizione che anche il destinatario disponga di un indirizzo PEC. Attenzione: i 6 mesi si contano dalla data di ricezione della raccomandata, non dalla data di spedizione. Pertanto è consigliabile inviare la disdetta con un margine di sicurezza di qualche settimana in più. Disdetta alla Prima Scadenza vs Seconda ScadenzaLa disdetta contratto affitto funziona diversamente a seconda del momento in cui viene esercitata. Per i contratti 4+4 (canone libero), alla prima scadenza (dopo i primi 4 anni) il locatore può disdire solo per motivi specifici previsti dalla legge 431/1998, come la necessità di utilizzare l’immobile per sé o per i familiari, la vendita dell’immobile, oppure la ristrutturazione integrale.Alla seconda scadenza (dopo 8 anni), invece, entrambe le parti possono disdire liberamente, senza dover fornire motivazioni particolari. Basta rispettare il preavviso di 6 mesi. Lo stesso principio vale per i contratti 3+2 (canone concordato): alla prima scadenza (dopo 3 anni) servono motivi specifici, mentre alla seconda scadenza (dopo 5 anni) la disdetta è libera. Recesso Anticipato del ConduttoreIl conduttore (inquilino) ha il diritto di recedere dal contratto in qualsiasi momento, anche prima della scadenza, a condizione che sussistano gravi motivi. Questo diritto è previsto dall’articolo 3 della legge 431/1998 e non può essere escluso dal contratto. Il preavviso rimane di 6 mesi, salvo diversa pattuizione contrattuale che preveda un termine inferiore.Molti contratti di locazione includono una clausola di recesso libero per il conduttore, che consente di recedere anche senza gravi motivi, sempre con il preavviso previsto. Verifica attentamente il tuo contratto: se contiene questa clausola, puoi disdire in qualsiasi momento semplicemente rispettando i termini di preavviso indicati. In assenza di questa clausola, dovrai dimostrare l’esistenza di gravi motivi. Gravi Motivi per la Disdetta AnticipataI gravi motivi che giustificano il recesso anticipato del conduttore devono essere oggettivi, imprevedibili al momento della stipula del contratto e non dipendenti dalla volontà dell’inquilino stesso. La giurisprudenza ha riconosciuto come gravi motivi validi:Trasferimento lavorativo in altra città o regioneLicenziamento o perdita del lavoro con impossibilità di sostenere il canoneAcquisto di una casa di proprietà nella stessa cittàGravi problemi di salute che richiedono il trasferimentoAumento del nucleo familiare che rende l’alloggio inadeguatoGravi difetti dell’immobile non sanabili dal locatoreNon sono considerati gravi motivi la semplice insoddisfazione per l’immobile, il desiderio di cambiare zona o la scelta volontaria di un nuovo lavoro nella stessa città. In caso di contestazione, sarà il giudice a valutare la sussistenza dei gravi motivi. Risoluzione Consensuale del ContrattoEsiste anche la possibilità della risoluzione consensuale: locatore e conduttore si accordano per chiudere il contratto prima della scadenza naturale. Questa opzione non richiede il preavviso di 6 mesi né la dimostrazione di gravi motivi, perché entrambe le parti sono d’accordo.La risoluzione consensuale deve essere formalizzata per iscritto e comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni tramite il modello RLI. Il vantaggio principale è che le parti possono concordare liberamente le condizioni di chiusura: restituzione anticipata della cauzione, tempistiche di rilascio dell’immobile, eventuali compensazioni economiche. Questa soluzione è particolarmente utile quando il rapporto tra le parti è buono e si vuole evitare la formalità e i tempi della disdetta ordinaria. Comunicazione all’Agenzia delle Entrate: il Modello RLIDopo aver inviato la disdetta alla controparte, è obbligatorio comunicare la risoluzione del contratto all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di efficacia della disdetta (cioè dalla scadenza contrattuale). Questa comunicazione avviene tramite il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili), lo stesso modulo utilizzato per la registrazione iniziale del contratto.Il costo della risoluzione è di 67 euro di imposta di registro, da versare con modello F24 Elementi identificativi (codice tributo 1503). Se il contratto ha durata residua superiore a un anno, l’imposta può essere calcolata in misura proporzionale. Chi ha optato per la cedolare secca è esente dal pagamento dell’imposta di registro sulla risoluzione, ma deve comunque presentare il modello RLI per comunicare la chiusura del contratto.Il modello RLI può essere presentato online tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate (sezione “Servizi per” > “Registrare contratti di locazione”), presso un ufficio territoriale oppure tramite un intermediario abilitato come il CAF Centro Fiscale di Udine.📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.Domande FrequentiQuanto preavviso serve per disdire un contratto di affitto?Il preavviso minimo è di 6 mesi prima della scadenza contrattuale, salvo diversa pattuizione nel contratto che preveda un termine inferiore. La disdetta deve essere inviata con raccomandata A/R o PEC.Quanto costa risolvere un contratto di affitto?La risoluzione del contratto comporta il pagamento di 67 euro di imposta di registro (codice tributo 1503 su F24). Chi ha la cedolare secca è esente dall’imposta ma deve comunque comunicare la risoluzione all’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI.Posso disdire il contratto prima della scadenza?Il conduttore può recedere anticipatamente per gravi motivi (trasferimento lavorativo, perdita del lavoro, acquisto casa). Se il contratto prevede una clausola di recesso libero, può disdire anche senza motivazioni, rispettando il preavviso pattuito.Cosa succede se non invio la disdetta in tempo?Se la disdetta contratto affitto non viene inviata entro i termini, il contratto si rinnova automaticamente per un ulteriore periodo (4 anni per i contratti 4+4, 2 anni per i contratti 3+2). Non è possibile recedere fino alla successiva scadenza.Serve un avvocato per la disdetta?Per una disdetta ordinaria non serve un avvocato: basta la raccomandata A/R con il testo della disdetta. Per la compilazione del modello RLI e il versamento dell’imposta, il CAF Centro Fiscale può assisterti evitando errori. Assistenza del CAF Centro FiscaleLa disdetta contratto affitto richiede attenzione ai dettagli e il rispetto di scadenze precise. Il CAF Centro Fiscale di Udine ti assiste nella compilazione del modello RLI, nel calcolo e versamento dell’imposta di registro e nella verifica che tutti gli adempimenti siano eseguiti correttamente. Se stai anche valutando come dichiarare i redditi da locazione, consulta la nostra guida sul modello 730.Prenota il tuo appuntamento presso la nostra sede in Viale Giuseppe Tullio 13, scala B a Udine, chiamando lo 0432 1638640 oppure scrivendo su WhatsApp al 366 6018121.Scrivici su WhatsAppOppure compila il modulo per essere ricontattato:Il tuo nome (*)La tua email (*)Il tuo telefono (*)Richiesta (eventuale) Autorizzo al trattamento i miei dati personali ai sensi della legge D. Lgs 196/2003 e s.mΔ CAF Centro Fiscale – Viale Giuseppe Tullio 13, scala B – Udine | Tel: 0432 1638640Maggio 11, 2026/0 Commenti/da Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2025/12/Notizia-fiscali-.png 924 1640 Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Andrea Damiani2026-05-11 09:00:002026-05-31 17:54:27Disdetta Contratto Affitto 2026: Tempi, Procedura e Modello
