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Come mantenere il bonus prima casa se riacquisto entro un anno

Hai venduto casa prima dei cinque anni e ora vuoi riacquistare per non perdere le agevolazioni fiscali? Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: per mantenere il bonus prima casa non è necessario completare la trascrizione nei registri immobiliari entro i dodici mesi. Basta una scrittura privata regolarmente registrata. Una buona notizia per chi gestisce compravendite ravvicinate in un mercato immobiliare spesso dai tempi stretti.

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Chi vende prima di 5 anni rischia di perdere il bonus

Quando si acquista un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa — imposta di registro ridotta al 2% anziché al 9%, o IVA al 4% sul costruttore — si assume un impegno preciso verso il fisco: non rivendere l’abitazione prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto.

Se si vende prima di questo termine, l’Agenzia delle Entrate ha diritto a recuperare le imposte risparmiate, maggiorate di interessi e sanzioni. Esiste però una via d’uscita prevista direttamente dalla legge (D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131): se entro un anno dalla vendita si acquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale, il bonus prima casa viene mantenuto e non si perde nulla.

Il meccanismo è pensato per chi cambia casa per motivi di lavoro, familiari o semplicemente perché ha trovato un’abitazione più adatta alle proprie esigenze. La legge non vuole penalizzare chi si sposta, ma solo chi specula comprando e rivendendo in tempi brevi senza abitarci davvero.

La Cassazione: la trascrizione non è obbligatoria

Qui nasceva uno dei contenziosi più frequenti tra contribuenti e amministrazione finanziaria. L’Agenzia delle Entrate ha spesso sostenuto che, per conservare le agevolazioni, entro i dodici mesi non bastasse firmare il contratto di acquisto: l’atto avrebbe dovuto essere anche trascritto nei registri immobiliari.

La Corte di Cassazione ha però respinto questa interpretazione rigida con l’ordinanza n. 12813/2021. Per i giudici di legittimità, la norma richiede semplicemente che l’acquisto avvenga entro l’anno. La trascrizione — pur importante — ha una funzione diversa: tutela l’acquirente nei confronti di eventuali terzi che possano vantare diritti sulla stessa abitazione, ma non è un requisito richiesto dalla legge fiscale per la conservazione del bonus.

In pratica: se l’atto notarile viene firmato e registrato nel nono mese, ma trascritto solo nel quattordicesimo, il contribuente non perde il bonus. L’acquisto è considerato perfezionato fiscalmente nel momento della registrazione, non della trascrizione.

Basta la scrittura privata registrata

Il principio stabilito dalla Cassazione va ancora oltre: per dimostrare all’Agenzia delle Entrate di aver rispettato il termine annuale, non è neppure indispensabile che il contratto sia rogitato da un notaio entro i dodici mesi. È sufficiente una scrittura privata autenticata e registrata.

Facciamo un esempio pratico. Immagina che Maria venda casa a gennaio 2026. A novembre 2026 — undicesimo mese — firma con il futuro venditore un contratto di acquisto privato e lo porta all’Agenzia delle Entrate per la registrazione. Il rogito notarile viene invece stipulato a febbraio 2027, ben oltre i dodici mesi. Il bonus prima casa di Maria è al sicuro: la registrazione della scrittura privata è avvenuta entro l’anno e questo è sufficiente.

La registrazione conferisce al contratto una data certa e certifica il pagamento delle imposte dovute allo Stato. Da questo momento, il passaggio di proprietà è valido e definitivo tra le parti ai fini fiscali, indipendentemente dalle successive formalità notarili o di trascrizione.

Differenza tra registrazione e trascrizione

La confusione tra i due termini è comprensibile, perché spesso avvengono insieme. Ma sono due formalità distinte con effetti giuridici diversi.

  • Registrazione: avviene all’Agenzia delle Entrate, dà data certa al contratto e determina il pagamento delle imposte (registro, ipotecarie, catastali). È il momento fiscalmente rilevante.
  • Trascrizione: avviene nei registri immobiliari (Conservatoria), tutela l’acquirente verso i terzi (art. 2644 c.c.). Se lo stesso venditore dovesse vendere la casa a due persone diverse, prevale chi ha trascritto per primo — non chi ha firmato per primo.

Ai fini della conservazione del bonus prima casa, conta solo la registrazione. La trascrizione è importante per proteggere il proprio diritto di proprietà nei confronti del mondo esterno, ma è una questione separata rispetto al rapporto con il fisco.

Cosa fare se il fisco contesta il bonus

Se l’Agenzia delle Entrate invia un avviso di accertamento per il recupero delle agevolazioni, sostenendo che la trascrizione non è avvenuta nei dodici mesi, il contribuente può difendersi citando la giurisprudenza consolidata della Cassazione (ordinanza n. 12813/2021 e successive conformi).

In questi casi è fondamentale conservare tutta la documentazione: la scrittura privata registrata, la ricevuta di registrazione con la data certa, e le prove della destinazione dell’immobile ad abitazione principale (residenza anagrafica, utenze intestate, ecc.).

Se si riceve un accertamento, i tempi per presentare un ricorso tributario sono stretti (generalmente 60 giorni dalla notifica). In questi casi è opportuno rivolgersi a un professionista abilitato o al proprio CAF per una valutazione immediata della situazione.

Utile anche conoscere la posizione della Cassazione su un altro caso correlato: Bonus Prima Casa e Nuda Proprietà: quando la quota dell’1% è ostativa.

Domande frequenti (FAQ)

Se vendo prima dei 5 anni e riacquisto entro 12 mesi, devo pagare qualcosa?

No. Se riacquisti un’abitazione da adibire a residenza principale entro un anno dalla vendita, il bonus prima casa originario viene conservato e non devi restituire le imposte risparmiate.

Il contratto preliminare (compromesso) è sufficiente per bloccare i 12 mesi?

Il contratto preliminare da solo non basta, ma se viene registrato all’Agenzia delle Entrate entro i dodici mesi, secondo la Cassazione è sufficiente per considerare avvenuto l’acquisto ai fini fiscali.

Se il rogito notarile avviene dopo i 12 mesi perdo il bonus?

No, purché la scrittura privata o il preliminare siano stati registrati entro l’anno. La Corte di Cassazione (ord. n. 12813/2021) ha chiarito che è la registrazione, e non il rogito o la trascrizione, il momento rilevante ai fini fiscali.

Cosa succede se non riacquisto entro un anno?

Se non acquisti un nuovo immobile da abitazione principale entro dodici mesi dalla vendita, l’Agenzia delle Entrate recupera le imposte non pagate al momento dell’acquisto originario (differenza tra aliquota piena e agevolata), maggiorate di interessi e una sanzione del 25% (D.Lgs. 87/2024, in vigore per violazioni commesse dal 1° settembre 2024; in precedenza era 30%).

La nuova casa deve essere necessariamente nello stesso comune?

No. Per il riacquisto ai fini del mantenimento del bonus non è richiesto che la nuova abitazione si trovi nello stesso comune della precedente. È sufficiente che l’immobile sia destinato ad abitazione principale.

Questo articolo è stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne è responsabile dei contenuti.

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Bonus Prima Casa e Nuda Proprieta: anche la quota dell’1% e’ ostativa per la Cassazione

Una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza su uno degli aspetti piu’ controversi del bonus prima casa: anche la titolarita’ di una quota minima di nuda proprieta’, pari all’1%, su un immobile abitativo in tutto il territorio nazionale e’ sufficiente per rendere ostativa l’agevolazione. La decisione, che arriva dopo anni di interpretazioni contrastanti, ha importanti conseguenze pratiche per chi intende acquistare la prima abitazione fruendo delle imposte agevolate.

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La pronuncia della Cassazione: il caso della quota dell’1%

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza del 2025, ha stabilito un principio di particolare rigore in tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Il giudice di legittimita’ ha confermato che qualsiasi quota di nuda proprieta’ su un immobile abitativo, anche la piu’ esigua, pari all’1%, preclude il riconoscimento del trattamento fiscale agevolato previsto dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986 (Testo Unico dell’Imposta di Registro).

Il caso concreto riguardava un contribuente che, al momento dell’acquisto di un immobile, intendeva usufruire delle agevolazioni “prima casa”, dichiarando di non essere titolare di diritti di piena proprieta’, uso, usufrutto, o abitazione su altri immobili. Tuttavia, egli era titolare di una quota dell’1% della nuda proprieta’ di un’abitazione ereditata, situazione che riteneva ininfluente ai fini del requisito negativo.

La Cassazione ha ritenuto l’interpretazione del contribuente non condivisibile, affermando che la lettera della norma non prevede soglie minime di possesso: qualsiasi quota di nuda proprieta’, per quanto simbolica, rientra nell’ambito di applicazione del requisito ostativo.

Cosa si intende per nuda proprieta’?

Per comprendere la portata della sentenza, e’ necessario richiamare alcuni concetti fondamentali del diritto immobiliare italiano. La piena proprieta’ di un bene e’ composta da due diritti distinti:

  • Nuda proprieta’: e’ il diritto di essere proprietari del bene nel senso tecnico-giuridico, cioe’ di disporne (venderlo, donarlo, ipotecarlo), ma senza poterlo godere direttamente.
  • Usufrutto: e’ il diritto di usare il bene e di percepirne i frutti (ad esempio, i canoni di locazione), senza esserne il proprietario formale.

Quando una persona lascia in eredita’ un immobile, e’ frequente che il coniuge superstite acquisisca il diritto di usufrutto vitalizio, mentre i figli ereditano la nuda proprieta’. In questi casi, i figli sono formalmente proprietari dell’immobile, ma non possono abitarci ne’ affittarlo finche’ l’usufruttuario e’ in vita.

Questo meccanismo e’ assai comune nelle successioni ereditarie italiane, e molte persone si trovano in eta’ adulta a essere nudi proprietari (anche per quote minime) di immobili ricevuti per eredita’, spesso senza esserne pienamente consapevoli o senza aver considerato le implicazioni fiscali sull’acquisto della prima casa. La nostra guida alla dichiarazione di successione approfondisce come gestire correttamente questi passaggi ereditari.

I requisiti del bonus prima casa 2026

Prima di entrare nel merito della pronuncia, e’ utile ricordare le condizioni che il contribuente deve soddisfare per accedere al regime agevolato sull’imposta di registro previsto per l’acquisto della prima casa. Le agevolazioni sono disciplinate dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, D.P.R. 131/1986.

I requisiti possono essere suddivisi in requisiti positivi (cosa deve esserci) e requisiti negativi (cosa non ci deve essere).

Requisiti positivi

  • Categoria catastale: l’immobile deve rientrare nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Sono escluse le abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9).
  • Residenza o lavoro: l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, oppure nel comune in cui l’acquirente esercita la propria attivita’ lavorativa.
  • Impegno a trasferire la residenza: se al momento dell’acquisto la residenza non e’ ancora nel comune dell’immobile, il contribuente deve impegnarsi (con dichiarazione resa nell’atto notarile) a trasferirla entro 18 mesi.

Requisiti negativi (condizioni ostative)

  • Assenza di altri immobili nel comune: l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprieta’, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui e’ situato l’immobile da acquistare.
  • Assenza di precedenti agevolazioni su tutto il territorio nazionale: l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprieta’, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprieta’ su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

E’ su questo secondo requisito negativo che la Cassazione ha espresso la sua pronuncia: la norma include esplicitamente la nuda proprieta’ tra i diritti ostativi, senza alcun limite quantitativo.

Quando la nuda proprieta’ e’ ostativa al bonus?

Alla luce della pronuncia e del quadro normativo, possiamo delineare quando la nuda proprieta’ costituisce un ostacolo all’ottenimento del bonus prima casa:

Scenario A: Nuda proprieta’ per eredita’ (requisito del secondo immobile)

Se si e’ eredi di un immobile su cui si e’ acquistata la nuda proprieta’ mentre il coniuge superstite del defunto gode dell’usufrutto vitalizio, ci si trova tecnicamente nella condizione di essere titolari di un diritto reale immobiliare. Questo non impedisce il bonus prima casa per la condizione del “comune” (perche’ la titolarita’ puo’ non riguardare lo stesso comune dell’acquisto), ma puo’ impedirlo se l’immobile precedente era stato acquistato con le agevolazioni prima casa.

Scenario B: Nuda proprieta’ acquistata con precedenti agevolazioni

Se si era in precedenza acquistato un immobile (anche solo la nuda proprieta’) usufruendo del bonus prima casa, la titolarita’ di quella nuda proprieta’, anche per una quota minima come l’1%, costituisce una condizione ostativa su tutto il territorio nazionale. La Cassazione ha chiarito che non esiste soglia de minimis: persino l’1% e’ sufficiente a precludere le agevolazioni.

Scenario C: Nuda proprieta’ nel comune dell’acquisto

Se si e’ titolari di nuda proprieta’ su un immobile nello stesso comune in cui si intende acquistare la prima casa, l’ostacolo e’ duplice: sia il requisito del comune, sia quello relativo a precedenti agevolazioni (se applicabile).

Casi pratici e casistiche frequenti

Per rendere piu’ comprensibile l’impatto della sentenza, presentiamo alcune situazioni concrete che si verificano frequentemente nella pratica notarile e fiscale.

