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IMU 2026: paga l’inquilino o il proprietario? Guida Completa

calcolo imu CAF Udine

Una delle domande più frequenti che arrivano allo sportello del CAF Centro Fiscale di Udine riguarda l’IMU 2026: chi è obbligato a pagarla quando un immobile è affittato? La risposta può sembrare scontata ma genera spesso confusione tra proprietari e inquilini. In questo articolo chiariremo una volta per tutte chi paga l’IMU tra proprietario e inquilino, illustrando i principi normativi, i casi particolari, le scadenze del 2026 e come effettuare correttamente il calcolo e il versamento.

L’IMU (Imposta Municipale Propria) è un’imposta patrimoniale prevista dalla Legge n. 160/2019, che ha riformato l’intera disciplina dell’imposizione locale sugli immobili. Il principio base è semplice: l’imposta grava sul possessore dell’immobile, non su chi ci abita temporaneamente in virtù di un contratto di locazione. Detto in parole ancora più dirette: l’inquilino non paga mai l’IMU, salvo pochissime eccezioni che vedremo in seguito.

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Indice dei Contenuti

Chi paga l’IMU: il principio base della legge

La risposta alla domanda chi paga l’IMU tra proprietario e inquilino si trova direttamente nel testo di legge. L’art. 9 del D.Lgs. 23/2011 (confermato dalla Legge n. 160/2019 che ha riformato l’IMU) stabilisce con chiarezza che i soggetti passivi dell’imposta sono il proprietario dell’immobile, l’usufruttuario, il titolare del diritto d’uso, d’abitazione, di enfiteusi o di superficie.

L’inquilino, cioè chi occupa l’immobile in virtù di un contratto di locazione (affitto), non è mai soggetto passivo IMU. L’inquilino ha semplicemente il diritto di godere dell’immobile pagando un canone al proprietario, ma non ha alcun diritto reale sull’immobile stesso. E l’IMU colpisce proprio i diritti reali — la proprietà, l’usufrutto, il diritto d’uso — non il semplice godimento temporaneo.

Per capire ancora meglio la distinzione, è utile spiegare cosa si intende per diritto reale: si tratta di un diritto che attribuisce al titolare un potere diretto sulla cosa (nel nostro caso l’immobile), opponibile a chiunque. La proprietà è il diritto reale per eccellenza. L’inquilino, al contrario, ha un diritto personale di godimento, limitato nel tempo e derivante dal contratto, che non lo rende mai titolare dell’imposta patrimoniale.

SoggettoPaga IMU?Motivo
ProprietarioSìTitolare di diritto reale sull’immobile
UsufruttuarioSìHa il godimento dell’immobile per legge
Nuda proprietàNo (sospesa)Il soggetto passivo è l’usufruttuario
Inquilino (locatario)NoHa solo diritto personale, non reale
ComodatarioNoUsa l’immobile a titolo gratuito

IMU su immobile locato: l’imposta è sempre del proprietario

Immagina questa situazione: Marco è proprietario di un appartamento a Udine che affitta a Giulia con un regolare contratto di locazione. Chi dei due deve versare l’IMU 2026? La risposta è Marco, il proprietario. Giulia, come inquilina, non deve e non può essere chiamata a pagare l’IMU. Non importa quanto è lunga la durata del contratto, non importa se è un contratto a canone libero o a canone concordato: l’IMU su immobile locato spetta sempre al proprietario.

Questo è un principio assoluto, non derogabile nemmeno contrattualmente. Anche se proprietario e inquilino inserissero nel contratto una clausola che “trasferisce” l’onere IMU all’inquilino, tale clausola sarebbe nulla nei confronti del Comune (il Comune riscuoterà sempre dal proprietario), e civilisticamente potrebbe creare contestazioni. Il proprietario rimane l’unico soggetto passivo IMU davanti all’erario.

Vale la pena ricordare che la seconda casa — cioè ogni immobile che non sia l’abitazione principale — non è mai esente da IMU. L’esenzione IMU riguarda solo l’abitazione principale (la casa in cui il proprietario risiede e dimora abitualmente), con esclusione delle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9). Un appartamento dato in affitto è per definizione una seconda casa del proprietario, quindi soggetto a IMU al tasso deliberato dal Comune.

Per approfondire il calcolo e le aliquote comunali, ti invitiamo a leggere la guida del CAF Centro Fiscale Udine su come calcolare l’IMU 2026, con formula, moltiplicatori e aliquote aggiornate.

Differenza tra IMU e TARI: chi paga cosa

Una confusione frequente riguarda la differenza tra IMU e TARI (Tassa sui Rifiuti). Molti inquilini ricevono avvisi di pagamento dal Comune e si chiedono se debbano pagare anche l’IMU. La risposta è no: le due imposte hanno natura e soggetti passivi completamente diversi.

La TARI è una tassa che colpisce chiunque occupi o detenga locali sul territorio comunale, a qualsiasi titolo. Questo significa che, nel caso di un immobile in affitto, la TARI è a carico dell’inquilino, in quanto è lui che occupa i locali e produce i rifiuti. Il proprietario non occupa l’immobile locato e quindi, salvo accordi diversi, non è il soggetto passivo TARI per quell’immobile.

Riassumendo la differenza fondamentale:

  • IMU: imposta patrimoniale → paga chi ha il diritto reale (proprietario/usufruttuario) → MAI l’inquilino
  • TARI: tassa per la gestione rifiuti → paga chi occupa l’immobile → in genere l’inquilino
  • TASI: soppressa dal 2020, confluita nell’IMU con la Legge 160/2019

Un altro aspetto da tenere a mente riguarda le imposte sulla locazione. Il proprietario che affitta un immobile paga anche imposte sul reddito da locazione, come l’IRPEF (in dichiarazione dei redditi) oppure la cedolare secca (10% per canone concordato o 21% per canone libero), ma queste sono imposte sui redditi, non sull’immobile. L’inquilino, dal canto suo, potrebbe beneficiare di detrazioni fiscali per affitto nel modello 730 2026, come la detrazione per inquilini a basso reddito o per giovani under 31.

Casi particolari: canone concordato, comodato, separazione

Chiarito il principio generale, esistono alcune situazioni particolari che meritano un approfondimento. Vediamo i casi più frequenti che riguardano l’IMU su immobile locato con sfumature importanti.

Contratto a canone concordato: riduzione IMU del 25%

Uno dei casi più vantaggiosi per il proprietario è il contratto di locazione a canone concordato (art. 2, comma 3, L. 431/1998), stipulato con accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini. In questo caso la legge prevede una riduzione IMU del 25%: l’imposta base si riduce a tre quarti dell’importo ordinario.

Facciamo un esempio concreto. Se per un appartamento a canone libero l’IMU annua è di 600 euro, con un contratto a canone concordato il proprietario pagherà solo 450 euro (600 × 75% = 450 euro). Si tratta di un risparmio significativo che può rendere vantaggioso optare per questo tipo di contratto, soprattutto nelle grandi città dove gli accordi territoriali sono ben strutturati.

Attenzione: la riduzione IMU del 25% per il canone concordato si cumula con le agevolazioni sulla cedolare secca (aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato). Il proprietario può quindi beneficiare contemporaneamente di meno IRPEF/cedolare e meno IMU.

Comodato gratuito a parenti: riduzione IMU del 50%

Un’altra situazione diffusa è il comodato d’uso gratuito a parenti in primo grado (genitori-figli). In questo caso — purché il proprietario non possieda altri immobili in Italia al di fuori dell’abitazione principale e del comodato — la base imponibile IMU è ridotta del 50%. Anche qui il soggetto passivo è il proprietario che ha concesso il comodato, non il comodatario che vi abita gratuitamente.

I requisiti per ottenere la riduzione del 50% sono:

  • Il comodato deve essere concesso a figli o genitori (parenti in primo grado)
  • Il comodatario deve risiedervi e dimorarvi abitualmente
  • Il proprietario deve essere residente nello stesso Comune o nel Comune dove si trova la sua abitazione principale
  • Il contratto di comodato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate
  • Il proprietario non deve possedere altri immobili in Italia (ad eccezione di quello dato in comodato e della propria abitazione principale)

Separazione e divorzio: la casa coniugale assegnata al coniuge

In caso di separazione o divorzio, la casa coniugale viene spesso assegnata al coniuge non proprietario (in genere per garantire la continuità abitativa ai figli minorenni). In questo caso la norma prevede un regime IMU speciale: l’immobile assegnato dal tribunale al coniuge non proprietario è equiparato all’abitazione principale, e quindi esente da IMU (purché non rientri nelle categorie di lusso A/1, A/8, A/9).

Il soggetto passivo IMU in questo caso è il coniuge assegnatario (anche se non proprietario), trattato per legge come se fosse il titolare del diritto reale. Per approfondire, consulta la guida completa sull’IMU sulla casa coniugale in caso di separazione.

L’inquilino usa l’immobile come abitazione principale: cambia qualcosa per il proprietario?

No. Anche se l’inquilino usa l’appartamento come sua unica abitazione principale, il proprietario deve comunque pagare l’IMU come seconda casa, perché l’esenzione per abitazione principale vale solo per il proprietario (o usufruttuario) che vi risiede e vi dimora abitualmente. Il fatto che ci abiti un inquilino non trasforma l’immobile in abitazione principale del proprietario.

In sintesi: l’abitazione principale esente da IMU è quella in cui il proprietario stesso ha la residenza anagrafica e la dimora abituale. Un appartamento affittato a terzi — anche se è la loro casa principale — rimane per il proprietario una seconda casa soggetta a IMU.

Come si calcola l’IMU su una seconda casa in affitto

Il calcolo dell’IMU 2026 su una seconda casa in affitto segue la formula standard dell’imposta municipale. Vediamo i passaggi con un esempio pratico.

