Acconto IMU 2026: scadenza 16 giugno, calcolo, aliquote e versamento F24

Indice dei contenuti

Acconto IMU 2026: la scadenza del 16 giugno
Chi deve pagare l’acconto IMU 2026
Esenzioni e riduzioni IMU 2026
Come si calcola l’acconto IMU 2026
Aliquote IMU 2026: base nazionale e variazioni comunali
Codici tributo F24 per il versamento dell’IMU 2026
Esempio pratico: acconto IMU 2026 a Udine
Ravvedimento operoso se paghi l’IMU in ritardo
Domande frequenti sull’acconto IMU 2026

L’acconto IMU 2026 è una delle scadenze fiscali più importanti dell’anno per chi possiede immobili in Italia. Il prossimo 16 giugno 2026 milioni di proprietari dovranno versare la prima rata dell’Imposta Municipale Propria, pari al 50% dell’imposta annuale dovuta. Riguarda seconde case, fabbricati commerciali, terreni edificabili, capannoni e in alcuni casi anche immobili di lusso adibiti ad abitazione principale.

In questa guida pratica vediamo nel dettaglio come calcolare l’acconto IMU 2026, quali sono le aliquote IMU 2026 applicabili, i codici tributo F24 da usare per il pagamento, le esenzioni previste e un esempio concreto per il Comune di Udine. Se hai dubbi su quanto devi versare, alla fine trovi l’invito a richiedere assistenza al CAF Centro Fiscale di Udine, che si occupa di calcolo e compilazione del modello F24 sia in sede che online.

Acconto IMU 2026: la scadenza del 16 giugno

La scadenza dell’acconto IMU 2026 è fissata per martedì 16 giugno 2026. Si tratta della prima delle due rate previste dalla legge: l’acconto a giugno e il saldo entro il 16 dicembre 2026. La regola generale è semplice: con l’acconto si versa il 50% dell’imposta annuale, calcolato sulla base delle aliquote deliberate dal Comune nell’anno precedente. A dicembre, invece, si conguaglierà la differenza tenendo conto delle eventuali nuove aliquote 2026 approvate dal Comune entro il 28 ottobre.

Questa regola è importante per evitare confusione: a giugno si paga sempre sulle aliquote 2025, anche se l’anno d’imposta è il 2026. Solo a dicembre si applicheranno le aliquote definitive del 2026, recuperando o restituendo eventuali differenze. Chi preferisce semplificare può anche versare l’intera IMU annuale in un’unica soluzione entro il 16 giugno, ma in questo caso si rinuncia alla possibilità di aggiornare i conti a fine anno.

L’IMU si paga esclusivamente tramite modello F24, compilabile in forma cartacea (banca, posta) oppure telematica (home banking, portale Agenzia Entrate, intermediari abilitati come il CAF). Non sono ammessi altri canali di pagamento: niente bonifico diretto al Comune, niente bollettino postale. Solo F24, con i corretti codici tributo che vedremo più avanti.

Chi deve pagare l’acconto IMU 2026

L’acconto IMU 2026 riguarda tutti i soggetti che, al 1° gennaio 2026, risultano titolari di un diritto reale su un immobile soggetto all’imposta. Più precisamente, sono tenuti al versamento:

i proprietari di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli;
i titolari di diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie;
il locatario di immobili concessi in leasing (dalla data della stipula del contratto);
il concessionario di aree demaniali;
il coniuge superstite che ha ricevuto il diritto di abitazione per legge sulla casa coniugale.

Un punto fondamentale dell’IMU prima casa 2026 è l’esenzione generale: chi possiede un’abitazione principale non di lusso non paga l’IMU. Le categorie catastali esentate sono tutte tranne A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici). Quindi se vivi nella tua casa di residenza in categoria A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 o A/7, non devi versare nulla. L’esenzione si estende anche alle pertinenze (cantina, garage, soffitta) classificate C/2, C/6 o C/7, ma solo una per categoria.

Diverso il discorso per la IMU seconda casa: qui l’imposta è sempre dovuta, indipendentemente dal fatto che sia una casa vacanza, un appartamento dato in affitto, una casa ereditata o un immobile sfitto. In caso di comproprietà, ogni comproprietario paga la propria quota in base alla percentuale di possesso e ai mesi dell’anno in cui è stato titolare. Ad esempio, se due fratelli ereditano una seconda casa al 50% ciascuno, ognuno pagherà metà dell’imposta totale.

Esenzioni e riduzioni IMU 2026

Oltre all’esenzione per l’abitazione principale non di lusso, la normativa prevede diverse casistiche di esenzione e riduzione dell’IMU. Conoscerle è importante perché permette di non pagare imposte che non sono dovute. Vediamo le principali.

Immobili totalmente esenti

Abitazione principale non di lusso (categorie A/2-A/7) e relative pertinenze;
Terreni agricoli situati in zone montane o di collina svantaggiate;
Terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola;
Fabbricati rurali strumentali all’attività agricola;
Immobili di interesse storico, artistico o culturale destinati a uso non commerciale;
Fabbricati destinati a uso esclusivamente religioso da enti ecclesiastici;
Immobili occupati abusivamente, a condizione che il proprietario abbia presentato regolare denuncia all’autorità giudiziaria.

Casi di riduzione del 50% della base imponibile

In alcune situazioni la legge consente di dimezzare la base imponibile IMU, riducendo così sensibilmente l’importo da versare:

Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, previa perizia tecnica;
Fabbricati di interesse storico o artistico riconosciuti ai sensi del D.Lgs. 42/2004;
Unità immobiliari concesse in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli), con contratto registrato e a condizione che il comodante possieda massimo un altro immobile destinato a propria abitazione principale nello stesso Comune.

Riduzione del 25% per gli immobili in locazione a canone concordato

Per gli immobili concessi in locazione a canone concordato (legge 431/1998) l’imposta è ridotta al 75% (sconto del 25%). È una misura pensata per incentivare i proprietari a praticare canoni calmierati, soprattutto nelle aree ad alta tensione abitativa.

Come si calcola l’acconto IMU 2026

Il calcolo IMU 2026 segue una formula precisa che parte dalla rendita catastale dell’immobile (per i fabbricati) o dal reddito dominicale (per i terreni). La rendita catastale è il valore fiscale attribuito dal Catasto e si trova sulla visura catastale. Vediamo passo passo come si arriva all’importo da versare.

Passaggio 1: rivalutazione della rendita catastale

Il primo step è rivalutare la rendita catastale del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni. È un coefficiente fisso previsto dalla legge che serve ad aggiornare il valore catastale all’inflazione. In pratica, se la rendita catastale del tuo appartamento è 600 euro, la rendita rivalutata sarà 600 × 1,05 = 630 euro.

Passaggio 2: applicazione del moltiplicatore catastale

Al valore rivalutato si applica un moltiplicatore che varia in base alla categoria catastale dell’immobile. Il risultato è la base imponibile IMU su cui poi calcolare l’imposta. I principali moltiplicatori sono:

160 per fabbricati abitativi (categoria A, escluso A/10), pertinenze (C/2, C/6, C/7) e magazzini;
140 per collegi, scuole, caserme, ospedali pubblici (categoria B) e laboratori (C/3, C/4, C/5);
80 per banche, uffici e studi privati (A/10 e D/5);
65 per immobili a destinazione produttiva categoria D (esclusi D/5);
55 per negozi e botteghe (C/1);
135 per terreni agricoli (sul reddito dominicale rivalutato del 25%).

Continuando l’esempio precedente, se la rendita catastale rivalutata è 630 euro e l’immobile è in categoria A/3 (abitazione di tipo economico), la base imponibile IMU sarà 630 × 160 = 100.800 euro. Questo è il valore fiscale dell’immobile ai fini IMU, da non confondere con il valore di mercato.

Passaggio 3: applicazione dell’aliquota comunale

Sulla base imponibile si applica l’aliquota IMU 2026 deliberata dal Comune. La formula completa è quindi:

IMU annuale = Rendita catastale × 1,05 × Moltiplicatore × Aliquota comunale

Una volta ottenuta l’IMU annuale, per calcolare l’acconto IMU 2026 basta dividere per due: a giugno si versa il 50% dell’imposta totale. Il risultato va inoltre proporzionato ai mesi di possesso: se hai posseduto l’immobile per meno di 12 mesi (ad esempio l’hai ereditato a marzo o venduto a settembre), devi calcolare l’IMU solo per i mesi in cui sei stato proprietario. Si considera il mese intero se il possesso supera i 15 giorni.

Aliquote IMU 2026: base nazionale e variazioni comunali

Le aliquote IMU 2026 non sono uguali in tutti i Comuni d’Italia. La legge fissa un’aliquota base nazionale dello 0,86% (8,6 per mille), ma ogni Comune ha il potere di aumentarla fino a un massimo dell’1,06% (10,6 per mille) o di ridurla, anche fino allo zero. Per questo è fondamentale verificare la delibera del proprio Comune prima di fare il calcolo.

Per l’acconto del 16 giugno 2026, come abbiamo già detto, si applicano le aliquote già deliberate nel 2025. Solo entro fine ottobre 2026 il Comune potrà pubblicare le nuove aliquote in vigore per l’anno corrente, di cui si terrà conto in sede di saldo a dicembre. Vediamo le principali aliquote di riferimento:

Aliquota base fabbricati: 0,86% (modificabile dai Comuni tra 0% e 1,06%);
Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9): 0,50% di base, fino allo 0,60% nei Comuni che decidono di aumentarla, con detrazione di 200 euro;
Fabbricati rurali strumentali all’attività agricola: 0,10% (riducibile fino allo zero, mai aumentabile);
Fabbricati merce (costruiti dall’impresa per la vendita e non locati): esenti dal 2022;
Immobili categoria D (capannoni industriali, alberghi): 0,86% di cui 0,76% destinato allo Stato e la parte eccedente al Comune.

Le delibere comunali sono pubblicate sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze, nella sezione dedicata alla fiscalità locale. Per essere efficaci nell’anno in corso, devono essere approvate entro il 28 ottobre e pubblicate entro il 14 novembre. In assenza di delibera valida, si applicano le aliquote dell’anno precedente.

Codici tributo F24 per il versamento dell’IMU 2026

Per pagare l’acconto IMU 2026 serve compilare correttamente il modello F24, indicando il codice catastale del Comune, il codice tributo giusto per la tipologia di immobile e l’anno di riferimento (2026). Sbagliare codice tributo significa che il pagamento non viene attribuito correttamente e il Comune potrebbe segnalare un mancato versamento.

Ecco la tabella dei principali codici tributo F24 IMU da utilizzare nel 2026:

3912: IMU su abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) e relative pertinenze;
3913: IMU su fabbricati rurali a uso strumentale;
3914: IMU su terreni agricoli;
3916: IMU su aree fabbricabili;
3918: IMU su altri fabbricati (è il codice più usato: seconde case, uffici, negozi, garage non pertinenziali);
3925: IMU su immobili a uso produttivo categoria D – quota Stato;
3930: IMU su immobili categoria D – quota Comune (eccedenza rispetto allo 0,76%);
3923: interessi da ravvedimento operoso;
3924: sanzioni da ravvedimento operoso.

Nella sezione “IMU e altri tributi locali” del modello F24, oltre al codice tributo, va indicato l’anno di riferimento (2026), il numero di immobili e va barrata la casella “Acconto”. Se versi in un’unica soluzione, va barrata sia “Acconto” sia “Saldo”. Va sempre inserito il codice catastale del Comune in cui si trova l’immobile (ad esempio L483 per Udine), reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Importante: i contribuenti residenti all’estero (AIRE) e i titolari di partita IVA devono obbligatoriamente usare la modalità telematica del modello F24, mentre i privati cittadini possono ancora utilizzare il cartaceo presso banca o ufficio postale, ma solo se il saldo finale è positivo (cioè non ci sono compensazioni con crediti).

Esempio pratico: acconto IMU 2026 a Udine

Vediamo un caso pratico di IMU comune Udine 2026. Supponiamo che Mario possieda al 100% una seconda casa a Udine, categoria catastale A/3, con rendita catastale di 700 euro. Mario è residente altrove e usa questa casa come abitazione di villeggiatura. Vediamo passo passo come calcolare il suo acconto IMU 2026.

Rendita rivalutata: 700 × 1,05 = 735 euro;
Base imponibile IMU: 735 × 160 = 117.600 euro;
Aliquota IMU altri fabbricati a Udine (ipotesi 10,6 per mille = 1,06%, da verificare sempre la delibera comunale aggiornata): 117.600 × 1,06% = 1.246,56 euro IMU annuale;
Acconto IMU 2026 (50%): 1.246,56 / 2 = 623,28 euro, arrotondabili a 623 euro.

Mario dovrà quindi versare entro il 16 giugno 2026, tramite modello F24, l’importo di 623 euro con codice tributo 3918 (altri fabbricati) e codice catastale L483 (Udine). Le aliquote effettive applicate dal Comune di Udine possono variare di anno in anno: è sempre prudente verificarle sul sito del MEF prima del versamento, oppure rivolgersi al CAF per il calcolo personalizzato.

In Friuli Venezia Giulia, ricordiamo, vige il sistema tavolare per la registrazione degli immobili: si tratta di un sistema catastale diverso dal resto d’Italia, basato sul Libro Fondiario. Questo non incide direttamente sul calcolo dell’IMU (che si basa sulla rendita catastale), ma può creare difficoltà nei casi di successione recente, dove la voltura non è automatica e l’erede potrebbe non risultare ancora intavolato. Anche in questa situazione, comunque, l’IMU 2026 va comunque versata dall’erede, dal momento in cui è subentrato nel possesso.

