IMU 2026: paga l’inquilino o il proprietario? Guida Completa

Una delle domande più frequenti che arrivano allo sportello del CAF Centro Fiscale di Udine riguarda l’IMU 2026: chi è obbligato a pagarla quando un immobile è affittato? La risposta può sembrare scontata ma genera spesso confusione tra proprietari e inquilini. In questo articolo chiariremo una volta per tutte chi paga l’IMU tra proprietario e inquilino, illustrando i principi normativi, i casi particolari, le scadenze del 2026 e come effettuare correttamente il calcolo e il versamento.

L’IMU (Imposta Municipale Propria) è un’imposta patrimoniale prevista dalla Legge n. 160/2019, che ha riformato l’intera disciplina dell’imposizione locale sugli immobili. Il principio base è semplice: l’imposta grava sul possessore dell’immobile, non su chi ci abita temporaneamente in virtù di un contratto di locazione. Detto in parole ancora più dirette: l’inquilino non paga mai l’IMU, salvo pochissime eccezioni che vedremo in seguito.

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Chi paga l’IMU: il principio base della legge

La risposta alla domanda chi paga l’IMU tra proprietario e inquilino si trova direttamente nel testo di legge. L’art. 9 del D.Lgs. 23/2011 (confermato dalla Legge n. 160/2019 che ha riformato l’IMU) stabilisce con chiarezza che i soggetti passivi dell’imposta sono il proprietario dell’immobile, l’usufruttuario, il titolare del diritto d’uso, d’abitazione, di enfiteusi o di superficie.

L’inquilino, cioè chi occupa l’immobile in virtù di un contratto di locazione (affitto), non è mai soggetto passivo IMU. L’inquilino ha semplicemente il diritto di godere dell’immobile pagando un canone al proprietario, ma non ha alcun diritto reale sull’immobile stesso. E l’IMU colpisce proprio i diritti reali — la proprietà, l’usufrutto, il diritto d’uso — non il semplice godimento temporaneo.

Per capire ancora meglio la distinzione, è utile spiegare cosa si intende per diritto reale: si tratta di un diritto che attribuisce al titolare un potere diretto sulla cosa (nel nostro caso l’immobile), opponibile a chiunque. La proprietà è il diritto reale per eccellenza. L’inquilino, al contrario, ha un diritto personale di godimento, limitato nel tempo e derivante dal contratto, che non lo rende mai titolare dell’imposta patrimoniale.

Soggetto	Paga IMU?	Motivo
Proprietario	Sì	Titolare di diritto reale sull’immobile
Usufruttuario	Sì	Ha il godimento dell’immobile per legge
Nuda proprietà	No (sospesa)	Il soggetto passivo è l’usufruttuario
Inquilino (locatario)	No	Ha solo diritto personale, non reale
Comodatario	No	Usa l’immobile a titolo gratuito

IMU su immobile locato: l’imposta è sempre del proprietario

Immagina questa situazione: Marco è proprietario di un appartamento a Udine che affitta a Giulia con un regolare contratto di locazione. Chi dei due deve versare l’IMU 2026? La risposta è Marco, il proprietario. Giulia, come inquilina, non deve e non può essere chiamata a pagare l’IMU. Non importa quanto è lunga la durata del contratto, non importa se è un contratto a canone libero o a canone concordato: l’IMU su immobile locato spetta sempre al proprietario.

Questo è un principio assoluto, non derogabile nemmeno contrattualmente. Anche se proprietario e inquilino inserissero nel contratto una clausola che “trasferisce” l’onere IMU all’inquilino, tale clausola sarebbe nulla nei confronti del Comune (il Comune riscuoterà sempre dal proprietario), e civilisticamente potrebbe creare contestazioni. Il proprietario rimane l’unico soggetto passivo IMU davanti all’erario.

Vale la pena ricordare che la seconda casa — cioè ogni immobile che non sia l’abitazione principale — non è mai esente da IMU. L’esenzione IMU riguarda solo l’abitazione principale (la casa in cui il proprietario risiede e dimora abitualmente), con esclusione delle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9). Un appartamento dato in affitto è per definizione una seconda casa del proprietario, quindi soggetto a IMU al tasso deliberato dal Comune.