Caso 1: Figlio che eredita una quota del 25% della nuda proprieta’

Mario, 35 anni, ha ereditato insieme a tre fratelli la nuda proprieta’ della casa dei genitori. Il padre e’ deceduto e la madre gode dell’usufrutto vitalizio. Mario e’ quindi titolare di una quota del 25% della nuda proprieta’ di quell’immobile. Se intende acquistare un appartamento usufruendo del bonus prima casa, dovra’ verificare:

  • Se la casa dei genitori si trova nello stesso comune dell’acquisto: in questo caso c’e’ un’ulteriore condizione ostativa legata al comune.
  • Se la casa dei genitori fu a suo tempo acquistata con agevolazioni prima casa: in questo caso la nuda proprieta’ di Mario e’ ostativa su tutto il territorio nazionale, indipendentemente dal comune.

Caso 2: La quota simbolica dell’1% (il caso della Cassazione)

Lucia ha acquistato anni fa, con le agevolazioni prima casa, un appartamento insieme a un parente lontano, detenendone solo l’1%. Nel frattempo ha divorziato e vuole comprare una nuova abitazione usufruendo del bonus. La Cassazione ha stabilito che quella quota dell’1% di nuda proprieta’ e’ sufficiente a precluderle il bonus. Non esistono soglie minime di possesso al di sotto delle quali la condizione ostativa non opera.

Caso 3: Nuda proprieta’ in comune diverso

Giovanni e’ nudo proprietario di un appartamento a Torino, dove suo padre (usufruttuario) abita. Giovanni vuole acquistare casa a Milano usufruendo del bonus. Se l’appartamento di Torino fu acquistato con le agevolazioni prima casa (o se fu ricevuto in donazione da chi a sua volta l’aveva acquistato con il bonus), Giovanni non puo’ usufruire delle agevolazioni per l’acquisto milanese.

Tabella: aliquote agevolate vs ordinarie per l’acquisto di abitazioni

Comprendere cosa si perde in caso di diniego del bonus prima casa aiuta a quantificare il vantaggio fiscale in gioco.

Tipo di acquistoImposta di registroImposta ipotecariaImposta catastale
Con bonus prima casa (da privato)2%50 euro (fissa)50 euro (fissa)
Senza bonus (da privato)9%50 euro (fissa)50 euro (fissa)
Con bonus prima casa (da impresa, con IVA)200 euro (fissa)200 euro (fissa)200 euro (fissa)
Senza bonus (da impresa, con IVA)200 euro (fissa)200 euro (fissa)200 euro (fissa)

Nota IVA: Per gli acquisti da impresa costruttrice o ristrutturatrice, le aliquote IVA sono: 4% con bonus prima casa, 10% senza bonus (o 22% per immobili di lusso).

Esempio pratico del risparmio: Su un immobile da 200.000 euro acquistato da un privato, il risparmio fiscale grazie al bonus prima casa e’ pari a circa 14.000 euro (9% – 2% = 7% di 200.000 euro). E’ evidente quanto sia rilevante non perdere questa agevolazione per una quota simbolica di nuda proprieta’.

Come uscire dalla situazione ostativa

La pronuncia della Cassazione non lascia spazio a interpretazioni creative, ma esistono alcune soluzioni lecite per chi si trova in una situazione ostativa a causa di una quota di nuda proprieta’.

Soluzione 1: Alienare la quota di nuda proprieta’ prima dell’acquisto

La cessione (vendita o donazione) della quota di nuda proprieta’ prima dell’atto di acquisto della prima casa elimina la condizione ostativa. E’ fondamentale che la cessione sia perfezionata prima dell’atto notarile di acquisto, non contestualmente. Il notaio verifichera’ la situazione al momento del rogito.

Attenzione: la donazione della quota di nuda proprieta’ potrebbe generare imposte di successione e donazione (anche se spesso le franchigie le rendono non dovute) e deve essere valutata con attenzione in termini di pianificazione patrimoniale.

Soluzione 2: Acquisto in regime ordinario con successiva rivendita e riacquisto agevolato

In alcuni casi, puo’ convenire acquistare l’immobile in regime ordinario (pagando le imposte piene), cedere successivamente la quota di nuda proprieta’ ostativa, e poi rivendere e riacquistare un nuovo immobile usufruendo del bonus. Questa strategia ha costi significativi e deve essere valutata caso per caso.

Soluzione 3: Attendere la consolidazione della proprieta’

Se l’usufruttuario del bene viene a mancare, la nuda proprieta’ si consolida nella piena proprieta’. A quel punto, il soggetto diventa pieno proprietario dell’immobile, con tutte le conseguenze fiscali che ne derivano. Tuttavia, potrebbe diventare possibile vendere quell’immobile e riacquistare con le agevolazioni, se vengono rispettati tutti gli altri requisiti.

Soluzione 4: Verifica preventiva con un esperto fiscale

Data la complessita’ della materia e le conseguenze economiche significative di un errore, e’ sempre consigliabile consultare un esperto prima di procedere all’acquisto. Il CAF Centro Fiscale di Udine offre consulenza personalizzata su queste tematiche, aiutando i contribuenti a verificare la propria situazione prima del rogito notarile.

Orientamento dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate aveva gia’ in passato espresso un orientamento allineato a quello ora confermato dalla Cassazione. La prassi consolidata dell’amministrazione finanziaria include i seguenti punti fermi:

  • L’AdE ha chiarito, in piu’ risoluzioni e circolari, che la nuda proprieta’ rientra tra i diritti ostativi citati dalla Nota II-bis, dovendosi intendere il termine “proprieta’” nella sua accezione piu’ ampia, comprensiva di tutte le forme di titolarita’ (anche parziale).
  • Per la condizione di “nessun altro immobile in Italia acquistato con le stesse agevolazioni” si deve considerare qualsiasi forma di titolarita’, compresa la nuda proprieta’, indipendentemente dalla quota.
  • La prassi degli uffici accertatori e’ sempre stata quella di considerare ostative anche le quote minime di nuda proprieta’, applicando la decadenza dall’agevolazione con conseguente recupero delle imposte non pagate, sanzioni (dal 30% in su) e interessi.

La recente pronuncia della Cassazione del 2025 conferma dunque un orientamento gia’ consolidato nell’amministrazione finanziaria, eliminando definitivamente i dubbi interpretativi che avevano portato alcuni contribuenti (e i loro consulenti) a ritenere che quote molto basse potessero essere considerate irrilevanti.

Per restare aggiornato sulle agevolazioni fiscali relative agli immobili, puoi consultare le nostre guide sul Bonus Mobili 2026 e sulle detrazioni per ristrutturazione casa.

Domande frequenti (FAQ) sul bonus prima casa e nuda proprieta’

Se sono nudo proprietario per eredita’ (non per acquisto), perdo il bonus?

Dipende dal requisito specifico. Il secondo requisito negativo riguarda gli immobili acquistati con le agevolazioni prima casa: se la nuda proprieta’ e’ stata acquistata senza agevolazioni (o se l’immobile e’ stato ereditato da chi non aveva usufruito del bonus), questo requisito non opera. Potrebbe invece operare il primo requisito (stesso comune) se la nuda proprieta’ ereditata si trova nello stesso comune dell’acquisto. Si consiglia sempre una verifica caso per caso.

Cosa succede se dichiaro il falso nell’atto notarile?

La dichiarazione mendace nell’atto di acquisto comporta la decadenza dall’agevolazione, con conseguente recupero delle imposte non versate, maggiorate di sanzioni e interessi. L’eventuale accertamento puo’ avvenire entro i termini ordinari previsti dal D.P.R. 131/1986. In alcuni casi puo’ anche configurarsi il reato di dichiarazione mendace al pubblico ufficiale (il notaio).

Posso cedere la quota di nuda proprieta’ il giorno prima del rogito?

In linea di principio si, ma l’operazione deve essere genuina e non simulata. Il notaio dovra’ verificare che la cessione sia stata effettivamente perfezionata e registrata prima dell’atto di acquisto. Si consiglia di effettuare la cessione con un adeguato anticipo per evitare contestazioni.

Il coniuge in comunione dei beni deve rispettare gli stessi requisiti?

Si. Il requisito negativo relativo all’assenza di precedenti agevolazioni si riferisce anche alla comunione legale: se il coniuge e’ titolare (anche per una quota minima) di nuda proprieta’ su un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, l’acquisto del nuovo immobile in comunione potrebbe risultare ostativo. La valutazione deve essere condotta considerando la situazione di entrambi i coniugi.

Esiste un registro pubblico dove verificare se un immobile e’ stato acquistato con le agevolazioni?

Non esiste un registro specifico e pubblicamente accessibile, ma tali informazioni sono contenute nell’atto notarile di acquisto (che e’ un atto pubblico registrato) e nei registri dell’Agenzia delle Entrate. E’ possibile richiedere una visura ipocatastale per ricostruire la storia degli atti registrati su un determinato immobile.

Quanto devo aspettare dopo aver venduto la prima casa per riacquistare con le agevolazioni?

Il credito d’imposta previsto per chi rivende la prima casa e riacquista entro un anno permette di compensare le imposte gia’ pagate con quelle dovute per il nuovo acquisto. Non c’e’ un periodo minimo di attesa: il riacquisto puo’ avvenire anche prima della vendita, purche’ la vendita del vecchio immobile sia completata entro 12 mesi dal nuovo acquisto. Per le agevolazioni fiscali connesse alla dichiarazione dei redditi, il CAF puo’ offrirti la consulenza necessaria.

Questo articolo e’ stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne e’ responsabile dei contenuti.

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Prima di acquistare casa, e’ fondamentale verificare la propria situazione patrimoniale per non perdere il bonus prima casa. Il CAF Centro Fiscale di Udine analizza la tua posizione e ti guida nelle scelte piu’ convenienti.

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    Bonus Prima Casa Giovani Under 36 2026: Requisiti ISEE, Agevolazioni e Come Richiederlo

    Indice dei contenuti

    1. Cos’è il Bonus Prima Casa Giovani Under 36
    2. Requisiti del Bonus Prima Casa Under 36 nel 2026
    3. Quando Vale l’ISEE: La Regola del Momento dell’Istanza
    4. Agevolazioni Incluse nel Bonus Under 36
    5. Garanzia Mutuo Consap per Under 36
    6. Esenzione Imposta di Registro e Imposte Ipotecarie
    7. Credito d’Imposta sull’IVA per Acquisto da Costruttore
    8. Come Richiedere il Bonus Prima Casa Under 36
    9. Documenti Necessari per il Bonus Under 36
    10. Casi Pratici ed Esempi Reali
    11. Errori da Evitare per Non Perdere il Bonus
    12. Domande Frequenti sul Bonus Prima Casa Giovani

    Stai per acquistare la tua prima casa e hai meno di 36 anni? Il bonus prima casa giovani under 36 ti permette di risparmiare migliaia di euro su imposte, mutuo e agevolazioni fiscali. Nel 2026 questa agevolazione è ancora attiva e particolarmente conveniente per i giovani acquirenti. Ma c’è una domanda che molti si pongono: quale ISEE conta per accedere al bonus? Quello al momento dell’istanza al notaio o quello successivo?

    La risposta è fondamentale perché può fare la differenza tra ottenere o perdere l’agevolazione del valore di migliaia di euro. In questa guida completa analizziamo tutto quello che devi sapere: requisiti ISEE, agevolazioni fiscali previste, garanzia mutuo Consap, esenzioni imposta di registro e la procedura per richiedere il bonus nel 2026.

    Cos’è il Bonus Prima Casa Giovani Under 36

    Il bonus prima casa giovani under 36 è una misura agevolativa introdotta dal Decreto Sostegni Bis (D.L. 73/2021) e prorogata negli anni successivi. Si tratta di un pacchetto di agevolazioni fiscali riservato ai giovani acquirenti che non hanno ancora compiuto 36 anni alla data del rogito notarile e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro.

    L’obiettivo della misura è chiaro: favorire l’accesso alla prima casa per le nuove generazioni, riducendo il carico fiscale legato all’acquisto immobiliare. Il bonus si compone di diverse agevolazioni che possono cumularsi tra loro, rendendo l’acquisto della prima abitazione molto più accessibile rispetto alle condizioni standard.

    Il bonus si applica agli acquisti di immobili ad uso abitativo che soddisfano i requisiti “prima casa” previsti dalla normativa fiscale italiana. Non si tratta quindi solo di un’agevolazione sull’imposta di registro: il pacchetto comprende anche esenzioni sulle imposte ipotecarie e catastali, un credito d’imposta sull’IVA per gli acquisti da costruttore e la possibilità di accedere alla garanzia mutuo Consap fino all’80% del valore dell’immobile.

    Requisiti del Bonus Prima Casa Under 36 nel 2026

    Per accedere al bonus prima casa under 36 nel 2026 è necessario soddisfare contemporaneamente tutti i seguenti requisiti. Vediamoli nel dettaglio:

    Requisito anagrafico: età inferiore a 36 anni

    Il requisito dell’età deve essere verificato alla data del rogito notarile (atto di compravendita definitivo). Non conta la data del preliminare o della proposta di acquisto. Se compi 36 anni il giorno del rogito, non hai diritto al bonus: devi aver compiuto al massimo 35 anni e 364 giorni.