Il CAF Centro Fiscale di Udine conosce in modo approfondito le delibere dei Comuni del Friuli Venezia Giulia e gestisce ogni anno migliaia di pratiche IMU. Se non hai mai calcolato l’IMU da solo o se la tua situazione è complessa (più immobili, comproprietà, eredità, comodato d’uso), conviene affidarsi a un professionista per evitare errori e sanzioni.

Ravvedimento operoso se paghi l’IMU in ritardo

Se per qualunque motivo non riesci a versare l’acconto IMU 2026 entro il 16 giugno, hai la possibilità di sanare il ritardo con il ravvedimento operoso. Questa procedura consente di pagare l’imposta dovuta più una sanzione ridotta e gli interessi legali, in proporzione al ritardo. È sempre preferibile al lasciare la pratica scoperta, perché in caso di accertamento del Comune la sanzione ordinaria parte dal 25% dell’imposta non versata (sanzione ridotta dal 30% al 25% dal D.Lgs. 87/2024, in vigore dal 1° settembre 2024).

Le riduzioni delle sanzioni con ravvedimento operoso sono articolate in base al ritardo:

Ravvedimento sprint (entro 14 giorni): sanzione pari a 0,0833% per ogni giorno di ritardo (1/10 di 1/30 del 25%);
Ravvedimento breve (dal 15° al 30° giorno): sanzione del 1,25%;
Ravvedimento medio (dal 31° al 90° giorno): sanzione del 1,39%;
Ravvedimento lungo (entro 1 anno): sanzione del 3,125%;
Ravvedimento biennale (entro 2 anni): sanzione del 3,572%;
Ravvedimento ultra-biennale (oltre 2 anni): sanzione del 4,17%.

A questi importi vanno aggiunti gli interessi legali calcolati al tasso annuo vigente (per il 2026 il tasso legale è cambiato rispetto agli anni precedenti: verifica sempre il valore aggiornato sul sito del Ministero dell’Economia). Il versamento del ravvedimento si fa sempre con F24, indicando il codice tributo dell’imposta dovuta (es. 3918) per la parte IMU, il codice 3924 per la sanzione e il codice 3923 per gli interessi.

Il ravvedimento operoso non è ammesso se nel frattempo è già arrivato un avviso di accertamento dal Comune. Per questo, se sei in ritardo, conviene attivarsi subito: prima paghi, minore è la sanzione. Il CAF Centro Fiscale di Udine può aiutarti a calcolare con precisione sanzioni e interessi, evitando errori che potrebbero invalidare il ravvedimento stesso.

Domande frequenti sull’acconto IMU 2026

Devo pagare l’acconto IMU 2026 anche se la mia casa e’ la prima abitazione?

Se la tua abitazione principale e’ in categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 o A/7 e ci hai stabilito la residenza anagrafica e dimora abituale, sei esente dall’IMU. Non devi versare nulla ne’ a giugno ne’ a dicembre. L’esenzione si estende a una pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7. Se invece la tua casa e’ di lusso (A/1, A/8, A/9), devi pagare l’IMU con l’aliquota agevolata e detrazione di 200 euro.

Cosa succede se non pago l’IMU entro il 16 giugno 2026?

Se non paghi entro la scadenza, puoi sanare la posizione con il ravvedimento operoso, versando l’imposta dovuta piu’ una sanzione ridotta e gli interessi. Piu’ tardi paghi, maggiore e’ la sanzione. Se non sani la posizione, il Comune puo’ notificarti un avviso di accertamento con sanzione del 25% e interessi, oltre alle spese di notifica.

Come faccio a sapere l’aliquota IMU 2026 del mio Comune?

Le aliquote IMU sono pubblicate sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze (Portale del Federalismo Fiscale) e sul sito istituzionale del tuo Comune. Per l’acconto IMU 2026 del 16 giugno si applicano le aliquote del 2025. Se non hai dimestichezza con il calcolo, il CAF puo’ fornirti l’importo esatto da versare in pochi minuti.

Posso pagare tutto in un’unica soluzione invece di dividere in due rate?

Si’, la legge consente di versare l’intera IMU annuale entro il 16 giugno 2026. In questo caso, sul modello F24 va barrata sia la casella Acconto sia Saldo. Attenzione pero’: pagando tutto a giugno si applicano le aliquote 2025. Se il Comune aumenta le aliquote nel 2026, non potrai piu’ recuperare la differenza in sede di saldo.

L’IMU sulla casa data in affitto e’ dovuta?

Si’, l’IMU sulla casa data in affitto e’ sempre dovuta dal proprietario, indipendentemente dal fatto che ci viva l’inquilino. Solo nel caso di locazione a canone concordato l’imposta e’ ridotta del 25%. Se l’affitto e’ a canone libero, si applica l’aliquota piena deliberata dal Comune per gli altri fabbricati.

Assistenza CAF Centro Fiscale Udine per l’acconto IMU 2026

Calcolare correttamente l’acconto IMU 2026 richiede attenzione: serve verificare le delibere comunali aggiornate, applicare il moltiplicatore catastale giusto, considerare riduzioni ed esenzioni, compilare correttamente il modello F24 con i codici tributo esatti. Un errore può comportare sanzioni anche pesanti. Per questo conviene affidarsi a chi gestisce queste pratiche tutti i giorni.

Il CAF Centro Fiscale di Udine offre un servizio completo di calcolo IMU e compilazione del modello F24, sia in ufficio in Viale Tullio 13 a Udine, sia online per chi preferisce non spostarsi. Conosciamo le delibere dei Comuni del Friuli Venezia Giulia, gestiamo pratiche per proprietari di più immobili, eredi, comproprietari e situazioni complesse. Contattaci per fissare un appuntamento e ricevere un preventivo personalizzato.

Hai bisogno di assistenza per il calcolo dell’acconto IMU 2026? Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione, sia in ufficio che online. Contattaci al 0432 1638640 o scrivici su WhatsApp al 366 6018121: ti aiutiamo a calcolare l’importo esatto, scegliere i codici tributo corretti e versare in serenità entro il 16 giugno 2026.

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Il CAF Centro Fiscale di Udine ti aiuta con il calcolo dell’acconto IMU 2026, la compilazione del modello F24 e il ravvedimento operoso in caso di ritardo.

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Giugno 6, 2026/0 Commenti/da Andrea Damiani

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Domande frequenti sull’acconto IMU 2026

L’acconto IMU 2026 è una delle scadenze fiscali più importanti dell’anno per chi possiede immobili in Italia. Il prossimo 16 giugno 2026 milioni di proprietari dovranno versare la prima rata dell’Imposta Municipale Propria, pari al 50% dell’imposta annuale dovuta. Riguarda seconde case, fabbricati commerciali, terreni edificabili, capannoni e in alcuni casi anche immobili di lusso adibiti ad abitazione principale.

In questa guida pratica vediamo nel dettaglio come calcolare l’acconto IMU 2026, quali sono le aliquote IMU 2026 applicabili, i codici tributo F24 da usare per il pagamento, le esenzioni previste e un esempio concreto per il Comune di Udine. Se hai dubbi su quanto devi versare, alla fine trovi l’invito a richiedere assistenza al CAF Centro Fiscale di Udine, che si occupa di calcolo e compilazione del modello F24 sia in sede che online.

Acconto IMU 2026: la scadenza del 16 giugno

La scadenza dell’acconto IMU 2026 è fissata per martedì 16 giugno 2026. Si tratta della prima delle due rate previste dalla legge: l’acconto a giugno e il saldo entro il 16 dicembre 2026. La regola generale è semplice: con l’acconto si versa il 50% dell’imposta annuale, calcolato sulla base delle aliquote deliberate dal Comune nell’anno precedente. A dicembre, invece, si conguaglierà la differenza tenendo conto delle eventuali nuove aliquote 2026 approvate dal Comune entro il 28 ottobre.

Questa regola è importante per evitare confusione: a giugno si paga sempre sulle aliquote 2025, anche se l’anno d’imposta è il 2026. Solo a dicembre si applicheranno le aliquote definitive del 2026, recuperando o restituendo eventuali differenze. Chi preferisce semplificare può anche versare l’intera IMU annuale in un’unica soluzione entro il 16 giugno, ma in questo caso si rinuncia alla possibilità di aggiornare i conti a fine anno.

L’IMU si paga esclusivamente tramite modello F24, compilabile in forma cartacea (banca, posta) oppure telematica (home banking, portale Agenzia Entrate, intermediari abilitati come il CAF). Non sono ammessi altri canali di pagamento: niente bonifico diretto al Comune, niente bollettino postale. Solo F24, con i corretti codici tributo che vedremo più avanti.

Chi deve pagare l’acconto IMU 2026

L’acconto IMU 2026 riguarda tutti i soggetti che, al 1° gennaio 2026, risultano titolari di un diritto reale su un immobile soggetto all’imposta. Più precisamente, sono tenuti al versamento:

i proprietari di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli;
i titolari di diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie;
il locatario di immobili concessi in leasing (dalla data della stipula del contratto);
il concessionario di aree demaniali;
il coniuge superstite che ha ricevuto il diritto di abitazione per legge sulla casa coniugale.

Un punto fondamentale dell’IMU prima casa 2026 è l’esenzione generale: chi possiede un’abitazione principale non di lusso non paga l’IMU. Le categorie catastali esentate sono tutte tranne A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici). Quindi se vivi nella tua casa di residenza in categoria A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 o A/7, non devi versare nulla. L’esenzione si estende anche alle pertinenze (cantina, garage, soffitta) classificate C/2, C/6 o C/7, ma solo una per categoria.

Diverso il discorso per la IMU seconda casa: qui l’imposta è sempre dovuta, indipendentemente dal fatto che sia una casa vacanza, un appartamento dato in affitto, una casa ereditata o un immobile sfitto. In caso di comproprietà, ogni comproprietario paga la propria quota in base alla percentuale di possesso e ai mesi dell’anno in cui è stato titolare. Ad esempio, se due fratelli ereditano una seconda casa al 50% ciascuno, ognuno pagherà metà dell’imposta totale.

Esenzioni e riduzioni IMU 2026

Oltre all’esenzione per l’abitazione principale non di lusso, la normativa prevede diverse casistiche di esenzione e riduzione dell’IMU. Conoscerle è importante perché permette di non pagare imposte che non sono dovute. Vediamo le principali.

Immobili totalmente esenti

Abitazione principale non di lusso (categorie A/2-A/7) e relative pertinenze;
Terreni agricoli situati in zone montane o di collina svantaggiate;
Terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola;
Fabbricati rurali strumentali all’attività agricola;
Immobili di interesse storico, artistico o culturale destinati a uso non commerciale;
Fabbricati destinati a uso esclusivamente religioso da enti ecclesiastici;
Immobili occupati abusivamente, a condizione che il proprietario abbia presentato regolare denuncia all’autorità giudiziaria.

Casi di riduzione del 50% della base imponibile

In alcune situazioni la legge consente di dimezzare la base imponibile IMU, riducendo così sensibilmente l’importo da versare:

Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, previa perizia tecnica;
Fabbricati di interesse storico o artistico riconosciuti ai sensi del D.Lgs. 42/2004;
Unità immobiliari concesse in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli), con contratto registrato e a condizione che il comodante possieda massimo un altro immobile destinato a propria abitazione principale nello stesso Comune.

Riduzione del 25% per gli immobili in locazione a canone concordato

Per gli immobili concessi in locazione a canone concordato (legge 431/1998) l’imposta è ridotta al 75% (sconto del 25%). È una misura pensata per incentivare i proprietari a praticare canoni calmierati, soprattutto nelle aree ad alta tensione abitativa.

Come si calcola l’acconto IMU 2026

Il calcolo IMU 2026 segue una formula precisa che parte dalla rendita catastale dell’immobile (per i fabbricati) o dal reddito dominicale (per i terreni). La rendita catastale è il valore fiscale attribuito dal Catasto e si trova sulla visura catastale. Vediamo passo passo come si arriva all’importo da versare.

Passaggio 1: rivalutazione della rendita catastale

Il primo step è rivalutare la rendita catastale del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni. È un coefficiente fisso previsto dalla legge che serve ad aggiornare il valore catastale all’inflazione. In pratica, se la rendita catastale del tuo appartamento è 600 euro, la rendita rivalutata sarà 600 × 1,05 = 630 euro.

Passaggio 2: applicazione del moltiplicatore catastale

Al valore rivalutato si applica un moltiplicatore che varia in base alla categoria catastale dell’immobile. Il risultato è la base imponibile IMU su cui poi calcolare l’imposta. I principali moltiplicatori sono:

160 per fabbricati abitativi (categoria A, escluso A/10), pertinenze (C/2, C/6, C/7) e magazzini;
140 per collegi, scuole, caserme, ospedali pubblici (categoria B) e laboratori (C/3, C/4, C/5);
80 per banche, uffici e studi privati (A/10 e D/5);
65 per immobili a destinazione produttiva categoria D (esclusi D/5);
55 per negozi e botteghe (C/1);
135 per terreni agricoli (sul reddito dominicale rivalutato del 25%).

Continuando l’esempio precedente, se la rendita catastale rivalutata è 630 euro e l’immobile è in categoria A/3 (abitazione di tipo economico), la base imponibile IMU sarà 630 × 160 = 100.800 euro. Questo è il valore fiscale dell’immobile ai fini IMU, da non confondere con il valore di mercato.

