Stai per acquistare la tua prima casa e hai meno di 36 anni? Il bonus prima casa giovani under 36 ti permette di risparmiare migliaia di euro su imposte, mutuo e agevolazioni fiscali. Nel 2026 questa agevolazione è ancora attiva e particolarmente conveniente per i giovani acquirenti. Ma c’è una domanda che molti si pongono: quale ISEE conta per accedere al bonus? Quello al momento dell’istanza al notaio o quello successivo?

La risposta è fondamentale perché può fare la differenza tra ottenere o perdere l’agevolazione del valore di migliaia di euro. In questa guida completa analizziamo tutto quello che devi sapere: requisiti ISEE, agevolazioni fiscali previste, garanzia mutuo Consap, esenzioni imposta di registro e la procedura per richiedere il bonus nel 2026.

Cos’è il Bonus Prima Casa Giovani Under 36

Il bonus prima casa giovani under 36 è una misura agevolativa introdotta dal Decreto Sostegni Bis (D.L. 73/2021) e prorogata negli anni successivi. Si tratta di un pacchetto di agevolazioni fiscali riservato ai giovani acquirenti che non hanno ancora compiuto 36 anni alla data del rogito notarile e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro.

L’obiettivo della misura è chiaro: favorire l’accesso alla prima casa per le nuove generazioni, riducendo il carico fiscale legato all’acquisto immobiliare. Il bonus si compone di diverse agevolazioni che possono cumularsi tra loro, rendendo l’acquisto della prima abitazione molto più accessibile rispetto alle condizioni standard.

Il bonus si applica agli acquisti di immobili ad uso abitativo che soddisfano i requisiti “prima casa” previsti dalla normativa fiscale italiana. Non si tratta quindi solo di un’agevolazione sull’imposta di registro: il pacchetto comprende anche esenzioni sulle imposte ipotecarie e catastali, un credito d’imposta sull’IVA per gli acquisti da costruttore e la possibilità di accedere alla garanzia mutuo Consap fino all’80% del valore dell’immobile.

Requisiti del Bonus Prima Casa Under 36 nel 2026

Per accedere al bonus prima casa under 36 nel 2026 è necessario soddisfare contemporaneamente tutti i seguenti requisiti. Vediamoli nel dettaglio:

Requisito anagrafico: età inferiore a 36 anni

Il requisito dell’età deve essere verificato alla data del rogito notarile (atto di compravendita definitivo). Non conta la data del preliminare o della proposta di acquisto. Se compi 36 anni il giorno del rogito, non hai diritto al bonus: devi aver compiuto al massimo 35 anni e 364 giorni.

Requisito reddituale: ISEE non superiore a 40.000 euro

L’ISEE del nucleo familiare non deve superare i 40.000 euro. Questo valore viene verificato all’atto dell’istanza presentata al notaio (vedi sezione successiva per i dettagli fondamentali su questo punto). Il calcolo dell’ISEE tiene conto del reddito e del patrimonio di tutti i componenti del nucleo familiare.

Requisiti “prima casa”

L’immobile acquistato deve rispettare tutti i requisiti “prima casa” previsti dalla Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/1986:

• Categoria catastale: l’immobile non deve rientrare nelle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici)
• Ubicazione: l’immobile deve trovarsi nel comune dove l’acquirente ha o intende stabilire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, oppure nel comune dove l’acquirente svolge la propria attività lavorativa
• Assenza di altri immobili: l’acquirente non deve essere titolare, nemmeno per quote o in comunione, di altri diritti di proprietà su abitazioni acquistate con le agevolazioni “prima casa”
• Non titolare di diritti su altri immobili: l’acquirente non deve essere titolare, neanche per quote, di altra abitazione nello stesso comune dove acquista

Questi requisiti devono essere dichiarati nell’atto notarile mediante apposita dichiarazione. Il notaio è responsabile di verificarne la correttezza prima di applicare le agevolazioni.

Quando Vale l’ISEE: La Regola del Momento dell’Istanza

Questo è il punto più importante e spesso frainteso del bonus prima casa under 36. La domanda che tutti si fanno è: quale ISEE vale? Quello che ho oggi, quello che avrò al rogito, o quello che presenterò al momento dell’istanza?