    Requisito reddituale: ISEE non superiore a 40.000 euro

    L’ISEE del nucleo familiare non deve superare i 40.000 euro. Questo valore viene verificato all’atto dell’istanza presentata al notaio (vedi sezione successiva per i dettagli fondamentali su questo punto). Il calcolo dell’ISEE tiene conto del reddito e del patrimonio di tutti i componenti del nucleo familiare.

    Requisiti “prima casa”

    L’immobile acquistato deve rispettare tutti i requisiti “prima casa” previsti dalla Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/1986:

    • Categoria catastale: l’immobile non deve rientrare nelle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici)
    • Ubicazione: l’immobile deve trovarsi nel comune dove l’acquirente ha o intende stabilire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, oppure nel comune dove l’acquirente svolge la propria attività lavorativa
    • Assenza di altri immobili: l’acquirente non deve essere titolare, nemmeno per quote o in comunione, di altri diritti di proprietà su abitazioni acquistate con le agevolazioni “prima casa”
    • Non titolare di diritti su altri immobili: l’acquirente non deve essere titolare, neanche per quote, di altra abitazione nello stesso comune dove acquista

    Questi requisiti devono essere dichiarati nell’atto notarile mediante apposita dichiarazione. Il notaio è responsabile di verificarne la correttezza prima di applicare le agevolazioni.

    Quando Vale l’ISEE: La Regola del Momento dell’Istanza

    Questo è il punto più importante e spesso frainteso del bonus prima casa under 36. La domanda che tutti si fanno è: quale ISEE vale? Quello che ho oggi, quello che avrò al rogito, o quello che presenterò al momento dell’istanza?

    La risposta ufficiale è chiara e precisa: l’ISEE che vale è quello vigente al momento della presentazione dell’istanza al notaio, ovvero al momento della stipula dell’atto di compravendita (rogito). Questo principio è stato confermato dall’Agenzia delle Entrate con diversi documenti di prassi, tra cui la Circolare n. 12/E del 2021.

    Cosa significa “momento dell’istanza”

    Con “momento dell’istanza” si intende la data del rogito notarile, cioè il momento in cui l’acquirente firma l’atto definitivo di compravendita davanti al notaio e richiede formalmente l’applicazione delle agevolazioni under 36.

    Questo significa che:

    • Se il tuo ISEE scade tra il compromesso e il rogito, devi rinnovarlo prima del rogito per poter presentare un ISEE valido non superiore a 40.000 euro
    • Se il tuo ISEE scade durante il 2026, devi verificare se riuscirai a presentare il rogito entro la scadenza della DSU in corso
    • Non puoi presentare un ISEE successivo al rogito per “sanare” la mancanza di ISEE al momento dell’atto
    • Il preliminare di compravendita non è sufficiente: l’ISEE deve essere valido alla data del rogito definitivo

    Cosa fare se l’ISEE scade prima del rogito

    Se il tuo ISEE scade prima del rogito, devi assolutamente rinnovare la Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU) prima della data dell’atto notarile. Il rinnovo annuale dell’ISEE può essere effettuato:

    • Presso un CAF autorizzato (come il CAF Centro Fiscale di Udine) che elabora la DSU gratuitamente
    • Direttamente sul portale INPS online accedendo con SPID, CIE o CNS
    • Tramite il proprio commercialista o consulente fiscale

    Ricorda che la presentazione della DSU all’INPS richiede alcuni giorni lavorativi per l’elaborazione. Non aspettare l’ultimo momento prima del rogito: pianifica con anticipo il rinnovo dell’ISEE per evitare di perdere il bonus.

    Agevolazioni Incluse nel Bonus Under 36

    Il bonus prima casa under 36 non è una singola agevolazione ma un pacchetto completo di benefici fiscali che si cumulano tra loro. Ecco nel dettaglio cosa comprende:

    1. Esenzione dall’imposta di registro

    Per gli acquisti da privati (non soggetti IVA), l’acquirente under 36 beneficia dell’esenzione totale dall’imposta di registro. Normalmente, per le agevolazioni “prima casa” standard, l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale. Con il bonus under 36, questa imposta è azzerata completamente.

    2. Esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale

    Anche le imposte ipotecaria e catastale, normalmente fisse a 50 euro ciascuna per le agevolazioni prima casa standard, sono azzerate per gli under 36 con ISEE idoneo.

    3. Credito d’imposta sull’IVA per acquisto da costruttore

    Se acquisti una prima casa direttamente da un costruttore o da una società immobiliare (operazione soggetta a IVA), non puoi beneficiare dell’esenzione dall’imposta di registro. In questo caso, il bonus under 36 ti riconosce un credito d’imposta pari all’IVA pagata sull’acquisto. Questo credito può essere:

    • Utilizzato in compensazione con imposte e contributi dovuti nelle dichiarazioni dei redditi successive
    • Portato in detrazione nella prima dichiarazione dei redditi utile (es. nel 730 precompilato 2026)
    • Non è rimborsabile in denaro ma può essere sfruttato negli anni successivi

    Garanzia Mutuo Consap per Under 36

    Uno dei benefici più importanti e meno conosciuti del bonus prima casa giovani è la possibilità di accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici).

    Grazie a questa garanzia statale, i giovani under 36 con ISEE sotto i 40.000 euro possono ottenere un mutuo ipotecario fino all’80% del valore dell’immobile (in alcuni casi anche superiore), con la garanzia dello Stato che copre fino al 50% della quota capitale del mutuo in caso di insolvenza.

    Vantaggi della garanzia Consap

    • Accesso facilitato al credito: la garanzia statale permette di ottenere mutui anche con un risparmio personale limitato (l’anticipo richiesto dalla banca è ridotto)
    • Condizioni più favorevoli: molte banche applicano spread più bassi per i mutui coperti da garanzia Consap
    • Categorie prioritarie: le famiglie con figli a carico, i genitori single e i giovani under 36 hanno accesso prioritario al fondo
    • Copertura fino all’80%: la garanzia copre un LTV (Loan to Value) fino all’80%, con possibilità di superarlo per le categorie prioritarie

    Come richiedere la garanzia Consap

    La garanzia Consap non si richiede direttamente: è la banca erogatrice del mutuo che presenta la domanda per conto del cliente. Quando fai richiesta di mutuo prima casa, specifica che vuoi beneficiare del Fondo di Garanzia Prima Casa Consap per under 36. La banca verificherà i requisiti e presenterà la domanda di ammissione alla garanzia.

    Le banche aderenti al fondo Consap sono numerose e distribuite su tutto il territorio nazionale, incluse quelle attive in Friuli Venezia Giulia. Verifica con il tuo istituto di credito se aderisce al programma prima di presentare la domanda di mutuo.

    Esenzione Imposta di Registro e Imposte Ipotecarie

    Approfondiamo il calcolo del risparmio fiscale derivante dall’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecarie e catastali per gli under 36.

    Calcolo del risparmio rispetto alle agevolazioni standard

    Consideriamo un acquisto di prima casa da privato del valore catastale di 100.000 euro:

    • Senza agevolazioni prima casa: imposta di registro 9% = 9.000 euro + 50 euro ipotecaria + 50 euro catastale = 9.100 euro
    • Con agevolazioni prima casa standard: imposta di registro 2% = 2.000 euro + 50 euro ipotecaria + 50 euro catastale = 2.100 euro
    • Con bonus under 36: imposta di registro = 0 + imposte ipotecaria e catastale = 0 = ZERO euro

    Il risparmio rispetto alle agevolazioni prima casa standard è di 2.100 euro per ogni 100.000 euro di valore catastale. Su immobili con valori catastali più alti, il risparmio è proporzionalmente maggiore.

    Questi risparmi possono essere significativi anche per le detrazioni familiari a carico che il giovane acquirente potrà sfruttare nella dichiarazione dei redditi successiva.

    Credito d’Imposta sull’IVA per Acquisto da Costruttore

    Se acquisti la tua prima casa direttamente da un costruttore o da una impresa edile, l’operazione è soggetta a IVA e non a imposta di registro. In questo caso, l’agevolazione under 36 non si traduce in esenzione dall’imposta di registro, ma in un credito d’imposta pari all’IVA versata.

    Aliquote IVA applicabili

    Per l’acquisto di prima casa da costruttore, l’IVA applicabile è:

    • 4% per immobili che beneficiano delle agevolazioni “prima casa”
    • 10% per immobili di nuova costruzione che non rientrano in categoria A/1, A/8, A/9 ma non godono delle agevolazioni prima casa
    • 22% per immobili di lusso (categorie A/1, A/8, A/9)

    Come utilizzare il credito d’imposta

    Il credito d’imposta pari all’IVA pagata può essere utilizzato in diversi modi:

    • In compensazione con le imposte dovute nelle dichiarazioni fiscali successive (modello Redditi, 730)
    • Come detrazione dall’IRPEF dovuta nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo all’acquisto
    • In compensazione con altre imposte e contributi tramite modello F24

    Il credito non scade: può essere utilizzato nelle dichiarazioni successive fino al suo completo utilizzo. Per capire come sfruttarlo al meglio, è consigliabile rivolgersi a un CAF o a un professionista fiscale.

    Come Richiedere il Bonus Prima Casa Under 36

    La procedura per ottenere il bonus prima casa giovani under 36 è relativamente semplice ma richiede attenzione ai dettagli. Ecco i passaggi fondamentali:

    Step 1: Ottieni o rinnova il tuo ISEE

    Prima di tutto, assicurati di avere un ISEE valido e aggiornato con un valore non superiore a 40.000 euro. L’ISEE ha validità annuale (solitamente dall’1 gennaio al 31 dicembre). Se stai acquistando casa nel 2026, verifica che il tuo ISEE sia riferito all’anno in corso o presenti una DSU ancora valida alla data del rogito.

    Step 2: Scegli l’immobile che soddisfa i requisiti

    Verifica che l’immobile che intendi acquistare soddisfi tutti i requisiti “prima casa”: categoria catastale idonea, ubicazione nel comune di residenza o di lavoro, assenza di altri immobili acquistati con agevolazioni.

    Step 3: Comunica al notaio di voler beneficiare del bonus under 36

    Al momento del rogito, dichiara espressamente al notaio di voler beneficiare delle agevolazioni under 36. Il notaio inserirà le dichiarazioni necessarie nell’atto di compravendita e verificherà che tutti i requisiti siano soddisfatti. Presenta l’attestazione ISEE aggiornata al notaio.

    Step 4: Presenta il certificato ISEE aggiornato

    Porta con te al rogito la certificazione ISEE in corso di validità. Il notaio la allegherà o ne prenderà nota per la corretta applicazione delle agevolazioni. Senza questo documento, non è possibile applicare le agevolazioni under 36.

    Documenti Necessari per il Bonus Under 36

    Per beneficiare del bonus prima casa giovani under 36, dovrai presentare i seguenti documenti al notaio al momento del rogito:

    • Documento di identità in corso di validità (carta d’identità o passaporto)
    • Codice fiscale
    • Attestazione ISEE in corso di validità con valore non superiore a 40.000 euro (rilasciata da INPS o CAF autorizzato)
    • Documentazione urbanistica dell’immobile (atto di provenienza, planimetrie catastali, visura catastale)
    • Certificato di agibilità dell’immobile (se richiesto)
    • Per acquisti con mutuo: offerta vincolante della banca con riferimento alla garanzia Consap (se applicabile)
    • Stato di famiglia per verificare la composizione del nucleo familiare ISEE

    Il notaio potrebbe richiedere ulteriore documentazione a seconda della specificità del caso (es. atti di provenienza, visure ipotecarie, ecc.). È sempre consigliabile contattare il notaio prima del rogito per una lista completa dei documenti necessari.

    Casi Pratici ed Esempi Reali

    Ecco alcuni casi pratici che aiutano a capire come funziona il bonus prima casa under 36 in situazioni concrete.

    Caso 1: Marco, 32 anni, ISEE 28.000 euro, acquisto da privato

    Marco ha 32 anni e acquista un appartamento da un privato per 180.000 euro. Il valore catastale rivalutato è 90.000 euro. Con il bonus under 36, Marco non paga né l’imposta di registro (che sarebbe stata 1.800 euro al 2%) né le imposte ipotecaria e catastale (100 euro totali). Risparmio totale: circa 1.900 euro.

    Caso 2: Giulia, 34 anni, ISEE 35.000 euro, acquisto da costruttore

    Giulia acquista un appartamento di nuova costruzione direttamente dal costruttore per 220.000 euro + IVA al 4% = 8.800 euro. Con il bonus under 36, Giulia non evita il pagamento dell’IVA (che rimane dovuta al costruttore), ma matura un credito d’imposta di 8.800 euro che potrà utilizzare nelle successive dichiarazioni dei redditi.