Passaggio 3: applicazione dell’aliquota comunale

Sulla base imponibile si applica l’aliquota IMU 2026 deliberata dal Comune. La formula completa è quindi:

IMU annuale = Rendita catastale × 1,05 × Moltiplicatore × Aliquota comunale

Una volta ottenuta l’IMU annuale, per calcolare l’acconto IMU 2026 basta dividere per due: a giugno si versa il 50% dell’imposta totale. Il risultato va inoltre proporzionato ai mesi di possesso: se hai posseduto l’immobile per meno di 12 mesi (ad esempio l’hai ereditato a marzo o venduto a settembre), devi calcolare l’IMU solo per i mesi in cui sei stato proprietario. Si considera il mese intero se il possesso supera i 15 giorni.

Aliquote IMU 2026: base nazionale e variazioni comunali

Le aliquote IMU 2026 non sono uguali in tutti i Comuni d’Italia. La legge fissa un’aliquota base nazionale dello 0,86% (8,6 per mille), ma ogni Comune ha il potere di aumentarla fino a un massimo dell’1,06% (10,6 per mille) o di ridurla, anche fino allo zero. Per questo è fondamentale verificare la delibera del proprio Comune prima di fare il calcolo.

Per l’acconto del 16 giugno 2026, come abbiamo già detto, si applicano le aliquote già deliberate nel 2025. Solo entro fine ottobre 2026 il Comune potrà pubblicare le nuove aliquote in vigore per l’anno corrente, di cui si terrà conto in sede di saldo a dicembre. Vediamo le principali aliquote di riferimento:

Aliquota base fabbricati: 0,86% (modificabile dai Comuni tra 0% e 1,06%);
Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9): 0,50% di base, fino allo 0,60% nei Comuni che decidono di aumentarla, con detrazione di 200 euro;
Fabbricati rurali strumentali all’attività agricola: 0,10% (riducibile fino allo zero, mai aumentabile);
Fabbricati merce (costruiti dall’impresa per la vendita e non locati): esenti dal 2022;
Immobili categoria D (capannoni industriali, alberghi): 0,86% di cui 0,76% destinato allo Stato e la parte eccedente al Comune.

Le delibere comunali sono pubblicate sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze, nella sezione dedicata alla fiscalità locale. Per essere efficaci nell’anno in corso, devono essere approvate entro il 28 ottobre e pubblicate entro il 14 novembre. In assenza di delibera valida, si applicano le aliquote dell’anno precedente.

Codici tributo F24 per il versamento dell’IMU 2026

Per pagare l’acconto IMU 2026 serve compilare correttamente il modello F24, indicando il codice catastale del Comune, il codice tributo giusto per la tipologia di immobile e l’anno di riferimento (2026). Sbagliare codice tributo significa che il pagamento non viene attribuito correttamente e il Comune potrebbe segnalare un mancato versamento.

Ecco la tabella dei principali codici tributo F24 IMU da utilizzare nel 2026:

3912: IMU su abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) e relative pertinenze;
3913: IMU su fabbricati rurali a uso strumentale;
3914: IMU su terreni agricoli;
3916: IMU su aree fabbricabili;
3918: IMU su altri fabbricati (è il codice più usato: seconde case, uffici, negozi, garage non pertinenziali);
3925: IMU su immobili a uso produttivo categoria D – quota Stato;
3930: IMU su immobili categoria D – quota Comune (eccedenza rispetto allo 0,76%);
3923: interessi da ravvedimento operoso;
3924: sanzioni da ravvedimento operoso.

Nella sezione “IMU e altri tributi locali” del modello F24, oltre al codice tributo, va indicato l’anno di riferimento (2026), il numero di immobili e va barrata la casella “Acconto”. Se versi in un’unica soluzione, va barrata sia “Acconto” sia “Saldo”. Va sempre inserito il codice catastale del Comune in cui si trova l’immobile (ad esempio L483 per Udine), reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Importante: i contribuenti residenti all’estero (AIRE) e i titolari di partita IVA devono obbligatoriamente usare la modalità telematica del modello F24, mentre i privati cittadini possono ancora utilizzare il cartaceo presso banca o ufficio postale, ma solo se il saldo finale è positivo (cioè non ci sono compensazioni con crediti).

Esempio pratico: acconto IMU 2026 a Udine

Vediamo un caso pratico di IMU comune Udine 2026. Supponiamo che Mario possieda al 100% una seconda casa a Udine, categoria catastale A/3, con rendita catastale di 700 euro. Mario è residente altrove e usa questa casa come abitazione di villeggiatura. Vediamo passo passo come calcolare il suo acconto IMU 2026.

Rendita rivalutata: 700 × 1,05 = 735 euro;
Base imponibile IMU: 735 × 160 = 117.600 euro;
Aliquota IMU altri fabbricati a Udine (ipotesi 10,6 per mille = 1,06%, da verificare sempre la delibera comunale aggiornata): 117.600 × 1,06% = 1.246,56 euro IMU annuale;
Acconto IMU 2026 (50%): 1.246,56 / 2 = 623,28 euro, arrotondabili a 623 euro.

Mario dovrà quindi versare entro il 16 giugno 2026, tramite modello F24, l’importo di 623 euro con codice tributo 3918 (altri fabbricati) e codice catastale L483 (Udine). Le aliquote effettive applicate dal Comune di Udine possono variare di anno in anno: è sempre prudente verificarle sul sito del MEF prima del versamento, oppure rivolgersi al CAF per il calcolo personalizzato.

In Friuli Venezia Giulia, ricordiamo, vige il sistema tavolare per la registrazione degli immobili: si tratta di un sistema catastale diverso dal resto d’Italia, basato sul Libro Fondiario. Questo non incide direttamente sul calcolo dell’IMU (che si basa sulla rendita catastale), ma può creare difficoltà nei casi di successione recente, dove la voltura non è automatica e l’erede potrebbe non risultare ancora intavolato. Anche in questa situazione, comunque, l’IMU 2026 va comunque versata dall’erede, dal momento in cui è subentrato nel possesso.

Il CAF Centro Fiscale di Udine conosce in modo approfondito le delibere dei Comuni del Friuli Venezia Giulia e gestisce ogni anno migliaia di pratiche IMU. Se non hai mai calcolato l’IMU da solo o se la tua situazione è complessa (più immobili, comproprietà, eredità, comodato d’uso), conviene affidarsi a un professionista per evitare errori e sanzioni.

Ravvedimento operoso se paghi l’IMU in ritardo

Se per qualunque motivo non riesci a versare l’acconto IMU 2026 entro il 16 giugno, hai la possibilità di sanare il ritardo con il ravvedimento operoso. Questa procedura consente di pagare l’imposta dovuta più una sanzione ridotta e gli interessi legali, in proporzione al ritardo. È sempre preferibile al lasciare la pratica scoperta, perché in caso di accertamento del Comune la sanzione ordinaria parte dal 25% dell’imposta non versata (sanzione ridotta dal 30% al 25% dal D.Lgs. 87/2024, in vigore dal 1° settembre 2024).

Le riduzioni delle sanzioni con ravvedimento operoso sono articolate in base al ritardo:

Ravvedimento sprint (entro 14 giorni): sanzione pari a 0,0833% per ogni giorno di ritardo (1/10 di 1/30 del 25%);
Ravvedimento breve (dal 15° al 30° giorno): sanzione del 1,25%;
Ravvedimento medio (dal 31° al 90° giorno): sanzione del 1,39%;
Ravvedimento lungo (entro 1 anno): sanzione del 3,125%;
Ravvedimento biennale (entro 2 anni): sanzione del 3,572%;
Ravvedimento ultra-biennale (oltre 2 anni): sanzione del 4,17%.

A questi importi vanno aggiunti gli interessi legali calcolati al tasso annuo vigente (per il 2026 il tasso legale è cambiato rispetto agli anni precedenti: verifica sempre il valore aggiornato sul sito del Ministero dell’Economia). Il versamento del ravvedimento si fa sempre con F24, indicando il codice tributo dell’imposta dovuta (es. 3918) per la parte IMU, il codice 3924 per la sanzione e il codice 3923 per gli interessi.

Il ravvedimento operoso non è ammesso se nel frattempo è già arrivato un avviso di accertamento dal Comune. Per questo, se sei in ritardo, conviene attivarsi subito: prima paghi, minore è la sanzione. Il CAF Centro Fiscale di Udine può aiutarti a calcolare con precisione sanzioni e interessi, evitando errori che potrebbero invalidare il ravvedimento stesso.

Domande frequenti sull’acconto IMU 2026

Devo pagare l’acconto IMU 2026 anche se la mia casa e’ la prima abitazione?

Se la tua abitazione principale e’ in categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 o A/7 e ci hai stabilito la residenza anagrafica e dimora abituale, sei esente dall’IMU. Non devi versare nulla ne’ a giugno ne’ a dicembre. L’esenzione si estende a una pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7. Se invece la tua casa e’ di lusso (A/1, A/8, A/9), devi pagare l’IMU con l’aliquota agevolata e detrazione di 200 euro.

Cosa succede se non pago l’IMU entro il 16 giugno 2026?

Se non paghi entro la scadenza, puoi sanare la posizione con il ravvedimento operoso, versando l’imposta dovuta piu’ una sanzione ridotta e gli interessi. Piu’ tardi paghi, maggiore e’ la sanzione. Se non sani la posizione, il Comune puo’ notificarti un avviso di accertamento con sanzione del 25% e interessi, oltre alle spese di notifica.

Come faccio a sapere l’aliquota IMU 2026 del mio Comune?

Le aliquote IMU sono pubblicate sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze (Portale del Federalismo Fiscale) e sul sito istituzionale del tuo Comune. Per l’acconto IMU 2026 del 16 giugno si applicano le aliquote del 2025. Se non hai dimestichezza con il calcolo, il CAF puo’ fornirti l’importo esatto da versare in pochi minuti.

Posso pagare tutto in un’unica soluzione invece di dividere in due rate?

Si’, la legge consente di versare l’intera IMU annuale entro il 16 giugno 2026. In questo caso, sul modello F24 va barrata sia la casella Acconto sia Saldo. Attenzione pero’: pagando tutto a giugno si applicano le aliquote 2025. Se il Comune aumenta le aliquote nel 2026, non potrai piu’ recuperare la differenza in sede di saldo.

L’IMU sulla casa data in affitto e’ dovuta?

Si’, l’IMU sulla casa data in affitto e’ sempre dovuta dal proprietario, indipendentemente dal fatto che ci viva l’inquilino. Solo nel caso di locazione a canone concordato l’imposta e’ ridotta del 25%. Se l’affitto e’ a canone libero, si applica l’aliquota piena deliberata dal Comune per gli altri fabbricati.

Assistenza CAF Centro Fiscale Udine per l’acconto IMU 2026

Calcolare correttamente l’acconto IMU 2026 richiede attenzione: serve verificare le delibere comunali aggiornate, applicare il moltiplicatore catastale giusto, considerare riduzioni ed esenzioni, compilare correttamente il modello F24 con i codici tributo esatti. Un errore può comportare sanzioni anche pesanti. Per questo conviene affidarsi a chi gestisce queste pratiche tutti i giorni.

Il CAF Centro Fiscale di Udine offre un servizio completo di calcolo IMU e compilazione del modello F24, sia in ufficio in Viale Tullio 13 a Udine, sia online per chi preferisce non spostarsi. Conosciamo le delibere dei Comuni del Friuli Venezia Giulia, gestiamo pratiche per proprietari di più immobili, eredi, comproprietari e situazioni complesse. Contattaci per fissare un appuntamento e ricevere un preventivo personalizzato.

Hai bisogno di assistenza per il calcolo dell’acconto IMU 2026? Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione, sia in ufficio che online. Contattaci al 0432 1638640 o scrivici su WhatsApp al 366 6018121: ti aiutiamo a calcolare l’importo esatto, scegliere i codici tributo corretti e versare in serenità entro il 16 giugno 2026.

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Il CAF Centro Fiscale di Udine ti aiuta con il calcolo dell’acconto IMU 2026, la compilazione del modello F24 e il ravvedimento operoso in caso di ritardo.

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IMU 2026: paga l’inquilino o il proprietario? Guida Completa

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Acconto IMU 2026: scadenza 16 giugno, calcolo, aliquote e versamento F24

Indice dei contenutiAcconto IMU 2026: la scadenza del 16 giugno Chi deve pagare l'acconto IMU 2026 Esenzioni e riduzioni IMU 2026 Come si calcola l'acconto IMU 2026 Aliquote IMU 2026: base nazionale e variazioni comunali Codici tributo…

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Come si calcola l’IMU 2026: formula, moltiplicatori, aliquote e acconto del 16 giugno

L'IMU 2026 (Imposta Municipale Propria) è uno degli adempimenti fiscali più attesi dell'anno: la prima rata, il cosiddetto acconto del 16 giugno 2026, si avvicina rapidamente e milioni di proprietari immobiliari devono sapere esattamente…

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Giugno 6, 2026/0 Commenti/da Andrea Damiani

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Come si calcola l’IMU 2026: formula, moltiplicatori, aliquote e acconto del 16 giugno

L’IMU 2026 (Imposta Municipale Propria) è uno degli adempimenti fiscali più attesi dell’anno: la prima rata, il cosiddetto acconto del 16 giugno 2026, si avvicina rapidamente e milioni di proprietari immobiliari devono sapere esattamente quanto versare. Ma come si calcola l’IMU? La formula può sembrare complicata a prima vista, eppure seguendo i passaggi giusti è assolutamente alla portata di tutti.

In questa guida troverai la formula IMU passo per passo, i moltiplicatori catastali per ogni tipo di immobile, le aliquote di riferimento 2026, e due esempi pratici di calcolo. Saprai anche come pagare con il modello F24 e quali immobili sono esenti.