CAFRegistrazione Contratto di Affitto 2026: Procedura e CostiLa registrazione contratto affitto è un adempimento obbligatorio per legge ogni volta che si stipula un contratto di locazione. Il locatore deve registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma, indipendentemente dall’importo del canone. In questa guida aggiornata al 2026 ti spieghiamo la procedura completa per registrare online tramite il modello RLI web, i documenti necessari, i costi da sostenere (imposta di registro, bollo e le esenzioni previste con la cedolare secca) e cosa succede in caso di mancata registrazione. Il CAF Centro Fiscale di Udine assiste proprietari e inquilini in tutte le fasi della registrazione. Indice dei contenutiObbligo di registrazione: chi deve farla e quandoProcedura online: registrazione con RLI webDocumenti necessari per la registrazioneCosti della registrazione: imposta di registro e bolloEsenzione con cedolare seccaRinnovi, proroghe e risoluzione anticipataSanzioni per mancata registrazioneDomande frequentiObbligo di registrazione: chi deve farla e quandoLa registrazione contratto affitto è obbligatoria per tutti i contratti di locazione con durata superiore a 30 giorni. L’obbligo ricade sul locatore (proprietario dell’immobile), che deve provvedere alla registrazione entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla data di decorrenza del contratto, se anteriore.L’obbligo sussiste sia per i contratti ad uso abitativo (4+4, 3+2, transitori, studenti) sia per quelli ad uso commerciale. L’unica eccezione riguarda i contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’arco di un anno, per i quali la registrazione è facoltativa. Anche l’inquilino è solidalmente responsabile dell’obbligo di registrazione: questo significa che, se il proprietario non provvede, l’inquilino stesso può procedere alla registrazione per tutelare i propri diritti.Una volta registrato il contratto, il locatore deve comunicarne gli estremi all’inquilino e all’eventuale amministratore di condominio entro 60 giorni dalla registrazione. Procedura online: registrazione con RLI webIl modo più semplice e rapido per effettuare la registrazione contratto affitto è utilizzare il servizio RLI web dell’Agenzia delle Entrate, accessibile con SPID, CIE o CNS dal portale agenziaentrate.gov.it. La procedura si articola nei seguenti passaggi:Accedi al portale dell’Agenzia delle Entrate con le tue credenziali SPID, CIE o CNSSeleziona il servizio “RLI web” nella sezione “Servizi per” > “Registrazioni”Compila i dati del contratto: tipologia (libero 4+4, concordato 3+2, transitorio, ecc.), data stipula, data decorrenza, durata, canone annuoInserisci i dati catastali dell’immobile (Comune, foglio, particella, subalterno, categoria catastale)Inserisci i dati delle parti: locatore e conduttore con codici fiscaliIndica il regime fiscale scelto: IRPEF ordinaria oppure cedolare seccaAllega il contratto in formato PDF/A o TIF (massimo 5 MB)Calcola e paga le imposte: il sistema calcola automaticamente imposta di registro e bollo, pagabili con addebito su conto corrente (modello F24)Invia e conserva la ricevuta con il numero di registrazione assegnatoIn alternativa alla procedura online, è possibile registrare il contratto presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, portando due copie originali del contratto, il modello RLI cartaceo compilato e le ricevute di pagamento delle imposte (modello F24 Elide). Puoi anche delegare un intermediario abilitato o il CAF Centro Fiscale per la registrazione. Documenti necessari per la registrazionePer procedere alla registrazione contratto affitto occorre preparare i seguenti documenti:Contratto di locazione firmato da entrambe le parti (almeno 2 copie originali per la registrazione in ufficio, 1 PDF per la procedura online)Modello RLI compilato (generato automaticamente se si usa la procedura web)Documento di identità del richiedente la registrazioneCodice fiscale di locatore e conduttoreDati catastali dell’immobile: visura catastale con foglio, particella, subalterno, categoria e rendita catastalePlanimetria catastale (facoltativa, ma utile per verificare la corrispondenza)Attestazione di pagamento delle imposte (modello F24 Elide) se si registra in ufficioMarche da bollo da 16 euro ogni 4 pagine e ogni 100 righe di contratto (non necessarie con cedolare secca)Se il contratto prevede la cedolare secca, non servono né le marche da bollo né il pagamento dell’imposta di registro. Tuttavia, il contratto deve contenere la clausola di rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone comunicata all’inquilino con lettera raccomandata o PEC prima della registrazione. Costi della registrazione: imposta di registro e bolloI costi della registrazione contratto affitto variano in base al tipo di immobile e al regime fiscale scelto. Ecco nel dettaglio le voci di spesa principali con la tassazione IRPEF ordinaria:Voce di costoImportoNoteImposta di registro2% del canone annuo (minimo 67 euro)Per immobili ad uso abitativo. Per uso commerciale: 1%Imposta di bollo16 euro ogni 4 pagine e ogni 100 righeSi applica a ciascuna copia del contratto registrataTributi specialiVariabiliSolo per servizi aggiuntivi (copie conformi, certificati)L’imposta di registro è dovuta al momento della registrazione e poi ogni anno alla scadenza dell’annualità contrattuale, sempre nella misura del 2% del canone annuo con un minimo di 67 euro (che si applica solo alla prima registrazione). Il costo è ripartito in parti uguali tra locatore e inquilino, salvo diverso accordo nel contratto. È possibile pagare l’intera imposta di registro per tutta la durata del contratto in un’unica soluzione, ottenendo uno sconto calcolato in base al tasso legale di interesse.Per esempio, su un contratto 4+4 con canone annuo di 7.200 euro (600 euro al mese), l’imposta di registro annua è di 144 euro (2% di 7.200), cioè 72 euro a testa tra proprietario e inquilino. A questo vanno aggiunte circa 32 euro di bollo per un contratto di 8 pagine. Per chi presenta il modello 730, questi costi non sono deducibili né detraibili. Esenzione con cedolare seccaUno dei vantaggi principali della cedolare secca riguarda proprio i costi di registrazione. Chi opta per il regime sostitutivo è completamente esente dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, sia alla prima registrazione che nelle annualità successive, nonché in caso di proroga o risoluzione.Questo rappresenta un risparmio significativo nel corso della durata del contratto. Riprendendo l’esempio precedente (canone 7.200 euro annui), con un contratto 4+4 il risparmio sull’imposta di registro è di circa 1.152 euro in 8 anni (144 euro x 8 annualità), a cui vanno aggiunti i bolli. È un fattore importante da considerare nel calcolo complessivo di convenienza tra cedolare secca e IRPEF: leggi il nostro confronto dettagliato cedolare secca vs IRPEF per tutti i dettagli.Per accedere all’esenzione, è sufficiente barrare la casella “cedolare secca” nel modello RLI al momento della registrazione e inviare all’inquilino la comunicazione di rinuncia all’aggiornamento ISTAT con raccomandata o PEC.Rinnovi, proroghe e risoluzione anticipataOltre alla prima registrazione, anche le vicende successive del contratto di locazione richiedono comunicazioni all’Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI:Proroga del contratto. Alla scadenza del primo periodo (ad esempio dopo i primi 4 anni di un contratto 4+4), se il contratto si rinnova automaticamente, occorre comunicare la proroga entro 30 giorni dalla scadenza. Se si è in regime IRPEF, va pagata nuovamente l’imposta di registro del 2% annuo. Con la cedolare secca, basta comunicare la conferma dell’opzione senza pagare nulla.Risoluzione anticipata. Se una delle parti recede dal contratto prima della scadenza naturale, la risoluzione va comunicata tramite modello RLI entro 30 giorni dall’evento. Con tassazione IRPEF è dovuta un’imposta fissa di 67 euro per la risoluzione. Con cedolare secca, la risoluzione è esente da costi.Cessione del contratto. Se il contratto viene ceduto a un nuovo inquilino o a un nuovo proprietario, la cessione va registrata con il modello RLI e comporta un’imposta di registro di 67 euro.Annualità successive. Ogni anno, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, chi è in regime IRPEF deve versare l’imposta di registro annuale tramite modello F24 Elide (codice tributo 1501). Anche questa comunicazione non è necessaria con la cedolare secca, purché l’opzione sia già stata esercitata. Sanzioni per mancata registrazioneLa mancata registrazione del contratto di affitto comporta sanzioni amministrative significative. Le principali conseguenze sono:Sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta, in caso di omessa registrazioneSanzione dal 60% al 120% dell’imposta dovuta per registrazione tardiva (entro 1 anno)Con il ravvedimento operoso, le sanzioni si riducono notevolmente: 1/10 della sanzione minima se si regolarizza entro 30 giorni, fino a 1/5 entro 2 anniIl contratto non registrato è considerato nullo ai fini civilistici: l’inquilino potrebbe chiedere la restituzione di quanto versato in eccesso rispetto al canone concordatoIn pratica, se il contratto prevede un canone annuo di 7.200 euro, l’imposta di registro dovuta è di 144 euro. In caso di omessa registrazione, la sanzione va da 172,80 euro a 345,60 euro, oltre al pagamento dell’imposta e degli interessi di mora. Con il ravvedimento operoso entro 30 giorni, la sanzione scende a soli 17,28 euro più interessi. È quindi fondamentale non ritardare la registrazione. Se hai bisogno di assistenza per regolarizzare un contratto non registrato, il CAF Centro Fiscale può aiutarti con il ravvedimento operoso e la procedura di registrazione tardiva.📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.Domande frequentiQuanto tempo ho per registrare un contratto di affitto?Hai 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla data di decorrenza, se anteriore) per effettuare la registrazione contratto affitto presso l’Agenzia delle Entrate. Il termine vale sia per la registrazione online tramite RLI web sia per quella presso l’ufficio territoriale.Quanto costa registrare un contratto di affitto?Con tassazione IRPEF ordinaria, il costo comprende l’imposta di registro del 2% del canone annuo (minimo 67 euro) e l’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 pagine. Con la cedolare secca, la registrazione è completamente gratuita: non si paga né imposta di registro né bollo.Chi paga le spese di registrazione del contratto?L’imposta di registro è ripartita in parti uguali tra locatore e conduttore (50% ciascuno), salvo diversa pattuizione nel contratto. Le parti sono solidalmente responsabili del pagamento: questo significa che l’Agenzia delle Entrate può richiedere l’intero importo a uno dei due.Posso registrare il contratto anche dopo i 30 giorni?Sì, puoi registrare il contratto anche in ritardo, ma dovrai pagare una sanzione ridotta con il ravvedimento operoso. Entro 30 giorni dalla scadenza, la sanzione è pari al 1,5% dell’imposta. Entro 90 giorni sale al 1,67%. Entro 1 anno al 3,75%. Più aspetti, più alta sarà la sanzione. Conviene sempre regolarizzare il prima possibile.Serve registrare anche gli affitti brevi?No, i contratti di locazione con durata complessiva inferiore a 30 giorni nell’arco dell’anno solare non richiedono registrazione. Tuttavia, se la durata complessiva supera i 30 giorni (anche sommando più periodi con lo stesso inquilino), la registrazione diventa obbligatoria.Hai bisogno di assistenza per la registrazione?La registrazione contratto affitto può sembrare complessa, ma con il giusto supporto diventa un’operazione semplice e veloce. Il CAF Centro Fiscale di Udine ti assiste nella compilazione del modello RLI, nella scelta tra cedolare secca e IRPEF, nel calcolo delle imposte e nella registrazione completa del contratto.Scrivici su WhatsApp: 366 6018121Oppure compila il modulo per essere ricontattato:Il tuo nome (*)La tua email (*)Il tuo telefono (*)Richiesta (eventuale) Autorizzo al trattamento i miei dati personali ai sensi della legge D. Lgs 196/2003 e s.mΔ CAF Centro Fiscale – Viale Giuseppe Tullio 13, scala B – Udine | Tel. 0432 1638640 | info@centrofiscale.comMaggio 7, 2026/0 Commenti/da Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2024/11/cedolare-secca.png 924 1640 Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Andrea Damiani2026-05-07 09:00:002026-05-31 17:56:24Registrazione Contratto di Affitto 2026: Procedura e Costi
CAFCedolare Secca 2026: Guida Definitiva Aliquote e ConvenienzaIndice dei contenutiCos’è la Cedolare Secca e Come FunzionaAliquote Cedolare Secca 2026: 21%, 10% e 26%Chi Può Scegliere la Cedolare SeccaCedolare Secca vs IRPEF: Quando ConvieneCome Si Esercita l’OpzioneRinuncia agli Aggiornamenti ISTAT del CanoneVersamento: Acconti e Saldo con F24Scadenze Cedolare Secca 2026Cedolare Secca per Più ImmobiliDomande Frequenti La cedolare secca 2026 rappresenta una delle opzioni fiscali più vantaggiose per chi affitta un immobile abitativo in Italia. Si tratta di un regime di tassazione alternativo all’IRPEF che permette ai proprietari di pagare un’imposta sostitutiva con aliquota fissa, evitando così le aliquote progressive che possono arrivare fino al 43%. In questa guida definitiva analizziamo nel dettaglio tutte le aliquote della cedolare secca 2026, le novità introdotte dalla Legge di Bilancio, e soprattutto quando conviene davvero scegliere questo regime rispetto alla tassazione ordinaria.Se stai valutando se applicare la cedolare secca al tuo contratto di locazione, oppure se hai già fatto questa scelta e vuoi verificare che sia ancora conveniente nel 2026, sei nel posto giusto. Vedremo insieme ogni aspetto: dai requisiti alle scadenze, dai codici tributo F24 fino al confronto numerico con l’IRPEF per ogni fascia di reddito. Per una visione completa della tua situazione fiscale, può essere utile anche effettuare un calcolo dello stipendio netto 2026 per capire l’impatto complessivo delle imposte.Cos’è la Cedolare Secca e Come Funziona nel 2026 La cedolare secca è un regime fiscale opzionale introdotto dal Decreto Legislativo 23/2011, che consente ai proprietari di immobili ad uso abitativo di sostituire l’IRPEF e le relative addizionali (regionale e comunale) con un’imposta sostitutiva a aliquota fissa. In termini semplici, invece di pagare le tasse sul reddito da affitto secondo gli scaglioni IRPEF progressivi, si paga una percentuale fissa sul canone di locazione annuo.La cedolare secca 2026 sostituisce contemporaneamente diverse imposte: l’IRPEF sul reddito dell’immobile, le addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro sul contratto di locazione (normalmente pari al 2% del canone annuo) e l’imposta di bollo. Questo significa un notevole risparmio burocratico oltre che economico, perché non serve più pagare ogni anno l’imposta di registro sulla registrazione o sulla proroga del contratto.Il funzionamento è semplice: il proprietario comunica all’Agenzia delle Entrate la scelta della cedolare secca al momento della registrazione del contratto, oppure in seguito tramite apposita comunicazione. Da quel momento, il canone di locazione annuo diventa la base imponibile su cui si applica l’aliquota fissa. Il reddito derivante dall’affitto non si cumula con gli altri redditi ai fini IRPEF, il che è particolarmente vantaggioso per chi ha redditi medio-alti.Aliquote Cedolare Secca 2026: 21%, 10% e la Novità del 26% Nel 2026, il sistema delle aliquote della cedolare secca prevede tre livelli distinti, ciascuno applicabile a situazioni specifiche. Conoscere le differenze è fondamentale per fare la scelta giusta e massimizzare il risparmio fiscale.Aliquota del 21%: Contratti a Canone LiberoL’aliquota ordinaria del 21% si applica ai contratti di locazione a canone libero (tipologia 4+4 o transitorio). Questa è l’aliquota standard della cedolare secca e rappresenta l’opzione più comune. Si calcola sull’intero importo del canone annuo dichiarato nel contratto, senza alcuna deduzione o riduzione della base imponibile. Ad esempio, se affitti un appartamento a 800 euro al mese (9.600 euro annui), con la cedolare secca al 21% pagherai 2.016 euro di imposta per l’intero anno.Aliquota del 10%: Contratti a Canone ConcordatoL’aliquota ridotta del 10% è riservata ai contratti stipulati con canone concordato, ovvero quei contratti in cui l’importo dell’affitto viene determinato sulla base di accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. Questa aliquota agevolata si applica nei Comuni ad alta tensione abitativa, nei Comuni capoluogo di provincia, e in tutti quei territori dove esistono accordi locali. Per accedere all’aliquota al 10% è necessario che il contratto sia stipulato secondo i modelli previsti dagli accordi territoriali e che sia presente l’attestazione di conformità rilasciata da un’organizzazione firmataria. Ad esempio, con un canone concordato di 600 euro al mese (7.200 euro annui), l’imposta sarà di soli 720 euro all’anno.Novità 2026: Aliquota del 26% per Affitti Brevi (dal Secondo Immobile)La grande novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 e confermata per il 2026 riguarda gli affitti brevi (locazioni turistiche con durata inferiore a 30 giorni). Dal 1 gennaio 2024, chi affitta più di un immobile in regime di locazione breve paga il 26% di cedolare secca dal secondo immobile in poi. Per il primo immobile si continua ad applicare l’aliquota del 21%. Questa misura è stata introdotta per contrastare il fenomeno della locazione turistica “seriale” e riguarda in particolare chi gestisce più appartamenti su piattaforme come Airbnb e Booking.In pratica, se possiedi 3 appartamenti che affitti per brevi periodi, pagherai il 21% sul primo e il 26% sugli altri due. Il proprietario può scegliere quale immobile designare come “primo” per beneficiare dell’aliquota ridotta, generalmente quello con il canone più elevato.Chi Può Scegliere la Cedolare Secca nel 2026 Non tutti possono accedere al regime della cedolare secca 2026. Esistono requisiti precisi sia per il locatore sia per l’immobile. Ecco chi può e chi non può scegliere questo regime fiscale agevolato.Requisiti del locatore (proprietario):Deve essere una persona fisica (no società, no imprese)Non deve agire nell’esercizio di attività di impresa, arte o professione (in pratica, non deve avere partita IVA collegata all’attività di locazione)Deve essere proprietario o titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione)Requisiti dell’immobile:Deve essere un immobile ad uso abitativo (categorie catastali da A1 a A11, escluso A10 che è ufficio)Le relative pertinenze (box, cantina, posto auto) possono essere incluse se locate congiuntamenteEsclusi: immobili commerciali, uffici, negozi, capannoniRequisiti dell’inquilino: L’inquilino (conduttore) non deve agire nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo. Se l’inquilino è una società o un professionista che affitta per uso ufficio, la cedolare secca non è ammessa. Fanno eccezione i contratti stipulati con enti locali per scopi sociali.