Modello 770 e Certificazione UnicaQuadro ST e SV del 770: Guida alla Compilazione per Condomini 2026 Indice dei contenutiStruttura del Modello 770: I Quadri PrincipaliQuadro ST: A Cosa Serve e Quando CompilarloCome Compilare il Quadro ST Passo PassoQuadro SV: A Cosa ServeCome Compilare il Quadro SV per VersamentiCodici Tributo Più Usati dai CondominiErrori Comuni nella Compilazione ST e SVQuando il Condominio Non Deve Compilare ST/SVDomande FrequentiIl quadro ST 770 condominio e il quadro SV sono due sezioni fondamentali del Modello 770 che gli amministratori di condominio devono compilare correttamente per comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle ritenute fiscali operate e ai versamenti effettuati. La corretta compilazione del quadro ST e SV 770 2026 è cruciale per evitare sanzioni e contestazioni.Il Modello 770/2026 rappresenta la dichiarazione annuale dei sostituti d’imposta: i condomini, quando pagano fornitori per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, applicano una ritenuta d’acconto del 4% che deve essere versata mensilmente tramite F24 e dichiarata nel 770. I quadri ST e SV servono proprio a dettagliare queste operazioni.In questa guida completa analizziamo la struttura del Modello 770, spieghiamo a cosa servono i quadri ST e SV, forniamo istruzioni passo passo per la compilazione, elenchiamo i codici tributo più usati dai condomini e indichiamo gli errori comuni da evitare. L’obiettivo è permettere agli amministratori (o ai loro consulenti CAF) di gestire correttamente questo adempimento fiscale obbligatorio.📘 Leggi la guida completa: 770 e CU Condominio 2026: Guida per AmministratoriStruttura del Modello 770: I Quadri Principali Il Modello 770/2026 è strutturato in diverse sezioni (chiamate “quadri”), ciascuna con una funzione specifica. Comprendere la struttura generale del 770 aiuta a capire il ruolo dei quadri ST e SV nel contesto complessivo della dichiarazione.Quadri principali del Modello 770:Quadro SS – Comunicazione dati certificazioni lavoro dipendente e assimilati: contiene i dati riepilogativi delle Certificazioni Uniche (CU) rilasciate ai percettori di redditi da lavoro dipendente o assimilati. Per i condomini, questo quadro si usa quando vengono erogati compensi al portiere o ad altri dipendenti/collaboratori.Quadro ST – Comunicazione dati ritenute operate: è il quadro dedicato alle ritenute d’acconto operate dal condominio sui compensi pagati a fornitori, professionisti e prestatori occasionali. Il quadro ST 770 condominio è il cuore della dichiarazione per gli amministratori, perché riporta tutte le ritenute del 4% applicate durante l’anno sui pagamenti ai fornitori.Quadro SV – Comunicazione dati dei versamenti: contiene i dettagli dei versamenti effettuati tramite F24 relativi alle ritenute operate. Il quadro SV del 770 deve corrispondere perfettamente ai versamenti mensili effettuati dall’amministratore. Ogni riga del quadro SV rappresenta un singolo versamento F24.Quadro SX – Riepilogo versamenti: riepiloga i totali dei versamenti effettuati, suddivisi per codice tributo. È un quadro di controllo che verifica la coerenza tra le ritenute dichiarate (quadro ST) e i versamenti effettuati (quadro SV).Per i condomini, i quadri più rilevanti sono ST (ritenute operate) e SV (versamenti effettuati). Il quadro SS viene compilato solo se il condominio ha dipendenti o collaboratori. Gli altri quadri del 770 (SG, SH, SI, SK) riguardano casistiche specifiche che raramente coinvolgono i condomini.La logica del Modello 770 per i condomini è semplice: ogni volta che l’amministratore paga un fornitore (idraulico, elettricista, impresa edile) per lavori condominiali, trattiene il 4% come ritenuta d’acconto, versa questa ritenuta entro il 16 del mese successivo con F24 (dati nel quadro SV), e dichiara l’operazione nel quadro ST. Il 770 è la sintesi annuale di tutte queste operazioni.Quadro ST: A Cosa Serve e Quando Compilarlo Il quadro ST del Modello 770 serve a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati delle ritenute alla fonte operate dal condominio in qualità di sostituto d’imposta. Questo quadro è obbligatorio quando il condominio ha effettuato pagamenti soggetti a ritenuta durante l’anno fiscale di riferimento (2025 per il 770/2026).Quando il condominio deve compilare il quadro ST:Il quadro ST 770 condominio deve essere compilato ogni volta che l’amministratore ha:Pagato fornitori per lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria applicando la ritenuta d’acconto del 4%. Questa è la casistica più frequente: idraulici, elettricisti, imprese edili, lattonieri, imprese di pulizia che effettuano lavori per il condominio sono soggetti a ritenuta del 4% sui compensi lordi.Corrisposto compensi a professionisti (architetti, ingegneri, geometri, avvocati) per prestazioni professionali, applicando la ritenuta d’acconto del 20%. Ad esempio, se il condominio incarica un architetto per la direzione lavori di una ristrutturazione condominiale, il compenso professionale è soggetto a ritenuta del 20%.Erogato compensi ad altri percettori soggetti a ritenuta: ad esempio, compensi per prestazioni occasionali (lavori saltuari non rientranti in attività professionale abituale) con ritenuta del 20%, oppure compensi ad amministratori non professionisti (se previsto dal regolamento condominiale) soggetti a ritenuta.Il quadro ST richiede di indicare, per ogni percettore (fornitore/professionista), i seguenti dati:Dati anagrafici del percettore: codice fiscale o partita IVA, cognome e nome (o denominazione sociale), data di nascita, comune di nascita. Questi dati devono corrispondere esattamente a quelli della fattura ricevuta.Causale del pagamento: un codice alfabetico che identifica la tipologia di compenso