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F24 del Condominio: Guida Completa al Versamento della Ritenuta d’Acconto

Modello 770 e certificazione unica

Il condominio come sostituto d’imposta e uno degli obblighi fiscali meno conosciuti ma piu importanti per chi gestisce un condominio. Ogni volta che il condominio paga un fornitore per prestazioni di servizi in appalto o subappalto — dalla pulizia delle scale alla manutenzione dell’impianto idraulico — e tenuto ad applicare una ritenuta d’acconto del 4% sull’IRPEF (o IRES per i soggetti societari) e a versarla allo Stato tramite il modello F24. Questa guida spiega passo dopo passo come funziona il meccanismo, quando scatta l’obbligo, come compilare correttamente l’F24, quali codici tributo usare e cosa rischia l’amministratore in caso di omissione.

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Indice dei contenuti

  1. Il quadro normativo: art. 25-ter DPR 600/1973
  2. Quando il condominio diventa sostituto d’imposta
  3. L’aliquota del 4%: come si calcola la ritenuta
  4. La soglia annuale di 500 euro
  5. Codici tributo F24: 1019 IRPEF e 1020 IRES
  6. Scadenze di versamento: il giorno 16 del mese
  7. Come compilare il modello F24 passo dopo passo
  8. Casi pratici: pulizie, manutenzione, giardinaggio, ascensori
  9. La Certificazione Unica annuale ai prestatori
  10. Sanzioni e ravvedimento operoso
  11. Il ruolo dell’amministratore di condominio
  12. Domande frequenti (FAQ)

Il quadro normativo: art. 25-ter DPR 600/1973

L’obbligo del condominio di operare come sostituto d’imposta e disciplinato dall’art. 25-ter del DPR n. 600 del 29 settembre 1973, introdotto dall’art. 1, comma 43, della Legge n. 244/2007 (legge finanziaria 2008) e reso operativo dal Decreto Ministeriale 7 marzo 2008. La norma e stata successivamente chiarita dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E del 7 febbraio 2008, che ha fornito le istruzioni operative per l’applicazione pratica dell’obbligo.

Il legislatore ha introdotto questo meccanismo per contrastare l’evasione fiscale nel settore dell’edilizia e dei servizi condominiali, garantendo che una parte dell’imposta dovuta dai prestatori di servizi venga versata direttamente dallo Stato tramite il meccanismo della ritenuta alla fonte. Il condominio, pur non essendo un soggetto dotato di personalita giuridica autonoma, assume la qualifica di sostituto d’imposta ogni volta che eroga compensi a fornitori per prestazioni di servizi rese nell’ambito di contratti di appalto o subappalto di opere o servizi.

E importante sottolineare che l’obbligo si applica esclusivamente ai contratti di appalto e subappalto: sono esclusi i contratti di compravendita di beni (ad esempio l’acquisto di materiale edilizio), i contratti d’opera con lavoratori autonomi (per i quali si applicano le ordinarie ritenute sulle prestazioni professionali ai sensi dell’art. 25 DPR 600/73), nonche le forniture pure di beni, anche se con posa in opera accessoria.

Quando il condominio diventa sostituto d’imposta

Il condominio e obbligato ad operare la ritenuta ogni volta che corrisponde un compenso a un’impresa (persona fisica o giuridica) per prestazioni rientranti in un contratto di appalto o subappalto di opere o servizi relativi all’edificio condominiale. La ritenuta si applica:

  • Alle imprese in regime ordinario (ditta individuale, SNC, SRL, SPA, ecc.) che operano come appaltatori o subappaltatori per lavori sul condominio
  • Ai lavoratori autonomi con partita IVA quando il rapporto contrattuale e configurabile come appalto di servizi (ad esempio, un geometra che gestisce un cantiere in appalto)
  • Sia ai soggetti IRPEF (persone fisiche, ditte individuali, societa di persone) sia ai soggetti IRES (societa di capitali, enti commerciali e non commerciali)

La ritenuta del 4% NON si applica nei seguenti casi:

  • Acquisto di beni (materiali da costruzione, forniture elettriche, ecc.) senza prestazione di servizi
  • Prestazioni occasionali di privati (senza partita IVA) per importi inferiori alle soglie di esenzione
  • Prestazioni di professionisti (avvocati, commercialisti, ingegneri) che emettono parcella: in questo caso si applica la ritenuta ordinaria del 20% ex art. 25 DPR 600/73
  • Forniture di energia elettrica, gas, acqua e altri servizi di pubblica utilita
  • Compensi corrisposti a condomini singoli
  • Canoni di locazione per locali condominiali

L’aliquota del 4%: come si calcola la ritenuta

L’aliquota della ritenuta e fissata dalla legge nella misura del 4% sull’imponibile lordo. Si tratta di una ritenuta a titolo di acconto (non a titolo d’imposta definitiva), il che significa che il beneficiario puo computare la ritenuta subita come credito d’imposta nella propria dichiarazione dei redditi.

Base imponibile: La ritenuta del 4% si calcola sul corrispettivo lordo al netto dell’IVA. Se il fornitore emette fattura per 1.000 euro + 220 euro di IVA (22%), la ritenuta si calcola solo sui 1.000 euro imponibili: 1.000 x 4% = 40 euro di ritenuta.

Esempio pratico di calcolo:

VoceImporto
Imponibile fattura (servizio pulizie)1.000,00 euro
IVA 22%220,00 euro
Totale fattura1.220,00 euro
Ritenuta 4% sull’imponibile (1.000 x 4%)40,00 euro
Importo effettivamente pagato al fornitore1.180,00 euro (1.220 – 40)
Importo da versare all’Erario tramite F2440,00 euro

Il condominio quindi trattiene 40 euro dall’importo da pagare al fornitore e li versa allo Stato tramite F24. Il fornitore riceve 1.180 euro (importo netto) e nella propria dichiarazione dei redditi riportera la ritenuta di 40 euro subita come credito d’imposta, detraendola dall’IRPEF o dall’IRES dovuta.

La soglia annuale di 500 euro

Una delle regole piu importanti — e spesso trascurate — riguarda la soglia annuale di 500 euro. L’art. 25-ter DPR 600/73 prevede che l’obbligo di versamento si cumuli nel corso dell’anno solare: il versamento tramite F24 e dovuto solo quando la somma delle ritenute operate nel mese supera 25,82 euro (equivalente alla vecchia soglia in lire), ma in pratica la norma e interpretata nel senso che il versamento mensile e comunque obbligatorio se le ritenute del mese sono state effettivamente operate.