È importante sapere che la scelta della cedolare secca è individuale per ciascun comproprietario: se un immobile è di proprietà di due persone, uno può optare per la cedolare secca e l’altro per la tassazione ordinaria IRPEF. Per approfondire le detrazioni fiscali a cui potresti rinunciare scegliendo la cedolare, consulta la nostra guida dedicata.Cedolare Secca vs IRPEF: Quando Conviene Davvero Capire quando la cedolare secca conviene rispetto all’IRPEF è la domanda chiave per ogni proprietario. La risposta dipende principalmente dal reddito complessivo e dalla fascia IRPEF in cui si ricade. Vediamo un confronto pratico con numeri reali.Con la tassazione IRPEF ordinaria, il reddito da locazione si cumula con gli altri redditi (stipendio, pensione, ecc.) e viene tassato secondo gli scaglioni progressivi 2026: 23% fino a 28.000 euro, 35% da 28.001 a 50.000 euro, 43% oltre 50.000 euro. A queste aliquote vanno aggiunte le addizionali regionali (dallo 0,9% al 3,33%) e comunali (fino allo 0,8%). Inoltre, con l’IRPEF si applica una deduzione forfettaria del 5% sul canone (il 95% viene tassato).Con la cedolare secca al 21%, invece, si paga il 21% sull’intero canone senza deduzioni, ma senza addizionali e senza imposta di registro.Tabella Confronto: Cedolare Secca 21% vs IRPEF per Fascia di RedditoIpotizziamo un canone di locazione di 10.000 euro annui e calcoliamo l’imposta nei due regimi (addizionali stimate al 2% complessivo):Reddito complessivoAliquota IRPEF marginaleImposta IRPEF sul canone*Cedolare secca 21%Risparmio con cedolareFino a 15.000 euro23% + addizionali2.375 euro2.100 euro275 euro (conviene cedolare)Da 15.001 a 28.000 euro23% + addizionali2.375 euro2.100 euro275 euro (conviene cedolare)Da 28.001 a 50.000 euro35% + addizionali3.515 euro2.100 euro1.415 euro (conviene cedolare)Oltre 50.000 euro43% + addizionali4.275 euro2.100 euro2.175 euro (conviene cedolare)*Calcolata su 95% del canone (9.500 euro) + imposta di registro 2% (200 euro) + addizionali stimate 2%Come si vede dalla tabella, la cedolare secca 2026 conviene quasi sempre, ma il vantaggio cresce enormemente al crescere del reddito. Per chi ha un reddito superiore a 50.000 euro, il risparmio è di oltre 2.000 euro all’anno su un canone di 10.000 euro. Per i redditi bassi (sotto i 15.000 euro) il vantaggio è minimo e potrebbe addirittura non convenire se si hanno diritto a detrazioni fiscali che verrebbero perse con la cedolare secca.Attenzione: scegliendo la cedolare secca, il reddito da locazione non si somma al reddito complessivo. Questo significa che non aumenta la base imponibile IRPEF, ma anche che non genera diritto a detrazioni e deduzioni. Per chi ha redditi bassi e beneficia di detrazioni per familiari a carico o bonus vari, è fondamentale fare un calcolo preciso. Il CAF Centro Fiscale di Udine può aiutarti con una simulazione personalizzata.Come Si Esercita l’Opzione per la Cedolare Secca Esercitare l’opzione per la cedolare secca 2026 è un passaggio obbligatorio e può avvenire in diversi momenti. La procedura varia a seconda che si tratti di un nuovo contratto o di un contratto già in corso.Alla Registrazione del ContrattoIl momento più semplice per scegliere la cedolare secca è al momento della registrazione del contratto di locazione. L’opzione si esercita compilando il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) presso l’Agenzia delle Entrate, barrando la casella dedicata alla cedolare secca. La registrazione può essere fatta online tramite il servizio telematico dell’Agenzia delle Entrate, oppure presso un ufficio territoriale. Scegliendo la cedolare al momento della registrazione, non si paga l’imposta di registro né l’imposta di bollo sulla registrazione stessa.Per Contratti Già in CorsoSe hai un contratto di locazione già registrato e vuoi passare alla cedolare secca in un’annualità successiva, puoi farlo in occasione della proroga del contratto o di una annualità successiva. In questo caso, devi presentare il modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. È anche possibile revocare l’opzione e tornare al regime ordinario, sempre con le stesse tempistiche.Comunicazione all’inquilino: il locatore deve inviare all’inquilino una raccomandata (anche via PEC) con cui comunica la rinuncia all’aggiornamento del canone per tutta la durata dell’opzione. Questa comunicazione è un requisito essenziale e la sua mancanza può invalidare l’opzione per la cedolare secca.Rinuncia agli Aggiornamenti ISTAT del CanoneUn aspetto che molti proprietari sottovalutano è che scegliere la cedolare secca comporta automaticamente la rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone di locazione. In pratica, per tutta la durata dell’opzione, il canone mensile resta fisso e non può essere adeguato all’inflazione secondo l’indice ISTAT dei prezzi al consumo.Normalmente, nei contratti di locazione a canone libero, è prevista una clausola che consente al proprietario di aggiornare il canone annualmente in base alla variazione dell’indice ISTAT (generalmente il 75% o il 100% della variazione). Con un’inflazione al 2%, su un canone di 800 euro al mese, l’aggiornamento ISTAT vale circa 12-16 euro mensili in più. Su 4 anni di contratto, la rinuncia può costare fino a 500-700 euro complessivi.Tuttavia, nella maggior parte dei casi, il risparmio fiscale della cedolare secca supera ampiamente la perdita dell’aggiornamento ISTAT. Bisogna fare un calcolo preciso caso per caso. Il team del CAF Centro Fiscale può effettuare questa valutazione durante un appuntamento dedicato, confrontando il costo della rinuncia ISTAT con il risparmio fiscale effettivo.Versamento della Cedolare Secca: Acconti e Saldo con F24 Il pagamento della cedolare secca 2026 segue le stesse regole dell’IRPEF per quanto riguarda acconti e saldo, e si effettua tramite il modello F24. Ecco i codici tributo e le modalità di versamento.Codici Tributo F24 per la Cedolare SeccaCodice tributo 1840: Acconto prima rata della cedolare seccaCodice tributo 1841: Acconto seconda rata o acconto in unica soluzione della cedolare seccaCodice tributo 1842: Saldo della cedolare seccaCome Si Calcolano gli AccontiL’acconto della cedolare secca 2026 è pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Il versamento dell’acconto si divide in due rate se l’importo supera 257,52 euro:Prima rata (40%): da versare entro il 30 giugno 2026 (o 30 luglio con maggiorazione dello 0,40%)Seconda rata (60%): da versare entro il 30 novembre 2026Se l’importo dell’acconto è inferiore o uguale a 257,52 euro, si versa in un’unica soluzione entro il 30 novembre. Il saldo viene poi versato l’anno successivo, entro il 30 giugno 2027, insieme alla dichiarazione dei redditi. Per ulteriori dettagli sui codici tributo F24, consulta la nostra guida completa.Scadenze Cedolare Secca 2026: Il Calendario CompletoAvere chiare le scadenze della cedolare secca 2026 è essenziale per evitare sanzioni e interessi. Ecco il calendario completo con tutte le date da segnare:ScadenzaAdempimentoCodice Tributo30 giugno 2026Acconto prima rata (40%) o saldo anno precedente1840 / 184230 luglio 2026Acconto prima rata con maggiorazione 0,40%184030 settembre 2026Dichiarazione Redditi (Modello 730 o Redditi PF)–30 novembre 2026Acconto seconda rata (60%) o acconto unica