erogato. Le causali più comuni per i condomini sono: – A (Prestazioni di lavoro autonomo): per professionisti (architetti, ingegneri, avvocati) – M (Corrispettivi per contratti d’appalto): per fornitori e imprese che eseguono lavori – O (Prestazioni occasionali): per prestazioni saltuarie non abitualiAmmontare lordo corrisposto: l’importo totale pagato al fornitore o professionista durante l’anno 2025, al lordo della ritenuta.Ritenuta operata: l’importo totale delle ritenute applicate durante l’anno sui pagamenti a quel fornitore. Per i lavori edili, è il 4% dell’importo lordo; per i professionisti, è il 20%.Il quadro ST va compilato per ogni percettore a cui il condominio ha corrisposto compensi soggetti a ritenuta nell’anno fiscale. Se l’amministratore ha pagato 15 fornitori diversi durante il 2025, il quadro ST conterrà 15 righe (una per fornitore).Quando NON si compila il quadro ST:Il quadro ST non deve essere compilato se il condominio non ha operato alcuna ritenuta fiscale durante l’anno. Questo accade quando: – Il condominio non ha effettuato lavori o pagamenti a fornitori/professionisti – Tutti i pagamenti sono stati effettuati a soggetti esenti da ritenuta (ad esempio, enti pubblici, società che applicano reverse charge) – Il condominio ha solo spese condominiali ordinarie (utenze, pulizie, portierato) non soggette a ritenutaIn questi casi, l’amministratore non presenta il Modello 770 o presenta un 770 senza compilare il quadro ST. Tuttavia, la maggior parte dei condomini effettua almeno qualche piccola manutenzione annuale, quindi il quadro ST è quasi sempre necessario.Come Compilare il Quadro ST Passo Passo La compilazione del quadro ST 770 condominio richiede precisione e attenzione ai dettagli. Ogni errore può generare incongruenze che l’Agenzia delle Entrate segnala con comunicazioni di irregolarità. Vediamo il processo passo passo.PASSO 1: Raccogliere le Certificazioni Uniche (CU) ricevuteOgni fornitore o professionista pagato dal condominio nel 2025 deve rilasciare una Certificazione Unica entro il 17 marzo 2026. La CU contiene i dati necessari per compilare il quadro ST: codice fiscale del percettore, ammontare lordo corrisposto, ritenute operate. L’amministratore deve raccogliere tutte le CU ricevute dai fornitori e verificare che corrispondano ai pagamenti effettuati.Attenzione: la CU può essere in formato cartaceo o digitale. Alcuni fornitori la inviano via email in PDF, altri la consegnano a mano. È fondamentale conservare tutte le CU ricevute, perché sono la base documentale per il 770.PASSO 2: Controllare la coerenza tra CU e F24 versatiPrima di compilare il quadro ST, verifica che le ritenute indicate nelle CU corrispondano ai versamenti F24 effettuati mensilmente durante il 2025. Se hai versato tramite F24 (ad esempio) €1.200 di ritenute totali nell’anno, la somma delle ritenute indicate nelle CU deve essere €1.200. Se c’è una differenza, significa che: – Un fornitore non ha rilasciato la CU – Hai dimenticato di versare una ritenuta mensile – C’è un errore di calcolo nelle CU ricevuteRisolvere queste incongruenze prima di compilare il 770 è cruciale per evitare sanzioni.PASSO 3: Compilare il quadro ST nel softwareIl Modello 770 si compila utilizzando il software gratuito dell’Agenzia delle Entrate o tramite CAF/commercialista. Per ogni fornitore/professionista, inserisci:Campo “Codice Fiscale”: inserisci il codice fiscale del percettore come riportato nella CU. Se è una società, inserisci la partita IVA.Campo “Causale”: seleziona il codice causale corretto: – M per imprese edili e fornitori di lavori (casistica più comune per condomini) – A per professionisti (architetti, ingegneri, geometri) – O per prestazioni occasionaliSbagliare la causale può generare problemi: ad esempio, usare “A” per un’impresa edile (che dovrebbe essere “M”) causa incongruenze perché la ritenuta attesa è diversa (20% vs 4%).Campo “Ammontare lordo erogato”: importo complessivo pagato al fornitore nel 2025, al lordo della ritenuta. Se hai pagato un idraulico €5.000 durante l’anno (4 interventi da €1.250 ciascuno), inserisci €5.000.Campo “Ritenute operate”: importo totale delle ritenute applicate. Per l’idraulico dell’esempio, €5.000 × 4% = €200.Ripeti questa operazione per ogni fornitore/professionista presente nelle CU raccolte.PASSO 4: Verificare i totaliAl termine della compilazione, il software calcola i totali delle ritenute dichiarate nel quadro ST. Questo totale deve corrispondere alla somma dei versamenti F24 effettuati durante l’anno (che compariranno nel quadro SV). Se i totali non coincidono, c’è un errore da correggere.PASSO 5: Salvare e controllare la bozzaPrima di inviare il 770, genera una bozza di stampa del quadro ST e verifica: – Tutti i fornitori pagati nel 2025 sono presenti? – I codici fiscali sono corretti? – Gli importi corrispondono alle CU ricevute? – Le causali sono corrette?Questa verifica preventiva riduce drasticamente il rischio di errori e comunicazioni di irregolarità dall’Agenzia delle Entrate.ERRORI COMUNI nella compilazione del quadro ST:Dimenticare un fornitore: se paghi 10 fornitori ma ne inserisci solo 9 nel quadro ST, l’Agenzia delle Entrate rileva l’incongruenza confrontando i versamenti F24 con le ritenute dichiarate. Sanzione: da €250 a €2.000 per omessa o infedele dichiarazione.Indicare la causale sbagliata: usare “A” (professionisti) per un’impresa edile (che dovrebbe essere “M”) genera segnalazioni automatiche. La causale determina l’aliquota di ritenuta attesa, quindi un errore qui causa red flag.Riportare importi errati: se la CU del fornitore indica €3.000 pagati ma tu inserisci €2.500 nel quadro ST, l’incongruenza emerge quando l’Agenzia incrocia i dati tra il tuo 770 e la dichiarazione del fornitore.Non