La Circolare AdE n. 7/E/2008 ha chiarito che il condominio e esonerato dall’obbligo di effettuare le ritenute nei periodi d’imposta in cui il totale annuo dei corrispettivi corrisposti per i servizi in appalto e inferiore a 500 euro. Questa soglia:

  • Si riferisce al totale complessivo annuo di tutti i corrispettivi pagati a fornitori per servizi in appalto, non al singolo pagamento
  • Deve essere calcolata per anno solare (1 gennaio – 31 dicembre)
  • Se nel corso dell’anno si supera la soglia dei 500 euro, l’obbligo di ritenuta scatta retroattivamente per tutti i pagamenti effettuati dall’inizio dell’anno, inclusi quelli precedenti al superamento della soglia
  • In pratica, e consigliabile applicare la ritenuta sin dal primo pagamento dell’anno per evitare il rischio di dover recuperare ritenute non operate

Attenzione: Molti piccoli condomini — con pochi appartamenti e spese condominiali limitate — possono rientrare nell’esonero se i servizi appaltati nell’anno non raggiungono i 500 euro complessivi. Tuttavia, superare anche di un euro questa soglia comporta l’obbligo di operare le ritenute su tutti i pagamenti dell’anno, anche quelli gia effettuati.

Codici tributo F24: 1019 IRPEF e 1020 IRES

Per il versamento della ritenuta tramite modello F24, il condominio deve utilizzare i codici tributo specifici istituiti dall’Agenzia delle Entrate. I due codici tributo sono distinti in base alla natura del fornitore:

Codice TributoDescrizioneQuando si usa
1019Ritenute su prestazioni di servizi resi nell’esercizio di imprese – art. 25-ter DPR 600/73 (IRPEF)Fornitori soggetti IRPEF: ditte individuali, societa di persone (SNC, SAS), lavoratori autonomi in regime di impresa
1020Ritenute su prestazioni di servizi resi nell’esercizio di imprese – art. 25-ter DPR 600/73 (IRES)Fornitori soggetti IRES: SRL, SPA, societa cooperative, enti commerciali

I codici tributo 1019 e 1020 sono stati istituiti con la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 94/E del 13 marzo 2008. Si inseriscono nella sezione Erario del modello F24, nella colonna “Codice tributo”, con indicazione del periodo di riferimento (mese e anno in cui e avvenuto il pagamento al fornitore).

Come determinare il codice corretto: La scelta tra 1019 e 1020 dipende dalla natura del fornitore come indicata nella fattura ricevuta. In caso di dubbio, e sufficiente verificare la partita IVA del fornitore: le ditte individuali hanno partita IVA uguale al codice fiscale del titolare, le societa di capitali hanno una partita IVA diversa dal codice fiscale degli amministratori.

Scadenze di versamento: il giorno 16 del mese

Il versamento delle ritenute operate deve essere effettuato entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui e avvenuto il pagamento al fornitore. Questa e la regola generale prevista dall’art. 18 del DLgs n. 241/1997, applicabile anche alle ritenute del condominio.

Mese del pagamento al fornitoreScadenza versamento F24
Gennaio16 febbraio
Febbraio16 marzo
Marzo16 aprile
Aprile16 maggio
Maggio16 giugno
Giugno16 luglio
Luglio16 agosto (*)
Agosto16 settembre
Settembre16 ottobre
Ottobre16 novembre
Novembre16 dicembre
Dicembre16 gennaio anno successivo

(*) Agosto: Le ritenute operate nel mese di luglio possono essere versate entro il 20 agosto (e non il 16 agosto) in virtu della sospensione feriale dei termini prevista dall’art. 37 del DL n. 223/2006. Tuttavia, e sempre consigliabile verificare l’eventuale proroga annuale disposta da specifici decreti ministeriali, come avviene frequentemente.

Regola sulla scadenza spostata: Se il giorno 16 cade di sabato o in un giorno festivo, il termine slitta automaticamente al primo giorno lavorativo successivo. Ad esempio, se il 16 aprile 2026 cadesse di domenica, il termine di versamento sarebbe lunedi 17 aprile 2026.

Cumulo mensile: Se nel mese il condominio ha effettuato pagamenti a piu fornitori applicando la ritenuta, le ritenute si cumulano e si versano in un unico F24 mensile, indicando separatamente il codice tributo 1019 e il codice 1020 se ci sono sia fornitori IRPEF che IRES.

Come compilare il modello F24 passo dopo passo

La compilazione del modello F24 per il versamento della ritenuta del condominio avviene nella sezione Erario del modello. Di seguito la procedura step by step con un esempio concreto.

Dati del soggetto versante

Il soggetto versante del condominio e l’amministratore di condominio (o il condominante delegato in caso di condominio senza obbligo di amministratore). Nei dati anagrafici del modello F24 va indicato:

  • Codice fiscale del condominio (non del singolo condominante o dell’amministratore) — es. “CNDMNI80A01L483M”
  • Denominazione: il nome del condominio — es. “Condominio Via Roma 12 Udine”
  • Domicilio fiscale: indirizzo del condominio

Sezione Erario

Nella sezione Erario (la seconda del modello F24) si compilano le righe necessarie:

  • Codice tributo: 1019 (per fornitori IRPEF) o 1020 (per fornitori IRES)
  • Anno di riferimento: l’anno in cui e avvenuto il pagamento al fornitore (es. 2026)
  • Mese di riferimento: il mese in cui e avvenuto il pagamento (es. “04” per aprile)
  • Importi a debito versati: l’importo totale delle ritenute operate nel mese (es. 40,00 euro)
  • Importi a credito compensati: lasciare a 0 salvo crediti specifici

Esempio concreto di compilazione F24

Il Condominio “Palazzina Blu” di Udine paga nel mese di aprile 2026 la ditta individuale “Mario Rossi Impianti” (soggetto IRPEF, codice tributo 1019) per la manutenzione dell’impianto idrico: fattura di 800 euro imponibile + IVA 22% (176 euro). La ritenuta applicata e 800 x 4% = 32 euro.

