F24 del Condominio: Guida Completa al Versamento della Ritenuta d’Acconto 2026

Il F24 del condominio per la ritenuta d’acconto è uno degli adempimenti fiscali più delicati che ogni amministratore di condominio deve gestire con precisione e puntualità. Quando il condominio paga un lavoratore autonomo — che sia un idraulico, un elettricista, un geometra o un avvocato — ha l’obbligo di trattenere una parte del compenso e versarla all’Agenzia delle Entrate tramite il modello F24. Si tratta della cosiddetta ritenuta d’acconto, un meccanismo che trasforma il condominio in un sostituto d’imposta.

Se sei un amministratore di condominio e ti trovi a gestire queste pratiche per la prima volta, oppure sei un condomino curioso di capire come funziona, questa guida ti spiega tutto: cos’è la ritenuta d’acconto del condominio, come si calcola, quali codici tributo usare, quando versarla e come compilare il modello F24 senza commettere errori.

Indice dei contenuti

1. Cos’è la Ritenuta d’Acconto del Condominio
2. Quando si Applica la Ritenuta d’Acconto al Condominio
3. Come si Calcola la Ritenuta d’Acconto del Condominio
4. Codici Tributo F24 per il Condominio: la Guida Completa
5. Come Compilare il Modello F24 per il Condominio
6. Scadenze per il Versamento della Ritenuta d’Acconto F24
7. Certificazione Unica e Modello 770: gli Adempimenti Annuali del Condominio
8. Errori Comuni da Evitare nel Versamento della Ritenuta F24
9. Domande Frequenti sul F24 del Condominio

Cos’è la Ritenuta d’Acconto del Condominio

La ritenuta d’acconto è una trattenuta fiscale che il condominio applica sui compensi pagati a determinati professionisti e lavoratori autonomi. In pratica, quando l’amministratore paga una fattura a un artigiano o a un professionista che lavora in regime ordinario, non versa l’intero importo: trattiene una percentuale e la versa direttamente all’Agenzia delle Entrate per conto del lavoratore. È come se il condominio pagasse in anticipo una parte delle imposte dovute dal professionista.

Questo meccanismo è regolato dal DPR 600/1973, articolo 25, che individua i soggetti obbligati ad operare le ritenute. Il condominio, in quanto ente che eroga compensi a lavoratori autonomi, è equiparato a un sostituto d’imposta: deve quindi trattenere la ritenuta, versarla al Fisco tramite modello F24 entro le scadenze di legge, e poi certificare l’importo trattenuto al lavoratore attraverso la Certificazione Unica (CU).

È importante sottolineare che la ritenuta d’acconto non è un costo aggiuntivo per il condominio: è semplicemente una diversa modalità di pagamento. Se la fattura è di 1.000 euro, il condominio paga 800 euro al professionista e 200 euro (la ritenuta) all’Erario. Il totale erogato è sempre 1.000 euro.

Quando si Applica la Ritenuta d’Acconto al Condominio

Non tutte le fatture che il condominio riceve sono soggette a ritenuta. Capire quando applicare la ritenuta d’acconto è fondamentale per evitare errori che possono costare sanzioni. In linea di massima, la ritenuta si applica quando il condominio paga compensi per prestazioni di lavoro autonomo, cioè servizi professionali resi da persone fisiche o da imprese individuali in regime ordinario.

Ecco le categorie di prestatori soggetti a ritenuta quando lavorano per il condominio:

• Professionisti con partita IVA in regime ordinario: geometri, architetti, ingegneri, avvocati, commercialisti, consulenti legali e tecnici
• Lavoratori autonomi occasionali: chi effettua lavori senza partita IVA, con compensi che costituiscono reddito diverso ai sensi dell’art. 67 TUIR
• Amministratori di condominio professionisti: quando percepiscono il compenso per la propria attività gestionale
• Agenti e mediatori: nei casi in cui il condominio si avvalga di intermediari per locazioni di parti comuni

Attenzione: la situazione si complica con gli artigiani e le imprese. Un idraulico, un elettricista o una ditta di pulizie che emette fattura come impresa in regime ordinario IVA (società o ditta individuale con attività d’impresa) non è soggetto a ritenuta d’acconto. La ritenuta si applica solo alle prestazioni di lavoro autonomo, non a quelle di lavoro d’impresa. Per distinguere i due casi, il professionista inserisce in fattura la dicitura “prestazione soggetta a ritenuta d’acconto” se la ritenuta si applica.