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Che cos’è l’IMU e chi la deve pagare

L’IMU è l’Imposta Municipale Propria istituita dalla Legge 160/2019 (art. 1, commi 738–783). Si tratta di un’imposta patrimoniale locale che colpisce il possesso di immobili: fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli situati in Italia.

Chi deve pagarla? Il soggetto passivo è chiunque possieda — a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie — un immobile in Italia. In caso di comproprietà, ciascun comproprietario versa la propria quota in proporzione alla quota di possesso. In caso di decesso del proprietario, gli eredi sono tenuti al pagamento fin dalla data di apertura della successione (questo vale anche in Friuli Venezia Giulia, dove l’intavolazione catastale non è automatica).

Chi NON la deve pagare? Il caso più importante è quello dell’abitazione principale non di lusso: se abiti nell’immobile di tua proprietà e non appartiene alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 (ville, castelli e abitazioni signorili), sei completamente esente IMU. Stessa esenzione per le pertinenze dell’abitazione principale (una per categoria: C/2, C/6, C/7). Sono inoltre esenti i terreni agricoli in zone montane o collinari classificate svantaggiate, e gli immobili di interesse culturale o artistico inagibili.

La formula IMU 2026: come si calcola passo per passo

La formula per calcolare l’IMU si compone di tre ingredienti fondamentali: la rendita catastale rivalutata, il moltiplicatore catastale e l’aliquota. Vediamoli uno per uno.

Formula IMU 2026

IMU = Rendita catastale × 1,05 × Moltiplicatore × Aliquota

Poi si divide per i mesi di possesso (se < 12) e per la quota di proprietà (se < 100%)

Analizziamo ogni termine:

Rendita catastale: il valore attribuito al tuo immobile dall’Agenzia delle Entrate. La trovi sulla visura catastale o sul sito dell’Agenzia delle Entrate inserendo i dati dell’immobile.
Rivalutazione del 5% (×1,05): per legge, la rendita catastale va sempre aumentata del 5% prima di qualsiasi altro calcolo. Se la tua rendita è 800 euro, la base di partenza diventa 840 euro.
Moltiplicatore catastale: un coefficiente fisso che varia in base alla categoria catastale dell’immobile (vedi tabella sotto). Per le abitazioni ordinarie (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7) il moltiplicatore è 160, che incluso già nella rivalutazione del 5% porta al valore finale di 168.
Aliquota: la percentuale fissata dal Comune dove si trova l’immobile. Ogni Comune può scostarsi dall’aliquota base del 7,6 per mille (0,76%) entro i limiti di legge.

Tabella moltiplicatori catastali IMU 2026

Categoria catastale	Tipologia immobile	Moltiplicatore base	Con rivalutazione 5%
A (eccetto A/10), C/2, C/6, C/7	Abitazioni, cantine, garages	160	168
A/10	Uffici e studi privati	80	84
B	Collegi, conventi, ospizi, scuole	140	147
C/1	Negozi e botteghe	55	57,75
C/3, C/4, C/5	Laboratori, stabilimenti, magazzini	140	147
D (eccetto D/5)	Immobili industriali, alberghi, teatri	65	68,25
D/5	Istituti di credito, cambio, assicurazione	80	84
Terreni agricoli	Reddito dominicale × 1,25	135	—

Nota: per i terreni agricoli la rivalutazione del 5% si applica al reddito dominicale, e poi si moltiplica per 135.

Aliquote IMU 2026: base e variazioni comunali

Le aliquote IMU 2026 sono stabilite annualmente da ciascun Comune entro i limiti fissati dalla Legge 160/2019. Se il Comune non delibera nuove aliquote entro i termini di legge, si applicano quelle dell’anno precedente. I limiti nazionali sono:

Tipologia immobile	Aliquota base (per mille)	Minimo consentito	Massimo consentito
Fabbricati diversi dall’abitazione principale	7,6 ‰ (0,76%)	4,6 ‰	11,4 ‰
Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9)	4 ‰	—	6 ‰
Aree edificabili	7,6 ‰	—	11,4 ‰
Terreni agricoli (zone non montane)	7,6 ‰	—	11,4 ‰

Come verificare l’aliquota del tuo Comune? Il Dipartimento delle Finanze del MEF pubblica le delibere comunali sul portale www.finanze.gov.it nella sezione “Fiscalità locale – IMU”. In alternativa, consulta il sito del tuo Comune o contatta il CAF. L’aliquota deliberata per il 2026 deve essere pubblicata entro il 28 ottobre 2025 per essere applicabile all’acconto di giugno 2026; in assenza di delibera, si usa quella 2025.

Detrazione per abitazione principale di lusso: se la tua prima casa rientra nelle categorie A/1, A/8 o A/9, hai diritto a una detrazione fissa di 200 euro dall’IMU dovuta. L’imposta non può mai diventare negativa: se il calcolo dà un importo inferiore a 200 euro, l’IMU è pari a zero.

Esempi pratici di calcolo IMU 2026

Vediamo come funziona la formula con due scenari reali, usando le aliquote base del 7,6 per mille (come riferimento — verifica sempre quella del tuo Comune).

Esempio 1 — Appartamento A/3 in affitto (seconda casa)

Marco possiede un appartamento in categoria A/3 (abitazione di tipo economico) che affitta come seconda casa. La rendita catastale è di 450 euro. Il Comune ha deliberato l’aliquota standard del 7,6 per mille. Marco è proprietario al 100% e possiede l’immobile per tutti e 12 i mesi.

Passaggio 1 — Rivalutazione 5%:
450 × 1,05 = 472,50 euro
Passaggio 2 — Moltiplicatore A/3 (abitazioni):
472,50 × 160 = 75.600 euro (base imponibile)
Passaggio 3 — Applicazione aliquota 7,6‰:
75.600 × 0,0076 = 574,56 euro (IMU annuale)
Acconto 16 giugno 2026 (50%):
574,56 / 2 = 287,28 euro (arrotondato a 287 euro)

Esempio 2 — Garage C/6 di proprietà (pertinenza non collegata ad abitazione principale)

Giulia ha un garage in categoria C/6 con rendita catastale di 120 euro. Non è pertinenza dell’abitazione principale (che è in affitto), quindi è soggetto a IMU. Il Comune ha deliberato un’aliquota del 8,6 per mille per i fabbricati diversi dall’abitazione principale. Giulia è proprietaria al 50% (l’altra metà è del marito).

Passaggio 1 — Rivalutazione 5%:
120 × 1,05 = 126 euro
Passaggio 2 — Moltiplicatore C/6 (pertinenze/garages, stesso gruppo A):
126 × 160 = 20.160 euro (base imponibile)
Passaggio 3 — Applicazione aliquota 8,6‰:
20.160 × 0,0086 = 173,38 euro (IMU annuale piena)
Quota Giulia (50%):
173,38 × 0,50 = 86,69 euro
Acconto 16 giugno 2026 (50% della quota):
86,69 / 2 = 43,34 euro (arrotondato a 43 euro)

Arrotondamento: l’IMU si arrotonda all’euro per difetto se i centesimi sono inferiori a 0,50 e per eccesso se superiori o uguali a 0,50. Se l’importo dovuto è inferiore a 12 euro, non si versa (il Comune può alzare questa soglia minima).

Acconto IMU 16 giugno 2026: come funziona il calcolo a metà anno

L’IMU si paga in due rate:

Acconto: entro il 16 giugno 2026 (lunedì — la data non cade di sabato/domenica quindi rimane ferma)
Saldo: entro il 16 dicembre 2026

Come si calcola l’acconto? La regola generale è semplice: l’acconto è pari al 50% dell’IMU calcolata con le aliquote deliberate dal Comune per l’anno precedente (2025). Il saldo di dicembre è la differenza tra l’IMU totale dovuta per il 2026 (calcolata con le nuove aliquote, se modificate) e l’acconto già versato.

In pratica: se il tuo Comune non ha cambiato le aliquote dal 2025, l’acconto di giugno e il saldo di dicembre saranno entrambi il 50% dell’IMU annuale (cifre identiche). Se invece il Comune ha alzato o abbassato le aliquote per il 2026, la differenza emerge solo al saldo di dicembre.

Possesso per meno di 12 mesi: se hai acquistato l’immobile durante l’anno, l’IMU si calcola solo per i mesi effettivi di possesso. Il mese conta intero se il possesso dura almeno 15 giorni. Formula: IMU annuale × (mesi di possesso / 12). Ad esempio, se acquisti il 20 aprile 2026, il mese di aprile conta (15 o più giorni), e pagherai l’IMU per 9 mesi (aprile–dicembre). L’acconto di giugno coprirà i mesi gennaio–giugno calcolati sulla situazione 2025.

Puoi consultare anche il nostro articolo sulle scadenze fiscali di giugno 2026 per un calendario completo di tutti gli adempimenti del mese.

Come pagare l’IMU: modello F24 e codici tributo

Il pagamento dell’IMU avviene esclusivamente tramite modello F24, disponibile presso qualsiasi banca, ufficio postale, CAF o compilabile direttamente online sul sito dell’Agenzia delle Entrate (servizio F24 web) o tramite home banking.

Sezione da compilare: la sezione IMU e altri tributi locali. I campi principali sono: codice tributo, codice Comune (codice catastale a 4 caratteri), se si tratta di acconto o saldo, il numero di immobili, l’anno di riferimento e l’importo.

Tabella codici tributo IMU 2026

Codice tributo	Tipologia immobile
3912	Abitazione principale e pertinenze (categorie A/1, A/8, A/9)
3918	Altri fabbricati (seconda casa, affitti brevi, ecc.)
3913	Fabbricati rurali strumentali
3914	Terreni agricoli
3916	Aree fabbricabili
3925	Immobili categoria D — quota Stato
3930	Immobili categoria D — quota Comune

Attenzione agli immobili di categoria D (capannoni, alberghi, centri commerciali): il gettito si divide tra Stato e Comune. La quota Stato (7,6 per mille, codice 3925) va alla colonna “importi a debito versati allo Stato”; la quota Comune (eventuale maggiorazione deliberata dal Comune, codice 3930) va alla colonna “Sezione IMU e altri tributi locali”. Se il Comune non ha deliberato aumenti, si versa solo la quota Stato.

Compensazione: l’IMU non può essere compensata con altri crediti fiscali (ad esempio crediti IRPEF) nel modello F24. Va versata per intero.

Esenzioni e casi speciali IMU 2026

Oltre all’esenzione per l’abitazione principale non di lusso, esistono altri casi in cui l’IMU non si deve o si riduce:

Immobili concessi in comodato d’uso gratuito a figli o genitori: riduzione del 50% della base imponibile, a condizione che il contratto sia registrato, il comodante non possieda altri immobili nello stesso Comune e abbia la residenza anagrafica nello stesso Comune.
Immobili locati con contratto a canone concordato: riduzione del 25% dell’IMU dovuta (non della base imponibile, ma dell’imposta calcolata).
Immobili inagibili o inabitabili: riduzione del 50% della base imponibile, previa dichiarazione del Comune o perizia giurata.
Immobili di interesse storico-artistico: riduzione del 50% della base imponibile (art. 10 D.Lgs. 42/2004).
Terreni agricoli in zone montane: esenzione totale per i terreni ubicati in Comuni montani o parzialmente montani indicati nella Circolare MEF del 14 giugno 1993.
IACP e cooperative edilizie a proprietà indivisa: esenzione per gli alloggi assegnati ai soci.

IMU e affitti brevi (Airbnb, case vacanze)

Un immobile destinato agli affitti brevi (Airbnb, Booking, ecc.) è considerato a tutti gli effetti una “seconda casa” ai fini IMU: si paga l’aliquota ordinaria deliberata dal Comune per i fabbricati diversi dall’abitazione principale. Non è possibile fruire delle riduzioni per canone concordato (riservate ai contratti a uso abitativo con affitti 4+4 anni o 3+2 anni a canone concordato).

IMU e coniugi con residenze separate

Dopo la sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022, in caso di coniugi con residenze anagrafiche in immobili diversi, l’esenzione per abitazione principale spetta a ciascun coniuge per il proprio immobile, purché entrambi vi risiedano effettivamente e abitualmente. Non è più necessario che la famiglia risieda nello stesso comune.

La dichiarazione IMU: quando si presenta

Il pagamento dell’IMU e la presentazione della dichiarazione IMU sono due adempimenti distinti. La dichiarazione non è obbligatoria ogni anno: va presentata solo quando si verificano variazioni che il Comune non può conoscere autonomamente dai dati in suo possesso. Ecco i casi principali:

Acquisto o vendita di un immobile (di solito il Comune lo viene a sapere dalla voltura catastale, ma è buona norma verificare)
Inizio o fine di un contratto di comodato d’uso gratuito
Inizio o fine di un contratto di locazione a canone concordato
Immobile dichiarato inagibile o inabitabile
Variazione di destinazione d’uso dell’immobile
Acquisizione per successione (specialmente in Friuli Venezia Giulia dove l’intavolazione nel Libro Fondiario non è automatica)

La scadenza per la dichiarazione IMU relativa all’anno 2025 è il 30 giugno 2026. Si presenta al Comune dove è situato l’immobile, utilizzando il modello approvato dal MEF con D.M. 29 luglio 2022.

In Friuli Venezia Giulia, dove vige il sistema tavolare, chi eredita un immobile deve prestare particolare attenzione: la variazione di proprietà nel Libro Fondiario non avviene automaticamente come nel catasto ordinario. Gli eredi sono soggetti passivi IMU fin dalla data di apertura della successione, anche prima che l’intavolazione sia completata. Il CAF Centro Fiscale di Udine, con la sua esperienza specifica nel sistema tavolare, può assisterti nella corretta gestione di questi adempimenti.