Campo F24 (Sezione Erario)Valore
Codice tributo1019
Anno di riferimento2026
Mese di rif. (da compilare)04
Importi a debito versati32,00
Scadenza versamento18 maggio 2026 (16/5 e domenica)

Il versamento puo essere effettuato:

  • Online tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (Fisconline, Entratel) — modalita obbligatoria per i condomini con sostituto d’imposta
  • Tramite homebanking della propria banca che supporta l’F24 telematico
  • Tramite intermediario abilitato (commercialista, CAF) con delega

Nota importante: Dal 1° ottobre 2014, il versamento dell’F24 a saldo zero (compensazione totale con crediti) deve essere effettuato esclusivamente tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. Per i condomini sostituti d’imposta e fortemente consigliato rivolgersi a un professionista o a un CAF abilitato per la gestione degli adempimenti.

Casi pratici: pulizie, manutenzione, giardinaggio, ascensori

Vediamo in dettaglio come si applica la ritenuta del 4% nei casi piu frequenti nella vita condominiale, con indicazione se l’obbligo scatta o meno.

Servizio pulizie scale e parti comuni

Il contratto con una impresa di pulizie che si occupa settimanalmente di scale, androni e aree comuni e soggetto alla ritenuta del 4%. E un classico contratto di appalto di servizi. La ritenuta va operata su ogni pagamento mensile o periodico effettuato all’impresa.

Esempio: contratto annuale di 4.800 euro (400 euro/mese). La ritenuta mensile e di 16 euro (400 x 4%), da versare entro il 16 del mese successivo. Ritenuta annuale totale: 192 euro.

Manutenzione ordinaria e straordinaria

Tutti i contratti di appalto per lavori di manutenzione ordinaria (ritinteggiatura scale, riparazione infiltrazioni, sostituzione piastrelle) e straordinaria (rifacimento tetto, cappotto termico, sostituzione impianti) sono soggetti alla ritenuta del 4%. Si applica su ogni SAL (Stato Avanzamento Lavori) pagato all’impresa edile.

Giardinaggio e cura del verde

Il contratto periodico con un’impresa di giardinaggio per la cura del giardino condominiale, sfalcio dell’erba, potatura siepi, irrigazione automatica, e soggetto alla ritenuta del 4%. Attenzione: se si tratta di un lavoratore autonomo occasionale (senza partita IVA) per piccole prestazioni occasionali, si applicano regole diverse (ritenuta del 20% ex art. 25 DPR 600/73 se il compenso supera le soglie).

Contratto di manutenzione ascensore

Il contratto annuale con la societa specializzata per la manutenzione, revisione e assistenza dell’ascensore e soggetto alla ritenuta del 4% (codice tributo 1020 per le societa di capitali). Si applica su ogni fattura periodica emessa dalla societa di manutenzione.

Riepilogo casi pratici

ServizioRitenuta 4%?Codice TributoNote
Pulizie scale (impresa)SI1019 o 1020Contratto appalto servizi
Manutenzione idraulica (ditta)SI1019Appalto lavori
Giardinaggio (impresa)SI1019 o 1020Appalto servizi
Manutenzione ascensore (SRL)SI1020Soggetto IRES
Installazione citofono (materiali + posa)Dipende1019/1020Se prevalenza servizio su fornitura
Acquisto lampadine/materialiNO–Pura fornitura beni
Parcella avvocato condominioNO (art. 25)Ritenuta 20%Professionista, non appalto
Compenso amministratoreNO (art. 25)Ritenuta 20%Lavoratore autonomo/professionista
Bollette luce/gas parti comuniNO–Fornitura servizi pubblici

La Certificazione Unica annuale ai prestatori

Oltre al versamento mensile tramite F24, il condominio come sostituto d’imposta ha un secondo obbligo annuale fondamentale: il rilascio della Certificazione Unica (CU) a ciascun prestatore di servizi a cui sono state operate ritenute nel corso dell’anno. La CU attesta le ritenute subite e permette al fornitore di computarle come credito nella propria dichiarazione dei redditi.

Scadenze CU per i condomini:

  • Consegna al fornitore (CU cartacea o elettronica): entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello in cui sono state operate le ritenute
  • Trasmissione all’Agenzia delle Entrate (CU telematica): entro il 31 marzo dell’anno successivo (salvo proroghe annuali)

Esempio: le ritenute operate nel 2026 devono essere certificate con CU consegnata al fornitore entro il 28 febbraio 2027 e trasmessa telematicamente all’AdE entro il 31 marzo 2027.

La CU per il condominio come sostituto d’imposta e un documento differente dalla CU che il datore di lavoro rilascia ai dipendenti. Per i condomini, la CU riguarda esclusivamente le ritenute sulle prestazioni di servizi in appalto (art. 25-ter DPR 600/73). La gestione della CU e strettamente correlata alla compilazione del quadro ST e SV del modello 770, che riepiloga annualmente tutte le ritenute operate dal condominio sostituto d’imposta.

Per approfondire gli obblighi di certificazione annuale e la compilazione del modello 770 per condomini, leggi la nostra guida: Modello 770/2026: guida completa per i sostituti d’imposta.

Sanzioni e ravvedimento operoso

L’omissione o il ritardo nel versamento delle ritenute del condominio comporta l’applicazione di sanzioni amministrative da parte dell’Agenzia delle Entrate. Ecco il quadro sanzionatorio aggiornato al 2026 e come rimediare tramite il ravvedimento operoso.

Sanzioni per omesso versamento

Ai sensi dell’art. 13 del DLgs n. 471/1997, l’omesso o tardivo versamento delle ritenute comporta una sanzione base del 30% dell’importo non versato. La sanzione si riduce al 15% se il versamento avviene entro 90 giorni dalla scadenza.

