Come si calcola l’IMU 2026: formula, moltiplicatori, aliquote e acconto del 16 giugno

L’IMU 2026 (Imposta Municipale Propria) è uno degli adempimenti fiscali più attesi dell’anno: la prima rata, il cosiddetto acconto del 16 giugno 2026, si avvicina rapidamente e milioni di proprietari immobiliari devono sapere esattamente quanto versare. Ma come si calcola l’IMU? La formula può sembrare complicata a prima vista, eppure seguendo i passaggi giusti è assolutamente alla portata di tutti.

In questa guida troverai la formula IMU passo per passo, i moltiplicatori catastali per ogni tipo di immobile, le aliquote di riferimento 2026, e due esempi pratici di calcolo. Saprai anche come pagare con il modello F24 e quali immobili sono esenti.

Che cos’è l’IMU e chi la deve pagare

L’IMU è l’Imposta Municipale Propria istituita dalla Legge 160/2019 (art. 1, commi 738–783). Si tratta di un’imposta patrimoniale locale che colpisce il possesso di immobili: fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli situati in Italia.

Chi deve pagarla? Il soggetto passivo è chiunque possieda — a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie — un immobile in Italia. In caso di comproprietà, ciascun comproprietario versa la propria quota in proporzione alla quota di possesso. In caso di decesso del proprietario, gli eredi sono tenuti al pagamento fin dalla data di apertura della successione (questo vale anche in Friuli Venezia Giulia, dove l’intavolazione catastale non è automatica).

Chi NON la deve pagare? Il caso più importante è quello dell’abitazione principale non di lusso: se abiti nell’immobile di tua proprietà e non appartiene alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 (ville, castelli e abitazioni signorili), sei completamente esente IMU. Stessa esenzione per le pertinenze dell’abitazione principale (una per categoria: C/2, C/6, C/7). Sono inoltre esenti i terreni agricoli in zone montane o collinari classificate svantaggiate, e gli immobili di interesse culturale o artistico inagibili.

La formula IMU 2026: come si calcola passo per passo

La formula per calcolare l’IMU si compone di tre ingredienti fondamentali: la rendita catastale rivalutata, il moltiplicatore catastale e l’aliquota. Vediamoli uno per uno.

Analizziamo ogni termine:

• Rendita catastale: il valore attribuito al tuo immobile dall’Agenzia delle Entrate. La trovi sulla visura catastale o sul sito dell’Agenzia delle Entrate inserendo i dati dell’immobile.
• Rivalutazione del 5% (×1,05): per legge, la rendita catastale va sempre aumentata del 5% prima di qualsiasi altro calcolo. Se la tua rendita è 800 euro, la base di partenza diventa 840 euro.
• Moltiplicatore catastale: un coefficiente fisso che varia in base alla categoria catastale dell’immobile (vedi tabella sotto). Per le abitazioni ordinarie (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7) il moltiplicatore è 160, che incluso già nella rivalutazione del 5% porta al valore finale di 168.
• Aliquota: la percentuale fissata dal Comune dove si trova l’immobile. Ogni Comune può scostarsi dall’aliquota base del 7,6 per mille (0,76%) entro i limiti di legge.

Tabella moltiplicatori catastali IMU 2026

Categoria catastale	Tipologia immobile	Moltiplicatore base	Con rivalutazione 5%
A (eccetto A/10), C/2, C/6, C/7	Abitazioni, cantine, garages	160	168
A/10	Uffici e studi privati	80	84
B	Collegi, conventi, ospizi, scuole	140	147
C/1	Negozi e botteghe	55	57,75
C/3, C/4, C/5	Laboratori, stabilimenti, magazzini	140	147
D (eccetto D/5)	Immobili industriali, alberghi, teatri	65	68,25
D/5	Istituti di credito, cambio, assicurazione	80	84
Terreni agricoli	Reddito dominicale × 1,25	135	—

Nota: per i terreni agricoli la rivalutazione del 5% si applica al reddito dominicale, e poi si moltiplica per 135.