La formula di calcolo IMU

IMU = Rendita Catastale × 1,05 (rivalutazione) × Coefficiente × Aliquota Comunale

I passaggi nel dettaglio:

  1. Rendita catastale rivalutata: si moltiplica la rendita catastale (riportata nella visura catastale) per 1,05 (rivalutazione del 5% obbligatoria per legge)
  2. Base imponibile: si moltiplica il risultato per il coefficiente moltiplicatore. Per le abitazioni (categoria A, escluso A/10): il coefficiente è 168 (160 base × 1,05 rivalutazione)
  3. Calcolo IMU: si applica alla base imponibile l’aliquota deliberata dal Comune. L’aliquota base legale è 0,86% (8,6 per mille), ma ogni Comune può deliberare aliquote diverse nel range tra 0,46% (minimo) e 1,06% (massimo)

Esempio pratico: calcolo IMU su appartamento affittato

Supponiamo che Marco possieda un appartamento (categoria catastale A/3, abitazione civile) affittato a Giulia. La rendita catastale dell’immobile è di 600 euro. Il Comune ha deliberato un’aliquota del 1,00% per le seconde case (dentro il range legale 0,46%–1,06%).

Calcolo:

  • Rendita rivalutata: 600 × 1,05 = 630 euro
  • Base imponibile: 630 × 168 = 105.840 euro
  • IMU annua: 105.840 × 1,00% = 1.058,40 euro
  • Acconto (16 giugno): 529,20 euro (50% dell’IMU annua calcolata con aliquota anno precedente)
  • Saldo (16 dicembre): la restante parte, a conguaglio se il Comune ha variato l’aliquota

Se il contratto di affitto fosse a canone concordato, l’IMU sarebbe ridotta del 25%: 1.058,40 × 75% = 793,80 euro annui invece di 1.058,40 euro.

Per un calcolo preciso basato sulla rendita catastale del tuo immobile e sulle aliquote deliberate dal tuo Comune, affidati agli esperti del CAF Centro Fiscale Udine per il calcolo IMU. Il nostro team verifica le aliquote comunali aggiornate e ti aiuta a calcolare esattamente quanto dovuto.

Codici tributo F24 per il versamento IMU

Il versamento dell’IMU si effettua tramite modello F24, oppure tramite apposito bollettino postale. I codici tributo da utilizzare per una seconda casa in affitto sono:

  • Codice tributo 3918: fabbricati diversi dall’abitazione principale (seconda casa, immobili locati)
  • Codice tributo 3912: abitazione principale di lusso (categorie A/1, A/8, A/9)
  • Codice tributo 3925: immobili categoria D, quota Stato
  • Codice tributo 3930: immobili categoria D, quota Comune

Scadenze IMU 2026: acconto 16 giugno e saldo 16 dicembre

Per l’anno di imposta 2026, le scadenze per il versamento dell’IMU sono:

RataScadenzaImporto
Acconto IMU 202616 giugno 202650% dell’IMU calcolata con le aliquote dell’anno precedente (2025)
Saldo IMU 202616 dicembre 2026Importo a conguaglio con le aliquote 2026 deliberate dal Comune

La scadenza dell’acconto IMU è il 16 giugno 2026. Per il 2026, il 16 giugno è un martedì, quindi la scadenza è confermata senza proroghe.

Un aspetto importante: l’acconto si calcola sulla base delle aliquote deliberate dal Comune nell’anno precedente (2025). Se il Comune non ha ancora approvato le nuove delibere per il 2026, si usano le aliquote 2025 sia per l’acconto che per il saldo. Qualora il Comune approvi nuove aliquote dopo la scadenza dell’acconto, la differenza si conguaglia con il saldo di dicembre.

Per un supporto completo sull’acconto IMU 2026, consulta anche la guida su acconto IMU 2026: scadenza, calcolo e versamento F24 e il IMU 2026 per pensionati e casi particolari.

Dichiarazione IMU: quando è obbligatoria

Oltre al versamento, esiste anche la dichiarazione IMU, che non è un obbligo annuale ma deve essere presentata quando ci sono variazioni che non risultano automaticamente all’Agenzia delle Entrate (acquisto o vendita di un immobile, variazioni di utilizzo, agevolazioni non conoscibili d’ufficio come il comodato). La scadenza per la dichiarazione IMU è il 30 giugno dell’anno successivo alla variazione. Per maggiori dettagli leggi la guida sulla dichiarazione IMU 2026.

Cosa succede in caso di mancato pagamento dell’IMU

Il mancato pagamento dell’IMU espone il proprietario a sanzioni e interessi. È importante sottolineare che le sanzioni riguardano esclusivamente il proprietario (soggetto passivo dell’imposta), mai l’inquilino. Vediamo quali sono le conseguenze e i rimedi.

Sanzioni per omesso o tardivo versamento IMU

In caso di omesso o insufficiente versamento IMU, il Comune può notificare un avviso di accertamento con sanzione ordinaria dal 25% al 30% dell’importo non versato, più interessi di mora. Il ravvedimento operoso consente di regolarizzare il versamento tardivo con sanzioni molto più basse rispetto all’accertamento. Le percentuali dipendono da quando si regolarizza:

  • Entro 14 giorni dalla scadenza: sanzione pari allo 0,1% giornaliero (fino all’1,4%)
  • Entro 30 giorni: sanzione dell’1,5%
  • Entro 90 giorni: sanzione del 1,67%
  • Entro 1 anno: sanzione del 3,75%
  • Oltre 1 anno: sanzione del 4,29%

Se hai perso la scadenza dell’acconto IMU del 16 giugno 2026, non aspettare: contatta il CAF Centro Fiscale di Udine per calcolare il ravvedimento operoso e regolarizzare al più presto, minimizzando le sanzioni. Il servizio è disponibile sia in ufficio che online in tutta Italia.

Prescrizione dell’IMU: quanti anni può andare indietro il Comune?

Il Comune può accertare l’omesso versamento IMU entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui avrebbe dovuto essere effettuato il versamento. Ad esempio, per l’acconto IMU 2026 (scadenza 16 giugno 2026), il termine di prescrizione scade il 31 dicembre 2031. Questo significa che il proprietario deve conservare le ricevute di pagamento (F24) per almeno 5 anni.

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Domande Frequenti sull’IMU e la Locazione

L’inquilino deve pagare l’IMU?

No. L’inquilino non è mai soggetto passivo IMU. L’IMU è un’imposta patrimoniale che colpisce il possessore del diritto reale sull’immobile (proprietario, usufruttuario, ecc.). L’inquilino ha un diritto personale di godimento derivante dal contratto di locazione, non un diritto reale, e quindi non paga mai l’IMU. Questa regola è inderogabile anche contrattualmente: se il contratto prevede che l’inquilino paghi l’IMU, tale clausola è nulla nei confronti del Comune.

Il proprietario paga l’IMU anche se l’appartamento è affittato?

Sì. Il proprietario di un immobile locato è sempre soggetto passivo IMU per quell’immobile, poiché per lui si tratta di una seconda casa. L’unica agevolazione disponibile è la riduzione IMU del 25% in caso di contratto di locazione a canone concordato (art. 2 c. 3 L. 431/1998).

Quando è previsto l’acconto IMU 2026?

L’acconto IMU 2026 scade il 16 giugno 2026. L’importo da versare è pari al 50% dell’IMU calcolata con le aliquote deliberate dal Comune per l’anno precedente (2025). Il saldo IMU 2026 scade invece il 16 dicembre 2026.

Qual è l’aliquota IMU 2026 per una seconda casa in affitto?

L’aliquota IMU per le seconde case (incluse quelle in affitto) è deliberata da ogni singolo Comune nel range tra un minimo di 0,46% e un massimo di 1,06%. L’aliquota base legale di riferimento è 0,86% (8,6 per mille). Per conoscere l’aliquota esatta del tuo Comune, consulta il portale IMU del MEF.

Con il contratto a canone concordato si paga meno IMU?

Sì. Per i contratti di locazione a canone concordato (stipulati ai sensi dell’art. 2 c. 3 della L. 431/1998), la legge prevede una riduzione IMU del 25%. Il proprietario paga l’IMU calcolata su un importo pari al 75% di quello ordinario. La riduzione si cumula con l’aliquota agevolata della cedolare secca (10%) per questo tipo di contratto.

Chi paga l’IMU in caso di comodato gratuito?

In caso di comodato d’uso gratuito, il soggetto passivo IMU rimane il proprietario (concedente il comodato). Tuttavia, se il comodato è concesso a figli o genitori (parenti di primo grado) che vi risiedono stabilmente, e se sono rispettati tutti i requisiti di legge (contratto registrato, proprietario senza altri immobili in Italia), la base imponibile IMU è ridotta del 50%.

Hai bisogno di assistenza per l’IMU 2026?

Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione per calcolare l’IMU dovuta, verificare le aliquote del tuo Comune e aiutarti nel versamento corretto tramite modello F24. Il servizio è disponibile sia in ufficio a Udine (Viale Giuseppe Tullio 13) che online in tutta Italia. Contattaci al 0432 1638640 o scrivici su WhatsApp al 366 6018121.

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    CAF Centro Fiscale — Viale Giuseppe Tullio 13, Udine — Tel. 0432 1638640

    Per consultare tutte le scadenze fiscali di giugno 2026, visita il calendario completo delle scadenze fiscali giugno 2026.

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    Acconto IMU 2026: scadenza 16 giugno, calcolo, aliquote e versamento F24

    calcolo imu CAF Udine

    Indice dei contenuti

    1. Acconto IMU 2026: la scadenza del 16 giugno
    2. Chi deve pagare l’acconto IMU 2026
    3. Esenzioni e riduzioni IMU 2026
    4. Come si calcola l’acconto IMU 2026
    5. Aliquote IMU 2026: base nazionale e variazioni comunali
    6. Codici tributo F24 per il versamento dell’IMU 2026
    7. Esempio pratico: acconto IMU 2026 a Udine
    8. Ravvedimento operoso se paghi l’IMU in ritardo
    9. Domande frequenti sull’acconto IMU 2026

    L’acconto IMU 2026 è una delle scadenze fiscali più importanti dell’anno per chi possiede immobili in Italia. Il prossimo 16 giugno 2026 milioni di proprietari dovranno versare la prima rata dell’Imposta Municipale Propria, pari al 50% dell’imposta annuale dovuta. Riguarda seconde case, fabbricati commerciali, terreni edificabili, capannoni e in alcuni casi anche immobili di lusso adibiti ad abitazione principale.