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Domande frequenti sul calcolo IMU 2026

Come trovo la rendita catastale del mio immobile?

La rendita catastale è indicata nella visura catastale, ottenibile gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate (servizio “Consultazione Catasto” con SPID, CIE o CNS) oppure presso qualsiasi CAF o ufficio dell’Agenzia. In alternativa, si trova nell’atto notarile di acquisto dell’immobile.

Se ho acquistato casa a maggio 2026, pago l’acconto di giugno?

Dipende dalla data esatta. Se hai acquistato prima del 16 giugno 2026, in linea teorica dovresti versare l’acconto per i mesi di possesso nel 2026 (da aprile o maggio in poi). Tuttavia, poiché l’acconto si calcola sulla base delle aliquote 2025 e del 50% dell’IMU annuale, molti contribuenti che acquistano nel corso dell’anno preferiscono effettuare un unico versamento a saldo a dicembre. Questa scelta è possibile se non si ritiene di dover versare un acconto specifico: la legge non prevede sanzioni per chi versa tutta l’IMU di un nuovo acquisto nel saldo di dicembre, purché l’importo totale sia corretto. Consigliamo di verificare con il vostro CAF la situazione specifica.

L’IMU sulla seconda casa è detraibile in dichiarazione dei redditi?

No. L’IMU sugli immobili non è detraibile dall’IRPEF nel modello 730 o Redditi PF. Fa eccezione l’IMU pagata su immobili che producono reddito d’impresa (per gli imprenditori). L’IRPEF sui fabbricati non locati non è più dovuta dal 2022 (era già ridotta al 50% nel biennio 2020-2021), confermando che l’IMU è l’unica imposizione patrimoniale su questi immobili.

Cosa succede se non pago l’acconto IMU del 16 giugno?

Il mancato pagamento nei termini comporta sanzioni e interessi. È possibile regolarizzare spontaneamente tramite il ravvedimento operoso: entro 14 giorni dalla scadenza la sanzione è solo dell’1,5% (0,1% per giorno di ritardo fino a 14 gg); entro 30 giorni è del 3%. Più passa il tempo, più la sanzione aumenta. Prima di arrivare alle sanzioni d’ufficio (dal 30% in su), è sempre meglio regolarizzare autonomamente.

Il box auto è soggetto a IMU anche se è pertinenza dell’abitazione principale?

Se il box (categoria C/6) è pertinenza della tua abitazione principale non di lusso, è esente IMU come l’abitazione principale, ma solo entro il limite di una pertinenza per categoria catastale. Quindi se hai un solo box auto, è esente. Se ne hai due (entrambi C/6), uno è esente e l’altro paga l’IMU come fabbricato ordinario.

Come funziona il calcolo IMU per un immobile ereditato nel 2026?

Gli eredi diventano soggetti passivi IMU dalla data di apertura della successione (data del decesso). L’imposta si calcola in proporzione ai mesi di possesso successivi al decesso. Se la successione si è aperta, per esempio, il 10 marzo 2026, marzo conta intero (più di 15 giorni) e l’IMU annuale si moltiplica per 10/12. L’acconto di giugno 2026 va versato se ci si trova già in una posizione di possesso a quella data. In FVG, non aspettare il completamento dell’intavolazione: il debito IMU decorre dalla data del decesso.

Hai bisogno di aiuto con il calcolo IMU? Contatta il CAF

Il calcolo IMU 2026 non è difficile una volta compresa la formula, ma ci sono molte variabili che possono complicare la situazione: aliquote comunali aggiornate, comproprietà, immobili ereditati, comodati d’uso, riduzioni per affitti concordati. Se vuoi essere sicuro di pagare l’importo giusto — né troppo né troppo poco — il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione.

Il nostro team può verificare la tua situazione, calcolare con precisione l’IMU dovuta per ogni immobile, compilare il modello F24 e assicurarsi che tutte le esenzioni e riduzioni a cui hai diritto siano applicate correttamente.

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Sede: Viale Giuseppe Tullio 13, scala B – Udine

Telefono: 0432 1638640 | WhatsApp: 366 6018121

Fonte normativa: Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (Legge di Bilancio 2020), art. 1 commi 738–783; Dipartimento delle Finanze MEF – www.finanze.gov.it/it/fiscalita-locale/imposta-municipale-propria-imu/. Dati aggiornati a giugno 2026.

Giugno 4, 2026/0 Commenti/da Team CAF Centro Fiscale

CAF, IMU, TASI E MODELLO F24, NOTIZIE

Rottamazione IMU, TARI e multe locali al via: domanda online da settembre

La rottamazione dei tributi locali entra nella sua fase operativa: dal mese di settembre 2026 i contribuenti potranno presentare la domanda online per definire in modo agevolato cartelle, ingiunzioni e avvisi di accertamento relativi a IMU, TARI, addizionali comunali e multe del Codice della Strada notificate dai Comuni e dagli enti locali. Si tratta di un’opportunità storica – paragonabile alla “rottamazione quinquies” gestita dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione, ma applicata stavolta direttamente ai tributi comunali – che consente di pagare il solo importo dovuto a titolo di tributo, eliminando sanzioni, interessi di mora e oneri di riscossione.

In questa guida completa e aggiornata trovi tutto ciò che serve sapere per accedere alla definizione agevolata 2026: chi può presentare la domanda, quali tributi rientrano, come si presenta l’istanza online dal portale del Comune o di Agenzia delle Entrate-Riscossione, quanti soldi si possono risparmiare, quando arrivano le scadenze, come si rateizzano gli importi e cosa succede se si salta una rata. Trovi anche tabelle riassuntive, esempi numerici concreti, riferimenti normativi puntuali (Legge di Bilancio 2026, art. 3-bis D.L. n. 119/2018, regolamenti comunali) e tutti i codici tributo per il pagamento con F24.

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Cos’è la rottamazione dei tributi locali e come funziona

La rottamazione dei tributi locali – tecnicamente definita “definizione agevolata delle entrate degli enti territoriali” – è una procedura straordinaria con cui il debitore può estinguere posizioni debitorie nei confronti del proprio Comune (o Provincia/Città metropolitana) pagando il solo importo del tributo, oltre alle eventuali spese di notifica e di esecuzione, senza dover versare sanzioni, interessi di mora e somme aggiuntive a titolo di aggio.

L’impalcatura normativa di riferimento è l’art. 3-bis del D.L. 23 ottobre 2018 n. 119, convertito con modificazioni dalla L. 17 dicembre 2018 n. 136, che ha attribuito ai Comuni la facoltà – tramite delibera del Consiglio comunale – di estendere la definizione agevolata alle entrate proprie, sia tributarie sia patrimoniali. La Legge di Bilancio 2026 ha riaperto e rafforzato questa possibilità in coerenza con la “rottamazione quinquies” prevista per i carichi affidati ad Agenzia delle Entrate-Riscossione (AdER): l’obiettivo è ridurre la mole di crediti deteriorati degli enti locali e dare ai cittadini un’ultima opportunità di pace fiscale.

Le differenze fondamentali rispetto alla rottamazione “tradizionale” gestita da AdER sono tre:

Adesione facoltativa del Comune: ogni ente deve approvare il regolamento di adesione con apposita delibera, di norma entro il 31 maggio 2026 (termine ordinatorio fissato dalla legge per le entrate proprie);
Doppio canale di presentazione: a seconda di chi gestisce la riscossione (concessionario interno, società in house oppure AdER), la domanda si presenta sul portale del Comune oppure sul portale di Agenzia delle Entrate-Riscossione;
Inclusione di entrate non tributarie: la definizione può riguardare anche entrate patrimoniali quali i canoni di occupazione del suolo pubblico e – soprattutto – le multe del Codice della Strada, sebbene con regole particolari sull’abbuono.

Quali tributi locali rientrano nella definizione agevolata

Non tutte le entrate degli enti locali sono “rottamabili”: la definizione agevolata si applica alle posizioni affidate al concessionario della riscossione (o iscritte a ruolo) in un arco temporale definito dalla delibera comunale, di norma compreso tra il 1° gennaio 2000 e il 31 dicembre 2023 (termine in linea con la rottamazione quinquies di AdER). Vediamo nel dettaglio quali sono i tributi e le entrate che possono essere oggetto di sanatoria.

IMU, TASI residua e altre imposte patrimoniali

Rientrano nella definizione gli avvisi di accertamento per IMU – Imposta Municipale Propria notificati negli anni precedenti e non ancora pagati, comprese le posizioni iscritte a ruolo. L’aliquota base legale IMU resta lo 0,76% (7,6 per mille) con possibilità di variazione comunale tra lo 0,46% e l’1,14% (art. 1 c. 738-783 L. 160/2019). La rottamazione consente di pagare il solo tributo dovuto, eliminando le sanzioni che ordinariamente vanno dal 30% (omesso versamento, art. 13 D.Lgs. 471/1997) al 100-200% (omessa o infedele dichiarazione IMU). Stesso discorso per la TASI residua (abolita nel 2020 ma con accertamenti ancora in essere per le annualità 2014-2019), per l’IMI della Provincia autonoma di Bolzano e per l’IMIS della Provincia autonoma di Trento.

TARI e tassa sui rifiuti

La TARI – Tassa sui Rifiuti (istituita dall’art. 1 c. 639-668 L. 147/2013) rappresenta una delle voci più consistenti tra i debiti locali rottamabili. Sono inclusi gli avvisi di pagamento ordinari non onorati, gli accertamenti per omessa o infedele dichiarazione, le maggiorazioni TEFA (tributo provinciale per l’esercizio delle funzioni ambientali) e gli interessi maturati. Anche i tributi precedenti la TARI – ovvero TARSU, TIA1 e TIA2 – per le posizioni ancora aperte rientrano nella definizione.

Multe del Codice della Strada

Le sanzioni amministrative per violazioni del Codice della Strada notificate dalla Polizia Municipale (o da altri organi accertatori che riversino il provento al Comune) possono essere oggetto di definizione agevolata, ma con una regola importante: per le multe stradali la rottamazione NON include la cancellazione integrale della sanzione, ma solo l’abbattimento degli interessi e delle maggiorazioni (in particolare la maggiorazione semestrale del 10% prevista dall’art. 27 L. 689/1981). Resta quindi dovuta l’intera sanzione originaria, mentre vengono cancellati gli interessi e le spese di esecuzione: il risparmio, per multe vecchie di 10-15 anni, può comunque raggiungere il 100-150% dell’importo iniziale.

Addizionale comunale IRPEF, COSAP, TOSAP e altre entrate

Sono incluse anche:

l’addizionale comunale IRPEF non versata (anche se l’accertamento viene di norma effettuato dall’Agenzia delle Entrate);
il Canone Unico Patrimoniale (CUP) introdotto dall’art. 1 c. 816-836 L. 160/2019, che ha sostituito TOSAP, COSAP, ICP, DPA e canoni pubblicitari dal 1° gennaio 2021;
le precedenti TOSAP/COSAP (occupazione suolo pubblico) e ICP/DPA (imposta comunale sulla pubblicità e diritti sulle pubbliche affissioni) ancora non riscosse;
i canoni di concessione di beni immobili comunali, mensa scolastica, trasporto scolastico e altre entrate patrimoniali, qualora previste dal regolamento comunale di adesione.

⚠️ Importante: non rientrano nella definizione agevolata le somme dovute a titolo di recupero di aiuti di Stato, le condanne della Corte dei Conti, le multe penali e le sanzioni pecuniarie connesse a sentenze. Restano inoltre esclusi i crediti vantati dall’INPS (anche se affidati a un concessionario locale).

Chi può presentare la domanda e a quali condizioni

La definizione agevolata può essere richiesta da qualsiasi soggetto debitore nei confronti del Comune o dell’ente locale: persone fisiche, imprese, professionisti, enti non commerciali, condomini, eredi che subentrano nelle posizioni del defunto. Non occorrono particolari requisiti reddituali né ISEE: l’unica condizione sostanziale è che il Comune del proprio Comune di residenza/ubicazione dell’immobile abbia aderito alla definizione agevolata con apposita delibera del Consiglio comunale.

Le condizioni di ammissibilità si articolano su tre piani:

Tipologia del carico: deve trattarsi di un avviso/accertamento già notificato (non basta un semplice avviso bonario) e affidato al concessionario della riscossione (ruolo, ingiunzione fiscale ex R.D. 639/1910 o ruolo coattivo);
Periodo di affidamento: il carico deve essere stato consegnato all’agente della riscossione entro il termine fissato dalla delibera comunale, in genere il 31 dicembre 2023;
Assenza di sentenze passate in giudicato a sfavore del Comune: se è stato chiuso un contenzioso con sentenza definitiva, la posizione non è più “rottamabile” per il principio del giudicato.

Posizioni con contenzioso in corso

Se il debitore ha in corso un ricorso davanti alle Corti di Giustizia Tributaria (ex CTP e CTR), può comunque aderire alla rottamazione: l’adesione comporta l’obbligo di rinuncia al giudizio. Con il pagamento integrale delle rate, il processo si estingue per cessata materia del contendere; il Comune restituirà eventuali somme già pagate in eccedenza rispetto a quanto dovuto per la definizione. Attenzione però: se anche una sola rata viene saltata, il giudizio NON riparte e il debito originario, sanzioni e interessi compresi, torna integralmente esigibile.