Aliquote IMU 2026: base e variazioni comunali

Le aliquote IMU 2026 sono stabilite annualmente da ciascun Comune entro i limiti fissati dalla Legge 160/2019. Se il Comune non delibera nuove aliquote entro i termini di legge, si applicano quelle dell’anno precedente. I limiti nazionali sono:

Tipologia immobile	Aliquota base (per mille)	Minimo consentito	Massimo consentito
Fabbricati diversi dall’abitazione principale	7,6 ‰ (0,76%)	4,6 ‰	11,4 ‰
Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9)	4 ‰	—	6 ‰
Aree edificabili	7,6 ‰	—	11,4 ‰
Terreni agricoli (zone non montane)	7,6 ‰	—	11,4 ‰

Come verificare l’aliquota del tuo Comune? Il Dipartimento delle Finanze del MEF pubblica le delibere comunali sul portale www.finanze.gov.it nella sezione “Fiscalità locale – IMU”. In alternativa, consulta il sito del tuo Comune o contatta il CAF. L’aliquota deliberata per il 2026 deve essere pubblicata entro il 28 ottobre 2025 per essere applicabile all’acconto di giugno 2026; in assenza di delibera, si usa quella 2025.

Detrazione per abitazione principale di lusso: se la tua prima casa rientra nelle categorie A/1, A/8 o A/9, hai diritto a una detrazione fissa di 200 euro dall’IMU dovuta. L’imposta non può mai diventare negativa: se il calcolo dà un importo inferiore a 200 euro, l’IMU è pari a zero.

Esempi pratici di calcolo IMU 2026

Vediamo come funziona la formula con due scenari reali, usando le aliquote base del 7,6 per mille (come riferimento — verifica sempre quella del tuo Comune).

Esempio 1 — Appartamento A/3 in affitto (seconda casa)

Marco possiede un appartamento in categoria A/3 (abitazione di tipo economico) che affitta come seconda casa. La rendita catastale è di 450 euro. Il Comune ha deliberato l’aliquota standard del 7,6 per mille. Marco è proprietario al 100% e possiede l’immobile per tutti e 12 i mesi.

Esempio 2 — Garage C/6 di proprietà (pertinenza non collegata ad abitazione principale)

Giulia ha un garage in categoria C/6 con rendita catastale di 120 euro. Non è pertinenza dell’abitazione principale (che è in affitto), quindi è soggetto a IMU. Il Comune ha deliberato un’aliquota del 8,6 per mille per i fabbricati diversi dall’abitazione principale. Giulia è proprietaria al 50% (l’altra metà è del marito).

Arrotondamento: l’IMU si arrotonda all’euro per difetto se i centesimi sono inferiori a 0,50 e per eccesso se superiori o uguali a 0,50. Se l’importo dovuto è inferiore a 12 euro, non si versa (il Comune può alzare questa soglia minima).

Acconto IMU 16 giugno 2026: come funziona il calcolo a metà anno

L’IMU si paga in due rate:

• Acconto: entro il 16 giugno 2026 (lunedì — la data non cade di sabato/domenica quindi rimane ferma)
• Saldo: entro il 16 dicembre 2026

Come si calcola l’acconto? La regola generale è semplice: l’acconto è pari al 50% dell’IMU calcolata con le aliquote deliberate dal Comune per l’anno precedente (2025). Il saldo di dicembre è la differenza tra l’IMU totale dovuta per il 2026 (calcolata con le nuove aliquote, se modificate) e l’acconto già versato.

In pratica: se il tuo Comune non ha cambiato le aliquote dal 2025, l’acconto di giugno e il saldo di dicembre saranno entrambi il 50% dell’IMU annuale (cifre identiche). Se invece il Comune ha alzato o abbassato le aliquote per il 2026, la differenza emerge solo al saldo di dicembre.

Possesso per meno di 12 mesi: se hai acquistato l’immobile durante l’anno, l’IMU si calcola solo per i mesi effettivi di possesso. Il mese conta intero se il possesso dura almeno 15 giorni. Formula: IMU annuale × (mesi di possesso / 12). Ad esempio, se acquisti il 20 aprile 2026, il mese di aprile conta (15 o più giorni), e pagherai l’IMU per 9 mesi (aprile–dicembre). L’acconto di giugno coprirà i mesi gennaio–giugno calcolati sulla situazione 2025.

Puoi consultare anche il nostro articolo sulle scadenze fiscali di giugno 2026 per un calendario completo di tutti gli adempimenti del mese.

Come pagare l’IMU: modello F24 e codici tributo

Il pagamento dell’IMU avviene esclusivamente tramite modello F24, disponibile presso qualsiasi banca, ufficio postale, CAF o compilabile direttamente online sul sito dell’Agenzia delle Entrate (servizio F24 web) o tramite home banking.

