La dichiarazione IMU 2026 è uno degli adempimenti fiscali più sottovalutati dai proprietari di immobili: molti la confondono con il versamento dell’imposta, altri non sanno quando è effettivamente obbligatoria presentarla. Eppure omettere questa comunicazione al Comune può costare sanzioni salate, dal 100% al 200% dell’imposta non dichiarata. Se hai acquistato, venduto o modificato l’uso di un immobile nel 2025, devi verificare entro il 30 giugno 2026 se sei tenuto a presentare la dichiarazione IMU. In questa guida trovi tutto quello che devi sapere: i casi in cui è obbligatoria, le scadenze, il modello da usare, come ravvederti se sei in ritardo e le sanzioni previste dalla legge.

Cos’è la dichiarazione IMU e a cosa serve

L’Imposta Municipale Propria (IMU), disciplinata dall’art. 1, commi 739-783 della Legge 160/2019 (Legge di Bilancio 2020), è un tributo locale che si articola in due distinti adempimenti, spesso confusi tra loro:

• Il versamento IMU: il pagamento dell’imposta dovuta, effettuato tramite modello F24 in due rate (acconto 16 giugno, saldo 16 dicembre).
• La dichiarazione IMU: una comunicazione al Comune che informa di variazioni nella situazione dell’immobile non conoscibili automaticamente dagli archivi catastali o fiscali.

Questi due obblighi sono indipendenti: puoi dover versare l’IMU senza presentare alcuna dichiarazione, oppure doverti presentare la dichiarazione senza che sia cambiato nulla nel calcolo dell’imposta. La finalità della dichiarazione è esclusivamente informativa: serve a comunicare al Comune fatti e variazioni che influenzano il calcolo corretto dell’IMU o il diritto a riduzioni/esenzioni, ma che l’ente locale non può conoscere autonomamente dalle banche dati a sua disposizione.

Il riferimento normativo principale per la dichiarazione IMU è il D.M. 29 luglio 1998 (modello e istruzioni), aggiornato dalle disposizioni introdotte dalla L. 160/2019. Per i chiarimenti sull’obbligatorietà, il MEF ha emanato la Risoluzione n. 1/DF/2022, che ha precisato numerose casistiche di dubbio interpretativo. Approfondisci la guida dichiarazione IMU per un quadro completo degli adempimenti.

Quando è obbligatoria la dichiarazione IMU 2026

La dichiarazione IMU è obbligatoria quando si verificano variazioni che il Comune non può conoscere autonomamente attraverso i propri sistemi informativi (catasto, banche dati fiscali). In pratica, deve essere presentata ogni volta che il contribuente acquisisce o perde il diritto a un’esenzione, a una riduzione dell’aliquota o a un’agevolazione, e tale variazione non è rilevabile d’ufficio. Di seguito le principali casistiche per il 2026 (riferite a variazioni intervenute nel corso del 2025).

1. Comodato d’uso gratuito a parenti di primo grado

Chi concede un immobile in comodato gratuito a un genitore o figlio che lo utilizza come abitazione principale ha diritto alla riduzione del 50% della base imponibile IMU, ai sensi dell’art. 1, comma 747, lett. c) della L. 160/2019. Condizioni: il comodante deve possedere un solo immobile in Italia (oltre a quello già adibito ad abitazione principale), risiedere e avere la dimora abituale nello stesso Comune dell’immobile concesso in comodato, e il contratto deve essere registrato. La dichiarazione IMU è obbligatoria per comunicare questa situazione al Comune, che altrimenti non può applicare la riduzione.

2. Immobili inagibili o inabitabili

Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, l’IMU si calcola sulla base imponibile ridotta al 50% (art. 1, comma 747, lett. b) L. 160/2019). L’inagibilità deve essere accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia, oppure dal contribuente tramite dichiarazione sostitutiva. La dichiarazione IMU è necessaria per comunicare al Comune l’insorgenza di questa condizione. La stessa regola si applica agli immobili colpiti da calamità naturali (terremoti, alluvioni) formalmente riconosciute.

3. Immobili di interesse storico-artistico

Gli immobili riconosciuti di interesse storico-artistico ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali) beneficiano della riduzione del 50% della base imponibile IMU. Se nel 2025 è intervenuto il riconoscimento ufficiale dell’interesse storico-artistico, il contribuente deve presentare la dichiarazione IMU per comunicare al Comune il diritto alla riduzione.