Ravvedimento operoso: come ridurre le sanzioni

Il ravvedimento operoso (art. 13 DLgs 472/97) permette di regolarizzare spontaneamente l’omissione con sanzioni ridotte. Le aliquote di ravvedimento applicabili alle ritenute del condominio sono:

Tipo di ravvedimentoTermineSanzione ridottaInteressi
Sprint (ravvedimento brevissimo)Entro 14 giorni dalla scadenza0,1% per ogni giorno di ritardo (max 1,4%)Al tasso legale
BreveDal 15° al 30° giorno1,5% (1/10 del 15%)Al tasso legale
MedioDal 31° al 90° giorno1,67% (1/9 del 15%)Al tasso legale
LungoEntro 1 anno dalla scadenza3,75% (1/8 del 30%)Al tasso legale
LunghissimoEntro 2 anni4,29% (1/7 del 30%)Al tasso legale
Oltre 2 anniDopo 2 anni (se non notificato)5% (1/6 del 30%)Al tasso legale

Per effettuare il ravvedimento, il condominio deve versare tramite F24:

  • L’imposta omessa (ritenuta non versata) con il codice tributo 1019 o 1020
  • La sanzione ridotta con codice tributo 8906 (sanzioni da ravvedimento su ritenute)
  • Gli interessi legali con codice tributo 1989 (interessi da ravvedimento)

Sanzioni per omessa CU: Il mancato rilascio della Certificazione Unica al fornitore comporta una sanzione di 100 euro per ogni CU omessa, fino a un massimo di 50.000 euro per anno. La CU trasmessa telematicamente in ritardo all’AdE comporta una sanzione di 33,33 euro per ogni certificazione, ridotta a zero se la trasmissione avviene entro 60 giorni dalla scadenza (art. 4 DPR 322/1998).

Il ruolo dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio e il soggetto che nella pratica gestisce tutti gli adempimenti fiscali del condominio come sostituto d’imposta. Il suo ruolo e centrale e la sua responsabilita e diretta in caso di inadempimento.

Obblighi fiscali dell’amministratore

  • Verifica preventiva della natura del contratto con ogni fornitore (appalto vs. fornitura pura vs. prestazione professionale)
  • Applicazione della ritenuta al momento del pagamento delle fatture e trattenimento dell’importo dalla somma da corrispondere al fornitore
  • Versamento mensile tramite F24 entro il giorno 16 del mese successivo, con i codici tributo corretti
  • Tenuta della contabilita delle ritenute operate: registro ritenute per ogni fornitore, con data, importo lordo, ritenuta applicata, importo netto pagato
  • Rilascio della CU a ogni fornitore entro il 28 febbraio dell’anno successivo
  • Trasmissione telematica della CU all’Agenzia delle Entrate entro il 31 marzo
  • Presentazione del Modello 770 (quadro ST e SV) per il riepilogo annuale di tutte le ritenute operate

Responsabilita dell’amministratore

L’amministratore che omette di applicare e/o versare le ritenute puo essere ritenuto personalmente responsabile nei confronti del condominio per il danno causato (sanzioni + interessi) e puo rispondere anche penalmente nei casi piu gravi di omesso versamento sistematico (art. 10-bis DLgs 74/2000, che riguarda tuttavia soglie elevate).

Per questo motivo e fortemente consigliabile che l’amministratore si avvalga di un professionista abilitato o di un CAF specializzato nella gestione fiscale condominiale, che puo occuparsi di:

  • Classificazione corretta dei contratti con i fornitori
  • Calcolo mensile delle ritenute
  • Predisposizione e invio telematico degli F24
  • Gestione e trasmissione delle Certificazioni Uniche
  • Compilazione e presentazione del Modello 770

Il CAF Centro Fiscale di Udine e attrezzato per supportare gli amministratori di condominio nella corretta gestione di tutti questi adempimenti, garantendo il rispetto delle scadenze e la correttezza dei versamenti.

Conclusione

La ritenuta d’acconto del condominio e un adempimento fiscale complesso che richiede attenzione e puntualita. In sintesi, i punti chiave da ricordare sono:

  • Il condominio e sostituto d’imposta ai sensi dell’art. 25-ter DPR 600/73 per le prestazioni di appalto e subappalto
  • La ritenuta e del 4% sull’imponibile lordo (esclusa IVA)
  • L’obbligo scatta per condomini con corrispettivi annui in appalto superiori a 500 euro
  • Si versano con F24 entro il 16 del mese successivo al pagamento, con codice tributo 1019 (IRPEF) o 1020 (IRES)
  • E obbligatoria la CU annuale ai fornitori e la trasmissione del Modello 770
  • Le sanzioni per inadempimento possono essere ridotte con il ravvedimento operoso

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Domande Frequenti sull’F24 del Condominio

Tutti i condomini devono versare la ritenuta del 4%?

No. L’obbligo di versamento scatta solo quando i corrispettivi annui pagati per contratti di appalto o subappalto di opere o servizi superano complessivamente i 500 euro nell’anno solare. I piccoli condomini con spese condominiali molto limitate possono essere esonerati. Tuttavia, e consigliabile applicare la ritenuta sin dal primo pagamento per evitare rischi, dato che il superamento della soglia comporta l’obbligo retroattivo per tutti i pagamenti dell’anno.

Cosa succede se il condominio non versa l’F24 entro il 16 del mese?

Il ritardo nel versamento comporta l’applicazione di sanzioni: dal giorno 1 al 14 di ritardo si applica una sanzione dello 0,1% per ogni giorno (ravvedimento sprint), dal 15° al 30° giorno la sanzione e dell’1,5%, e oltre i 90 giorni la sanzione sale al 3,75% (entro 1 anno). In ogni caso e sempre possibile regolarizzare spontaneamente tramite il ravvedimento operoso, pagando imposta omessa + sanzione ridotta + interessi legali.

Qual e la differenza tra codice tributo 1019 e 1020?

Il codice tributo 1019 si usa per le ritenute su compensi corrisposti a soggetti IRPEF (ditte individuali, societa di persone come SNC e SAS, lavoratori autonomi con partita IVA in regime di impresa). Il codice 1020 si usa per le ritenute su compensi corrisposti a soggetti IRES (societa di capitali come SRL e SPA, societa cooperative, enti commerciali). La distinzione dipende dalla natura giuridica del fornitore, verificabile dalla sua partita IVA.

La manutenzione ordinaria dell’ascensore e soggetta alla ritenuta?

Si. Il contratto periodico con la societa specializzata per la manutenzione, revisione e assistenza dell’ascensore e un tipico contratto di appalto di servizi soggetto alla ritenuta del 4%. Essendo la societa di manutenzione generalmente una SRL o SPA (soggetto IRES), si usa il codice tributo 1020.