Sezione da compilare: la sezione IMU e altri tributi locali. I campi principali sono: codice tributo, codice Comune (codice catastale a 4 caratteri), se si tratta di acconto o saldo, il numero di immobili, l’anno di riferimento e l’importo.

Tabella codici tributo IMU 2026

Codice tributo	Tipologia immobile
3912	Abitazione principale e pertinenze (categorie A/1, A/8, A/9)
3918	Altri fabbricati (seconda casa, affitti brevi, ecc.)
3913	Fabbricati rurali strumentali
3914	Terreni agricoli
3916	Aree fabbricabili
3925	Immobili categoria D — quota Stato
3930	Immobili categoria D — quota Comune

Attenzione agli immobili di categoria D (capannoni, alberghi, centri commerciali): il gettito si divide tra Stato e Comune. La quota Stato (7,6 per mille, codice 3925) va alla colonna “importi a debito versati allo Stato”; la quota Comune (eventuale maggiorazione deliberata dal Comune, codice 3930) va alla colonna “Sezione IMU e altri tributi locali”. Se il Comune non ha deliberato aumenti, si versa solo la quota Stato.

Compensazione: l’IMU non può essere compensata con altri crediti fiscali (ad esempio crediti IRPEF) nel modello F24. Va versata per intero.

Esenzioni e casi speciali IMU 2026

Oltre all’esenzione per l’abitazione principale non di lusso, esistono altri casi in cui l’IMU non si deve o si riduce:

• Immobili concessi in comodato d’uso gratuito a figli o genitori: riduzione del 50% della base imponibile, a condizione che il contratto sia registrato, il comodante non possieda altri immobili nello stesso Comune e abbia la residenza anagrafica nello stesso Comune.
• Immobili locati con contratto a canone concordato: riduzione del 25% dell’IMU dovuta (non della base imponibile, ma dell’imposta calcolata).
• Immobili inagibili o inabitabili: riduzione del 50% della base imponibile, previa dichiarazione del Comune o perizia giurata.
• Immobili di interesse storico-artistico: riduzione del 50% della base imponibile (art. 10 D.Lgs. 42/2004).
• Terreni agricoli in zone montane: esenzione totale per i terreni ubicati in Comuni montani o parzialmente montani indicati nella Circolare MEF del 14 giugno 1993.
• IACP e cooperative edilizie a proprietà indivisa: esenzione per gli alloggi assegnati ai soci.

IMU e affitti brevi (Airbnb, case vacanze)

Un immobile destinato agli affitti brevi (Airbnb, Booking, ecc.) è considerato a tutti gli effetti una “seconda casa” ai fini IMU: si paga l’aliquota ordinaria deliberata dal Comune per i fabbricati diversi dall’abitazione principale. Non è possibile fruire delle riduzioni per canone concordato (riservate ai contratti a uso abitativo con affitti 4+4 anni o 3+2 anni a canone concordato).

IMU e coniugi con residenze separate

Dopo la sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022, in caso di coniugi con residenze anagrafiche in immobili diversi, l’esenzione per abitazione principale spetta a ciascun coniuge per il proprio immobile, purché entrambi vi risiedano effettivamente e abitualmente. Non è più necessario che la famiglia risieda nello stesso comune.

La dichiarazione IMU: quando si presenta

Il pagamento dell’IMU e la presentazione della dichiarazione IMU sono due adempimenti distinti. La dichiarazione non è obbligatoria ogni anno: va presentata solo quando si verificano variazioni che il Comune non può conoscere autonomamente dai dati in suo possesso. Ecco i casi principali:

• Acquisto o vendita di un immobile (di solito il Comune lo viene a sapere dalla voltura catastale, ma è buona norma verificare)
• Inizio o fine di un contratto di comodato d’uso gratuito
• Inizio o fine di un contratto di locazione a canone concordato
• Immobile dichiarato inagibile o inabitabile
• Variazione di destinazione d’uso dell’immobile
• Acquisizione per successione (specialmente in Friuli Venezia Giulia dove l’intavolazione nel Libro Fondiario non è automatica)

La scadenza per la dichiarazione IMU relativa all’anno 2025 è il 30 giugno 2026. Si presenta al Comune dove è situato l’immobile, utilizzando il modello approvato dal MEF con D.M. 29 luglio 2022.

In Friuli Venezia Giulia, dove vige il sistema tavolare, chi eredita un immobile deve prestare particolare attenzione: la variazione di proprietà nel Libro Fondiario non avviene automaticamente come nel catasto ordinario. Gli eredi sono soggetti passivi IMU fin dalla data di apertura della successione, anche prima che l’intavolazione sia completata. Il CAF Centro Fiscale di Udine, con la sua esperienza specifica nel sistema tavolare, può assisterti nella corretta gestione di questi adempimenti.

