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IMU 2026: paga l’inquilino o il proprietario? Guida Completa

calcolo imu CAF Udine

Una delle domande più frequenti che arrivano allo sportello del CAF Centro Fiscale di Udine riguarda l’IMU 2026: chi è obbligato a pagarla quando un immobile è affittato? La risposta può sembrare scontata ma genera spesso confusione tra proprietari e inquilini. In questo articolo chiariremo una volta per tutte chi paga l’IMU tra proprietario e inquilino, illustrando i principi normativi, i casi particolari, le scadenze del 2026 e come effettuare correttamente il calcolo e il versamento.

L’IMU (Imposta Municipale Propria) è un’imposta patrimoniale prevista dalla Legge n. 160/2019, che ha riformato l’intera disciplina dell’imposizione locale sugli immobili. Il principio base è semplice: l’imposta grava sul possessore dell’immobile, non su chi ci abita temporaneamente in virtù di un contratto di locazione. Detto in parole ancora più dirette: l’inquilino non paga mai l’IMU, salvo pochissime eccezioni che vedremo in seguito.

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Indice dei Contenuti

Chi paga l’IMU: il principio base della legge

La risposta alla domanda chi paga l’IMU tra proprietario e inquilino si trova direttamente nel testo di legge. L’art. 9 del D.Lgs. 23/2011 (confermato dalla Legge n. 160/2019 che ha riformato l’IMU) stabilisce con chiarezza che i soggetti passivi dell’imposta sono il proprietario dell’immobile, l’usufruttuario, il titolare del diritto d’uso, d’abitazione, di enfiteusi o di superficie.

L’inquilino, cioè chi occupa l’immobile in virtù di un contratto di locazione (affitto), non è mai soggetto passivo IMU. L’inquilino ha semplicemente il diritto di godere dell’immobile pagando un canone al proprietario, ma non ha alcun diritto reale sull’immobile stesso. E l’IMU colpisce proprio i diritti reali — la proprietà, l’usufrutto, il diritto d’uso — non il semplice godimento temporaneo.

Per capire ancora meglio la distinzione, è utile spiegare cosa si intende per diritto reale: si tratta di un diritto che attribuisce al titolare un potere diretto sulla cosa (nel nostro caso l’immobile), opponibile a chiunque. La proprietà è il diritto reale per eccellenza. L’inquilino, al contrario, ha un diritto personale di godimento, limitato nel tempo e derivante dal contratto, che non lo rende mai titolare dell’imposta patrimoniale.

SoggettoPaga IMU?Motivo
ProprietarioSìTitolare di diritto reale sull’immobile
UsufruttuarioSìHa il godimento dell’immobile per legge
Nuda proprietàNo (sospesa)Il soggetto passivo è l’usufruttuario
Inquilino (locatario)NoHa solo diritto personale, non reale
ComodatarioNoUsa l’immobile a titolo gratuito

IMU su immobile locato: l’imposta è sempre del proprietario

Immagina questa situazione: Marco è proprietario di un appartamento a Udine che affitta a Giulia con un regolare contratto di locazione. Chi dei due deve versare l’IMU 2026? La risposta è Marco, il proprietario. Giulia, come inquilina, non deve e non può essere chiamata a pagare l’IMU. Non importa quanto è lunga la durata del contratto, non importa se è un contratto a canone libero o a canone concordato: l’IMU su immobile locato spetta sempre al proprietario.

Questo è un principio assoluto, non derogabile nemmeno contrattualmente. Anche se proprietario e inquilino inserissero nel contratto una clausola che “trasferisce” l’onere IMU all’inquilino, tale clausola sarebbe nulla nei confronti del Comune (il Comune riscuoterà sempre dal proprietario), e civilisticamente potrebbe creare contestazioni. Il proprietario rimane l’unico soggetto passivo IMU davanti all’erario.

Vale la pena ricordare che la seconda casa — cioè ogni immobile che non sia l’abitazione principale — non è mai esente da IMU. L’esenzione IMU riguarda solo l’abitazione principale (la casa in cui il proprietario risiede e dimora abitualmente), con esclusione delle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9). Un appartamento dato in affitto è per definizione una seconda casa del proprietario, quindi soggetto a IMU al tasso deliberato dal Comune.

Per approfondire il calcolo e le aliquote comunali, ti invitiamo a leggere la guida del CAF Centro Fiscale Udine su come calcolare l’IMU 2026, con formula, moltiplicatori e aliquote aggiornate.

Differenza tra IMU e TARI: chi paga cosa

Una confusione frequente riguarda la differenza tra IMU e TARI (Tassa sui Rifiuti). Molti inquilini ricevono avvisi di pagamento dal Comune e si chiedono se debbano pagare anche l’IMU. La risposta è no: le due imposte hanno natura e soggetti passivi completamente diversi.

La TARI è una tassa che colpisce chiunque occupi o detenga locali sul territorio comunale, a qualsiasi titolo. Questo significa che, nel caso di un immobile in affitto, la TARI è a carico dell’inquilino, in quanto è lui che occupa i locali e produce i rifiuti. Il proprietario non occupa l’immobile locato e quindi, salvo accordi diversi, non è il soggetto passivo TARI per quell’immobile.

Riassumendo la differenza fondamentale:

  • IMU: imposta patrimoniale → paga chi ha il diritto reale (proprietario/usufruttuario) → MAI l’inquilino
  • TARI: tassa per la gestione rifiuti → paga chi occupa l’immobile → in genere l’inquilino
  • TASI: soppressa dal 2020, confluita nell’IMU con la Legge 160/2019

Un altro aspetto da tenere a mente riguarda le imposte sulla locazione. Il proprietario che affitta un immobile paga anche imposte sul reddito da locazione, come l’IRPEF (in dichiarazione dei redditi) oppure la cedolare secca (10% per canone concordato o 21% per canone libero), ma queste sono imposte sui redditi, non sull’immobile. L’inquilino, dal canto suo, potrebbe beneficiare di detrazioni fiscali per affitto nel modello 730 2026, come la detrazione per inquilini a basso reddito o per giovani under 31.

Casi particolari: canone concordato, comodato, separazione

Chiarito il principio generale, esistono alcune situazioni particolari che meritano un approfondimento. Vediamo i casi più frequenti che riguardano l’IMU su immobile locato con sfumature importanti.

Contratto a canone concordato: riduzione IMU del 25%

Uno dei casi più vantaggiosi per il proprietario è il contratto di locazione a canone concordato (art. 2, comma 3, L. 431/1998), stipulato con accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini. In questo caso la legge prevede una riduzione IMU del 25%: l’imposta base si riduce a tre quarti dell’importo ordinario.

Facciamo un esempio concreto. Se per un appartamento a canone libero l’IMU annua è di 600 euro, con un contratto a canone concordato il proprietario pagherà solo 450 euro (600 × 75% = 450 euro). Si tratta di un risparmio significativo che può rendere vantaggioso optare per questo tipo di contratto, soprattutto nelle grandi città dove gli accordi territoriali sono ben strutturati.

Attenzione: la riduzione IMU del 25% per il canone concordato si cumula con le agevolazioni sulla cedolare secca (aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato). Il proprietario può quindi beneficiare contemporaneamente di meno IRPEF/cedolare e meno IMU.

Comodato gratuito a parenti: riduzione IMU del 50%

Un’altra situazione diffusa è il comodato d’uso gratuito a parenti in primo grado (genitori-figli). In questo caso — purché il proprietario non possieda altri immobili in Italia al di fuori dell’abitazione principale e del comodato — la base imponibile IMU è ridotta del 50%. Anche qui il soggetto passivo è il proprietario che ha concesso il comodato, non il comodatario che vi abita gratuitamente.

I requisiti per ottenere la riduzione del 50% sono:

  • Il comodato deve essere concesso a figli o genitori (parenti in primo grado)
  • Il comodatario deve risiedervi e dimorarvi abitualmente
  • Il proprietario deve essere residente nello stesso Comune o nel Comune dove si trova la sua abitazione principale
  • Il contratto di comodato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate
  • Il proprietario non deve possedere altri immobili in Italia (ad eccezione di quello dato in comodato e della propria abitazione principale)

Separazione e divorzio: la casa coniugale assegnata al coniuge

In caso di separazione o divorzio, la casa coniugale viene spesso assegnata al coniuge non proprietario (in genere per garantire la continuità abitativa ai figli minorenni). In questo caso la norma prevede un regime IMU speciale: l’immobile assegnato dal tribunale al coniuge non proprietario è equiparato all’abitazione principale, e quindi esente da IMU (purché non rientri nelle categorie di lusso A/1, A/8, A/9).

Il soggetto passivo IMU in questo caso è il coniuge assegnatario (anche se non proprietario), trattato per legge come se fosse il titolare del diritto reale. Per approfondire, consulta la guida completa sull’IMU sulla casa coniugale in caso di separazione.

L’inquilino usa l’immobile come abitazione principale: cambia qualcosa per il proprietario?

No. Anche se l’inquilino usa l’appartamento come sua unica abitazione principale, il proprietario deve comunque pagare l’IMU come seconda casa, perché l’esenzione per abitazione principale vale solo per il proprietario (o usufruttuario) che vi risiede e vi dimora abitualmente. Il fatto che ci abiti un inquilino non trasforma l’immobile in abitazione principale del proprietario.

In sintesi: l’abitazione principale esente da IMU è quella in cui il proprietario stesso ha la residenza anagrafica e la dimora abituale. Un appartamento affittato a terzi — anche se è la loro casa principale — rimane per il proprietario una seconda casa soggetta a IMU.

Come si calcola l’IMU su una seconda casa in affitto

Il calcolo dell’IMU 2026 su una seconda casa in affitto segue la formula standard dell’imposta municipale. Vediamo i passaggi con un esempio pratico.

La formula di calcolo IMU

IMU = Rendita Catastale × 1,05 (rivalutazione) × Coefficiente × Aliquota Comunale

I passaggi nel dettaglio:

  1. Rendita catastale rivalutata: si moltiplica la rendita catastale (riportata nella visura catastale) per 1,05 (rivalutazione del 5% obbligatoria per legge)
  2. Base imponibile: si moltiplica il risultato per il coefficiente moltiplicatore. Per le abitazioni (categoria A, escluso A/10): il coefficiente è 168 (160 base × 1,05 rivalutazione)
  3. Calcolo IMU: si applica alla base imponibile l’aliquota deliberata dal Comune. L’aliquota base legale è 0,86% (8,6 per mille), ma ogni Comune può deliberare aliquote diverse nel range tra 0,46% (minimo) e 1,06% (massimo)

Esempio pratico: calcolo IMU su appartamento affittato

Supponiamo che Marco possieda un appartamento (categoria catastale A/3, abitazione civile) affittato a Giulia. La rendita catastale dell’immobile è di 600 euro. Il Comune ha deliberato un’aliquota del 1,00% per le seconde case (dentro il range legale 0,46%–1,06%).

Calcolo:

  • Rendita rivalutata: 600 × 1,05 = 630 euro
  • Base imponibile: 630 × 168 = 105.840 euro
  • IMU annua: 105.840 × 1,00% = 1.058,40 euro
  • Acconto (16 giugno): 529,20 euro (50% dell’IMU annua calcolata con aliquota anno precedente)
  • Saldo (16 dicembre): la restante parte, a conguaglio se il Comune ha variato l’aliquota

Se il contratto di affitto fosse a canone concordato, l’IMU sarebbe ridotta del 25%: 1.058,40 × 75% = 793,80 euro annui invece di 1.058,40 euro.

Per un calcolo preciso basato sulla rendita catastale del tuo immobile e sulle aliquote deliberate dal tuo Comune, affidati agli esperti del CAF Centro Fiscale Udine per il calcolo IMU. Il nostro team verifica le aliquote comunali aggiornate e ti aiuta a calcolare esattamente quanto dovuto.

Codici tributo F24 per il versamento IMU

Il versamento dell’IMU si effettua tramite modello F24, oppure tramite apposito bollettino postale. I codici tributo da utilizzare per una seconda casa in affitto sono:

  • Codice tributo 3918: fabbricati diversi dall’abitazione principale (seconda casa, immobili locati)
  • Codice tributo 3912: abitazione principale di lusso (categorie A/1, A/8, A/9)
  • Codice tributo 3925: immobili categoria D, quota Stato
  • Codice tributo 3930: immobili categoria D, quota Comune

Scadenze IMU 2026: acconto 16 giugno e saldo 16 dicembre

Per l’anno di imposta 2026, le scadenze per il versamento dell’IMU sono:

RataScadenzaImporto
Acconto IMU 202616 giugno 202650% dell’IMU calcolata con le aliquote dell’anno precedente (2025)
Saldo IMU 202616 dicembre 2026Importo a conguaglio con le aliquote 2026 deliberate dal Comune

La scadenza dell’acconto IMU è il 16 giugno 2026. Per il 2026, il 16 giugno è un martedì, quindi la scadenza è confermata senza proroghe.

Un aspetto importante: l’acconto si calcola sulla base delle aliquote deliberate dal Comune nell’anno precedente (2025). Se il Comune non ha ancora approvato le nuove delibere per il 2026, si usano le aliquote 2025 sia per l’acconto che per il saldo. Qualora il Comune approvi nuove aliquote dopo la scadenza dell’acconto, la differenza si conguaglia con il saldo di dicembre.

Per un supporto completo sull’acconto IMU 2026, consulta anche la guida su acconto IMU 2026: scadenza, calcolo e versamento F24 e il IMU 2026 per pensionati e casi particolari.

Dichiarazione IMU: quando è obbligatoria

Oltre al versamento, esiste anche la dichiarazione IMU, che non è un obbligo annuale ma deve essere presentata quando ci sono variazioni che non risultano automaticamente all’Agenzia delle Entrate (acquisto o vendita di un immobile, variazioni di utilizzo, agevolazioni non conoscibili d’ufficio come il comodato). La scadenza per la dichiarazione IMU è il 30 giugno dell’anno successivo alla variazione. Per maggiori dettagli leggi la guida sulla dichiarazione IMU 2026.

Cosa succede in caso di mancato pagamento dell’IMU

Il mancato pagamento dell’IMU espone il proprietario a sanzioni e interessi. È importante sottolineare che le sanzioni riguardano esclusivamente il proprietario (soggetto passivo dell’imposta), mai l’inquilino. Vediamo quali sono le conseguenze e i rimedi.

Sanzioni per omesso o tardivo versamento IMU

In caso di omesso o insufficiente versamento IMU, il Comune può notificare un avviso di accertamento con sanzione ordinaria dal 25% al 30% dell’importo non versato, più interessi di mora. Il ravvedimento operoso consente di regolarizzare il versamento tardivo con sanzioni molto più basse rispetto all’accertamento. Le percentuali dipendono da quando si regolarizza:

  • Entro 14 giorni dalla scadenza: sanzione pari allo 0,1% giornaliero (fino all’1,4%)
  • Entro 30 giorni: sanzione dell’1,5%
  • Entro 90 giorni: sanzione del 1,67%
  • Entro 1 anno: sanzione del 3,75%
  • Oltre 1 anno: sanzione del 4,29%

Se hai perso la scadenza dell’acconto IMU del 16 giugno 2026, non aspettare: contatta il CAF Centro Fiscale di Udine per calcolare il ravvedimento operoso e regolarizzare al più presto, minimizzando le sanzioni. Il servizio è disponibile sia in ufficio che online in tutta Italia.

Prescrizione dell’IMU: quanti anni può andare indietro il Comune?

Il Comune può accertare l’omesso versamento IMU entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui avrebbe dovuto essere effettuato il versamento. Ad esempio, per l’acconto IMU 2026 (scadenza 16 giugno 2026), il termine di prescrizione scade il 31 dicembre 2031. Questo significa che il proprietario deve conservare le ricevute di pagamento (F24) per almeno 5 anni.

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Domande Frequenti sull’IMU e la Locazione

L’inquilino deve pagare l’IMU?

No. L’inquilino non è mai soggetto passivo IMU. L’IMU è un’imposta patrimoniale che colpisce il possessore del diritto reale sull’immobile (proprietario, usufruttuario, ecc.). L’inquilino ha un diritto personale di godimento derivante dal contratto di locazione, non un diritto reale, e quindi non paga mai l’IMU. Questa regola è inderogabile anche contrattualmente: se il contratto prevede che l’inquilino paghi l’IMU, tale clausola è nulla nei confronti del Comune.

Il proprietario paga l’IMU anche se l’appartamento è affittato?

Sì. Il proprietario di un immobile locato è sempre soggetto passivo IMU per quell’immobile, poiché per lui si tratta di una seconda casa. L’unica agevolazione disponibile è la riduzione IMU del 25% in caso di contratto di locazione a canone concordato (art. 2 c. 3 L. 431/1998).

Quando è previsto l’acconto IMU 2026?

L’acconto IMU 2026 scade il 16 giugno 2026. L’importo da versare è pari al 50% dell’IMU calcolata con le aliquote deliberate dal Comune per l’anno precedente (2025). Il saldo IMU 2026 scade invece il 16 dicembre 2026.

Qual è l’aliquota IMU 2026 per una seconda casa in affitto?

L’aliquota IMU per le seconde case (incluse quelle in affitto) è deliberata da ogni singolo Comune nel range tra un minimo di 0,46% e un massimo di 1,06%. L’aliquota base legale di riferimento è 0,86% (8,6 per mille). Per conoscere l’aliquota esatta del tuo Comune, consulta il portale IMU del MEF.

Con il contratto a canone concordato si paga meno IMU?

Sì. Per i contratti di locazione a canone concordato (stipulati ai sensi dell’art. 2 c. 3 della L. 431/1998), la legge prevede una riduzione IMU del 25%. Il proprietario paga l’IMU calcolata su un importo pari al 75% di quello ordinario. La riduzione si cumula con l’aliquota agevolata della cedolare secca (10%) per questo tipo di contratto.

Chi paga l’IMU in caso di comodato gratuito?

In caso di comodato d’uso gratuito, il soggetto passivo IMU rimane il proprietario (concedente il comodato). Tuttavia, se il comodato è concesso a figli o genitori (parenti di primo grado) che vi risiedono stabilmente, e se sono rispettati tutti i requisiti di legge (contratto registrato, proprietario senza altri immobili in Italia), la base imponibile IMU è ridotta del 50%.

Hai bisogno di assistenza per l’IMU 2026?

Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione per calcolare l’IMU dovuta, verificare le aliquote del tuo Comune e aiutarti nel versamento corretto tramite modello F24. Il servizio è disponibile sia in ufficio a Udine (Viale Giuseppe Tullio 13) che online in tutta Italia. Contattaci al 0432 1638640 o scrivici su WhatsApp al 366 6018121.

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    CAF Centro Fiscale — Viale Giuseppe Tullio 13, Udine — Tel. 0432 1638640

    Per consultare tutte le scadenze fiscali di giugno 2026, visita il calendario completo delle scadenze fiscali giugno 2026.

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    Acconto IMU 2026: scadenza 16 giugno, calcolo, aliquote e versamento F24

    calcolo imu CAF Udine

    Indice dei contenuti

    1. Acconto IMU 2026: la scadenza del 16 giugno
    2. Chi deve pagare l’acconto IMU 2026
    3. Esenzioni e riduzioni IMU 2026
    4. Come si calcola l’acconto IMU 2026
    5. Aliquote IMU 2026: base nazionale e variazioni comunali
    6. Codici tributo F24 per il versamento dell’IMU 2026
    7. Esempio pratico: acconto IMU 2026 a Udine
    8. Ravvedimento operoso se paghi l’IMU in ritardo
    9. Domande frequenti sull’acconto IMU 2026

    L’acconto IMU 2026 è una delle scadenze fiscali più importanti dell’anno per chi possiede immobili in Italia. Il prossimo 16 giugno 2026 milioni di proprietari dovranno versare la prima rata dell’Imposta Municipale Propria, pari al 50% dell’imposta annuale dovuta. Riguarda seconde case, fabbricati commerciali, terreni edificabili, capannoni e in alcuni casi anche immobili di lusso adibiti ad abitazione principale.

    In questa guida pratica vediamo nel dettaglio come calcolare l’acconto IMU 2026, quali sono le aliquote IMU 2026 applicabili, i codici tributo F24 da usare per il pagamento, le esenzioni previste e un esempio concreto per il Comune di Udine. Se hai dubbi su quanto devi versare, alla fine trovi l’invito a richiedere assistenza al CAF Centro Fiscale di Udine, che si occupa di calcolo e compilazione del modello F24 sia in sede che online.

    Acconto IMU 2026: la scadenza del 16 giugno

    La scadenza dell’acconto IMU 2026 è fissata per martedì 16 giugno 2026. Si tratta della prima delle due rate previste dalla legge: l’acconto a giugno e il saldo entro il 16 dicembre 2026. La regola generale è semplice: con l’acconto si versa il 50% dell’imposta annuale, calcolato sulla base delle aliquote deliberate dal Comune nell’anno precedente. A dicembre, invece, si conguaglierà la differenza tenendo conto delle eventuali nuove aliquote 2026 approvate dal Comune entro il 28 ottobre.

    Questa regola è importante per evitare confusione: a giugno si paga sempre sulle aliquote 2025, anche se l’anno d’imposta è il 2026. Solo a dicembre si applicheranno le aliquote definitive del 2026, recuperando o restituendo eventuali differenze. Chi preferisce semplificare può anche versare l’intera IMU annuale in un’unica soluzione entro il 16 giugno, ma in questo caso si rinuncia alla possibilità di aggiornare i conti a fine anno.

    L’IMU si paga esclusivamente tramite modello F24, compilabile in forma cartacea (banca, posta) oppure telematica (home banking, portale Agenzia Entrate, intermediari abilitati come il CAF). Non sono ammessi altri canali di pagamento: niente bonifico diretto al Comune, niente bollettino postale. Solo F24, con i corretti codici tributo che vedremo più avanti.

    Chi deve pagare l’acconto IMU 2026

    L’acconto IMU 2026 riguarda tutti i soggetti che, al 1° gennaio 2026, risultano titolari di un diritto reale su un immobile soggetto all’imposta. Più precisamente, sono tenuti al versamento:

    • i proprietari di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli;
    • i titolari di diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie;
    • il locatario di immobili concessi in leasing (dalla data della stipula del contratto);
    • il concessionario di aree demaniali;
    • il coniuge superstite che ha ricevuto il diritto di abitazione per legge sulla casa coniugale.