    In questa guida pratica vediamo nel dettaglio come calcolare l’acconto IMU 2026, quali sono le aliquote IMU 2026 applicabili, i codici tributo F24 da usare per il pagamento, le esenzioni previste e un esempio concreto per il Comune di Udine. Se hai dubbi su quanto devi versare, alla fine trovi l’invito a richiedere assistenza al CAF Centro Fiscale di Udine, che si occupa di calcolo e compilazione del modello F24 sia in sede che online.

    Acconto IMU 2026: la scadenza del 16 giugno

    La scadenza dell’acconto IMU 2026 è fissata per martedì 16 giugno 2026. Si tratta della prima delle due rate previste dalla legge: l’acconto a giugno e il saldo entro il 16 dicembre 2026. La regola generale è semplice: con l’acconto si versa il 50% dell’imposta annuale, calcolato sulla base delle aliquote deliberate dal Comune nell’anno precedente. A dicembre, invece, si conguaglierà la differenza tenendo conto delle eventuali nuove aliquote 2026 approvate dal Comune entro il 28 ottobre.

    Questa regola è importante per evitare confusione: a giugno si paga sempre sulle aliquote 2025, anche se l’anno d’imposta è il 2026. Solo a dicembre si applicheranno le aliquote definitive del 2026, recuperando o restituendo eventuali differenze. Chi preferisce semplificare può anche versare l’intera IMU annuale in un’unica soluzione entro il 16 giugno, ma in questo caso si rinuncia alla possibilità di aggiornare i conti a fine anno.

    L’IMU si paga esclusivamente tramite modello F24, compilabile in forma cartacea (banca, posta) oppure telematica (home banking, portale Agenzia Entrate, intermediari abilitati come il CAF). Non sono ammessi altri canali di pagamento: niente bonifico diretto al Comune, niente bollettino postale. Solo F24, con i corretti codici tributo che vedremo più avanti.

    Chi deve pagare l’acconto IMU 2026

    L’acconto IMU 2026 riguarda tutti i soggetti che, al 1° gennaio 2026, risultano titolari di un diritto reale su un immobile soggetto all’imposta. Più precisamente, sono tenuti al versamento:

    • i proprietari di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli;
    • i titolari di diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie;
    • il locatario di immobili concessi in leasing (dalla data della stipula del contratto);
    • il concessionario di aree demaniali;
    • il coniuge superstite che ha ricevuto il diritto di abitazione per legge sulla casa coniugale.

    Un punto fondamentale dell’IMU prima casa 2026 è l’esenzione generale: chi possiede un’abitazione principale non di lusso non paga l’IMU. Le categorie catastali esentate sono tutte tranne A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici). Quindi se vivi nella tua casa di residenza in categoria A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 o A/7, non devi versare nulla. L’esenzione si estende anche alle pertinenze (cantina, garage, soffitta) classificate C/2, C/6 o C/7, ma solo una per categoria.

    Diverso il discorso per la IMU seconda casa: qui l’imposta è sempre dovuta, indipendentemente dal fatto che sia una casa vacanza, un appartamento dato in affitto, una casa ereditata o un immobile sfitto. In caso di comproprietà, ogni comproprietario paga la propria quota in base alla percentuale di possesso e ai mesi dell’anno in cui è stato titolare. Ad esempio, se due fratelli ereditano una seconda casa al 50% ciascuno, ognuno pagherà metà dell’imposta totale.

    Esenzioni e riduzioni IMU 2026

    Oltre all’esenzione per l’abitazione principale non di lusso, la normativa prevede diverse casistiche di esenzione e riduzione dell’IMU. Conoscerle è importante perché permette di non pagare imposte che non sono dovute. Vediamo le principali.

    Immobili totalmente esenti

    • Abitazione principale non di lusso (categorie A/2-A/7) e relative pertinenze;
    • Terreni agricoli situati in zone montane o di collina svantaggiate;
    • Terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola;
    • Fabbricati rurali strumentali all’attività agricola;
    • Immobili di interesse storico, artistico o culturale destinati a uso non commerciale;
    • Fabbricati destinati a uso esclusivamente religioso da enti ecclesiastici;
    • Immobili occupati abusivamente, a condizione che il proprietario abbia presentato regolare denuncia all’autorità giudiziaria.

    Casi di riduzione del 50% della base imponibile

    In alcune situazioni la legge consente di dimezzare la base imponibile IMU, riducendo così sensibilmente l’importo da versare:

    • Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, previa perizia tecnica;
    • Fabbricati di interesse storico o artistico riconosciuti ai sensi del D.Lgs. 42/2004;
    • Unità immobiliari concesse in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli), con contratto registrato e a condizione che il comodante possieda massimo un altro immobile destinato a propria abitazione principale nello stesso Comune.

    Riduzione del 25% per gli immobili in locazione a canone concordato

    Per gli immobili concessi in locazione a canone concordato (legge 431/1998) l’imposta è ridotta al 75% (sconto del 25%). È una misura pensata per incentivare i proprietari a praticare canoni calmierati, soprattutto nelle aree ad alta tensione abitativa.

    Come si calcola l’acconto IMU 2026

    Il calcolo IMU 2026 segue una formula precisa che parte dalla rendita catastale dell’immobile (per i fabbricati) o dal reddito dominicale (per i terreni). La rendita catastale è il valore fiscale attribuito dal Catasto e si trova sulla visura catastale. Vediamo passo passo come si arriva all’importo da versare.

    Passaggio 1: rivalutazione della rendita catastale

    Il primo step è rivalutare la rendita catastale del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni. È un coefficiente fisso previsto dalla legge che serve ad aggiornare il valore catastale all’inflazione. In pratica, se la rendita catastale del tuo appartamento è 600 euro, la rendita rivalutata sarà 600 × 1,05 = 630 euro.

    Passaggio 2: applicazione del moltiplicatore catastale

    Al valore rivalutato si applica un moltiplicatore che varia in base alla categoria catastale dell’immobile. Il risultato è la base imponibile IMU su cui poi calcolare l’imposta. I principali moltiplicatori sono:

    • 160 per fabbricati abitativi (categoria A, escluso A/10), pertinenze (C/2, C/6, C/7) e magazzini;
    • 140 per collegi, scuole, caserme, ospedali pubblici (categoria B) e laboratori (C/3, C/4, C/5);
    • 80 per banche, uffici e studi privati (A/10 e D/5);
    • 65 per immobili a destinazione produttiva categoria D (esclusi D/5);
    • 55 per negozi e botteghe (C/1);
    • 135 per terreni agricoli (sul reddito dominicale rivalutato del 25%).

    Continuando l’esempio precedente, se la rendita catastale rivalutata è 630 euro e l’immobile è in categoria A/3 (abitazione di tipo economico), la base imponibile IMU sarà 630 × 160 = 100.800 euro. Questo è il valore fiscale dell’immobile ai fini IMU, da non confondere con il valore di mercato.

    Passaggio 3: applicazione dell’aliquota comunale

    Sulla base imponibile si applica l’aliquota IMU 2026 deliberata dal Comune. La formula completa è quindi:

    IMU annuale = Rendita catastale × 1,05 × Moltiplicatore × Aliquota comunale

    Una volta ottenuta l’IMU annuale, per calcolare l’acconto IMU 2026 basta dividere per due: a giugno si versa il 50% dell’imposta totale. Il risultato va inoltre proporzionato ai mesi di possesso: se hai posseduto l’immobile per meno di 12 mesi (ad esempio l’hai ereditato a marzo o venduto a settembre), devi calcolare l’IMU solo per i mesi in cui sei stato proprietario. Si considera il mese intero se il possesso supera i 15 giorni.

    Aliquote IMU 2026: base nazionale e variazioni comunali

    Le aliquote IMU 2026 non sono uguali in tutti i Comuni d’Italia. La legge fissa un’aliquota base nazionale dello 0,86% (8,6 per mille), ma ogni Comune ha il potere di aumentarla fino a un massimo dell’1,06% (10,6 per mille) o di ridurla, anche fino allo zero. Per questo è fondamentale verificare la delibera del proprio Comune prima di fare il calcolo.

    Per l’acconto del 16 giugno 2026, come abbiamo già detto, si applicano le aliquote già deliberate nel 2025. Solo entro fine ottobre 2026 il Comune potrà pubblicare le nuove aliquote in vigore per l’anno corrente, di cui si terrà conto in sede di saldo a dicembre. Vediamo le principali aliquote di riferimento:

    • Aliquota base fabbricati: 0,86% (modificabile dai Comuni tra 0% e 1,06%);
    • Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9): 0,50% di base, fino allo 0,60% nei Comuni che decidono di aumentarla, con detrazione di 200 euro;
    • Fabbricati rurali strumentali all’attività agricola: 0,10% (riducibile fino allo zero, mai aumentabile);
    • Fabbricati merce (costruiti dall’impresa per la vendita e non locati): esenti dal 2022;
    • Immobili categoria D (capannoni industriali, alberghi): 0,86% di cui 0,76% destinato allo Stato e la parte eccedente al Comune.

    Le delibere comunali sono pubblicate sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze, nella sezione dedicata alla fiscalità locale. Per essere efficaci nell’anno in corso, devono essere approvate entro il 28 ottobre e pubblicate entro il 14 novembre. In assenza di delibera valida, si applicano le aliquote dell’anno precedente.

    Codici tributo F24 per il versamento dell’IMU 2026

    Per pagare l’acconto IMU 2026 serve compilare correttamente il modello F24, indicando il codice catastale del Comune, il codice tributo giusto per la tipologia di immobile e l’anno di riferimento (2026). Sbagliare codice tributo significa che il pagamento non viene attribuito correttamente e il Comune potrebbe segnalare un mancato versamento.

