Bonus Prima Casa: Guida alle Scadenze 12 e 24 Mesi 2026

Hai acquistato la tua prima casa con le agevolazioni fiscali e ora ti preoccupi delle scadenze da rispettare? Non sei solo. Molti contribuenti che hanno beneficiato del bonus prima casa si trovano a dover gestire due scadenze fondamentali: 12 mesi per il trasferimento della residenza e 24 mesi per la vendita della casa precedente. Il mancato rispetto di questi termini comporta la decadenza dalle agevolazioni con conseguenti sanzioni e recupero delle imposte.

In questa guida completa ti spieghiamo tutto quello che devi sapere sulle scadenze del bonus prima casa 2026: quando scattano, cosa comportano, come evitare la decadenza e cosa fare in caso di problemi. Il CAF Centro Fiscale di Udine è al tuo fianco per assisterti nella verifica dei requisiti e nel rispetto delle scadenze.

Cos’è il Bonus Prima Casa

Il bonus prima casa è un’agevolazione fiscale prevista dallo Stato italiano per chi acquista la prima abitazione. Si tratta di una riduzione delle imposte dovute al momento del rogito notarile, che permette di risparmiare migliaia di euro.

Agevolazioni fiscali previste

Le agevolazioni fiscali del bonus prima casa consistono in:

• Imposta di registro al 2% invece del 9% (per acquisti da privati)
• Imposta ipotecaria fissa a 50 euro invece del 2%
• Imposta catastale fissa a 50 euro invece dell’1%
• IVA al 4% invece del 10% (per acquisti da imprese)

Facciamo un esempio pratico: acquisti una casa da 200.000 euro da un privato. Con il bonus prima casa pagherai:

• Imposta di registro: 200.000 x 2% = 4.000 euro
• Imposta ipotecaria: 50 euro
• Imposta catastale: 50 euro
• TOTALE: 4.100 euro

Senza il bonus prima casa, avresti pagato:

• Imposta di registro: 200.000 x 9% = 18.000 euro
• Imposta ipotecaria: 200.000 x 2% = 4.000 euro
• Imposta catastale: 200.000 x 1% = 2.000 euro
• TOTALE: 24.000 euro

Risparmio con il bonus prima casa: 19.900 euro!

Requisiti per Ottenere il Bonus Prima Casa

Per beneficiare del bonus prima casa devi rispettare requisiti specifici al momento dell’acquisto. Questi requisiti sono dichiarati nell’atto di compravendita davanti al notaio.

Requisiti obbligatori

I requisiti del bonus prima casa sono:

1. Non essere proprietario (nemmeno in comproprietà) di altra abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile acquistato
2. Non essere proprietario di altra abitazione su tutto il territorio nazionale acquistata con le agevolazioni prima casa
3. L’immobile non deve essere di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9)
4. Residenza nel Comune dove si trova l’immobile, oppure impegno a trasferirla entro 18 mesi (termine prorogato a 24 mesi per acquisti dal 2022)
5. L’acquirente deve lavorare nel Comune dove si trova l’immobile (o Comuni limitrofi)

Attenzione: se sei già proprietario di un’abitazione acquistata con il bonus prima casa, puoi comunque beneficiare nuovamente dell’agevolazione se vendi la casa precedente entro 24 mesi dall’acquisto della nuova.

Scadenza 12 Mesi: Trasferimento della Residenza

La prima scadenza fondamentale del bonus prima casa è il termine di 12 mesi per il trasferimento della residenza nel Comune dove si trova l’immobile acquistato.

Quando scatta la scadenza dei 12 mesi

Il termine di 12 mesi decorre dalla data del rogito notarile (atto di compravendita). Entro questo termine, devi:

• Trasferire la residenza anagrafica nel Comune dove si trova la casa acquistata
• La residenza può essere nell’immobile acquistato o in un altro immobile dello stesso Comune

Esempio pratico:

• Data rogito: 15 marzo 2025
• Scadenza trasferimento residenza: 15 marzo 2026 (12 mesi dopo)

Proroga a 18 o 24 mesi

In alcuni casi, il termine di 12 mesi può essere prorogato:

• 18 mesi: termine ordinario previsto dalla legge (Nota II-bis, art. 1, Tariffa parte prima, DPR 131/1986)
• 24 mesi: proroga introdotta dalla Legge di Bilancio 2022 per gli acquisti effettuati dal 1° gennaio 2022

Importante: verifica quale termine si applica al tuo caso specifico. Il CAF Centro Fiscale di Udine può controllare la tua situazione in base alla data del rogito.

Casi particolari

Il trasferimento della residenza può essere evitato se:

• Lavori nel Comune dove si trova l’immobile (o Comuni limitrofi)
• Sei studente universitario fuori sede e l’immobile è nel Comune dove studi
• Sei trasferito all’estero per lavoro (documentabile)

Scadenza 24 Mesi: Vendita della Casa Precedente

Se hai già una prima casa acquistata con le agevolazioni e ne acquisti un’altra con il bonus prima casa, devi rispettare la scadenza di 24 mesi per la vendita della casa precedente.