Il compenso dell’amministratore di condominio e soggetto alla ritenuta del 4%?

No. Il compenso dell’amministratore di condominio non e soggetto alla ritenuta del 4% prevista dall’art. 25-ter DPR 600/73, che si applica solo ai contratti di appalto e subappalto. Al compenso dell’amministratore si applica invece la ritenuta del 20% prevista dall’art. 25 DPR 600/73, in quanto prestazione professionale o di lavoro autonomo. Si usa il codice tributo 1040 (ritenuta su compensi professionali).

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    10. Sanzioni e ravvedimento operoso
    11. Il ruolo dell’amministratore di condominio
    12. Domande frequenti (FAQ)

    Il quadro normativo: art. 25-ter DPR 600/1973

    L’obbligo del condominio di operare come sostituto d’imposta e disciplinato dall’art. 25-ter del DPR n. 600 del 29 settembre 1973, introdotto dall’art. 1, comma 43, della Legge n. 244/2007 (legge finanziaria 2008) e reso operativo dal Decreto Ministeriale 7 marzo 2008. La norma e stata successivamente chiarita dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E del 7 febbraio 2008, che ha fornito le istruzioni operative per l’applicazione pratica dell’obbligo.

    Il legislatore ha introdotto questo meccanismo per contrastare l’evasione fiscale nel settore dell’edilizia e dei servizi condominiali, garantendo che una parte dell’imposta dovuta dai prestatori di servizi venga versata direttamente dallo Stato tramite il meccanismo della ritenuta alla fonte. Il condominio, pur non essendo un soggetto dotato di personalita giuridica autonoma, assume la qualifica di sostituto d’imposta ogni volta che eroga compensi a fornitori per prestazioni di servizi rese nell’ambito di contratti di appalto o subappalto di opere o servizi.

    E importante sottolineare che l’obbligo si applica esclusivamente ai contratti di appalto e subappalto: sono esclusi i contratti di compravendita di beni (ad esempio l’acquisto di materiale edilizio), i contratti d’opera con lavoratori autonomi (per i quali si applicano le ordinarie ritenute sulle prestazioni professionali ai sensi dell’art. 25 DPR 600/73), nonche le forniture pure di beni, anche se con posa in opera accessoria.

    Quando il condominio diventa sostituto d’imposta

    Il condominio e obbligato ad operare la ritenuta ogni volta che corrisponde un compenso a un’impresa (persona fisica o giuridica) per prestazioni rientranti in un contratto di appalto o subappalto di opere o servizi relativi all’edificio condominiale. La ritenuta si applica:

    • Alle imprese in regime ordinario (ditta individuale, SNC, SRL, SPA, ecc.) che operano come appaltatori o subappaltatori per lavori sul condominio
    • Ai lavoratori autonomi con partita IVA quando il rapporto contrattuale e configurabile come appalto di servizi (ad esempio, un geometra che gestisce un cantiere in appalto)
    • Sia ai soggetti IRPEF (persone fisiche, ditte individuali, societa di persone) sia ai soggetti IRES (societa di capitali, enti commerciali e non commerciali)

    La ritenuta del 4% NON si applica nei seguenti casi:

    • Acquisto di beni (materiali da costruzione, forniture elettriche, ecc.) senza prestazione di servizi
    • Prestazioni occasionali di privati (senza partita IVA) per importi inferiori alle soglie di esenzione
    • Prestazioni di professionisti (avvocati, commercialisti, ingegneri) che emettono parcella: in questo caso si applica la ritenuta ordinaria del 20% ex art. 25 DPR 600/73
    • Forniture di energia elettrica, gas, acqua e altri servizi di pubblica utilita
    • Compensi corrisposti a condomini singoli
    • Canoni di locazione per locali condominiali

    L’aliquota del 4%: come si calcola la ritenuta

    L’aliquota della ritenuta e fissata dalla legge nella misura del 4% sull’imponibile lordo. Si tratta di una ritenuta a titolo di acconto (non a titolo d’imposta definitiva), il che significa che il beneficiario puo computare la ritenuta subita come credito d’imposta nella propria dichiarazione dei redditi.

    Base imponibile: La ritenuta del 4% si calcola sul corrispettivo lordo al netto dell’IVA. Se il fornitore emette fattura per 1.000 euro + 220 euro di IVA (22%), la ritenuta si calcola solo sui 1.000 euro imponibili: 1.000 x 4% = 40 euro di ritenuta.

    Esempio pratico di calcolo:

    VoceImporto
    Imponibile fattura (servizio pulizie)1.000,00 euro
    IVA 22%220,00 euro
    Totale fattura1.220,00 euro
    Ritenuta 4% sull’imponibile (1.000 x 4%)40,00 euro
    Importo effettivamente pagato al fornitore1.180,00 euro (1.220 – 40)
    Importo da versare all’Erario tramite F2440,00 euro

    Il condominio quindi trattiene 40 euro dall’importo da pagare al fornitore e li versa allo Stato tramite F24. Il fornitore riceve 1.180 euro (importo netto) e nella propria dichiarazione dei redditi riportera la ritenuta di 40 euro subita come credito d’imposta, detraendola dall’IRPEF o dall’IRES dovuta.

    La soglia annuale di 500 euro

    Una delle regole piu importanti — e spesso trascurate — riguarda la soglia annuale di 500 euro. L’art. 25-ter DPR 600/73 prevede che l’obbligo di versamento si cumuli nel corso dell’anno solare: il versamento tramite F24 e dovuto solo quando la somma delle ritenute operate nel mese supera 25,82 euro (equivalente alla vecchia soglia in lire), ma in pratica la norma e interpretata nel senso che il versamento mensile e comunque obbligatorio se le ritenute del mese sono state effettivamente operate.