aggiornare i dati anagrafici: se un fornitore ha cambiato ragione sociale o codice fiscale durante il 2025, devi usare i dati aggiornati. Dati obsoleti causano scarto della dichiarazione.Quadro SV: A Cosa Serve Il quadro SV del Modello 770 serve a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dettagli dei versamenti effettuati tramite modello F24 per le ritenute operate dal condominio. Mentre il quadro ST dichiara le ritenute applicate sui pagamenti ai fornitori, il quadro SV documenta che queste ritenute sono state effettivamente versate all’Erario.Funzione del quadro SV:Il quadro SV 770 condominio è un elenco dettagliato di tutti i versamenti F24 effettuati durante l’anno fiscale (2025 per il 770/2026) relativi a: – Ritenute sui redditi di lavoro dipendente e assimilati (se il condominio ha dipendenti/collaboratori) – Ritenute sui compensi per prestazioni di lavoro autonomo (professionisti) – Ritenute sui corrispettivi per contratti d’appalto (fornitori edili) – Altre ritenute operate dal condominio in qualità di sostituto d’impostaPer i condomini, la tipologia più frequente è la ritenuta del 4% sui lavori edili, che viene versata mensilmente con codice tributo 1019 (ritenute su appalti). Ogni volta che l’amministratore paga un F24 con questo codice tributo, deve riportare il versamento nel quadro SV.Struttura del quadro SV:Il quadro SV è organizzato in righe, dove ogni riga rappresenta un singolo versamento F24. Per ogni versamento, il quadro richiede:Data versamento: la data in cui è stato effettuato il pagamento F24 (gg/mm/aaaa). Questa data deve corrispondere alla data di versamento riportata nella ricevuta F24.Codice tributo: il codice che identifica la tipologia di ritenuta versata. Per i condomini, i codici più comuni sono: – 1019: ritenute su appalti (4% lavori edili) – 1040: ritenute su redditi di lavoro autonomo (20% professionisti) – 1001: ritenute su redditi di lavoro dipendente (se il condominio ha un portiere dipendente)Importo versato: l’ammontare pagato con quel singolo F24, espresso in euro. Ad esempio, se a febbraio 2025 hai versato €150 per ritenute su appalti, inserisci €150.Mese di riferimento: il mese a cui si riferisce il versamento. Le ritenute operate in gennaio 2025 vengono versate entro il 16 febbraio 2025, quindi il “mese di riferimento” è gennaio (01/2025), mentre la “data versamento” sarà una data di febbraio.Anno di riferimento: l’anno a cui si riferisce il versamento (2025 per il 770/2026).Il quadro SV può contenere molte righe se il condominio ha effettuato lavori frequenti durante l’anno. Ad esempio, se l’amministratore ha versato ritenute ogni mese (12 mesi), il quadro SV conterrà almeno 12 righe (una per ogni versamento mensile).Perché il quadro SV è importante:L’Agenzia delle Entrate incrocia automaticamente i dati del quadro SV con i versamenti F24 registrati nel proprio sistema. Se dichiari nel quadro SV un versamento che non esiste (o con importo diverso da quello effettivo), l’incongruenza genera una comunicazione di irregolarità con richiesta di chiarimenti o rettifica.Inoltre, il totale dei versamenti indicati nel quadro SV deve corrispondere al totale delle ritenute dichiarate nel quadro ST. Se nel quadro ST dichiari €1.200 di ritenute operate, ma nel quadro SV indichi versamenti per soli €1.000, c’è un ammanco di €200 che l’Agenzia delle Entrate rileva immediatamente. Questo può significare: – Hai dimenticato di versare €200 di ritenute → sanzione per omesso versamento – Hai versato €200 ma dimenticato di inserire il versamento nel quadro SV → comunicazione di irregolarità formaleIn entrambi i casi, il problema va risolto presentando una dichiarazione integrativa del 770 o versando le ritenute mancanti con sanzione e interessi.Il quadro SV funziona quindi come prova documentale che le ritenute operate (dichiarate nel quadro ST) sono state effettivamente versate all’Erario. Senza il quadro SV correttamente compilato, il condominio risulta moroso anche se ha pagato tutte le ritenute.Come Compilare il Quadro SV per Versamenti La compilazione del quadro SV 770 condominio richiede di riportare ogni singolo versamento F24 effettuato durante l’anno per ritenute fiscali. Il processo è più meccanico rispetto al quadro ST, ma richiede comunque precisione per evitare incongruenze.PASSO 1: Raccogliere tutte le ricevute F24 del 2025Il primo passo è recuperare le ricevute di pagamento F24 relative alle ritenute fiscali versate durante il 2025. Se l’amministratore ha versato le ritenute tramite home banking (come avviene nella maggior parte dei casi), le ricevute F24 sono disponibili nell’area riservata della banca o nella sezione “F24” del sito dell’Agenzia delle Entrate (se registrato).Organizza le ricevute in ordine cronologico (dalla più vecchia alla più recente) per facilitare l’inserimento nel quadro SV.PASSO 2: Identificare i versamenti relativi alle ritenuteNon tutti i versamenti F24 del condominio vanno inseriti nel quadro SV del 770. Il quadro SV riguarda solo i versamenti per ritenute fiscali, quindi: – ✅ Includere: versamenti con codice tributo 1019 (ritenute 4% appalti), 1040 (ritenute 20% professionisti), 1001 (ritenute lavoro dipendente) – ❌ Escludere: versamenti per IMU, TARI, IVA periodica, altre imposte non legate a ritenuteSe il condominio ha solo versamenti per ritenute, tutti gli F24 vanno nel quadro SV. Ma se ci sono anche versamenti per altre imposte (ad esempio, IMU per parti comuni), questi vanno esclusi.PASSO 3: Compilare il quadro SV nel softwarePer ogni versamento F24 relativo a ritenute, inserisci una riga nel quadro SV con i seguenti dati:Campo “Data versamento”: inserisci la data riportata sulla ricevuta F24 nel formato gg/mm/aaaa. Ad esempio, se hai versato il 14/02/2025, inserisci 