Debitori già falliti, in concordato o sovraindebitati

I soggetti destinatari di procedure concorsuali (fallimento, oggi “liquidazione giudiziale” ex D.Lgs. 14/2019, concordato preventivo, liquidazione controllata) possono aderire alla definizione agevolata limitatamente ai debiti non ricompresi nella procedura. Per le situazioni di sovraindebitamento ex L. 3/2012 (oggi rifluita nel Codice della crisi), la rottamazione può integrarsi con il piano di ristrutturazione del debito, previa autorizzazione del giudice.

Come presentare la domanda online da settembre 2026

A partire dal mese di settembre 2026, secondo quanto previsto dalla normativa di attuazione e dai regolamenti comunali approvati, la domanda di adesione alla definizione agevolata si potrà presentare esclusivamente per via telematica. Il canale corretto dipende da chi gestisce la riscossione dei tributi del proprio Comune.

Domanda tramite portale di Agenzia delle Entrate-Riscossione (AdER)

Per i Comuni che hanno affidato la riscossione coattiva ad Agenzia delle Entrate-Riscossione (la maggioranza dei Comuni medio-grandi), la domanda si presenta sul sito agenziaentrateriscossione.gov.it tramite la sezione dedicata “Definizione agevolata enti locali”. L’accesso avviene con SPID, CIE o CNS. Il sistema consente di:

consultare la propria posizione debitoria nei confronti del Comune;
selezionare quali carichi includere nella domanda (è possibile sceglierne solo alcuni, non è obbligatorio rottamare tutto);
scegliere se pagare in unica soluzione oppure in rate fino a un massimo di 10 in 5 anni;
scaricare il prospetto degli importi dovuti e i bollettini PagoPA/F24 per il pagamento.

Domanda tramite portale del Comune o del concessionario locale

Per i Comuni che gestiscono la riscossione in proprio oppure tramite società in house o concessionari privati iscritti all’albo ex art. 53 D.Lgs. 446/1997 (Municipia, Abaco, ICA, Andreani, ecc.), la domanda si presenta sul portale dedicato del Comune o del concessionario. È sempre disponibile la modulistica anche in formato PDF, da inviare via PEC all’indirizzo istituzionale dell’ente o consegnare a mano presso l’ufficio tributi.

I documenti necessari per la domanda sono:

Codice fiscale o partita IVA del debitore;
Documento di identità in corso di validità;
Estremi del carico (numero avviso, numero ruolo, anno di iscrizione) – facoltativo se la consultazione avviene tramite il portale telematico, che restituisce automaticamente la lista;
per gli eredi: dichiarazione di successione e codice fiscale del defunto;
per le società/enti: visura camerale aggiornata e procura del legale rappresentante.

Scadenze 2026: il calendario completo

Il calendario operativo della definizione agevolata dei tributi locali è scandito da diverse tappe, alcune delle quali variano in base alla data di approvazione del regolamento comunale di adesione. Di seguito le scadenze di riferimento per il 2026.

Scadenza	Adempimento	Soggetto
31 maggio 2026	Delibera consiliare di adesione del Comune (termine ordinatorio)	Comune
1° settembre 2026	Apertura dei portali telematici per la presentazione delle domande	AdER / Comune
30 settembre 2026	Termine ordinario di presentazione della domanda (in alcuni Comuni 30 novembre)	Debitore
Entro 31 dicembre 2026	Comunicazione AdER/Comune dell’importo dovuto e del piano di pagamento	Ente
28 febbraio 2027	Scadenza prima rata (o pagamento in unica soluzione)	Debitore
Successive scadenze	Rate semestrali (31 maggio e 30 novembre di ciascun anno) fino al 2031	Debitore

Attenzione: le date di apertura e chiusura del portale possono variare di qualche giorno in base alle delibere dei singoli Comuni; verifica sempre il calendario ufficiale del tuo ente di residenza prima di procedere.

Quanto si risparmia: esempi pratici e simulazioni

Il vantaggio economico della rottamazione dei tributi locali è particolarmente significativo perché – come per la rottamazione gestita da AdER – consente di tagliare integralmente le componenti accessorie del debito. Vediamo tre esempi concreti per capire l’ordine di grandezza del risparmio.

Esempio 1: avviso di accertamento IMU 2019

Tizio ha ricevuto un accertamento per omessa dichiarazione IMU 2019 su un immobile di categoria A/2:

IMU dovuta: 1.500 €
Sanzione 100% (omessa dichiarazione, art. 13 D.Lgs. 471/1997): 1.500 €
Interessi al tasso legale per 5 anni: circa 180 €
Spese di notifica: 9 €
Totale dovuto senza rottamazione: 3.189 €
Totale dovuto con rottamazione: 1.509 € (IMU + spese)
Risparmio: 1.680 € (52,7%)

Esempio 2: TARI non pagata anni 2020-2022

Caia ha ricevuto tre avvisi TARI per gli anni 2020-2022 mai pagati, riscossi coattivamente da AdER:

TARI dovuta (3 annualità): 900 €
Sanzione 30% per omesso versamento: 270 €
Interessi di mora, oneri e aggio storico (~22%): 258 €
Totale dovuto senza rottamazione: 1.428 €
Totale dovuto con rottamazione: 900 €
Risparmio: 528 € (37%)

Esempio 3: multa Codice della Strada del 2017

Sempronio ha una multa per eccesso di velocità del 2017 mai pagata:

Sanzione originaria: 173 €
Maggiorazione semestrale 10% per 8 anni (art. 27 L. 689/1981): +138 €
Aggio e interessi di mora: +60 €
Totale dovuto senza rottamazione: 371 €
Totale dovuto con rottamazione: 173 €
Risparmio: 198 € (53%)

💡 In sintesi: il risparmio medio per i tributi locali si colloca tra il 30% e il 55% dell’importo originario, ma aumenta sensibilmente per debiti molto vecchi a causa della crescita esponenziale degli interessi e dell’aggio.

Rateizzazione e modalità di pagamento

Una volta accolta la domanda, il debitore riceve dal Comune (o da AdER) la comunicazione dell’importo dovuto con il dettaglio delle scadenze. Le modalità di pagamento previste dalla normativa attuativa 2026 sono due:

Pagamento in unica soluzione entro il 28 febbraio 2027: in questo caso non si applicano interessi di dilazione;
Pagamento rateale: massimo 10 rate semestrali in 5 anni (2027-2031), con applicazione di un tasso di interesse pari al 2% annuo a partire dalla seconda rata; la prima rata, di importo pari almeno al 10% del totale, scade il 28 febbraio 2027.

I pagamenti si effettuano tramite F24 con i codici tributo del Comune di riferimento (gli stessi utilizzati ordinariamente per IMU – 3912, 3918, 3914, 3916 – e TARI – varia per Comune), oppure tramite bollettini PagoPA generati dal portale telematico. Per le multe del Codice della Strada e le entrate patrimoniali è generalmente prevista solo la modalità PagoPA.

Codice F24	Tributo
3912	IMU abitazione principale (cat. A/1, A/8, A/9) e relative pertinenze
3913	IMU fabbricati rurali ad uso strumentale
3914	IMU terreni agricoli
3916	IMU aree fabbricabili
3918	IMU altri fabbricati (categorie A diversa da abitazione principale, B, C)
3925	IMU immobili categoria D – quota Stato
3930	IMU immobili categoria D – quota Comune
3944	TARI – Tassa sui Rifiuti

Effetti dell’adesione e conseguenze del mancato pagamento

La presentazione della domanda produce effetti immediati, anche prima della comunicazione dell’importo dovuto da parte del Comune. In particolare:

vengono sospese le procedure esecutive in corso (pignoramento presso terzi, fermi amministrativi, ipoteche) limitatamente ai carichi inclusi nella domanda;
non vengono iscritti nuovi fermi amministrativi sui veicoli per gli stessi carichi;
non maturano ulteriori interessi di mora e aggio dalla data di presentazione della domanda;
rilascio del DURC regolare (per imprese): la presentazione della domanda equivale a “posizione in regolarizzazione” e consente il rilascio del DURC.

Cosa succede se salti una rata

Il punto più delicato della rottamazione è il rigore sul rispetto delle scadenze. La normativa prevede:

Tolleranza di 5 giorni: il pagamento entro i 5 giorni successivi alla scadenza ufficiale (esclusi i festivi) è considerato tempestivo;
Decadenza automatica in caso di omesso, insufficiente o tardivo pagamento di anche solo una rata oltre il quinto giorno: il debito originario viene integralmente ripristinato (sanzioni, interessi e aggio compresi), al netto delle somme già versate, che vengono imputate al debito a titolo di acconto;
impossibilità di “riammissione” alla definizione dopo la decadenza (la rottamazione è “una tantum”);
ripresa immediata delle procedure esecutive e iscrizione di nuovi pignoramenti, fermi e ipoteche.

🚨 Attenzione: a differenza delle precedenti rottamazioni, in caso di decadenza le somme versate NON sono perdute ma vengono imputate al debito complessivo. Il rischio reale è perdere il beneficio dell’abbuono di sanzioni e interessi e tornare a pagare l’importo pieno.

Il ruolo del CAF nella rottamazione dei tributi locali

Un Centro di Assistenza Fiscale (CAF) può fornire un supporto operativo decisivo nella gestione della rottamazione dei tributi locali, soprattutto per chi non ha dimestichezza con i portali telematici, con la consultazione delle banche dati o con la lettura degli avvisi di accertamento. I principali servizi offerti riguardano:

Estrazione della posizione debitoria sui portali AdER, dei Comuni e dei concessionari, con quantificazione preventiva del risparmio ottenibile;
Predisposizione della domanda di definizione agevolata, con scelta ottimale di quali carichi rottamare e in quante rate;
Verifica del calcolo degli importi comunicati dal Comune o da AdER e contestazione di eventuali errori (sanzioni accessorie indebitamente applicate, doppia imposizione, ecc.);
compilazione e invio degli F24 e dei bollettini PagoPA;
Tracciamento delle scadenze tramite agenda fiscale e promemoria, per evitare il rischio della decadenza;
assistenza per chi ha un ricorso pendente e deve valutare se rinunciare al giudizio per aderire alla rottamazione.

Il CAF Centro Fiscale di Udine offre questo servizio sia per i Comuni del Friuli-Venezia Giulia – dove, oltre alla rottamazione, è opportuno tenere conto delle peculiarità del sistema tavolare per gli immobili in successione – sia per le posizioni gestite da AdER in tutto il territorio nazionale. La consulenza preliminare consente di capire, prima ancora di presentare domanda, qual è il risparmio effettivo nel proprio caso specifico e se conviene rottamare tutti i carichi o soltanto alcuni.

Gli errori più frequenti da evitare

L’esperienza maturata con le precedenti rottamazioni (la “rottamazione-quater” e gli analoghi provvedimenti comunali del 2018-2019) ha messo in evidenza alcuni errori ricorrenti che vale la pena conoscere in anticipo per non vanificare i benefici della definizione agevolata.

Non verificare se il proprio Comune ha aderito: la definizione agevolata 2026 sui tributi locali NON è automatica. Senza delibera del Consiglio comunale, la domanda è inammissibile;
Confondere “avviso bonario” con “accertamento”: solo gli atti già notificati e affidati al concessionario sono rottamabili. Un semplice avviso di pagamento non lo è;
Includere nella domanda carichi non rottamabili (es. multe penali, condanne corte dei conti): il sistema rigetta la posizione complessiva, con perdita di tempo;
Non rinunciare formalmente al ricorso pendente entro i termini stabiliti, anche se si è aderito alla rottamazione: in tal caso il giudice procede comunque e l’eventuale soccombenza vanifica il beneficio;
Confondere F24 e PagoPA: alcuni tributi (es. TARI di Comuni minori) non accettano F24 ma solo PagoPA; il pagamento con codice errato si considera non avvenuto;
Pagare in ritardo anche di un solo giorno oltre la tolleranza: la decadenza è automatica;
Aderire senza calcolare la convenienza: se il debito è prescritto (per legge in 5 anni per IMU e TARI, ex art. 1 c. 161 L. 296/2006 e art. 2948 c.c.), conviene eccepire la prescrizione anziché pagare.

Prescrizione vs rottamazione: quale conviene?

Una questione fondamentale prima di aderire alla definizione agevolata è verificare se il debito non sia già prescritto. Per i tributi locali (IMU, TARI, addizionale comunale IRPEF), la prescrizione ordinaria è di 5 anni ex art. 2948 n. 4 del Codice civile, mentre per le multe del Codice della Strada è di 5 anni dalla notifica del verbale (art. 209 D.Lgs. 285/1992).

Se il debito è prescritto, il contribuente ha diritto a non pagare nulla: in tal caso conviene presentare un atto di autotutela al Comune e, in caso di mancato accoglimento, ricorrere alle Corti di Giustizia Tributaria. Aderire alla rottamazione equivale invece a rinunciare all’eccezione di prescrizione e a pagare comunque l’importo del tributo. La scelta migliore va valutata caso per caso, perché:

la prescrizione può essere stata interrotta da un atto di costituzione in mora (raccomandata, PEC) o dalla notifica di un sollecito o di un atto esecutivo: in tal caso il termine riparte da zero;
per i debiti iscritti a ruolo presso AdER esistono orientamenti giurisprudenziali diversificati sulla prescrizione “lunga” (decennale) o “breve” (quinquennale), specialmente dopo la Cass. SS.UU. n. 23397/2016;
il contenzioso, anche se vincente, ha costi e tempi (in media 2-3 anni in primo grado, oltre l’eventuale appello) di cui tenere conto.

📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.

Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

Domande frequenti sulla rottamazione dei tributi locali 2026

Posso aderire alla rottamazione se ho già una rateizzazione in corso?