    Un punto fondamentale dell’IMU prima casa 2026 è l’esenzione generale: chi possiede un’abitazione principale non di lusso non paga l’IMU. Le categorie catastali esentate sono tutte tranne A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici). Quindi se vivi nella tua casa di residenza in categoria A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 o A/7, non devi versare nulla. L’esenzione si estende anche alle pertinenze (cantina, garage, soffitta) classificate C/2, C/6 o C/7, ma solo una per categoria.

    Diverso il discorso per la IMU seconda casa: qui l’imposta è sempre dovuta, indipendentemente dal fatto che sia una casa vacanza, un appartamento dato in affitto, una casa ereditata o un immobile sfitto. In caso di comproprietà, ogni comproprietario paga la propria quota in base alla percentuale di possesso e ai mesi dell’anno in cui è stato titolare. Ad esempio, se due fratelli ereditano una seconda casa al 50% ciascuno, ognuno pagherà metà dell’imposta totale.

    Esenzioni e riduzioni IMU 2026

    Oltre all’esenzione per l’abitazione principale non di lusso, la normativa prevede diverse casistiche di esenzione e riduzione dell’IMU. Conoscerle è importante perché permette di non pagare imposte che non sono dovute. Vediamo le principali.

    Immobili totalmente esenti

    • Abitazione principale non di lusso (categorie A/2-A/7) e relative pertinenze;
    • Terreni agricoli situati in zone montane o di collina svantaggiate;
    • Terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola;
    • Fabbricati rurali strumentali all’attività agricola;
    • Immobili di interesse storico, artistico o culturale destinati a uso non commerciale;
    • Fabbricati destinati a uso esclusivamente religioso da enti ecclesiastici;
    • Immobili occupati abusivamente, a condizione che il proprietario abbia presentato regolare denuncia all’autorità giudiziaria.

    Casi di riduzione del 50% della base imponibile

    In alcune situazioni la legge consente di dimezzare la base imponibile IMU, riducendo così sensibilmente l’importo da versare:

    • Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, previa perizia tecnica;
    • Fabbricati di interesse storico o artistico riconosciuti ai sensi del D.Lgs. 42/2004;
    • Unità immobiliari concesse in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli), con contratto registrato e a condizione che il comodante possieda massimo un altro immobile destinato a propria abitazione principale nello stesso Comune.

    Riduzione del 25% per gli immobili in locazione a canone concordato

    Per gli immobili concessi in locazione a canone concordato (legge 431/1998) l’imposta è ridotta al 75% (sconto del 25%). È una misura pensata per incentivare i proprietari a praticare canoni calmierati, soprattutto nelle aree ad alta tensione abitativa.

    Come si calcola l’acconto IMU 2026

    Il calcolo IMU 2026 segue una formula precisa che parte dalla rendita catastale dell’immobile (per i fabbricati) o dal reddito dominicale (per i terreni). La rendita catastale è il valore fiscale attribuito dal Catasto e si trova sulla visura catastale. Vediamo passo passo come si arriva all’importo da versare.

    Passaggio 1: rivalutazione della rendita catastale

    Il primo step è rivalutare la rendita catastale del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni. È un coefficiente fisso previsto dalla legge che serve ad aggiornare il valore catastale all’inflazione. In pratica, se la rendita catastale del tuo appartamento è 600 euro, la rendita rivalutata sarà 600 × 1,05 = 630 euro.

    Passaggio 2: applicazione del moltiplicatore catastale

    Al valore rivalutato si applica un moltiplicatore che varia in base alla categoria catastale dell’immobile. Il risultato è la base imponibile IMU su cui poi calcolare l’imposta. I principali moltiplicatori sono:

    • 160 per fabbricati abitativi (categoria A, escluso A/10), pertinenze (C/2, C/6, C/7) e magazzini;
    • 140 per collegi, scuole, caserme, ospedali pubblici (categoria B) e laboratori (C/3, C/4, C/5);
    • 80 per banche, uffici e studi privati (A/10 e D/5);
    • 65 per immobili a destinazione produttiva categoria D (esclusi D/5);
    • 55 per negozi e botteghe (C/1);
    • 135 per terreni agricoli (sul reddito dominicale rivalutato del 25%).

    Continuando l’esempio precedente, se la rendita catastale rivalutata è 630 euro e l’immobile è in categoria A/3 (abitazione di tipo economico), la base imponibile IMU sarà 630 × 160 = 100.800 euro. Questo è il valore fiscale dell’immobile ai fini IMU, da non confondere con il valore di mercato.

    Passaggio 3: applicazione dell’aliquota comunale

    Sulla base imponibile si applica l’aliquota IMU 2026 deliberata dal Comune. La formula completa è quindi:

    IMU annuale = Rendita catastale × 1,05 × Moltiplicatore × Aliquota comunale

    Una volta ottenuta l’IMU annuale, per calcolare l’acconto IMU 2026 basta dividere per due: a giugno si versa il 50% dell’imposta totale. Il risultato va inoltre proporzionato ai mesi di possesso: se hai posseduto l’immobile per meno di 12 mesi (ad esempio l’hai ereditato a marzo o venduto a settembre), devi calcolare l’IMU solo per i mesi in cui sei stato proprietario. Si considera il mese intero se il possesso supera i 15 giorni.

    Aliquote IMU 2026: base nazionale e variazioni comunali

    Le aliquote IMU 2026 non sono uguali in tutti i Comuni d’Italia. La legge fissa un’aliquota base nazionale dello 0,86% (8,6 per mille), ma ogni Comune ha il potere di aumentarla fino a un massimo dell’1,06% (10,6 per mille) o di ridurla, anche fino allo zero. Per questo è fondamentale verificare la delibera del proprio Comune prima di fare il calcolo.

    Per l’acconto del 16 giugno 2026, come abbiamo già detto, si applicano le aliquote già deliberate nel 2025. Solo entro fine ottobre 2026 il Comune potrà pubblicare le nuove aliquote in vigore per l’anno corrente, di cui si terrà conto in sede di saldo a dicembre. Vediamo le principali aliquote di riferimento:

    • Aliquota base fabbricati: 0,86% (modificabile dai Comuni tra 0% e 1,06%);
    • Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9): 0,50% di base, fino allo 0,60% nei Comuni che decidono di aumentarla, con detrazione di 200 euro;
    • Fabbricati rurali strumentali all’attività agricola: 0,10% (riducibile fino allo zero, mai aumentabile);
    • Fabbricati merce (costruiti dall’impresa per la vendita e non locati): esenti dal 2022;
    • Immobili categoria D (capannoni industriali, alberghi): 0,86% di cui 0,76% destinato allo Stato e la parte eccedente al Comune.

    Le delibere comunali sono pubblicate sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze, nella sezione dedicata alla fiscalità locale. Per essere efficaci nell’anno in corso, devono essere approvate entro il 28 ottobre e pubblicate entro il 14 novembre. In assenza di delibera valida, si applicano le aliquote dell’anno precedente.

    Codici tributo F24 per il versamento dell’IMU 2026

    Per pagare l’acconto IMU 2026 serve compilare correttamente il modello F24, indicando il codice catastale del Comune, il codice tributo giusto per la tipologia di immobile e l’anno di riferimento (2026). Sbagliare codice tributo significa che il pagamento non viene attribuito correttamente e il Comune potrebbe segnalare un mancato versamento.

    Ecco la tabella dei principali codici tributo F24 IMU da utilizzare nel 2026:

    • 3912: IMU su abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) e relative pertinenze;
    • 3913: IMU su fabbricati rurali a uso strumentale;
    • 3914: IMU su terreni agricoli;
    • 3916: IMU su aree fabbricabili;
    • 3918: IMU su altri fabbricati (è il codice più usato: seconde case, uffici, negozi, garage non pertinenziali);
    • 3925: IMU su immobili a uso produttivo categoria D – quota Stato;
    • 3930: IMU su immobili categoria D – quota Comune (eccedenza rispetto allo 0,76%);
    • 3923: interessi da ravvedimento operoso;
    • 3924: sanzioni da ravvedimento operoso.

    Nella sezione “IMU e altri tributi locali” del modello F24, oltre al codice tributo, va indicato l’anno di riferimento (2026), il numero di immobili e va barrata la casella “Acconto”. Se versi in un’unica soluzione, va barrata sia “Acconto” sia “Saldo”. Va sempre inserito il codice catastale del Comune in cui si trova l’immobile (ad esempio L483 per Udine), reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

    Importante: i contribuenti residenti all’estero (AIRE) e i titolari di partita IVA devono obbligatoriamente usare la modalità telematica del modello F24, mentre i privati cittadini possono ancora utilizzare il cartaceo presso banca o ufficio postale, ma solo se il saldo finale è positivo (cioè non ci sono compensazioni con crediti).

    Esempio pratico: acconto IMU 2026 a Udine

    Vediamo un caso pratico di IMU comune Udine 2026. Supponiamo che Mario possieda al 100% una seconda casa a Udine, categoria catastale A/3, con rendita catastale di 700 euro. Mario è residente altrove e usa questa casa come abitazione di villeggiatura. Vediamo passo passo come calcolare il suo acconto IMU 2026.

    • Rendita rivalutata: 700 × 1,05 = 735 euro;
    • Base imponibile IMU: 735 × 160 = 117.600 euro;
    • Aliquota IMU altri fabbricati a Udine (ipotesi 10,6 per mille = 1,06%, da verificare sempre la delibera comunale aggiornata): 117.600 × 1,06% = 1.246,56 euro IMU annuale;
    • Acconto IMU 2026 (50%): 1.246,56 / 2 = 623,28 euro, arrotondabili a 623 euro.

    Mario dovrà quindi versare entro il 16 giugno 2026, tramite modello F24, l’importo di 623 euro con codice tributo 3918 (altri fabbricati) e codice catastale L483 (Udine). Le aliquote effettive applicate dal Comune di Udine possono variare di anno in anno: è sempre prudente verificarle sul sito del MEF prima del versamento, oppure rivolgersi al CAF per il calcolo personalizzato.

    In Friuli Venezia Giulia, ricordiamo, vige il sistema tavolare per la registrazione degli immobili: si tratta di un sistema catastale diverso dal resto d’Italia, basato sul Libro Fondiario. Questo non incide direttamente sul calcolo dell’IMU (che si basa sulla rendita catastale), ma può creare difficoltà nei casi di successione recente, dove la voltura non è automatica e l’erede potrebbe non risultare ancora intavolato. Anche in questa situazione, comunque, l’IMU 2026 va comunque versata dall’erede, dal momento in cui è subentrato nel possesso.

    Il CAF Centro Fiscale di Udine conosce in modo approfondito le delibere dei Comuni del Friuli Venezia Giulia e gestisce ogni anno migliaia di pratiche IMU. Se non hai mai calcolato l’IMU da solo o se la tua situazione è complessa (più immobili, comproprietà, eredità, comodato d’uso), conviene affidarsi a un professionista per evitare errori e sanzioni.

    Ravvedimento operoso se paghi l’IMU in ritardo

    Se per qualunque motivo non riesci a versare l’acconto IMU 2026 entro il 16 giugno, hai la possibilità di sanare il ritardo con il ravvedimento operoso. Questa procedura consente di pagare l’imposta dovuta più una sanzione ridotta e gli interessi legali, in proporzione al ritardo. È sempre preferibile al lasciare la pratica scoperta, perché in caso di accertamento del Comune la sanzione ordinaria parte dal 25% dell’imposta non versata (sanzione ridotta dal 30% al 25% dal D.Lgs. 87/2024, in vigore dal 1° settembre 2024).

    Le riduzioni delle sanzioni con ravvedimento operoso sono articolate in base al ritardo:

    • Ravvedimento sprint (entro 14 giorni): sanzione pari a 0,0833% per ogni giorno di ritardo (1/10 di 1/30 del 25%);
    • Ravvedimento breve (dal 15° al 30° giorno): sanzione del 1,25%;
    • Ravvedimento medio (dal 31° al 90° giorno): sanzione del 1,39%;
    • Ravvedimento lungo (entro 1 anno): sanzione del 3,125%;
    • Ravvedimento biennale (entro 2 anni): sanzione del 3,572%;
    • Ravvedimento ultra-biennale (oltre 2 anni): sanzione del 4,17%.

    A questi importi vanno aggiunti gli interessi legali calcolati al tasso annuo vigente (per il 2026 il tasso legale è cambiato rispetto agli anni precedenti: verifica sempre il valore aggiornato sul sito del Ministero dell’Economia). Il versamento del ravvedimento si fa sempre con F24, indicando il codice tributo dell’imposta dovuta (es. 3918) per la parte IMU, il codice 3924 per la sanzione e il codice 3923 per gli interessi.

    Il ravvedimento operoso non è ammesso se nel frattempo è già arrivato un avviso di accertamento dal Comune. Per questo, se sei in ritardo, conviene attivarsi subito: prima paghi, minore è la sanzione. Il CAF Centro Fiscale di Udine può aiutarti a calcolare con precisione sanzioni e interessi, evitando errori che potrebbero invalidare il ravvedimento stesso.

    Domande frequenti sull’acconto IMU 2026

    Devo pagare l’acconto IMU 2026 anche se la mia casa e’ la prima abitazione?

    Se la tua abitazione principale e’ in categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 o A/7 e ci hai stabilito la residenza anagrafica e dimora abituale, sei esente dall’IMU. Non devi versare nulla ne’ a giugno ne’ a dicembre. L’esenzione si estende a una pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7. Se invece la tua casa e’ di lusso (A/1, A/8, A/9), devi pagare l’IMU con l’aliquota agevolata e detrazione di 200 euro.

    Cosa succede se non pago l’IMU entro il 16 giugno 2026?

    Se non paghi entro la scadenza, puoi sanare la posizione con il ravvedimento operoso, versando l’imposta dovuta piu’ una sanzione ridotta e gli interessi. Piu’ tardi paghi, maggiore e’ la sanzione. Se non sani la posizione, il Comune puo’ notificarti un avviso di accertamento con sanzione del 25% e interessi, oltre alle spese di notifica.

    Come faccio a sapere l’aliquota IMU 2026 del mio Comune?

    Le aliquote IMU sono pubblicate sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze (Portale del Federalismo Fiscale) e sul sito istituzionale del tuo Comune. Per l’acconto IMU 2026 del 16 giugno si applicano le aliquote del 2025. Se non hai dimestichezza con il calcolo, il CAF puo’ fornirti l’importo esatto da versare in pochi minuti.

    Posso pagare tutto in un’unica soluzione invece di dividere in due rate?

    Si’, la legge consente di versare l’intera IMU annuale entro il 16 giugno 2026. In questo caso, sul modello F24 va barrata sia la casella Acconto sia Saldo. Attenzione pero’: pagando tutto a giugno si applicano le aliquote 2025. Se il Comune aumenta le aliquote nel 2026, non potrai piu’ recuperare la differenza in sede di saldo.

    L’IMU sulla casa data in affitto e’ dovuta?

    Si’, l’IMU sulla casa data in affitto e’ sempre dovuta dal proprietario, indipendentemente dal fatto che ci viva l’inquilino. Solo nel caso di locazione a canone concordato l’imposta e’ ridotta del 25%. Se l’affitto e’ a canone libero, si applica l’aliquota piena deliberata dal Comune per gli altri fabbricati.

    Assistenza CAF Centro Fiscale Udine per l’acconto IMU 2026

    Calcolare correttamente l’acconto IMU 2026 richiede attenzione: serve verificare le delibere comunali aggiornate, applicare il moltiplicatore catastale giusto, considerare riduzioni ed esenzioni, compilare correttamente il modello F24 con i codici tributo esatti. Un errore può comportare sanzioni anche pesanti. Per questo conviene affidarsi a chi gestisce queste pratiche tutti i giorni.

    Il CAF Centro Fiscale di Udine offre un servizio completo di calcolo IMU e compilazione del modello F24, sia in ufficio in Viale Tullio 13 a Udine, sia online per chi preferisce non spostarsi. Conosciamo le delibere dei Comuni del Friuli Venezia Giulia, gestiamo pratiche per proprietari di più immobili, eredi, comproprietari e situazioni complesse. Contattaci per fissare un appuntamento e ricevere un preventivo personalizzato.

    Hai bisogno di assistenza per il calcolo dell’acconto IMU 2026? Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione, sia in ufficio che online. Contattaci al 0432 1638640 o scrivici su WhatsApp al 366 6018121: ti aiutiamo a calcolare l’importo esatto, scegliere i codici tributo corretti e versare in serenità entro il 16 giugno 2026.

    Richiedi Assistenza per il Calcolo IMU 2026

    Il CAF Centro Fiscale di Udine ti aiuta con il calcolo dell’acconto IMU 2026, la compilazione del modello F24 e il ravvedimento operoso in caso di ritardo.

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      IMU 2026: paga l’inquilino o il proprietario? Guida Completa

      calcolo imu CAF Udine

      Una delle domande più frequenti che arrivano allo sportello del CAF Centro Fiscale di Udine riguarda l’IMU 2026: chi è obbligato a pagarla quando un immobile è affittato? La risposta può sembrare scontata ma genera spesso confusione tra proprietari e inquilini. In questo articolo chiariremo una volta per tutte chi paga l’IMU tra proprietario e inquilino, illustrando i principi normativi, i casi particolari, le scadenze del 2026 e come effettuare correttamente il calcolo e il versamento.

      L’IMU (Imposta Municipale Propria) è un’imposta patrimoniale prevista dalla Legge n. 160/2019, che ha riformato l’intera disciplina dell’imposizione locale sugli immobili. Il principio base è semplice: l’imposta grava sul possessore dell’immobile, non su chi ci abita temporaneamente in virtù di un contratto di locazione. Detto in parole ancora più dirette: l’inquilino non paga mai l’IMU, salvo pochissime eccezioni che vedremo in seguito.

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      Chi paga l’IMU: il principio base della legge

      La risposta alla domanda chi paga l’IMU tra proprietario e inquilino si trova direttamente nel testo di legge. L’art. 9 del D.Lgs. 23/2011 (confermato dalla Legge n. 160/2019 che ha riformato l’IMU) stabilisce con chiarezza che i soggetti passivi dell’imposta sono il proprietario dell’immobile, l’usufruttuario, il titolare del diritto d’uso, d’abitazione, di enfiteusi o di superficie.

      L’inquilino, cioè chi occupa l’immobile in virtù di un contratto di locazione (affitto), non è mai soggetto passivo IMU. L’inquilino ha semplicemente il diritto di godere dell’immobile pagando un canone al proprietario, ma non ha alcun diritto reale sull’immobile stesso. E l’IMU colpisce proprio i diritti reali — la proprietà, l’usufrutto, il diritto d’uso — non il semplice godimento temporaneo.

      Per capire ancora meglio la distinzione, è utile spiegare cosa si intende per diritto reale: si tratta di un diritto che attribuisce al titolare un potere diretto sulla cosa (nel nostro caso l’immobile), opponibile a chiunque. La proprietà è il diritto reale per eccellenza. L’inquilino, al contrario, ha un diritto personale di godimento, limitato nel tempo e derivante dal contratto, che non lo rende mai titolare dell’imposta patrimoniale.

      SoggettoPaga IMU?Motivo
      ProprietarioSìTitolare di diritto reale sull’immobile
      UsufruttuarioSìHa il godimento dell’immobile per legge
      Nuda proprietàNo (sospesa)Il soggetto passivo è l’usufruttuario
      Inquilino (locatario)NoHa solo diritto personale, non reale
      ComodatarioNoUsa l’immobile a titolo gratuito

      IMU su immobile locato: l’imposta è sempre del proprietario

      Immagina questa situazione: Marco è proprietario di un appartamento a Udine che affitta a Giulia con un regolare contratto di locazione. Chi dei due deve versare l’IMU 2026? La risposta è Marco, il proprietario. Giulia, come inquilina, non deve e non può essere chiamata a pagare l’IMU. Non importa quanto è lunga la durata del contratto, non importa se è un contratto a canone libero o a canone concordato: l’IMU su immobile locato spetta sempre al proprietario.

      Questo è un principio assoluto, non derogabile nemmeno contrattualmente. Anche se proprietario e inquilino inserissero nel contratto una clausola che “trasferisce” l’onere IMU all’inquilino, tale clausola sarebbe nulla nei confronti del Comune (il Comune riscuoterà sempre dal proprietario), e civilisticamente potrebbe creare contestazioni. Il proprietario rimane l’unico soggetto passivo IMU davanti all’erario.

      Vale la pena ricordare che la seconda casa — cioè ogni immobile che non sia l’abitazione principale — non è mai esente da IMU. L’esenzione IMU riguarda solo l’abitazione principale (la casa in cui il proprietario risiede e dimora abitualmente), con esclusione delle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9). Un appartamento dato in affitto è per definizione una seconda casa del proprietario, quindi soggetto a IMU al tasso deliberato dal Comune.

      Per approfondire il calcolo e le aliquote comunali, ti invitiamo a leggere la guida del CAF Centro Fiscale Udine su come calcolare l’IMU 2026, con formula, moltiplicatori e aliquote aggiornate.

      Differenza tra IMU e TARI: chi paga cosa

      Una confusione frequente riguarda la differenza tra IMU e TARI (Tassa sui Rifiuti). Molti inquilini ricevono avvisi di pagamento dal Comune e si chiedono se debbano pagare anche l’IMU. La risposta è no: le due imposte hanno natura e soggetti passivi completamente diversi.

      La TARI è una tassa che colpisce chiunque occupi o detenga locali sul territorio comunale, a qualsiasi titolo. Questo significa che, nel caso di un immobile in affitto, la TARI è a carico dell’inquilino, in quanto è lui che occupa i locali e produce i rifiuti. Il proprietario non occupa l’immobile locato e quindi, salvo accordi diversi, non è il soggetto passivo TARI per quell’immobile.