soluzione184130 giugno 2027Saldo cedolare secca 20261842La dichiarazione dei redditi da locazione con cedolare secca va inserita nel Modello 730 (Quadro B) oppure nel Modello Redditi PF (Quadro RB). Per chi presenta il 730, la scadenza per l’invio è il 30 settembre 2026. Il CAF Centro Fiscale gestisce ogni anno centinaia di dichiarazioni con cedolare secca e può assisterti nella corretta compilazione e nel calcolo degli acconti.Cedolare Secca per Più Immobili: Come Funziona La cedolare secca può essere applicata a più immobili contemporaneamente dallo stesso proprietario. L’opzione va esercitata singolarmente per ciascun contratto di locazione. Non esiste un limite al numero di immobili per cui si può optare, a patto che siano tutti ad uso abitativo e che il locatore non agisca come imprenditore.Per le locazioni lunghe (4+4, 3+2), l’aliquota resta al 21% o al 10% indipendentemente dal numero di immobili. La novità dell’aliquota al 26% riguarda esclusivamente gli affitti brevi (sotto i 30 giorni) a partire dal secondo immobile.Facciamo un esempio pratico. Supponiamo che Marco possieda 3 appartamenti:Appartamento A: locazione lunga 4+4 a canone libero (800 euro/mese) – cedolare secca 21% = 2.016 euro/annoAppartamento B: locazione lunga 3+2 a canone concordato (500 euro/mese) – cedolare secca 10% = 600 euro/annoAppartamento C: affitto breve su Airbnb (media 1.200 euro/mese) – cedolare secca 26% = 3.744 euro/anno (essendo il secondo immobile in locazione breve)Marco pagherà in totale 6.360 euro di cedolare secca. Se avesse scelto l’IRPEF con un reddito da lavoro di 40.000 euro, avrebbe pagato circa 10.500 euro tra IRPEF, addizionali e imposta di registro. Il risparmio con la cedolare secca è di oltre 4.000 euro all’anno.Per i proprietari con più immobili, il consiglio è rivolgersi al CAF Centro Fiscale di Udine per una simulazione complessiva che tenga conto di tutte le variabili: tipo di contratto, durata, aliquota applicabile e impatto sul reddito complessivo.📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.Domande Frequenti sulla Cedolare Secca 2026La cedolare secca conviene sempre?No, non sempre. La cedolare secca 2026 conviene nella grande maggioranza dei casi, soprattutto per chi ha un reddito complessivo superiore a 28.000 euro. Per redditi molto bassi (sotto i 15.000 euro), potrebbe non convenire perché il reddito da locazione non genera diritto a detrazioni e deduzioni. Il consiglio è sempre quello di fare una simulazione personalizzata.Si può passare dalla cedolare secca all’IRPEF e viceversa?Sì, l’opzione non è irrevocabile. Puoi revocare la cedolare secca e tornare al regime IRPEF ordinario in occasione di ogni annualità del contratto, presentando il modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza. Allo stesso modo, puoi aderire alla cedolare in un’annualità successiva se inizialmente non l’avevi scelta.La cedolare secca si applica anche ai box e posti auto?Le pertinenze (box, cantina, posto auto) possono essere incluse nella cedolare secca solo se locate congiuntamente all’immobile abitativo e con lo stesso contratto. Non è possibile applicare la cedolare a una pertinenza locata separatamente.Come si dichiara la cedolare secca nel 730?La cedolare secca si dichiara nel Quadro B del Modello 730, indicando il canone di locazione e barrando la casella relativa all’opzione per la cedolare. Il software di compilazione calcola automaticamente l’imposta dovuta. Se preferisci, il CAF Centro Fiscale compila e invia il 730 per te, verificando la correttezza dei dati.Cosa succede se non si pagano gli acconti?Il mancato o insufficiente versamento degli acconti della cedolare secca comporta l’applicazione di sanzioni (30% dell’importo non versato, riducibili con ravvedimento operoso) e interessi legali. Per evitare problemi, è importante calcolare correttamente gli acconti e rispettare le scadenze del 30 giugno e 30 novembre.La cedolare secca influisce sull’ISEE?Sì, il reddito soggetto a cedolare secca viene comunque conteggiato nel calcolo dell’ISEE. Anche se non si cumula ai fini IRPEF, il canone di locazione entra nel reddito complessivo utilizzato per determinare l’indicatore ISEE. Questo è un aspetto da considerare se si beneficia di prestazioni legate all’ISEE come assegno unico, bonus nido o agevolazioni universitarie.Conclusione: Scegli la Cedolare Secca con il Supporto del CAFLa cedolare secca 2026 resta una delle opzioni fiscali più convenienti per i proprietari di immobili abitativi in Italia. Con le tre aliquote disponibili – 21% per canone libero, 10% per canone concordato e 26% per affitti brevi dal secondo immobile – offre flessibilità e, nella maggior parte dei casi, un significativo risparmio rispetto alla tassazione IRPEF ordinaria.La scelta della cedolare secca richiede però una valutazione attenta e personalizzata: bisogna considerare il reddito complessivo, le detrazioni a cui si potrebbe rinunciare, il numero di immobili e il tipo di contratto. Non esiste una risposta universale, ma con i numeri giusti la decisione diventa chiara.Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione per una consulenza personalizzata sulla cedolare secca. I nostri operatori possono effettuare una simulazione dettagliata, aiutarti con la registrazione del contratto e la compilazione del 730. Prenota un appuntamento chiamando lo 0432 1638640 o scrivendo su WhatsApp al 366 6018121. Ti aspettiamo in Viale Giuseppe Tullio 13, scala B, Udine.Maggio 5, 2026/0 Commenti/da Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2024/11/cedolare-secca.png 924 1640 Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Andrea Damiani2026-05-05 09:00:002026-05-31 17:57:09Cedolare Secca 2026: Guida Definitiva Aliquote e Convenienza
CAFCedolare Secca 2026: Guida Definitiva Aliquote e ConvenienzaIndice dei contenutiCos’è la Cedolare Secca e Come FunzionaAliquote Cedolare Secca 2026: 21%, 10% e 26%Chi Può Scegliere la Cedolare SeccaCedolare Secca vs IRPEF: Quando ConvieneCome Si Esercita l’OpzioneRinuncia agli Aggiornamenti ISTAT del CanoneVersamento: Acconti e Saldo con F24Scadenze Cedolare Secca 2026Cedolare Secca per Più ImmobiliDomande Frequenti La cedolare secca 2026 rappresenta una delle opzioni fiscali più vantaggiose per chi affitta un immobile abitativo in Italia. Si tratta di un regime di tassazione alternativo all’IRPEF che permette ai proprietari di pagare un’imposta sostitutiva con aliquota fissa, evitando così le aliquote progressive che possono arrivare fino al 43%. In questa guida definitiva analizziamo nel dettaglio tutte le aliquote della cedolare secca 2026, le novità introdotte dalla Legge di Bilancio, e soprattutto quando conviene davvero scegliere questo regime rispetto alla tassazione ordinaria.Se stai valutando se applicare la cedolare secca al tuo contratto di locazione, oppure se hai già fatto questa scelta e vuoi verificare che sia ancora conveniente nel 2026, sei nel posto giusto. Vedremo insieme ogni aspetto: dai requisiti alle scadenze, dai codici tributo F24 fino al confronto numerico con l’IRPEF per ogni fascia di reddito. Per una visione completa della tua situazione fiscale, può essere utile anche effettuare un calcolo dello stipendio netto 2026 per capire l’impatto complessivo delle imposte.Cos’è la Cedolare Secca e Come Funziona nel 2026 La cedolare secca è un regime fiscale opzionale introdotto dal Decreto Legislativo 23/2011, che consente ai proprietari di immobili ad uso abitativo di sostituire l’IRPEF e le relative addizionali (regionale e comunale) con un’imposta sostitutiva a aliquota fissa. In termini semplici, invece di pagare le tasse sul reddito da affitto secondo gli scaglioni IRPEF progressivi, si paga una percentuale fissa sul canone di locazione annuo.La cedolare secca 2026 sostituisce contemporaneamente diverse imposte: l’IRPEF sul reddito dell’immobile, le addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro sul contratto di locazione (normalmente pari al 2% del canone annuo) e l’imposta di bollo. Questo significa un notevole risparmio burocratico oltre che economico, perché non serve più pagare ogni anno l’imposta di registro sulla registrazione o sulla proroga del contratto.Il funzionamento è semplice: il proprietario comunica all’Agenzia delle Entrate la scelta della cedolare secca al momento della registrazione del contratto, oppure in seguito tramite apposita comunicazione. Da quel momento, il canone di locazione annuo diventa la base imponibile su cui si