La dichiarazione IMU rappresenta uno degli adempimenti più sottovalutati dai contribuenti italiani, ma anche uno dei più pericolosi quando viene omesso. Entro il 30 giugno 2026 chi possiede immobili soggetti all’Imposta Municipale Propria deve verificare se rientra nei casi di obbligo dichiarativo per le variazioni intervenute durante il 2025. Si tratta di una scadenza fissata dall’articolo 1, comma 769, della Legge 160/2019, che molti proprietari ignorano fino al ricevimento di un avviso di accertamento.

In questa guida completa il CAF Centro Fiscale di Udine spiega chi deve presentare la dichiarazione IMU 2026, quali sono i casi obbligatori, come si compila il modello, quali sanzioni si rischiano in caso di omissione e come gestire correttamente l’adempimento. Vedremo anche le particolarità del sistema tavolare del Friuli Venezia Giulia, che rende la dichiarazione IMU ancora più delicata per chi possiede immobili in regione.

La dichiarazione IMU entro il 30 giugno non è un’imposta da pagare, ma una comunicazione formale al Comune competente che certifica situazioni rilevanti ai fini del tributo. Capire quando è obbligatoria e quando invece non serve è il primo passo per evitare errori costosi.

Indice dei contenuti

1. Cos’è la dichiarazione IMU e a cosa serve
2. Scadenza dichiarazione IMU 2026: il 30 giugno
3. Chi deve presentare la dichiarazione IMU
4. I casi di obbligo dichiarativo
5. Modello dichiarazione IMU 2026
6. Come si compila il modello
7. Modalità di presentazione e trasmissione
8. Codici tributo IMU per il modello F24
9. Sanzioni per omessa o infedele dichiarazione IMU
10. Ravvedimento operoso per la dichiarazione IMU
11. Dichiarazione IMU in FVG: il sistema tavolare
12. Errori frequenti da evitare
13. Domande frequenti

Cos’è la dichiarazione IMU e a cosa serve

La dichiarazione IMU è la comunicazione che il proprietario di un immobile (o il titolare di un diritto reale come usufrutto, uso o abitazione) presenta al Comune dove si trova l’immobile, per segnalare elementi rilevanti ai fini dell’Imposta Municipale Propria. Non è un modello in cui si calcola l’imposta da pagare, come accade per il Modello Redditi PF o il 730, ma uno strumento informativo che serve al Comune per accertare correttamente il tributo dovuto.

La logica del sistema parte da un principio fondamentale: il Comune ha già a disposizione, tramite l’interscambio con il Catasto e l’Agenzia delle Entrate, i dati standard degli immobili. Per questo motivo la dichiarazione IMU 2026 va presentata solo nei casi in cui esistono situazioni particolari che il Comune non può conoscere autonomamente: un’esenzione, una riduzione, un comodato gratuito, un immobile dato in locazione a canone concordato.

Il riferimento normativo principale è l’articolo 1, comma 769, della Legge 27 dicembre 2019, n. 160, che ha riformato l’IMU dal 2020 unificando le previgenti IMU e TASI. Il modello e le relative istruzioni sono stati aggiornati con il Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 29 luglio 2022, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 188 del 12 agosto 2022.

La differenza con il pagamento dell’IMU

È fondamentale non confondere la dichiarazione IMU con il pagamento dell’imposta. Si tratta di due adempimenti distinti, con scadenze diverse e finalità diverse. Il pagamento avviene tramite modello F24 in due rate: acconto entro il 16 giugno 2026 e saldo entro il 16 dicembre 2026. La dichiarazione, invece, riguarda solo le variazioni intervenute nel 2025 e va presentata entro il 30 giugno 2026. Per approfondire le date dei versamenti consulta la nostra guida sulle scadenze IMU 2026.

Scadenza dichiarazione IMU 2026: il 30 giugno

La scadenza della dichiarazione IMU è fissata al 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione o si è iniziato il possesso dell’immobile. Per le variazioni intervenute nel corso del 2025 la dichiarazione va quindi presentata entro il 30 giugno 2026. Il termine è perentorio: una presentazione tardiva, anche di un solo giorno, comporta l’applicazione delle sanzioni previste per l’omessa dichiarazione.