      Riassumendo la differenza fondamentale:

      • IMU: imposta patrimoniale → paga chi ha il diritto reale (proprietario/usufruttuario) → MAI l’inquilino
      • TARI: tassa per la gestione rifiuti → paga chi occupa l’immobile → in genere l’inquilino
      • TASI: soppressa dal 2020, confluita nell’IMU con la Legge 160/2019

      Un altro aspetto da tenere a mente riguarda le imposte sulla locazione. Il proprietario che affitta un immobile paga anche imposte sul reddito da locazione, come l’IRPEF (in dichiarazione dei redditi) oppure la cedolare secca (10% per canone concordato o 21% per canone libero), ma queste sono imposte sui redditi, non sull’immobile. L’inquilino, dal canto suo, potrebbe beneficiare di detrazioni fiscali per affitto nel modello 730 2026, come la detrazione per inquilini a basso reddito o per giovani under 31.

      Casi particolari: canone concordato, comodato, separazione

      Chiarito il principio generale, esistono alcune situazioni particolari che meritano un approfondimento. Vediamo i casi più frequenti che riguardano l’IMU su immobile locato con sfumature importanti.

      Contratto a canone concordato: riduzione IMU del 25%

      Uno dei casi più vantaggiosi per il proprietario è il contratto di locazione a canone concordato (art. 2, comma 3, L. 431/1998), stipulato con accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini. In questo caso la legge prevede una riduzione IMU del 25%: l’imposta base si riduce a tre quarti dell’importo ordinario.

      Facciamo un esempio concreto. Se per un appartamento a canone libero l’IMU annua è di 600 euro, con un contratto a canone concordato il proprietario pagherà solo 450 euro (600 × 75% = 450 euro). Si tratta di un risparmio significativo che può rendere vantaggioso optare per questo tipo di contratto, soprattutto nelle grandi città dove gli accordi territoriali sono ben strutturati.

      Attenzione: la riduzione IMU del 25% per il canone concordato si cumula con le agevolazioni sulla cedolare secca (aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato). Il proprietario può quindi beneficiare contemporaneamente di meno IRPEF/cedolare e meno IMU.

      Comodato gratuito a parenti: riduzione IMU del 50%

      Un’altra situazione diffusa è il comodato d’uso gratuito a parenti in primo grado (genitori-figli). In questo caso — purché il proprietario non possieda altri immobili in Italia al di fuori dell’abitazione principale e del comodato — la base imponibile IMU è ridotta del 50%. Anche qui il soggetto passivo è il proprietario che ha concesso il comodato, non il comodatario che vi abita gratuitamente.

      I requisiti per ottenere la riduzione del 50% sono:

      • Il comodato deve essere concesso a figli o genitori (parenti in primo grado)
      • Il comodatario deve risiedervi e dimorarvi abitualmente
      • Il proprietario deve essere residente nello stesso Comune o nel Comune dove si trova la sua abitazione principale
      • Il contratto di comodato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate
      • Il proprietario non deve possedere altri immobili in Italia (ad eccezione di quello dato in comodato e della propria abitazione principale)

      Separazione e divorzio: la casa coniugale assegnata al coniuge

      In caso di separazione o divorzio, la casa coniugale viene spesso assegnata al coniuge non proprietario (in genere per garantire la continuità abitativa ai figli minorenni). In questo caso la norma prevede un regime IMU speciale: l’immobile assegnato dal tribunale al coniuge non proprietario è equiparato all’abitazione principale, e quindi esente da IMU (purché non rientri nelle categorie di lusso A/1, A/8, A/9).

      Il soggetto passivo IMU in questo caso è il coniuge assegnatario (anche se non proprietario), trattato per legge come se fosse il titolare del diritto reale. Per approfondire, consulta la guida completa sull’IMU sulla casa coniugale in caso di separazione.

      L’inquilino usa l’immobile come abitazione principale: cambia qualcosa per il proprietario?

      No. Anche se l’inquilino usa l’appartamento come sua unica abitazione principale, il proprietario deve comunque pagare l’IMU come seconda casa, perché l’esenzione per abitazione principale vale solo per il proprietario (o usufruttuario) che vi risiede e vi dimora abitualmente. Il fatto che ci abiti un inquilino non trasforma l’immobile in abitazione principale del proprietario.

      In sintesi: l’abitazione principale esente da IMU è quella in cui il proprietario stesso ha la residenza anagrafica e la dimora abituale. Un appartamento affittato a terzi — anche se è la loro casa principale — rimane per il proprietario una seconda casa soggetta a IMU.

      Come si calcola l’IMU su una seconda casa in affitto

      Il calcolo dell’IMU 2026 su una seconda casa in affitto segue la formula standard dell’imposta municipale. Vediamo i passaggi con un esempio pratico.

      La formula di calcolo IMU

      IMU = Rendita Catastale × 1,05 (rivalutazione) × Coefficiente × Aliquota Comunale

      I passaggi nel dettaglio:

      1. Rendita catastale rivalutata: si moltiplica la rendita catastale (riportata nella visura catastale) per 1,05 (rivalutazione del 5% obbligatoria per legge)
      2. Base imponibile: si moltiplica il risultato per il coefficiente moltiplicatore. Per le abitazioni (categoria A, escluso A/10): il coefficiente è 168 (160 base × 1,05 rivalutazione)
      3. Calcolo IMU: si applica alla base imponibile l’aliquota deliberata dal Comune. L’aliquota base legale è 0,86% (8,6 per mille), ma ogni Comune può deliberare aliquote diverse nel range tra 0,46% (minimo) e 1,06% (massimo)

      Esempio pratico: calcolo IMU su appartamento affittato

      Supponiamo che Marco possieda un appartamento (categoria catastale A/3, abitazione civile) affittato a Giulia. La rendita catastale dell’immobile è di 600 euro. Il Comune ha deliberato un’aliquota del 1,00% per le seconde case (dentro il range legale 0,46%–1,06%).

      Calcolo:

      • Rendita rivalutata: 600 × 1,05 = 630 euro
      • Base imponibile: 630 × 168 = 105.840 euro
      • IMU annua: 105.840 × 1,00% = 1.058,40 euro
      • Acconto (16 giugno): 529,20 euro (50% dell’IMU annua calcolata con aliquota anno precedente)
      • Saldo (16 dicembre): la restante parte, a conguaglio se il Comune ha variato l’aliquota

      Se il contratto di affitto fosse a canone concordato, l’IMU sarebbe ridotta del 25%: 1.058,40 × 75% = 793,80 euro annui invece di 1.058,40 euro.

      Per un calcolo preciso basato sulla rendita catastale del tuo immobile e sulle aliquote deliberate dal tuo Comune, affidati agli esperti del CAF Centro Fiscale Udine per il calcolo IMU. Il nostro team verifica le aliquote comunali aggiornate e ti aiuta a calcolare esattamente quanto dovuto.

      Codici tributo F24 per il versamento IMU

      Il versamento dell’IMU si effettua tramite modello F24, oppure tramite apposito bollettino postale. I codici tributo da utilizzare per una seconda casa in affitto sono:

      • Codice tributo 3918: fabbricati diversi dall’abitazione principale (seconda casa, immobili locati)
      • Codice tributo 3912: abitazione principale di lusso (categorie A/1, A/8, A/9)
      • Codice tributo 3925: immobili categoria D, quota Stato
      • Codice tributo 3930: immobili categoria D, quota Comune

      Scadenze IMU 2026: acconto 16 giugno e saldo 16 dicembre

      Per l’anno di imposta 2026, le scadenze per il versamento dell’IMU sono:

      RataScadenzaImporto
      Acconto IMU 202616 giugno 202650% dell’IMU calcolata con le aliquote dell’anno precedente (2025)
      Saldo IMU 202616 dicembre 2026Importo a conguaglio con le aliquote 2026 deliberate dal Comune

      La scadenza dell’acconto IMU è il 16 giugno 2026. Per il 2026, il 16 giugno è un martedì, quindi la scadenza è confermata senza proroghe.

      Un aspetto importante: l’acconto si calcola sulla base delle aliquote deliberate dal Comune nell’anno precedente (2025). Se il Comune non ha ancora approvato le nuove delibere per il 2026, si usano le aliquote 2025 sia per l’acconto che per il saldo. Qualora il Comune approvi nuove aliquote dopo la scadenza dell’acconto, la differenza si conguaglia con il saldo di dicembre.

      Per un supporto completo sull’acconto IMU 2026, consulta anche la guida su acconto IMU 2026: scadenza, calcolo e versamento F24 e il IMU 2026 per pensionati e casi particolari.

      Dichiarazione IMU: quando è obbligatoria

      Oltre al versamento, esiste anche la dichiarazione IMU, che non è un obbligo annuale ma deve essere presentata quando ci sono variazioni che non risultano automaticamente all’Agenzia delle Entrate (acquisto o vendita di un immobile, variazioni di utilizzo, agevolazioni non conoscibili d’ufficio come il comodato). La scadenza per la dichiarazione IMU è il 30 giugno dell’anno successivo alla variazione. Per maggiori dettagli leggi la guida sulla dichiarazione IMU 2026.

      Cosa succede in caso di mancato pagamento dell’IMU

      Il mancato pagamento dell’IMU espone il proprietario a sanzioni e interessi. È importante sottolineare che le sanzioni riguardano esclusivamente il proprietario (soggetto passivo dell’imposta), mai l’inquilino. Vediamo quali sono le conseguenze e i rimedi.

      Sanzioni per omesso o tardivo versamento IMU

      In caso di omesso o insufficiente versamento IMU, il Comune può notificare un avviso di accertamento con sanzione ordinaria dal 25% al 30% dell’importo non versato, più interessi di mora. Il ravvedimento operoso consente di regolarizzare il versamento tardivo con sanzioni molto più basse rispetto all’accertamento. Le percentuali dipendono da quando si regolarizza:

      • Entro 14 giorni dalla scadenza: sanzione pari allo 0,1% giornaliero (fino all’1,4%)
      • Entro 30 giorni: sanzione dell’1,5%
      • Entro 90 giorni: sanzione del 1,67%
      • Entro 1 anno: sanzione del 3,75%
      • Oltre 1 anno: sanzione del 4,29%

      Se hai perso la scadenza dell’acconto IMU del 16 giugno 2026, non aspettare: contatta il CAF Centro Fiscale di Udine per calcolare il ravvedimento operoso e regolarizzare al più presto, minimizzando le sanzioni. Il servizio è disponibile sia in ufficio che online in tutta Italia.

      Prescrizione dell’IMU: quanti anni può andare indietro il Comune?

      Il Comune può accertare l’omesso versamento IMU entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui avrebbe dovuto essere effettuato il versamento. Ad esempio, per l’acconto IMU 2026 (scadenza 16 giugno 2026), il termine di prescrizione scade il 31 dicembre 2031. Questo significa che il proprietario deve conservare le ricevute di pagamento (F24) per almeno 5 anni.

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      Domande Frequenti sull’IMU e la Locazione

      L’inquilino deve pagare l’IMU?

      No. L’inquilino non è mai soggetto passivo IMU. L’IMU è un’imposta patrimoniale che colpisce il possessore del diritto reale sull’immobile (proprietario, usufruttuario, ecc.). L’inquilino ha un diritto personale di godimento derivante dal contratto di locazione, non un diritto reale, e quindi non paga mai l’IMU. Questa regola è inderogabile anche contrattualmente: se il contratto prevede che l’inquilino paghi l’IMU, tale clausola è nulla nei confronti del Comune.

      Il proprietario paga l’IMU anche se l’appartamento è affittato?

      Sì. Il proprietario di un immobile locato è sempre soggetto passivo IMU per quell’immobile, poiché per lui si tratta di una seconda casa. L’unica agevolazione disponibile è la riduzione IMU del 25% in caso di contratto di locazione a canone concordato (art. 2 c. 3 L. 431/1998).

      Quando è previsto l’acconto IMU 2026?

      L’acconto IMU 2026 scade il 16 giugno 2026. L’importo da versare è pari al 50% dell’IMU calcolata con le aliquote deliberate dal Comune per l’anno precedente (2025). Il saldo IMU 2026 scade invece il 16 dicembre 2026.

      Qual è l’aliquota IMU 2026 per una seconda casa in affitto?

      L’aliquota IMU per le seconde case (incluse quelle in affitto) è deliberata da ogni singolo Comune nel range tra un minimo di 0,46% e un massimo di 1,06%. L’aliquota base legale di riferimento è 0,86% (8,6 per mille). Per conoscere l’aliquota esatta del tuo Comune, consulta il portale IMU del MEF.

      Con il contratto a canone concordato si paga meno IMU?

      Sì. Per i contratti di locazione a canone concordato (stipulati ai sensi dell’art. 2 c. 3 della L. 431/1998), la legge prevede una riduzione IMU del 25%. Il proprietario paga l’IMU calcolata su un importo pari al 75% di quello ordinario. La riduzione si cumula con l’aliquota agevolata della cedolare secca (10%) per questo tipo di contratto.

      Chi paga l’IMU in caso di comodato gratuito?

      In caso di comodato d’uso gratuito, il soggetto passivo IMU rimane il proprietario (concedente il comodato). Tuttavia, se il comodato è concesso a figli o genitori (parenti di primo grado) che vi risiedono stabilmente, e se sono rispettati tutti i requisiti di legge (contratto registrato, proprietario senza altri immobili in Italia), la base imponibile IMU è ridotta del 50%.

      Hai bisogno di assistenza per l’IMU 2026?

      Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione per calcolare l’IMU dovuta, verificare le aliquote del tuo Comune e aiutarti nel versamento corretto tramite modello F24. Il servizio è disponibile sia in ufficio a Udine (Viale Giuseppe Tullio 13) che online in tutta Italia. Contattaci al 0432 1638640 o scrivici su WhatsApp al 366 6018121.

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        CAF Centro Fiscale — Viale Giuseppe Tullio 13, Udine — Tel. 0432 1638640

        Per consultare tutte le scadenze fiscali di giugno 2026, visita il calendario completo delle scadenze fiscali giugno 2026.

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        Acconto IMU 2026: scadenza 16 giugno, calcolo, aliquote e versamento F24

        calcolo imu CAF Udine

        Indice dei contenuti

        1. Acconto IMU 2026: la scadenza del 16 giugno
        2. Chi deve pagare l’acconto IMU 2026
        3. Esenzioni e riduzioni IMU 2026
        4. Come si calcola l’acconto IMU 2026
        5. Aliquote IMU 2026: base nazionale e variazioni comunali
        6. Codici tributo F24 per il versamento dell’IMU 2026
        7. Esempio pratico: acconto IMU 2026 a Udine
        8. Ravvedimento operoso se paghi l’IMU in ritardo
        9. Domande frequenti sull’acconto IMU 2026

        L’acconto IMU 2026 è una delle scadenze fiscali più importanti dell’anno per chi possiede immobili in Italia. Il prossimo 16 giugno 2026 milioni di proprietari dovranno versare la prima rata dell’Imposta Municipale Propria, pari al 50% dell’imposta annuale dovuta. Riguarda seconde case, fabbricati commerciali, terreni edificabili, capannoni e in alcuni casi anche immobili di lusso adibiti ad abitazione principale.

        In questa guida pratica vediamo nel dettaglio come calcolare l’acconto IMU 2026, quali sono le aliquote IMU 2026 applicabili, i codici tributo F24 da usare per il pagamento, le esenzioni previste e un esempio concreto per il Comune di Udine. Se hai dubbi su quanto devi versare, alla fine trovi l’invito a richiedere assistenza al CAF Centro Fiscale di Udine, che si occupa di calcolo e compilazione del modello F24 sia in sede che online.

        Acconto IMU 2026: la scadenza del 16 giugno

        La scadenza dell’acconto IMU 2026 è fissata per martedì 16 giugno 2026. Si tratta della prima delle due rate previste dalla legge: l’acconto a giugno e il saldo entro il 16 dicembre 2026. La regola generale è semplice: con l’acconto si versa il 50% dell’imposta annuale, calcolato sulla base delle aliquote deliberate dal Comune nell’anno precedente. A dicembre, invece, si conguaglierà la differenza tenendo conto delle eventuali nuove aliquote 2026 approvate dal Comune entro il 28 ottobre.

        Questa regola è importante per evitare confusione: a giugno si paga sempre sulle aliquote 2025, anche se l’anno d’imposta è il 2026. Solo a dicembre si applicheranno le aliquote definitive del 2026, recuperando o restituendo eventuali differenze. Chi preferisce semplificare può anche versare l’intera IMU annuale in un’unica soluzione entro il 16 giugno, ma in questo caso si rinuncia alla possibilità di aggiornare i conti a fine anno.

        L’IMU si paga esclusivamente tramite modello F24, compilabile in forma cartacea (banca, posta) oppure telematica (home banking, portale Agenzia Entrate, intermediari abilitati come il CAF). Non sono ammessi altri canali di pagamento: niente bonifico diretto al Comune, niente bollettino postale. Solo F24, con i corretti codici tributo che vedremo più avanti.

        Chi deve pagare l’acconto IMU 2026

        L’acconto IMU 2026 riguarda tutti i soggetti che, al 1° gennaio 2026, risultano titolari di un diritto reale su un immobile soggetto all’imposta. Più precisamente, sono tenuti al versamento:

        • i proprietari di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli;
        • i titolari di diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie;
        • il locatario di immobili concessi in leasing (dalla data della stipula del contratto);
        • il concessionario di aree demaniali;
        • il coniuge superstite che ha ricevuto il diritto di abitazione per legge sulla casa coniugale.

        Un punto fondamentale dell’IMU prima casa 2026 è l’esenzione generale: chi possiede un’abitazione principale non di lusso non paga l’IMU. Le categorie catastali esentate sono tutte tranne A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici). Quindi se vivi nella tua casa di residenza in categoria A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 o A/7, non devi versare nulla. L’esenzione si estende anche alle pertinenze (cantina, garage, soffitta) classificate C/2, C/6 o C/7, ma solo una per categoria.

        Diverso il discorso per la IMU seconda casa: qui l’imposta è sempre dovuta, indipendentemente dal fatto che sia una casa vacanza, un appartamento dato in affitto, una casa ereditata o un immobile sfitto. In caso di comproprietà, ogni comproprietario paga la propria quota in base alla percentuale di possesso e ai mesi dell’anno in cui è stato titolare. Ad esempio, se due fratelli ereditano una seconda casa al 50% ciascuno, ognuno pagherà metà dell’imposta totale.

        Esenzioni e riduzioni IMU 2026

        Oltre all’esenzione per l’abitazione principale non di lusso, la normativa prevede diverse casistiche di esenzione e riduzione dell’IMU. Conoscerle è importante perché permette di non pagare imposte che non sono dovute. Vediamo le principali.

        Immobili totalmente esenti

        • Abitazione principale non di lusso (categorie A/2-A/7) e relative pertinenze;
        • Terreni agricoli situati in zone montane o di collina svantaggiate;
        • Terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola;
        • Fabbricati rurali strumentali all’attività agricola;
        • Immobili di interesse storico, artistico o culturale destinati a uso non commerciale;
        • Fabbricati destinati a uso esclusivamente religioso da enti ecclesiastici;
        • Immobili occupati abusivamente, a condizione che il proprietario abbia presentato regolare denuncia all’autorità giudiziaria.

        Casi di riduzione del 50% della base imponibile

        In alcune situazioni la legge consente di dimezzare la base imponibile IMU, riducendo così sensibilmente l’importo da versare:

        • Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, previa perizia tecnica;
        • Fabbricati di interesse storico o artistico riconosciuti ai sensi del D.Lgs. 42/2004;
        • Unità immobiliari concesse in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli), con contratto registrato e a condizione che il comodante possieda massimo un altro immobile destinato a propria abitazione principale nello stesso Comune.

        Riduzione del 25% per gli immobili in locazione a canone concordato

        Per gli immobili concessi in locazione a canone concordato (legge 431/1998) l’imposta è ridotta al 75% (sconto del 25%). È una misura pensata per incentivare i proprietari a praticare canoni calmierati, soprattutto nelle aree ad alta tensione abitativa.

        Come si calcola l’acconto IMU 2026

        Il calcolo IMU 2026 segue una formula precisa che parte dalla rendita catastale dell’immobile (per i fabbricati) o dal reddito dominicale (per i terreni). La rendita catastale è il valore fiscale attribuito dal Catasto e si trova sulla visura catastale. Vediamo passo passo come si arriva all’importo da versare.

        Passaggio 1: rivalutazione della rendita catastale

        Il primo step è rivalutare la rendita catastale del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni. È un coefficiente fisso previsto dalla legge che serve ad aggiornare il valore catastale all’inflazione. In pratica, se la rendita catastale del tuo appartamento è 600 euro, la rendita rivalutata sarà 600 × 1,05 = 630 euro.

        Passaggio 2: applicazione del moltiplicatore catastale

        Al valore rivalutato si applica un moltiplicatore che varia in base alla categoria catastale dell’immobile. Il risultato è la base imponibile IMU su cui poi calcolare l’imposta. I principali moltiplicatori sono:

        • 160 per fabbricati abitativi (categoria A, escluso A/10), pertinenze (C/2, C/6, C/7) e magazzini;
        • 140 per collegi, scuole, caserme, ospedali pubblici (categoria B) e laboratori (C/3, C/4, C/5);
        • 80 per banche, uffici e studi privati (A/10 e D/5);
        • 65 per immobili a destinazione produttiva categoria D (esclusi D/5);
        • 55 per negozi e botteghe (C/1);
        • 135 per terreni agricoli (sul reddito dominicale rivalutato del 25%).

        Continuando l’esempio precedente, se la rendita catastale rivalutata è 630 euro e l’immobile è in categoria A/3 (abitazione di tipo economico), la base imponibile IMU sarà 630 × 160 = 100.800 euro. Questo è il valore fiscale dell’immobile ai fini IMU, da non confondere con il valore di mercato.

        Passaggio 3: applicazione dell’aliquota comunale

        Sulla base imponibile si applica l’aliquota IMU 2026 deliberata dal Comune. La formula completa è quindi:

        IMU annuale = Rendita catastale × 1,05 × Moltiplicatore × Aliquota comunale

        Una volta ottenuta l’IMU annuale, per calcolare l’acconto IMU 2026 basta dividere per due: a giugno si versa il 50% dell’imposta totale. Il risultato va inoltre proporzionato ai mesi di possesso: se hai posseduto l’immobile per meno di 12 mesi (ad esempio l’hai ereditato a marzo o venduto a settembre), devi calcolare l’IMU solo per i mesi in cui sei stato proprietario. Si considera il mese intero se il possesso supera i 15 giorni.