    La Circolare AdE n. 7/E/2008 ha chiarito che il condominio e esonerato dall’obbligo di effettuare le ritenute nei periodi d’imposta in cui il totale annuo dei corrispettivi corrisposti per i servizi in appalto e inferiore a 500 euro. Questa soglia:

    • Si riferisce al totale complessivo annuo di tutti i corrispettivi pagati a fornitori per servizi in appalto, non al singolo pagamento
    • Deve essere calcolata per anno solare (1 gennaio – 31 dicembre)
    • Se nel corso dell’anno si supera la soglia dei 500 euro, l’obbligo di ritenuta scatta retroattivamente per tutti i pagamenti effettuati dall’inizio dell’anno, inclusi quelli precedenti al superamento della soglia
    • In pratica, e consigliabile applicare la ritenuta sin dal primo pagamento dell’anno per evitare il rischio di dover recuperare ritenute non operate

    Attenzione: Molti piccoli condomini — con pochi appartamenti e spese condominiali limitate — possono rientrare nell’esonero se i servizi appaltati nell’anno non raggiungono i 500 euro complessivi. Tuttavia, superare anche di un euro questa soglia comporta l’obbligo di operare le ritenute su tutti i pagamenti dell’anno, anche quelli gia effettuati.

    Codici tributo F24: 1019 IRPEF e 1020 IRES

    Per il versamento della ritenuta tramite modello F24, il condominio deve utilizzare i codici tributo specifici istituiti dall’Agenzia delle Entrate. I due codici tributo sono distinti in base alla natura del fornitore:

    Codice TributoDescrizioneQuando si usa
    1019Ritenute su prestazioni di servizi resi nell’esercizio di imprese – art. 25-ter DPR 600/73 (IRPEF)Fornitori soggetti IRPEF: ditte individuali, societa di persone (SNC, SAS), lavoratori autonomi in regime di impresa
    1020Ritenute su prestazioni di servizi resi nell’esercizio di imprese – art. 25-ter DPR 600/73 (IRES)Fornitori soggetti IRES: SRL, SPA, societa cooperative, enti commerciali

    I codici tributo 1019 e 1020 sono stati istituiti con la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 94/E del 13 marzo 2008. Si inseriscono nella sezione Erario del modello F24, nella colonna “Codice tributo”, con indicazione del periodo di riferimento (mese e anno in cui e avvenuto il pagamento al fornitore).

    Come determinare il codice corretto: La scelta tra 1019 e 1020 dipende dalla natura del fornitore come indicata nella fattura ricevuta. In caso di dubbio, e sufficiente verificare la partita IVA del fornitore: le ditte individuali hanno partita IVA uguale al codice fiscale del titolare, le societa di capitali hanno una partita IVA diversa dal codice fiscale degli amministratori.

    Scadenze di versamento: il giorno 16 del mese

    Il versamento delle ritenute operate deve essere effettuato entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui e avvenuto il pagamento al fornitore. Questa e la regola generale prevista dall’art. 18 del DLgs n. 241/1997, applicabile anche alle ritenute del condominio.

    Mese del pagamento al fornitoreScadenza versamento F24
    Gennaio16 febbraio
    Febbraio16 marzo
    Marzo16 aprile
    Aprile16 maggio
    Maggio16 giugno
    Giugno16 luglio
    Luglio16 agosto (*)
    Agosto16 settembre
    Settembre16 ottobre
    Ottobre16 novembre
    Novembre16 dicembre
    Dicembre16 gennaio anno successivo

    (*) Agosto: Le ritenute operate nel mese di luglio possono essere versate entro il 20 agosto (e non il 16 agosto) in virtu della sospensione feriale dei termini prevista dall’art. 37 del DL n. 223/2006. Tuttavia, e sempre consigliabile verificare l’eventuale proroga annuale disposta da specifici decreti ministeriali, come avviene frequentemente.

    Regola sulla scadenza spostata: Se il giorno 16 cade di sabato o in un giorno festivo, il termine slitta automaticamente al primo giorno lavorativo successivo. Ad esempio, se il 16 aprile 2026 cadesse di domenica, il termine di versamento sarebbe lunedi 17 aprile 2026.

    Cumulo mensile: Se nel mese il condominio ha effettuato pagamenti a piu fornitori applicando la ritenuta, le ritenute si cumulano e si versano in un unico F24 mensile, indicando separatamente il codice tributo 1019 e il codice 1020 se ci sono sia fornitori IRPEF che IRES.

    Come compilare il modello F24 passo dopo passo

    La compilazione del modello F24 per il versamento della ritenuta del condominio avviene nella sezione Erario del modello. Di seguito la procedura step by step con un esempio concreto.

    Dati del soggetto versante

    Il soggetto versante del condominio e l’amministratore di condominio (o il condominante delegato in caso di condominio senza obbligo di amministratore). Nei dati anagrafici del modello F24 va indicato:

    • Codice fiscale del condominio (non del singolo condominante o dell’amministratore) — es. “CNDMNI80A01L483M”
    • Denominazione: il nome del condominio — es. “Condominio Via Roma 12 Udine”
    • Domicilio fiscale: indirizzo del condominio

    Sezione Erario

    Nella sezione Erario (la seconda del modello F24) si compilano le righe necessarie:

    • Codice tributo: 1019 (per fornitori IRPEF) o 1020 (per fornitori IRES)
    • Anno di riferimento: l’anno in cui e avvenuto il pagamento al fornitore (es. 2026)
    • Mese di riferimento: il mese in cui e avvenuto il pagamento (es. “04” per aprile)
    • Importi a debito versati: l’importo totale delle ritenute operate nel mese (es. 40,00 euro)
    • Importi a credito compensati: lasciare a 0 salvo crediti specifici

    Esempio concreto di compilazione F24

    Il Condominio “Palazzina Blu” di Udine paga nel mese di aprile 2026 la ditta individuale “Mario Rossi Impianti” (soggetto IRPEF, codice tributo 1019) per la manutenzione dell’impianto idrico: fattura di 800 euro imponibile + IVA 22% (176 euro). La ritenuta applicata e 800 x 4% = 32 euro.

    Campo F24 (Sezione Erario)Valore
    Codice tributo1019
    Anno di riferimento2026
    Mese di rif. (da compilare)04
    Importi a debito versati32,00
    Scadenza versamento18 maggio 2026 (16/5 e domenica)

    Il versamento puo essere effettuato:

    • Online tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (Fisconline, Entratel) — modalita obbligatoria per i condomini con sostituto d’imposta
    • Tramite homebanking della propria banca che supporta l’F24 telematico
    • Tramite intermediario abilitato (commercialista, CAF) con delega

    Nota importante: Dal 1° ottobre 2014, il versamento dell’F24 a saldo zero (compensazione totale con crediti) deve essere effettuato esclusivamente tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. Per i condomini sostituti d’imposta e fortemente consigliato rivolgersi a un professionista o a un CAF abilitato per la gestione degli adempimenti.