Attenzione: il 30 giugno 2026 cade di martedì, quindi non opera la proroga automatica al primo giorno lavorativo successivo prevista per le scadenze che cadono di sabato, domenica o festivo. Per chi presenta la dichiarazione IMU in modalità telematica fa fede la data di trasmissione; per chi la consegna a mano o la spedisce per raccomandata vale la data di consegna o di spedizione.

Tabella riepilogativa delle scadenze IMU 2026

Vale la pena ricordare che la dichiarazione IMU 2026 ha effetto anche per gli anni successivi, finché non intervengono ulteriori variazioni rilevanti. Una volta presentata correttamente, non va replicata ogni anno: il Comune la considera valida fino a quando la situazione dell’immobile non cambia.

Chi deve presentare la dichiarazione IMU

Sono tenuti a presentare la dichiarazione IMU i soggetti passivi dell’imposta, ossia coloro che possiedono immobili a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie). Sono inoltre soggetti passivi il locatario di immobili in leasing, il concessionario di aree demaniali e l’amministratore di condominio per le parti comuni.

Non tutti i possessori di immobili devono però presentare la dichiarazione IMU 2026. L’obbligo scatta solo quando si verifica una delle situazioni previste dalla normativa, che vedremo nel dettaglio nella prossima sezione. Per la casa di abitazione principale non di lusso (categorie diverse da A/1, A/8 e A/9) l’immobile è esente da IMU e non richiede dichiarazione, salvo casi particolari come la destinazione a comodato gratuito ai familiari.

Pluralità di proprietari: chi presenta la dichiarazione

In caso di immobili posseduti da più soggetti pro quota, ciascun comproprietario è tenuto a presentare una propria dichiarazione IMU per la quota di sua spettanza. Non esiste una dichiarazione “cumulativa” da parte di un solo comproprietario per conto degli altri: ogni soggetto passivo risponde autonomamente del proprio obbligo dichiarativo e dei relativi pagamenti.

Lo stesso principio vale per gli eredi nel caso di successione: ciascun erede deve presentare la propria dichiarazione IMU per la quota ereditata, indicando la data di apertura della successione (giorno del decesso). Per gestire correttamente i passaggi successori, soprattutto in Friuli Venezia Giulia dove vige il sistema tavolare, è consigliabile rivolgersi al CAF Centro Fiscale che segue l’intera dichiarazione di successione e le conseguenze IMU.

I casi di obbligo dichiarativo

I casi obbligatori di dichiarazione IMU sono espressamente individuati dalle istruzioni ministeriali del DM 29 luglio 2022 e riguardano tutte quelle situazioni in cui il Comune non può venire a conoscenza dell’evento attraverso le banche dati a sua disposizione (Catasto, Anagrafe, Registro Imprese). Vediamo i principali.

Riduzioni ed esenzioni

La dichiarazione IMU 2026 è obbligatoria quando si vuole beneficiare di una riduzione o di un’esenzione non automaticamente riconosciuta. Tra le ipotesi più comuni:

• Comodato gratuito a parente in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) con riduzione del 50% della base imponibile, ai sensi dell’art. 1 c. 747 L. 160/2019
• Immobile locato a canone concordato (legge 431/1998) con riduzione del 25% dell’imposta
• Fabbricati di interesse storico o artistico riconosciuti ai sensi del D.Lgs. 42/2004, con riduzione del 50% della base imponibile
• Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili con riduzione del 50% della base imponibile
• Immobili di proprietà di anziani o disabili residenti in istituti di ricovero, assimilati all’abitazione principale per delibera comunale
• Pensionati esteri iscritti AIRE che possiedono in Italia una sola unità immobiliare non locata né data in comodato, con riduzione al 50%

Variazioni rilevanti dell’immobile

Va presentata la dichiarazione IMU anche per cambiamenti che incidono sul calcolo del tributo:

• Acquisizione o cessazione del diritto di abitazione del coniuge superstite a seguito di decesso
• Immobili che dal 1° gennaio 2025 hanno perso o acquisito il diritto all’esenzione
• Aree edificabili che il proprietario coltiva direttamente come imprenditore agricolo professionale (IAP) o coltivatore diretto
• Immobili oggetto di assegnazione ad uno dei coniugi a seguito di sentenza di separazione o divorzio
• Variazioni del valore venale delle aree fabbricabili rispetto al valore in precedenza dichiarato
• Immobili merce delle imprese costruttrici, destinati alla vendita e non locati
• Immobili posseduti da enti non commerciali con destinazione mista (parte commerciale e parte istituzionale)