    Ecco la tabella dei principali codici tributo F24 IMU da utilizzare nel 2026:

    • 3912: IMU su abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) e relative pertinenze;
    • 3913: IMU su fabbricati rurali a uso strumentale;
    • 3914: IMU su terreni agricoli;
    • 3916: IMU su aree fabbricabili;
    • 3918: IMU su altri fabbricati (è il codice più usato: seconde case, uffici, negozi, garage non pertinenziali);
    • 3925: IMU su immobili a uso produttivo categoria D – quota Stato;
    • 3930: IMU su immobili categoria D – quota Comune (eccedenza rispetto allo 0,76%);
    • 3923: interessi da ravvedimento operoso;
    • 3924: sanzioni da ravvedimento operoso.

    Nella sezione “IMU e altri tributi locali” del modello F24, oltre al codice tributo, va indicato l’anno di riferimento (2026), il numero di immobili e va barrata la casella “Acconto”. Se versi in un’unica soluzione, va barrata sia “Acconto” sia “Saldo”. Va sempre inserito il codice catastale del Comune in cui si trova l’immobile (ad esempio L483 per Udine), reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

    Importante: i contribuenti residenti all’estero (AIRE) e i titolari di partita IVA devono obbligatoriamente usare la modalità telematica del modello F24, mentre i privati cittadini possono ancora utilizzare il cartaceo presso banca o ufficio postale, ma solo se il saldo finale è positivo (cioè non ci sono compensazioni con crediti).

    Esempio pratico: acconto IMU 2026 a Udine

    Vediamo un caso pratico di IMU comune Udine 2026. Supponiamo che Mario possieda al 100% una seconda casa a Udine, categoria catastale A/3, con rendita catastale di 700 euro. Mario è residente altrove e usa questa casa come abitazione di villeggiatura. Vediamo passo passo come calcolare il suo acconto IMU 2026.

    • Rendita rivalutata: 700 × 1,05 = 735 euro;
    • Base imponibile IMU: 735 × 160 = 117.600 euro;
    • Aliquota IMU altri fabbricati a Udine (ipotesi 10,6 per mille = 1,06%, da verificare sempre la delibera comunale aggiornata): 117.600 × 1,06% = 1.246,56 euro IMU annuale;
    • Acconto IMU 2026 (50%): 1.246,56 / 2 = 623,28 euro, arrotondabili a 623 euro.

    Mario dovrà quindi versare entro il 16 giugno 2026, tramite modello F24, l’importo di 623 euro con codice tributo 3918 (altri fabbricati) e codice catastale L483 (Udine). Le aliquote effettive applicate dal Comune di Udine possono variare di anno in anno: è sempre prudente verificarle sul sito del MEF prima del versamento, oppure rivolgersi al CAF per il calcolo personalizzato.

    In Friuli Venezia Giulia, ricordiamo, vige il sistema tavolare per la registrazione degli immobili: si tratta di un sistema catastale diverso dal resto d’Italia, basato sul Libro Fondiario. Questo non incide direttamente sul calcolo dell’IMU (che si basa sulla rendita catastale), ma può creare difficoltà nei casi di successione recente, dove la voltura non è automatica e l’erede potrebbe non risultare ancora intavolato. Anche in questa situazione, comunque, l’IMU 2026 va comunque versata dall’erede, dal momento in cui è subentrato nel possesso.

    Il CAF Centro Fiscale di Udine conosce in modo approfondito le delibere dei Comuni del Friuli Venezia Giulia e gestisce ogni anno migliaia di pratiche IMU. Se non hai mai calcolato l’IMU da solo o se la tua situazione è complessa (più immobili, comproprietà, eredità, comodato d’uso), conviene affidarsi a un professionista per evitare errori e sanzioni.

    Ravvedimento operoso se paghi l’IMU in ritardo

    Se per qualunque motivo non riesci a versare l’acconto IMU 2026 entro il 16 giugno, hai la possibilità di sanare il ritardo con il ravvedimento operoso. Questa procedura consente di pagare l’imposta dovuta più una sanzione ridotta e gli interessi legali, in proporzione al ritardo. È sempre preferibile al lasciare la pratica scoperta, perché in caso di accertamento del Comune la sanzione ordinaria parte dal 25% dell’imposta non versata (sanzione ridotta dal 30% al 25% dal D.Lgs. 87/2024, in vigore dal 1° settembre 2024).

    Le riduzioni delle sanzioni con ravvedimento operoso sono articolate in base al ritardo:

    • Ravvedimento sprint (entro 14 giorni): sanzione pari a 0,0833% per ogni giorno di ritardo (1/10 di 1/30 del 25%);
    • Ravvedimento breve (dal 15° al 30° giorno): sanzione del 1,25%;
    • Ravvedimento medio (dal 31° al 90° giorno): sanzione del 1,39%;
    • Ravvedimento lungo (entro 1 anno): sanzione del 3,125%;
    • Ravvedimento biennale (entro 2 anni): sanzione del 3,572%;
    • Ravvedimento ultra-biennale (oltre 2 anni): sanzione del 4,17%.

    A questi importi vanno aggiunti gli interessi legali calcolati al tasso annuo vigente (per il 2026 il tasso legale è cambiato rispetto agli anni precedenti: verifica sempre il valore aggiornato sul sito del Ministero dell’Economia). Il versamento del ravvedimento si fa sempre con F24, indicando il codice tributo dell’imposta dovuta (es. 3918) per la parte IMU, il codice 3924 per la sanzione e il codice 3923 per gli interessi.

    Il ravvedimento operoso non è ammesso se nel frattempo è già arrivato un avviso di accertamento dal Comune. Per questo, se sei in ritardo, conviene attivarsi subito: prima paghi, minore è la sanzione. Il CAF Centro Fiscale di Udine può aiutarti a calcolare con precisione sanzioni e interessi, evitando errori che potrebbero invalidare il ravvedimento stesso.

    Domande frequenti sull’acconto IMU 2026

    Devo pagare l’acconto IMU 2026 anche se la mia casa e’ la prima abitazione?

    Se la tua abitazione principale e’ in categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 o A/7 e ci hai stabilito la residenza anagrafica e dimora abituale, sei esente dall’IMU. Non devi versare nulla ne’ a giugno ne’ a dicembre. L’esenzione si estende a una pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7. Se invece la tua casa e’ di lusso (A/1, A/8, A/9), devi pagare l’IMU con l’aliquota agevolata e detrazione di 200 euro.

    Cosa succede se non pago l’IMU entro il 16 giugno 2026?

    Se non paghi entro la scadenza, puoi sanare la posizione con il ravvedimento operoso, versando l’imposta dovuta piu’ una sanzione ridotta e gli interessi. Piu’ tardi paghi, maggiore e’ la sanzione. Se non sani la posizione, il Comune puo’ notificarti un avviso di accertamento con sanzione del 25% e interessi, oltre alle spese di notifica.

    Come faccio a sapere l’aliquota IMU 2026 del mio Comune?

    Le aliquote IMU sono pubblicate sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze (Portale del Federalismo Fiscale) e sul sito istituzionale del tuo Comune. Per l’acconto IMU 2026 del 16 giugno si applicano le aliquote del 2025. Se non hai dimestichezza con il calcolo, il CAF puo’ fornirti l’importo esatto da versare in pochi minuti.

    Posso pagare tutto in un’unica soluzione invece di dividere in due rate?

    Si’, la legge consente di versare l’intera IMU annuale entro il 16 giugno 2026. In questo caso, sul modello F24 va barrata sia la casella Acconto sia Saldo. Attenzione pero’: pagando tutto a giugno si applicano le aliquote 2025. Se il Comune aumenta le aliquote nel 2026, non potrai piu’ recuperare la differenza in sede di saldo.

    L’IMU sulla casa data in affitto e’ dovuta?

    Si’, l’IMU sulla casa data in affitto e’ sempre dovuta dal proprietario, indipendentemente dal fatto che ci viva l’inquilino. Solo nel caso di locazione a canone concordato l’imposta e’ ridotta del 25%. Se l’affitto e’ a canone libero, si applica l’aliquota piena deliberata dal Comune per gli altri fabbricati.

    Assistenza CAF Centro Fiscale Udine per l’acconto IMU 2026

    Calcolare correttamente l’acconto IMU 2026 richiede attenzione: serve verificare le delibere comunali aggiornate, applicare il moltiplicatore catastale giusto, considerare riduzioni ed esenzioni, compilare correttamente il modello F24 con i codici tributo esatti. Un errore può comportare sanzioni anche pesanti. Per questo conviene affidarsi a chi gestisce queste pratiche tutti i giorni.

    Il CAF Centro Fiscale di Udine offre un servizio completo di calcolo IMU e compilazione del modello F24, sia in ufficio in Viale Tullio 13 a Udine, sia online per chi preferisce non spostarsi. Conosciamo le delibere dei Comuni del Friuli Venezia Giulia, gestiamo pratiche per proprietari di più immobili, eredi, comproprietari e situazioni complesse. Contattaci per fissare un appuntamento e ricevere un preventivo personalizzato.

    Hai bisogno di assistenza per il calcolo dell’acconto IMU 2026? Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione, sia in ufficio che online. Contattaci al 0432 1638640 o scrivici su WhatsApp al 366 6018121: ti aiutiamo a calcolare l’importo esatto, scegliere i codici tributo corretti e versare in serenità entro il 16 giugno 2026.

    Richiedi Assistenza per il Calcolo IMU 2026

    Il CAF Centro Fiscale di Udine ti aiuta con il calcolo dell’acconto IMU 2026, la compilazione del modello F24 e il ravvedimento operoso in caso di ritardo.