La risposta ufficiale è chiara e precisa: l’ISEE che vale è quello vigente al momento della presentazione dell’istanza al notaio, ovvero al momento della stipula dell’atto di compravendita (rogito). Questo principio è stato confermato dall’Agenzia delle Entrate con diversi documenti di prassi, tra cui la Circolare n. 12/E del 2021.

Cosa significa “momento dell’istanza”

Con “momento dell’istanza” si intende la data del rogito notarile, cioè il momento in cui l’acquirente firma l’atto definitivo di compravendita davanti al notaio e richiede formalmente l’applicazione delle agevolazioni under 36.

Questo significa che:

• Se il tuo ISEE scade tra il compromesso e il rogito, devi rinnovarlo prima del rogito per poter presentare un ISEE valido non superiore a 40.000 euro
• Se il tuo ISEE scade durante il 2026, devi verificare se riuscirai a presentare il rogito entro la scadenza della DSU in corso
• Non puoi presentare un ISEE successivo al rogito per “sanare” la mancanza di ISEE al momento dell’atto
• Il preliminare di compravendita non è sufficiente: l’ISEE deve essere valido alla data del rogito definitivo

Cosa fare se l’ISEE scade prima del rogito

Se il tuo ISEE scade prima del rogito, devi assolutamente rinnovare la Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU) prima della data dell’atto notarile. Il rinnovo annuale dell’ISEE può essere effettuato:

• Presso un CAF autorizzato (come il CAF Centro Fiscale di Udine) che elabora la DSU gratuitamente
• Direttamente sul portale INPS online accedendo con SPID, CIE o CNS
• Tramite il proprio commercialista o consulente fiscale

Ricorda che la presentazione della DSU all’INPS richiede alcuni giorni lavorativi per l’elaborazione. Non aspettare l’ultimo momento prima del rogito: pianifica con anticipo il rinnovo dell’ISEE per evitare di perdere il bonus.

Agevolazioni Incluse nel Bonus Under 36

Il bonus prima casa under 36 non è una singola agevolazione ma un pacchetto completo di benefici fiscali che si cumulano tra loro. Ecco nel dettaglio cosa comprende:

1. Esenzione dall’imposta di registro

Per gli acquisti da privati (non soggetti IVA), l’acquirente under 36 beneficia dell’esenzione totale dall’imposta di registro. Normalmente, per le agevolazioni “prima casa” standard, l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale. Con il bonus under 36, questa imposta è azzerata completamente.

2. Esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale

Anche le imposte ipotecaria e catastale, normalmente fisse a 50 euro ciascuna per le agevolazioni prima casa standard, sono azzerate per gli under 36 con ISEE idoneo.

3. Credito d’imposta sull’IVA per acquisto da costruttore

Se acquisti una prima casa direttamente da un costruttore o da una società immobiliare (operazione soggetta a IVA), non puoi beneficiare dell’esenzione dall’imposta di registro. In questo caso, il bonus under 36 ti riconosce un credito d’imposta pari all’IVA pagata sull’acquisto. Questo credito può essere:

• Utilizzato in compensazione con imposte e contributi dovuti nelle dichiarazioni dei redditi successive
• Portato in detrazione nella prima dichiarazione dei redditi utile (es. nel 730 precompilato 2026)
• Non è rimborsabile in denaro ma può essere sfruttato negli anni successivi

Garanzia Mutuo Consap per Under 36

Uno dei benefici più importanti e meno conosciuti del bonus prima casa giovani è la possibilità di accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici).

Grazie a questa garanzia statale, i giovani under 36 con ISEE sotto i 40.000 euro possono ottenere un mutuo ipotecario fino all’80% del valore dell’immobile (in alcuni casi anche superiore), con la garanzia dello Stato che copre fino al 50% della quota capitale del mutuo in caso di insolvenza.

Vantaggi della garanzia Consap

• Accesso facilitato al credito: la garanzia statale permette di ottenere mutui anche con un risparmio personale limitato (l’anticipo richiesto dalla banca è ridotto)
• Condizioni più favorevoli: molte banche applicano spread più bassi per i mutui coperti da garanzia Consap
• Categorie prioritarie: le famiglie con figli a carico, i genitori single e i giovani under 36 hanno accesso prioritario al fondo
• Copertura fino all’80%: la garanzia copre un LTV (Loan to Value) fino all’80%, con possibilità di superarlo per le categorie prioritarie

Come richiedere la garanzia Consap

La garanzia Consap non si richiede direttamente: è la banca erogatrice del mutuo che presenta la domanda per conto del cliente. Quando fai richiesta di mutuo prima casa, specifica che vuoi beneficiare del Fondo di Garanzia Prima Casa Consap per under 36. La banca verificherà i requisiti e presenterà la domanda di ammissione alla garanzia.