Sì. Le rateizzazioni precedentemente concesse dal Comune o da AdER vengono sospese al momento della presentazione della domanda. Le rate scadute e non versate confluiscono nella definizione agevolata; quelle già pagate sono imputate al debito complessivo come acconto. Se l’importo già versato eccede quello dovuto per la rottamazione, il debitore può chiedere il rimborso.

La rottamazione cancella anche il fermo amministrativo sull’auto?

Il fermo amministrativo (ex art. 86 DPR 602/1973) viene sospeso al momento della presentazione della domanda e cancellato al pagamento integrale di tutte le rate (o dell’unica soluzione). Non c’è cancellazione immediata: per ritirare il fermo serve attendere la conclusione del piano di pagamento.

Cosa succede se il mio Comune non aderisce alla rottamazione?

Se entro la scadenza ordinatoria il Consiglio comunale non delibera l’adesione, i tributi locali del Comune non sono rottamabili. Restano comunque rottamabili gli eventuali carichi affidati ad AdER per il recupero coattivo, se rientrano nella rottamazione quinquies “nazionale”. È utile contattare l’ufficio tributi del proprio Comune o consultare le delibere pubblicate sull’Albo Pretorio online.

Posso rottamare solo alcuni avvisi e non tutti?

Sì, la definizione è “a la carte”: il debitore può selezionare nella domanda quali singoli carichi includere e quali no. Questa flessibilità è utile per chi vuole concentrare il pagamento sui debiti più onerosi (IMU di anni vecchi con maxi-sanzioni) ed escludere magari i carichi prescritti, per i quali eccepire la prescrizione conviene di più.

Le posizioni di un parente defunto si possono rottamare?

Sì. Gli eredi che hanno accettato l’eredità (anche tacitamente) possono presentare domanda di rottamazione per i debiti del de cuius, allegando la dichiarazione di successione e il proprio codice fiscale. Attenzione però: aderire alla rottamazione equivale a un atto di accettazione di eredità (art. 476 c.c.). Chi ha già rinunciato all’eredità o intende rinunciarvi NON deve presentare la domanda.

Posso pagare la rottamazione con il bonifico bancario invece che con F24?

Solo se è espressamente previsto nella comunicazione del Comune. Di norma il pagamento avviene con F24 (per i tributi) o PagoPA (per multe e canoni). Il bonifico diretto al tesoriere comunale è ammesso solo in casi residuali ed è sempre opportuno richiedere preventivamente le coordinate IBAN ufficiali.

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Conclusione e prossimi passi

La rottamazione dei tributi locali 2026 rappresenta un’opportunità concreta per migliaia di contribuenti che hanno cartelle, ingiunzioni o accertamenti non pagati per IMU, TARI, multe e altre entrate comunali. Con un risparmio medio del 30-55% e fino a 10 rate semestrali per il pagamento, è uno strumento che può ridurre significativamente l’esposizione debitoria nei confronti del proprio Comune.

I tre passaggi essenziali per accedere correttamente alla definizione agevolata sono:

Verificare l’adesione del Comune consultando l’Albo Pretorio online o l’ufficio tributi;
Estrarre la posizione debitoria dal portale AdER (con SPID/CIE/CNS) o dal portale del concessionario locale, e quantificare il risparmio;
Presentare la domanda entro il 30 settembre 2026 (o 30 novembre nei Comuni che hanno prorogato il termine), scegliendo con attenzione carichi da includere e numero di rate.

Se hai cartelle o avvisi locali da gestire e vuoi capire quanto puoi risparmiare nel tuo caso specifico, contatta il CAF Centro Fiscale di Udine: in un’unica consulenza analizziamo la tua posizione, ti spieghiamo i vantaggi reali (ed eventuali svantaggi) della rottamazione e ti seguiamo fino alla conclusione del piano di pagamento. Una decisione informata oggi può evitarti anni di interessi e procedure esecutive domani.

Maggio 27, 2026/da Team CAF Centro Fiscale

IMU, TASI E MODELLO F24

Dichiarazione IMU 2026 entro il 30 giugno: Guida Completa

La dichiarazione IMU rappresenta uno degli adempimenti più sottovalutati dai contribuenti italiani, ma anche uno dei più pericolosi quando viene omesso. Entro il 30 giugno 2026 chi possiede immobili soggetti all’Imposta Municipale Propria deve verificare se rientra nei casi di obbligo dichiarativo per le variazioni intervenute durante il 2025. Si tratta di una scadenza fissata dall’articolo 1, comma 769, della Legge 160/2019, che molti proprietari ignorano fino al ricevimento di un avviso di accertamento.

In questa guida completa il CAF Centro Fiscale di Udine spiega chi deve presentare la dichiarazione IMU 2026, quali sono i casi obbligatori, come si compila il modello, quali sanzioni si rischiano in caso di omissione e come gestire correttamente l’adempimento. Vedremo anche le particolarità del sistema tavolare del Friuli Venezia Giulia, che rende la dichiarazione IMU ancora più delicata per chi possiede immobili in regione.

La dichiarazione IMU entro il 30 giugno non è un’imposta da pagare, ma una comunicazione formale al Comune competente che certifica situazioni rilevanti ai fini del tributo. Capire quando è obbligatoria e quando invece non serve è il primo passo per evitare errori costosi.

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Indice dei contenuti

Cos’è la dichiarazione IMU e a cosa serve
Scadenza dichiarazione IMU 2026: il 30 giugno
Chi deve presentare la dichiarazione IMU
I casi di obbligo dichiarativo
Modello dichiarazione IMU 2026
Come si compila il modello
Modalità di presentazione e trasmissione
Codici tributo IMU per il modello F24
Sanzioni per omessa o infedele dichiarazione IMU
Ravvedimento operoso per la dichiarazione IMU
Dichiarazione IMU in FVG: il sistema tavolare
Errori frequenti da evitare
Domande frequenti

Cos’è la dichiarazione IMU e a cosa serve

La dichiarazione IMU è la comunicazione che il proprietario di un immobile (o il titolare di un diritto reale come usufrutto, uso o abitazione) presenta al Comune dove si trova l’immobile, per segnalare elementi rilevanti ai fini dell’Imposta Municipale Propria. Non è un modello in cui si calcola l’imposta da pagare, come accade per il Modello Redditi PF o il 730, ma uno strumento informativo che serve al Comune per accertare correttamente il tributo dovuto.

La logica del sistema parte da un principio fondamentale: il Comune ha già a disposizione, tramite l’interscambio con il Catasto e l’Agenzia delle Entrate, i dati standard degli immobili. Per questo motivo la dichiarazione IMU 2026 va presentata solo nei casi in cui esistono situazioni particolari che il Comune non può conoscere autonomamente: un’esenzione, una riduzione, un comodato gratuito, un immobile dato in locazione a canone concordato.

Il riferimento normativo principale è l’articolo 1, comma 769, della Legge 27 dicembre 2019, n. 160, che ha riformato l’IMU dal 2020 unificando le previgenti IMU e TASI. Il modello e le relative istruzioni sono stati aggiornati con il Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 29 luglio 2022, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 188 del 12 agosto 2022.

La differenza con il pagamento dell’IMU

È fondamentale non confondere la dichiarazione IMU con il pagamento dell’imposta. Si tratta di due adempimenti distinti, con scadenze diverse e finalità diverse. Il pagamento avviene tramite modello F24 in due rate: acconto entro il 16 giugno 2026 e saldo entro il 16 dicembre 2026. La dichiarazione, invece, riguarda solo le variazioni intervenute nel 2025 e va presentata entro il 30 giugno 2026. Per approfondire le date dei versamenti consulta la nostra guida sulle scadenze IMU 2026.

Scadenza dichiarazione IMU 2026: il 30 giugno

La scadenza della dichiarazione IMU è fissata al 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione o si è iniziato il possesso dell’immobile. Per le variazioni intervenute nel corso del 2025 la dichiarazione va quindi presentata entro il 30 giugno 2026. Il termine è perentorio: una presentazione tardiva, anche di un solo giorno, comporta l’applicazione delle sanzioni previste per l’omessa dichiarazione.

Attenzione: il 30 giugno 2026 cade di martedì, quindi non opera la proroga automatica al primo giorno lavorativo successivo prevista per le scadenze che cadono di sabato, domenica o festivo. Per chi presenta la dichiarazione IMU in modalità telematica fa fede la data di trasmissione; per chi la consegna a mano o la spedisce per raccomandata vale la data di consegna o di spedizione.

Tabella riepilogativa delle scadenze IMU 2026

Adempimento	Scadenza 2026	Riferimento normativo
Acconto IMU 2026	16 giugno 2026	L. 160/2019 art. 1 c. 762
Dichiarazione IMU per variazioni 2025	30 giugno 2026	L. 160/2019 art. 1 c. 769
Saldo IMU 2026	16 dicembre 2026	L. 160/2019 art. 1 c. 762

Vale la pena ricordare che la dichiarazione IMU 2026 ha effetto anche per gli anni successivi, finché non intervengono ulteriori variazioni rilevanti. Una volta presentata correttamente, non va replicata ogni anno: il Comune la considera valida fino a quando la situazione dell’immobile non cambia.

Chi deve presentare la dichiarazione IMU

Sono tenuti a presentare la dichiarazione IMU i soggetti passivi dell’imposta, ossia coloro che possiedono immobili a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie). Sono inoltre soggetti passivi il locatario di immobili in leasing, il concessionario di aree demaniali e l’amministratore di condominio per le parti comuni.

Non tutti i possessori di immobili devono però presentare la dichiarazione IMU 2026. L’obbligo scatta solo quando si verifica una delle situazioni previste dalla normativa, che vedremo nel dettaglio nella prossima sezione. Per la casa di abitazione principale non di lusso (categorie diverse da A/1, A/8 e A/9) l’immobile è esente da IMU e non richiede dichiarazione, salvo casi particolari come la destinazione a comodato gratuito ai familiari.

Pluralità di proprietari: chi presenta la dichiarazione

In caso di immobili posseduti da più soggetti pro quota, ciascun comproprietario è tenuto a presentare una propria dichiarazione IMU per la quota di sua spettanza. Non esiste una dichiarazione “cumulativa” da parte di un solo comproprietario per conto degli altri: ogni soggetto passivo risponde autonomamente del proprio obbligo dichiarativo e dei relativi pagamenti.

Lo stesso principio vale per gli eredi nel caso di successione: ciascun erede deve presentare la propria dichiarazione IMU per la quota ereditata, indicando la data di apertura della successione (giorno del decesso). Per gestire correttamente i passaggi successori, soprattutto in Friuli Venezia Giulia dove vige il sistema tavolare, è consigliabile rivolgersi al CAF Centro Fiscale che segue l’intera dichiarazione di successione e le conseguenze IMU.

I casi di obbligo dichiarativo

I casi obbligatori di dichiarazione IMU sono espressamente individuati dalle istruzioni ministeriali del DM 29 luglio 2022 e riguardano tutte quelle situazioni in cui il Comune non può venire a conoscenza dell’evento attraverso le banche dati a sua disposizione (Catasto, Anagrafe, Registro Imprese). Vediamo i principali.

Riduzioni ed esenzioni

La dichiarazione IMU 2026 è obbligatoria quando si vuole beneficiare di una riduzione o di un’esenzione non automaticamente riconosciuta. Tra le ipotesi più comuni:

Comodato gratuito a parente in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) con riduzione del 50% della base imponibile, ai sensi dell’art. 1 c. 747 L. 160/2019
Immobile locato a canone concordato (legge 431/1998) con riduzione del 25% dell’imposta
Fabbricati di interesse storico o artistico riconosciuti ai sensi del D.Lgs. 42/2004, con riduzione del 50% della base imponibile
Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili con riduzione del 50% della base imponibile
Immobili di proprietà di anziani o disabili residenti in istituti di ricovero, assimilati all’abitazione principale per delibera comunale
Pensionati esteri iscritti AIRE che possiedono in Italia una sola unità immobiliare non locata né data in comodato, con riduzione al 50%

Variazioni rilevanti dell’immobile

Va presentata la dichiarazione IMU anche per cambiamenti che incidono sul calcolo del tributo:

Acquisizione o cessazione del diritto di abitazione del coniuge superstite a seguito di decesso
Immobili che dal 1° gennaio 2025 hanno perso o acquisito il diritto all’esenzione
Aree edificabili che il proprietario coltiva direttamente come imprenditore agricolo professionale (IAP) o coltivatore diretto
Immobili oggetto di assegnazione ad uno dei coniugi a seguito di sentenza di separazione o divorzio
Variazioni del valore venale delle aree fabbricabili rispetto al valore in precedenza dichiarato
Immobili merce delle imprese costruttrici, destinati alla vendita e non locati
Immobili posseduti da enti non commerciali con destinazione mista (parte commerciale e parte istituzionale)

Trasferimenti e atti non registrati al Catasto

Un caso particolarmente insidioso riguarda gli atti che, pur essendo giuridicamente perfetti, non risultano nelle banche dati telematiche del Comune. È il caso, ad esempio, dei trasferimenti per usucapione riconosciuti con sentenza, dei contratti di leasing immobiliare stipulati prima dell’integrazione nei sistemi informatici comunali, o di alcune situazioni in regime di sistema tavolare tipiche del Friuli Venezia Giulia, dove le iscrizioni avvengono con modalità diverse rispetto al sistema della conservatoria.