    Casi pratici: pulizie, manutenzione, giardinaggio, ascensori

    Vediamo in dettaglio come si applica la ritenuta del 4% nei casi piu frequenti nella vita condominiale, con indicazione se l’obbligo scatta o meno.

    Servizio pulizie scale e parti comuni

    Il contratto con una impresa di pulizie che si occupa settimanalmente di scale, androni e aree comuni e soggetto alla ritenuta del 4%. E un classico contratto di appalto di servizi. La ritenuta va operata su ogni pagamento mensile o periodico effettuato all’impresa.

    Esempio: contratto annuale di 4.800 euro (400 euro/mese). La ritenuta mensile e di 16 euro (400 x 4%), da versare entro il 16 del mese successivo. Ritenuta annuale totale: 192 euro.

    Manutenzione ordinaria e straordinaria

    Tutti i contratti di appalto per lavori di manutenzione ordinaria (ritinteggiatura scale, riparazione infiltrazioni, sostituzione piastrelle) e straordinaria (rifacimento tetto, cappotto termico, sostituzione impianti) sono soggetti alla ritenuta del 4%. Si applica su ogni SAL (Stato Avanzamento Lavori) pagato all’impresa edile.

    Giardinaggio e cura del verde

    Il contratto periodico con un’impresa di giardinaggio per la cura del giardino condominiale, sfalcio dell’erba, potatura siepi, irrigazione automatica, e soggetto alla ritenuta del 4%. Attenzione: se si tratta di un lavoratore autonomo occasionale (senza partita IVA) per piccole prestazioni occasionali, si applicano regole diverse (ritenuta del 20% ex art. 25 DPR 600/73 se il compenso supera le soglie).

    Contratto di manutenzione ascensore

    Il contratto annuale con la societa specializzata per la manutenzione, revisione e assistenza dell’ascensore e soggetto alla ritenuta del 4% (codice tributo 1020 per le societa di capitali). Si applica su ogni fattura periodica emessa dalla societa di manutenzione.

    Riepilogo casi pratici

    ServizioRitenuta 4%?Codice TributoNote
    Pulizie scale (impresa)SI1019 o 1020Contratto appalto servizi
    Manutenzione idraulica (ditta)SI1019Appalto lavori
    Giardinaggio (impresa)SI1019 o 1020Appalto servizi
    Manutenzione ascensore (SRL)SI1020Soggetto IRES
    Installazione citofono (materiali + posa)Dipende1019/1020Se prevalenza servizio su fornitura
    Acquisto lampadine/materialiNO–Pura fornitura beni
    Parcella avvocato condominioNO (art. 25)Ritenuta 20%Professionista, non appalto
    Compenso amministratoreNO (art. 25)Ritenuta 20%Lavoratore autonomo/professionista
    Bollette luce/gas parti comuniNO–Fornitura servizi pubblici

    La Certificazione Unica annuale ai prestatori

    Oltre al versamento mensile tramite F24, il condominio come sostituto d’imposta ha un secondo obbligo annuale fondamentale: il rilascio della Certificazione Unica (CU) a ciascun prestatore di servizi a cui sono state operate ritenute nel corso dell’anno. La CU attesta le ritenute subite e permette al fornitore di computarle come credito nella propria dichiarazione dei redditi.

    Scadenze CU per i condomini:

    • Consegna al fornitore (CU cartacea o elettronica): entro il 28 febbraio dell’anno successivo a quello in cui sono state operate le ritenute
    • Trasmissione all’Agenzia delle Entrate (CU telematica): entro il 31 marzo dell’anno successivo (salvo proroghe annuali)

    Esempio: le ritenute operate nel 2026 devono essere certificate con CU consegnata al fornitore entro il 28 febbraio 2027 e trasmessa telematicamente all’AdE entro il 31 marzo 2027.

    La CU per il condominio come sostituto d’imposta e un documento differente dalla CU che il datore di lavoro rilascia ai dipendenti. Per i condomini, la CU riguarda esclusivamente le ritenute sulle prestazioni di servizi in appalto (art. 25-ter DPR 600/73). La gestione della CU e strettamente correlata alla compilazione del quadro ST e SV del modello 770, che riepiloga annualmente tutte le ritenute operate dal condominio sostituto d’imposta.

    Per approfondire gli obblighi di certificazione annuale e la compilazione del modello 770 per condomini, leggi la nostra guida: Modello 770/2026: guida completa per i sostituti d’imposta.

    Sanzioni e ravvedimento operoso

    L’omissione o il ritardo nel versamento delle ritenute del condominio comporta l’applicazione di sanzioni amministrative da parte dell’Agenzia delle Entrate. Ecco il quadro sanzionatorio aggiornato al 2026 e come rimediare tramite il ravvedimento operoso.

    Sanzioni per omesso versamento

    Ai sensi dell’art. 13 del DLgs n. 471/1997, l’omesso o tardivo versamento delle ritenute comporta una sanzione base del 30% dell’importo non versato. La sanzione si riduce al 15% se il versamento avviene entro 90 giorni dalla scadenza.

    Ravvedimento operoso: come ridurre le sanzioni

    Il ravvedimento operoso (art. 13 DLgs 472/97) permette di regolarizzare spontaneamente l’omissione con sanzioni ridotte. Le aliquote di ravvedimento applicabili alle ritenute del condominio sono:

    Tipo di ravvedimentoTermineSanzione ridottaInteressi
    Sprint (ravvedimento brevissimo)Entro 14 giorni dalla scadenza0,1% per ogni giorno di ritardo (max 1,4%)Al tasso legale
    BreveDal 15° al 30° giorno1,5% (1/10 del 15%)Al tasso legale
    MedioDal 31° al 90° giorno1,67% (1/9 del 15%)Al tasso legale
    LungoEntro 1 anno dalla scadenza3,75% (1/8 del 30%)Al tasso legale
    LunghissimoEntro 2 anni4,29% (1/7 del 30%)Al tasso legale
    Oltre 2 anniDopo 2 anni (se non notificato)5% (1/6 del 30%)Al tasso legale

    Per effettuare il ravvedimento, il condominio deve versare tramite F24:

    • L’imposta omessa (ritenuta non versata) con il codice tributo 1019 o 1020
    • La sanzione ridotta con codice tributo 8906 (sanzioni da ravvedimento su ritenute)
    • Gli interessi legali con codice tributo 1989 (interessi da ravvedimento)

    Sanzioni per omessa CU: Il mancato rilascio della Certificazione Unica al fornitore comporta una sanzione di 100 euro per ogni CU omessa, fino a un massimo di 50.000 euro per anno. La CU trasmessa telematicamente in ritardo all’AdE comporta una sanzione di 33,33 euro per ogni certificazione, ridotta a zero se la trasmissione avviene entro 60 giorni dalla scadenza (art. 4 DPR 322/1998).