14/02/2025.Campo “Codice tributo”: inserisci il codice tributo utilizzato nell’F24. Per i condomini: – 1019 per ritenute 4% su lavori edili (casistica più frequente) – 1040 per ritenute 20% su compensi professionisti – 1001 per ritenute su redditi da lavoro dipendente (portiere)Il codice tributo deve corrispondere esattamente a quello usato nell’F24. Se l’F24 riporta codice 1019, non inserire 1040 per errore.Campo “Importo versato”: riporta l’ammontare pagato con quel singolo F24, espresso in euro e centesimi. Se hai versato €127,50, inserisci 127,50 (non arrotondare).Campo “Mese di riferimento”: indica il mese a cui si riferiscono le ritenute versate. Le ritenute operate in gennaio vanno versate entro il 16 febbraio, quindi: – Versamento del 14/02/2025 → mese di riferimento: 01/2025 (gennaio) – Versamento del 16/03/2025 → mese di riferimento: 02/2025 (febbraio)Il mese di riferimento è sempre il mese precedente alla data di versamento, salvo casi di versamenti tardivi.Campo “Anno di riferimento”: per il 770/2026, l’anno di riferimento è sempre 2025.Ripeti questa operazione per ogni versamento F24 effettuato nel 2025.PASSO 4: Verificare i totaliAl termine, il software calcola il totale dei versamenti indicati nel quadro SV. Questo totale deve corrispondere a: – Somma delle ritenute dichiarate nel quadro ST: se il quadro ST indica ritenute per €1.500, il quadro SV deve sommare €1.500 di versamenti – Somma delle ricevute F24 raccolte: controlla manualmente che la somma degli importi inseriti nel quadro SV corrisponda alla somma delle ricevute F24Se i totali non coincidono, c’è un errore: – Hai dimenticato di inserire un versamento nel quadro SV? – Hai inserito un importo sbagliato? – Manca un versamento F24 (ritenuta non versata)?Risolvi l’errore prima di inviare il 770.PASSO 5: Controllo incrociato ST-SVUn controllo fondamentale è verificare che ogni fornitore indicato nel quadro ST abbia corrispondenti versamenti nel quadro SV. Ad esempio: – Se nel quadro ST hai dichiarato di aver operato €200 di ritenute a un idraulico (4% su €5.000 di lavori), devi avere versamenti F24 che coprono quei €200 – Se i lavori sono stati fatti in 3 mesi diversi (gennaio, marzo, maggio), dovresti avere 3 versamenti F24 nei mesi corrispondentiQuesto controllo previene il rischio di dichiarare ritenute nel quadro ST senza avere versamenti corrispondenti nel quadro SV (che genera sanzioni per omesso versamento).ERRORI COMUNI nella compilazione del quadro SV:Indicare la data sbagliata: se la ricevuta F24 riporta 16/02/2025 ma inserisci 14/02/2025, l’Agenzia delle Entrate rileva l’incongruenza confrontando con i propri archivi.Usare il codice tributo sbagliato: inserire 1040 (professionisti) invece di 1019 (appalti) genera incongruenze, perché il sistema si aspetta versamenti per professionisti ma trova ritenute per lavori edili nel quadro ST.Dimenticare un versamento: se hai effettuato 12 versamenti mensili ma ne inserisci solo 11 nel quadro SV, il totale non corrisponde alle ritenute dichiarate nel quadro ST. Sanzione: comunicazione di irregolarità.Invertire mese di riferimento e data versamento: un errore comune è inserire la data di versamento nel campo “mese di riferimento”. Ad esempio, versamento del 16/02/2025 per ritenute di gennaio → mese di riferimento deve essere 01/2025, non 02/2025.Codici Tributo Più Usati dai CondominiI codici tributo sono identificativi numerici che si utilizzano nei modelli F24 per versare imposte e ritenute fiscali. Per i condomini, esistono codici tributo specifici per le ritenute d’acconto operate sui pagamenti a fornitori e professionisti. Conoscere i codici tributo più comuni per condomini è essenziale per compilare correttamente i quadri ST e SV del 770.1. Codice Tributo 1019 – Ritenute su appalti (4%)Il codice tributo 1019 è il più usato dai condomini. Si applica alle ritenute del 4% operate sui compensi pagati a fornitori e imprese per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni.Quando usarlo: – Pagamenti a imprese edili per ristrutturazioni, riparazioni, rifacimenti – Compensi a idraulici, elettricisti, lattonieri, fabbri per interventi di manutenzione – Lavori di tinteggiatura, impermeabilizzazione, sistemazione giardini condominiali – Pulizia straordinaria delle parti comuni (se effettuata da impresa con fattura)Come calcolare l’importo da versare: Se il fornitore emette fattura di €5.000 per lavori condominiali, il condominio versa al fornitore €4.800 (€5.000 – 4% di ritenuta = €4.800) e trattiene €200 da versare con F24 codice tributo 1019.Scadenza versamento: entro il 16 del mese successivo al pagamento del fornitore. Se paghi il fornitore il 10 gennaio 2025, devi versare la ritenuta entro il 16 febbraio 2025.2. Codice Tributo 1040 – Ritenute su lavoro autonomo professionale (20%)Il codice tributo 1040 si usa per le ritenute del 20% operate sui compensi pagati a professionisti (architetti, ingegneri, geometri, avvocati) per prestazioni rese al condominio.Quando usarlo: – Compensi ad architetti per progettazione lavori condominiali – Compensi a ingegneri per direzione lavori, collaudo, perizie tecniche – Compensi a geometri per rilievi, pratiche catastali, consulenze – Compensi ad avvocati per contenziosi condominiali o recupero crediti – Compensi a consulenti fiscali per assistenza nella dichiarazione 770 del condominioCome calcolare l’importo da versare: Se l’architetto emette parcella di €2.000 + IVA per progettazione, il condominio applica la ritenuta del 20% sui €2.000 (non sull’IVA). Ritenuta = €2.000 × 20% = €400. Il condominio versa all’architetto €1.600 (€2.000 – €400) + IVA, e versa €400 con F24 codice tributo 1040.Scadenza versamento: entro il 16 del mese successivo al pagamento del professionista.3. Codice Tributo 