Esiste però un’ulteriore categoria specifica per i condomìni: la ritenuta del 4% sulle spese di ristrutturazione pagate tramite bonifico parlante. Questa ritenuta viene operata direttamente dalla banca al momento del pagamento e non richiede alcun intervento dell’amministratore: è la banca stessa a trattenerla e versarla. Si tratta quindi di un meccanismo automatico e separato rispetto alla ritenuta d’acconto classica.

Come si Calcola la Ritenuta d’Acconto del Condominio

Il calcolo della ritenuta d’acconto per il condominio segue regole precise stabilite dalla normativa fiscale. L’aliquota applicata varia in base alla tipologia di prestazione e allo status del prestatore:

• 20% del compenso imponibile: per le prestazioni di lavoro autonomo abituale (professionisti con partita IVA in regime ordinario)
• 20% del compenso: per le prestazioni di lavoro autonomo occasionale (senza partita IVA)
• 4% del corrispettivo lordo IVA inclusa: per i bonifici relativi a lavori su cui spetta detrazione fiscale (ristrutturazione, risparmio energetico) — in questo caso la trattiene direttamente la banca

La base su cui calcolare la ritenuta è il compenso al netto dell’IVA e delle spese documentate rimborsate. Se la fattura include rimborsi spese documentati (es. materiali acquistati), queste somme non rientrano nella base imponibile della ritenuta. Vediamo un esempio pratico per chiarire il concetto.

Esempio: Il condominio riceve una fattura dal geometra che ha seguito la perizia per una causa condominiale. Il geometra è iscritto all’albo e lavora in regime ordinario. La fattura è così composta:

• Compenso professionale: 500,00 euro
• IVA 22%: 110,00 euro
• Ritenuta d’acconto 20%: – 100,00 euro
• Netto da pagare al geometra: 510,00 euro
• Da versare all’Agenzia delle Entrate tramite F24: 100,00 euro

Il geometra riceverà quindi 510 euro invece di 610 (compenso + IVA). I 100 euro trattenuti verranno versati dal condominio al Fisco tramite modello F24 entro il 16 del mese successivo a quello di pagamento della fattura. Il geometra, in sede di dichiarazione dei redditi, utilizzerà la ritenuta subita come credito d’imposta.

Un caso particolare riguarda i professionisti in regime forfettario: questi soggetti sono esonerati dall’applicazione della ritenuta d’acconto. La fattura di un professionista forfettario non includerà mai la voce ritenuta, e il condominio pagherà l’intero importo indicato. Il professionista è tenuto a indicare in fattura la dicitura “operazione effettuata ai sensi dell’art. 1, commi 54-89, Legge n. 190/2014 — Regime Forfettario: non soggetto a ritenuta d’acconto”.

Codici Tributo F24 per il Condominio: la Guida Completa

Il codice tributo è il cuore del modello F24: identifica il tipo di versamento che si sta effettuando. Usare il codice sbagliato significa rischiare che il pagamento non venga correttamente imputato, con conseguenti avvisi di irregolarità da parte dell’Agenzia delle Entrate. Per il condominio, i codici tributo più rilevanti per il versamento della ritenuta d’acconto sono i seguenti:

Codice Tributo	Descrizione	Tipo di prestazione
1040	Ritenute su redditi di lavoro autonomo	Professionisti con P.IVA, geometri, avvocati, commercialisti, tecnici
1040	Ritenute su redditi di lavoro autonomo occasionale	Lavoratori occasionali senza P.IVA (redditi art. 67 TUIR)
1001	Ritenute IRPEF su redditi di lavoro dipendente	Solo se il condominio ha dipendenti (portiere, addetto pulizie con rapporto di lavoro dipendente)
1004	Ritenute IRPEF su redditi assimilati al lavoro dipendente	Compensi amministratore se il rapporto è assimilato al lavoro dipendente

Il codice tributo 1040 è il più utilizzato dalla gran parte dei condomìni, perché si applica ai compensi corrisposti a professionisti e lavoratori autonomi. Nella sezione Erario del modello F24, questo codice va inserito insieme al periodo di riferimento (il mese in cui è avvenuto il pagamento) e all’anno d’imposta (di solito l’anno in cui si paga).

Per i condomìni che hanno dipendenti (ad esempio un portiere), il codice tributo 1001 riguarda le ritenute IRPEF sullo stipendio. Anche in questo caso il versamento avviene con il modello F24, entro il 16 del mese successivo a quello di pagamento dello stipendio.