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      IMU 2026: paga l’inquilino o il proprietario? Guida Completa

      calcolo imu CAF Udine

      Una delle domande più frequenti che arrivano allo sportello del CAF Centro Fiscale di Udine riguarda l’IMU 2026: chi è obbligato a pagarla quando un immobile è affittato? La risposta può sembrare scontata ma genera spesso confusione tra proprietari e inquilini. In questo articolo chiariremo una volta per tutte chi paga l’IMU tra proprietario e inquilino, illustrando i principi normativi, i casi particolari, le scadenze del 2026 e come effettuare correttamente il calcolo e il versamento.

      L’IMU (Imposta Municipale Propria) è un’imposta patrimoniale prevista dalla Legge n. 160/2019, che ha riformato l’intera disciplina dell’imposizione locale sugli immobili. Il principio base è semplice: l’imposta grava sul possessore dell’immobile, non su chi ci abita temporaneamente in virtù di un contratto di locazione. Detto in parole ancora più dirette: l’inquilino non paga mai l’IMU, salvo pochissime eccezioni che vedremo in seguito.

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      Indice dei Contenuti

      Chi paga l’IMU: il principio base della legge

      La risposta alla domanda chi paga l’IMU tra proprietario e inquilino si trova direttamente nel testo di legge. L’art. 9 del D.Lgs. 23/2011 (confermato dalla Legge n. 160/2019 che ha riformato l’IMU) stabilisce con chiarezza che i soggetti passivi dell’imposta sono il proprietario dell’immobile, l’usufruttuario, il titolare del diritto d’uso, d’abitazione, di enfiteusi o di superficie.

      L’inquilino, cioè chi occupa l’immobile in virtù di un contratto di locazione (affitto), non è mai soggetto passivo IMU. L’inquilino ha semplicemente il diritto di godere dell’immobile pagando un canone al proprietario, ma non ha alcun diritto reale sull’immobile stesso. E l’IMU colpisce proprio i diritti reali — la proprietà, l’usufrutto, il diritto d’uso — non il semplice godimento temporaneo.

      Per capire ancora meglio la distinzione, è utile spiegare cosa si intende per diritto reale: si tratta di un diritto che attribuisce al titolare un potere diretto sulla cosa (nel nostro caso l’immobile), opponibile a chiunque. La proprietà è il diritto reale per eccellenza. L’inquilino, al contrario, ha un diritto personale di godimento, limitato nel tempo e derivante dal contratto, che non lo rende mai titolare dell’imposta patrimoniale.

      SoggettoPaga IMU?Motivo
      ProprietarioSìTitolare di diritto reale sull’immobile
      UsufruttuarioSìHa il godimento dell’immobile per legge
      Nuda proprietàNo (sospesa)Il soggetto passivo è l’usufruttuario
      Inquilino (locatario)NoHa solo diritto personale, non reale
      ComodatarioNoUsa l’immobile a titolo gratuito

      IMU su immobile locato: l’imposta è sempre del proprietario

      Immagina questa situazione: Marco è proprietario di un appartamento a Udine che affitta a Giulia con un regolare contratto di locazione. Chi dei due deve versare l’IMU 2026? La risposta è Marco, il proprietario. Giulia, come inquilina, non deve e non può essere chiamata a pagare l’IMU. Non importa quanto è lunga la durata del contratto, non importa se è un contratto a canone libero o a canone concordato: l’IMU su immobile locato spetta sempre al proprietario.

      Questo è un principio assoluto, non derogabile nemmeno contrattualmente. Anche se proprietario e inquilino inserissero nel contratto una clausola che “trasferisce” l’onere IMU all’inquilino, tale clausola sarebbe nulla nei confronti del Comune (il Comune riscuoterà sempre dal proprietario), e civilisticamente potrebbe creare contestazioni. Il proprietario rimane l’unico soggetto passivo IMU davanti all’erario.

      Vale la pena ricordare che la seconda casa — cioè ogni immobile che non sia l’abitazione principale — non è mai esente da IMU. L’esenzione IMU riguarda solo l’abitazione principale (la casa in cui il proprietario risiede e dimora abitualmente), con esclusione delle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9). Un appartamento dato in affitto è per definizione una seconda casa del proprietario, quindi soggetto a IMU al tasso deliberato dal Comune.

      Per approfondire il calcolo e le aliquote comunali, ti invitiamo a leggere la guida del CAF Centro Fiscale Udine su come calcolare l’IMU 2026, con formula, moltiplicatori e aliquote aggiornate.

      Differenza tra IMU e TARI: chi paga cosa

      Una confusione frequente riguarda la differenza tra IMU e TARI (Tassa sui Rifiuti). Molti inquilini ricevono avvisi di pagamento dal Comune e si chiedono se debbano pagare anche l’IMU. La risposta è no: le due imposte hanno natura e soggetti passivi completamente diversi.

      La TARI è una tassa che colpisce chiunque occupi o detenga locali sul territorio comunale, a qualsiasi titolo. Questo significa che, nel caso di un immobile in affitto, la TARI è a carico dell’inquilino, in quanto è lui che occupa i locali e produce i rifiuti. Il proprietario non occupa l’immobile locato e quindi, salvo accordi diversi, non è il soggetto passivo TARI per quell’immobile.

      Riassumendo la differenza fondamentale:

      • IMU: imposta patrimoniale → paga chi ha il diritto reale (proprietario/usufruttuario) → MAI l’inquilino
      • TARI: tassa per la gestione rifiuti → paga chi occupa l’immobile → in genere l’inquilino
      • TASI: soppressa dal 2020, confluita nell’IMU con la Legge 160/2019

      Un altro aspetto da tenere a mente riguarda le imposte sulla locazione. Il proprietario che affitta un immobile paga anche imposte sul reddito da locazione, come l’IRPEF (in dichiarazione dei redditi) oppure la cedolare secca (10% per canone concordato o 21% per canone libero), ma queste sono imposte sui redditi, non sull’immobile. L’inquilino, dal canto suo, potrebbe beneficiare di detrazioni fiscali per affitto nel modello 730 2026, come la detrazione per inquilini a basso reddito o per giovani under 31.

      Casi particolari: canone concordato, comodato, separazione

      Chiarito il principio generale, esistono alcune situazioni particolari che meritano un approfondimento. Vediamo i casi più frequenti che riguardano l’IMU su immobile locato con sfumature importanti.

      Contratto a canone concordato: riduzione IMU del 25%

      Uno dei casi più vantaggiosi per il proprietario è il contratto di locazione a canone concordato (art. 2, comma 3, L. 431/1998), stipulato con accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini. In questo caso la legge prevede una riduzione IMU del 25%: l’imposta base si riduce a tre quarti dell’importo ordinario.

      Facciamo un esempio concreto. Se per un appartamento a canone libero l’IMU annua è di 600 euro, con un contratto a canone concordato il proprietario pagherà solo 450 euro (600 × 75% = 450 euro). Si tratta di un risparmio significativo che può rendere vantaggioso optare per questo tipo di contratto, soprattutto nelle grandi città dove gli accordi territoriali sono ben strutturati.

      Attenzione: la riduzione IMU del 25% per il canone concordato si cumula con le agevolazioni sulla cedolare secca (aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato). Il proprietario può quindi beneficiare contemporaneamente di meno IRPEF/cedolare e meno IMU.

      Comodato gratuito a parenti: riduzione IMU del 50%

      Un’altra situazione diffusa è il comodato d’uso gratuito a parenti in primo grado (genitori-figli). In questo caso — purché il proprietario non possieda altri immobili in Italia al di fuori dell’abitazione principale e del comodato — la base imponibile IMU è ridotta del 50%. Anche qui il soggetto passivo è il proprietario che ha concesso il comodato, non il comodatario che vi abita gratuitamente.

      I requisiti per ottenere la riduzione del 50% sono:

      • Il comodato deve essere concesso a figli o genitori (parenti in primo grado)
      • Il comodatario deve risiedervi e dimorarvi abitualmente
      • Il proprietario deve essere residente nello stesso Comune o nel Comune dove si trova la sua abitazione principale
      • Il contratto di comodato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate
      • Il proprietario non deve possedere altri immobili in Italia (ad eccezione di quello dato in comodato e della propria abitazione principale)

      Separazione e divorzio: la casa coniugale assegnata al coniuge

      In caso di separazione o divorzio, la casa coniugale viene spesso assegnata al coniuge non proprietario (in genere per garantire la continuità abitativa ai figli minorenni). In questo caso la norma prevede un regime IMU speciale: l’immobile assegnato dal tribunale al coniuge non proprietario è equiparato all’abitazione principale, e quindi esente da IMU (purché non rientri nelle categorie di lusso A/1, A/8, A/9).

      Il soggetto passivo IMU in questo caso è il coniuge assegnatario (anche se non proprietario), trattato per legge come se fosse il titolare del diritto reale. Per approfondire, consulta la guida completa sull’IMU sulla casa coniugale in caso di separazione.

      L’inquilino usa l’immobile come abitazione principale: cambia qualcosa per il proprietario?

      No. Anche se l’inquilino usa l’appartamento come sua unica abitazione principale, il proprietario deve comunque pagare l’IMU come seconda casa, perché l’esenzione per abitazione principale vale solo per il proprietario (o usufruttuario) che vi risiede e vi dimora abitualmente. Il fatto che ci abiti un inquilino non trasforma l’immobile in abitazione principale del proprietario.

      In sintesi: l’abitazione principale esente da IMU è quella in cui il proprietario stesso ha la residenza anagrafica e la dimora abituale. Un appartamento affittato a terzi — anche se è la loro casa principale — rimane per il proprietario una seconda casa soggetta a IMU.

      Come si calcola l’IMU su una seconda casa in affitto

      Il calcolo dell’IMU 2026 su una seconda casa in affitto segue la formula standard dell’imposta municipale. Vediamo i passaggi con un esempio pratico.