1001 – Ritenute su redditi da lavoro dipendenteIl codice tributo 1001 si usa per versare le ritenute IRPEF operate sui compensi erogati a dipendenti del condominio, tipicamente il portiere o altri collaboratori assunti direttamente dal condominio.Quando usarlo: – Stipendio mensile del portiere assunto dal condominio – Compensi a collaboratori domestici assunti per pulizie stabili delle parti comuni – Eventuali compensi a custodi o guardiani condominialiCome funziona: Le ritenute IRPEF sui dipendenti variano in base agli scaglioni di reddito e alle detrazioni spettanti. Il condominio (o il CAF che gestisce le paghe) calcola le ritenute mensilmente e le versa con F24 codice tributo 1001.Scadenza versamento: entro il 16 del mese successivo al pagamento dello stipendio.4. Codice Tributo 1012 – Ritenute su provvigioni (20%)Il codice tributo 1012 si usa raramente per i condomini, ma può applicarsi quando il condominio corrisponde provvigioni ad agenti o intermediari.Quando usarlo: – Provvigioni ad agenti immobiliari per gestione locazioni di parti comuni (es. locali commerciali di proprietà condominiale) – Provvigioni ad intermediari assicurativi per polizze condominialiRitenuta: 20% sul compenso lordo.5. Codice Tributo 1038 – Ritenute su canoni di locazione immobiliSe il condominio affitta locali di proprietà comune (ad esempio, un locale commerciale al piano terra), deve operare una ritenuta del 21% sul canone di locazione.Quando usarlo: – Pagamenti di canoni per affitto di locali condominiali a terziCome funziona: Il condominio (inquilino) versa al proprietario (locatore) l’affitto al netto della ritenuta del 21%, e versa la ritenuta con F24 codice tributo 1038.Tabella riepilogativa codici tributo condomini:| Codice | Tipologia | Aliquota | Casistica | |——–|———–|———-|————| | 1019 | Ritenute appalti | 4% | Lavori edili, manutenzioni, fornitori | | 1040 | Ritenute lavoro autonomo | 20% | Professionisti (architetti, ingegneri, avvocati) | | 1001 | Ritenute lavoro dipendente | Variabile | Portiere, collaboratori assunti | | 1012 | Ritenute provvigioni | 20% | Agenti, intermediari | | 1038 | Ritenute locazioni | 21% | Affitti locali condominiali |Come scegliere il codice tributo corretto:Quando compili l’F24 per versare una ritenuta, verifica: – Natura del compenso: lavori edili → 1019, professionista → 1040, dipendente → 1001 – Aliquota applicata: 4% → 1019, 20% su autonomi → 1040, 20% su provvigioni → 1012 – Fattura del fornitore: spesso la fattura indica già quale ritenuta applicare e il relativo codice tributoUn errore comune è usare il codice 1040 (professionisti) per un’impresa edile (che dovrebbe essere 1019). Questo genera incongruenze nel 770 e comunicazioni di irregolarità dall’Agenzia delle Entrate.Errori Comuni nella Compilazione ST e SV La compilazione del Modello 770 per condomini presenta diverse insidie che possono generare sanzioni o comunicazioni di irregolarità dall’Agenzia delle Entrate. Conoscere gli errori più comuni aiuta gli amministratori a evitarli. Vediamo i principali.ERRORE 1: Incongruenza tra quadro ST e quadro SVQuesto è l’errore più frequente e grave. Il totale delle ritenute dichiarate nel quadro ST deve corrispondere al totale dei versamenti indicati nel quadro SV. Se dichiari di aver operato €1.500 di ritenute (quadro ST) ma indichi versamenti per soli €1.200 (quadro SV), c’è un ammanco di €300.Conseguenze: – Comunicazione di irregolarità dall’Agenzia delle Entrate – Richiesta di chiarimenti o versamento delle ritenute mancanti – Sanzione per omesso versamento: 30% delle ritenute non versate + interessi legali – Se l’ammanco è superiore a €10.000, scatta anche il reato di omesso versamento ritenute (art. 10-bis D.Lgs. 74/2000)Come evitarlo: – Confronta manualmente i totali di ST e SV prima di inviare il 770 – Verifica che ogni fornitore nel quadro ST abbia corrispondenti versamenti F24 nel quadro SV – Usa un foglio Excel per sommare tutte le ritenute operate e tutti i versamenti effettuati: devono coincidereERRORE 2: Dimenticare un fornitore nel quadro STSe paghi 10 fornitori durante l’anno ma ne inserisci solo 9 nel quadro ST, il fornitore mancante non risulta nella dichiarazione. Questo errore emerge quando l’Agenzia delle Entrate incrocia i dati del tuo 770 con la dichiarazione dei redditi del fornitore (che dichiara di aver ricevuto compensi dal condominio).Conseguenze: – Comunicazione di irregolarità per omessa dichiarazione di ritenute – Sanzione da €250 a €2.000 per infedele dichiarazione – Richiesta di presentare un 770 integrativoCome evitarlo: – Confronta le CU ricevute con l’elenco fornitori nel gestionale del condominio – Verifica di aver inserito tutti i fornitori che hanno ricevuto pagamenti nel 2025 – Controlla gli F24 versati: se hai versato ritenute per un fornitore, deve essere presente nel quadro STERRORE 3: Indicare la causale sbagliata nel quadro STUsare la causale “A” (professionisti) per un’impresa edile (che dovrebbe avere causale “M”) è un errore comune. La causale determina l’aliquota di ritenuta attesa: “A” implica ritenuta del 20%, “M” implica ritenuta del 4%.Conseguenze: – L’Agenzia delle Entrate rileva incongruenze tra la causale e l’aliquota di ritenuta applicata – Comunicazione di irregolarità con richiesta di chiarimenti – Possibile richiesta di versare la differenza di ritenuta (se hai applicato 4% ma la causale indicava 20%)Come evitarlo: – Verifica la natura del compenso prima di scegliere la causale: – M per imprese, fornitori, lavori edili – A per professionisti (architetti, ingegneri, avvocati) – O per prestazioni occasionali – Controlla l’aliquota di ritenuta applicata: 4% → causale M, 20% → causale AERRORE 4: Riportare importi erratiSe la CU del fornitore indica €3.000 di compensi erogati