Come Compilare il Modello F24 per il Condominio

La compilazione del modello F24 per il versamento della ritenuta d’acconto del condominio richiede attenzione nella sezione Erario. Ecco i campi da compilare correttamente:

• Codice fiscale del condominio: il codice fiscale del condominio stesso (non dell’amministratore). Ogni condominio deve avere il proprio codice fiscale, che si richiede all’Agenzia delle Entrate
• Sezione Erario: qui si inseriscono le ritenute d’acconto su lavoro autonomo
• Codice tributo: 1040 per lavoro autonomo professionale e occasionale
• Rateazione / Regione / Prov. EC: lasciare in bianco per le ritenute
• Anno di riferimento: l’anno in cui è stata effettuata la prestazione e il pagamento
• Mese di riferimento: il mese in cui si è pagata la fattura (da indicare nel formato MM)
• Importi a debito versati: l’ammontare della ritenuta da versare

Un aspetto che crea spesso confusione riguarda il codice fiscale del condominio. Molti amministratori, soprattutto dei piccoli condomìni, usano erroneamente il proprio codice fiscale personale. Questo è un errore grave: il versamento va imputato al condominio come soggetto passivo d’imposta, non all’amministratore. Se il condominio non ha ancora il codice fiscale, occorre richiederlo all’Agenzia delle Entrate con il modello AA5/6 prima di effettuare qualsiasi versamento.

Il modello F24 può essere presentato in tre modi: tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (F24 online), tramite homebanking della propria banca, oppure — per importi inferiori a determinate soglie — in forma cartacea presso banche e uffici postali. Per i condomìni con più di una posizione debitoria mensile, il versamento telematico è fortemente consigliato perché consente anche la compensazione.

Il CAF Centro Fiscale di Udine assiste gli amministratori nella compilazione e nel versamento del modello F24, garantendo la correttezza di ogni dato inserito e il rispetto delle scadenze fiscali.

Scadenze per il Versamento della Ritenuta d’Acconto F24

Le scadenze per il versamento della ritenuta d’acconto tramite F24 sono mensili e tassative. La regola generale è semplice: la ritenuta trattenuta nel mese precedente va versata entro il giorno 16 del mese successivo. Se il 16 cade di sabato o in un giorno festivo, la scadenza slitta al primo giorno lavorativo utile.

Mese di pagamento fattura	Scadenza versamento F24
Gennaio 2026	16 febbraio 2026
Febbraio 2026	16 marzo 2026
Marzo 2026	16 aprile 2026
Aprile 2026	18 maggio 2026 (il 16 è sabato)
Maggio 2026	16 giugno 2026
Giugno 2026	16 luglio 2026
Luglio 2026	17 agosto 2026 (sospensione ferragosto)
Agosto 2026	16 settembre 2026
Settembre 2026	16 ottobre 2026
Ottobre 2026	16 novembre 2026
Novembre 2026	16 dicembre 2026
Dicembre 2026	18 gennaio 2027 (il 16 è sabato)

Esiste un’eccezione importante per il mese di agosto: i versamenti con scadenza dal 1° al 20 agosto possono essere effettuati entro il 20 agosto senza alcuna maggiorazione, oppure entro il 20 settembre con una maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse. Per i condomìni che pagano fatture di luglio con ritenuta da versare entro il 16 agosto, conviene pianificare il pagamento prima della chiusura estiva.

Il mancato rispetto delle scadenze F24 comporta l’applicazione di sanzioni amministrative. Il ravvedimento operoso consente di regolarizzare i versamenti tardivi con sanzioni ridotte: si parte dallo 0,1% per ogni giorno di ritardo fino a 14 giorni, con le seguenti aliquote aggiornate post D.Lgs. 87/2024: 1,25% entro 30 giorni (breve), 1,39% entro 90 giorni, 3,125% entro 1 anno. Più si aspetta, più la sanzione aumenta. Rivolgersi tempestivamente al CAF Centro Fiscale di Udine consente di calcolare correttamente l’importo del ravvedimento ed evitare ulteriori complicazioni.

Certificazione Unica e Modello 770: gli Adempimenti Annuali del Condominio

Il versamento mensile della ritenuta tramite F24 non è l’unico adempimento fiscale del condominio come sostituto d’imposta. A fine anno, l’amministratore deve anche rilasciare la Certificazione Unica (CU) a tutti i professionisti a cui ha trattenuto ritenute durante l’anno, e trasmettere il Modello 770 all’Agenzia delle Entrate.

La Certificazione Unica è il documento che attesta al lavoratore autonomo l’ammontare delle ritenute subite nel corso dell’anno. È essenziale per la dichiarazione dei redditi del professionista: senza questo documento, il percipiente non può portare in detrazione le ritenute subite. La CU deve essere consegnata al lavoratore autonomo entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello di riferimento. Per il 2025, la CU andava consegnata entro il 17 marzo 2026 (il 16 cadeva di domenica).