    Caso 3: ISEE scaduto prima del rogito

    Luca ha firmato il compromesso a settembre 2025 con ISEE valido. Il rogito è previsto per marzo 2026, ma il suo ISEE è scaduto il 31 dicembre 2025. Luca deve rinnovare la DSU prima del rogito di marzo 2026. Se non lo fa, al rogito non potrà presentare un ISEE valido e perderà il bonus. La soluzione: presentarsi al CAF a gennaio-febbraio 2026 per rinnovare l’ISEE con i dati del 2025.

    Errori da Evitare per Non Perdere il Bonus

    Questi sono i 5 errori più comuni che possono far perdere il diritto al bonus prima casa under 36:

    • ISEE scaduto al momento del rogito: non rinnovare la DSU in tempo è l’errore più frequente. Controlla la scadenza del tuo ISEE e aggiornalo almeno 2-3 settimane prima del rogito
    • ISEE superiore a 40.000 euro: se il tuo nucleo familiare ha subito variazioni (es. nuovo reddito, patrimonio) che portano l’ISEE oltre la soglia, perdi il diritto al bonus
    • Acquisto di immobile di lusso: le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 non danno diritto alle agevolazioni prima casa, indipendentemente dall’età e dall’ISEE
    • Non dichiarare al notaio: le agevolazioni non si applicano automaticamente. Devi dichiarare esplicitamente al notaio di voler beneficiare del bonus under 36 nell’atto
    • Compiere 36 anni prima del rogito: se compi 36 anni anche solo il giorno del rogito, non hai più diritto al bonus. Pianifica con cura la tempistica dell’acquisto

    📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.

    Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

    Domande Frequenti sul Bonus Prima Casa Giovani

    Il bonus prima casa under 36 è ancora attivo nel 2026?

    Sì, il bonus prima casa under 36 è confermato anche per il 2026. La misura è stata prorogata con la Legge di Bilancio 2025 e si applica agli atti di compravendita stipulati entro il 31 dicembre 2026. I requisiti rimangono gli stessi: eta inferiore a 36 anni al rogito e ISEE non superiore a 40.000 euro.

    Se l’ISEE supera i 40.000 euro dopo il rogito, perdo il bonus?

    No. Il requisito ISEE deve essere soddisfatto solo al momento dell’istanza (rogito notarile). Se successivamente il tuo ISEE supera i 40.000 euro per effetto di variazioni reddituali o patrimoniali, il bonus che hai già ottenuto non viene revocato. L’Agenzia delle Entrate ha confermato questo principio con apposite circolari.

    Posso usare il bonus under 36 anche per un garage o posto auto?

    Il bonus prima casa under 36 si applica anche all’acquisto di pertinenze della prima casa (categoria catastale C/2, C/6, C/7) nella misura di una per ciascuna categoria, a condizione che siano contestualmente acquistate insieme all’abitazione principale o con atto separato ma con dichiarazione di pertinenzialità. Anche le pertinenze godono delle stesse esenzioni fiscali.

    Posso richiedere il bonus se acquisto con il mio partner over 36?

    Se acquistate in comproprietà, il bonus si applica alla quota dell’acquirente under 36 con ISEE idoneo. L’acquirente over 36 non beneficia delle agevolazioni sulla propria quota. Tuttavia, per la garanzia mutuo Consap, i requisiti devono essere verificati in capo all’intestatario principale del mutuo.

    Cosa succede se non trasferisco la residenza entro 18 mesi?

    Se non trasferisci la residenza nel comune dell’immobile acquistato entro 18 mesi dall’atto, decadi dalle agevolazioni prima casa e devi pagare le imposte nella misura ordinaria, aumentate di una sovrattassa del 30% e degli interessi. Questo vale sia per le agevolazioni standard che per il bonus under 36.

    Richiedi Assistenza per il Bonus Prima Casa Under 36

    Il CAF Centro Fiscale di Udine ti aiuta con il calcolo dell’ISEE, la verifica dei requisiti e la preparazione della documentazione per il bonus prima casa under 36.

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      04/09/2026
       
       
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      ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️ Ho avuto il piacere di essere seguita da Sara e mi sono trovata davvero benissimo! È una ragazza dolcissima, gentilissima e super disponibile. Mi ha seguito con tanta pazienza, attenzione e professionalità, spiegandomi tutto con calma e facendomi sentire subito a mio agio. Si vede davvero che ci mette il cuore in quello che fa. ❤️ Grazie mille Sara per la tua disponibilità e gentilezza, sei stata davvero fantastica! Consigliatissima! 🥰
        
       
        
       
       
       
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      03/09/2026
       
       
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      Esperienza più che positiva, puntualità e professionalità, in particolare un grazie a Edison per la sua competenza e gentilezza. Lo consiglio.
        
       
        
       
       
       
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      01/09/2026
       
       
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      Prima volta e mi sono trovata molto bene personale gentile ed efficiente Grazie
        
       
        
       
       
       
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      25/08/2026
       
       
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      Ogni volta che vengo a svolgere le mie pratiche qua trovo sempre personale disponibile e gentile. Sono pratici non ti fanno tornare svariate volte (come negli altri caf) se si riesce a trovare dei documenti velocemente. La cosa che apprezzo di più è la gentilezza dei professionisti.
        
       
        
       
       
       
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      07/08/2026
       
       
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      Ottima esperienza col signor Edison che mi ha seguita nelle pratiche per bonus edilizi con competenza e cortesia.
        
       
        
       
       
       
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      06/08/2026
       
       
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      Parlo per la mia esperienza nella sede di Cividale, seguita da Sara. Mi sono rivolta a questo CAF più volte per pratiche diverse (con ottime tempistiche), e tutte le volte Sara è stata gentilissima, disponibile, precisa, chiara e paziente nello spiegarmi le varie procedure. Colgo l’occasione per ringraziarla ancora, e consiglio assolutamente questo ufficio a chi avesse bisogno d’aiuto per pratiche di loro competenza!
        
       
        
       
       
       
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      Cortesia e tempo rapidi Giovani e bravi!
        
       
        
       
       
       
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      31/07/2026
       
       
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      Molto gentile
        
       
        
       
       
       
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      30/07/2026
       
       
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      Quella che era iniziata come un'esperienza terribile si è trasformata in un'esperienza davvero positiva. Sono felice dell'ottimo servizio che ho ricevuto per la dichiarazione dei redditi. Grazie a Edison per la sua ottima comunicazione e professionalità.
        
       
        
       
       
       
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      Caf gestito da giovani fantastici, preparati e competenti. Voto 10 per Edison

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      Come mantenere il bonus prima casa se riacquisto entro un anno

      Hai venduto casa prima dei cinque anni e ora vuoi riacquistare per non perdere le agevolazioni fiscali? Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: per mantenere il bonus prima casa non è necessario completare la trascrizione nei registri immobiliari entro i dodici mesi. Basta una scrittura privata regolarmente registrata. Una buona notizia per chi gestisce compravendite ravvicinate in un mercato immobiliare spesso dai tempi stretti.

      Indice dei contenuti

      Chi vende prima di 5 anni rischia di perdere il bonus

      Quando si acquista un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa — imposta di registro ridotta al 2% anziché al 9%, o IVA al 4% sul costruttore — si assume un impegno preciso verso il fisco: non rivendere l’abitazione prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto.

      Se si vende prima di questo termine, l’Agenzia delle Entrate ha diritto a recuperare le imposte risparmiate, maggiorate di interessi e sanzioni. Esiste però una via d’uscita prevista direttamente dalla legge (D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131): se entro un anno dalla vendita si acquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale, il bonus prima casa viene mantenuto e non si perde nulla.

      Il meccanismo è pensato per chi cambia casa per motivi di lavoro, familiari o semplicemente perché ha trovato un’abitazione più adatta alle proprie esigenze. La legge non vuole penalizzare chi si sposta, ma solo chi specula comprando e rivendendo in tempi brevi senza abitarci davvero.

      La Cassazione: la trascrizione non è obbligatoria

      Qui nasceva uno dei contenziosi più frequenti tra contribuenti e amministrazione finanziaria. L’Agenzia delle Entrate ha spesso sostenuto che, per conservare le agevolazioni, entro i dodici mesi non bastasse firmare il contratto di acquisto: l’atto avrebbe dovuto essere anche trascritto nei registri immobiliari.

      La Corte di Cassazione ha però respinto questa interpretazione rigida con l’ordinanza n. 12813/2021. Per i giudici di legittimità, la norma richiede semplicemente che l’acquisto avvenga entro l’anno. La trascrizione — pur importante — ha una funzione diversa: tutela l’acquirente nei confronti di eventuali terzi che possano vantare diritti sulla stessa abitazione, ma non è un requisito richiesto dalla legge fiscale per la conservazione del bonus.

      In pratica: se l’atto notarile viene firmato e registrato nel nono mese, ma trascritto solo nel quattordicesimo, il contribuente non perde il bonus. L’acquisto è considerato perfezionato fiscalmente nel momento della registrazione, non della trascrizione.

      Basta la scrittura privata registrata

      Il principio stabilito dalla Cassazione va ancora oltre: per dimostrare all’Agenzia delle Entrate di aver rispettato il termine annuale, non è neppure indispensabile che il contratto sia rogitato da un notaio entro i dodici mesi. È sufficiente una scrittura privata autenticata e registrata.

      Facciamo un esempio pratico. Immagina che Maria venda casa a gennaio 2026. A novembre 2026 — undicesimo mese — firma con il futuro venditore un contratto di acquisto privato e lo porta all’Agenzia delle Entrate per la registrazione. Il rogito notarile viene invece stipulato a febbraio 2027, ben oltre i dodici mesi. Il bonus prima casa di Maria è al sicuro: la registrazione della scrittura privata è avvenuta entro l’anno e questo è sufficiente.

      La registrazione conferisce al contratto una data certa e certifica il pagamento delle imposte dovute allo Stato. Da questo momento, il passaggio di proprietà è valido e definitivo tra le parti ai fini fiscali, indipendentemente dalle successive formalità notarili o di trascrizione.

      Differenza tra registrazione e trascrizione

      La confusione tra i due termini è comprensibile, perché spesso avvengono insieme. Ma sono due formalità distinte con effetti giuridici diversi.

      • Registrazione: avviene all’Agenzia delle Entrate, dà data certa al contratto e determina il pagamento delle imposte (registro, ipotecarie, catastali). È il momento fiscalmente rilevante.
      • Trascrizione: avviene nei registri immobiliari (Conservatoria), tutela l’acquirente verso i terzi (art. 2644 c.c.). Se lo stesso venditore dovesse vendere la casa a due persone diverse, prevale chi ha trascritto per primo — non chi ha firmato per primo.

      Ai fini della conservazione del bonus prima casa, conta solo la registrazione. La trascrizione è importante per proteggere il proprio diritto di proprietà nei confronti del mondo esterno, ma è una questione separata rispetto al rapporto con il fisco.

      Cosa fare se il fisco contesta il bonus

      Se l’Agenzia delle Entrate invia un avviso di accertamento per il recupero delle agevolazioni, sostenendo che la trascrizione non è avvenuta nei dodici mesi, il contribuente può difendersi citando la giurisprudenza consolidata della Cassazione (ordinanza n. 12813/2021 e successive conformi).

      In questi casi è fondamentale conservare tutta la documentazione: la scrittura privata registrata, la ricevuta di registrazione con la data certa, e le prove della destinazione dell’immobile ad abitazione principale (residenza anagrafica, utenze intestate, ecc.).

      Se si riceve un accertamento, i tempi per presentare un ricorso tributario sono stretti (generalmente 60 giorni dalla notifica). In questi casi è opportuno rivolgersi a un professionista abilitato o al proprio CAF per una valutazione immediata della situazione.

      Utile anche conoscere la posizione della Cassazione su un altro caso correlato: Bonus Prima Casa e Nuda Proprietà: quando la quota dell’1% è ostativa.

      Domande frequenti (FAQ)

      Se vendo prima dei 5 anni e riacquisto entro 12 mesi, devo pagare qualcosa?

      No. Se riacquisti un’abitazione da adibire a residenza principale entro un anno dalla vendita, il bonus prima casa originario viene conservato e non devi restituire le imposte risparmiate.

      Il contratto preliminare (compromesso) è sufficiente per bloccare i 12 mesi?

      Il contratto preliminare da solo non basta, ma se viene registrato all’Agenzia delle Entrate entro i dodici mesi, secondo la Cassazione è sufficiente per considerare avvenuto l’acquisto ai fini fiscali.

      Se il rogito notarile avviene dopo i 12 mesi perdo il bonus?

      No, purché la scrittura privata o il preliminare siano stati registrati entro l’anno. La Corte di Cassazione (ord. n. 12813/2021) ha chiarito che è la registrazione, e non il rogito o la trascrizione, il momento rilevante ai fini fiscali.

      Cosa succede se non riacquisto entro un anno?

      Se non acquisti un nuovo immobile da abitazione principale entro dodici mesi dalla vendita, l’Agenzia delle Entrate recupera le imposte non pagate al momento dell’acquisto originario (differenza tra aliquota piena e agevolata), maggiorate di interessi e una sanzione del 25% (D.Lgs. 87/2024, in vigore per violazioni commesse dal 1° settembre 2024; in precedenza era 30%).

      La nuova casa deve essere necessariamente nello stesso comune?