applica l’aliquota fissa. Il reddito derivante dall’affitto non si cumula con gli altri redditi ai fini IRPEF, il che è particolarmente vantaggioso per chi ha redditi medio-alti.Aliquote Cedolare Secca 2026: 21%, 10% e la Novità del 26% Nel 2026, il sistema delle aliquote della cedolare secca prevede tre livelli distinti, ciascuno applicabile a situazioni specifiche. Conoscere le differenze è fondamentale per fare la scelta giusta e massimizzare il risparmio fiscale.Aliquota del 21%: Contratti a Canone LiberoL’aliquota ordinaria del 21% si applica ai contratti di locazione a canone libero (tipologia 4+4 o transitorio). Questa è l’aliquota standard della cedolare secca e rappresenta l’opzione più comune. Si calcola sull’intero importo del canone annuo dichiarato nel contratto, senza alcuna deduzione o riduzione della base imponibile. Ad esempio, se affitti un appartamento a 800 euro al mese (9.600 euro annui), con la cedolare secca al 21% pagherai 2.016 euro di imposta per l’intero anno.Aliquota del 10%: Contratti a Canone ConcordatoL’aliquota ridotta del 10% è riservata ai contratti stipulati con canone concordato, ovvero quei contratti in cui l’importo dell’affitto viene determinato sulla base di accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. Questa aliquota agevolata si applica nei Comuni ad alta tensione abitativa, nei Comuni capoluogo di provincia, e in tutti quei territori dove esistono accordi locali. Per accedere all’aliquota al 10% è necessario che il contratto sia stipulato secondo i modelli previsti dagli accordi territoriali e che sia presente l’attestazione di conformità rilasciata da un’organizzazione firmataria. Ad esempio, con un canone concordato di 600 euro al mese (7.200 euro annui), l’imposta sarà di soli 720 euro all’anno.Novità 2026: Aliquota del 26% per Affitti Brevi (dal Secondo Immobile)La grande novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 e confermata per il 2026 riguarda gli affitti brevi (locazioni turistiche con durata inferiore a 30 giorni). Dal 1 gennaio 2024, chi affitta più di un immobile in regime di locazione breve paga il 26% di cedolare secca dal secondo immobile in poi. Per il primo immobile si continua ad applicare l’aliquota del 21%. Questa misura è stata introdotta per contrastare il fenomeno della locazione turistica “seriale” e riguarda in particolare chi gestisce più appartamenti su piattaforme come Airbnb e Booking.In pratica, se possiedi 3 appartamenti che affitti per brevi periodi, pagherai il 21% sul primo e il 26% sugli altri due. Il proprietario può scegliere quale immobile designare come “primo” per beneficiare dell’aliquota ridotta, generalmente quello con il canone più elevato.Chi Può Scegliere la Cedolare Secca nel 2026 Non tutti possono accedere al regime della cedolare secca 2026. Esistono requisiti precisi sia per il locatore sia per l’immobile. Ecco chi può e chi non può scegliere questo regime fiscale agevolato.Requisiti del locatore (proprietario):Deve essere una persona fisica (no società, no imprese)Non deve agire nell’esercizio di attività di impresa, arte o professione (in pratica, non deve avere partita IVA collegata all’attività di locazione)Deve essere proprietario o titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione)Requisiti dell’immobile:Deve essere un immobile ad uso abitativo (categorie catastali da A1 a A11, escluso A10 che è ufficio)Le relative pertinenze (box, cantina, posto auto) possono essere incluse se locate congiuntamenteEsclusi: immobili commerciali, uffici, negozi, capannoniRequisiti dell’inquilino: L’inquilino (conduttore) non deve agire nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo. Se l’inquilino è una società o un professionista che affitta per uso ufficio, la cedolare secca non è ammessa. Fanno eccezione i contratti stipulati con enti locali per scopi sociali.È importante sapere che la scelta della cedolare secca è individuale per ciascun comproprietario: se un immobile è di proprietà di due persone, uno può optare per la cedolare secca e l’altro per la tassazione ordinaria IRPEF. Per approfondire le detrazioni fiscali a cui potresti rinunciare scegliendo la cedolare, consulta la nostra guida dedicata.Cedolare Secca vs IRPEF: Quando Conviene Davvero Capire quando la cedolare secca conviene rispetto all’IRPEF è la domanda chiave per ogni proprietario. La risposta dipende principalmente dal reddito complessivo e dalla fascia IRPEF in cui si ricade. Vediamo un confronto pratico con numeri reali.Con la tassazione IRPEF ordinaria, il reddito da locazione si cumula con gli altri redditi (stipendio, pensione, ecc.) e viene tassato secondo gli scaglioni progressivi 2026: 23% fino a 28.000 euro, 35% da 28.001 a 50.000 euro, 43% oltre 50.000 euro. A queste aliquote vanno aggiunte le addizionali regionali (dallo 0,9% al 3,33%) e comunali (fino allo 0,8%). Inoltre, con l’IRPEF si applica una deduzione forfettaria del 5% sul canone (il 95% viene tassato).Con la cedolare secca al 21%, invece, si paga il 21% sull’intero canone senza deduzioni, ma senza addizionali e senza imposta di registro.Tabella Confronto: Cedolare Secca 21% vs IRPEF per Fascia di RedditoIpotizziamo un canone di locazione di 10.000 euro annui e calcoliamo l’imposta nei due regimi (addizionali stimate al 2% complessivo):Reddito complessivoAliquota IRPEF marginaleImposta IRPEF sul canone*Cedolare secca 21%Risparmio con cedolareFino a 15.000 euro23% + addizionali2.375 euro2.100 euro275 euro (conviene cedolare)Da 15.001 a 28.000 euro23% + addizionali2.375 euro2.100 euro275 euro (conviene cedolare)Da 28.001 a 50.000 euro35% + addizionali3.515 euro2.100 euro1.415 euro (conviene cedolare)Oltre 50.000 euro43% + addizionali4.275 euro2.100 euro2.175 euro (conviene cedolare)*Calcolata su 95% del canone (9.500 euro) + imposta di registro 2% (200 euro) + addizionali stimate 2%Come si vede dalla tabella, la cedolare secca 2026 conviene quasi sempre, ma il vantaggio cresce enormemente al crescere del reddito. Per chi ha un reddito superiore a 50.000 euro, il risparmio è di oltre 2.000 euro all’anno su un canone di 10.000 euro. Per i redditi bassi (sotto i 15.000 euro) il vantaggio è minimo e potrebbe addirittura non convenire se si hanno diritto a detrazioni fiscali che verrebbero perse con la cedolare secca.Attenzione: scegliendo la cedolare secca, il reddito da locazione non si somma al reddito complessivo. Questo significa che non aumenta la base imponibile IRPEF, ma anche che non genera diritto a detrazioni e deduzioni. Per chi ha redditi bassi e beneficia di detrazioni per familiari a carico o bonus vari, è fondamentale fare un calcolo preciso. Il CAF Centro Fiscale di Udine può aiutarti con una simulazione personalizzata.Come Si Esercita l’Opzione per la Cedolare Secca Esercitare l’opzione per la cedolare secca 2026 è un passaggio obbligatorio e può avvenire in diversi momenti. La procedura varia a seconda che si tratti di un nuovo contratto o di un contratto già in corso.Alla Registrazione del ContrattoIl momento più semplice per scegliere la cedolare secca è al momento della registrazione del contratto di locazione. L’opzione si esercita compilando il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) presso l’Agenzia delle Entrate, barrando la casella dedicata alla cedolare secca. La registrazione può essere fatta online tramite il servizio telematico dell’Agenzia delle Entrate, oppure presso un ufficio territoriale. Scegliendo la cedolare al momento della registrazione, non si paga l’imposta di registro né l’imposta di bollo sulla registrazione stessa.Per Contratti Già in CorsoSe hai un contratto di locazione già registrato e vuoi passare alla cedolare secca in un’annualità successiva, puoi farlo in occasione della proroga del contratto o di una annualità successiva. In questo caso, devi presentare il modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. È anche possibile revocare l’opzione e tornare al regime ordinario, sempre con le stesse tempistiche.Comunicazione all’inquilino: il locatore deve inviare all’inquilino una raccomandata (anche via PEC) con cui comunica la rinuncia all’aggiornamento del canone per tutta la durata dell’opzione. Questa comunicazione è un requisito essenziale e la sua mancanza può invalidare l’opzione per la cedolare secca.Rinuncia agli Aggiornamenti ISTAT del CanoneUn aspetto che molti proprietari sottovalutano è che scegliere la cedolare secca comporta automaticamente la rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone di locazione. In pratica, per tutta la durata dell’opzione, il canone mensile resta fisso e non può essere adeguato all’inflazione secondo l’indice ISTAT dei prezzi al consumo.Normalmente, nei contratti di locazione a canone libero, è prevista una clausola che consente al proprietario di aggiornare il canone annualmente in base alla variazione dell’indice ISTAT (generalmente il 75% o il 100% della variazione). Con un’inflazione al 2%, su un canone di 800 euro al mese, l’aggiornamento ISTAT vale circa 12-16 euro mensili in più. Su 4 anni di contratto, la rinuncia può costare fino a 500-700 euro complessivi.Tuttavia, nella maggior parte dei casi, il risparmio fiscale della cedolare secca supera ampiamente la perdita dell’aggiornamento ISTAT. Bisogna fare un calcolo preciso caso per caso. Il team del CAF Centro Fiscale può effettuare questa valutazione durante un appuntamento dedicato, confrontando il costo della rinuncia ISTAT con il risparmio fiscale effettivo.Versamento della Cedolare Secca: Acconti e Saldo con F24 Il pagamento della cedolare secca 2026 segue le stesse regole dell’IRPEF per quanto riguarda acconti e saldo, e si effettua tramite il modello F24. Ecco i codici tributo e le modalità di versamento.Codici Tributo F24 per la Cedolare SeccaCodice tributo 1840: Acconto prima rata della cedolare seccaCodice tributo 1841: Acconto seconda rata o acconto in unica soluzione della cedolare seccaCodice tributo 1842: Saldo della cedolare seccaCome Si Calcolano gli AccontiL’acconto della cedolare secca 2026 è pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Il versamento dell’acconto si divide in due rate se l’importo supera 257,52 euro:Prima rata (40%): da versare entro il 30 giugno 2026 (o 30 luglio con maggiorazione dello 0,40%)Seconda rata (60%): da versare entro il 30 novembre 2026Se l’importo dell’acconto è inferiore o uguale a 257,52 euro, si versa in un’unica soluzione entro il 30 novembre. Il saldo viene poi versato l’anno successivo, entro il 30 giugno 2027, insieme alla dichiarazione dei redditi. Per ulteriori dettagli sui codici tributo F24, consulta la nostra guida completa.Scadenze Cedolare Secca 2026: Il Calendario CompletoAvere chiare le scadenze della cedolare secca 2026 è essenziale per evitare sanzioni e interessi. Ecco il calendario completo con tutte le date da segnare:ScadenzaAdempimentoCodice Tributo30 giugno 2026Acconto prima rata (40%) o saldo anno precedente1840 / 184230 luglio 2026Acconto prima rata con maggiorazione 0,40%184030 settembre 2026Dichiarazione Redditi (Modello 730 o Redditi PF)–30 novembre 2026Acconto seconda rata (60%) o acconto unica soluzione184130 giugno 2027Saldo cedolare secca 20261842La dichiarazione dei redditi da locazione con cedolare secca va inserita nel Modello 730 (Quadro B) oppure nel Modello Redditi PF (Quadro RB). Per chi presenta il 730, la scadenza per l’invio è il 30 settembre 2026. Il CAF Centro Fiscale gestisce ogni anno centinaia di dichiarazioni con cedolare secca e può assisterti nella corretta compilazione e nel calcolo degli acconti.Cedolare Secca per Più Immobili: Come Funziona La cedolare secca può essere applicata a più immobili contemporaneamente dallo stesso proprietario. L’opzione va esercitata singolarmente per ciascun contratto di locazione. Non esiste un limite al numero di immobili per cui si può optare, a patto che siano tutti ad uso abitativo e che il locatore non agisca come imprenditore.Per le locazioni lunghe (4+4, 3+2), l’aliquota resta al 21% o al 10% indipendentemente dal numero di immobili. La novità dell’aliquota al 26% riguarda esclusivamente gli affitti brevi (sotto i 30 giorni) a partire dal secondo immobile.Facciamo un esempio pratico. Supponiamo che Marco possieda 3 appartamenti:Appartamento A: locazione lunga 4+4 a canone libero (800 euro/mese) – cedolare secca 21% = 2.016 euro/annoAppartamento B: locazione lunga 3+2 a canone concordato (500 euro/mese) – cedolare secca 10% = 600 euro/annoAppartamento C: affitto breve su Airbnb (media 1.200 euro/mese) – cedolare secca 26% = 3.744 euro/anno (essendo il secondo immobile in locazione breve)Marco pagherà in totale 6.360 euro di cedolare secca. Se avesse scelto l’IRPEF con un reddito da lavoro di 40.000 euro, avrebbe pagato circa 10.500 euro tra IRPEF, addizionali e imposta di registro. Il risparmio con la cedolare secca è di oltre 4.000 euro all’anno.Per i proprietari con più immobili, il consiglio è rivolgersi al CAF Centro Fiscale di Udine per una simulazione complessiva che tenga conto di tutte le variabili: tipo di contratto, durata, aliquota applicabile e impatto sul reddito complessivo.📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.Domande Frequenti sulla Cedolare Secca 2026La cedolare secca conviene sempre?No, non sempre. La cedolare secca 2026 conviene nella grande maggioranza dei casi, soprattutto per chi ha un reddito complessivo superiore a 28.000 euro. Per redditi molto bassi (sotto i 15.000 euro), potrebbe non convenire perché il reddito da locazione non genera diritto a detrazioni e deduzioni. Il consiglio è sempre quello di fare una simulazione personalizzata.Si può passare dalla cedolare secca all’IRPEF e viceversa?Sì, l’opzione non è irrevocabile. Puoi revocare la cedolare secca e tornare al regime IRPEF ordinario in occasione di ogni annualità del contratto, presentando il modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza. Allo stesso modo, puoi aderire alla cedolare in un’annualità successiva se inizialmente non l’avevi scelta.La cedolare secca si applica anche ai box e posti auto?Le pertinenze (box, cantina, posto auto) possono essere incluse nella cedolare secca solo se locate congiuntamente all’immobile abitativo e con lo stesso contratto. Non è possibile applicare la cedolare a una pertinenza locata separatamente.Come si dichiara la cedolare secca nel 730?La cedolare secca si dichiara nel Quadro B del Modello 730, indicando il canone di locazione e barrando la casella relativa all’opzione per la cedolare. Il software di compilazione calcola automaticamente l’imposta dovuta. Se preferisci, il CAF Centro Fiscale compila e invia il 730 per te, verificando la correttezza dei dati.Cosa succede se non si pagano gli acconti?Il mancato o insufficiente versamento degli acconti della cedolare secca comporta l’applicazione di sanzioni (30% dell’importo non versato, riducibili con ravvedimento operoso) e interessi legali. Per evitare problemi, è importante calcolare correttamente gli acconti e rispettare le scadenze del 30 giugno e 30 novembre.La cedolare secca influisce sull’ISEE?Sì, il reddito soggetto a cedolare secca viene comunque conteggiato nel calcolo dell’ISEE. Anche se non si cumula ai fini IRPEF, il canone di locazione entra nel reddito complessivo utilizzato per determinare l’indicatore ISEE. Questo è un aspetto da considerare se si beneficia di prestazioni legate all’ISEE come assegno unico, bonus nido o agevolazioni universitarie.Conclusione: Scegli la Cedolare Secca con il Supporto del CAFLa cedolare secca 2026 resta una delle opzioni fiscali più convenienti per i proprietari di immobili abitativi in Italia. Con le tre aliquote disponibili – 21% per canone libero, 10% per canone concordato e 26% per affitti brevi dal secondo immobile – offre flessibilità e, nella maggior parte dei casi, un significativo risparmio rispetto alla tassazione IRPEF ordinaria.La scelta della cedolare secca richiede però una valutazione attenta e personalizzata: bisogna considerare il reddito complessivo, le detrazioni a cui si potrebbe rinunciare, il numero di immobili e il tipo di contratto. Non esiste una risposta universale, ma con i numeri giusti la decisione diventa chiara.Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione per una consulenza personalizzata sulla cedolare secca. I nostri operatori possono effettuare una simulazione dettagliata, aiutarti con la registrazione del contratto e la compilazione del 730. Prenota un appuntamento chiamando lo 0432 1638640 o scrivendo su WhatsApp al 366 6018121. Ti aspettiamo in Viale Giuseppe Tullio 13, scala B, Udine.Maggio 5, 2026/0 Commenti/da Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2024/11/cedolare-secca.png 924 1640 Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Andrea Damiani2026-05-05 09:00:002026-05-31 17:57:01Cedolare Secca 2026: Guida Definitiva Aliquote e Convenienza