Trasferimenti e atti non registrati al Catasto

Un caso particolarmente insidioso riguarda gli atti che, pur essendo giuridicamente perfetti, non risultano nelle banche dati telematiche del Comune. È il caso, ad esempio, dei trasferimenti per usucapione riconosciuti con sentenza, dei contratti di leasing immobiliare stipulati prima dell’integrazione nei sistemi informatici comunali, o di alcune situazioni in regime di sistema tavolare tipiche del Friuli Venezia Giulia, dove le iscrizioni avvengono con modalità diverse rispetto al sistema della conservatoria.

Modello dichiarazione IMU 2026

Il modello di dichiarazione IMU 2026 in vigore è quello approvato con il Decreto MEF del 29 luglio 2022, articolato in più quadri che il contribuente deve compilare in base alla propria situazione. Esiste anche un modello speciale denominato IMU/IMPi (Imposta Immobiliare sulle Piattaforme Marine), pensato per le strutture installate offshore, e un modello specifico per gli enti non commerciali, che hanno scadenza diversa (entro il 30 giugno con presentazione esclusivamente telematica).

Il modello standard è composto da: un frontespizio con i dati identificativi del contribuente; un quadro per ogni immobile dichiarato, con i dati catastali, la quota di possesso, il valore imponibile, l’eventuale riduzione o esenzione, e la causa della dichiarazione; le istruzioni allegate, che riportano l’elenco completo dei casi di obbligo.

Dove scaricare il modello

Il modello ufficiale è disponibile sul sito del Dipartimento delle Finanze all’indirizzo finanze.gov.it nella sezione “Imposta Municipale Propria (IMU)”. Alcuni Comuni offrono anche moduli compilabili online con il proprio software gestionale tributi. Tuttavia, la corretta compilazione richiede competenze specifiche su catasto, agevolazioni e aliquote: per evitare errori che potrebbero costare cari, ti consigliamo di rivolgerti al CAF Centro Fiscale di Udine.

Come si compila il modello

La compilazione della dichiarazione IMU richiede attenzione ai dati catastali, alle quote di possesso e alle eventuali agevolazioni. Vediamo i passaggi principali, ricordando che ogni errore può tradursi in un accertamento da parte del Comune anche a distanza di anni.

Frontespizio: i dati anagrafici

Nel frontespizio vanno indicati i dati identificativi del contribuente: codice fiscale, cognome e nome (o denominazione sociale), data e luogo di nascita, residenza, recapiti. Per le persone fisiche è importante indicare il codice fiscale del soggetto passivo titolare dell’immobile, mentre per le società va riportata la partita IVA e la sede legale.

Quadro descrittivo dell’immobile

Per ogni immobile dichiarato vanno indicati: il Comune di ubicazione, l’indirizzo, i dati catastali (foglio, particella, subalterno, categoria, classe, rendita), la quota di possesso espressa in percentuale, la data di inizio o cessazione del possesso, il valore imponibile ai fini IMU. Per i fabbricati il valore imponibile si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente di categoria (160 per abitazioni rivalutato a 168, 80 per banche e uffici, 65 per alberghi e categoria D, 55 per categoria C/1, 135 per terreni agricoli sul reddito dominicale rivalutato del 25%).

Indicazione della causa della dichiarazione

Va indicato il motivo per cui si presenta la dichiarazione IMU 2026: comodato gratuito, immobile inagibile, immobile storico, locazione a canone concordato, abitazione assimilata, eccetera. Le istruzioni del modello riportano l’elenco completo delle causali con il relativo codice numerico, da inserire negli appositi campi.

Esempio pratico di calcolo della base imponibile

Facciamo un esempio concreto. Marco possiede a Udine un appartamento di categoria A/3 con rendita catastale di 850 euro, dato in comodato gratuito al figlio dal 1° marzo 2025. La base imponibile IMU si calcola così: 850 × 1,05 (rivalutazione) × 168 (coefficiente A/3) = 149.940 euro. Avendo i requisiti per il comodato gratuito a parente in linea retta, la base imponibile si riduce del 50%, scendendo a 74.970 euro. Marco deve presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno 2026 per comunicare al Comune l’attivazione del beneficio, allegando idonea documentazione (atto registrato di comodato, residenza del comodatario).