      No. Per il riacquisto ai fini del mantenimento del bonus non è richiesto che la nuova abitazione si trovi nello stesso comune della precedente. È sufficiente che l’immobile sia destinato ad abitazione principale.

      Questo articolo è stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne è responsabile dei contenuti.

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      Bonus Prima Casa e Nuda Proprieta: anche la quota dell’1% e’ ostativa per la Cassazione

      Una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza su uno degli aspetti piu’ controversi del bonus prima casa: anche la titolarita’ di una quota minima di nuda proprieta’, pari all’1%, su un immobile abitativo in tutto il territorio nazionale e’ sufficiente per rendere ostativa l’agevolazione. La decisione, che arriva dopo anni di interpretazioni contrastanti, ha importanti conseguenze pratiche per chi intende acquistare la prima abitazione fruendo delle imposte agevolate.

      Indice dei contenuti

      La pronuncia della Cassazione: il caso della quota dell’1%

      La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza del 2025, ha stabilito un principio di particolare rigore in tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Il giudice di legittimita’ ha confermato che qualsiasi quota di nuda proprieta’ su un immobile abitativo, anche la piu’ esigua, pari all’1%, preclude il riconoscimento del trattamento fiscale agevolato previsto dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986 (Testo Unico dell’Imposta di Registro).

      Il caso concreto riguardava un contribuente che, al momento dell’acquisto di un immobile, intendeva usufruire delle agevolazioni “prima casa”, dichiarando di non essere titolare di diritti di piena proprieta’, uso, usufrutto, o abitazione su altri immobili. Tuttavia, egli era titolare di una quota dell’1% della nuda proprieta’ di un’abitazione ereditata, situazione che riteneva ininfluente ai fini del requisito negativo.

      La Cassazione ha ritenuto l’interpretazione del contribuente non condivisibile, affermando che la lettera della norma non prevede soglie minime di possesso: qualsiasi quota di nuda proprieta’, per quanto simbolica, rientra nell’ambito di applicazione del requisito ostativo.

      Cosa si intende per nuda proprieta’?

      Per comprendere la portata della sentenza, e’ necessario richiamare alcuni concetti fondamentali del diritto immobiliare italiano. La piena proprieta’ di un bene e’ composta da due diritti distinti:

      • Nuda proprieta’: e’ il diritto di essere proprietari del bene nel senso tecnico-giuridico, cioe’ di disporne (venderlo, donarlo, ipotecarlo), ma senza poterlo godere direttamente.
      • Usufrutto: e’ il diritto di usare il bene e di percepirne i frutti (ad esempio, i canoni di locazione), senza esserne il proprietario formale.

      Quando una persona lascia in eredita’ un immobile, e’ frequente che il coniuge superstite acquisisca il diritto di usufrutto vitalizio, mentre i figli ereditano la nuda proprieta’. In questi casi, i figli sono formalmente proprietari dell’immobile, ma non possono abitarci ne’ affittarlo finche’ l’usufruttuario e’ in vita.

      Questo meccanismo e’ assai comune nelle successioni ereditarie italiane, e molte persone si trovano in eta’ adulta a essere nudi proprietari (anche per quote minime) di immobili ricevuti per eredita’, spesso senza esserne pienamente consapevoli o senza aver considerato le implicazioni fiscali sull’acquisto della prima casa. La nostra guida alla dichiarazione di successione approfondisce come gestire correttamente questi passaggi ereditari.

      I requisiti del bonus prima casa 2026

      Prima di entrare nel merito della pronuncia, e’ utile ricordare le condizioni che il contribuente deve soddisfare per accedere al regime agevolato sull’imposta di registro previsto per l’acquisto della prima casa. Le agevolazioni sono disciplinate dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, D.P.R. 131/1986.

      I requisiti possono essere suddivisi in requisiti positivi (cosa deve esserci) e requisiti negativi (cosa non ci deve essere).

      Requisiti positivi

      • Categoria catastale: l’immobile deve rientrare nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Sono escluse le abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9).
      • Residenza o lavoro: l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, oppure nel comune in cui l’acquirente esercita la propria attivita’ lavorativa.
      • Impegno a trasferire la residenza: se al momento dell’acquisto la residenza non e’ ancora nel comune dell’immobile, il contribuente deve impegnarsi (con dichiarazione resa nell’atto notarile) a trasferirla entro 18 mesi.

      Requisiti negativi (condizioni ostative)

      • Assenza di altri immobili nel comune: l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprieta’, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui e’ situato l’immobile da acquistare.
      • Assenza di precedenti agevolazioni su tutto il territorio nazionale: l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprieta’, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprieta’ su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

      E’ su questo secondo requisito negativo che la Cassazione ha espresso la sua pronuncia: la norma include esplicitamente la nuda proprieta’ tra i diritti ostativi, senza alcun limite quantitativo.

      Quando la nuda proprieta’ e’ ostativa al bonus?

      Alla luce della pronuncia e del quadro normativo, possiamo delineare quando la nuda proprieta’ costituisce un ostacolo all’ottenimento del bonus prima casa:

      Scenario A: Nuda proprieta’ per eredita’ (requisito del secondo immobile)

      Se si e’ eredi di un immobile su cui si e’ acquistata la nuda proprieta’ mentre il coniuge superstite del defunto gode dell’usufrutto vitalizio, ci si trova tecnicamente nella condizione di essere titolari di un diritto reale immobiliare. Questo non impedisce il bonus prima casa per la condizione del “comune” (perche’ la titolarita’ puo’ non riguardare lo stesso comune dell’acquisto), ma puo’ impedirlo se l’immobile precedente era stato acquistato con le agevolazioni prima casa.

      Scenario B: Nuda proprieta’ acquistata con precedenti agevolazioni

      Se si era in precedenza acquistato un immobile (anche solo la nuda proprieta’) usufruendo del bonus prima casa, la titolarita’ di quella nuda proprieta’, anche per una quota minima come l’1%, costituisce una condizione ostativa su tutto il territorio nazionale. La Cassazione ha chiarito che non esiste soglia de minimis: persino l’1% e’ sufficiente a precludere le agevolazioni.

      Scenario C: Nuda proprieta’ nel comune dell’acquisto

      Se si e’ titolari di nuda proprieta’ su un immobile nello stesso comune in cui si intende acquistare la prima casa, l’ostacolo e’ duplice: sia il requisito del comune, sia quello relativo a precedenti agevolazioni (se applicabile).

      Casi pratici e casistiche frequenti

      Per rendere piu’ comprensibile l’impatto della sentenza, presentiamo alcune situazioni concrete che si verificano frequentemente nella pratica notarile e fiscale.

      Caso 1: Figlio che eredita una quota del 25% della nuda proprieta’

      Mario, 35 anni, ha ereditato insieme a tre fratelli la nuda proprieta’ della casa dei genitori. Il padre e’ deceduto e la madre gode dell’usufrutto vitalizio. Mario e’ quindi titolare di una quota del 25% della nuda proprieta’ di quell’immobile. Se intende acquistare un appartamento usufruendo del bonus prima casa, dovra’ verificare:

      • Se la casa dei genitori si trova nello stesso comune dell’acquisto: in questo caso c’e’ un’ulteriore condizione ostativa legata al comune.
      • Se la casa dei genitori fu a suo tempo acquistata con agevolazioni prima casa: in questo caso la nuda proprieta’ di Mario e’ ostativa su tutto il territorio nazionale, indipendentemente dal comune.

      Caso 2: La quota simbolica dell’1% (il caso della Cassazione)

      Lucia ha acquistato anni fa, con le agevolazioni prima casa, un appartamento insieme a un parente lontano, detenendone solo l’1%. Nel frattempo ha divorziato e vuole comprare una nuova abitazione usufruendo del bonus. La Cassazione ha stabilito che quella quota dell’1% di nuda proprieta’ e’ sufficiente a precluderle il bonus. Non esistono soglie minime di possesso al di sotto delle quali la condizione ostativa non opera.

      Caso 3: Nuda proprieta’ in comune diverso

      Giovanni e’ nudo proprietario di un appartamento a Torino, dove suo padre (usufruttuario) abita. Giovanni vuole acquistare casa a Milano usufruendo del bonus. Se l’appartamento di Torino fu acquistato con le agevolazioni prima casa (o se fu ricevuto in donazione da chi a sua volta l’aveva acquistato con il bonus), Giovanni non puo’ usufruire delle agevolazioni per l’acquisto milanese.

      Tabella: aliquote agevolate vs ordinarie per l’acquisto di abitazioni

      Comprendere cosa si perde in caso di diniego del bonus prima casa aiuta a quantificare il vantaggio fiscale in gioco.

      Tipo di acquistoImposta di registroImposta ipotecariaImposta catastale
      Con bonus prima casa (da privato)2%50 euro (fissa)50 euro (fissa)
      Senza bonus (da privato)9%50 euro (fissa)50 euro (fissa)
      Con bonus prima casa (da impresa, con IVA)200 euro (fissa)200 euro (fissa)200 euro (fissa)
      Senza bonus (da impresa, con IVA)200 euro (fissa)200 euro (fissa)200 euro (fissa)

      Nota IVA: Per gli acquisti da impresa costruttrice o ristrutturatrice, le aliquote IVA sono: 4% con bonus prima casa, 10% senza bonus (o 22% per immobili di lusso).

      Esempio pratico del risparmio: Su un immobile da 200.000 euro acquistato da un privato, il risparmio fiscale grazie al bonus prima casa e’ pari a circa 14.000 euro (9% – 2% = 7% di 200.000 euro). E’ evidente quanto sia rilevante non perdere questa agevolazione per una quota simbolica di nuda proprieta’.

      Come uscire dalla situazione ostativa

      La pronuncia della Cassazione non lascia spazio a interpretazioni creative, ma esistono alcune soluzioni lecite per chi si trova in una situazione ostativa a causa di una quota di nuda proprieta’.

      Soluzione 1: Alienare la quota di nuda proprieta’ prima dell’acquisto

      La cessione (vendita o donazione) della quota di nuda proprieta’ prima dell’atto di acquisto della prima casa elimina la condizione ostativa. E’ fondamentale che la cessione sia perfezionata prima dell’atto notarile di acquisto, non contestualmente. Il notaio verifichera’ la situazione al momento del rogito.

      Attenzione: la donazione della quota di nuda proprieta’ potrebbe generare imposte di successione e donazione (anche se spesso le franchigie le rendono non dovute) e deve essere valutata con attenzione in termini di pianificazione patrimoniale.

      Soluzione 2: Acquisto in regime ordinario con successiva rivendita e riacquisto agevolato

      In alcuni casi, puo’ convenire acquistare l’immobile in regime ordinario (pagando le imposte piene), cedere successivamente la quota di nuda proprieta’ ostativa, e poi rivendere e riacquistare un nuovo immobile usufruendo del bonus. Questa strategia ha costi significativi e deve essere valutata caso per caso.

      Soluzione 3: Attendere la consolidazione della proprieta’

      Se l’usufruttuario del bene viene a mancare, la nuda proprieta’ si consolida nella piena proprieta’. A quel punto, il soggetto diventa pieno proprietario dell’immobile, con tutte le conseguenze fiscali che ne derivano. Tuttavia, potrebbe diventare possibile vendere quell’immobile e riacquistare con le agevolazioni, se vengono rispettati tutti gli altri requisiti.

      Soluzione 4: Verifica preventiva con un esperto fiscale

      Data la complessita’ della materia e le conseguenze economiche significative di un errore, e’ sempre consigliabile consultare un esperto prima di procedere all’acquisto. Il CAF Centro Fiscale di Udine offre consulenza personalizzata su queste tematiche, aiutando i contribuenti a verificare la propria situazione prima del rogito notarile.

      Orientamento dell’Agenzia delle Entrate

      L’Agenzia delle Entrate aveva gia’ in passato espresso un orientamento allineato a quello ora confermato dalla Cassazione. La prassi consolidata dell’amministrazione finanziaria include i seguenti punti fermi:

      • L’AdE ha chiarito, in piu’ risoluzioni e circolari, che la nuda proprieta’ rientra tra i diritti ostativi citati dalla Nota II-bis, dovendosi intendere il termine “proprieta’” nella sua accezione piu’ ampia, comprensiva di tutte le forme di titolarita’ (anche parziale).
      • Per la condizione di “nessun altro immobile in Italia acquistato con le stesse agevolazioni” si deve considerare qualsiasi forma di titolarita’, compresa la nuda proprieta’, indipendentemente dalla quota.
      • La prassi degli uffici accertatori e’ sempre stata quella di considerare ostative anche le quote minime di nuda proprieta’, applicando la decadenza dall’agevolazione con conseguente recupero delle imposte non pagate, sanzioni (dal 30% in su) e interessi.

      La recente pronuncia della Cassazione del 2025 conferma dunque un orientamento gia’ consolidato nell’amministrazione finanziaria, eliminando definitivamente i dubbi interpretativi che avevano portato alcuni contribuenti (e i loro consulenti) a ritenere che quote molto basse potessero essere considerate irrilevanti.

      Per restare aggiornato sulle agevolazioni fiscali relative agli immobili, puoi consultare le nostre guide sul Bonus Mobili 2026 e sulle detrazioni per ristrutturazione casa.