NOTIZIEInquilino Moroso: Può Disdire il Contratto di Locazione? Indice dei contenutiL’Inquilino Moroso Può Disdire il Contratto?Come Funziona la Disdetta per l’Inquilino MorosoConseguenze Legali ed Economiche della MorositàCosa Rischia l’Inquilino MorosoCome Procedere CorrettamenteRiferimenti NormativiDomande FrequentiUna domanda frequente che riguarda i contratti di locazione è: l’inquilino moroso può disdire il contratto di affitto? La risposta è sì, ma con importanti conseguenze legali ed economiche. In questo articolo analizziamo diritti e doveri dell’inquilino moroso, le procedure corrette per la disdetta e le conseguenze che derivano dalla morosità.📬Resta aggiornato sulle novità fiscaliBonus, scadenze, detrazioni: ricevi gli aggiornamenti direttamente nella tua email. Iscriviti Gratis →🔒 Niente spam. Cancellati quando vuoi.L’Inquilino Moroso Può Disdire il Contratto? La risposta è sì: l’inquilino moroso può disdire il contratto di locazione in qualsiasi momento, anche se non ha pagato gli affitti arretrati. Questo diritto è garantito dall’articolo 1373 del Codice Civile, che riconosce il recesso unilaterale dal contratto.Tuttavia, è fondamentale comprendere che il diritto alla disdetta non cancella i debiti. L’inquilino moroso che recede dal contratto:Deve rispettare il preavviso previsto dal contratto (solitamente 6 mesi per i contratti 4+4)Resta obbligato al pagamento di tutti i canoni arretratiDeve restituire l’immobile nelle condizioni pattuitePuò essere soggetto a azioni legali da parte del proprietario per recuperare i creditiCome Funziona la Disdetta per l’Inquilino Moroso Per disdire correttamente il contratto di locazione, anche in stato di morosità, l’inquilino deve seguire una procedura precisa:Forma scritta obbligatoriaLa disdetta deve essere comunicata tramite raccomandata A/R o PEC (posta elettronica certificata) al proprietario dell’immobile.Rispetto del preavvisoIl contratto di locazione prevede un periodo di preavviso minimo, che varia in base alla tipologia:Contratti 4+4 (Legge 431/1998): preavviso di 6 mesiContratti transitori: preavviso variabile (da verificare nel contratto)Contratti commerciali: preavviso di 6-12 mesi (a seconda delle clausole)Riconsegna dell’immobileL’inquilino deve riconsegnare l’appartamento libero, pulito e nelle condizioni pattuite al momento della firma del contratto.Pagamento canoni arretratiLa disdetta non estingue il debito. Il proprietario può richiedere il pagamento degli affitti non pagati anche dopo la riconsegna delle chiavi.Conseguenze Legali ed Economiche della Morosità Anche se l’inquilino moroso può recedere dal contratto, deve fare i conti con importanti conseguenze legali ed economiche:Debiti che permangonoCanoni arretrati: tutti gli affitti non pagati restano dovutiInteressi di mora: applicati sui pagamenti ritardati (solitamente al tasso legale)Spese legali: se il proprietario avvia azioni giudiziarie, l’inquilino può essere condannato alle spese processualiUtenze non pagate: gas, luce, acqua, condominio se intestate all’inquilinoAzioni legali del proprietarioIl proprietario può intraprendere diverse azioni per recuperare i crediti:Decreto ingiuntivo: richiesta di pagamento forzato tramite tribunalePrecetto esecutivo: ingiunzione formale di pagamento entro 10 giorniPignoramento: dei beni mobili, dello stipendio o del conto corrente dell’inquilinoEscussione della cauzione: trattenimento della caparra versata all’inizio del contratto (che raramente copre tutti i canoni arretrati)Segnalazione nelle banche datiLa morosità può essere segnalata nei sistemi di informazione creditizia (SIC, CRIF), rendendo difficile ottenere futuri contratti di locazione o finanziamenti.Cosa Rischia l’Inquilino Moroso Se l’inquilino moroso non paga nemmeno dopo la disdetta, rischia:Sfratto per morosità: se ancora nell’immobile, il proprietario può richiedere lo sfratto esecutivoPignoramento dello stipendio: fino a 1/5 dello stipendio netto mensilePignoramento del conto corrente: blocco delle somme presenti sul contoIscrizione a ipoteca: se l’inquilino possiede immobili, il creditore può iscrivere ipotecaPreclusione futuri contratti: difficoltà a ottenere nuove locazioni per cattiva reputazione creditiziaCome Procedere Correttamente Se ti trovi in una situazione di difficoltà economica e sei in mora con l’affitto, ecco come procedere per limitare i danni:1. Comunicare con il proprietarioLa prima cosa da fare è parlare apertamente con il locatore, spiegando la situazione e proponendo soluzioni (rateizzazione, riduzione temporanea del canone, ecc.).2. Formalizzare un accordoSe possibile, stipulare un accordo scritto per il pagamento rateale dei canoni arretrati, evitando azioni legali.3. Disdetta formaleInviare la disdetta scritta con raccomandata A/R o PEC, rispettando i termini di preavviso.4. Restituire l’immobile in ordineRiconsegnare l’appartamento pulito e senza danni, per evitare ulteriori contestazioni.5. Piano di rientro del debitoConcordare con il proprietario un piano di pagamento sostenibile per estinguere i canoni arretrati.6. Assistenza legaleSe la situazione è complessa, rivolgersi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare o al CAF per consulenza.Riferimenti NormativiLa disciplina della disdetta del contratto di locazione e della morosità è regolata da:Articolo 1373 Codice Civile: recesso unilaterale dal contrattoArticolo 1571 Codice Civile: obbligo di pagamento del canone da parte del conduttoreLegge 431/1998: disciplina dei contratti di locazione ad uso abitativoArticolo 658 Codice Procedura Civile: procedura di sfratto per morositàArticolo 1453 Codice Civile: risoluzione del contratto per inadempimento📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.Domande Frequenti sull’Inquilino Moroso 📬Resta aggiornato sulle novità fiscaliBonus, scadenze, detrazioni: ricevi gli aggiornamenti direttamente nella tua email. Iscriviti Gratis →🔒 Niente spam. Cancellati quando vuoi.L’inquilino moroso può disdire il contratto senza pagare gli arretrati?Sì, può disdire il contratto inviando la comunicazione scritta con il preavviso previsto. Tuttavia, il debito per i canoni arretrati rimane e il proprietario può agire legalmente per recuperarlo tramite decreto ingiuntivo o pignoramento.Quanto tempo di preavviso deve dare l’inquilino moroso?Il preavviso dipende dal tipo di contratto: per i contratti 4+4 (Legge 431/1998) è richiesto un preavviso di 6 mesi. Per contratti transitori o commerciali, i termini possono variare e vanno verificati nel contratto specifico.Cosa succede se l’inquilino moroso non paga nemmeno dopo la disdetta?Il proprietario può richiedere un decreto ingiuntivo, procedere con il precetto esecutivo e avviare il pignoramento dei beni, dello stipendio o del conto corrente dell’inquilino. La morosità può anche essere segnalata nei sistemi di informazione creditizia.La cauzione copre i canoni arretrati?La cauzione (solitamente 2-3 mensilità) viene trattenuta dal proprietario, ma raramente copre tutti i canoni arretrati, gli interessi di mora e le spese legali. L’inquilino resta comunque obbligato al pagamento della differenza.ARTICOLI CORRELATINOTIZIE ISEE, l’Assegno Unico Raddoppia le DSU: i Numeri dell’Osservatorio INPSIndice dei contenutiI Dati dell’Osservatorio INPS: DSU Raddoppiate dal 2022 Perché l’Assegno Unico Ha Raddoppiato le Richieste ISEE Cosa Significa per le Famiglie ItalianeL’introduzione dell’Assegno Unico Universale ha letteralmente… https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2025/12/Notizia-fiscali-.png 924 1640 Team CAF Centro Fiscale https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Team CAF Centro Fiscale2026-02-21 14:04:282026-02-21 14:04:55ISEE, l’Assegno Unico Raddoppia le DSU: i Numeri dell’Osservatorio INPSNOTIZIE Detassazione Premi di Risultato: Recupero nel 730/2026Indice dei contenutiCos’è la Detassazione dei Premi di Risultato Chi Può Beneficiare della Detassazione Quando il Datore Non Applica la Detassazione Come Recuperare nel 730/2026: Procedura Esempio Pratico di Risparmio Fiscale Scadenze… https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2026/01/730.png 924 1640 Team CAF Centro Fiscale https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Team CAF Centro Fiscale2026-02-20 09:41:502026-02-20 09:42:03Detassazione Premi di Risultato: Recupero nel 730/2026NOTIZIE Bonus Caldaia e Fotovoltaico 2026: scatta il Conto Termico 3.0 con lo sconto in fatturaIndice dei contenutiCos’e il Conto Termico 3.0? 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