ma inserisci €2.500 nel quadro ST, l’incongruenza emerge quando l’Agenzia delle Entrate confronta il tuo 770 con la dichiarazione del fornitore.Conseguenze: – Comunicazione di irregolarità per discordanza dati – Possibile sanzione per infedele dichiarazione – Richiesta di presentare 770 integrativo con importi correttiCome evitarlo: – Confronta ogni riga del quadro ST con le CU ricevute dai fornitori – Verifica che gli importi inseriti corrispondano esattamente a quelli indicati nelle CU – Se ci sono differenze, contatta il fornitore per chiarire (potrebbe aver emesso una CU errata)ERRORE 5: Usare il codice tributo sbagliato nel quadro SVInserire codice tributo 1040 (professionisti) nell’F24 invece di 1019 (appalti) per ritenute su lavori edili genera incongruenze.Conseguenze: – Il sistema rileva che hai versato con un codice tributo diverso da quello atteso – Comunicazione di irregolarità con richiesta di ravvedimento operoso (versamento corretto) – Possibile richiesta di interessi e sanzioni ridotte per versamento “errato”Come evitarlo: – Controlla che il codice tributo usato nell’F24 corrisponda alla natura del compenso: – Lavori edili → 1019 – Professionisti → 1040 – Dipendenti → 1001 – Verifica le ricevute F24 prima di inserirle nel quadro SV: il codice tributo deve essere correttoERRORE 6: Non conservare le CU ricevute dai fornitoriAlcuni amministratori dimenticano di richiedere (o conservare) le Certificazioni Uniche rilasciate dai fornitori. Senza le CU, è impossibile compilare correttamente il quadro ST, perché mancano i dati ufficiali.Conseguenze: – Impossibilità di compilare il quadro ST con dati corretti – Rischio di inserire importi errati (basati su memoria o registri incompleti) – In caso di controllo, mancanza di documentazione probatoriaCome evitarlo: – Invia una comunicazione a tutti i fornitori a febbraio/marzo richiedendo il rilascio della CU entro il 17 marzo – Organizza le CU ricevute in una cartella dedicata (cartacea o digitale) – Se un fornitore non invia la CU, sollecitalo per iscritto (email o PEC)ERRORE 7: Presentare il 770 in ritardoLa scadenza del Modello 770 è il 31 ottobre 2026 (per il 770/2026 relativo all’anno 2025). Presentare il 770 dopo questa data comporta sanzioni.Conseguenze: – Sanzione da €250 a €2.000 per dichiarazione tardiva (se presentata entro 90 giorni dalla scadenza) – Sanzione raddoppiata se presentata oltre 90 giorni dalla scadenza – Possibili sanzioni aggiuntive per ritardato versamento ritenute (se ci sono versamenti tardivi)Come evitarlo: – Segna in agenda la scadenza del 31 ottobre 2026 – Inizia la raccolta delle CU già a marzo/aprile 2026 – Affidati al CAF Centro Fiscale per la compilazione e invio del 770 entro i terminiERRORE 8: Compilare il quadro ST senza aver ricevuto tutte le CUAlcuni amministratori compilano il quadro ST basandosi sui propri registri contabili, senza attendere le CU ufficiali dai fornitori. Questo può generare discordanze tra i dati dichiarati e quelli certificati dai fornitori.Conseguenze: – Discordanza tra il tuo 770 e le dichiarazioni dei fornitori – Comunicazioni di irregolarità dall’Agenzia delle Entrate – Necessità di presentare 770 integrativo per correggere gli importiCome evitarlo: – Attendi di aver ricevuto tutte le CU prima di compilare il quadro ST – Se un fornitore non invia la CU entro il 17 marzo, sollecitalo immediatamente – Usa i dati ufficiali delle CU, non le stime o i registri interniEvitare questi errori richiede organizzazione, precisione e, idealmente, il supporto di un CAF specializzato. Il CAF Centro Fiscale di Udine assiste gli amministratori nella compilazione del 770, verificando i dati, incrociando ST e SV, e garantendo l’invio corretto entro i termini.Quando il Condominio Non Deve Compilare ST/SVEsistono casi in cui il condominio non è obbligato a compilare i quadri ST e SV del Modello 770, e quindi può evitare di presentare la dichiarazione o presentarla in forma semplificata. Comprendere quando non si applicano i quadri ST e SV evita adempimenti inutili e semplifica il lavoro dell’amministratore.Caso 1: Condominio senza ritenute operateSe il condominio non ha operato alcuna ritenuta fiscale durante tutto il 2025, non è obbligato a compilare i quadri ST e SV. Questo accade quando:Nessun lavoro condominiale effettuato: se il condominio non ha fatto manutenzioni ordinarie o straordinarie nel 2025, non ha pagato fornitori soggetti a ritenuta del 4%. In questo caso, non ci sono ritenute da dichiarare.Solo spese ordinarie esenti da ritenuta: se le uniche spese condominiali sono utenze (acqua, luce, gas), assicurazioni, spese condominiali fisse (pulizie non soggette a ritenuta, portierato gestito da società esterna senza ritenuta), il condominio non opera ritenute.Pagamenti solo a enti esenti: se tutti i fornitori sono enti pubblici o società esenti da ritenuta (ad esempio, società che applicano reverse charge IVA), il condominio non trattiene ritenute fiscali.In questi casi, il Modello 770 non deve essere presentato, oppure può essere presentato senza compilare i quadri ST e SV.Caso 2: Condominio con solo dipendenti (portiere)Se il condominio ha solo un portiere assunto come dipendente e non ha effettuato altri pagamenti soggetti a ritenuta (nessun lavoro edile, nessun professionista), deve presentare il 770 ma compila solo:Quadro SS: per comunicare i dati delle Certificazioni Uniche relative al portiere (redditi da lavoro dipendente)Quadro SV: per indicare i versamenti F24 delle ritenute IRPEF sul portiere (codice tributo 1001)I quadri ST NON vanno compilati, perché non ci sono ritenute su fornitori/professionisti (il quadro ST riguarda ritenute su lavoro autonomo/appalti, non dipendenti).Caso 3: Condominio minimo (2-3 unità)I condomini minimi (edifici con 2-3 unità immobiliari) spesso non hanno un amministratore formale e gestiscono le spese in forma semplificata. In questi casi:Se non c’è amministratore: i singoli condomini che pagano direttamente i fornitori non operano ritenute (le ritenute sono un obbligo dei sostituti d’imposta, non dei privati). Quindi, non si presenta il 770.Se c’è un amministratore pro tempore: se il condominio nomina un amministratore occasionale per gestire un singolo lavoro, e questo amministratore paga fornitori applicando ritenute, il 770 va presentato normalmente.Caso 4: Condominio che usa reverse charge IVAIn alcuni casi, i lavori condominiali rientrano nel regime di reverse charge IVA (inversione contabile). In questo regime, il condominio non paga l’IVA al fornitore, ma la versa direttamente all’Erario.Importante: il reverse charge NON elimina l’obbligo di ritenuta del 4%. Anche se si applica reverse charge, il condominio deve comunque operare la ritenuta del 4% sui compensi al fornitore. Quindi, i quadri ST e SV vanno comunque compilati.Eccezione: se il fornitore è esente da ritenuta per legge (ad esempio, alcune cooperative sociali), allora non si applica né ritenuta né quadri ST/SV.Caso 5: Condominio con solo lavori esenti da ritenutaAlcune categorie di lavori o fornitori sono esenti da ritenuta d’acconto. Se il condominio ha effettuato solo questi lavori, non opera ritenute e quindi non compila ST/SV.Lavori esenti da ritenuta (esempi): – Lavori effettuati da imprese con più di 5 dipendenti a tempo indeterminato: queste imprese possono richiedere l’esenzione dalla ritenuta del 4% presentando una dichiarazione sostitutiva. Se il fornitore presenta questa dichiarazione, il condominio non applica ritenuta. – Lavori effettuati da enti pubblici: se il fornitore è un ente pubblico (ad esempio, azienda municipalizzata), non si applica ritenuta. – Forniture senza manodopera: se il condominio acquista solo materiali (senza installazione), non si applica ritenuta (la ritenuta riguarda le prestazioni di servizi, non le cessioni di beni).Se il condominio ha pagato solo fornitori esenti, i quadri ST e SV non vanno compilati.Caso 6: Condominio in gestione commissarialeSe il condominio è stato posto in gestione commissariale da un tribunale (ad esempio, per fallimento dell’amministratore o grave irregolarità), il commissario giudiziale può essere esonerato temporaneamente dagli adempimenti fiscali ordinari, compreso il 770.Tuttavia, questa è un’eccezione rara e va valutata caso per caso con il supporto di un legale o commercialista.In sintesi, il condominio NON compila i quadri ST e SV se:✅ Non ha operato alcuna ritenuta fiscale durante l’anno ✅ Tutti i fornitori sono esenti da ritenuta (imprese con >5 dipendenti, enti pubblici) ✅ Non ha effettuato lavori o pagamenti soggetti a ritenuta ✅ Ha solo dipendenti (compila SS e SV, ma non ST)Il condominio DEVE compilare i quadri ST e SV se:❌ Ha pagato fornitori per lavori edili (ritenuta 4%) ❌ Ha pagato professionisti (ritenuta 20%) ❌ Ha effettuato qualsiasi pagamento soggetto a ritenuta fiscaleDubbio? Consultare il CAFSe non sei sicuro che il tuo condominio debba presentare il 770 o compilare i quadri ST/SV, è fondamentale consultare il CAF Centro Fiscale di Udine. Un’omissione può generare sanzioni pesanti, mentre un adempimento non dovuto genera solo spreco di tempo. Il CAF analizza le spese condominiali del 2025 e determina se il 770 è obbligatorio.Domande Frequenti Qual è la differenza tra quadro ST e quadro SV del 770?Il quadro ST dichiara le ritenute fiscali che il condominio ha operato sui pagamenti a fornitori e professionisti durante l’anno (ad esempio, ritenuta del 4% sui lavori edili). Il quadro SV invece elenca i versamenti effettuati tramite F24 per pagare queste ritenute all’Agenzia delle Entrate. In pratica, il quadro ST dice “ho trattenuto €1.500 di ritenute”, mentre il quadro SV dice “ho versato €1.500 con questi F24”. I due quadri devono corrispondere perfettamente.Cosa succede se il totale del quadro ST non corrisponde al quadro SV?Se il totale delle ritenute dichiarate nel quadro ST non corrisponde al totale dei versamenti indicati nel quadro SV, l’Agenzia delle Entrate rileva un’incongruenza e invia una comunicazione di irregolarità. Se il quadro ST indica ritenute superiori al quadro SV, significa che ci sono ritenute operate ma non versate, e scatta la sanzione del 30% sull’importo non versato più interessi. Se invece il quadro SV indica versamenti superiori al quadro ST, probabilmente hai dimenticato di inserire un fornitore nella dichiarazione.Quali codici tributo usare per le ritenute del condominio?I codici tributo più usati dai condomini sono: 1019 per le ritenute del 4% sui lavori edili e manutenzioni (il più comune), 1040 per le ritenute del 20% sui compensi a professionisti (architetti, ingegneri, avvocati), 1001 per le ritenute IRPEF sul portiere o dipendenti. Quando versi le ritenute con F24, devi usare il codice tributo corretto corrispondente al tipo di compenso pagato.Devo compilare il quadro ST anche se non ho ricevuto tutte le CU?No, è sconsigliato compilare il quadro ST prima di aver ricevuto tutte le Certificazioni Uniche (CU) dai fornitori. Le CU contengono i dati ufficiali (importi, ritenute, codici fiscali) necessari per il quadro ST. Se compili il 770 basandoti solo sui tuoi registri, rischi di inserire dati diversi da quelli certificati dai fornitori, generando incongruenze. Se un fornitore non invia la CU entro il 17 marzo, sollecitalo immediatamente per iscritto.Quando il condominio non deve presentare il 770?Il condominio non deve presentare il Modello 770 se non ha operato alcuna ritenuta fiscale durante l’anno. Questo accade quando: non sono stati effettuati lavori condominiali, tutte