      La formula di calcolo IMU

      IMU = Rendita Catastale × 1,05 (rivalutazione) × Coefficiente × Aliquota Comunale

      I passaggi nel dettaglio:

      1. Rendita catastale rivalutata: si moltiplica la rendita catastale (riportata nella visura catastale) per 1,05 (rivalutazione del 5% obbligatoria per legge)
      2. Base imponibile: si moltiplica il risultato per il coefficiente moltiplicatore. Per le abitazioni (categoria A, escluso A/10): il coefficiente è 168 (160 base × 1,05 rivalutazione)
      3. Calcolo IMU: si applica alla base imponibile l’aliquota deliberata dal Comune. L’aliquota base legale è 0,86% (8,6 per mille), ma ogni Comune può deliberare aliquote diverse nel range tra 0,46% (minimo) e 1,06% (massimo)

      Esempio pratico: calcolo IMU su appartamento affittato

      Supponiamo che Marco possieda un appartamento (categoria catastale A/3, abitazione civile) affittato a Giulia. La rendita catastale dell’immobile è di 600 euro. Il Comune ha deliberato un’aliquota del 1,00% per le seconde case (dentro il range legale 0,46%–1,06%).

      Calcolo:

      • Rendita rivalutata: 600 × 1,05 = 630 euro
      • Base imponibile: 630 × 168 = 105.840 euro
      • IMU annua: 105.840 × 1,00% = 1.058,40 euro
      • Acconto (16 giugno): 529,20 euro (50% dell’IMU annua calcolata con aliquota anno precedente)
      • Saldo (16 dicembre): la restante parte, a conguaglio se il Comune ha variato l’aliquota

      Se il contratto di affitto fosse a canone concordato, l’IMU sarebbe ridotta del 25%: 1.058,40 × 75% = 793,80 euro annui invece di 1.058,40 euro.

      Per un calcolo preciso basato sulla rendita catastale del tuo immobile e sulle aliquote deliberate dal tuo Comune, affidati agli esperti del CAF Centro Fiscale Udine per il calcolo IMU. Il nostro team verifica le aliquote comunali aggiornate e ti aiuta a calcolare esattamente quanto dovuto.

      Codici tributo F24 per il versamento IMU

      Il versamento dell’IMU si effettua tramite modello F24, oppure tramite apposito bollettino postale. I codici tributo da utilizzare per una seconda casa in affitto sono:

      • Codice tributo 3918: fabbricati diversi dall’abitazione principale (seconda casa, immobili locati)
      • Codice tributo 3912: abitazione principale di lusso (categorie A/1, A/8, A/9)
      • Codice tributo 3925: immobili categoria D, quota Stato
      • Codice tributo 3930: immobili categoria D, quota Comune

      Scadenze IMU 2026: acconto 16 giugno e saldo 16 dicembre

      Per l’anno di imposta 2026, le scadenze per il versamento dell’IMU sono:

      RataScadenzaImporto
      Acconto IMU 202616 giugno 202650% dell’IMU calcolata con le aliquote dell’anno precedente (2025)
      Saldo IMU 202616 dicembre 2026Importo a conguaglio con le aliquote 2026 deliberate dal Comune

      La scadenza dell’acconto IMU è il 16 giugno 2026. Per il 2026, il 16 giugno è un martedì, quindi la scadenza è confermata senza proroghe.

      Un aspetto importante: l’acconto si calcola sulla base delle aliquote deliberate dal Comune nell’anno precedente (2025). Se il Comune non ha ancora approvato le nuove delibere per il 2026, si usano le aliquote 2025 sia per l’acconto che per il saldo. Qualora il Comune approvi nuove aliquote dopo la scadenza dell’acconto, la differenza si conguaglia con il saldo di dicembre.

      Per un supporto completo sull’acconto IMU 2026, consulta anche la guida su acconto IMU 2026: scadenza, calcolo e versamento F24 e il IMU 2026 per pensionati e casi particolari.

      Dichiarazione IMU: quando è obbligatoria

      Oltre al versamento, esiste anche la dichiarazione IMU, che non è un obbligo annuale ma deve essere presentata quando ci sono variazioni che non risultano automaticamente all’Agenzia delle Entrate (acquisto o vendita di un immobile, variazioni di utilizzo, agevolazioni non conoscibili d’ufficio come il comodato). La scadenza per la dichiarazione IMU è il 30 giugno dell’anno successivo alla variazione. Per maggiori dettagli leggi la guida sulla dichiarazione IMU 2026.

      Cosa succede in caso di mancato pagamento dell’IMU

      Il mancato pagamento dell’IMU espone il proprietario a sanzioni e interessi. È importante sottolineare che le sanzioni riguardano esclusivamente il proprietario (soggetto passivo dell’imposta), mai l’inquilino. Vediamo quali sono le conseguenze e i rimedi.

      Sanzioni per omesso o tardivo versamento IMU

      In caso di omesso o insufficiente versamento IMU, il Comune può notificare un avviso di accertamento con sanzione ordinaria dal 25% al 30% dell’importo non versato, più interessi di mora. Il ravvedimento operoso consente di regolarizzare il versamento tardivo con sanzioni molto più basse rispetto all’accertamento. Le percentuali dipendono da quando si regolarizza:

      • Entro 14 giorni dalla scadenza: sanzione pari allo 0,1% giornaliero (fino all’1,4%)
      • Entro 30 giorni: sanzione dell’1,5%
      • Entro 90 giorni: sanzione del 1,67%
      • Entro 1 anno: sanzione del 3,75%
      • Oltre 1 anno: sanzione del 4,29%

      Se hai perso la scadenza dell’acconto IMU del 16 giugno 2026, non aspettare: contatta il CAF Centro Fiscale di Udine per calcolare il ravvedimento operoso e regolarizzare al più presto, minimizzando le sanzioni. Il servizio è disponibile sia in ufficio che online in tutta Italia.

      Prescrizione dell’IMU: quanti anni può andare indietro il Comune?

      Il Comune può accertare l’omesso versamento IMU entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui avrebbe dovuto essere effettuato il versamento. Ad esempio, per l’acconto IMU 2026 (scadenza 16 giugno 2026), il termine di prescrizione scade il 31 dicembre 2031. Questo significa che il proprietario deve conservare le ricevute di pagamento (F24) per almeno 5 anni.

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      Domande Frequenti sull’IMU e la Locazione

      L’inquilino deve pagare l’IMU?

      No. L’inquilino non è mai soggetto passivo IMU. L’IMU è un’imposta patrimoniale che colpisce il possessore del diritto reale sull’immobile (proprietario, usufruttuario, ecc.). L’inquilino ha un diritto personale di godimento derivante dal contratto di locazione, non un diritto reale, e quindi non paga mai l’IMU. Questa regola è inderogabile anche contrattualmente: se il contratto prevede che l’inquilino paghi l’IMU, tale clausola è nulla nei confronti del Comune.

      Il proprietario paga l’IMU anche se l’appartamento è affittato?

      Sì. Il proprietario di un immobile locato è sempre soggetto passivo IMU per quell’immobile, poiché per lui si tratta di una seconda casa. L’unica agevolazione disponibile è la riduzione IMU del 25% in caso di contratto di locazione a canone concordato (art. 2 c. 3 L. 431/1998).

      Quando è previsto l’acconto IMU 2026?

      L’acconto IMU 2026 scade il 16 giugno 2026. L’importo da versare è pari al 50% dell’IMU calcolata con le aliquote deliberate dal Comune per l’anno precedente (2025). Il saldo IMU 2026 scade invece il 16 dicembre 2026.

      Qual è l’aliquota IMU 2026 per una seconda casa in affitto?

      L’aliquota IMU per le seconde case (incluse quelle in affitto) è deliberata da ogni singolo Comune nel range tra un minimo di 0,46% e un massimo di 1,06%. L’aliquota base legale di riferimento è 0,86% (8,6 per mille). Per conoscere l’aliquota esatta del tuo Comune, consulta il portale IMU del MEF.

      Con il contratto a canone concordato si paga meno IMU?

      Sì. Per i contratti di locazione a canone concordato (stipulati ai sensi dell’art. 2 c. 3 della L. 431/1998), la legge prevede una riduzione IMU del 25%. Il proprietario paga l’IMU calcolata su un importo pari al 75% di quello ordinario. La riduzione si cumula con l’aliquota agevolata della cedolare secca (10%) per questo tipo di contratto.

      Chi paga l’IMU in caso di comodato gratuito?

      In caso di comodato d’uso gratuito, il soggetto passivo IMU rimane il proprietario (concedente il comodato). Tuttavia, se il comodato è concesso a figli o genitori (parenti di primo grado) che vi risiedono stabilmente, e se sono rispettati tutti i requisiti di legge (contratto registrato, proprietario senza altri immobili in Italia), la base imponibile IMU è ridotta del 50%.

      Hai bisogno di assistenza per l’IMU 2026?

      Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione per calcolare l’IMU dovuta, verificare le aliquote del tuo Comune e aiutarti nel versamento corretto tramite modello F24. Il servizio è disponibile sia in ufficio a Udine (Viale Giuseppe Tullio 13) che online in tutta Italia. Contattaci al 0432 1638640 o scrivici su WhatsApp al 366 6018121.

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        CAF Centro Fiscale — Viale Giuseppe Tullio 13, Udine — Tel. 0432 1638640

        Per consultare tutte le scadenze fiscali di giugno 2026, visita il calendario completo delle scadenze fiscali giugno 2026.

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        Acconto IMU 2026: scadenza 16 giugno, calcolo, aliquote e versamento F24

        calcolo imu CAF Udine

        Indice dei contenuti

        1. Acconto IMU 2026: la scadenza del 16 giugno
        2. Chi deve pagare l’acconto IMU 2026
        3. Esenzioni e riduzioni IMU 2026
        4. Come si calcola l’acconto IMU 2026
        5. Aliquote IMU 2026: base nazionale e variazioni comunali
        6. Codici tributo F24 per il versamento dell’IMU 2026
        7. Esempio pratico: acconto IMU 2026 a Udine
        8. Ravvedimento operoso se paghi l’IMU in ritardo
        9. Domande frequenti sull’acconto IMU 2026

        L’acconto IMU 2026 è una delle scadenze fiscali più importanti dell’anno per chi possiede immobili in Italia. Il prossimo 16 giugno 2026 milioni di proprietari dovranno versare la prima rata dell’Imposta Municipale Propria, pari al 50% dell’imposta annuale dovuta. Riguarda seconde case, fabbricati commerciali, terreni edificabili, capannoni e in alcuni casi anche immobili di lusso adibiti ad abitazione principale.