Il Modello 770 è invece la dichiarazione annuale del sostituto d’imposta che il condominio deve trasmettere all’Agenzia delle Entrate, riepilogando tutte le ritenute operate e versate durante l’anno. La scadenza per il Modello 770 relativo all’anno 2025 è il 31 luglio 2026. Si tratta di un adempimento complesso che richiede la disponibilità di tutti i dati dei versamenti effettuati mese per mese: una buona organizzazione durante l’anno (conservare tutti i modelli F24 pagati) semplifica enormemente la compilazione del 770.

Per i condomìni con la Certificazione Unica relativa ai lavoratori autonomi, è fondamentale conoscere la distinzione tra i diversi quadri del Modello 770: il Quadro SA riguarda i compensi per lavoro autonomo professionale, mentre il Quadro SB riguarda le prestazioni occasionali. Un’ulteriore attenzione va posta per l’amministratore di condominio professionista: se percepisce il compenso come lavoratore autonomo, il condominio deve operare la ritenuta e includerlo nel 770. Se invece il rapporto è configurato come amministrazione condominiale nell’ambito di attività d’impresa, la disciplina cambia.

La gestione della Certificazione Unica per lavoratori autonomi e del Modello 770 richiede competenza tecnica e attenzione ai dettagli. Il CAF Centro Fiscale di Udine offre assistenza completa per tutti questi adempimenti, sia per i piccoli condomìni con poche ritenute da gestire, sia per i complessi condominiali più strutturati.

Errori Comuni da Evitare nel Versamento della Ritenuta F24

Nella pratica quotidiana della gestione condominiale, si riscontrano alcuni errori ricorrenti che possono generare problemi con l’Agenzia delle Entrate. Conoscerli in anticipo permette di evitarli e di gestire l’adempimento in modo corretto.

Il primo errore, già menzionato, è utilizzare il codice fiscale sbagliato nel modello F24. L’amministratore deve inserire il codice fiscale del condominio, non il proprio. Ogni condominio — anche un piccolo edificio di tre appartamenti — deve avere il proprio codice fiscale. Se il condominio non l’ha mai richiesto, l’amministratore deve sanare questa situazione prima di effettuare qualsiasi versamento.

Il secondo errore frequente riguarda la confusione tra lavoro autonomo e lavoro d’impresa. Come abbiamo visto, la ritenuta del 20% si applica alle prestazioni di lavoro autonomo, non alle imprese. Applicare la ritenuta a una ditta di costruzioni che emette fattura come impresa crea problemi a entrambe le parti: il professionista si ritrova con una trattenuta non dovuta che dovrà recuperare, il condominio deve correggere il versamento. Verificare sempre il regime fiscale del prestatore prima di operare la ritenuta.

Il terzo errore tipico è non verificare se il professionista è in regime forfettario. I professionisti forfettari sono esonerati dalla ritenuta (come spiegato in precedenza) e lo indicano in fattura. Applicare comunque la ritenuta a un forfettario significa ridurre ingiustamente il suo compenso. La fattura del professionista forfettario riporterà sempre la dicitura di esonero.

Altri errori comuni includono: dimenticare di versare la ritenuta (molto frequente nei condomìni piccoli dove l’amministratore è un condomino non professionista), usare il codice tributo errato (es. usare il 1001 invece del 1040), indicare un periodo di riferimento sbagliato, o — nei casi più gravi — non rilasciare la Certificazione Unica entro i termini. Ogni omissione comporta sanzioni che si aggiungono all’importo dovuto.

Una buona pratica per l’amministratore di condominio è tenere un registro delle ritenute operate durante l’anno: per ogni fattura ricevuta da un lavoratore autonomo, annotare data di pagamento, nome del percipiente, codice fiscale, compenso lordo e ritenuta operata. Questo documento semplifica enormemente la compilazione del Modello 770 a fine anno e consente di verificare in qualsiasi momento che tutti i versamenti siano stati effettuati.

Hai bisogno di assistenza per la gestione delle ritenute d’acconto del condominio e per la compilazione del modello F24? Il CAF Centro Fiscale di Udine offre un servizio dedicato agli amministratori condominiali, sia in ufficio che online. Contattaci al 0432 1638640 o scrivici su WhatsApp al 366 6018121.

Domande Frequenti sul F24 del Condominio

Hai bisogno di assistenza per il versamento della ritenuta d’acconto del condominio tramite F24? Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione per guidarti in ogni adempimento fiscale condominiale, sia in ufficio che online. Contattaci al 0432 1638640 o scrivici su WhatsApp al 366 6018121: il nostro team di esperti si occuperà di tutto.