        Aliquote IMU 2026: base nazionale e variazioni comunali

        Le aliquote IMU 2026 non sono uguali in tutti i Comuni d’Italia. La legge fissa un’aliquota base nazionale dello 0,86% (8,6 per mille), ma ogni Comune ha il potere di aumentarla fino a un massimo dell’1,06% (10,6 per mille) o di ridurla, anche fino allo zero. Per questo è fondamentale verificare la delibera del proprio Comune prima di fare il calcolo.

        Per l’acconto del 16 giugno 2026, come abbiamo già detto, si applicano le aliquote già deliberate nel 2025. Solo entro fine ottobre 2026 il Comune potrà pubblicare le nuove aliquote in vigore per l’anno corrente, di cui si terrà conto in sede di saldo a dicembre. Vediamo le principali aliquote di riferimento:

        • Aliquota base fabbricati: 0,86% (modificabile dai Comuni tra 0% e 1,06%);
        • Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9): 0,50% di base, fino allo 0,60% nei Comuni che decidono di aumentarla, con detrazione di 200 euro;
        • Fabbricati rurali strumentali all’attività agricola: 0,10% (riducibile fino allo zero, mai aumentabile);
        • Fabbricati merce (costruiti dall’impresa per la vendita e non locati): esenti dal 2022;
        • Immobili categoria D (capannoni industriali, alberghi): 0,86% di cui 0,76% destinato allo Stato e la parte eccedente al Comune.

        Le delibere comunali sono pubblicate sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze, nella sezione dedicata alla fiscalità locale. Per essere efficaci nell’anno in corso, devono essere approvate entro il 28 ottobre e pubblicate entro il 14 novembre. In assenza di delibera valida, si applicano le aliquote dell’anno precedente.

        Codici tributo F24 per il versamento dell’IMU 2026

        Per pagare l’acconto IMU 2026 serve compilare correttamente il modello F24, indicando il codice catastale del Comune, il codice tributo giusto per la tipologia di immobile e l’anno di riferimento (2026). Sbagliare codice tributo significa che il pagamento non viene attribuito correttamente e il Comune potrebbe segnalare un mancato versamento.

        Ecco la tabella dei principali codici tributo F24 IMU da utilizzare nel 2026:

        • 3912: IMU su abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) e relative pertinenze;
        • 3913: IMU su fabbricati rurali a uso strumentale;
        • 3914: IMU su terreni agricoli;
        • 3916: IMU su aree fabbricabili;
        • 3918: IMU su altri fabbricati (è il codice più usato: seconde case, uffici, negozi, garage non pertinenziali);
        • 3925: IMU su immobili a uso produttivo categoria D – quota Stato;
        • 3930: IMU su immobili categoria D – quota Comune (eccedenza rispetto allo 0,76%);
        • 3923: interessi da ravvedimento operoso;
        • 3924: sanzioni da ravvedimento operoso.

        Nella sezione “IMU e altri tributi locali” del modello F24, oltre al codice tributo, va indicato l’anno di riferimento (2026), il numero di immobili e va barrata la casella “Acconto”. Se versi in un’unica soluzione, va barrata sia “Acconto” sia “Saldo”. Va sempre inserito il codice catastale del Comune in cui si trova l’immobile (ad esempio L483 per Udine), reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

        Importante: i contribuenti residenti all’estero (AIRE) e i titolari di partita IVA devono obbligatoriamente usare la modalità telematica del modello F24, mentre i privati cittadini possono ancora utilizzare il cartaceo presso banca o ufficio postale, ma solo se il saldo finale è positivo (cioè non ci sono compensazioni con crediti).

        Esempio pratico: acconto IMU 2026 a Udine

        Vediamo un caso pratico di IMU comune Udine 2026. Supponiamo che Mario possieda al 100% una seconda casa a Udine, categoria catastale A/3, con rendita catastale di 700 euro. Mario è residente altrove e usa questa casa come abitazione di villeggiatura. Vediamo passo passo come calcolare il suo acconto IMU 2026.

        • Rendita rivalutata: 700 × 1,05 = 735 euro;
        • Base imponibile IMU: 735 × 160 = 117.600 euro;
        • Aliquota IMU altri fabbricati a Udine (ipotesi 10,6 per mille = 1,06%, da verificare sempre la delibera comunale aggiornata): 117.600 × 1,06% = 1.246,56 euro IMU annuale;
        • Acconto IMU 2026 (50%): 1.246,56 / 2 = 623,28 euro, arrotondabili a 623 euro.

        Mario dovrà quindi versare entro il 16 giugno 2026, tramite modello F24, l’importo di 623 euro con codice tributo 3918 (altri fabbricati) e codice catastale L483 (Udine). Le aliquote effettive applicate dal Comune di Udine possono variare di anno in anno: è sempre prudente verificarle sul sito del MEF prima del versamento, oppure rivolgersi al CAF per il calcolo personalizzato.

        In Friuli Venezia Giulia, ricordiamo, vige il sistema tavolare per la registrazione degli immobili: si tratta di un sistema catastale diverso dal resto d’Italia, basato sul Libro Fondiario. Questo non incide direttamente sul calcolo dell’IMU (che si basa sulla rendita catastale), ma può creare difficoltà nei casi di successione recente, dove la voltura non è automatica e l’erede potrebbe non risultare ancora intavolato. Anche in questa situazione, comunque, l’IMU 2026 va comunque versata dall’erede, dal momento in cui è subentrato nel possesso.

        Il CAF Centro Fiscale di Udine conosce in modo approfondito le delibere dei Comuni del Friuli Venezia Giulia e gestisce ogni anno migliaia di pratiche IMU. Se non hai mai calcolato l’IMU da solo o se la tua situazione è complessa (più immobili, comproprietà, eredità, comodato d’uso), conviene affidarsi a un professionista per evitare errori e sanzioni.

        Ravvedimento operoso se paghi l’IMU in ritardo

        Se per qualunque motivo non riesci a versare l’acconto IMU 2026 entro il 16 giugno, hai la possibilità di sanare il ritardo con il ravvedimento operoso. Questa procedura consente di pagare l’imposta dovuta più una sanzione ridotta e gli interessi legali, in proporzione al ritardo. È sempre preferibile al lasciare la pratica scoperta, perché in caso di accertamento del Comune la sanzione ordinaria parte dal 25% dell’imposta non versata (sanzione ridotta dal 30% al 25% dal D.Lgs. 87/2024, in vigore dal 1° settembre 2024).

        Le riduzioni delle sanzioni con ravvedimento operoso sono articolate in base al ritardo:

        • Ravvedimento sprint (entro 14 giorni): sanzione pari a 0,0833% per ogni giorno di ritardo (1/10 di 1/30 del 25%);
        • Ravvedimento breve (dal 15° al 30° giorno): sanzione del 1,25%;
        • Ravvedimento medio (dal 31° al 90° giorno): sanzione del 1,39%;
        • Ravvedimento lungo (entro 1 anno): sanzione del 3,125%;
        • Ravvedimento biennale (entro 2 anni): sanzione del 3,572%;
        • Ravvedimento ultra-biennale (oltre 2 anni): sanzione del 4,17%.

        A questi importi vanno aggiunti gli interessi legali calcolati al tasso annuo vigente (per il 2026 il tasso legale è cambiato rispetto agli anni precedenti: verifica sempre il valore aggiornato sul sito del Ministero dell’Economia). Il versamento del ravvedimento si fa sempre con F24, indicando il codice tributo dell’imposta dovuta (es. 3918) per la parte IMU, il codice 3924 per la sanzione e il codice 3923 per gli interessi.

        Il ravvedimento operoso non è ammesso se nel frattempo è già arrivato un avviso di accertamento dal Comune. Per questo, se sei in ritardo, conviene attivarsi subito: prima paghi, minore è la sanzione. Il CAF Centro Fiscale di Udine può aiutarti a calcolare con precisione sanzioni e interessi, evitando errori che potrebbero invalidare il ravvedimento stesso.

        Domande frequenti sull’acconto IMU 2026

        Devo pagare l’acconto IMU 2026 anche se la mia casa e’ la prima abitazione?

        Se la tua abitazione principale e’ in categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 o A/7 e ci hai stabilito la residenza anagrafica e dimora abituale, sei esente dall’IMU. Non devi versare nulla ne’ a giugno ne’ a dicembre. L’esenzione si estende a una pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7. Se invece la tua casa e’ di lusso (A/1, A/8, A/9), devi pagare l’IMU con l’aliquota agevolata e detrazione di 200 euro.

        Cosa succede se non pago l’IMU entro il 16 giugno 2026?

        Se non paghi entro la scadenza, puoi sanare la posizione con il ravvedimento operoso, versando l’imposta dovuta piu’ una sanzione ridotta e gli interessi. Piu’ tardi paghi, maggiore e’ la sanzione. Se non sani la posizione, il Comune puo’ notificarti un avviso di accertamento con sanzione del 25% e interessi, oltre alle spese di notifica.

        Come faccio a sapere l’aliquota IMU 2026 del mio Comune?

        Le aliquote IMU sono pubblicate sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze (Portale del Federalismo Fiscale) e sul sito istituzionale del tuo Comune. Per l’acconto IMU 2026 del 16 giugno si applicano le aliquote del 2025. Se non hai dimestichezza con il calcolo, il CAF puo’ fornirti l’importo esatto da versare in pochi minuti.

        Posso pagare tutto in un’unica soluzione invece di dividere in due rate?

        Si’, la legge consente di versare l’intera IMU annuale entro il 16 giugno 2026. In questo caso, sul modello F24 va barrata sia la casella Acconto sia Saldo. Attenzione pero’: pagando tutto a giugno si applicano le aliquote 2025. Se il Comune aumenta le aliquote nel 2026, non potrai piu’ recuperare la differenza in sede di saldo.

        L’IMU sulla casa data in affitto e’ dovuta?

        Si’, l’IMU sulla casa data in affitto e’ sempre dovuta dal proprietario, indipendentemente dal fatto che ci viva l’inquilino. Solo nel caso di locazione a canone concordato l’imposta e’ ridotta del 25%. Se l’affitto e’ a canone libero, si applica l’aliquota piena deliberata dal Comune per gli altri fabbricati.

        Assistenza CAF Centro Fiscale Udine per l’acconto IMU 2026

        Calcolare correttamente l’acconto IMU 2026 richiede attenzione: serve verificare le delibere comunali aggiornate, applicare il moltiplicatore catastale giusto, considerare riduzioni ed esenzioni, compilare correttamente il modello F24 con i codici tributo esatti. Un errore può comportare sanzioni anche pesanti. Per questo conviene affidarsi a chi gestisce queste pratiche tutti i giorni.

        Il CAF Centro Fiscale di Udine offre un servizio completo di calcolo IMU e compilazione del modello F24, sia in ufficio in Viale Tullio 13 a Udine, sia online per chi preferisce non spostarsi. Conosciamo le delibere dei Comuni del Friuli Venezia Giulia, gestiamo pratiche per proprietari di più immobili, eredi, comproprietari e situazioni complesse. Contattaci per fissare un appuntamento e ricevere un preventivo personalizzato.

        Hai bisogno di assistenza per il calcolo dell’acconto IMU 2026? Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione, sia in ufficio che online. Contattaci al 0432 1638640 o scrivici su WhatsApp al 366 6018121: ti aiutiamo a calcolare l’importo esatto, scegliere i codici tributo corretti e versare in serenità entro il 16 giugno 2026.

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        Il CAF Centro Fiscale di Udine ti aiuta con il calcolo dell’acconto IMU 2026, la compilazione del modello F24 e il ravvedimento operoso in caso di ritardo.

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          CAF Centro Fiscale Udine – Viale Giuseppe Tullio 13, scala B – Tel: 0432 1638640

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          Acconto IMU 2026: scadenza 16 giugno, calcolo, aliquote e versamento F24

          Indice dei contenutiAcconto IMU 2026: la scadenza del 16 giugno Chi deve pagare l'acconto IMU 2026 Esenzioni e riduzioni IMU 2026 Come si calcola l'acconto IMU 2026 Aliquote IMU 2026: base nazionale e variazioni comunali Codici tributo…
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          Come si calcola l’IMU 2026: formula, moltiplicatori, aliquote e acconto del 16 giugno

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          Come si calcola l’IMU 2026: formula, moltiplicatori, aliquote e acconto del 16 giugno

          calcolo imu CAF Udine

          L’IMU 2026 (Imposta Municipale Propria) è uno degli adempimenti fiscali più attesi dell’anno: la prima rata, il cosiddetto acconto del 16 giugno 2026, si avvicina rapidamente e milioni di proprietari immobiliari devono sapere esattamente quanto versare. Ma come si calcola l’IMU? La formula può sembrare complicata a prima vista, eppure seguendo i passaggi giusti è assolutamente alla portata di tutti.

          In questa guida troverai la formula IMU passo per passo, i moltiplicatori catastali per ogni tipo di immobile, le aliquote di riferimento 2026, e due esempi pratici di calcolo. Saprai anche come pagare con il modello F24 e quali immobili sono esenti.

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          Che cos’è l’IMU e chi la deve pagare

          L’IMU è l’Imposta Municipale Propria istituita dalla Legge 160/2019 (art. 1, commi 738–783). Si tratta di un’imposta patrimoniale locale che colpisce il possesso di immobili: fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli situati in Italia.

          Chi deve pagarla? Il soggetto passivo è chiunque possieda — a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie — un immobile in Italia. In caso di comproprietà, ciascun comproprietario versa la propria quota in proporzione alla quota di possesso. In caso di decesso del proprietario, gli eredi sono tenuti al pagamento fin dalla data di apertura della successione (questo vale anche in Friuli Venezia Giulia, dove l’intavolazione catastale non è automatica).

          Chi NON la deve pagare? Il caso più importante è quello dell’abitazione principale non di lusso: se abiti nell’immobile di tua proprietà e non appartiene alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 (ville, castelli e abitazioni signorili), sei completamente esente IMU. Stessa esenzione per le pertinenze dell’abitazione principale (una per categoria: C/2, C/6, C/7). Sono inoltre esenti i terreni agricoli in zone montane o collinari classificate svantaggiate, e gli immobili di interesse culturale o artistico inagibili.

          La formula IMU 2026: come si calcola passo per passo

          La formula per calcolare l’IMU si compone di tre ingredienti fondamentali: la rendita catastale rivalutata, il moltiplicatore catastale e l’aliquota. Vediamoli uno per uno.

          Formula IMU 2026

          IMU = Rendita catastale × 1,05 × Moltiplicatore × Aliquota

          Poi si divide per i mesi di possesso (se < 12) e per la quota di proprietà (se < 100%)

          Analizziamo ogni termine:

          • Rendita catastale: il valore attribuito al tuo immobile dall’Agenzia delle Entrate. La trovi sulla visura catastale o sul sito dell’Agenzia delle Entrate inserendo i dati dell’immobile.
          • Rivalutazione del 5% (×1,05): per legge, la rendita catastale va sempre aumentata del 5% prima di qualsiasi altro calcolo. Se la tua rendita è 800 euro, la base di partenza diventa 840 euro.
          • Moltiplicatore catastale: un coefficiente fisso che varia in base alla categoria catastale dell’immobile (vedi tabella sotto). Per le abitazioni ordinarie (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7) il moltiplicatore è 160, che incluso già nella rivalutazione del 5% porta al valore finale di 168.
          • Aliquota: la percentuale fissata dal Comune dove si trova l’immobile. Ogni Comune può scostarsi dall’aliquota base del 7,6 per mille (0,76%) entro i limiti di legge.

          Tabella moltiplicatori catastali IMU 2026

          Categoria catastaleTipologia immobileMoltiplicatore baseCon rivalutazione 5%
          A (eccetto A/10), C/2, C/6, C/7Abitazioni, cantine, garages160168
          A/10Uffici e studi privati8084
          BCollegi, conventi, ospizi, scuole140147
          C/1Negozi e botteghe5557,75
          C/3, C/4, C/5Laboratori, stabilimenti, magazzini140147
          D (eccetto D/5)Immobili industriali, alberghi, teatri6568,25
          D/5Istituti di credito, cambio, assicurazione8084
          Terreni agricoliReddito dominicale × 1,25135—

          Nota: per i terreni agricoli la rivalutazione del 5% si applica al reddito dominicale, e poi si moltiplica per 135.

          Aliquote IMU 2026: base e variazioni comunali

          Le aliquote IMU 2026 sono stabilite annualmente da ciascun Comune entro i limiti fissati dalla Legge 160/2019. Se il Comune non delibera nuove aliquote entro i termini di legge, si applicano quelle dell’anno precedente. I limiti nazionali sono:

          Tipologia immobileAliquota base (per mille)Minimo consentitoMassimo consentito
          Fabbricati diversi dall’abitazione principale7,6 ‰ (0,76%)4,6 ‰11,4 ‰
          Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9)4 ‰—6 ‰
          Aree edificabili7,6 ‰—11,4 ‰
          Terreni agricoli (zone non montane)7,6 ‰—11,4 ‰

          Come verificare l’aliquota del tuo Comune? Il Dipartimento delle Finanze del MEF pubblica le delibere comunali sul portale www.finanze.gov.it nella sezione “Fiscalità locale – IMU”. In alternativa, consulta il sito del tuo Comune o contatta il CAF. L’aliquota deliberata per il 2026 deve essere pubblicata entro il 28 ottobre 2025 per essere applicabile all’acconto di giugno 2026; in assenza di delibera, si usa quella 2025.

          Detrazione per abitazione principale di lusso: se la tua prima casa rientra nelle categorie A/1, A/8 o A/9, hai diritto a una detrazione fissa di 200 euro dall’IMU dovuta. L’imposta non può mai diventare negativa: se il calcolo dà un importo inferiore a 200 euro, l’IMU è pari a zero.

          Esempi pratici di calcolo IMU 2026

          Vediamo come funziona la formula con due scenari reali, usando le aliquote base del 7,6 per mille (come riferimento — verifica sempre quella del tuo Comune).

          Esempio 1 — Appartamento A/3 in affitto (seconda casa)

          Marco possiede un appartamento in categoria A/3 (abitazione di tipo economico) che affitta come seconda casa. La rendita catastale è di 450 euro. Il Comune ha deliberato l’aliquota standard del 7,6 per mille. Marco è proprietario al 100% e possiede l’immobile per tutti e 12 i mesi.

          Passaggio 1 — Rivalutazione 5%:

          450 × 1,05 = 472,50 euro

          Passaggio 2 — Moltiplicatore A/3 (abitazioni):

          472,50 × 160 = 75.600 euro (base imponibile)

          Passaggio 3 — Applicazione aliquota 7,6‰:

          75.600 × 0,0076 = 574,56 euro (IMU annuale)

          Acconto 16 giugno 2026 (50%):

          574,56 / 2 = 287,28 euro (arrotondato a 287 euro)

          Esempio 2 — Garage C/6 di proprietà (pertinenza non collegata ad abitazione principale)

          Giulia ha un garage in categoria C/6 con rendita catastale di 120 euro. Non è pertinenza dell’abitazione principale (che è in affitto), quindi è soggetto a IMU. Il Comune ha deliberato un’aliquota del 8,6 per mille per i fabbricati diversi dall’abitazione principale. Giulia è proprietaria al 50% (l’altra metà è del marito).

          Passaggio 1 — Rivalutazione 5%:

          120 × 1,05 = 126 euro

          Passaggio 2 — Moltiplicatore C/6 (pertinenze/garages, stesso gruppo A):

          126 × 160 = 20.160 euro (base imponibile)

          Passaggio 3 — Applicazione aliquota 8,6‰:

          20.160 × 0,0086 = 173,38 euro (IMU annuale piena)

          Quota Giulia (50%):

          173,38 × 0,50 = 86,69 euro

          Acconto 16 giugno 2026 (50% della quota):

          86,69 / 2 = 43,34 euro (arrotondato a 43 euro)

          Arrotondamento: l’IMU si arrotonda all’euro per difetto se i centesimi sono inferiori a 0,50 e per eccesso se superiori o uguali a 0,50. Se l’importo dovuto è inferiore a 12 euro, non si versa (il Comune può alzare questa soglia minima).

          Acconto IMU 16 giugno 2026: come funziona il calcolo a metà anno

          L’IMU si paga in due rate:

          • Acconto: entro il 16 giugno 2026 (lunedì — la data non cade di sabato/domenica quindi rimane ferma)
          • Saldo: entro il 16 dicembre 2026

          Come si calcola l’acconto? La regola generale è semplice: l’acconto è pari al 50% dell’IMU calcolata con le aliquote deliberate dal Comune per l’anno precedente (2025). Il saldo di dicembre è la differenza tra l’IMU totale dovuta per il 2026 (calcolata con le nuove aliquote, se modificate) e l’acconto già versato.

          In pratica: se il tuo Comune non ha cambiato le aliquote dal 2025, l’acconto di giugno e il saldo di dicembre saranno entrambi il 50% dell’IMU annuale (cifre identiche). Se invece il Comune ha alzato o abbassato le aliquote per il 2026, la differenza emerge solo al saldo di dicembre.

          Possesso per meno di 12 mesi: se hai acquistato l’immobile durante l’anno, l’IMU si calcola solo per i mesi effettivi di possesso. Il mese conta intero se il possesso dura almeno 15 giorni. Formula: IMU annuale × (mesi di possesso / 12). Ad esempio, se acquisti il 20 aprile 2026, il mese di aprile conta (15 o più giorni), e pagherai l’IMU per 9 mesi (aprile–dicembre). L’acconto di giugno coprirà i mesi gennaio–giugno calcolati sulla situazione 2025.

          Puoi consultare anche il nostro articolo sulle scadenze fiscali di giugno 2026 per un calendario completo di tutti gli adempimenti del mese.

          Come pagare l’IMU: modello F24 e codici tributo

          Il pagamento dell’IMU avviene esclusivamente tramite modello F24, disponibile presso qualsiasi banca, ufficio postale, CAF o compilabile direttamente online sul sito dell’Agenzia delle Entrate (servizio F24 web) o tramite home banking.

          Sezione da compilare: la sezione IMU e altri tributi locali. I campi principali sono: codice tributo, codice Comune (codice catastale a 4 caratteri), se si tratta di acconto o saldo, il numero di immobili, l’anno di riferimento e l’importo.