      Domande frequenti (FAQ) sul bonus prima casa e nuda proprieta’

      Se sono nudo proprietario per eredita’ (non per acquisto), perdo il bonus?

      Dipende dal requisito specifico. Il secondo requisito negativo riguarda gli immobili acquistati con le agevolazioni prima casa: se la nuda proprieta’ e’ stata acquistata senza agevolazioni (o se l’immobile e’ stato ereditato da chi non aveva usufruito del bonus), questo requisito non opera. Potrebbe invece operare il primo requisito (stesso comune) se la nuda proprieta’ ereditata si trova nello stesso comune dell’acquisto. Si consiglia sempre una verifica caso per caso.

      Cosa succede se dichiaro il falso nell’atto notarile?

      La dichiarazione mendace nell’atto di acquisto comporta la decadenza dall’agevolazione, con conseguente recupero delle imposte non versate, maggiorate di sanzioni e interessi. L’eventuale accertamento puo’ avvenire entro i termini ordinari previsti dal D.P.R. 131/1986. In alcuni casi puo’ anche configurarsi il reato di dichiarazione mendace al pubblico ufficiale (il notaio).

      Posso cedere la quota di nuda proprieta’ il giorno prima del rogito?

      In linea di principio si, ma l’operazione deve essere genuina e non simulata. Il notaio dovra’ verificare che la cessione sia stata effettivamente perfezionata e registrata prima dell’atto di acquisto. Si consiglia di effettuare la cessione con un adeguato anticipo per evitare contestazioni.

      Il coniuge in comunione dei beni deve rispettare gli stessi requisiti?

      Si. Il requisito negativo relativo all’assenza di precedenti agevolazioni si riferisce anche alla comunione legale: se il coniuge e’ titolare (anche per una quota minima) di nuda proprieta’ su un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, l’acquisto del nuovo immobile in comunione potrebbe risultare ostativo. La valutazione deve essere condotta considerando la situazione di entrambi i coniugi.

      Esiste un registro pubblico dove verificare se un immobile e’ stato acquistato con le agevolazioni?

      Non esiste un registro specifico e pubblicamente accessibile, ma tali informazioni sono contenute nell’atto notarile di acquisto (che e’ un atto pubblico registrato) e nei registri dell’Agenzia delle Entrate. E’ possibile richiedere una visura ipocatastale per ricostruire la storia degli atti registrati su un determinato immobile.

      Quanto devo aspettare dopo aver venduto la prima casa per riacquistare con le agevolazioni?

      Il credito d’imposta previsto per chi rivende la prima casa e riacquista entro un anno permette di compensare le imposte gia’ pagate con quelle dovute per il nuovo acquisto. Non c’e’ un periodo minimo di attesa: il riacquisto puo’ avvenire anche prima della vendita, purche’ la vendita del vecchio immobile sia completata entro 12 mesi dal nuovo acquisto. Per le agevolazioni fiscali connesse alla dichiarazione dei redditi, il CAF puo’ offrirti la consulenza necessaria.

      Questo articolo e’ stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne e’ responsabile dei contenuti.

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      Prima di acquistare casa, e’ fondamentale verificare la propria situazione patrimoniale per non perdere il bonus prima casa. Il CAF Centro Fiscale di Udine analizza la tua posizione e ti guida nelle scelte piu’ convenienti.

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        Bonus Prima Casa Giovani Under 36 2026: Requisiti ISEE, Agevolazioni e Come Richiederlo

        Indice dei contenuti

        1. Cos’è il Bonus Prima Casa Giovani Under 36
        2. Requisiti del Bonus Prima Casa Under 36 nel 2026
        3. Quando Vale l’ISEE: La Regola del Momento dell’Istanza
        4. Agevolazioni Incluse nel Bonus Under 36
        5. Garanzia Mutuo Consap per Under 36
        6. Esenzione Imposta di Registro e Imposte Ipotecarie
        7. Credito d’Imposta sull’IVA per Acquisto da Costruttore
        8. Come Richiedere il Bonus Prima Casa Under 36
        9. Documenti Necessari per il Bonus Under 36
        10. Casi Pratici ed Esempi Reali
        11. Errori da Evitare per Non Perdere il Bonus
        12. Domande Frequenti sul Bonus Prima Casa Giovani

        Stai per acquistare la tua prima casa e hai meno di 36 anni? Il bonus prima casa giovani under 36 ti permette di risparmiare migliaia di euro su imposte, mutuo e agevolazioni fiscali. Nel 2026 questa agevolazione è ancora attiva e particolarmente conveniente per i giovani acquirenti. Ma c’è una domanda che molti si pongono: quale ISEE conta per accedere al bonus? Quello al momento dell’istanza al notaio o quello successivo?

        La risposta è fondamentale perché può fare la differenza tra ottenere o perdere l’agevolazione del valore di migliaia di euro. In questa guida completa analizziamo tutto quello che devi sapere: requisiti ISEE, agevolazioni fiscali previste, garanzia mutuo Consap, esenzioni imposta di registro e la procedura per richiedere il bonus nel 2026.

        Cos’è il Bonus Prima Casa Giovani Under 36

        Il bonus prima casa giovani under 36 è una misura agevolativa introdotta dal Decreto Sostegni Bis (D.L. 73/2021) e prorogata negli anni successivi. Si tratta di un pacchetto di agevolazioni fiscali riservato ai giovani acquirenti che non hanno ancora compiuto 36 anni alla data del rogito notarile e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro.

        L’obiettivo della misura è chiaro: favorire l’accesso alla prima casa per le nuove generazioni, riducendo il carico fiscale legato all’acquisto immobiliare. Il bonus si compone di diverse agevolazioni che possono cumularsi tra loro, rendendo l’acquisto della prima abitazione molto più accessibile rispetto alle condizioni standard.

        Il bonus si applica agli acquisti di immobili ad uso abitativo che soddisfano i requisiti “prima casa” previsti dalla normativa fiscale italiana. Non si tratta quindi solo di un’agevolazione sull’imposta di registro: il pacchetto comprende anche esenzioni sulle imposte ipotecarie e catastali, un credito d’imposta sull’IVA per gli acquisti da costruttore e la possibilità di accedere alla garanzia mutuo Consap fino all’80% del valore dell’immobile.

        Requisiti del Bonus Prima Casa Under 36 nel 2026

        Per accedere al bonus prima casa under 36 nel 2026 è necessario soddisfare contemporaneamente tutti i seguenti requisiti. Vediamoli nel dettaglio:

        Requisito anagrafico: età inferiore a 36 anni

        Il requisito dell’età deve essere verificato alla data del rogito notarile (atto di compravendita definitivo). Non conta la data del preliminare o della proposta di acquisto. Se compi 36 anni il giorno del rogito, non hai diritto al bonus: devi aver compiuto al massimo 35 anni e 364 giorni.

        Requisito reddituale: ISEE non superiore a 40.000 euro

        L’ISEE del nucleo familiare non deve superare i 40.000 euro. Questo valore viene verificato all’atto dell’istanza presentata al notaio (vedi sezione successiva per i dettagli fondamentali su questo punto). Il calcolo dell’ISEE tiene conto del reddito e del patrimonio di tutti i componenti del nucleo familiare.

        Requisiti “prima casa”

        L’immobile acquistato deve rispettare tutti i requisiti “prima casa” previsti dalla Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/1986:

        • Categoria catastale: l’immobile non deve rientrare nelle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici)
        • Ubicazione: l’immobile deve trovarsi nel comune dove l’acquirente ha o intende stabilire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, oppure nel comune dove l’acquirente svolge la propria attività lavorativa
        • Assenza di altri immobili: l’acquirente non deve essere titolare, nemmeno per quote o in comunione, di altri diritti di proprietà su abitazioni acquistate con le agevolazioni “prima casa”
        • Non titolare di diritti su altri immobili: l’acquirente non deve essere titolare, neanche per quote, di altra abitazione nello stesso comune dove acquista

        Questi requisiti devono essere dichiarati nell’atto notarile mediante apposita dichiarazione. Il notaio è responsabile di verificarne la correttezza prima di applicare le agevolazioni.

        Quando Vale l’ISEE: La Regola del Momento dell’Istanza

        Questo è il punto più importante e spesso frainteso del bonus prima casa under 36. La domanda che tutti si fanno è: quale ISEE vale? Quello che ho oggi, quello che avrò al rogito, o quello che presenterò al momento dell’istanza?

        La risposta ufficiale è chiara e precisa: l’ISEE che vale è quello vigente al momento della presentazione dell’istanza al notaio, ovvero al momento della stipula dell’atto di compravendita (rogito). Questo principio è stato confermato dall’Agenzia delle Entrate con diversi documenti di prassi, tra cui la Circolare n. 12/E del 2021.

        Cosa significa “momento dell’istanza”

        Con “momento dell’istanza” si intende la data del rogito notarile, cioè il momento in cui l’acquirente firma l’atto definitivo di compravendita davanti al notaio e richiede formalmente l’applicazione delle agevolazioni under 36.

        Questo significa che:

        • Se il tuo ISEE scade tra il compromesso e il rogito, devi rinnovarlo prima del rogito per poter presentare un ISEE valido non superiore a 40.000 euro
        • Se il tuo ISEE scade durante il 2026, devi verificare se riuscirai a presentare il rogito entro la scadenza della DSU in corso
        • Non puoi presentare un ISEE successivo al rogito per “sanare” la mancanza di ISEE al momento dell’atto
        • Il preliminare di compravendita non è sufficiente: l’ISEE deve essere valido alla data del rogito definitivo

        Cosa fare se l’ISEE scade prima del rogito

        Se il tuo ISEE scade prima del rogito, devi assolutamente rinnovare la Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU) prima della data dell’atto notarile. Il rinnovo annuale dell’ISEE può essere effettuato:

        • Presso un CAF autorizzato (come il CAF Centro Fiscale di Udine) che elabora la DSU gratuitamente
        • Direttamente sul portale INPS online accedendo con SPID, CIE o CNS
        • Tramite il proprio commercialista o consulente fiscale

        Ricorda che la presentazione della DSU all’INPS richiede alcuni giorni lavorativi per l’elaborazione. Non aspettare l’ultimo momento prima del rogito: pianifica con anticipo il rinnovo dell’ISEE per evitare di perdere il bonus.

        Agevolazioni Incluse nel Bonus Under 36

        Il bonus prima casa under 36 non è una singola agevolazione ma un pacchetto completo di benefici fiscali che si cumulano tra loro. Ecco nel dettaglio cosa comprende:

        1. Esenzione dall’imposta di registro

        Per gli acquisti da privati (non soggetti IVA), l’acquirente under 36 beneficia dell’esenzione totale dall’imposta di registro. Normalmente, per le agevolazioni “prima casa” standard, l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale. Con il bonus under 36, questa imposta è azzerata completamente.

        2. Esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale

        Anche le imposte ipotecaria e catastale, normalmente fisse a 50 euro ciascuna per le agevolazioni prima casa standard, sono azzerate per gli under 36 con ISEE idoneo.

        3. Credito d’imposta sull’IVA per acquisto da costruttore

        Se acquisti una prima casa direttamente da un costruttore o da una società immobiliare (operazione soggetta a IVA), non puoi beneficiare dell’esenzione dall’imposta di registro. In questo caso, il bonus under 36 ti riconosce un credito d’imposta pari all’IVA pagata sull’acquisto. Questo credito può essere:

        • Utilizzato in compensazione con imposte e contributi dovuti nelle dichiarazioni dei redditi successive
        • Portato in detrazione nella prima dichiarazione dei redditi utile (es. nel 730 precompilato 2026)
        • Non è rimborsabile in denaro ma può essere sfruttato negli anni successivi

        Garanzia Mutuo Consap per Under 36

        Uno dei benefici più importanti e meno conosciuti del bonus prima casa giovani è la possibilità di accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici).

        Grazie a questa garanzia statale, i giovani under 36 con ISEE sotto i 40.000 euro possono ottenere un mutuo ipotecario fino all’80% del valore dell’immobile (in alcuni casi anche superiore), con la garanzia dello Stato che copre fino al 50% della quota capitale del mutuo in caso di insolvenza.

        Vantaggi della garanzia Consap

        • Accesso facilitato al credito: la garanzia statale permette di ottenere mutui anche con un risparmio personale limitato (l’anticipo richiesto dalla banca è ridotto)
        • Condizioni più favorevoli: molte banche applicano spread più bassi per i mutui coperti da garanzia Consap
        • Categorie prioritarie: le famiglie con figli a carico, i genitori single e i giovani under 36 hanno accesso prioritario al fondo
        • Copertura fino all’80%: la garanzia copre un LTV (Loan to Value) fino all’80%, con possibilità di superarlo per le categorie prioritarie

        Come richiedere la garanzia Consap

        La garanzia Consap non si richiede direttamente: è la banca erogatrice del mutuo che presenta la domanda per conto del cliente. Quando fai richiesta di mutuo prima casa, specifica che vuoi beneficiare del Fondo di Garanzia Prima Casa Consap per under 36. La banca verificherà i requisiti e presenterà la domanda di ammissione alla garanzia.