Per approfondire il calcolo e le aliquote comunali, ti invitiamo a leggere la guida del CAF Centro Fiscale Udine su come calcolare l’IMU 2026, con formula, moltiplicatori e aliquote aggiornate.

Differenza tra IMU e TARI: chi paga cosa

Una confusione frequente riguarda la differenza tra IMU e TARI (Tassa sui Rifiuti). Molti inquilini ricevono avvisi di pagamento dal Comune e si chiedono se debbano pagare anche l’IMU. La risposta è no: le due imposte hanno natura e soggetti passivi completamente diversi.

La TARI è una tassa che colpisce chiunque occupi o detenga locali sul territorio comunale, a qualsiasi titolo. Questo significa che, nel caso di un immobile in affitto, la TARI è a carico dell’inquilino, in quanto è lui che occupa i locali e produce i rifiuti. Il proprietario non occupa l’immobile locato e quindi, salvo accordi diversi, non è il soggetto passivo TARI per quell’immobile.

Riassumendo la differenza fondamentale:

• IMU: imposta patrimoniale → paga chi ha il diritto reale (proprietario/usufruttuario) → MAI l’inquilino
• TARI: tassa per la gestione rifiuti → paga chi occupa l’immobile → in genere l’inquilino
• TASI: soppressa dal 2020, confluita nell’IMU con la Legge 160/2019

Un altro aspetto da tenere a mente riguarda le imposte sulla locazione. Il proprietario che affitta un immobile paga anche imposte sul reddito da locazione, come l’IRPEF (in dichiarazione dei redditi) oppure la cedolare secca (10% per canone concordato o 21% per canone libero), ma queste sono imposte sui redditi, non sull’immobile. L’inquilino, dal canto suo, potrebbe beneficiare di detrazioni fiscali per affitto nel modello 730 2026, come la detrazione per inquilini a basso reddito o per giovani under 31.

Casi particolari: canone concordato, comodato, separazione

Chiarito il principio generale, esistono alcune situazioni particolari che meritano un approfondimento. Vediamo i casi più frequenti che riguardano l’IMU su immobile locato con sfumature importanti.

Contratto a canone concordato: riduzione IMU del 25%

Uno dei casi più vantaggiosi per il proprietario è il contratto di locazione a canone concordato (art. 2, comma 3, L. 431/1998), stipulato con accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini. In questo caso la legge prevede una riduzione IMU del 25%: l’imposta base si riduce a tre quarti dell’importo ordinario.

Facciamo un esempio concreto. Se per un appartamento a canone libero l’IMU annua è di 600 euro, con un contratto a canone concordato il proprietario pagherà solo 450 euro (600 × 75% = 450 euro). Si tratta di un risparmio significativo che può rendere vantaggioso optare per questo tipo di contratto, soprattutto nelle grandi città dove gli accordi territoriali sono ben strutturati.

Attenzione: la riduzione IMU del 25% per il canone concordato si cumula con le agevolazioni sulla cedolare secca (aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato). Il proprietario può quindi beneficiare contemporaneamente di meno IRPEF/cedolare e meno IMU.

Comodato gratuito a parenti: riduzione IMU del 50%

Un’altra situazione diffusa è il comodato d’uso gratuito a parenti in primo grado (genitori-figli). In questo caso — purché il proprietario non possieda altri immobili in Italia al di fuori dell’abitazione principale e del comodato — la base imponibile IMU è ridotta del 50%. Anche qui il soggetto passivo è il proprietario che ha concesso il comodato, non il comodatario che vi abita gratuitamente.