          Tabella codici tributo IMU 2026

          Codice tributoTipologia immobile
          3912Abitazione principale e pertinenze (categorie A/1, A/8, A/9)
          3918Altri fabbricati (seconda casa, affitti brevi, ecc.)
          3913Fabbricati rurali strumentali
          3914Terreni agricoli
          3916Aree fabbricabili
          3925Immobili categoria D — quota Stato
          3930Immobili categoria D — quota Comune

          Attenzione agli immobili di categoria D (capannoni, alberghi, centri commerciali): il gettito si divide tra Stato e Comune. La quota Stato (7,6 per mille, codice 3925) va alla colonna “importi a debito versati allo Stato”; la quota Comune (eventuale maggiorazione deliberata dal Comune, codice 3930) va alla colonna “Sezione IMU e altri tributi locali”. Se il Comune non ha deliberato aumenti, si versa solo la quota Stato.

          Compensazione: l’IMU non può essere compensata con altri crediti fiscali (ad esempio crediti IRPEF) nel modello F24. Va versata per intero.

          Esenzioni e casi speciali IMU 2026

          Oltre all’esenzione per l’abitazione principale non di lusso, esistono altri casi in cui l’IMU non si deve o si riduce:

          • Immobili concessi in comodato d’uso gratuito a figli o genitori: riduzione del 50% della base imponibile, a condizione che il contratto sia registrato, il comodante non possieda altri immobili nello stesso Comune e abbia la residenza anagrafica nello stesso Comune.
          • Immobili locati con contratto a canone concordato: riduzione del 25% dell’IMU dovuta (non della base imponibile, ma dell’imposta calcolata).
          • Immobili inagibili o inabitabili: riduzione del 50% della base imponibile, previa dichiarazione del Comune o perizia giurata.
          • Immobili di interesse storico-artistico: riduzione del 50% della base imponibile (art. 10 D.Lgs. 42/2004).
          • Terreni agricoli in zone montane: esenzione totale per i terreni ubicati in Comuni montani o parzialmente montani indicati nella Circolare MEF del 14 giugno 1993.
          • IACP e cooperative edilizie a proprietà indivisa: esenzione per gli alloggi assegnati ai soci.

          IMU e affitti brevi (Airbnb, case vacanze)

          Un immobile destinato agli affitti brevi (Airbnb, Booking, ecc.) è considerato a tutti gli effetti una “seconda casa” ai fini IMU: si paga l’aliquota ordinaria deliberata dal Comune per i fabbricati diversi dall’abitazione principale. Non è possibile fruire delle riduzioni per canone concordato (riservate ai contratti a uso abitativo con affitti 4+4 anni o 3+2 anni a canone concordato).

          IMU e coniugi con residenze separate

          Dopo la sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022, in caso di coniugi con residenze anagrafiche in immobili diversi, l’esenzione per abitazione principale spetta a ciascun coniuge per il proprio immobile, purché entrambi vi risiedano effettivamente e abitualmente. Non è più necessario che la famiglia risieda nello stesso comune.

          La dichiarazione IMU: quando si presenta

          Il pagamento dell’IMU e la presentazione della dichiarazione IMU sono due adempimenti distinti. La dichiarazione non è obbligatoria ogni anno: va presentata solo quando si verificano variazioni che il Comune non può conoscere autonomamente dai dati in suo possesso. Ecco i casi principali:

          • Acquisto o vendita di un immobile (di solito il Comune lo viene a sapere dalla voltura catastale, ma è buona norma verificare)
          • Inizio o fine di un contratto di comodato d’uso gratuito
          • Inizio o fine di un contratto di locazione a canone concordato
          • Immobile dichiarato inagibile o inabitabile
          • Variazione di destinazione d’uso dell’immobile
          • Acquisizione per successione (specialmente in Friuli Venezia Giulia dove l’intavolazione nel Libro Fondiario non è automatica)

          La scadenza per la dichiarazione IMU relativa all’anno 2025 è il 30 giugno 2026. Si presenta al Comune dove è situato l’immobile, utilizzando il modello approvato dal MEF con D.M. 29 luglio 2022.

          In Friuli Venezia Giulia, dove vige il sistema tavolare, chi eredita un immobile deve prestare particolare attenzione: la variazione di proprietà nel Libro Fondiario non avviene automaticamente come nel catasto ordinario. Gli eredi sono soggetti passivi IMU fin dalla data di apertura della successione, anche prima che l’intavolazione sia completata. Il CAF Centro Fiscale di Udine, con la sua esperienza specifica nel sistema tavolare, può assisterti nella corretta gestione di questi adempimenti.

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          Domande frequenti sul calcolo IMU 2026

          Come trovo la rendita catastale del mio immobile?

          La rendita catastale è indicata nella visura catastale, ottenibile gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate (servizio “Consultazione Catasto” con SPID, CIE o CNS) oppure presso qualsiasi CAF o ufficio dell’Agenzia. In alternativa, si trova nell’atto notarile di acquisto dell’immobile.

          Se ho acquistato casa a maggio 2026, pago l’acconto di giugno?

          Dipende dalla data esatta. Se hai acquistato prima del 16 giugno 2026, in linea teorica dovresti versare l’acconto per i mesi di possesso nel 2026 (da aprile o maggio in poi). Tuttavia, poiché l’acconto si calcola sulla base delle aliquote 2025 e del 50% dell’IMU annuale, molti contribuenti che acquistano nel corso dell’anno preferiscono effettuare un unico versamento a saldo a dicembre. Questa scelta è possibile se non si ritiene di dover versare un acconto specifico: la legge non prevede sanzioni per chi versa tutta l’IMU di un nuovo acquisto nel saldo di dicembre, purché l’importo totale sia corretto. Consigliamo di verificare con il vostro CAF la situazione specifica.

          L’IMU sulla seconda casa è detraibile in dichiarazione dei redditi?

          No. L’IMU sugli immobili non è detraibile dall’IRPEF nel modello 730 o Redditi PF. Fa eccezione l’IMU pagata su immobili che producono reddito d’impresa (per gli imprenditori). L’IRPEF sui fabbricati non locati non è più dovuta dal 2022 (era già ridotta al 50% nel biennio 2020-2021), confermando che l’IMU è l’unica imposizione patrimoniale su questi immobili.

          Cosa succede se non pago l’acconto IMU del 16 giugno?

          Il mancato pagamento nei termini comporta sanzioni e interessi. È possibile regolarizzare spontaneamente tramite il ravvedimento operoso: entro 14 giorni dalla scadenza la sanzione è solo dell’1,5% (0,1% per giorno di ritardo fino a 14 gg); entro 30 giorni è del 3%. Più passa il tempo, più la sanzione aumenta. Prima di arrivare alle sanzioni d’ufficio (dal 30% in su), è sempre meglio regolarizzare autonomamente.

          Il box auto è soggetto a IMU anche se è pertinenza dell’abitazione principale?

          Se il box (categoria C/6) è pertinenza della tua abitazione principale non di lusso, è esente IMU come l’abitazione principale, ma solo entro il limite di una pertinenza per categoria catastale. Quindi se hai un solo box auto, è esente. Se ne hai due (entrambi C/6), uno è esente e l’altro paga l’IMU come fabbricato ordinario.

          Come funziona il calcolo IMU per un immobile ereditato nel 2026?

          Gli eredi diventano soggetti passivi IMU dalla data di apertura della successione (data del decesso). L’imposta si calcola in proporzione ai mesi di possesso successivi al decesso. Se la successione si è aperta, per esempio, il 10 marzo 2026, marzo conta intero (più di 15 giorni) e l’IMU annuale si moltiplica per 10/12. L’acconto di giugno 2026 va versato se ci si trova già in una posizione di possesso a quella data. In FVG, non aspettare il completamento dell’intavolazione: il debito IMU decorre dalla data del decesso.

          Hai bisogno di aiuto con il calcolo IMU? Contatta il CAF

          Il calcolo IMU 2026 non è difficile una volta compresa la formula, ma ci sono molte variabili che possono complicare la situazione: aliquote comunali aggiornate, comproprietà, immobili ereditati, comodati d’uso, riduzioni per affitti concordati. Se vuoi essere sicuro di pagare l’importo giusto — né troppo né troppo poco — il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione.

          Il nostro team può verificare la tua situazione, calcolare con precisione l’IMU dovuta per ogni immobile, compilare il modello F24 e assicurarsi che tutte le esenzioni e riduzioni a cui hai diritto siano applicate correttamente.

          Prenota una consulenza IMU al CAF Centro Fiscale

          Sede: Viale Giuseppe Tullio 13, scala B – Udine

          Telefono: 0432 1638640 | WhatsApp: 366 6018121

          Fonte normativa: Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (Legge di Bilancio 2020), art. 1 commi 738–783; Dipartimento delle Finanze MEF – www.finanze.gov.it/it/fiscalita-locale/imposta-municipale-propria-imu/. Dati aggiornati a giugno 2026.

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          Dichiarazione IMU 2026: Quando è Obbligatoria, Scadenze e Sanzioni

          calcolo imu CAF Udine

          La dichiarazione IMU 2026 è uno degli adempimenti fiscali più sottovalutati dai proprietari di immobili: molti la confondono con il versamento dell’imposta, altri non sanno quando è effettivamente obbligatoria presentarla. Eppure omettere questa comunicazione al Comune può costare sanzioni salate, dal 100% al 200% dell’imposta non dichiarata. Se hai acquistato, venduto o modificato l’uso di un immobile nel 2025, devi verificare entro il 30 giugno 2026 se sei tenuto a presentare la dichiarazione IMU. In questa guida trovi tutto quello che devi sapere: i casi in cui è obbligatoria, le scadenze, il modello da usare, come ravvederti se sei in ritardo e le sanzioni previste dalla legge.

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          Cos’è la dichiarazione IMU e a cosa serve

          L’Imposta Municipale Propria (IMU), disciplinata dall’art. 1, commi 739-783 della Legge 160/2019 (Legge di Bilancio 2020), è un tributo locale che si articola in due distinti adempimenti, spesso confusi tra loro:

          • Il versamento IMU: il pagamento dell’imposta dovuta, effettuato tramite modello F24 in due rate (acconto 16 giugno, saldo 16 dicembre).
          • La dichiarazione IMU: una comunicazione al Comune che informa di variazioni nella situazione dell’immobile non conoscibili automaticamente dagli archivi catastali o fiscali.

          Questi due obblighi sono indipendenti: puoi dover versare l’IMU senza presentare alcuna dichiarazione, oppure doverti presentare la dichiarazione senza che sia cambiato nulla nel calcolo dell’imposta. La finalità della dichiarazione è esclusivamente informativa: serve a comunicare al Comune fatti e variazioni che influenzano il calcolo corretto dell’IMU o il diritto a riduzioni/esenzioni, ma che l’ente locale non può conoscere autonomamente dalle banche dati a sua disposizione.

          Il riferimento normativo principale per la dichiarazione IMU è il D.M. 29 luglio 1998 (modello e istruzioni), aggiornato dalle disposizioni introdotte dalla L. 160/2019. Per i chiarimenti sull’obbligatorietà, il MEF ha emanato la Risoluzione n. 1/DF/2022, che ha precisato numerose casistiche di dubbio interpretativo. Approfondisci la guida dichiarazione IMU per un quadro completo degli adempimenti.

          Quando è obbligatoria la dichiarazione IMU 2026

          La dichiarazione IMU è obbligatoria quando si verificano variazioni che il Comune non può conoscere autonomamente attraverso i propri sistemi informativi (catasto, banche dati fiscali). In pratica, deve essere presentata ogni volta che il contribuente acquisisce o perde il diritto a un’esenzione, a una riduzione dell’aliquota o a un’agevolazione, e tale variazione non è rilevabile d’ufficio. Di seguito le principali casistiche per il 2026 (riferite a variazioni intervenute nel corso del 2025).

          1. Comodato d’uso gratuito a parenti di primo grado

          Chi concede un immobile in comodato gratuito a un genitore o figlio che lo utilizza come abitazione principale ha diritto alla riduzione del 50% della base imponibile IMU, ai sensi dell’art. 1, comma 747, lett. c) della L. 160/2019. Condizioni: il comodante deve possedere un solo immobile in Italia (oltre a quello già adibito ad abitazione principale), risiedere e avere la dimora abituale nello stesso Comune dell’immobile concesso in comodato, e il contratto deve essere registrato. La dichiarazione IMU è obbligatoria per comunicare questa situazione al Comune, che altrimenti non può applicare la riduzione.

          2. Immobili inagibili o inabitabili

          Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, l’IMU si calcola sulla base imponibile ridotta al 50% (art. 1, comma 747, lett. b) L. 160/2019). L’inagibilità deve essere accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia, oppure dal contribuente tramite dichiarazione sostitutiva. La dichiarazione IMU è necessaria per comunicare al Comune l’insorgenza di questa condizione. La stessa regola si applica agli immobili colpiti da calamità naturali (terremoti, alluvioni) formalmente riconosciute.

          3. Immobili di interesse storico-artistico

          Gli immobili riconosciuti di interesse storico-artistico ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali) beneficiano della riduzione del 50% della base imponibile IMU. Se nel 2025 è intervenuto il riconoscimento ufficiale dell’interesse storico-artistico, il contribuente deve presentare la dichiarazione IMU per comunicare al Comune il diritto alla riduzione.

          4. Locazioni a canone concordato

          Gli immobili locati a canone concordato (contratti 3+2 ai sensi della L. 431/1998) beneficiano della riduzione del 25% dell’IMU dovuta. Se nel 2025 hai stipulato o rinnovato un contratto di locazione a canone concordato, devi presentare la dichiarazione IMU al Comune per accedere all’agevolazione. Attenzione: la riduzione si applica sull’imposta finale (non sulla base imponibile), quindi è più conveniente di quanto possa sembrare.

          5. Immobili rurali strumentali

          I fabbricati rurali strumentali all’attività agricola (art. 9, comma 3-bis, D.L. 557/1993) sono esenti dall’IMU. Se nel 2025 un immobile ha acquisito o perso la qualifica di rurale strumentale (ad esempio per cambio di destinazione d’uso o variazione catastale), è necessario presentare la dichiarazione IMU per comunicare al Comune il mutamento.

          6. Terreni agricoli: variazioni di conduzione o proprietà

          I terreni agricoli godono di regimi differenziati in base alla conduzione (coltivatori diretti, IAP) e alla localizzazione geografica (montagna, collina, pianura). Se nel 2025 è cambiata la qualifica del conduttore, la proprietà del terreno o la sua destinazione, la dichiarazione IMU terreno edificabile potrebbe essere necessaria. In particolare, la dichiarazione è obbligatoria per i terreni edificabili quando varia il valore venale in commercio che costituisce la base imponibile IMU.

          7. Immobili ERP e IACP (edilizia residenziale pubblica)

          Gli immobili appartenenti a enti dell’edilizia residenziale pubblica (IACP e assimilati) godono dell’aliquota ridotta pari a quella per l’abitazione principale con le relative detrazioni. I soggetti titolari di questi immobili devono presentare la dichiarazione IMU per comunicare al Comune la natura degli immobili e le variazioni nella destinazione d’uso.

          8. Cooperative a proprietà indivisa

          Le cooperative edilizie a proprietà indivisa che destinano gli alloggi ai soci assegnatari come abitazione principale sono assimilate all’abitazione principale ai fini IMU (esenzione). La dichiarazione è necessaria per comunicare questa condizione al Comune e per segnalare eventuali variazioni nel numero di alloggi assegnati.

          9. Enti non commerciali: uso misto degli immobili

          Gli enti non commerciali che utilizzano immobili in parte per attività istituzionali esenti e in parte per attività commerciali devono calcolare l’IMU proporzionalmente alla quota commerciale. La dichiarazione IMU è obbligatoria per questi soggetti, con modalità e tempistiche specifiche.

          10. Variazioni della rendita catastale

          Se nel 2025 è variata la rendita catastale dell’immobile (ad esempio a seguito di ristrutturazione con variazione catastale, o di accatastamento di nuove unità immobiliari), la dichiarazione IMU potrebbe essere necessaria per comunicare la variazione al Comune, specialmente se la nuova rendita non è ancora recepita automaticamente nelle banche dati comunali.

          Ecco una tabella riepilogativa delle principali casistiche:

          CasisticaRiduzione/BeneficioDichiarazione obbligatoria?
          Comodato gratuito a parenti 1° grado-50% base imponibileSì
          Immobile inagibile/inabitabile-50% base imponibileSì
          Immobile storico-artistico-50% base imponibileSì
          Locazione canone concordato-25% imposta finaleSì
          Fabbricato rurale strumentaleEsenzione totaleSì
          Terreno edificabile: variazione valoreVariazione base imponibileSì
          IACP/ERPAliquota abitazione principaleSì
          Cooperativa a proprietà indivisaEsenzioneSì
          Ente non commerciale (uso misto)Proporzionale alla quota commercialeSì
          Variazione rendita catastale rilevanteVariazione base imponibileSì (se non rilevabile d’ufficio)

          Quando NON è obbligatoria la dichiarazione IMU

          Non tutti i proprietari di immobili sono tenuti a presentare la dichiarazione IMU ogni anno. La regola generale è che la dichiarazione non è necessaria quando le variazioni sono già conoscibili dal Comune attraverso le proprie banche dati. In particolare, la dichiarazione IMU non è obbligatoria nei seguenti casi:

          • Abitazione principale ordinaria: l’esenzione dall’IMU per la prima casa (cat. A/1, A/8, A/9 escluse) è automatica e non richiede alcuna dichiarazione, perché il Comune la rileva dalla residenza anagrafica del contribuente.
          • Acquisto o vendita di immobili soggetti a tassazione ordinaria: se acquisti o vendi un immobile non esente e non agevolato, non devi presentare la dichiarazione IMU perché il Comune viene informato automaticamente tramite gli atti notarili e le banche dati catastali.
          • Situazione immutata rispetto all’anno precedente: se non è cambiato nulla nella tua situazione patrimoniale immobiliare e hai già presentato la dichiarazione in anni precedenti (o non eri tenuto a presentarla), non devi ripresentarla ogni anno.
          • Prima presentazione già effettuata: la dichiarazione IMU ha valore permanente. Una volta presentata per una determinata situazione (es. comodato gratuito), non deve essere ripresentata ogni anno se le condizioni restano invariate — solo in caso di modifica delle condizioni.
          • Variazioni conoscibili dal Comune: ad esempio, la costituzione, modifica o estinzione di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione) risultante da atto notarile registrato e trascritto, che il Comune può rilevare autonomamente.

          Per i IMU 2026 pensionati, la situazione può essere più complessa: i pensionati residenti all’estero (AIRE) beneficiano di un’esenzione IMU su una sola unità abitativa in Italia, ma solo se il Comune ha aderito. In tal caso, la dichiarazione IMU potrebbe essere necessaria per comunicare la residenza estera e il diritto all’esenzione.

          Scadenze dichiarazione IMU 2026

          La scadenza per la presentazione della dichiarazione IMU è fissata dalla legge al 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione. Quindi:

          Anno variazioneScadenza dichiarazione
          2025 (variazioni intervenute nel 2025)30 giugno 2026
          2026 (variazioni che interverranno nel 2026)30 giugno 2027
          2024 (variazioni del 2024, già scaduta)30 giugno 2025 (già trascorso)

          Attenzione alle festività: se il 30 giugno cade di sabato o domenica o in un giorno festivo, la scadenza è prorogata al primo giorno lavorativo successivo. Nel 2026, il 30 giugno è un martedì, quindi la scadenza è confermata al 30 giugno 2026.

          La dichiarazione IMU va presentata al Comune competente, ovvero al Comune nel cui territorio si trovano gli immobili oggetto di dichiarazione. Se si hanno immobili in Comuni diversi, occorre presentare una dichiarazione separata per ciascun Comune.

          Per conoscere gli altri adempimenti fiscali in scadenza, consulta anche la nostra guida sui tributi locali 2026.

          Come si presenta la dichiarazione IMU 2026

          Il modello ufficiale

          La dichiarazione IMU si presenta utilizzando il modello ufficiale approvato con D.M. 29 luglio 1998 e successive modificazioni. Il modello è composto da un frontespizio e da una serie di quadri (A, B, C, D, E) che raccolgono le informazioni sugli immobili oggetto di dichiarazione. Il MEF aggiorna periodicamente il modello e le relative istruzioni; per il 2026 occorre verificare se siano state apportate modifiche rispetto alla versione precedente.

          Il modello è scaricabile gratuitamente dal sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze (www.mef.gov.it) nella sezione dedicata alla fiscalità locale, oppure può essere richiesto direttamente all’ufficio tributi del Comune.

          Modalità di presentazione

          La dichiarazione IMU può essere presentata con le seguenti modalità:

          • Consegna diretta allo sportello: presso l’ufficio tributi del Comune competente, che rilascia ricevuta di presentazione.
          • Invio postale: tramite raccomandata con avviso di ricevimento, all’ufficio tributi del Comune. La data di spedizione fa fede per il rispetto della scadenza.
          • Via PEC: in molti Comuni è possibile inviare la dichiarazione all’indirizzo PEC dell’ufficio tributi, allegando il modello in formato PDF. Verifica la disponibilità sul sito del tuo Comune.
          • Portale telematico: alcuni Comuni mettono a disposizione portali online (es. il portale del federalismo fiscale) che consentono la compilazione e presentazione telematica della dichiarazione IMU.

          Documenti necessari

          Per compilare correttamente la dichiarazione IMU ti serviranno:

          • Visura catastale dell’immobile (dati catastali: foglio, particella, subalterno, categoria, rendita)
          • Atto di acquisto, donazione, successione o altro titolo di possesso
          • Contratto di comodato registrato (se si richiede la riduzione per comodato)
          • Contratto di locazione a canone concordato (se si richiede la riduzione del 25%)
          • Perizia tecnica di inagibilità o dichiarazione sostitutiva (se si richiede la riduzione per inagibilità)
          • Documentazione del vincolo storico-artistico (se applicabile)
          • Codice fiscale del dichiarante

          Sanzioni per omessa o tardiva dichiarazione IMU

          Le sanzioni per la mancata o tardiva presentazione della dichiarazione IMU sono disciplinate dal D.Lgs. 471/1997 e, in caso di accertamento con adesione, dal D.Lgs. 218/1997. Ecco le principali:

          ViolazioneSanzioneMinimo assoluto
          Omessa dichiarazioneDal 100% al 200% dell’imposta dovuta51 euro
          Dichiarazione infedeleDal 50% al 100% della maggiore imposta51 euro
          Tardiva dichiarazione (oltre 90 giorni dalla scadenza)Dal 100% al 200% (come omessa)51 euro
          Tardiva dichiarazione (entro 90 giorni dalla scadenza)1/9 del minimo (ravvedimento)Variabile

          Le sanzioni si applicano sull’imposta che non è stata correttamente calcolata o comunicata. Se, ad esempio, non hai presentato la dichiarazione per il comodato gratuito a tuo figlio e per questo motivo hai versato meno IMU del dovuto (paradossalmente, potrebbe essere il Comune ad aver applicato l’aliquota ordinaria invece di quella ridotta), le sanzioni vengono calcolate sulla differenza d’imposta.