le spese sono state solo utenze/assicurazioni (esenti da ritenuta), oppure tutti i fornitori hanno presentato dichiarazione di esenzione dalla ritenuta (imprese con più di 5 dipendenti). In questi casi, non essendoci ritenute da dichiarare, i quadri ST e SV restano vuoti e il 770 non va presentato.La corretta compilazione dei quadri ST e SV del Modello 770 richiede precisione, organizzazione e conoscenza delle normative fiscali. Per gli amministratori di condominio, gestire correttamente le ritenute fiscali, versarle nei tempi previsti e dichiararle nel 770 è fondamentale per evitare sanzioni pesanti e contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.Abbiamo visto che il quadro ST 770 condominio dichiara tutte le ritenute operate sui pagamenti a fornitori e professionisti, mentre il quadro SV elenca i versamenti F24 effettuati. I due quadri devono corrispondere perfettamente: ogni euro di ritenuta dichiarato nel quadro ST deve avere un corrispondente versamento nel quadro SV. Gli errori più comuni (incongruenze ST-SV, codici tributo sbagliati, CU mancanti) generano sanzioni automatiche che possono ricadere personalmente sull’amministratore.Il CAF Centro Fiscale di Udine offre un servizio completo di assistenza fiscale per amministratori di condominio: dalla raccolta e verifica delle Certificazioni Uniche alla compilazione dei quadri ST e SV, dal controllo incrociato dei versamenti F24 all’invio telematico del 770 entro la scadenza del 31 ottobre 2026. Affidandoti ai nostri esperti, hai la certezza che ogni adempimento sia gestito correttamente, evitando sanzioni e contenziosi.Hai bisogno di assistenza per la compilazione del Modello 770 del tuo condominio? Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione, sia in ufficio che online. Contattaci al 0432 1638640 o scrivici su WhatsApp al 366 6018121. 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Grazie al supporto whap con Roberta Pubblicato su Alessandra Capello 30/12/2025 Servizio ottimo!!!! Super efficiente!!!!! Operatore molto disponibile e gentile!!!! Soddisfattissima!!!!!! Pubblicato su Samuel R. 27/12/2025 Mi sono rivolto a loro online e Mirsada è riuscita a fare di tutto! Veramente estremamente preparata e competente oltre a professionale. Bravi davvero Pubblicato su Serhii Kovalchuk 22/12/2025 Professionalità e umanità: una combinazione rara. Grazie CAF! Essendo stranieri, affrontare le pratiche burocratiche in Italia può essere molto complesso, ma il vostro CAF è stata una piacevolissima eccezione. Siamo sinceri: io e mia moglie non abbiamo mai incontrato persone così disponibili e gentili come qui. Un ringraziamento speciale va a Sara. È una vera professionista: estremamente competente, precisa ed efficace in ogni questione che le abbiamo sottoposto. La sua disponibilità è stata straordinaria. Apprezziamo moltissimo anche la comodità della comunicazione via WhatsApp. Vivendo a 30 km da Udine, la possibilità di chiarire dubbi e ricevere consulenze rapide online è un enorme vantaggio che facilita tutto il processo. Grazie a tutto il centro per un'assistenza così preziosa e di qualità. Un grazie di cuore a Sara per il suo ottimo lavoro! Pubblicato su SILVIA P 22/12/2025 Ho conosciuto questo centro grazie a un collega per una pratica per mia madre, per la quale mia sorella aveva avuto ben 3 appuntamenti presso altro centro in altra regione, per sentirsi dire che mia madre non me aveva diritto. Qui non solo la pratica è stata evasa, ma in tempi record e senza dovermici recare personalmente. E, da sottolineare, a 3 gg da natale. Perciò grazie e super consigliato. Efficienza e velocità. Ah, non l'ho detto, pratica fatta in giornata. Bravi! Pubblicato su Noura Omrani 22/12/2025 Sono super bravi gentili e professionali consiglio Pubblicato su Moldovan Madalina Ancuta 22/12/2025 Bravissimi, molto cordiali e disponibili, e soprattutto molto veloci. Raccomando volentieri!!😀 Pubblicato su Valentina Simeoni 21/12/2025 Mi sono rivolta a questo patronato per risolvere una questione con il congedo maternità. Sono rimasta estremamente soddisfatta, mi hanno dato appuntamento in brevissimo tempo, il personale é giovane ,preparato e competente. Ho avuto il piacere di conoscere Sara che é stata gentilissima e velocissima nel darmi una mano. Sicuramente mi affiderò a loro per il prossimo ISEE e 730. Pubblicato su Xhoana Lika 19/12/2025 Ho avuto un’ottima esperienza al CAF grazie a Sara. È una ragazza molto preparata, disponibile e paziente, mi ha seguita passo dopo passo chiarendo ogni dubbio e aiutandomi con diverse pratiche in modo preciso e professionale. Si vede che lavora con competenza e attenzione verso le persone. Davvero consigliata! Febbraio 3, 2026/0 Commenti/da Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2024/12/Cu-e-770.png 924 1640 Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Andrea Damiani2026-02-03 10:00:002026-02-25 02:26:00Quadro ST e SV del 770: Guida alla Compilazione per Condomini 2026Potrebbero interessarti Scadenze Fiscali Amministratore Condominio 2026: Calendario Completo 770 CU Associazioni 2026 – Guida Completa Ritenuta d’Acconto Regime Forfettario 2026: Quando Si Applica e Come Gestirla 730 Precompilato: Errori Frequenti e Come Correggerli Comunicazione Spese Condominiali 2026: Ultimo Giorno per la Detrazione al 50% Modello 770/2026: Guida Completa, Scadenze e Istruzioni di Compilazione F24 del Condominio: Guida Completa al Versamento della Ritenuta d’Acconto 2026 Comunicazione Detrazioni Condominio 2026: Scadenza 16 Marzo 0 commenti Lascia un CommentoVuoi partecipare alla discussione?Sentitevi liberi di contribuire!Lascia un commento Annulla rispostaIl tuo indirizzo email non sarà pubblicato. 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