        In questa guida pratica vediamo nel dettaglio come calcolare l’acconto IMU 2026, quali sono le aliquote IMU 2026 applicabili, i codici tributo F24 da usare per il pagamento, le esenzioni previste e un esempio concreto per il Comune di Udine. Se hai dubbi su quanto devi versare, alla fine trovi l’invito a richiedere assistenza al CAF Centro Fiscale di Udine, che si occupa di calcolo e compilazione del modello F24 sia in sede che online.

        Acconto IMU 2026: la scadenza del 16 giugno

        La scadenza dell’acconto IMU 2026 è fissata per martedì 16 giugno 2026. Si tratta della prima delle due rate previste dalla legge: l’acconto a giugno e il saldo entro il 16 dicembre 2026. La regola generale è semplice: con l’acconto si versa il 50% dell’imposta annuale, calcolato sulla base delle aliquote deliberate dal Comune nell’anno precedente. A dicembre, invece, si conguaglierà la differenza tenendo conto delle eventuali nuove aliquote 2026 approvate dal Comune entro il 28 ottobre.

        Questa regola è importante per evitare confusione: a giugno si paga sempre sulle aliquote 2025, anche se l’anno d’imposta è il 2026. Solo a dicembre si applicheranno le aliquote definitive del 2026, recuperando o restituendo eventuali differenze. Chi preferisce semplificare può anche versare l’intera IMU annuale in un’unica soluzione entro il 16 giugno, ma in questo caso si rinuncia alla possibilità di aggiornare i conti a fine anno.

        L’IMU si paga esclusivamente tramite modello F24, compilabile in forma cartacea (banca, posta) oppure telematica (home banking, portale Agenzia Entrate, intermediari abilitati come il CAF). Non sono ammessi altri canali di pagamento: niente bonifico diretto al Comune, niente bollettino postale. Solo F24, con i corretti codici tributo che vedremo più avanti.

        Chi deve pagare l’acconto IMU 2026

        L’acconto IMU 2026 riguarda tutti i soggetti che, al 1° gennaio 2026, risultano titolari di un diritto reale su un immobile soggetto all’imposta. Più precisamente, sono tenuti al versamento:

        • i proprietari di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli;
        • i titolari di diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie;
        • il locatario di immobili concessi in leasing (dalla data della stipula del contratto);
        • il concessionario di aree demaniali;
        • il coniuge superstite che ha ricevuto il diritto di abitazione per legge sulla casa coniugale.

        Un punto fondamentale dell’IMU prima casa 2026 è l’esenzione generale: chi possiede un’abitazione principale non di lusso non paga l’IMU. Le categorie catastali esentate sono tutte tranne A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici). Quindi se vivi nella tua casa di residenza in categoria A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 o A/7, non devi versare nulla. L’esenzione si estende anche alle pertinenze (cantina, garage, soffitta) classificate C/2, C/6 o C/7, ma solo una per categoria.

        Diverso il discorso per la IMU seconda casa: qui l’imposta è sempre dovuta, indipendentemente dal fatto che sia una casa vacanza, un appartamento dato in affitto, una casa ereditata o un immobile sfitto. In caso di comproprietà, ogni comproprietario paga la propria quota in base alla percentuale di possesso e ai mesi dell’anno in cui è stato titolare. Ad esempio, se due fratelli ereditano una seconda casa al 50% ciascuno, ognuno pagherà metà dell’imposta totale.

        Esenzioni e riduzioni IMU 2026

        Oltre all’esenzione per l’abitazione principale non di lusso, la normativa prevede diverse casistiche di esenzione e riduzione dell’IMU. Conoscerle è importante perché permette di non pagare imposte che non sono dovute. Vediamo le principali.

        Immobili totalmente esenti

        • Abitazione principale non di lusso (categorie A/2-A/7) e relative pertinenze;
        • Terreni agricoli situati in zone montane o di collina svantaggiate;
        • Terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola;
        • Fabbricati rurali strumentali all’attività agricola;
        • Immobili di interesse storico, artistico o culturale destinati a uso non commerciale;
        • Fabbricati destinati a uso esclusivamente religioso da enti ecclesiastici;
        • Immobili occupati abusivamente, a condizione che il proprietario abbia presentato regolare denuncia all’autorità giudiziaria.

        Casi di riduzione del 50% della base imponibile

        In alcune situazioni la legge consente di dimezzare la base imponibile IMU, riducendo così sensibilmente l’importo da versare:

        • Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, previa perizia tecnica;
        • Fabbricati di interesse storico o artistico riconosciuti ai sensi del D.Lgs. 42/2004;
        • Unità immobiliari concesse in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli), con contratto registrato e a condizione che il comodante possieda massimo un altro immobile destinato a propria abitazione principale nello stesso Comune.

        Riduzione del 25% per gli immobili in locazione a canone concordato

        Per gli immobili concessi in locazione a canone concordato (legge 431/1998) l’imposta è ridotta al 75% (sconto del 25%). È una misura pensata per incentivare i proprietari a praticare canoni calmierati, soprattutto nelle aree ad alta tensione abitativa.

        Come si calcola l’acconto IMU 2026

        Il calcolo IMU 2026 segue una formula precisa che parte dalla rendita catastale dell’immobile (per i fabbricati) o dal reddito dominicale (per i terreni). La rendita catastale è il valore fiscale attribuito dal Catasto e si trova sulla visura catastale. Vediamo passo passo come si arriva all’importo da versare.

        Passaggio 1: rivalutazione della rendita catastale

        Il primo step è rivalutare la rendita catastale del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni. È un coefficiente fisso previsto dalla legge che serve ad aggiornare il valore catastale all’inflazione. In pratica, se la rendita catastale del tuo appartamento è 600 euro, la rendita rivalutata sarà 600 × 1,05 = 630 euro.

        Passaggio 2: applicazione del moltiplicatore catastale

        Al valore rivalutato si applica un moltiplicatore che varia in base alla categoria catastale dell’immobile. Il risultato è la base imponibile IMU su cui poi calcolare l’imposta. I principali moltiplicatori sono:

        • 160 per fabbricati abitativi (categoria A, escluso A/10), pertinenze (C/2, C/6, C/7) e magazzini;
        • 140 per collegi, scuole, caserme, ospedali pubblici (categoria B) e laboratori (C/3, C/4, C/5);
        • 80 per banche, uffici e studi privati (A/10 e D/5);
        • 65 per immobili a destinazione produttiva categoria D (esclusi D/5);
        • 55 per negozi e botteghe (C/1);
        • 135 per terreni agricoli (sul reddito dominicale rivalutato del 25%).

        Continuando l’esempio precedente, se la rendita catastale rivalutata è 630 euro e l’immobile è in categoria A/3 (abitazione di tipo economico), la base imponibile IMU sarà 630 × 160 = 100.800 euro. Questo è il valore fiscale dell’immobile ai fini IMU, da non confondere con il valore di mercato.

        Passaggio 3: applicazione dell’aliquota comunale

        Sulla base imponibile si applica l’aliquota IMU 2026 deliberata dal Comune. La formula completa è quindi:

        IMU annuale = Rendita catastale × 1,05 × Moltiplicatore × Aliquota comunale

        Una volta ottenuta l’IMU annuale, per calcolare l’acconto IMU 2026 basta dividere per due: a giugno si versa il 50% dell’imposta totale. Il risultato va inoltre proporzionato ai mesi di possesso: se hai posseduto l’immobile per meno di 12 mesi (ad esempio l’hai ereditato a marzo o venduto a settembre), devi calcolare l’IMU solo per i mesi in cui sei stato proprietario. Si considera il mese intero se il possesso supera i 15 giorni.

        Aliquote IMU 2026: base nazionale e variazioni comunali

        Le aliquote IMU 2026 non sono uguali in tutti i Comuni d’Italia. La legge fissa un’aliquota base nazionale dello 0,86% (8,6 per mille), ma ogni Comune ha il potere di aumentarla fino a un massimo dell’1,06% (10,6 per mille) o di ridurla, anche fino allo zero. Per questo è fondamentale verificare la delibera del proprio Comune prima di fare il calcolo.

        Per l’acconto del 16 giugno 2026, come abbiamo già detto, si applicano le aliquote già deliberate nel 2025. Solo entro fine ottobre 2026 il Comune potrà pubblicare le nuove aliquote in vigore per l’anno corrente, di cui si terrà conto in sede di saldo a dicembre. Vediamo le principali aliquote di riferimento:

        • Aliquota base fabbricati: 0,86% (modificabile dai Comuni tra 0% e 1,06%);
        • Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9): 0,50% di base, fino allo 0,60% nei Comuni che decidono di aumentarla, con detrazione di 200 euro;
        • Fabbricati rurali strumentali all’attività agricola: 0,10% (riducibile fino allo zero, mai aumentabile);
        • Fabbricati merce (costruiti dall’impresa per la vendita e non locati): esenti dal 2022;
        • Immobili categoria D (capannoni industriali, alberghi): 0,86% di cui 0,76% destinato allo Stato e la parte eccedente al Comune.

        Le delibere comunali sono pubblicate sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze, nella sezione dedicata alla fiscalità locale. Per essere efficaci nell’anno in corso, devono essere approvate entro il 28 ottobre e pubblicate entro il 14 novembre. In assenza di delibera valida, si applicano le aliquote dell’anno precedente.