          Ravvedimento operoso: come mettersi in regola

          Se ti accorgi di aver omesso la dichiarazione IMU, puoi regolarizzare la situazione con il ravvedimento operoso, versando sanzioni ridotte rispetto a quelle applicabili in caso di accertamento d’ufficio. Le riduzioni previste dal D.Lgs. 471/1997 e dall’art. 13 del D.Lgs. 472/1997 sono:

          Tempistica del ravvedimentoRiduzione sanzioneSanzione effettiva (su base 100%)
          Entro 30 giorni dalla scadenza1/10 del minimo10%
          Da 31 a 90 giorni dalla scadenza1/9 del minimo11,11%
          Entro 1 anno dalla violazione1/8 del minimo12,5%
          Entro 2 anni dalla violazione1/7 del minimo14,28%
          Oltre 2 anni dalla violazione1/6 del minimo16,67%
          Dopo presentazione PVC1/5 del minimo20%

          Si ricorda che il ravvedimento operoso è possibile solo finché non sia stato notificato un atto di accertamento da parte del Comune. Considera anche la possibilità della rottamazione IMU 2026 per le somme già iscritte a ruolo, che potrebbe consentire l’abbattimento di sanzioni e interessi.

          Casi pratici: esempi di dichiarazione IMU obbligatoria

          Caso 1: Comodato gratuito a figlio (riduzione 50%)

          Situazione: Mario, residente a Udine, possiede un appartamento (cat. A/3) nello stesso Comune. A gennaio 2025 lo ha concesso gratuitamente in comodato al figlio, che ci abita come abitazione principale. Il contratto è stato registrato. Mario ha diritto alla riduzione del 50% della base imponibile IMU.

          Obbligo dichiarazione: Sì. Entro il 30 giugno 2026, Mario deve presentare la dichiarazione IMU al Comune di Udine, indicando i dati del contratto di comodato e confermando il possesso dei requisiti (un solo immobile oltre la prima casa, stessa residenza nel Comune).

          Calcolo del risparmio: Se la rendita catastale dell’appartamento è 500 euro, la base imponibile ordinaria è 500 × 168 = 84.000 euro. Con la riduzione del 50% la base scende a 42.000 euro. Applicando l’aliquota ordinaria dell’1% (esempio), Mario pagherebbe 420 euro invece di 840 euro: un risparmio di 420 euro annui.

          Caso 2: Appartamento reso inagibile da alluvione

          Situazione: Luisa possiede un appartamento (cat. A/2) che nel maggio 2025 è stato gravemente danneggiato da un’alluvione. L’ufficio tecnico comunale ha certificato l’inagibilità. L’immobile non è attualmente utilizzabile.

          Obbligo dichiarazione: Sì. Entro il 30 giugno 2026 Luisa deve presentare la dichiarazione IMU allegando la perizia tecnica comunale che certifica l’inagibilità, per ottenere la riduzione del 50% della base imponibile per il 2025.

          Nota: Se il Comune ha già rilevato d’ufficio l’inagibilità (es. attraverso i propri uffici tecnici che hanno verificato i danni), potrebbe non essere necessaria la dichiarazione. Verificare con l’ufficio tributi locale.

          Caso 3: Terreno edificabile con variazione di valore

          Situazione: Giuseppe possiede un terreno classificato come edificabile. Nel 2025, il Comune ha approvato una variante urbanistica che ha modificato il valore venale del terreno da 100.000 a 150.000 euro.

          Obbligo dichiarazione: Sì. Giuseppe deve presentare la dichiarazione IMU terreno edificabile per comunicare la variazione del valore venale, che costituisce la base imponibile IMU. La base imponibile corrispondente salirà da 100.000 a 150.000 euro.

          Calcolo IMU aggiuntiva: Con aliquota 0,76% (aliquota base legale IMU), l’IMU sul valore aggiuntivo di 50.000 euro è: 50.000 × 0,0076 = 380 euro in più annui.

          Caso 4: Locazione a canone concordato (riduzione 25%)

          Situazione: Anna ha stipulato a marzo 2025 un contratto di locazione 3+2 a canone concordato per il suo appartamento (cat. A/3) a Udine. L’accordo è stato sottoscritto dalle associazioni di categoria e registrato regolarmente.

          Obbligo dichiarazione: Sì. Anna deve presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno 2026, allegando o indicando i dati del contratto di locazione concordata, per ottenere la riduzione del 25% sull’IMU dovuta per il 2025.

          Risparmio concreto: Se l’IMU ordinaria dovuta è 800 euro, con la riduzione del 25% diventa 600 euro: 200 euro di risparmio annuo.

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          Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

          Domande frequenti sulla dichiarazione IMU 2026

          La dichiarazione IMU va presentata ogni anno?

          No. La dichiarazione IMU non va presentata ogni anno, ma solo quando si verifica una variazione rispetto alla situazione già comunicata (o già conoscibile dal Comune). Una volta presentata per una determinata situazione (es. comodato gratuito), vale anche per gli anni successivi senza necessità di rinnovo, a condizione che le circostanze non cambino. Se la situazione rimane invariata, non occorre ripresentare la dichiarazione.

          Cosa succede se presento la dichiarazione IMU in ritardo?

          Se presenti la dichiarazione IMU dopo la scadenza del 30 giugno 2026, sei esposto a sanzioni. Se la presenti entro 90 giorni dalla scadenza (quindi entro il 28 settembre 2026), puoi avvalerti del ravvedimento operoso con sanzione ridotta all’1/9 del minimo (circa 11% invece del 100-200%). Oltre i 90 giorni, la sanzione è pari a quella per omessa dichiarazione (100-200% dell’imposta). Presenta la dichiarazione anche se sei in ritardo: è sempre meglio regolarizzarsi autonomamente che attendere un accertamento d’ufficio.

          Devo presentare la dichiarazione IMU se vendo la mia seconda casa?

          In generale, la vendita di un immobile soggetto a tassazione ordinaria non richiede la presentazione della dichiarazione IMU, perché il trasferimento di proprietà è già comunicato al Comune attraverso l’atto notarile. Tuttavia, se l’immobile venduto godeva di un’agevolazione (es. era concesso in comodato o era inagibile), la cessazione del beneficio potrebbe richiedere la presentazione della dichiarazione IMU. Consulta l’ufficio tributi del Comune per verificare il tuo caso specifico.

          Il CAF può presentare la dichiarazione IMU al posto mio?

          Sì. Il CAF (Centro di Assistenza Fiscale) è abilitato ad assistere il contribuente nella compilazione e presentazione della dichiarazione IMU. I nostri esperti di Centro Fiscale possono verificare se sei tenuto a presentare la dichiarazione, compilare il modello correttamente e trasmetterlo al Comune per tuo conto. Contattaci al 0432 1638640 oppure vieni presso il nostro sportello di Udine in Viale Giuseppe Tullio 13, scala B.

          Qual è la differenza tra dichiarazione IMU e versamento IMU?

          Il versamento IMU è il pagamento dell’imposta, effettuato tramite F24 in due rate (acconto a giugno, saldo a dicembre). La dichiarazione IMU è invece una comunicazione al Comune di variazioni non conoscibili automaticamente, che influenzano il calcolo dell’imposta. Sono due adempimenti separati e indipendenti: potresti dover fare solo il versamento (situazione ordinaria), solo la dichiarazione (es. variazione di aliquota già pagata correttamente) o entrambi.

          Cosa rischio se non presento la dichiarazione IMU e il Comune la scopre?

          Se il Comune rileva d’ufficio l’omessa dichiarazione (ad esempio attraverso controlli incrociati tra banche dati), notifica un avviso di accertamento con sanzioni dal 100% al 200% dell’imposta non dichiarata, più interessi moratori. Il minimo assoluto è 51 euro. A quel punto non puoi più avvalerti del ravvedimento operoso (disponibile solo in assenza di accertamenti) e puoi solo aderire all’accertamento con adesione (D.Lgs. 218/1997) per ottenere una riduzione delle sanzioni a 1/3. La tempestiva regolarizzazione spontanea è sempre la scelta più conveniente.

          Conclusione: hai bisogno di aiuto con la dichiarazione IMU?

          La dichiarazione IMU 2026 è un adempimento che può generare dubbi e incertezze, soprattutto quando si hanno situazioni immobiliari complesse (comodati, inagibilità, terreni edificabili, locazioni concordate). La scadenza del 30 giugno 2026 è ravvicinata: non aspettare l’ultimo momento per verificare se sei tenuto a presentarla.

          Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione per:

          • Verificare se sei obbligato a presentare la dichiarazione IMU
          • Compilare correttamente il modello ufficiale
          • Presentare la dichiarazione al Comune per tuo conto
          • Calcolare l’IMU dovuta e verificare eventuali agevolazioni spettanti
          • Assisterti in caso di accertamenti o sanzioni

          Puoi contattarci al 0432 1638640, scriverci su WhatsApp al 366 6018121 o inviarci una email a info@centrofiscale.com. Il nostro ufficio si trova in Viale Giuseppe Tullio 13, scala B, Udine.

          Per approfondire altri aspetti legati all’IMU, puoi consultare anche la guida sulla rottamazione quinquies tributi locali, che potrebbe interessarti se hai importi IMU arretrati da regolarizzare.

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          IMU 2026 Pensionati: Acconto Giugno, Esenzioni e Casi Particolari

          calcolo imu CAF Udine

          L’IMU 2026 per pensionati ha l’acconto in scadenza martedì 16 giugno 2026: il pagamento riguarda chi possiede seconde case, fabbricati commerciali, terreni o aree edificabili. La prima casa di abitazione è esente (eccetto le categorie di lusso A/1, A/8, A/9), ma i pensionati AIRE residenti all’estero pagano il 50% dell’imposta sulla loro abitazione in Italia. In questa guida trovi scadenze, regole su prima casa e comodato, aliquote dei principali Comuni FVG, codici tributo F24 e suggerimenti su come gestire correttamente l’adempimento.

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          Indice dei contenuti

          1. Scadenza acconto IMU 2026: 16 giugno
          2. IMU prima casa: quando si paga e quando no
          3. Pensionati AIRE all’estero: regola del 50%
          4. Comodato d’uso a parenti
          5. Casa affittata: aliquote e calcolo
          6. Come pagare: F24 e codici tributo
          7. Calcolo IMU al CAF Centro Fiscale
          8. Domande frequenti

          Scadenza acconto IMU 2026: 16 giugno

          L’acconto IMU 2026 deve essere versato entro martedì 16 giugno 2026. La quota da pagare è il 50% dell’imposta annua calcolata applicando le aliquote vigenti al 31 dicembre 2025. Il saldo si pagherà entro il 16 dicembre 2026, conteggiando eventuali variazioni di aliquota deliberate dai Comuni nei termini di legge.

          Riepilogo scadenze IMU 2026:

          • 16 giugno 2026: acconto (50% dell’imposta annua)
          • 16 dicembre 2026: saldo (con eventuale conguaglio)
          • 30 giugno 2027: termine per la dichiarazione IMU 2026 (in caso di variazioni)

          Per inquadrare l’IMU nel calendario complessivo dei pagamenti dei pensionati di giugno, leggi anche la nostra guida al pagamento delle pensioni di giugno 2026: trovi tutte le scadenze del mese in un unico posto.

          IMU prima casa: quando si paga e quando no

          La regola generale dal 2014 è chiara: la prima casa di abitazione con relative pertinenze è esente da IMU. Per “prima casa” si intende l’unità immobiliare in cui il proprietario e il suo nucleo familiare hanno la residenza anagrafica e dimorano abitualmente.

          Pertinenze esenti: massimo una per categoria catastale C/2 (cantine, soffitte), C/6 (box auto, posti auto), C/7 (tettoie). Se si possiedono più pertinenze della stessa categoria, l’IMU si paga su quelle eccedenti.

          Eccezioni: case di lusso

          L’esenzione non si applica alle abitazioni accatastate nelle categorie:

          • A/1: abitazioni di tipo signorile
          • A/8: abitazioni in ville
          • A/9: castelli e palazzi di pregio

          Per queste tipologie, la prima casa è soggetta a IMU con aliquota base ridotta dello 0,5% (con possibilità per i Comuni di aumentare fino allo 0,6%) e una detrazione di 200 €.

          Coniugi separati

          In caso di separazione legale, l’esenzione IMU spetta al coniuge assegnatario della casa coniugale, anche se non è proprietario o lo è solo in parte. Il coniuge non assegnatario non paga l’IMU su quella casa, anche se ha quote di proprietà.

          Pensionati AIRE all’estero: regola del 50%

          Una novità rilevante per molti pensionati italiani residenti all’estero (iscritti AIRE) è la riduzione del 50% dell’IMU sull’abitazione in Italia, prevista dalla Legge di Bilancio 2021. La regola è confermata anche per il 2026.

          Requisiti per beneficiare del 50%:

          • Essere iscritti all’AIRE (Anagrafe Italiani Residenti all’Estero)
          • Essere titolari di pensione estera maturata in regime di convenzione internazionale
          • Possedere in Italia una sola unità immobiliare ad uso abitativo
          • L’immobile non deve essere locato né concesso in comodato

          Esempio: Giorgio è un pensionato italiano residente in Germania, iscritto AIRE, percepisce pensione tedesca. Possiede una casa a Udine: paga il 50% dell’IMU normalmente dovuta. Stesso discorso per TARI (Tassa Rifiuti), che è ridotta a 1/3.

          Comodato d’uso a parenti

          Se concedi una seconda casa in comodato d’uso gratuito a un parente di primo grado (genitore o figlio), puoi beneficiare di una riduzione del 50% della base imponibile IMU, dimezzando di fatto l’imposta dovuta.

          Condizioni per il comodato agevolato:

          • Contratto di comodato registrato all’Agenzia delle Entrate
          • Comodatario residente nello stesso Comune dell’immobile
          • Comodatario possessore di una sola altra abitazione (non di lusso) sul territorio nazionale
          • Comodante (proprietario) con un solo altro immobile abitativo sul territorio
          • Immobile non di categoria A/1, A/8, A/9

          Il pensionato che concede in comodato la casa al figlio, e che a sua volta vive nella propria prima casa, può quindi pagare metà IMU sull’immobile dato in comodato. È una soluzione frequente per i genitori che aiutano i figli a costruire una stabilità abitativa.

          Casa affittata: aliquote e calcolo

          Se la seconda casa viene affittata, l’IMU si paga interamente, ma con aliquote differenziate stabilite dai Comuni. Vediamo le aliquote di alcuni Comuni di riferimento del Friuli Venezia Giulia (valori indicativi 2026).

          ComuneSeconde case (‰)Affitto canone concordato (‰)Aree edificabili (‰)
          Udine10,67,610,6
          Pordenone9,87,69,8
          Trieste10,68,610,6
          Codroipo (UD)10,67,610,6

          Esempio di calcolo: seconda casa a Udine, rendita catastale 600 €. La base imponibile IMU si ottiene rivalutando la rendita del 5% e moltiplicando per 160 (coefficiente per categoria A): 600 × 1,05 × 160 = 100.800 €.

          • IMU annua a 10,6 ‰: 100.800 × 0,0106 = 1.068,48 €
          • Acconto giugno (50%): 534,24 €
          • Saldo dicembre (50%): 534,24 €

          Importante: per i contratti di affitto a canone concordato (legge 431/98), molti Comuni applicano un’aliquota agevolata. Verifica sempre con il sito ufficiale del tuo Comune o richiedi il calcolo al CAF.

          Come pagare: F24 e codici tributo

          Il pagamento dell’IMU si effettua tramite modello F24, sezione “IMU e altri tributi locali”. I codici tributo da utilizzare sono:

          Codice tributoDescrizione
          3912IMU abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9)
          3914IMU terreni
          3916IMU aree fabbricabili
          3918IMU altri fabbricati (seconde case)
          3925IMU fabbricati uso strumentale (capannoni, opifici)

          Dove pagare l’F24:

          • Banche e Poste con servizio F24 cartaceo
          • Home banking (modello F24 telematico)
          • Servizio “F24 web” sul sito Agenzia delle Entrate
          • Tramite intermediario (CAF, commercialista)

          Per importi superiori a 1.000 € il pagamento può avvenire solo in modalità telematica (no F24 cartaceo allo sportello). Per i pensionati che non utilizzano l’home banking, il CAF Centro Fiscale esegue il pagamento via canale telematico per loro conto.

          Calcolo IMU 2026 al CAF Centro Fiscale

          Il CAF Centro Fiscale di Udine offre un servizio completo di calcolo IMU 2026 per pensionati e proprietari di immobili:

          • Verifica visure catastali e individuazione corretta dell’aliquota
          • Calcolo IMU per ogni unità immobiliare
          • Predisposizione del modello F24 (acconto e saldo)
          • Pagamento telematico per conto del cliente (per importi >1.000 €)
          • Predisposizione della dichiarazione IMU per casi particolari (eredità, comodati, ristrutturazioni)
          • Verifica avvisi di accertamento ricevuti dal Comune

          Il servizio ha tariffe convenzionate per i clienti CAF e Patronato. Conviene prenotare con qualche giorno di anticipo rispetto alla scadenza del 16 giugno.

          Calcolo IMU al CAF Centro Fiscale di Udine

          Calcolo IMU 2026, predisposizione F24 e pagamento telematico. Servizio per tutte le tipologie di immobile.

          📞 Telefono: 0432 1638640
          💬 WhatsApp: 366 6018121
          📍 Indirizzo: Viale Giuseppe Tullio 13, scala B – Udine

          Servizio IMU e F24

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          Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

          Domande frequenti

          Quando si paga l’acconto IMU 2026?

          L’acconto IMU 2026 va versato entro martedì 16 giugno 2026, pari al 50% dell’imposta annua calcolata con le aliquote vigenti al 31 dicembre 2025. Il saldo si paga entro il 16 dicembre 2026.

          I pensionati pagano l’IMU sulla prima casa?

          No, salvo che l’abitazione sia di lusso (categorie A/1, A/8, A/9). Per la prima casa di lusso si paga IMU con aliquota base dello 0,5% e detrazione di 200 €.

          Pensionati italiani all’estero: quanto pagano di IMU?

          I pensionati AIRE titolari di pensione estera che possiedono una sola abitazione in Italia (non locata né in comodato) pagano l’IMU ridotta al 50%. La TARI è ridotta a 1/3.

          Posso dimezzare l’IMU dando casa in comodato a mio figlio?

          Sì, con un contratto di comodato registrato e rispetto delle condizioni: stesso Comune, comodatario con al massimo un’altra abitazione, comodante con al massimo due immobili abitativi totali, immobile non di lusso.

          Quale codice tributo per IMU seconde case?

          Il codice tributo F24 per IMU seconde case (e in generale “altri fabbricati”) è 3918. Per terreni agricoli si usa il 3914, per aree edificabili il 3916.

          Cosa succede se pago l’IMU in ritardo?

          Si applica il ravvedimento operoso con sanzioni ridotte: 0,1% per giorno di ritardo nei primi 14 giorni, poi 1,5% entro 30 giorni, 1,67% entro 90 giorni, fino al 3,75% entro un anno. Più gli interessi legali.

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          Tributi locali tra modifiche attuate e prospettive di riforma

          calcolo imu CAF Udine

          Il sistema dei tributi locali in Italia sta vivendo una stagione di profondo cambiamento. Tra modifiche già attuate con la riforma fiscale (Legge delega n. 111/2023) e prospettive di riforma ancora aperte, l’intero impianto delle entrate comunali e regionali e sotto la lente del legislatore. IMU, TARI, addizionali IRPEF, imposta di soggiorno e canone unico patrimoniale: ognuno di questi tributi e oggi al centro di un dibattito che intreccia esigenze di gettito, semplificazione amministrativa e tutela del contribuente.

          In questa guida aggiornata al 2026 analizziamo lo stato dell’arte: cosa è già cambiato, cosa sta per cambiare e quali sono i nodi ancora da sciogliere. Un quadro indispensabile per cittadini, professionisti, amministratori e operatori CAF che ogni giorno si confrontano con la fiscalità locale.

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          Indice dei contenuti

          1. Il quadro generale dei tributi locali nel 2026
          2. IMU 2026: aliquote, scadenze e novità
          3. TARI 2026: il nuovo metodo ARERA (MTR-2)
          4. Addizionale comunale e regionale IRPEF
          5. Imposta di soggiorno: novità 2026
          6. Canone unico patrimoniale (ex TOSAP/COSAP)
          7. La riforma fiscale dei tributi locali (L. 111/2023)
          8. Prospettive: super-IMU, IRPEF locale e nuova riscossione
          9. Tabella riassuntiva scadenze 2026
          10. Caso pratico: calcolo IMU + TARI per famiglia tipo
          11. Domande frequenti

          Il quadro generale dei tributi locali nel 2026

          I tributi locali rappresentano la principale fonte di finanziamento autonomo di Comuni, Province e Regioni. Secondo i dati IFEL-ANCI relativi all’ultimo monitoraggio della finanza locale, le entrate tributarie comunali superano i 40 miliardi di euro annui, con IMU e TARI che insieme coprono oltre il 60% del gettito.