Le banche aderenti al fondo Consap sono numerose e distribuite su tutto il territorio nazionale, incluse quelle attive in Friuli Venezia Giulia. Verifica con il tuo istituto di credito se aderisce al programma prima di presentare la domanda di mutuo.

Esenzione Imposta di Registro e Imposte Ipotecarie

Approfondiamo il calcolo del risparmio fiscale derivante dall’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecarie e catastali per gli under 36.

Calcolo del risparmio rispetto alle agevolazioni standard

Consideriamo un acquisto di prima casa da privato del valore catastale di 100.000 euro:

• Senza agevolazioni prima casa: imposta di registro 9% = 9.000 euro + 50 euro ipotecaria + 50 euro catastale = 9.100 euro
• Con agevolazioni prima casa standard: imposta di registro 2% = 2.000 euro + 50 euro ipotecaria + 50 euro catastale = 2.100 euro
• Con bonus under 36: imposta di registro = 0 + imposte ipotecaria e catastale = 0 = ZERO euro

Il risparmio rispetto alle agevolazioni prima casa standard è di 2.100 euro per ogni 100.000 euro di valore catastale. Su immobili con valori catastali più alti, il risparmio è proporzionalmente maggiore.

Questi risparmi possono essere significativi anche per le detrazioni familiari a carico che il giovane acquirente potrà sfruttare nella dichiarazione dei redditi successiva.

Credito d’Imposta sull’IVA per Acquisto da Costruttore

Se acquisti la tua prima casa direttamente da un costruttore o da una impresa edile, l’operazione è soggetta a IVA e non a imposta di registro. In questo caso, l’agevolazione under 36 non si traduce in esenzione dall’imposta di registro, ma in un credito d’imposta pari all’IVA versata.

Aliquote IVA applicabili

Per l’acquisto di prima casa da costruttore, l’IVA applicabile è:

• 4% per immobili che beneficiano delle agevolazioni “prima casa”
• 10% per immobili di nuova costruzione che non rientrano in categoria A/1, A/8, A/9 ma non godono delle agevolazioni prima casa
• 22% per immobili di lusso (categorie A/1, A/8, A/9)

Come utilizzare il credito d’imposta

Il credito d’imposta pari all’IVA pagata può essere utilizzato in diversi modi:

• In compensazione con le imposte dovute nelle dichiarazioni fiscali successive (modello Redditi, 730)
• Come detrazione dall’IRPEF dovuta nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo all’acquisto
• In compensazione con altre imposte e contributi tramite modello F24

Il credito non scade: può essere utilizzato nelle dichiarazioni successive fino al suo completo utilizzo. Per capire come sfruttarlo al meglio, è consigliabile rivolgersi a un CAF o a un professionista fiscale.

Come Richiedere il Bonus Prima Casa Under 36

La procedura per ottenere il bonus prima casa giovani under 36 è relativamente semplice ma richiede attenzione ai dettagli. Ecco i passaggi fondamentali:

Step 1: Ottieni o rinnova il tuo ISEE

Prima di tutto, assicurati di avere un ISEE valido e aggiornato con un valore non superiore a 40.000 euro. L’ISEE ha validità annuale (solitamente dall’1 gennaio al 31 dicembre). Se stai acquistando casa nel 2026, verifica che il tuo ISEE sia riferito all’anno in corso o presenti una DSU ancora valida alla data del rogito.

Step 2: Scegli l’immobile che soddisfa i requisiti

Verifica che l’immobile che intendi acquistare soddisfi tutti i requisiti “prima casa”: categoria catastale idonea, ubicazione nel comune di residenza o di lavoro, assenza di altri immobili acquistati con agevolazioni.

Step 3: Comunica al notaio di voler beneficiare del bonus under 36

Al momento del rogito, dichiara espressamente al notaio di voler beneficiare delle agevolazioni under 36. Il notaio inserirà le dichiarazioni necessarie nell’atto di compravendita e verificherà che tutti i requisiti siano soddisfatti. Presenta l’attestazione ISEE aggiornata al notaio.