        Le banche aderenti al fondo Consap sono numerose e distribuite su tutto il territorio nazionale, incluse quelle attive in Friuli Venezia Giulia. Verifica con il tuo istituto di credito se aderisce al programma prima di presentare la domanda di mutuo.

        Esenzione Imposta di Registro e Imposte Ipotecarie

        Approfondiamo il calcolo del risparmio fiscale derivante dall’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecarie e catastali per gli under 36.

        Calcolo del risparmio rispetto alle agevolazioni standard

        Consideriamo un acquisto di prima casa da privato del valore catastale di 100.000 euro:

        • Senza agevolazioni prima casa: imposta di registro 9% = 9.000 euro + 50 euro ipotecaria + 50 euro catastale = 9.100 euro
        • Con agevolazioni prima casa standard: imposta di registro 2% = 2.000 euro + 50 euro ipotecaria + 50 euro catastale = 2.100 euro
        • Con bonus under 36: imposta di registro = 0 + imposte ipotecaria e catastale = 0 = ZERO euro

        Il risparmio rispetto alle agevolazioni prima casa standard è di 2.100 euro per ogni 100.000 euro di valore catastale. Su immobili con valori catastali più alti, il risparmio è proporzionalmente maggiore.

        Questi risparmi possono essere significativi anche per le detrazioni familiari a carico che il giovane acquirente potrà sfruttare nella dichiarazione dei redditi successiva.

        Credito d’Imposta sull’IVA per Acquisto da Costruttore

        Se acquisti la tua prima casa direttamente da un costruttore o da una impresa edile, l’operazione è soggetta a IVA e non a imposta di registro. In questo caso, l’agevolazione under 36 non si traduce in esenzione dall’imposta di registro, ma in un credito d’imposta pari all’IVA versata.

        Aliquote IVA applicabili

        Per l’acquisto di prima casa da costruttore, l’IVA applicabile è:

        • 4% per immobili che beneficiano delle agevolazioni “prima casa”
        • 10% per immobili di nuova costruzione che non rientrano in categoria A/1, A/8, A/9 ma non godono delle agevolazioni prima casa
        • 22% per immobili di lusso (categorie A/1, A/8, A/9)

        Come utilizzare il credito d’imposta

        Il credito d’imposta pari all’IVA pagata può essere utilizzato in diversi modi:

        • In compensazione con le imposte dovute nelle dichiarazioni fiscali successive (modello Redditi, 730)
        • Come detrazione dall’IRPEF dovuta nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo all’acquisto
        • In compensazione con altre imposte e contributi tramite modello F24

        Il credito non scade: può essere utilizzato nelle dichiarazioni successive fino al suo completo utilizzo. Per capire come sfruttarlo al meglio, è consigliabile rivolgersi a un CAF o a un professionista fiscale.

        Come Richiedere il Bonus Prima Casa Under 36

        La procedura per ottenere il bonus prima casa giovani under 36 è relativamente semplice ma richiede attenzione ai dettagli. Ecco i passaggi fondamentali:

        Step 1: Ottieni o rinnova il tuo ISEE

        Prima di tutto, assicurati di avere un ISEE valido e aggiornato con un valore non superiore a 40.000 euro. L’ISEE ha validità annuale (solitamente dall’1 gennaio al 31 dicembre). Se stai acquistando casa nel 2026, verifica che il tuo ISEE sia riferito all’anno in corso o presenti una DSU ancora valida alla data del rogito.

        Step 2: Scegli l’immobile che soddisfa i requisiti

        Verifica che l’immobile che intendi acquistare soddisfi tutti i requisiti “prima casa”: categoria catastale idonea, ubicazione nel comune di residenza o di lavoro, assenza di altri immobili acquistati con agevolazioni.

        Step 3: Comunica al notaio di voler beneficiare del bonus under 36

        Al momento del rogito, dichiara espressamente al notaio di voler beneficiare delle agevolazioni under 36. Il notaio inserirà le dichiarazioni necessarie nell’atto di compravendita e verificherà che tutti i requisiti siano soddisfatti. Presenta l’attestazione ISEE aggiornata al notaio.

        Step 4: Presenta il certificato ISEE aggiornato

        Porta con te al rogito la certificazione ISEE in corso di validità. Il notaio la allegherà o ne prenderà nota per la corretta applicazione delle agevolazioni. Senza questo documento, non è possibile applicare le agevolazioni under 36.

        Documenti Necessari per il Bonus Under 36

        Per beneficiare del bonus prima casa giovani under 36, dovrai presentare i seguenti documenti al notaio al momento del rogito:

        • Documento di identità in corso di validità (carta d’identità o passaporto)
        • Codice fiscale
        • Attestazione ISEE in corso di validità con valore non superiore a 40.000 euro (rilasciata da INPS o CAF autorizzato)
        • Documentazione urbanistica dell’immobile (atto di provenienza, planimetrie catastali, visura catastale)
        • Certificato di agibilità dell’immobile (se richiesto)
        • Per acquisti con mutuo: offerta vincolante della banca con riferimento alla garanzia Consap (se applicabile)
        • Stato di famiglia per verificare la composizione del nucleo familiare ISEE

        Il notaio potrebbe richiedere ulteriore documentazione a seconda della specificità del caso (es. atti di provenienza, visure ipotecarie, ecc.). È sempre consigliabile contattare il notaio prima del rogito per una lista completa dei documenti necessari.

        Casi Pratici ed Esempi Reali

        Ecco alcuni casi pratici che aiutano a capire come funziona il bonus prima casa under 36 in situazioni concrete.

        Caso 1: Marco, 32 anni, ISEE 28.000 euro, acquisto da privato

        Marco ha 32 anni e acquista un appartamento da un privato per 180.000 euro. Il valore catastale rivalutato è 90.000 euro. Con il bonus under 36, Marco non paga né l’imposta di registro (che sarebbe stata 1.800 euro al 2%) né le imposte ipotecaria e catastale (100 euro totali). Risparmio totale: circa 1.900 euro.

        Caso 2: Giulia, 34 anni, ISEE 35.000 euro, acquisto da costruttore

        Giulia acquista un appartamento di nuova costruzione direttamente dal costruttore per 220.000 euro + IVA al 4% = 8.800 euro. Con il bonus under 36, Giulia non evita il pagamento dell’IVA (che rimane dovuta al costruttore), ma matura un credito d’imposta di 8.800 euro che potrà utilizzare nelle successive dichiarazioni dei redditi.

        Caso 3: ISEE scaduto prima del rogito

        Luca ha firmato il compromesso a settembre 2025 con ISEE valido. Il rogito è previsto per marzo 2026, ma il suo ISEE è scaduto il 31 dicembre 2025. Luca deve rinnovare la DSU prima del rogito di marzo 2026. Se non lo fa, al rogito non potrà presentare un ISEE valido e perderà il bonus. La soluzione: presentarsi al CAF a gennaio-febbraio 2026 per rinnovare l’ISEE con i dati del 2025.

        Errori da Evitare per Non Perdere il Bonus

        Questi sono i 5 errori più comuni che possono far perdere il diritto al bonus prima casa under 36:

        • ISEE scaduto al momento del rogito: non rinnovare la DSU in tempo è l’errore più frequente. Controlla la scadenza del tuo ISEE e aggiornalo almeno 2-3 settimane prima del rogito
        • ISEE superiore a 40.000 euro: se il tuo nucleo familiare ha subito variazioni (es. nuovo reddito, patrimonio) che portano l’ISEE oltre la soglia, perdi il diritto al bonus
        • Acquisto di immobile di lusso: le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 non danno diritto alle agevolazioni prima casa, indipendentemente dall’età e dall’ISEE
        • Non dichiarare al notaio: le agevolazioni non si applicano automaticamente. Devi dichiarare esplicitamente al notaio di voler beneficiare del bonus under 36 nell’atto
        • Compiere 36 anni prima del rogito: se compi 36 anni anche solo il giorno del rogito, non hai più diritto al bonus. Pianifica con cura la tempistica dell’acquisto

        📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.

        Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

        Domande Frequenti sul Bonus Prima Casa Giovani

        Il bonus prima casa under 36 è ancora attivo nel 2026?

        Sì, il bonus prima casa under 36 è confermato anche per il 2026. La misura è stata prorogata con la Legge di Bilancio 2025 e si applica agli atti di compravendita stipulati entro il 31 dicembre 2026. I requisiti rimangono gli stessi: eta inferiore a 36 anni al rogito e ISEE non superiore a 40.000 euro.

        Se l’ISEE supera i 40.000 euro dopo il rogito, perdo il bonus?

        No. Il requisito ISEE deve essere soddisfatto solo al momento dell’istanza (rogito notarile). Se successivamente il tuo ISEE supera i 40.000 euro per effetto di variazioni reddituali o patrimoniali, il bonus che hai già ottenuto non viene revocato. L’Agenzia delle Entrate ha confermato questo principio con apposite circolari.

        Posso usare il bonus under 36 anche per un garage o posto auto?

        Il bonus prima casa under 36 si applica anche all’acquisto di pertinenze della prima casa (categoria catastale C/2, C/6, C/7) nella misura di una per ciascuna categoria, a condizione che siano contestualmente acquistate insieme all’abitazione principale o con atto separato ma con dichiarazione di pertinenzialità. Anche le pertinenze godono delle stesse esenzioni fiscali.

        Posso richiedere il bonus se acquisto con il mio partner over 36?

        Se acquistate in comproprietà, il bonus si applica alla quota dell’acquirente under 36 con ISEE idoneo. L’acquirente over 36 non beneficia delle agevolazioni sulla propria quota. Tuttavia, per la garanzia mutuo Consap, i requisiti devono essere verificati in capo all’intestatario principale del mutuo.

        Cosa succede se non trasferisco la residenza entro 18 mesi?

        Se non trasferisci la residenza nel comune dell’immobile acquistato entro 18 mesi dall’atto, decadi dalle agevolazioni prima casa e devi pagare le imposte nella misura ordinaria, aumentate di una sovrattassa del 30% e degli interessi. Questo vale sia per le agevolazioni standard che per il bonus under 36.

        Richiedi Assistenza per il Bonus Prima Casa Under 36

        Il CAF Centro Fiscale di Udine ti aiuta con il calcolo dell’ISEE, la verifica dei requisiti e la preparazione della documentazione per il bonus prima casa under 36.

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           Alexandra Bala 
           
          04/09/2026
           
           
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          ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️ Ho avuto il piacere di essere seguita da Sara e mi sono trovata davvero benissimo! È una ragazza dolcissima, gentilissima e super disponibile. Mi ha seguito con tanta pazienza, attenzione e professionalità, spiegandomi tutto con calma e facendomi sentire subito a mio agio. Si vede davvero che ci mette il cuore in quello che fa. ❤️ Grazie mille Sara per la tua disponibilità e gentilezza, sei stata davvero fantastica! Consigliatissima! 🥰
            
           
            
           
           
           
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          03/09/2026
           
           
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          Esperienza più che positiva, puntualità e professionalità, in particolare un grazie a Edison per la sua competenza e gentilezza. Lo consiglio.
            
           
            
           
           
           
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          01/09/2026
           
           
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          Prima volta e mi sono trovata molto bene personale gentile ed efficiente Grazie
            
           
            
           
           
           
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           Giulia Guida 
           
          25/08/2026
           
           
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          Ogni volta che vengo a svolgere le mie pratiche qua trovo sempre personale disponibile e gentile. Sono pratici non ti fanno tornare svariate volte (come negli altri caf) se si riesce a trovare dei documenti velocemente. La cosa che apprezzo di più è la gentilezza dei professionisti.
            
           
            
           
           
           
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           Paola Zilli 
           
          07/08/2026
           
           
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          Ottima esperienza col signor Edison che mi ha seguita nelle pratiche per bonus edilizi con competenza e cortesia.
            
           
            
           
           
           
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           Jacqueline B. 
           
          06/08/2026
           
           
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          Parlo per la mia esperienza nella sede di Cividale, seguita da Sara. Mi sono rivolta a questo CAF più volte per pratiche diverse (con ottime tempistiche), e tutte le volte Sara è stata gentilissima, disponibile, precisa, chiara e paziente nello spiegarmi le varie procedure. Colgo l’occasione per ringraziarla ancora, e consiglio assolutamente questo ufficio a chi avesse bisogno d’aiuto per pratiche di loro competenza!
            
           
            
           
           
           
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           Maura Masutto 
           
          06/08/2026
           
           
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          Cortesia e tempo rapidi Giovani e bravi!
            
           
            
           
           
           
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           Issam Elhefnawi 
           
          31/07/2026
           
           
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          Molto gentile
            
           
            
           
           
           
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           Sibongile Moyana 
           
          30/07/2026
           
           
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          Quella che era iniziata come un'esperienza terribile si è trasformata in un'esperienza davvero positiva. Sono felice dell'ottimo servizio che ho ricevuto per la dichiarazione dei redditi. Grazie a Edison per la sua ottima comunicazione e professionalità.
            