        Codici tributo F24 per il versamento dell’IMU 2026

        Per pagare l’acconto IMU 2026 serve compilare correttamente il modello F24, indicando il codice catastale del Comune, il codice tributo giusto per la tipologia di immobile e l’anno di riferimento (2026). Sbagliare codice tributo significa che il pagamento non viene attribuito correttamente e il Comune potrebbe segnalare un mancato versamento.

        Ecco la tabella dei principali codici tributo F24 IMU da utilizzare nel 2026:

        • 3912: IMU su abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) e relative pertinenze;
        • 3913: IMU su fabbricati rurali a uso strumentale;
        • 3914: IMU su terreni agricoli;
        • 3916: IMU su aree fabbricabili;
        • 3918: IMU su altri fabbricati (è il codice più usato: seconde case, uffici, negozi, garage non pertinenziali);
        • 3925: IMU su immobili a uso produttivo categoria D – quota Stato;
        • 3930: IMU su immobili categoria D – quota Comune (eccedenza rispetto allo 0,76%);
        • 3923: interessi da ravvedimento operoso;
        • 3924: sanzioni da ravvedimento operoso.

        Nella sezione “IMU e altri tributi locali” del modello F24, oltre al codice tributo, va indicato l’anno di riferimento (2026), il numero di immobili e va barrata la casella “Acconto”. Se versi in un’unica soluzione, va barrata sia “Acconto” sia “Saldo”. Va sempre inserito il codice catastale del Comune in cui si trova l’immobile (ad esempio L483 per Udine), reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

        Importante: i contribuenti residenti all’estero (AIRE) e i titolari di partita IVA devono obbligatoriamente usare la modalità telematica del modello F24, mentre i privati cittadini possono ancora utilizzare il cartaceo presso banca o ufficio postale, ma solo se il saldo finale è positivo (cioè non ci sono compensazioni con crediti).

        Esempio pratico: acconto IMU 2026 a Udine

        Vediamo un caso pratico di IMU comune Udine 2026. Supponiamo che Mario possieda al 100% una seconda casa a Udine, categoria catastale A/3, con rendita catastale di 700 euro. Mario è residente altrove e usa questa casa come abitazione di villeggiatura. Vediamo passo passo come calcolare il suo acconto IMU 2026.

        • Rendita rivalutata: 700 × 1,05 = 735 euro;
        • Base imponibile IMU: 735 × 160 = 117.600 euro;
        • Aliquota IMU altri fabbricati a Udine (ipotesi 10,6 per mille = 1,06%, da verificare sempre la delibera comunale aggiornata): 117.600 × 1,06% = 1.246,56 euro IMU annuale;
        • Acconto IMU 2026 (50%): 1.246,56 / 2 = 623,28 euro, arrotondabili a 623 euro.

        Mario dovrà quindi versare entro il 16 giugno 2026, tramite modello F24, l’importo di 623 euro con codice tributo 3918 (altri fabbricati) e codice catastale L483 (Udine). Le aliquote effettive applicate dal Comune di Udine possono variare di anno in anno: è sempre prudente verificarle sul sito del MEF prima del versamento, oppure rivolgersi al CAF per il calcolo personalizzato.

        In Friuli Venezia Giulia, ricordiamo, vige il sistema tavolare per la registrazione degli immobili: si tratta di un sistema catastale diverso dal resto d’Italia, basato sul Libro Fondiario. Questo non incide direttamente sul calcolo dell’IMU (che si basa sulla rendita catastale), ma può creare difficoltà nei casi di successione recente, dove la voltura non è automatica e l’erede potrebbe non risultare ancora intavolato. Anche in questa situazione, comunque, l’IMU 2026 va comunque versata dall’erede, dal momento in cui è subentrato nel possesso.

        Il CAF Centro Fiscale di Udine conosce in modo approfondito le delibere dei Comuni del Friuli Venezia Giulia e gestisce ogni anno migliaia di pratiche IMU. Se non hai mai calcolato l’IMU da solo o se la tua situazione è complessa (più immobili, comproprietà, eredità, comodato d’uso), conviene affidarsi a un professionista per evitare errori e sanzioni.

        Ravvedimento operoso se paghi l’IMU in ritardo

        Se per qualunque motivo non riesci a versare l’acconto IMU 2026 entro il 16 giugno, hai la possibilità di sanare il ritardo con il ravvedimento operoso. Questa procedura consente di pagare l’imposta dovuta più una sanzione ridotta e gli interessi legali, in proporzione al ritardo. È sempre preferibile al lasciare la pratica scoperta, perché in caso di accertamento del Comune la sanzione ordinaria parte dal 25% dell’imposta non versata (sanzione ridotta dal 30% al 25% dal D.Lgs. 87/2024, in vigore dal 1° settembre 2024).

        Le riduzioni delle sanzioni con ravvedimento operoso sono articolate in base al ritardo:

        • Ravvedimento sprint (entro 14 giorni): sanzione pari a 0,0833% per ogni giorno di ritardo (1/10 di 1/30 del 25%);
        • Ravvedimento breve (dal 15° al 30° giorno): sanzione del 1,25%;
        • Ravvedimento medio (dal 31° al 90° giorno): sanzione del 1,39%;
        • Ravvedimento lungo (entro 1 anno): sanzione del 3,125%;
        • Ravvedimento biennale (entro 2 anni): sanzione del 3,572%;
        • Ravvedimento ultra-biennale (oltre 2 anni): sanzione del 4,17%.

        A questi importi vanno aggiunti gli interessi legali calcolati al tasso annuo vigente (per il 2026 il tasso legale è cambiato rispetto agli anni precedenti: verifica sempre il valore aggiornato sul sito del Ministero dell’Economia). Il versamento del ravvedimento si fa sempre con F24, indicando il codice tributo dell’imposta dovuta (es. 3918) per la parte IMU, il codice 3924 per la sanzione e il codice 3923 per gli interessi.

        Il ravvedimento operoso non è ammesso se nel frattempo è già arrivato un avviso di accertamento dal Comune. Per questo, se sei in ritardo, conviene attivarsi subito: prima paghi, minore è la sanzione. Il CAF Centro Fiscale di Udine può aiutarti a calcolare con precisione sanzioni e interessi, evitando errori che potrebbero invalidare il ravvedimento stesso.

        Domande frequenti sull’acconto IMU 2026

        Devo pagare l’acconto IMU 2026 anche se la mia casa e’ la prima abitazione?

        Se la tua abitazione principale e’ in categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 o A/7 e ci hai stabilito la residenza anagrafica e dimora abituale, sei esente dall’IMU. Non devi versare nulla ne’ a giugno ne’ a dicembre. L’esenzione si estende a una pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7. Se invece la tua casa e’ di lusso (A/1, A/8, A/9), devi pagare l’IMU con l’aliquota agevolata e detrazione di 200 euro.

        Cosa succede se non pago l’IMU entro il 16 giugno 2026?

        Se non paghi entro la scadenza, puoi sanare la posizione con il ravvedimento operoso, versando l’imposta dovuta piu’ una sanzione ridotta e gli interessi. Piu’ tardi paghi, maggiore e’ la sanzione. Se non sani la posizione, il Comune puo’ notificarti un avviso di accertamento con sanzione del 25% e interessi, oltre alle spese di notifica.

        Come faccio a sapere l’aliquota IMU 2026 del mio Comune?

        Le aliquote IMU sono pubblicate sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze (Portale del Federalismo Fiscale) e sul sito istituzionale del tuo Comune. Per l’acconto IMU 2026 del 16 giugno si applicano le aliquote del 2025. Se non hai dimestichezza con il calcolo, il CAF puo’ fornirti l’importo esatto da versare in pochi minuti.

        Posso pagare tutto in un’unica soluzione invece di dividere in due rate?

        Si’, la legge consente di versare l’intera IMU annuale entro il 16 giugno 2026. In questo caso, sul modello F24 va barrata sia la casella Acconto sia Saldo. Attenzione pero’: pagando tutto a giugno si applicano le aliquote 2025. Se il Comune aumenta le aliquote nel 2026, non potrai piu’ recuperare la differenza in sede di saldo.

        L’IMU sulla casa data in affitto e’ dovuta?

        Si’, l’IMU sulla casa data in affitto e’ sempre dovuta dal proprietario, indipendentemente dal fatto che ci viva l’inquilino. Solo nel caso di locazione a canone concordato l’imposta e’ ridotta del 25%. Se l’affitto e’ a canone libero, si applica l’aliquota piena deliberata dal Comune per gli altri fabbricati.

        Assistenza CAF Centro Fiscale Udine per l’acconto IMU 2026

        Calcolare correttamente l’acconto IMU 2026 richiede attenzione: serve verificare le delibere comunali aggiornate, applicare il moltiplicatore catastale giusto, considerare riduzioni ed esenzioni, compilare correttamente il modello F24 con i codici tributo esatti. Un errore può comportare sanzioni anche pesanti. Per questo conviene affidarsi a chi gestisce queste pratiche tutti i giorni.

        Il CAF Centro Fiscale di Udine offre un servizio completo di calcolo IMU e compilazione del modello F24, sia in ufficio in Viale Tullio 13 a Udine, sia online per chi preferisce non spostarsi. Conosciamo le delibere dei Comuni del Friuli Venezia Giulia, gestiamo pratiche per proprietari di più immobili, eredi, comproprietari e situazioni complesse. Contattaci per fissare un appuntamento e ricevere un preventivo personalizzato.

        Hai bisogno di assistenza per il calcolo dell’acconto IMU 2026? Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione, sia in ufficio che online. Contattaci al 0432 1638640 o scrivici su WhatsApp al 366 6018121: ti aiutiamo a calcolare l’importo esatto, scegliere i codici tributo corretti e versare in serenità entro il 16 giugno 2026.

        Richiedi Assistenza per il Calcolo IMU 2026

        Il CAF Centro Fiscale di Udine ti aiuta con il calcolo dell’acconto IMU 2026, la compilazione del modello F24 e il ravvedimento operoso in caso di ritardo.

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          CAF Centro Fiscale Udine – Viale Giuseppe Tullio 13, scala B – Tel: 0432 1638640

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