Come funziona la scadenza dei 24 mesi

La scadenza di 24 mesi per la vendita della prima casa precedente funziona così:

• Hai acquistato una casa con il bonus prima casa in passato
• Acquisti una nuova casa con il bonus prima casa
• Entro 24 mesi dalla data del nuovo rogito, devi vendere la casa precedente

Esempio pratico:

• 2018: acquisti casa A con bonus prima casa
• 15 aprile 2025: acquisti casa B con bonus prima casa (dichiarando che venderai la casa A entro 24 mesi)
• Scadenza vendita casa A: 15 aprile 2027 (24 mesi dopo il rogito casa B)

Conseguenze del mancato rispetto

Se NON vendi la casa precedente entro 24 mesi, decadi dal bonus prima casa sulla nuova casa acquistata. Dovrai:

• Restituire la differenza di imposte non pagate (es. 9% – 2% = 7% di imposta di registro)
• Pagare sanzioni del 30% sull’importo dovuto
• Pagare interessi di mora

Importante: la vendita deve essere definitiva (rogito concluso). Non basta il compromesso o la proposta d’acquisto.

Possibile proroga?

Attualmente non sono previste proroghe automatiche per la scadenza di 24 mesi. Tuttavia, in caso di cause di forza maggiore documentate (es. contenziosi giudiziari sulla casa da vendere), è possibile chiedere la sospensione del termine all’Agenzia delle Entrate tramite istanza di interpello.

Cosa Succede in Caso di Decadenza

Il mancato rispetto delle scadenze del bonus prima casa comporta la decadenza dalle agevolazioni fiscali con conseguenze economiche significative.

Decadenza dal bonus prima casa

La decadenza dalle agevolazioni prima casa scatta quando:

• NON trasferisci la residenza entro 12 mesi (o 18/24 mesi secondo il caso)
• NON vendi la casa precedente entro 24 mesi
• Dichiari il falso nell’atto di compravendita (es. dichiari di non avere altre case quando invece le hai)
• Vendi la casa entro 5 anni senza riacquistarne un’altra entro 12 mesi

Sanzioni e recupero imposte

In caso di decadenza dal bonus prima casa, l’Agenzia delle Entrate procede al recupero delle imposte non pagate con:

• Recupero della differenza di imposte: la differenza tra le imposte agevolate pagate e quelle ordinarie dovute
• Sanzione del 30% sull’importo delle imposte dovute
• Interessi di mora calcolati dalla data del rogito

Esempio di calcolo:

• Casa acquistata a 200.000 euro
• Imposte pagate con bonus prima casa: 4.100 euro
• Imposte ordinarie dovute: 24.000 euro
• Differenza da recuperare: 24.000 – 4.100 = 19.900 euro
• Sanzione 30%: 19.900 x 30% = 5.970 euro
• Interessi di mora (esempio 2 anni al 4%): circa 1.600 euro
• TOTALE DA PAGARE: 19.900 + 5.970 + 1.600 = 27.470 euro

Ravvedimento operoso

Se ti accorgi di non poter rispettare le scadenze, puoi ricorrere al ravvedimento operoso e regolarizzare spontaneamente la tua posizione prima che arrivi un avviso di accertamento. In questo caso, le sanzioni sono ridotte (dal 30% al 10-15% a seconda dei tempi).

Come Evitare la Decadenza dal Bonus Prima Casa

Per evitare la decadenza dal bonus prima casa, è fondamentale monitorare le scadenze e agire per tempo.

Strategie per rispettare le scadenze

Ecco come rispettare le scadenze del bonus prima casa:

1. Segna le scadenze sul calendario: imposta promemoria per 10-11 mesi dopo il rogito (residenza) e 22-23 mesi dopo (vendita casa precedente)
2. Trasferisci la residenza con anticipo: non aspettare l’ultimo mese. Il cambio di residenza richiede 45 giorni per la verifica da parte del Comune
3. Metti in vendita per tempo: se devi vendere la casa precedente, inizia almeno 6-12 mesi prima della scadenza
4. Conserva la documentazione: certificato di residenza, rogito di vendita, visure catastali
5. Chiedi assistenza al CAF: il CAF Centro Fiscale di Udine può verificare la tua situazione e darti indicazioni precise

Casi particolari e deroghe

In alcuni casi particolari puoi ottenere deroghe o proroghe:

• Trasferimento all’estero per lavoro: se sei trasferito all’estero per motivi lavorativi documentabili, puoi essere esonerato dal trasferimento della residenza
• Impossibilità di vendere per cause di forza maggiore: se la casa è sotto pignoramento o in un contenzioso giudiziario, puoi chiedere la sospensione del termine
• Immobile inagibile: se la casa acquistata risulta inagibile e necessita di lavori di ristrutturazione, puoi chiedere una proroga

Per questi casi, è necessario presentare un’istanza di interpello all’Agenzia delle Entrate con documentazione probante.

Verifica preventiva con il CAF

Il modo migliore per evitare la decadenza è effettuare una verifica preventiva con il CAF Centro Fiscale di Udine:

• Controlliamo le date delle scadenze in base al tuo rogito
• Verifichiamo che tu abbia trasferito correttamente la residenza
• Controlliamo se hai venduto la casa precedente nei termini
• Ti aiutiamo a preparare la documentazione in caso di ravvedimento operoso
• Ti assistiamo nella presentazione di istanze di interpello in caso di problemi

Domande Frequenti sul Bonus Prima Casa

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