Step 4: Presenta il certificato ISEE aggiornato

Porta con te al rogito la certificazione ISEE in corso di validità. Il notaio la allegherà o ne prenderà nota per la corretta applicazione delle agevolazioni. Senza questo documento, non è possibile applicare le agevolazioni under 36.

Documenti Necessari per il Bonus Under 36

Per beneficiare del bonus prima casa giovani under 36, dovrai presentare i seguenti documenti al notaio al momento del rogito:

• Documento di identità in corso di validità (carta d’identità o passaporto)
• Codice fiscale
• Attestazione ISEE in corso di validità con valore non superiore a 40.000 euro (rilasciata da INPS o CAF autorizzato)
• Documentazione urbanistica dell’immobile (atto di provenienza, planimetrie catastali, visura catastale)
• Certificato di agibilità dell’immobile (se richiesto)
• Per acquisti con mutuo: offerta vincolante della banca con riferimento alla garanzia Consap (se applicabile)
• Stato di famiglia per verificare la composizione del nucleo familiare ISEE

Il notaio potrebbe richiedere ulteriore documentazione a seconda della specificità del caso (es. atti di provenienza, visure ipotecarie, ecc.). È sempre consigliabile contattare il notaio prima del rogito per una lista completa dei documenti necessari.

Casi Pratici ed Esempi Reali

Ecco alcuni casi pratici che aiutano a capire come funziona il bonus prima casa under 36 in situazioni concrete.

Caso 1: Marco, 32 anni, ISEE 28.000 euro, acquisto da privato

Marco ha 32 anni e acquista un appartamento da un privato per 180.000 euro. Il valore catastale rivalutato è 90.000 euro. Con il bonus under 36, Marco non paga né l’imposta di registro (che sarebbe stata 1.800 euro al 2%) né le imposte ipotecaria e catastale (100 euro totali). Risparmio totale: circa 1.900 euro.

Caso 2: Giulia, 34 anni, ISEE 35.000 euro, acquisto da costruttore

Giulia acquista un appartamento di nuova costruzione direttamente dal costruttore per 220.000 euro + IVA al 4% = 8.800 euro. Con il bonus under 36, Giulia non evita il pagamento dell’IVA (che rimane dovuta al costruttore), ma matura un credito d’imposta di 8.800 euro che potrà utilizzare nelle successive dichiarazioni dei redditi.

Caso 3: ISEE scaduto prima del rogito

Luca ha firmato il compromesso a settembre 2025 con ISEE valido. Il rogito è previsto per marzo 2026, ma il suo ISEE è scaduto il 31 dicembre 2025. Luca deve rinnovare la DSU prima del rogito di marzo 2026. Se non lo fa, al rogito non potrà presentare un ISEE valido e perderà il bonus. La soluzione: presentarsi al CAF a gennaio-febbraio 2026 per rinnovare l’ISEE con i dati del 2025.

Errori da Evitare per Non Perdere il Bonus

Questi sono i 5 errori più comuni che possono far perdere il diritto al bonus prima casa under 36:

• ISEE scaduto al momento del rogito: non rinnovare la DSU in tempo è l’errore più frequente. Controlla la scadenza del tuo ISEE e aggiornalo almeno 2-3 settimane prima del rogito
• ISEE superiore a 40.000 euro: se il tuo nucleo familiare ha subito variazioni (es. nuovo reddito, patrimonio) che portano l’ISEE oltre la soglia, perdi il diritto al bonus
• Acquisto di immobile di lusso: le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 non danno diritto alle agevolazioni prima casa, indipendentemente dall’età e dall’ISEE
• Non dichiarare al notaio: le agevolazioni non si applicano automaticamente. Devi dichiarare esplicitamente al notaio di voler beneficiare del bonus under 36 nell’atto
• Compiere 36 anni prima del rogito: se compi 36 anni anche solo il giorno del rogito, non hai più diritto al bonus. Pianifica con cura la tempistica dell’acquisto

Domande Frequenti sul Bonus Prima Casa Giovani

ARTICOLI CORRELATI

ASSEGNO UNICO UNIVERSALE

ASSEGNO UNICO, MATERNITA', PATRONATO

Pagamento Assegno Unico Settembre 2026: Date INPS, Importi e Calendario

Quando arriva l'Assegno Unico di settembre 2026? In questa guida aggiornata trovi le date di pagamento INPS previste, gli importi per ogni fascia ISEE, le maggiorazioni spettanti e come verificare lo stato del tuo pagamento. L'Assegno Unico…

https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2024/12/ASSEGNO-UNICO-2023.png 924 1640 Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Andrea Damiani2026-08-20 08:00:002026-08-17 11:02:09Pagamento Assegno Unico Settembre 2026: Date INPS, Importi e Calendario