          I principali tributi locali vigenti nel 2026 sono:

          • IMU (Imposta Municipale Propria) – L. 160/2019 art. 1 c. 738-783
          • TARI (Tassa sui Rifiuti) – L. 147/2013 art. 1 c. 639 e ss.
          • Addizionale comunale IRPEF – D.Lgs. 360/1998
          • Addizionale regionale IRPEF – D.Lgs. 446/1997 art. 50
          • Imposta di soggiorno – D.Lgs. 23/2011 art. 4
          • Canone unico patrimoniale – L. 160/2019 art. 1 c. 816-836 (ha sostituito TOSAP, COSAP, ICP, CIMP)
          • IRAP (per le Regioni) – D.Lgs. 446/1997
          • IPT (Imposta Provinciale di Trascrizione)
          • RC Auto provinciale

          L’asse portante della riforma fiscale 2023-2026 e la Legge delega 9 agosto 2023, n. 111, pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 189 del 14 agosto 2023. L’articolo 14 della legge delega contiene i principi e i criteri direttivi specifici per i tributi regionali e locali. I decreti attuativi sono in corso di emanazione e quelli relativi alla riscossione hanno trovato concretizzazione nel D.Lgs. 29 luglio 2024, n. 110.

          IMU 2026: aliquote, scadenze e novità

          L’IMU resta il tributo locale per eccellenza e nel 2026 conferma il suo impianto consolidato con la Legge 160/2019 (commi 738-783). Si tratta di un’imposta patrimoniale dovuta da proprietari di immobili (e titolari di diritti reali) sul valore catastale rivalutato moltiplicato per i coefficienti di legge.

          Aliquote IMU 2026

          Tipologia immobileAliquota baseAliquota massima comunale
          Fabbricati ordinari (no abit. principale)0,86%1,14% (con maggiorazione 0,08%)
          Abitazione principale lusso (A/1, A/8, A/9)0,50%0,60%
          Fabbricati rurali strumentali0,10%azzerabile dai Comuni
          Immobili categoria D0,86% (quota Stato 0,76%)1,06%
          Terreni agricoli (non esenti)0,76%1,06%
          Aree fabbricabili0,86%1,06%

          Scadenze IMU 2026

          • Acconto IMU 2026: 16 giugno 2026 (50% imposta annua calcolata con aliquote 2025)
          • Saldo IMU 2026: 16 dicembre 2026 (conguaglio sulla base delle aliquote deliberate dal Comune per il 2026)
          • Dichiarazione IMU 2026: entro il 30 giugno 2027 per le variazioni intervenute nel 2026

          Esenzioni e principali agevolazioni

          • Abitazione principale non di lusso: esente
          • Terreni agricoli ubicati in Comuni montani e parzialmente montani (circolare MEF n. 9/1993): esenti
          • Coltivatori diretti e IAP iscritti alla previdenza agricola: esenti per i terreni di loro proprietà
          • Immobili in comodato gratuito a genitori/figli: riduzione 50% base imponibile (con condizioni)
          • Immobili a canone concordato (L. 431/1998): riduzione 25% dell’imposta
          • Pensionati esteri (AIRE) titolari di pensione estera: nel 2026 non e prevista la riduzione del 50% (abrogata dal 2023)

          Codici tributo F24 per IMU

          • 3912 – Abitazione principale (categorie di lusso)
          • 3913 – Fabbricati rurali strumentali
          • 3914 – Terreni agricoli
          • 3916 – Aree fabbricabili
          • 3918 – Altri fabbricati
          • 3925 – Immobili categoria D (quota Stato)
          • 3930 – Immobili categoria D (quota Comune)

          Novità IMU 2026

          Tra le novità rilevanti per il 2026 segnaliamo l’obbligo per i Comuni di pubblicare le delibere sulle aliquote IMU entro il 14 ottobre 2026 sul Portale del Federalismo Fiscale del MEF, con efficacia retroattiva al 1° gennaio. Se la delibera non viene pubblicata entro tale termine, si applicano le aliquote dell’anno precedente. Resta confermato anche l’obbligo di compilazione del prospetto delle aliquote secondo il decreto MEF 7 luglio 2023, requisito sostanziale per la validita della delibera.

          TARI 2026: il nuovo metodo ARERA (MTR-2)

          La TARI (Tassa sui Rifiuti) finanzia integralmente il servizio di gestione dei rifiuti urbani. Dal 2020 e l’ARERA (Autorita di Regolazione per Energia Reti e Ambiente) a fissare il Metodo Tariffario Rifiuti. Nel 2026 e pienamente operativo il MTR-2 (Metodo Tariffario per il secondo periodo regolatorio 2022-2025, con proroga e aggiornamento al 2026 ai sensi della deliberazione ARERA 389/2023/R/rif).

          Cos’e il MTR-2 e cosa cambia

          • PEF (Piano Economico Finanziario) pluriennale: l’ente territorialmente competente (di norma l’Ente di Governo dell’Ambito – EGA) approva un PEF su base pluriennale
          • Limite alla crescita tariffaria: parametro di contenimento basato su inflazione + recupero produttivita + qualita
          • Qualita del servizio: con la deliberazione ARERA 15/2022/R/rif (TQRIF) sono fissati standard qualitativi vincolanti su reclami, sportello, raccolta
          • Trasparenza tariffaria: con la deliberazione 444/2019/R/rif sono obbligatori contenuti minimi del documento di riscossione (avviso TARI)

          Calcolo TARI: parte fissa e parte variabile

          La TARI si compone di:

          • Parte fissa: copre costi del servizio (spazzamento, lavaggio strade, costi generali). Parametro: superficie calpestabile in mq.
          • Parte variabile: copre costi di raccolta e smaltimento. Parametro: numero componenti nucleo familiare (utenze domestiche) o coefficienti potenziali di produzione (utenze non domestiche)
          • Tributo provinciale: 5% (modificabile dalla Provincia, da 1% a 5%) della TARI base, art. 19 D.Lgs. 504/1992

          Scadenze TARI 2026

          Le scadenze TARI non sono fissate per legge a livello nazionale: ogni Comune (con regolamento) decide il numero e la cadenza delle rate. Tipicamente si articolano in 2-4 rate con prima scadenza tra aprile e maggio e ultima a novembre/dicembre 2026. La normativa nazionale (art. 15-bis D.L. 34/2019) impone almeno due rate annuali a scadenza semestrale.

          Riduzioni TARI ricorrenti

          • Compostaggio domestico: riduzione fino al 30% della parte variabile
          • Abitazione tenuta a disposizione (non residenza): riduzione a quota fissa unica (varia per Comune)
          • Distanza dal punto di raccolta > 1 km: riduzione tra 30% e 60%
          • Famiglie disagiate (bonus sociale rifiuti): introdotto con DPCM 21/2023, riconosciuto in automatico tramite ISEE entro la soglia stabilita

          Bonus sociale rifiuti 2026

          Il bonus sociale rifiuti e riconosciuto in automatico ai nuclei familiari con ISEE non superiore a 9.530 euro (o 20.000 euro con almeno 4 figli a carico). L’agevolazione consiste in una riduzione tariffaria del 25% ed e gestita dal SGAte (Sistema di Gestione delle Agevolazioni sulle Tariffe Energetiche) integrato con ARERA. Per riceverlo basta presentare la DSU ISEE aggiornata: i CAF come Centro Fiscale di Udine seguono la procedura completa.

          Addizionale comunale e regionale IRPEF

          Le addizionali IRPEF (comunale e regionale) costituiscono una quota di prelievo aggiuntiva sul reddito complessivo IRPEF di residenti in un determinato territorio. Sono dovute da tutti i contribuenti tenuti a presentare la dichiarazione dei redditi o titolari di reddito di lavoro dipendente/pensione (trattenuta direttamente dal sostituto d’imposta).

          Addizionale regionale IRPEF 2026

          • Aliquota base: 1,23% (D.Lgs. 446/1997 art. 50)
          • Aliquota massima: 3,33% (sino al 2026), con possibilita di differenziazione per scaglioni
          • Friuli Venezia Giulia: aliquota ridotta per i redditi piu bassi (variabile per scaglione), 1,23% sugli scaglioni superiori, secondo legge regionale di stabilita aggiornata annualmente

          La Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1 c. 7-bis) ha introdotto il riallineamento degli scaglioni dell’addizionale regionale ai nuovi scaglioni IRPEF nazionali (3 scaglioni: 23%, 35%, 43%). Le Regioni hanno tempo fino al 15 maggio 2026 per allineare le proprie aliquote agli scaglioni nazionali, pena il ricorso allo scaglione di salvaguardia.

          Addizionale comunale IRPEF 2026

          • Aliquota massima: 0,8% (D.Lgs. 360/1998 art. 1 c. 3-bis)
          • Soglia esenzione: i Comuni possono stabilire una soglia di reddito al di sotto della quale l’addizionale non si applica
          • Acconto: 30% dell’addizionale dovuta sull’anno precedente, versato entro il termine del saldo IRPEF (30 giugno o 16 luglio con maggiorazione 0,40%)
          • Saldo: versato in 9 rate da marzo a novembre dell’anno successivo (per dipendenti e pensionati)

          Codici tributo F24 addizionali

          • 3801 – Addizionale regionale (autoliquidazione)
          • 3844 – Addizionale comunale (saldo)
          • 3843 – Addizionale comunale (acconto)

          Imposta di soggiorno: novità 2026

          L’imposta di soggiorno e disciplinata dall’art. 4 del D.Lgs. 23/2011. Possono istituirla i Comuni capoluogo di Provincia, le Unioni di Comuni e i Comuni inclusi negli elenchi regionali delle localita turistiche o citta d’arte. L’importo varia tra 0 e 5 euro per persona/notte, modulato in base alla categoria della struttura ricettiva.

          Comuni con tassi più elevati nel 2026

          I Comuni a maggior pressione turistica (Roma, Venezia, Firenze, Milano) hanno strutturato tariffe articolate fino al massimale di 5 euro/notte per le strutture di lusso (con maggiorazioni straordinarie a Roma per il Giubileo 2025 e per Venezia con il contributo di accesso di 5 euro/giorno per turisti pendolari (in via sperimentale), introdotto con deliberazione del Consiglio Comunale n. 11/2024 e confermato nel 2026).

          Obblighi del gestore della struttura

          • Riscossione: il gestore della struttura agisce come responsabile d’imposta (D.L. 34/2020, art. 180)
          • Dichiarazione: presentazione telematica entro il 30 giugno dell’anno successivo (Modello 21)
          • Versamento: solitamente trimestrale o quadrimestrale, varia per Comune
          • Sanzioni: in caso di omessa riscossione, sanzione amministrativa pari al 30% dell’imposta non versata (art. 13 D.Lgs. 471/1997)

          Riforma in corso: ipotesi tetti differenziati

          Nell’ambito della riforma fiscale e in discussione l’introduzione di tetti massimi differenziati per categoria di Comune (con un range fino a 25 euro/notte per le citta ad altissima pressione turistica) e l’obbligo di destinazione vincolata del gettito a infrastrutture turistiche, mobilita sostenibile e tutela del patrimonio. Il decreto attuativo e atteso entro fine 2026 secondo il calendario indicato dal MEF.

          Canone unico patrimoniale (ex TOSAP/COSAP)

          Il canone unico patrimoniale, introdotto dall’art. 1 c. 816-836 della Legge 160/2019 e operativo dal 1° gennaio 2021, ha unificato in un unico prelievo:

          • TOSAP (Tassa per l’Occupazione di Spazi e Aree Pubbliche)
          • COSAP (Canone per l’Occupazione di Spazi e Aree Pubbliche)
          • Imposta Comunale sulla Pubblicita (ICP)
          • Canone per l’Installazione dei Mezzi Pubblicitari (CIMP)
          • Canone per le concessioni nei mercati (canone mercatale)

          Chi paga il canone unico

          Sono soggetti al canone unico:

          • Esercenti che occupano suolo pubblico (dehors, plateatici, tavolini, espositori)
          • Soggetti che effettuano scavi su suolo pubblico (utility, telecom)
          • Soggetti che installano insegne, manifesti, cartelloni pubblicitari
          • Operatori dei mercati e fiere
          • Operatori delle attivita ambulanti

          Tariffe e modalita di calcolo

          Le tariffe del canone unico sono stabilite con regolamento comunale e si articolano in:

          • Tariffa standard annua: parametrata in euro/mq per le occupazioni permanenti
          • Tariffa standard giornaliera: per occupazioni temporanee (mercati, eventi)
          • Coefficiente di valutazione economica della disponibilita del bene pubblico
          • Coefficiente di tipologia di attivita svolta

          Per il 2026, secondo i dati IFEL aggiornati, le tariffe medie comunali oscillano tra 30 e 70 euro/mq/anno per occupazioni permanenti in zone centrali di Comuni capoluogo, con maggiorazioni per le aree di pregio storico-artistico.

          La riforma fiscale dei tributi locali (L. 111/2023)

          La Legge delega 9 agosto 2023, n. 111 (Delega al Governo per la riforma fiscale) all’articolo 14 contiene principi e criteri direttivi per la riforma dei tributi regionali, provinciali e comunali. Il termine per l’esercizio della delega e stato prorogato dalla Legge 213/2023 (Legge di Bilancio 2024) e successivamente esteso.

          Principi guida della riforma

          • Semplificazione e razionalizzazione del sistema dei tributi locali, con accorpamento di prelievi sovrapposti
          • Maggiore autonomia tributaria degli enti locali nel rispetto della Costituzione
          • Codificazione in un unico Testo Unico dei tributi locali, da emanarsi nei prossimi anni
          • Tutela del contribuente con riduzione degli adempimenti e contenzioso
          • Razionalizzazione del catasto (rinviata a successiva riforma)
          • Riforma della riscossione locale (gia attuata in parte dal D.Lgs. 110/2024)

          Decreti attuativi gia emanati o in cantiere

          • D.Lgs. 209/2023: Fiscalita internazionale
          • D.Lgs. 219/2023: Statuto del contribuente
          • D.Lgs. 220/2023: Contenzioso tributario
          • D.Lgs. 110/2024: Riforma della riscossione (incluso il riordino dell’agente nazionale)
          • Decreto attuativo tributi locali: in fase di approvazione finale presso il Consiglio dei Ministri

          Cosa cambia subito per i contribuenti

          Sebbene il Testo Unico dei tributi locali sia ancora in itinere, alcune modifiche operative sono gia state attuate:

          • Dilazione fino a 84 rate per debiti tributari locali iscritti a ruolo e affidati ad Agenzia delle Entrate-Riscossione (D.Lgs. 110/2024)
          • Termine unico per il versamento delle entrate locali con F24
          • Riduzione termini di prescrizione per alcuni tributi accessori
          • Maggiore trasparenza degli atti di accertamento
          • Compensazione automatica tra debiti e crediti dello stesso ente

          Prospettive: super-IMU, IRPEF locale e nuova riscossione

          Sul tavolo della riforma fiscale ci sono ancora diverse ipotesi che potrebbero cambiare radicalmente il volto dei tributi locali nei prossimi anni:

          1. Super-IMU (o IMU unica)

          Si tratta dell’ipotesi – allo studio in sede tecnica – di accorpare in un unico prelievo immobiliare l’IMU e l’eventuale residuo di altri prelievi su immobili (con la possibile inclusione di una quota TARI per la parte fissa). L’obiettivo dichiarato sarebbe la semplificazione della tassazione patrimoniale con un unico avviso bonario annuale. La proposta e oggetto di confronto con ANCI e IFEL e non ha ancora forma di disegno di legge.

          2. IRPEF locale unificata

          Alcuni studi tecnici (Banca d’Italia, Ufficio Parlamentare di Bilancio) hanno proposto l’unificazione delle due addizionali IRPEF (comunale e regionale) in un’unica “sovrimposta locale”, semplificando il calcolo per il contribuente e razionalizzando la riscossione. Si tratta tuttavia di un’ipotesi tecnica, non ancora tradotta in atti normativi.

          3. Nuova riscossione enti locali

          Il D.Lgs. 110/2024 ha gettato le basi per un sistema di riscossione piu efficiente. Sono attesi ulteriori decreti correttivi nel 2026 per:

          • Discarico automatico dopo 5 anni delle cartelle non riscosse (in via sperimentale gia avviato)
          • Sistema unico di gestione delle entrate locali tramite piattaforma nazionale
          • Strumenti deflattivi potenziati (accertamento con adesione, conciliazione)
          • Notifica digitale obbligatoria tramite SEND (Servizio Notifiche Digitali) per privati che hanno aderito

          4. Riforma del catasto

          La riforma del catasto, pilastro storico della tassazione immobiliare, e stata rinviata a successivi interventi normativi. Resta tuttavia un nodo aperto: gli attuali valori catastali sono in molti casi disallineati rispetto ai valori di mercato. Una loro revisione comporterebbe effetti significativi su IMU, imposte di registro, ipotecaria, catastale, ISEE e altre prestazioni assistenziali.

          Tabella riassuntiva scadenze 2026

          TributoAdempimentoScadenza 2026
          IMUAcconto16 giugno 2026
          IMUSaldo16 dicembre 2026
          IMUDichiarazione variazioni 202530 giugno 2026
          TARIRate (variabili per Comune)2-4 rate aprile-dicembre 2026
          Addizionale comunale IRPEFAcconto 30% (autonomi)30 giugno 2026 (o 16 luglio +0,40%)
          Addizionale regionale IRPEFSaldo (autonomi)30 giugno 2026
          Imposta di soggiornoDichiarazione annuale30 giugno 2026 (per anno 2025)
          Canone unicoVersamento (variabile per Comune)31 marzo 2026 (in linea di massima)
          Delibere comunali aliquotePubblicazione MEF14 ottobre 2026

          Caso pratico: calcolo IMU + TARI per famiglia tipo

          Scenario: famiglia di 4 componenti residente a Udine, proprietaria della prima casa (categoria A/3, rendita catastale 600 euro) e di una seconda casa al mare (A/3, rendita 450 euro), entrambe in Friuli Venezia Giulia.

          IMU prima casa (Udine)

          L’abitazione principale categoria A/3 e esente IMU (non e di lusso). IMU dovuta: 0 euro.

          IMU seconda casa

          • Base imponibile: 450 × 1,05 (rivalutazione) × 160 (coeff. A/3) = 75.600 euro
          • Aliquota Comune (ipotesi 1,06%): 75.600 × 1,06% = 801,36 euro
          • Acconto 16/06/2026 (50%): 400,68 euro
          • Saldo 16/12/2026 (50%): 400,68 euro

          TARI prima casa (Udine, ipotesi 90 mq)

          • Parte fissa: 90 mq × tariffa fissa 1,15 euro/mq = 103,50 euro
          • Parte variabile (4 componenti): 235,00 euro (tariffa indicativa)
          • Totale TARI base: 338,50 euro
          • Tributo provinciale 5%: 16,93 euro
          • TARI 2026 totale: circa 355,43 euro

          Addizionali IRPEF (ipotesi reddito complessivo 30.000 euro)

          • Addizionale regionale FVG (aliquota 1,23%): 30.000 × 1,23% = 369,00 euro
          • Addizionale comunale Udine (aliquota 0,8% ipotetica): 30.000 × 0,8% = 240,00 euro

          TOTALE tributi locali stimato per la famiglia: circa 1.765 euro/anno. Si ricordi che le aliquote sono indicative: per il calcolo reale sono necessarie le delibere comunali aggiornate (pubblicate sul Portale del Federalismo Fiscale del MEF).

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          Il CAF Centro Fiscale di Udine offre la verifica della tua posizione fiscale e la gestione delle pratiche di definizione agevolata. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

          Domande frequenti

          1. Quando scadono IMU e TARI nel 2026?

          L’acconto IMU scade il 16 giugno 2026 e il saldo il 16 dicembre 2026. La TARI non ha scadenze fisse nazionali: dipende dal regolamento comunale, con almeno due rate semestrali (D.L. 34/2019).

          2. Cosa cambia con la riforma fiscale dei tributi locali?

          La Legge delega 111/2023 e i decreti attuativi (D.Lgs. 110/2024 per la riscossione) introducono semplificazione, dilazione fino a 84 rate, termine unico di versamento con F24 e maggiore trasparenza degli atti. Il Testo Unico dei tributi locali e in fase di approvazione.

          3. L’abitazione principale paga IMU nel 2026?

          No, l’abitazione principale non di lusso (cioe diversa dalle categorie A/1, A/8, A/9) e esente IMU. Per gli immobili A/1, A/8, A/9 si applica l’aliquota base dello 0,50% (modificabile dai Comuni fino allo 0,60%) con detrazione di 200 euro.

          4. Cos’e il MTR-2 e cosa cambia per la TARI?

          Il MTR-2 e il Metodo Tariffario Rifiuti definito da ARERA che disciplina la determinazione della TARI nel periodo 2022-2025, con proroga al 2026 (Deliberazione ARERA 389/2023/R/rif). Introduce PEF pluriennale, limiti alla crescita tariffaria e standard di qualita del servizio (TQRIF, Delibera 15/2022/R/rif).

          5. Si possono dilazionare i debiti per tributi locali?

          Si. Con il D.Lgs. 110/2024 e possibile chiedere la dilazione fino a 84 rate mensili (7 anni) per debiti tributari locali iscritti a ruolo e affidati ad Agenzia delle Entrate-Riscossione, in linea con le nuove regole della riscossione nazionale. La rateazione e concessa in via amministrativa, senza necessita di documentare la difficolta economica fino a soglie definite.

          6. Cos’e il canone unico patrimoniale e chi lo paga?

          Il canone unico patrimoniale (L. 160/2019 c. 816-836) ha sostituito dal 2021 TOSAP, COSAP, ICP e CIMP. E dovuto da chi occupa suolo pubblico (dehors, plateatici, scavi), installa pubblicita (insegne, cartelloni) o opera nei mercati.

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          Il CAF Centro Fiscale di Udine ti supporta in tutte le fasi:

          • Calcolo IMU e predisposizione modelli F24
          • Verifica avvisi TARI e gestione contestazioni
          • Domanda bonus sociale rifiuti tramite ISEE
          • Calcolo addizionali IRPEF in dichiarazione 730
          • Rateizzazione debiti tributari locali
          • Ricorsi e assistenza in contenzioso tributario

          📍 Viale Giuseppe Tullio 13, scala B – Udine
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          Fonti normative e ufficiali consultate: Legge 160/2019; Legge 147/2013; Legge 111/2023 (Gazz. Uff. n. 189/2023); D.Lgs. 110/2024; D.Lgs. 446/1997; D.Lgs. 360/1998; D.Lgs. 23/2011; Deliberazione ARERA 389/2023/R/rif; Deliberazione ARERA 15/2022/R/rif; Deliberazione ARERA 444/2019/R/rif; Portale del Federalismo Fiscale MEF (finanze.gov.it); IFEL-ANCI (fondazioneifel.it); circolare MEF n. 9/1993.