    Il ruolo dell’amministratore di condominio

    L’amministratore di condominio e il soggetto che nella pratica gestisce tutti gli adempimenti fiscali del condominio come sostituto d’imposta. Il suo ruolo e centrale e la sua responsabilita e diretta in caso di inadempimento.

    Obblighi fiscali dell’amministratore

    • Verifica preventiva della natura del contratto con ogni fornitore (appalto vs. fornitura pura vs. prestazione professionale)
    • Applicazione della ritenuta al momento del pagamento delle fatture e trattenimento dell’importo dalla somma da corrispondere al fornitore
    • Versamento mensile tramite F24 entro il giorno 16 del mese successivo, con i codici tributo corretti
    • Tenuta della contabilita delle ritenute operate: registro ritenute per ogni fornitore, con data, importo lordo, ritenuta applicata, importo netto pagato
    • Rilascio della CU a ogni fornitore entro il 28 febbraio dell’anno successivo
    • Trasmissione telematica della CU all’Agenzia delle Entrate entro il 31 marzo
    • Presentazione del Modello 770 (quadro ST e SV) per il riepilogo annuale di tutte le ritenute operate

    Responsabilita dell’amministratore

    L’amministratore che omette di applicare e/o versare le ritenute puo essere ritenuto personalmente responsabile nei confronti del condominio per il danno causato (sanzioni + interessi) e puo rispondere anche penalmente nei casi piu gravi di omesso versamento sistematico (art. 10-bis DLgs 74/2000, che riguarda tuttavia soglie elevate).

    Per questo motivo e fortemente consigliabile che l’amministratore si avvalga di un professionista abilitato o di un CAF specializzato nella gestione fiscale condominiale, che puo occuparsi di:

    • Classificazione corretta dei contratti con i fornitori
    • Calcolo mensile delle ritenute
    • Predisposizione e invio telematico degli F24
    • Gestione e trasmissione delle Certificazioni Uniche
    • Compilazione e presentazione del Modello 770

    Il CAF Centro Fiscale di Udine e attrezzato per supportare gli amministratori di condominio nella corretta gestione di tutti questi adempimenti, garantendo il rispetto delle scadenze e la correttezza dei versamenti.

    Conclusione

    La ritenuta d’acconto del condominio e un adempimento fiscale complesso che richiede attenzione e puntualita. In sintesi, i punti chiave da ricordare sono:

    • Il condominio e sostituto d’imposta ai sensi dell’art. 25-ter DPR 600/73 per le prestazioni di appalto e subappalto
    • La ritenuta e del 4% sull’imponibile lordo (esclusa IVA)
    • L’obbligo scatta per condomini con corrispettivi annui in appalto superiori a 500 euro
    • Si versano con F24 entro il 16 del mese successivo al pagamento, con codice tributo 1019 (IRPEF) o 1020 (IRES)
    • E obbligatoria la CU annuale ai fornitori e la trasmissione del Modello 770
    • Le sanzioni per inadempimento possono essere ridotte con il ravvedimento operoso

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    Domande Frequenti sull’F24 del Condominio

    Tutti i condomini devono versare la ritenuta del 4%?

    No. L’obbligo di versamento scatta solo quando i corrispettivi annui pagati per contratti di appalto o subappalto di opere o servizi superano complessivamente i 500 euro nell’anno solare. I piccoli condomini con spese condominiali molto limitate possono essere esonerati. Tuttavia, e consigliabile applicare la ritenuta sin dal primo pagamento per evitare rischi, dato che il superamento della soglia comporta l’obbligo retroattivo per tutti i pagamenti dell’anno.

    Cosa succede se il condominio non versa l’F24 entro il 16 del mese?

    Il ritardo nel versamento comporta l’applicazione di sanzioni: dal giorno 1 al 14 di ritardo si applica una sanzione dello 0,1% per ogni giorno (ravvedimento sprint), dal 15° al 30° giorno la sanzione e dell’1,5%, e oltre i 90 giorni la sanzione sale al 3,75% (entro 1 anno). In ogni caso e sempre possibile regolarizzare spontaneamente tramite il ravvedimento operoso, pagando imposta omessa + sanzione ridotta + interessi legali.

    Qual e la differenza tra codice tributo 1019 e 1020?

    Il codice tributo 1019 si usa per le ritenute su compensi corrisposti a soggetti IRPEF (ditte individuali, societa di persone come SNC e SAS, lavoratori autonomi con partita IVA in regime di impresa). Il codice 1020 si usa per le ritenute su compensi corrisposti a soggetti IRES (societa di capitali come SRL e SPA, societa cooperative, enti commerciali). La distinzione dipende dalla natura giuridica del fornitore, verificabile dalla sua partita IVA.

    La manutenzione ordinaria dell’ascensore e soggetta alla ritenuta?

    Si. Il contratto periodico con la societa specializzata per la manutenzione, revisione e assistenza dell’ascensore e un tipico contratto di appalto di servizi soggetto alla ritenuta del 4%. Essendo la societa di manutenzione generalmente una SRL o SPA (soggetto IRES), si usa il codice tributo 1020.

    Il compenso dell’amministratore di condominio e soggetto alla ritenuta del 4%?

    No. Il compenso dell’amministratore di condominio non e soggetto alla ritenuta del 4% prevista dall’art. 25-ter DPR 600/73, che si applica solo ai contratti di appalto e subappalto. Al compenso dell’amministratore si applica invece la ritenuta del 20% prevista dall’art. 25 DPR 600/73, in quanto prestazione professionale o di lavoro autonomo. Si usa il codice tributo 1040 (ritenuta su compensi professionali).

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