I requisiti per ottenere la riduzione del 50% sono:

• Il comodato deve essere concesso a figli o genitori (parenti in primo grado)
• Il comodatario deve risiedervi e dimorarvi abitualmente
• Il proprietario deve essere residente nello stesso Comune o nel Comune dove si trova la sua abitazione principale
• Il contratto di comodato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate
• Il proprietario non deve possedere altri immobili in Italia (ad eccezione di quello dato in comodato e della propria abitazione principale)

Separazione e divorzio: la casa coniugale assegnata al coniuge

In caso di separazione o divorzio, la casa coniugale viene spesso assegnata al coniuge non proprietario (in genere per garantire la continuità abitativa ai figli minorenni). In questo caso la norma prevede un regime IMU speciale: l’immobile assegnato dal tribunale al coniuge non proprietario è equiparato all’abitazione principale, e quindi esente da IMU (purché non rientri nelle categorie di lusso A/1, A/8, A/9).

Il soggetto passivo IMU in questo caso è il coniuge assegnatario (anche se non proprietario), trattato per legge come se fosse il titolare del diritto reale. Per approfondire, consulta la guida completa sull’IMU sulla casa coniugale in caso di separazione.

L’inquilino usa l’immobile come abitazione principale: cambia qualcosa per il proprietario?

No. Anche se l’inquilino usa l’appartamento come sua unica abitazione principale, il proprietario deve comunque pagare l’IMU come seconda casa, perché l’esenzione per abitazione principale vale solo per il proprietario (o usufruttuario) che vi risiede e vi dimora abitualmente. Il fatto che ci abiti un inquilino non trasforma l’immobile in abitazione principale del proprietario.

In sintesi: l’abitazione principale esente da IMU è quella in cui il proprietario stesso ha la residenza anagrafica e la dimora abituale. Un appartamento affittato a terzi — anche se è la loro casa principale — rimane per il proprietario una seconda casa soggetta a IMU.

Come si calcola l’IMU su una seconda casa in affitto

Il calcolo dell’IMU 2026 su una seconda casa in affitto segue la formula standard dell’imposta municipale. Vediamo i passaggi con un esempio pratico.

La formula di calcolo IMU

I passaggi nel dettaglio:

1. Rendita catastale rivalutata: si moltiplica la rendita catastale (riportata nella visura catastale) per 1,05 (rivalutazione del 5% obbligatoria per legge)
2. Base imponibile: si moltiplica il risultato per il coefficiente moltiplicatore. Per le abitazioni (categoria A, escluso A/10): il coefficiente è 168 (160 base × 1,05 rivalutazione)
3. Calcolo IMU: si applica alla base imponibile l’aliquota deliberata dal Comune. L’aliquota base legale è 0,86% (8,6 per mille), ma ogni Comune può deliberare aliquote diverse nel range tra 0,46% (minimo) e 1,06% (massimo)

Esempio pratico: calcolo IMU su appartamento affittato

Supponiamo che Marco possieda un appartamento (categoria catastale A/3, abitazione civile) affittato a Giulia. La rendita catastale dell’immobile è di 600 euro. Il Comune ha deliberato un’aliquota del 1,00% per le seconde case (dentro il range legale 0,46%–1,06%).

Calcolo:

• Rendita rivalutata: 600 × 1,05 = 630 euro
• Base imponibile: 630 × 168 = 105.840 euro
• IMU annua: 105.840 × 1,00% = 1.058,40 euro
• Acconto (16 giugno): 529,20 euro (50% dell’IMU annua calcolata con aliquota anno precedente)
• Saldo (16 dicembre): la restante parte, a conguaglio se il Comune ha variato l’aliquota

Se il contratto di affitto fosse a canone concordato, l’IMU sarebbe ridotta del 25%: 1.058,40 × 75% = 793,80 euro annui invece di 1.058,40 euro.

Per un calcolo preciso basato sulla rendita catastale del tuo immobile e sulle aliquote deliberate dal tuo Comune, affidati agli esperti del CAF Centro Fiscale Udine per il calcolo IMU. Il nostro team verifica le aliquote comunali aggiornate e ti aiuta a calcolare esattamente quanto dovuto.