Modalità di presentazione e trasmissione

La dichiarazione IMU 2026 può essere presentata in modalità diverse a seconda della natura del soggetto passivo. Le possibilità ammesse dalla normativa sono tre: cartacea direttamente al Comune, raccomandata postale, telematica.

Persone fisiche: cartacea o tramite intermediario

Le persone fisiche possono presentare la dichiarazione IMU in formato cartaceo, consegnandola direttamente all’ufficio tributi del Comune dove è ubicato l’immobile oppure spedendola con raccomandata semplice senza ricevuta di ritorno. Fa fede la data del timbro postale di partenza o la data di protocollazione in caso di consegna a mano. In alternativa, possono avvalersi di un intermediario abilitato (commercialista, CAF, tributarista) che la trasmetterà telematicamente.

Enti non commerciali e soggetti diversi: obbligo telematico

Per gli enti non commerciali la dichiarazione IMU (modello “EN-C”) va trasmessa esclusivamente per via telematica tramite i servizi Entratel o Fisconline dell’Agenzia delle Entrate. Stesso obbligo per i soggetti tenuti alla trasmissione telematica dei modelli dichiarativi (società di capitali, soggetti IRES). Per chi non ha le credenziali Entratel, l’invio passa obbligatoriamente per un intermediario abilitato.

Un Comune per ogni dichiarazione

Va ricordato che la dichiarazione IMU si presenta al Comune dove è ubicato l’immobile, non al Comune di residenza del contribuente (se diversi). Chi possiede immobili in più Comuni deve quindi presentare una dichiarazione separata per ciascun Comune. Questo aspetto è particolarmente rilevante per chi ha case di vacanza in località diverse: ogni Comune ha le proprie aliquote, le proprie modalità operative e il proprio ufficio tributi.

Codici tributo IMU per il modello F24

Anche se la dichiarazione IMU 2026 non comporta un pagamento contestuale, è utile riepilogare i codici tributo IMU per il modello F24, perché molto spesso la dichiarazione segue (o anticipa) un versamento. Conoscere il codice giusto evita ravvedimenti complicati e errate imputazioni.

I codici sono stati istituiti con la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 35/E del 12 aprile 2012 e successive modifiche. Per gli immobili di categoria D è importante ricordare che l’aliquota base dello 0,76% è destinata allo Stato (codice 3925), mentre l’eventuale aliquota aggiuntiva deliberata dal Comune entro il limite massimo dell’1,06% va al Comune stesso (codice 3930). Una corretta separazione dei codici nel modello F24 è essenziale per evitare contestazioni.

Sanzioni per omessa o infedele dichiarazione IMU

L’omissione o la presentazione infedele della dichiarazione IMU espone il contribuente a sanzioni amministrative significative, regolate dall’articolo 1, comma 775, della Legge 160/2019 e dal D.Lgs. 471/1997. È un capitolo che molti proprietari sottovalutano, scoprendo solo a distanza di anni che l’omissione costa molto più di quanto avrebbero risparmiato evitando l’adempimento.

Omessa dichiarazione IMU

La sanzione per omessa dichiarazione IMU va dal 100% al 200% del tributo dovuto, con un minimo di 50 euro. Il Comune può inoltre richiedere il pagamento integrale dell’imposta non versata, gli interessi legali maturati dalla scadenza al momento dell’accertamento, e l’eventuale aggio della riscossione. Quando non è stato versato neanche il tributo, alle sanzioni della dichiarazione si sommano quelle del mancato versamento (30% dell’importo non pagato), per un esborso complessivo che può facilmente superare il doppio del tributo originario.

Dichiarazione infedele

La dichiarazione IMU infedele, ossia presentata con dati incompleti, sbagliati o tali da determinare un’imposta inferiore al dovuto, comporta una sanzione dal 50% al 100% della maggiore imposta accertata, con minimo di 50 euro. Rientrano in questa categoria gli errori sui dati catastali, sulle quote di possesso, sulle agevolazioni indebitamente fruite o sui valori delle aree edificabili sottostimati.

Riduzioni e regolarizzazione

Se la dichiarazione IMU viene presentata tardivamente entro 90 giorni dalla scadenza, la sanzione è ridotta a un decimo del minimo (10% del tributo, minimo 50 euro). Se l’errore è stato regolarizzato attraverso il ravvedimento operoso, prima di una contestazione formale del Comune, la sanzione può essere ulteriormente abbattuta in base ai termini di pentimento, come vedremo nella sezione dedicata.