           
            
           
           
           
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           Sabrina Cirina 
           
          23/07/2026
           
           
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          Caf gestito da giovani fantastici, preparati e competenti. Voto 10 per Edison

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          Bonus Prima Casa: Guida alle Scadenze 12 e 24 Mesi 2026

          Hai acquistato la tua prima casa con le agevolazioni fiscali e ora ti preoccupi delle scadenze da rispettare? Non sei solo. Molti contribuenti che hanno beneficiato del bonus prima casa si trovano a dover gestire due scadenze fondamentali: 12 mesi per il trasferimento della residenza e 24 mesi per la vendita della casa precedente. Il mancato rispetto di questi termini comporta la decadenza dalle agevolazioni con conseguenti sanzioni e recupero delle imposte.

          In questa guida completa ti spieghiamo tutto quello che devi sapere sulle scadenze del bonus prima casa 2026: quando scattano, cosa comportano, come evitare la decadenza e cosa fare in caso di problemi. Il CAF Centro Fiscale di Udine è al tuo fianco per assisterti nella verifica dei requisiti e nel rispetto delle scadenze.

          Indice dei contenuti

          1. Cos’è il Bonus Prima Casa
          2. Requisiti per Ottenere il Bonus Prima Casa
          3. Scadenza 12 Mesi: Trasferimento della Residenza
          4. Scadenza 24 Mesi: Vendita della Casa Precedente
          5. Cosa Succede in Caso di Decadenza
          6. Come Evitare la Decadenza dal Bonus Prima Casa
          7. Domande Frequenti sul Bonus Prima Casa

          Cos’è il Bonus Prima Casa

          Il bonus prima casa è un’agevolazione fiscale prevista dallo Stato italiano per chi acquista la prima abitazione. Si tratta di una riduzione delle imposte dovute al momento del rogito notarile, che permette di risparmiare migliaia di euro.

          Agevolazioni fiscali previste

          Le agevolazioni fiscali del bonus prima casa consistono in:

          • Imposta di registro al 2% invece del 9% (per acquisti da privati)
          • Imposta ipotecaria fissa a 50 euro invece del 2%
          • Imposta catastale fissa a 50 euro invece dell’1%
          • IVA al 4% invece del 10% (per acquisti da imprese)

          Facciamo un esempio pratico: acquisti una casa da 200.000 euro da un privato. Con il bonus prima casa pagherai:

          • Imposta di registro: 200.000 x 2% = 4.000 euro
          • Imposta ipotecaria: 50 euro
          • Imposta catastale: 50 euro
          • TOTALE: 4.100 euro

          Senza il bonus prima casa, avresti pagato:

          • Imposta di registro: 200.000 x 9% = 18.000 euro
          • Imposta ipotecaria: 200.000 x 2% = 4.000 euro
          • Imposta catastale: 200.000 x 1% = 2.000 euro
          • TOTALE: 24.000 euro

          Risparmio con il bonus prima casa: 19.900 euro!

          Requisiti per Ottenere il Bonus Prima Casa

          Per beneficiare del bonus prima casa devi rispettare requisiti specifici al momento dell’acquisto. Questi requisiti sono dichiarati nell’atto di compravendita davanti al notaio.

          Requisiti obbligatori

          I requisiti del bonus prima casa sono:

          1. Non essere proprietario (nemmeno in comproprietà) di altra abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile acquistato
          2. Non essere proprietario di altra abitazione su tutto il territorio nazionale acquistata con le agevolazioni prima casa
          3. L’immobile non deve essere di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9)
          4. Residenza nel Comune dove si trova l’immobile, oppure impegno a trasferirla entro 18 mesi (termine prorogato a 24 mesi per acquisti dal 2022)
          5. L’acquirente deve lavorare nel Comune dove si trova l’immobile (o Comuni limitrofi)

          Attenzione: se sei già proprietario di un’abitazione acquistata con il bonus prima casa, puoi comunque beneficiare nuovamente dell’agevolazione se vendi la casa precedente entro 24 mesi dall’acquisto della nuova.

          Scadenza 12 Mesi: Trasferimento della Residenza

          La prima scadenza fondamentale del bonus prima casa è il termine di 12 mesi per il trasferimento della residenza nel Comune dove si trova l’immobile acquistato.

          Quando scatta la scadenza dei 12 mesi

          Il termine di 12 mesi decorre dalla data del rogito notarile (atto di compravendita). Entro questo termine, devi:

          • Trasferire la residenza anagrafica nel Comune dove si trova la casa acquistata
          • La residenza può essere nell’immobile acquistato o in un altro immobile dello stesso Comune

          Esempio pratico:

          • Data rogito: 15 marzo 2025
          • Scadenza trasferimento residenza: 15 marzo 2026 (12 mesi dopo)

          Proroga a 18 o 24 mesi

          In alcuni casi, il termine di 12 mesi può essere prorogato:

          • 18 mesi: termine ordinario previsto dalla legge (Nota II-bis, art. 1, Tariffa parte prima, DPR 131/1986)
          • 24 mesi: proroga introdotta dalla Legge di Bilancio 2022 per gli acquisti effettuati dal 1° gennaio 2022

          Importante: verifica quale termine si applica al tuo caso specifico. Il CAF Centro Fiscale di Udine può controllare la tua situazione in base alla data del rogito.

          Casi particolari

          Il trasferimento della residenza può essere evitato se:

          • Lavori nel Comune dove si trova l’immobile (o Comuni limitrofi)
          • Sei studente universitario fuori sede e l’immobile è nel Comune dove studi
          • Sei trasferito all’estero per lavoro (documentabile)

          Scadenza 24 Mesi: Vendita della Casa Precedente

          Se hai già una prima casa acquistata con le agevolazioni e ne acquisti un’altra con il bonus prima casa, devi rispettare la scadenza di 24 mesi per la vendita della casa precedente.

          Come funziona la scadenza dei 24 mesi

          La scadenza di 24 mesi per la vendita della prima casa precedente funziona così:

          • Hai acquistato una casa con il bonus prima casa in passato
          • Acquisti una nuova casa con il bonus prima casa
          • Entro 24 mesi dalla data del nuovo rogito, devi vendere la casa precedente

          Esempio pratico:

          • 2018: acquisti casa A con bonus prima casa
          • 15 aprile 2025: acquisti casa B con bonus prima casa (dichiarando che venderai la casa A entro 24 mesi)
          • Scadenza vendita casa A: 15 aprile 2027 (24 mesi dopo il rogito casa B)

          Conseguenze del mancato rispetto

          Se NON vendi la casa precedente entro 24 mesi, decadi dal bonus prima casa sulla nuova casa acquistata. Dovrai:

          • Restituire la differenza di imposte non pagate (es. 9% – 2% = 7% di imposta di registro)
          • Pagare sanzioni del 30% sull’importo dovuto
          • Pagare interessi di mora

          Importante: la vendita deve essere definitiva (rogito concluso). Non basta il compromesso o la proposta d’acquisto.

          Possibile proroga?

          Attualmente non sono previste proroghe automatiche per la scadenza di 24 mesi. Tuttavia, in caso di cause di forza maggiore documentate (es. contenziosi giudiziari sulla casa da vendere), è possibile chiedere la sospensione del termine all’Agenzia delle Entrate tramite istanza di interpello.

          Cosa Succede in Caso di Decadenza

          Il mancato rispetto delle scadenze del bonus prima casa comporta la decadenza dalle agevolazioni fiscali con conseguenze economiche significative.

          Decadenza dal bonus prima casa

          La decadenza dalle agevolazioni prima casa scatta quando:

          • NON trasferisci la residenza entro 12 mesi (o 18/24 mesi secondo il caso)
          • NON vendi la casa precedente entro 24 mesi
          • Dichiari il falso nell’atto di compravendita (es. dichiari di non avere altre case quando invece le hai)
          • Vendi la casa entro 5 anni senza riacquistarne un’altra entro 12 mesi

          Sanzioni e recupero imposte

          In caso di decadenza dal bonus prima casa, l’Agenzia delle Entrate procede al recupero delle imposte non pagate con:

          • Recupero della differenza di imposte: la differenza tra le imposte agevolate pagate e quelle ordinarie dovute
          • Sanzione del 30% sull’importo delle imposte dovute
          • Interessi di mora calcolati dalla data del rogito

          Esempio di calcolo:

          • Casa acquistata a 200.000 euro
          • Imposte pagate con bonus prima casa: 4.100 euro
          • Imposte ordinarie dovute: 24.000 euro
          • Differenza da recuperare: 24.000 – 4.100 = 19.900 euro
          • Sanzione 30%: 19.900 x 30% = 5.970 euro
          • Interessi di mora (esempio 2 anni al 4%): circa 1.600 euro
          • TOTALE DA PAGARE: 19.900 + 5.970 + 1.600 = 27.470 euro

          Ravvedimento operoso

          Se ti accorgi di non poter rispettare le scadenze, puoi ricorrere al ravvedimento operoso e regolarizzare spontaneamente la tua posizione prima che arrivi un avviso di accertamento. In questo caso, le sanzioni sono ridotte (dal 30% al 10-15% a seconda dei tempi).

          Come Evitare la Decadenza dal Bonus Prima Casa

          Per evitare la decadenza dal bonus prima casa, è fondamentale monitorare le scadenze e agire per tempo.

          Strategie per rispettare le scadenze

          Ecco come rispettare le scadenze del bonus prima casa:

          1. Segna le scadenze sul calendario: imposta promemoria per 10-11 mesi dopo il rogito (residenza) e 22-23 mesi dopo (vendita casa precedente)
          2. Trasferisci la residenza con anticipo: non aspettare l’ultimo mese. Il cambio di residenza richiede 45 giorni per la verifica da parte del Comune
          3. Metti in vendita per tempo: se devi vendere la casa precedente, inizia almeno 6-12 mesi prima della scadenza
          4. Conserva la documentazione: certificato di residenza, rogito di vendita, visure catastali
          5. Chiedi assistenza al CAF: il CAF Centro Fiscale di Udine può verificare la tua situazione e darti indicazioni precise

          Casi particolari e deroghe

          In alcuni casi particolari puoi ottenere deroghe o proroghe:

          • Trasferimento all’estero per lavoro: se sei trasferito all’estero per motivi lavorativi documentabili, puoi essere esonerato dal trasferimento della residenza
          • Impossibilità di vendere per cause di forza maggiore: se la casa è sotto pignoramento o in un contenzioso giudiziario, puoi chiedere la sospensione del termine
          • Immobile inagibile: se la casa acquistata risulta inagibile e necessita di lavori di ristrutturazione, puoi chiedere una proroga

          Per questi casi, è necessario presentare un’istanza di interpello all’Agenzia delle Entrate con documentazione probante.

          Verifica preventiva con il CAF

          Il modo migliore per evitare la decadenza è effettuare una verifica preventiva con il CAF Centro Fiscale di Udine:

          • Controlliamo le date delle scadenze in base al tuo rogito
          • Verifichiamo che tu abbia trasferito correttamente la residenza
          • Controlliamo se hai venduto la casa precedente nei termini
          • Ti aiutiamo a preparare la documentazione in caso di ravvedimento operoso
          • Ti assistiamo nella presentazione di istanze di interpello in caso di problemi

          📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.

          Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

          Domande Frequenti sul Bonus Prima Casa

          Entro quando devo trasferire la residenza per il bonus prima casa?

          Devi trasferire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 12 mesi dalla data del rogito. Per gli acquisti dal 2022, il termine e prorogato a 24 mesi. Verifica il tuo caso specifico con il CAF Centro Fiscale di Udine.

          Posso avere due prime case?

          Si, puoi acquistare una nuova prima casa con le agevolazioni anche se ne possiedi gia una, ma devi vendere la precedente entro 24 mesi dal nuovo acquisto. Altrimenti decadi dal bonus sulla nuova casa.

          Cosa succede se non vendo la casa precedente entro 24 mesi?

          Se non vendi la casa precedente entro 24 mesi, decadi dal bonus prima casa e devi restituire le imposte non pagate (differenza tra aliquote agevolate e ordinarie) piu sanzioni del 30% e interessi di mora.

          Posso cambiare idea e non trasferire la residenza?

          No, il trasferimento della residenza e un obbligo vincolante dichiarato nell’atto di compravendita. Se non lo rispetti, decadi dalle agevolazioni. L’unica alternativa e lavorare nel Comune dove si trova l’immobile.

          Come faccio a sapere se ho rispettato tutte le scadenze?

          Rivolgiti al CAF Centro Fiscale di Udine per una verifica completa. Controlleremo il tuo rogito, la tua residenza anagrafica e le eventuali vendite, dandoti un responso definitivo sulla tua posizione.

          Hai Bisogno di Assistenza per il Bonus Prima Casa?

          Il CAF Centro Fiscale di Udine ti aiuta a verificare le scadenze e i requisiti del bonus prima casa. Ti assistiamo in:

          • Verifica delle scadenze in base alla data del tuo rogito
          • Controllo della residenza e della documentazione
          • Assistenza in caso di decadenza (ravvedimento operoso)
          • Presentazione istanze di interpello all’Agenzia delle Entrate
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            CAF Centro Fiscale Udine – Viale Giuseppe Tullio 13, scala B – Tel: 0432 1638640

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