Modello dichiarazione IMU 2026

Il modello di dichiarazione IMU 2026 in vigore è quello approvato con il Decreto MEF del 29 luglio 2022, articolato in più quadri che il contribuente deve compilare in base alla propria situazione. Esiste anche un modello speciale denominato IMU/IMPi (Imposta Immobiliare sulle Piattaforme Marine), pensato per le strutture installate offshore, e un modello specifico per gli enti non commerciali, che hanno scadenza diversa (entro il 30 giugno con presentazione esclusivamente telematica).

Il modello standard è composto da: un frontespizio con i dati identificativi del contribuente; un quadro per ogni immobile dichiarato, con i dati catastali, la quota di possesso, il valore imponibile, l’eventuale riduzione o esenzione, e la causa della dichiarazione; le istruzioni allegate, che riportano l’elenco completo dei casi di obbligo.

Dove scaricare il modello

Il modello ufficiale è disponibile sul sito del Dipartimento delle Finanze all’indirizzo finanze.gov.it nella sezione “Imposta Municipale Propria (IMU)”. Alcuni Comuni offrono anche moduli compilabili online con il proprio software gestionale tributi. Tuttavia, la corretta compilazione richiede competenze specifiche su catasto, agevolazioni e aliquote: per evitare errori che potrebbero costare cari, ti consigliamo di rivolgerti al CAF Centro Fiscale di Udine.

Come si compila il modello

La compilazione della dichiarazione IMU richiede attenzione ai dati catastali, alle quote di possesso e alle eventuali agevolazioni. Vediamo i passaggi principali, ricordando che ogni errore può tradursi in un accertamento da parte del Comune anche a distanza di anni.

Frontespizio: i dati anagrafici

Nel frontespizio vanno indicati i dati identificativi del contribuente: codice fiscale, cognome e nome (o denominazione sociale), data e luogo di nascita, residenza, recapiti. Per le persone fisiche è importante indicare il codice fiscale del soggetto passivo titolare dell’immobile, mentre per le società va riportata la partita IVA e la sede legale.

Quadro descrittivo dell’immobile

Per ogni immobile dichiarato vanno indicati: il Comune di ubicazione, l’indirizzo, i dati catastali (foglio, particella, subalterno, categoria, classe, rendita), la quota di possesso espressa in percentuale, la data di inizio o cessazione del possesso, il valore imponibile ai fini IMU. Per i fabbricati il valore imponibile si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente di categoria (160 per abitazioni rivalutato a 168, 80 per banche e uffici, 65 per alberghi e categoria D, 55 per categoria C/1, 135 per terreni agricoli sul reddito dominicale rivalutato del 25%).

Indicazione della causa della dichiarazione

Va indicato il motivo per cui si presenta la dichiarazione IMU 2026: comodato gratuito, immobile inagibile, immobile storico, locazione a canone concordato, abitazione assimilata, eccetera. Le istruzioni del modello riportano l’elenco completo delle causali con il relativo codice numerico, da inserire negli appositi campi.

Esempio pratico di calcolo della base imponibile

Facciamo un esempio concreto. Marco possiede a Udine un appartamento di categoria A/3 con rendita catastale di 850 euro, dato in comodato gratuito al figlio dal 1° marzo 2025. La base imponibile IMU si calcola così: 850 × 1,05 (rivalutazione) × 168 (coefficiente A/3) = 149.940 euro. Avendo i requisiti per il comodato gratuito a parente in linea retta, la base imponibile si riduce del 50%, scendendo a 74.970 euro. Marco deve presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno 2026 per comunicare al Comune l’attivazione del beneficio, allegando idonea documentazione (atto registrato di comodato, residenza del comodatario).

Modalità di presentazione e trasmissione

La dichiarazione IMU 2026 può essere presentata in modalità diverse a seconda della natura del soggetto passivo. Le possibilità ammesse dalla normativa sono tre: cartacea direttamente al Comune, raccomandata postale, telematica.

Persone fisiche: cartacea o tramite intermediario

Le persone fisiche possono presentare la dichiarazione IMU in formato cartaceo, consegnandola direttamente all’ufficio tributi del Comune dove è ubicato l’immobile oppure spedendola con raccomandata semplice senza ricevuta di ritorno. Fa fede la data del timbro postale di partenza o la data di protocollazione in caso di consegna a mano. In alternativa, possono avvalersi di un intermediario abilitato (commercialista, CAF, tributarista) che la trasmetterà telematicamente.

Enti non commerciali e soggetti diversi: obbligo telematico

Per gli enti non commerciali la dichiarazione IMU (modello “EN-C”) va trasmessa esclusivamente per via telematica tramite i servizi Entratel o Fisconline dell’Agenzia delle Entrate. Stesso obbligo per i soggetti tenuti alla trasmissione telematica dei modelli dichiarativi (società di capitali, soggetti IRES). Per chi non ha le credenziali Entratel, l’invio passa obbligatoriamente per un intermediario abilitato.

Un Comune per ogni dichiarazione

Va ricordato che la dichiarazione IMU si presenta al Comune dove è ubicato l’immobile, non al Comune di residenza del contribuente (se diversi). Chi possiede immobili in più Comuni deve quindi presentare una dichiarazione separata per ciascun Comune. Questo aspetto è particolarmente rilevante per chi ha case di vacanza in località diverse: ogni Comune ha le proprie aliquote, le proprie modalità operative e il proprio ufficio tributi.

Codici tributo IMU per il modello F24

Anche se la dichiarazione IMU 2026 non comporta un pagamento contestuale, è utile riepilogare i codici tributo IMU per il modello F24, perché molto spesso la dichiarazione segue (o anticipa) un versamento. Conoscere il codice giusto evita ravvedimenti complicati e errate imputazioni.

Codice tributo F24	Tipologia di immobile	Beneficiario
3912	Abitazione principale (solo A/1, A/8, A/9) e relative pertinenze	Comune
3913	Fabbricati rurali ad uso strumentale	Comune
3914	Terreni agricoli	Comune
3916	Aree fabbricabili	Comune
3918	Altri fabbricati (categorie diverse da A/10 e D)	Comune
3925	Immobili categoria D – quota Stato	Stato
3930	Immobili categoria D – incremento Comune	Comune

I codici sono stati istituiti con la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 35/E del 12 aprile 2012 e successive modifiche. Per gli immobili di categoria D è importante ricordare che l’aliquota base dello 0,76% è destinata allo Stato (codice 3925), mentre l’eventuale aliquota aggiuntiva deliberata dal Comune entro il limite massimo dell’1,06% va al Comune stesso (codice 3930). Una corretta separazione dei codici nel modello F24 è essenziale per evitare contestazioni.

Sanzioni per omessa o infedele dichiarazione IMU

L’omissione o la presentazione infedele della dichiarazione IMU espone il contribuente a sanzioni amministrative significative, regolate dall’articolo 1, comma 775, della Legge 160/2019 e dal D.Lgs. 471/1997. È un capitolo che molti proprietari sottovalutano, scoprendo solo a distanza di anni che l’omissione costa molto più di quanto avrebbero risparmiato evitando l’adempimento.

Omessa dichiarazione IMU

La sanzione per omessa dichiarazione IMU va dal 100% al 200% del tributo dovuto, con un minimo di 50 euro. Il Comune può inoltre richiedere il pagamento integrale dell’imposta non versata, gli interessi legali maturati dalla scadenza al momento dell’accertamento, e l’eventuale aggio della riscossione. Quando non è stato versato neanche il tributo, alle sanzioni della dichiarazione si sommano quelle del mancato versamento (30% dell’importo non pagato), per un esborso complessivo che può facilmente superare il doppio del tributo originario.

Dichiarazione infedele

La dichiarazione IMU infedele, ossia presentata con dati incompleti, sbagliati o tali da determinare un’imposta inferiore al dovuto, comporta una sanzione dal 50% al 100% della maggiore imposta accertata, con minimo di 50 euro. Rientrano in questa categoria gli errori sui dati catastali, sulle quote di possesso, sulle agevolazioni indebitamente fruite o sui valori delle aree edificabili sottostimati.

Riduzioni e regolarizzazione

Se la dichiarazione IMU viene presentata tardivamente entro 90 giorni dalla scadenza, la sanzione è ridotta a un decimo del minimo (10% del tributo, minimo 50 euro). Se l’errore è stato regolarizzato attraverso il ravvedimento operoso, prima di una contestazione formale del Comune, la sanzione può essere ulteriormente abbattuta in base ai termini di pentimento, come vedremo nella sezione dedicata.

Ravvedimento operoso per la dichiarazione IMU

Il ravvedimento operoso è lo strumento che permette al contribuente di sanare spontaneamente l’omissione o l’errore nella dichiarazione IMU, ottenendo sanzioni notevolmente ridotte rispetto a quelle applicate in caso di accertamento. La sua disciplina è contenuta nell’articolo 13 del D.Lgs. 472/1997 e si applica anche ai tributi locali come l’IMU.

Le riduzioni del ravvedimento

Le sanzioni si riducono in funzione di quanto tempo è passato dalla scadenza originaria:

Entro 30 giorni dalla scadenza: sanzione ridotta a 1/10 (3% del tributo non versato)
Entro 90 giorni: sanzione ridotta a 1/9 (circa 3,33%)
Entro 1 anno: sanzione ridotta a 1/8 (3,75%)
Entro 2 anni: sanzione ridotta a 1/7 (4,29%)
Oltre 2 anni: sanzione ridotta a 1/6 (5%)

Vanno sempre versati anche gli interessi legali calcolati al tasso vigente (attualmente in valutazione la conferma del tasso del 2,5% in vigore dal 2024) sui giorni di ritardo. Per regolarizzare correttamente serve calcolare con precisione tributo, sanzione ridotta e interessi, oltre a presentare la dichiarazione omessa o corretta. Si tratta di un’operazione delicata che il CAF Centro Fiscale di Udine può gestire per conto del contribuente.

Dichiarazione IMU in FVG: il sistema tavolare

In Friuli Venezia Giulia, e in particolare nelle ex province di Gorizia, Trieste e in parte di quelle di Udine e Pordenone, vige il sistema tavolare, un sistema di pubblicità immobiliare diverso da quello della trascrizione in vigore nel resto d’Italia. Questa peculiarità ha conseguenze concrete anche sulla dichiarazione IMU 2026.

Nel sistema tavolare l’acquisto della proprietà non si perfeziona con il rogito notarile ma con l’iscrizione nel Libro Fondiario. Questo significa che, in attesa dell’iscrizione tavolare, il nuovo acquirente non è ancora soggetto passivo IMU ai sensi dell’articolo 1 c. 743 L. 160/2019: il tributo resta a carico del venditore fino al perfezionamento dell’intavolazione. Una circostanza che può creare incertezze in caso di compravendite a cavallo tra due anni d’imposta.

Successioni e voltura non automatica

Lo stesso principio vale per le successioni: nelle zone tavolari la voltura catastale non avviene automaticamente dopo la presentazione della dichiarazione di successione, come accade nel resto d’Italia, ma richiede un’apposita istanza al giudice tavolare. Gli eredi devono comunque versare l’IMU dall’apertura della successione (giorno del decesso del de cuius), ma per molti Comuni FVG resta operativo solo dopo l’intavolazione. Per gestire correttamente queste situazioni il CAF Centro Fiscale di Udine ha sviluppato competenze specifiche, frutto di pluriennale esperienza locale.

Errori frequenti da evitare

Nella nostra esperienza con i contribuenti di Udine e provincia abbiamo individuato alcuni errori ricorrenti che portano a sanzioni anche pesanti. Conoscerli aiuta a non commetterli quando si gestisce la dichiarazione IMU 2026.

Confondere dichiarazione e versamento: in molti pensano che pagando l’F24 si “salti” la dichiarazione. Falso: sono due adempimenti distinti.
Non dichiarare il comodato gratuito attivato nel 2025 perdendo così il diritto alla riduzione del 50%.
Dichiarare un valore delle aree fabbricabili non aggiornato rispetto al valore venale di mercato.
Omettere la dichiarazione per immobili inagibili ritenendo che la sola perizia tecnica basti: serve la dichiarazione formale al Comune.
Presentare la dichiarazione al Comune di residenza invece che a quello dove si trova l’immobile.
Non aggiornare il valore catastale dopo lavori di ristrutturazione che cambiano la categoria.
Confondere abitazione principale e residenza fiscale: per l’IMU conta la dimora abituale e la residenza anagrafica del nucleo, non semplicemente l’iscrizione AIRE o la residenza in altro luogo.

Esperienza ottima. Grazie al supporto whap con Roberta

Tag Archivio per: IMU 2026

Indice dei contenuti

Acconto IMU 2026: la scadenza del 16 giugno

Chi deve pagare l’acconto IMU 2026

Esenzioni e riduzioni IMU 2026

Immobili totalmente esenti

Casi di riduzione del 50% della base imponibile

Riduzione del 25% per gli immobili in locazione a canone concordato

Come si calcola l’acconto IMU 2026

Passaggio 1: rivalutazione della rendita catastale

Passaggio 2: applicazione del moltiplicatore catastale

Passaggio 3: applicazione dell’aliquota comunale

Aliquote IMU 2026: base nazionale e variazioni comunali

Codici tributo F24 per il versamento dell’IMU 2026

Esempio pratico: acconto IMU 2026 a Udine

Ravvedimento operoso se paghi l’IMU in ritardo

Domande frequenti sull’acconto IMU 2026

Devo pagare l’acconto IMU 2026 anche se la mia casa e’ la prima abitazione?

Cosa succede se non pago l’IMU entro il 16 giugno 2026?

Come faccio a sapere l’aliquota IMU 2026 del mio Comune?

Posso pagare tutto in un’unica soluzione invece di dividere in due rate?

L’IMU sulla casa data in affitto e’ dovuta?

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