Domande frequenti sul calcolo IMU 2026

Come trovo la rendita catastale del mio immobile?

La rendita catastale è indicata nella visura catastale, ottenibile gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate (servizio “Consultazione Catasto” con SPID, CIE o CNS) oppure presso qualsiasi CAF o ufficio dell’Agenzia. In alternativa, si trova nell’atto notarile di acquisto dell’immobile.

Se ho acquistato casa a maggio 2026, pago l’acconto di giugno?

Dipende dalla data esatta. Se hai acquistato prima del 16 giugno 2026, in linea teorica dovresti versare l’acconto per i mesi di possesso nel 2026 (da aprile o maggio in poi). Tuttavia, poiché l’acconto si calcola sulla base delle aliquote 2025 e del 50% dell’IMU annuale, molti contribuenti che acquistano nel corso dell’anno preferiscono effettuare un unico versamento a saldo a dicembre. Questa scelta è possibile se non si ritiene di dover versare un acconto specifico: la legge non prevede sanzioni per chi versa tutta l’IMU di un nuovo acquisto nel saldo di dicembre, purché l’importo totale sia corretto. Consigliamo di verificare con il vostro CAF la situazione specifica.

L’IMU sulla seconda casa è detraibile in dichiarazione dei redditi?

No. L’IMU sugli immobili non è detraibile dall’IRPEF nel modello 730 o Redditi PF. Fa eccezione l’IMU pagata su immobili che producono reddito d’impresa (per gli imprenditori). L’IRPEF sui fabbricati non locati non è più dovuta dal 2022 (era già ridotta al 50% nel biennio 2020-2021), confermando che l’IMU è l’unica imposizione patrimoniale su questi immobili.

Cosa succede se non pago l’acconto IMU del 16 giugno?

Il mancato pagamento nei termini comporta sanzioni e interessi. È possibile regolarizzare spontaneamente tramite il ravvedimento operoso: entro 14 giorni dalla scadenza la sanzione è solo dell’1,5% (0,1% per giorno di ritardo fino a 14 gg); entro 30 giorni è del 3%. Più passa il tempo, più la sanzione aumenta. Prima di arrivare alle sanzioni d’ufficio (dal 30% in su), è sempre meglio regolarizzare autonomamente.

Il box auto è soggetto a IMU anche se è pertinenza dell’abitazione principale?

Se il box (categoria C/6) è pertinenza della tua abitazione principale non di lusso, è esente IMU come l’abitazione principale, ma solo entro il limite di una pertinenza per categoria catastale. Quindi se hai un solo box auto, è esente. Se ne hai due (entrambi C/6), uno è esente e l’altro paga l’IMU come fabbricato ordinario.

Come funziona il calcolo IMU per un immobile ereditato nel 2026?

Gli eredi diventano soggetti passivi IMU dalla data di apertura della successione (data del decesso). L’imposta si calcola in proporzione ai mesi di possesso successivi al decesso. Se la successione si è aperta, per esempio, il 10 marzo 2026, marzo conta intero (più di 15 giorni) e l’IMU annuale si moltiplica per 10/12. L’acconto di giugno 2026 va versato se ci si trova già in una posizione di possesso a quella data. In FVG, non aspettare il completamento dell’intavolazione: il debito IMU decorre dalla data del decesso.

Hai bisogno di aiuto con il calcolo IMU? Contatta il CAF

Il calcolo IMU 2026 non è difficile una volta compresa la formula, ma ci sono molte variabili che possono complicare la situazione: aliquote comunali aggiornate, comproprietà, immobili ereditati, comodati d’uso, riduzioni per affitti concordati. Se vuoi essere sicuro di pagare l’importo giusto — né troppo né troppo poco — il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione.

Il nostro team può verificare la tua situazione, calcolare con precisione l’IMU dovuta per ogni immobile, compilare il modello F24 e assicurarsi che tutte le esenzioni e riduzioni a cui hai diritto siano applicate correttamente.

Fonte normativa: Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (Legge di Bilancio 2020), art. 1 commi 738–783; Dipartimento delle Finanze MEF – www.finanze.gov.it/it/fiscalita-locale/imposta-municipale-propria-imu/. Dati aggiornati a giugno 2026.