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          Dichiarazione IMU 2026 entro il 30 giugno: Guida Completa

          calcolo imu CAF Udine

          La dichiarazione IMU rappresenta uno degli adempimenti più sottovalutati dai contribuenti italiani, ma anche uno dei più pericolosi quando viene omesso. Entro il 30 giugno 2026 chi possiede immobili soggetti all’Imposta Municipale Propria deve verificare se rientra nei casi di obbligo dichiarativo per le variazioni intervenute durante il 2025. Si tratta di una scadenza fissata dall’articolo 1, comma 769, della Legge 160/2019, che molti proprietari ignorano fino al ricevimento di un avviso di accertamento.

          In questa guida completa il CAF Centro Fiscale di Udine spiega chi deve presentare la dichiarazione IMU 2026, quali sono i casi obbligatori, come si compila il modello, quali sanzioni si rischiano in caso di omissione e come gestire correttamente l’adempimento. Vedremo anche le particolarità del sistema tavolare del Friuli Venezia Giulia, che rende la dichiarazione IMU ancora più delicata per chi possiede immobili in regione.

          La dichiarazione IMU entro il 30 giugno non è un’imposta da pagare, ma una comunicazione formale al Comune competente che certifica situazioni rilevanti ai fini del tributo. Capire quando è obbligatoria e quando invece non serve è il primo passo per evitare errori costosi.

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          Indice dei contenuti

          1. Cos’è la dichiarazione IMU e a cosa serve
          2. Scadenza dichiarazione IMU 2026: il 30 giugno
          3. Chi deve presentare la dichiarazione IMU
          4. I casi di obbligo dichiarativo
          5. Modello dichiarazione IMU 2026
          6. Come si compila il modello
          7. Modalità di presentazione e trasmissione
          8. Codici tributo IMU per il modello F24
          9. Sanzioni per omessa o infedele dichiarazione IMU
          10. Ravvedimento operoso per la dichiarazione IMU
          11. Dichiarazione IMU in FVG: il sistema tavolare
          12. Errori frequenti da evitare
          13. Domande frequenti

          Cos’è la dichiarazione IMU e a cosa serve

          La dichiarazione IMU è la comunicazione che il proprietario di un immobile (o il titolare di un diritto reale come usufrutto, uso o abitazione) presenta al Comune dove si trova l’immobile, per segnalare elementi rilevanti ai fini dell’Imposta Municipale Propria. Non è un modello in cui si calcola l’imposta da pagare, come accade per il Modello Redditi PF o il 730, ma uno strumento informativo che serve al Comune per accertare correttamente il tributo dovuto.

          La logica del sistema parte da un principio fondamentale: il Comune ha già a disposizione, tramite l’interscambio con il Catasto e l’Agenzia delle Entrate, i dati standard degli immobili. Per questo motivo la dichiarazione IMU 2026 va presentata solo nei casi in cui esistono situazioni particolari che il Comune non può conoscere autonomamente: un’esenzione, una riduzione, un comodato gratuito, un immobile dato in locazione a canone concordato.

          Il riferimento normativo principale è l’articolo 1, comma 769, della Legge 27 dicembre 2019, n. 160, che ha riformato l’IMU dal 2020 unificando le previgenti IMU e TASI. Il modello e le relative istruzioni sono stati aggiornati con il Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 29 luglio 2022, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 188 del 12 agosto 2022.

          La differenza con il pagamento dell’IMU

          È fondamentale non confondere la dichiarazione IMU con il pagamento dell’imposta. Si tratta di due adempimenti distinti, con scadenze diverse e finalità diverse. Il pagamento avviene tramite modello F24 in due rate: acconto entro il 16 giugno 2026 e saldo entro il 16 dicembre 2026. La dichiarazione, invece, riguarda solo le variazioni intervenute nel 2025 e va presentata entro il 30 giugno 2026. Per approfondire le date dei versamenti consulta la nostra guida sulle scadenze IMU 2026.

          Scadenza dichiarazione IMU 2026: il 30 giugno

          La scadenza della dichiarazione IMU è fissata al 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione o si è iniziato il possesso dell’immobile. Per le variazioni intervenute nel corso del 2025 la dichiarazione va quindi presentata entro il 30 giugno 2026. Il termine è perentorio: una presentazione tardiva, anche di un solo giorno, comporta l’applicazione delle sanzioni previste per l’omessa dichiarazione.

          Attenzione: il 30 giugno 2026 cade di martedì, quindi non opera la proroga automatica al primo giorno lavorativo successivo prevista per le scadenze che cadono di sabato, domenica o festivo. Per chi presenta la dichiarazione IMU in modalità telematica fa fede la data di trasmissione; per chi la consegna a mano o la spedisce per raccomandata vale la data di consegna o di spedizione.

          Tabella riepilogativa delle scadenze IMU 2026

          AdempimentoScadenza 2026Riferimento normativo
          Acconto IMU 202616 giugno 2026L. 160/2019 art. 1 c. 762
          Dichiarazione IMU per variazioni 202530 giugno 2026L. 160/2019 art. 1 c. 769
          Saldo IMU 202616 dicembre 2026L. 160/2019 art. 1 c. 762

          Vale la pena ricordare che la dichiarazione IMU 2026 ha effetto anche per gli anni successivi, finché non intervengono ulteriori variazioni rilevanti. Una volta presentata correttamente, non va replicata ogni anno: il Comune la considera valida fino a quando la situazione dell’immobile non cambia.

          Chi deve presentare la dichiarazione IMU

          Sono tenuti a presentare la dichiarazione IMU i soggetti passivi dell’imposta, ossia coloro che possiedono immobili a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie). Sono inoltre soggetti passivi il locatario di immobili in leasing, il concessionario di aree demaniali e l’amministratore di condominio per le parti comuni.

          Non tutti i possessori di immobili devono però presentare la dichiarazione IMU 2026. L’obbligo scatta solo quando si verifica una delle situazioni previste dalla normativa, che vedremo nel dettaglio nella prossima sezione. Per la casa di abitazione principale non di lusso (categorie diverse da A/1, A/8 e A/9) l’immobile è esente da IMU e non richiede dichiarazione, salvo casi particolari come la destinazione a comodato gratuito ai familiari.

          Pluralità di proprietari: chi presenta la dichiarazione

          In caso di immobili posseduti da più soggetti pro quota, ciascun comproprietario è tenuto a presentare una propria dichiarazione IMU per la quota di sua spettanza. Non esiste una dichiarazione “cumulativa” da parte di un solo comproprietario per conto degli altri: ogni soggetto passivo risponde autonomamente del proprio obbligo dichiarativo e dei relativi pagamenti.

          Lo stesso principio vale per gli eredi nel caso di successione: ciascun erede deve presentare la propria dichiarazione IMU per la quota ereditata, indicando la data di apertura della successione (giorno del decesso). Per gestire correttamente i passaggi successori, soprattutto in Friuli Venezia Giulia dove vige il sistema tavolare, è consigliabile rivolgersi al CAF Centro Fiscale che segue l’intera dichiarazione di successione e le conseguenze IMU.

          I casi di obbligo dichiarativo

          I casi obbligatori di dichiarazione IMU sono espressamente individuati dalle istruzioni ministeriali del DM 29 luglio 2022 e riguardano tutte quelle situazioni in cui il Comune non può venire a conoscenza dell’evento attraverso le banche dati a sua disposizione (Catasto, Anagrafe, Registro Imprese). Vediamo i principali.

          Riduzioni ed esenzioni

          La dichiarazione IMU 2026 è obbligatoria quando si vuole beneficiare di una riduzione o di un’esenzione non automaticamente riconosciuta. Tra le ipotesi più comuni:

          • Comodato gratuito a parente in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) con riduzione del 50% della base imponibile, ai sensi dell’art. 1 c. 747 L. 160/2019
          • Immobile locato a canone concordato (legge 431/1998) con riduzione del 25% dell’imposta
          • Fabbricati di interesse storico o artistico riconosciuti ai sensi del D.Lgs. 42/2004, con riduzione del 50% della base imponibile
          • Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili con riduzione del 50% della base imponibile
          • Immobili di proprietà di anziani o disabili residenti in istituti di ricovero, assimilati all’abitazione principale per delibera comunale
          • Pensionati esteri iscritti AIRE che possiedono in Italia una sola unità immobiliare non locata né data in comodato, con riduzione al 50%

          Variazioni rilevanti dell’immobile

          Va presentata la dichiarazione IMU anche per cambiamenti che incidono sul calcolo del tributo:

          • Acquisizione o cessazione del diritto di abitazione del coniuge superstite a seguito di decesso
          • Immobili che dal 1° gennaio 2025 hanno perso o acquisito il diritto all’esenzione
          • Aree edificabili che il proprietario coltiva direttamente come imprenditore agricolo professionale (IAP) o coltivatore diretto
          • Immobili oggetto di assegnazione ad uno dei coniugi a seguito di sentenza di separazione o divorzio
          • Variazioni del valore venale delle aree fabbricabili rispetto al valore in precedenza dichiarato
          • Immobili merce delle imprese costruttrici, destinati alla vendita e non locati
          • Immobili posseduti da enti non commerciali con destinazione mista (parte commerciale e parte istituzionale)

          Trasferimenti e atti non registrati al Catasto

          Un caso particolarmente insidioso riguarda gli atti che, pur essendo giuridicamente perfetti, non risultano nelle banche dati telematiche del Comune. È il caso, ad esempio, dei trasferimenti per usucapione riconosciuti con sentenza, dei contratti di leasing immobiliare stipulati prima dell’integrazione nei sistemi informatici comunali, o di alcune situazioni in regime di sistema tavolare tipiche del Friuli Venezia Giulia, dove le iscrizioni avvengono con modalità diverse rispetto al sistema della conservatoria.

          Modello dichiarazione IMU 2026

          Il modello di dichiarazione IMU 2026 in vigore è quello approvato con il Decreto MEF del 29 luglio 2022, articolato in più quadri che il contribuente deve compilare in base alla propria situazione. Esiste anche un modello speciale denominato IMU/IMPi (Imposta Immobiliare sulle Piattaforme Marine), pensato per le strutture installate offshore, e un modello specifico per gli enti non commerciali, che hanno scadenza diversa (entro il 30 giugno con presentazione esclusivamente telematica).

          Il modello standard è composto da: un frontespizio con i dati identificativi del contribuente; un quadro per ogni immobile dichiarato, con i dati catastali, la quota di possesso, il valore imponibile, l’eventuale riduzione o esenzione, e la causa della dichiarazione; le istruzioni allegate, che riportano l’elenco completo dei casi di obbligo.

          Dove scaricare il modello

          Il modello ufficiale è disponibile sul sito del Dipartimento delle Finanze all’indirizzo finanze.gov.it nella sezione “Imposta Municipale Propria (IMU)”. Alcuni Comuni offrono anche moduli compilabili online con il proprio software gestionale tributi. Tuttavia, la corretta compilazione richiede competenze specifiche su catasto, agevolazioni e aliquote: per evitare errori che potrebbero costare cari, ti consigliamo di rivolgerti al CAF Centro Fiscale di Udine.

          Come si compila il modello

          La compilazione della dichiarazione IMU richiede attenzione ai dati catastali, alle quote di possesso e alle eventuali agevolazioni. Vediamo i passaggi principali, ricordando che ogni errore può tradursi in un accertamento da parte del Comune anche a distanza di anni.

          Frontespizio: i dati anagrafici

          Nel frontespizio vanno indicati i dati identificativi del contribuente: codice fiscale, cognome e nome (o denominazione sociale), data e luogo di nascita, residenza, recapiti. Per le persone fisiche è importante indicare il codice fiscale del soggetto passivo titolare dell’immobile, mentre per le società va riportata la partita IVA e la sede legale.

          Quadro descrittivo dell’immobile

          Per ogni immobile dichiarato vanno indicati: il Comune di ubicazione, l’indirizzo, i dati catastali (foglio, particella, subalterno, categoria, classe, rendita), la quota di possesso espressa in percentuale, la data di inizio o cessazione del possesso, il valore imponibile ai fini IMU. Per i fabbricati il valore imponibile si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente di categoria (160 per abitazioni rivalutato a 168, 80 per banche e uffici, 65 per alberghi e categoria D, 55 per categoria C/1, 135 per terreni agricoli sul reddito dominicale rivalutato del 25%).

          Indicazione della causa della dichiarazione

          Va indicato il motivo per cui si presenta la dichiarazione IMU 2026: comodato gratuito, immobile inagibile, immobile storico, locazione a canone concordato, abitazione assimilata, eccetera. Le istruzioni del modello riportano l’elenco completo delle causali con il relativo codice numerico, da inserire negli appositi campi.

          Esempio pratico di calcolo della base imponibile

          Facciamo un esempio concreto. Marco possiede a Udine un appartamento di categoria A/3 con rendita catastale di 850 euro, dato in comodato gratuito al figlio dal 1° marzo 2025. La base imponibile IMU si calcola così: 850 × 1,05 (rivalutazione) × 168 (coefficiente A/3) = 149.940 euro. Avendo i requisiti per il comodato gratuito a parente in linea retta, la base imponibile si riduce del 50%, scendendo a 74.970 euro. Marco deve presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno 2026 per comunicare al Comune l’attivazione del beneficio, allegando idonea documentazione (atto registrato di comodato, residenza del comodatario).

          Modalità di presentazione e trasmissione

          La dichiarazione IMU 2026 può essere presentata in modalità diverse a seconda della natura del soggetto passivo. Le possibilità ammesse dalla normativa sono tre: cartacea direttamente al Comune, raccomandata postale, telematica.

          Persone fisiche: cartacea o tramite intermediario

          Le persone fisiche possono presentare la dichiarazione IMU in formato cartaceo, consegnandola direttamente all’ufficio tributi del Comune dove è ubicato l’immobile oppure spedendola con raccomandata semplice senza ricevuta di ritorno. Fa fede la data del timbro postale di partenza o la data di protocollazione in caso di consegna a mano. In alternativa, possono avvalersi di un intermediario abilitato (commercialista, CAF, tributarista) che la trasmetterà telematicamente.

          Enti non commerciali e soggetti diversi: obbligo telematico

          Per gli enti non commerciali la dichiarazione IMU (modello “EN-C”) va trasmessa esclusivamente per via telematica tramite i servizi Entratel o Fisconline dell’Agenzia delle Entrate. Stesso obbligo per i soggetti tenuti alla trasmissione telematica dei modelli dichiarativi (società di capitali, soggetti IRES). Per chi non ha le credenziali Entratel, l’invio passa obbligatoriamente per un intermediario abilitato.

          Un Comune per ogni dichiarazione

          Va ricordato che la dichiarazione IMU si presenta al Comune dove è ubicato l’immobile, non al Comune di residenza del contribuente (se diversi). Chi possiede immobili in più Comuni deve quindi presentare una dichiarazione separata per ciascun Comune. Questo aspetto è particolarmente rilevante per chi ha case di vacanza in località diverse: ogni Comune ha le proprie aliquote, le proprie modalità operative e il proprio ufficio tributi.

          Codici tributo IMU per il modello F24

          Anche se la dichiarazione IMU 2026 non comporta un pagamento contestuale, è utile riepilogare i codici tributo IMU per il modello F24, perché molto spesso la dichiarazione segue (o anticipa) un versamento. Conoscere il codice giusto evita ravvedimenti complicati e errate imputazioni.

          Codice tributo F24Tipologia di immobileBeneficiario
          3912Abitazione principale (solo A/1, A/8, A/9) e relative pertinenzeComune
          3913Fabbricati rurali ad uso strumentaleComune
          3914Terreni agricoliComune
          3916Aree fabbricabiliComune
          3918Altri fabbricati (categorie diverse da A/10 e D)Comune
          3925Immobili categoria D – quota StatoStato
          3930Immobili categoria D – incremento ComuneComune

          I codici sono stati istituiti con la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 35/E del 12 aprile 2012 e successive modifiche. Per gli immobili di categoria D è importante ricordare che l’aliquota base dello 0,76% è destinata allo Stato (codice 3925), mentre l’eventuale aliquota aggiuntiva deliberata dal Comune entro il limite massimo dell’1,06% va al Comune stesso (codice 3930). Una corretta separazione dei codici nel modello F24 è essenziale per evitare contestazioni.

          Sanzioni per omessa o infedele dichiarazione IMU

          L’omissione o la presentazione infedele della dichiarazione IMU espone il contribuente a sanzioni amministrative significative, regolate dall’articolo 1, comma 775, della Legge 160/2019 e dal D.Lgs. 471/1997. È un capitolo che molti proprietari sottovalutano, scoprendo solo a distanza di anni che l’omissione costa molto più di quanto avrebbero risparmiato evitando l’adempimento.

          Omessa dichiarazione IMU

          La sanzione per omessa dichiarazione IMU va dal 100% al 200% del tributo dovuto, con un minimo di 50 euro. Il Comune può inoltre richiedere il pagamento integrale dell’imposta non versata, gli interessi legali maturati dalla scadenza al momento dell’accertamento, e l’eventuale aggio della riscossione. Quando non è stato versato neanche il tributo, alle sanzioni della dichiarazione si sommano quelle del mancato versamento (30% dell’importo non pagato), per un esborso complessivo che può facilmente superare il doppio del tributo originario.

          Dichiarazione infedele

          La dichiarazione IMU infedele, ossia presentata con dati incompleti, sbagliati o tali da determinare un’imposta inferiore al dovuto, comporta una sanzione dal 50% al 100% della maggiore imposta accertata, con minimo di 50 euro. Rientrano in questa categoria gli errori sui dati catastali, sulle quote di possesso, sulle agevolazioni indebitamente fruite o sui valori delle aree edificabili sottostimati.

          Riduzioni e regolarizzazione

          Se la dichiarazione IMU viene presentata tardivamente entro 90 giorni dalla scadenza, la sanzione è ridotta a un decimo del minimo (10% del tributo, minimo 50 euro). Se l’errore è stato regolarizzato attraverso il ravvedimento operoso, prima di una contestazione formale del Comune, la sanzione può essere ulteriormente abbattuta in base ai termini di pentimento, come vedremo nella sezione dedicata.

          Ravvedimento operoso per la dichiarazione IMU

          Il ravvedimento operoso è lo strumento che permette al contribuente di sanare spontaneamente l’omissione o l’errore nella dichiarazione IMU, ottenendo sanzioni notevolmente ridotte rispetto a quelle applicate in caso di accertamento. La sua disciplina è contenuta nell’articolo 13 del D.Lgs. 472/1997 e si applica anche ai tributi locali come l’IMU.

          Le riduzioni del ravvedimento

          Le sanzioni si riducono in funzione di quanto tempo è passato dalla scadenza originaria:

          • Entro 30 giorni dalla scadenza: sanzione ridotta a 1/10 (3% del tributo non versato)
          • Entro 90 giorni: sanzione ridotta a 1/9 (circa 3,33%)
          • Entro 1 anno: sanzione ridotta a 1/8 (3,75%)
          • Entro 2 anni: sanzione ridotta a 1/7 (4,29%)
          • Oltre 2 anni: sanzione ridotta a 1/6 (5%)

          Vanno sempre versati anche gli interessi legali calcolati al tasso vigente (attualmente in valutazione la conferma del tasso del 2,5% in vigore dal 2024) sui giorni di ritardo. Per regolarizzare correttamente serve calcolare con precisione tributo, sanzione ridotta e interessi, oltre a presentare la dichiarazione omessa o corretta. Si tratta di un’operazione delicata che il CAF Centro Fiscale di Udine può gestire per conto del contribuente.

          Dichiarazione IMU in FVG: il sistema tavolare

          In Friuli Venezia Giulia, e in particolare nelle ex province di Gorizia, Trieste e in parte di quelle di Udine e Pordenone, vige il sistema tavolare, un sistema di pubblicità immobiliare diverso da quello della trascrizione in vigore nel resto d’Italia. Questa peculiarità ha conseguenze concrete anche sulla dichiarazione IMU 2026.

          Nel sistema tavolare l’acquisto della proprietà non si perfeziona con il rogito notarile ma con l’iscrizione nel Libro Fondiario. Questo significa che, in attesa dell’iscrizione tavolare, il nuovo acquirente non è ancora soggetto passivo IMU ai sensi dell’articolo 1 c. 743 L. 160/2019: il tributo resta a carico del venditore fino al perfezionamento dell’intavolazione. Una circostanza che può creare incertezze in caso di compravendite a cavallo tra due anni d’imposta.

          Successioni e voltura non automatica

          Lo stesso principio vale per le successioni: nelle zone tavolari la voltura catastale non avviene automaticamente dopo la presentazione della dichiarazione di successione, come accade nel resto d’Italia, ma richiede un’apposita istanza al giudice tavolare. Gli eredi devono comunque versare l’IMU dall’apertura della successione (giorno del decesso del de cuius), ma per molti Comuni FVG resta operativo solo dopo l’intavolazione. Per gestire correttamente queste situazioni il CAF Centro Fiscale di Udine ha sviluppato competenze specifiche, frutto di pluriennale esperienza locale.

          Errori frequenti da evitare

          Nella nostra esperienza con i contribuenti di Udine e provincia abbiamo individuato alcuni errori ricorrenti che portano a sanzioni anche pesanti. Conoscerli aiuta a non commetterli quando si gestisce la dichiarazione IMU 2026.

          • Confondere dichiarazione e versamento: in molti pensano che pagando l’F24 si “salti” la dichiarazione. Falso: sono due adempimenti distinti.
          • Non dichiarare il comodato gratuito attivato nel 2025 perdendo così il diritto alla riduzione del 50%.
          • Dichiarare un valore delle aree fabbricabili non aggiornato rispetto al valore venale di mercato.
          • Omettere la dichiarazione per immobili inagibili ritenendo che la sola perizia tecnica basti: serve la dichiarazione formale al Comune.
          • Presentare la dichiarazione al Comune di residenza invece che a quello dove si trova l’immobile.
          • Non aggiornare il valore catastale dopo lavori di ristrutturazione che cambiano la categoria.
          • Confondere abitazione principale e residenza fiscale: per l’IMU conta la dimora abituale e la residenza anagrafica del nucleo, non semplicemente l’iscrizione AIRE o la residenza in altro luogo.