Ravvedimento operoso per la dichiarazione IMU

Il ravvedimento operoso è lo strumento che permette al contribuente di sanare spontaneamente l’omissione o l’errore nella dichiarazione IMU, ottenendo sanzioni notevolmente ridotte rispetto a quelle applicate in caso di accertamento. La sua disciplina è contenuta nell’articolo 13 del D.Lgs. 472/1997 e si applica anche ai tributi locali come l’IMU.

Le riduzioni del ravvedimento

Le sanzioni si riducono in funzione di quanto tempo è passato dalla scadenza originaria:

• Entro 30 giorni dalla scadenza: sanzione ridotta a 1/10 (3% del tributo non versato)
• Entro 90 giorni: sanzione ridotta a 1/9 (circa 3,33%)
• Entro 1 anno: sanzione ridotta a 1/8 (3,75%)
• Entro 2 anni: sanzione ridotta a 1/7 (4,29%)
• Oltre 2 anni: sanzione ridotta a 1/6 (5%)

Vanno sempre versati anche gli interessi legali calcolati al tasso vigente (attualmente in valutazione la conferma del tasso del 2,5% in vigore dal 2024) sui giorni di ritardo. Per regolarizzare correttamente serve calcolare con precisione tributo, sanzione ridotta e interessi, oltre a presentare la dichiarazione omessa o corretta. Si tratta di un’operazione delicata che il CAF Centro Fiscale di Udine può gestire per conto del contribuente.

Dichiarazione IMU in FVG: il sistema tavolare

In Friuli Venezia Giulia, e in particolare nelle ex province di Gorizia, Trieste e in parte di quelle di Udine e Pordenone, vige il sistema tavolare, un sistema di pubblicità immobiliare diverso da quello della trascrizione in vigore nel resto d’Italia. Questa peculiarità ha conseguenze concrete anche sulla dichiarazione IMU 2026.

Nel sistema tavolare l’acquisto della proprietà non si perfeziona con il rogito notarile ma con l’iscrizione nel Libro Fondiario. Questo significa che, in attesa dell’iscrizione tavolare, il nuovo acquirente non è ancora soggetto passivo IMU ai sensi dell’articolo 1 c. 743 L. 160/2019: il tributo resta a carico del venditore fino al perfezionamento dell’intavolazione. Una circostanza che può creare incertezze in caso di compravendite a cavallo tra due anni d’imposta.

Successioni e voltura non automatica

Lo stesso principio vale per le successioni: nelle zone tavolari la voltura catastale non avviene automaticamente dopo la presentazione della dichiarazione di successione, come accade nel resto d’Italia, ma richiede un’apposita istanza al giudice tavolare. Gli eredi devono comunque versare l’IMU dall’apertura della successione (giorno del decesso del de cuius), ma per molti Comuni FVG resta operativo solo dopo l’intavolazione. Per gestire correttamente queste situazioni il CAF Centro Fiscale di Udine ha sviluppato competenze specifiche, frutto di pluriennale esperienza locale.

Errori frequenti da evitare

Nella nostra esperienza con i contribuenti di Udine e provincia abbiamo individuato alcuni errori ricorrenti che portano a sanzioni anche pesanti. Conoscerli aiuta a non commetterli quando si gestisce la dichiarazione IMU 2026.

• Confondere dichiarazione e versamento: in molti pensano che pagando l’F24 si “salti” la dichiarazione. Falso: sono due adempimenti distinti.
• Non dichiarare il comodato gratuito attivato nel 2025 perdendo così il diritto alla riduzione del 50%.
• Dichiarare un valore delle aree fabbricabili non aggiornato rispetto al valore venale di mercato.
• Omettere la dichiarazione per immobili inagibili ritenendo che la sola perizia tecnica basti: serve la dichiarazione formale al Comune.
• Presentare la dichiarazione al Comune di residenza invece che a quello dove si trova l’immobile.
• Non aggiornare il valore catastale dopo lavori di ristrutturazione che cambiano la categoria.
• Confondere abitazione principale e residenza fiscale: per l’IMU conta la dimora abituale e la residenza anagrafica del nucleo, non semplicemente l’iscrizione AIRE o la residenza in altro luogo.