ASSEGNO UNICO UNIVERSALE

ASSEGNO UNICO, MATERNITA', PATRONATO

Conguaglio Assegno Unico 2026: Cos’è, Come Funziona e Come Vederlo su INPS

Hai visto la voce “conguaglio” nel pagamento dell’Assegno Unico e non sai cosa significa? Ecco perché l’INPS ricalcola gli importi, come vedere il conguaglio a credito o a debito e cosa fare se il calcolo sembra sbagliato.

https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2024/12/ASSEGNO-UNICO-2023.png 924 1640 Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Andrea Damiani2026-08-19 09:00:002026-08-13 09:12:32Conguaglio Assegno Unico 2026: Cos’è, Come Funziona e Come Vederlo su INPS

ASSEGNO UNICO UNIVERSALE

ASSEGNO UNICO, MATERNITA', PATRONATO

Maggiorazioni Assegno Unico 2026: 8 Casi Particolari da Conoscere

Guida completa alle maggiorazioni dell'Assegno Unico 2026: figli con disabilità, nuclei numerosi, entrambi i genitori lavoratori, madri under 21 e maggiorazione transitoria. Scopri quali sono automatiche, quali vanno richieste e gli errori che ti fanno perdere soldi.

https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2024/12/ASSEGNO-UNICO-2023.png 924 1640 Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Andrea Damiani2026-08-02 09:00:002026-08-02 08:31:15Maggiorazioni Assegno Unico 2026: 8 Casi Particolari da Conoscere

CAF CENTRO FISCALE UDINE: DICONO DI NOI

 
 
 
 
  ECCELLENTE  
  
 In base a 917 recensioni 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 Pubblicato su Google  
 
  
 
 
 Paola Zilli 
 
07/08/2026
 
 
  
Ottima esperienza col signor Edison che mi ha seguita nelle pratiche per bonus edilizi con competenza e cortesia.
  
 
  
 
 
 
 Pubblicato su Google  
 
  
 
 
 Jacqueline B. 
 
06/08/2026
 
 
  
Parlo per la mia esperienza nella sede di Cividale, seguita da Sara. Mi sono rivolta a questo CAF più volte per pratiche diverse (con ottime tempistiche), e tutte le volte Sara è stata gentilissima, disponibile, precisa, chiara e paziente nello spiegarmi le varie procedure. Colgo l’occasione per ringraziarla ancora, e consiglio assolutamente questo ufficio a chi avesse bisogno d’aiuto per pratiche di loro competenza!
  
 
  
 
 
 
 Pubblicato su Google  
 
  
 
 
 Maura Masutto 
 
06/08/2026
 
 
  
Cortesia e tempo rapidi Giovani e bravi!
  
 
  
 
 
 
 Pubblicato su Google  
 
  
 
 
 Issam Elhefnawi 
 
31/07/2026
 
 
  
Molto gentile
  
 
  
 
 
 
 Pubblicato su Google  
 
  
 
 
 Sibongile Moyana 
 
30/07/2026
 
 
  
Quella che era iniziata come un'esperienza terribile si è trasformata in un'esperienza davvero positiva. Sono felice dell'ottimo servizio che ho ricevuto per la dichiarazione dei redditi. Grazie a Edison per la sua ottima comunicazione e professionalità.
  
 
  
 
 
 
 Pubblicato su Google  
 
  
 
 
 Sabrina Cirina 
 
23/07/2026
 
 
  
Caf gestito da giovani fantastici, preparati e competenti. Voto 10 per Edison
  
 
  
 
 
 
 Pubblicato su Google  
 
  
 
 
 robert poletto 
 
17/07/2026
 
 
  
Fantastici
  
 
  
 
 
 
 Pubblicato su Google  
 
  
 
 
 Geanina Gaita 
 
16/07/2026
 
 
  
Molto bravi e disponibili Mi sono sempre trovata molto bene Consigliato
  
 
  
 
 
 
   
 
 
 

Leggi tutte le recensioni del nostro CAF Centro Fiscale