Codici tributo F24 per il versamento IMU

Il versamento dell’IMU si effettua tramite modello F24, oppure tramite apposito bollettino postale. I codici tributo da utilizzare per una seconda casa in affitto sono:

• Codice tributo 3918: fabbricati diversi dall’abitazione principale (seconda casa, immobili locati)
• Codice tributo 3912: abitazione principale di lusso (categorie A/1, A/8, A/9)
• Codice tributo 3925: immobili categoria D, quota Stato
• Codice tributo 3930: immobili categoria D, quota Comune

Scadenze IMU 2026: acconto 16 giugno e saldo 16 dicembre

Per l’anno di imposta 2026, le scadenze per il versamento dell’IMU sono:

Rata	Scadenza	Importo
Acconto IMU 2026	16 giugno 2026	50% dell’IMU calcolata con le aliquote dell’anno precedente (2025)
Saldo IMU 2026	16 dicembre 2026	Importo a conguaglio con le aliquote 2026 deliberate dal Comune

La scadenza dell’acconto IMU è il 16 giugno 2026. Per il 2026, il 16 giugno è un martedì, quindi la scadenza è confermata senza proroghe.

Un aspetto importante: l’acconto si calcola sulla base delle aliquote deliberate dal Comune nell’anno precedente (2025). Se il Comune non ha ancora approvato le nuove delibere per il 2026, si usano le aliquote 2025 sia per l’acconto che per il saldo. Qualora il Comune approvi nuove aliquote dopo la scadenza dell’acconto, la differenza si conguaglia con il saldo di dicembre.

Per un supporto completo sull’acconto IMU 2026, consulta anche la guida su acconto IMU 2026: scadenza, calcolo e versamento F24 e il IMU 2026 per pensionati e casi particolari.

Dichiarazione IMU: quando è obbligatoria

Oltre al versamento, esiste anche la dichiarazione IMU, che non è un obbligo annuale ma deve essere presentata quando ci sono variazioni che non risultano automaticamente all’Agenzia delle Entrate (acquisto o vendita di un immobile, variazioni di utilizzo, agevolazioni non conoscibili d’ufficio come il comodato). La scadenza per la dichiarazione IMU è il 30 giugno dell’anno successivo alla variazione. Per maggiori dettagli leggi la guida sulla dichiarazione IMU 2026.

Cosa succede in caso di mancato pagamento dell’IMU

Il mancato pagamento dell’IMU espone il proprietario a sanzioni e interessi. È importante sottolineare che le sanzioni riguardano esclusivamente il proprietario (soggetto passivo dell’imposta), mai l’inquilino. Vediamo quali sono le conseguenze e i rimedi.

Sanzioni per omesso o tardivo versamento IMU

In caso di omesso o insufficiente versamento IMU, il Comune può notificare un avviso di accertamento con sanzione ordinaria dal 25% al 30% dell’importo non versato, più interessi di mora. Il ravvedimento operoso consente di regolarizzare il versamento tardivo con sanzioni molto più basse rispetto all’accertamento. Le percentuali dipendono da quando si regolarizza:

• Entro 14 giorni dalla scadenza: sanzione pari allo 0,1% giornaliero (fino all’1,4%)
• Entro 30 giorni: sanzione dell’1,5%
• Entro 90 giorni: sanzione del 1,67%
• Entro 1 anno: sanzione del 3,75%
• Oltre 1 anno: sanzione del 4,29%

Se hai perso la scadenza dell’acconto IMU del 16 giugno 2026, non aspettare: contatta il CAF Centro Fiscale di Udine per calcolare il ravvedimento operoso e regolarizzare al più presto, minimizzando le sanzioni. Il servizio è disponibile sia in ufficio che online in tutta Italia.

Prescrizione dell’IMU: quanti anni può andare indietro il Comune?

Il Comune può accertare l’omesso versamento IMU entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui avrebbe dovuto essere effettuato il versamento. Ad esempio, per l’acconto IMU 2026 (scadenza 16 giugno 2026), il termine di prescrizione scade il 31 dicembre 2031. Questo significa che il proprietario deve conservare le ricevute di pagamento (F24) per almeno 5 anni.

Domande Frequenti sull’IMU e la Locazione

Per consultare tutte le scadenze fiscali di giugno 2026, visita il calendario completo delle scadenze fiscali giugno 2026.