4. Locazioni a canone concordato

Gli immobili locati a canone concordato (contratti 3+2 ai sensi della L. 431/1998) beneficiano della riduzione del 25% dell’IMU dovuta. Se nel 2025 hai stipulato o rinnovato un contratto di locazione a canone concordato, devi presentare la dichiarazione IMU al Comune per accedere all’agevolazione. Attenzione: la riduzione si applica sull’imposta finale (non sulla base imponibile), quindi è più conveniente di quanto possa sembrare.

5. Immobili rurali strumentali

I fabbricati rurali strumentali all’attività agricola (art. 9, comma 3-bis, D.L. 557/1993) sono esenti dall’IMU. Se nel 2025 un immobile ha acquisito o perso la qualifica di rurale strumentale (ad esempio per cambio di destinazione d’uso o variazione catastale), è necessario presentare la dichiarazione IMU per comunicare al Comune il mutamento.

6. Terreni agricoli: variazioni di conduzione o proprietà

I terreni agricoli godono di regimi differenziati in base alla conduzione (coltivatori diretti, IAP) e alla localizzazione geografica (montagna, collina, pianura). Se nel 2025 è cambiata la qualifica del conduttore, la proprietà del terreno o la sua destinazione, la dichiarazione IMU terreno edificabile potrebbe essere necessaria. In particolare, la dichiarazione è obbligatoria per i terreni edificabili quando varia il valore venale in commercio che costituisce la base imponibile IMU.

7. Immobili ERP e IACP (edilizia residenziale pubblica)

Gli immobili appartenenti a enti dell’edilizia residenziale pubblica (IACP e assimilati) godono dell’aliquota ridotta pari a quella per l’abitazione principale con le relative detrazioni. I soggetti titolari di questi immobili devono presentare la dichiarazione IMU per comunicare al Comune la natura degli immobili e le variazioni nella destinazione d’uso.

8. Cooperative a proprietà indivisa

Le cooperative edilizie a proprietà indivisa che destinano gli alloggi ai soci assegnatari come abitazione principale sono assimilate all’abitazione principale ai fini IMU (esenzione). La dichiarazione è necessaria per comunicare questa condizione al Comune e per segnalare eventuali variazioni nel numero di alloggi assegnati.

9. Enti non commerciali: uso misto degli immobili

Gli enti non commerciali che utilizzano immobili in parte per attività istituzionali esenti e in parte per attività commerciali devono calcolare l’IMU proporzionalmente alla quota commerciale. La dichiarazione IMU è obbligatoria per questi soggetti, con modalità e tempistiche specifiche.

10. Variazioni della rendita catastale

Se nel 2025 è variata la rendita catastale dell’immobile (ad esempio a seguito di ristrutturazione con variazione catastale, o di accatastamento di nuove unità immobiliari), la dichiarazione IMU potrebbe essere necessaria per comunicare la variazione al Comune, specialmente se la nuova rendita non è ancora recepita automaticamente nelle banche dati comunali.

Ecco una tabella riepilogativa delle principali casistiche:

Casistica	Riduzione/Beneficio	Dichiarazione obbligatoria?
Comodato gratuito a parenti 1° grado	-50% base imponibile	Sì
Immobile inagibile/inabitabile	-50% base imponibile	Sì
Immobile storico-artistico	-50% base imponibile	Sì
Locazione canone concordato	-25% imposta finale	Sì
Fabbricato rurale strumentale	Esenzione totale	Sì
Terreno edificabile: variazione valore	Variazione base imponibile	Sì
IACP/ERP	Aliquota abitazione principale	Sì
Cooperativa a proprietà indivisa	Esenzione	Sì
Ente non commerciale (uso misto)	Proporzionale alla quota commerciale	Sì
Variazione rendita catastale rilevante	Variazione base imponibile	Sì (se non rilevabile d’ufficio)

Quando NON è obbligatoria la dichiarazione IMU

Non tutti i proprietari di immobili sono tenuti a presentare la dichiarazione IMU ogni anno. La regola generale è che la dichiarazione non è necessaria quando le variazioni sono già conoscibili dal Comune attraverso le proprie banche dati. In particolare, la dichiarazione IMU non è obbligatoria nei seguenti casi:

• Abitazione principale ordinaria: l’esenzione dall’IMU per la prima casa (cat. A/1, A/8, A/9 escluse) è automatica e non richiede alcuna dichiarazione, perché il Comune la rileva dalla residenza anagrafica del contribuente.
• Acquisto o vendita di immobili soggetti a tassazione ordinaria: se acquisti o vendi un immobile non esente e non agevolato, non devi presentare la dichiarazione IMU perché il Comune viene informato automaticamente tramite gli atti notarili e le banche dati catastali.
• Situazione immutata rispetto all’anno precedente: se non è cambiato nulla nella tua situazione patrimoniale immobiliare e hai già presentato la dichiarazione in anni precedenti (o non eri tenuto a presentarla), non devi ripresentarla ogni anno.
• Prima presentazione già effettuata: la dichiarazione IMU ha valore permanente. Una volta presentata per una determinata situazione (es. comodato gratuito), non deve essere ripresentata ogni anno se le condizioni restano invariate — solo in caso di modifica delle condizioni.
• Variazioni conoscibili dal Comune: ad esempio, la costituzione, modifica o estinzione di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione) risultante da atto notarile registrato e trascritto, che il Comune può rilevare autonomamente.

Per i IMU 2026 pensionati, la situazione può essere più complessa: i pensionati residenti all’estero (AIRE) beneficiano di un’esenzione IMU su una sola unità abitativa in Italia, ma solo se il Comune ha aderito. In tal caso, la dichiarazione IMU potrebbe essere necessaria per comunicare la residenza estera e il diritto all’esenzione.

Scadenze dichiarazione IMU 2026

La scadenza per la presentazione della dichiarazione IMU è fissata dalla legge al 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione. Quindi:

Anno variazione	Scadenza dichiarazione
2025 (variazioni intervenute nel 2025)	30 giugno 2026
2026 (variazioni che interverranno nel 2026)	30 giugno 2027
2024 (variazioni del 2024, già scaduta)	30 giugno 2025 (già trascorso)

Attenzione alle festività: se il 30 giugno cade di sabato o domenica o in un giorno festivo, la scadenza è prorogata al primo giorno lavorativo successivo. Nel 2026, il 30 giugno è un martedì, quindi la scadenza è confermata al 30 giugno 2026.

La dichiarazione IMU va presentata al Comune competente, ovvero al Comune nel cui territorio si trovano gli immobili oggetto di dichiarazione. Se si hanno immobili in Comuni diversi, occorre presentare una dichiarazione separata per ciascun Comune.

Per conoscere gli altri adempimenti fiscali in scadenza, consulta anche la nostra guida sui tributi locali 2026.

Come si presenta la dichiarazione IMU 2026

Il modello ufficiale

La dichiarazione IMU si presenta utilizzando il modello ufficiale approvato con D.M. 29 luglio 1998 e successive modificazioni. Il modello è composto da un frontespizio e da una serie di quadri (A, B, C, D, E) che raccolgono le informazioni sugli immobili oggetto di dichiarazione. Il MEF aggiorna periodicamente il modello e le relative istruzioni; per il 2026 occorre verificare se siano state apportate modifiche rispetto alla versione precedente.

Il modello è scaricabile gratuitamente dal sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze (www.mef.gov.it) nella sezione dedicata alla fiscalità locale, oppure può essere richiesto direttamente all’ufficio tributi del Comune.

Modalità di presentazione

La dichiarazione IMU può essere presentata con le seguenti modalità:

• Consegna diretta allo sportello: presso l’ufficio tributi del Comune competente, che rilascia ricevuta di presentazione.
• Invio postale: tramite raccomandata con avviso di ricevimento, all’ufficio tributi del Comune. La data di spedizione fa fede per il rispetto della scadenza.
• Via PEC: in molti Comuni è possibile inviare la dichiarazione all’indirizzo PEC dell’ufficio tributi, allegando il modello in formato PDF. Verifica la disponibilità sul sito del tuo Comune.
• Portale telematico: alcuni Comuni mettono a disposizione portali online (es. il portale del federalismo fiscale) che consentono la compilazione e presentazione telematica della dichiarazione IMU.

Documenti necessari

Per compilare correttamente la dichiarazione IMU ti serviranno:

• Visura catastale dell’immobile (dati catastali: foglio, particella, subalterno, categoria, rendita)
• Atto di acquisto, donazione, successione o altro titolo di possesso
• Contratto di comodato registrato (se si richiede la riduzione per comodato)
• Contratto di locazione a canone concordato (se si richiede la riduzione del 25%)
• Perizia tecnica di inagibilità o dichiarazione sostitutiva (se si richiede la riduzione per inagibilità)
• Documentazione del vincolo storico-artistico (se applicabile)
• Codice fiscale del dichiarante

Sanzioni per omessa o tardiva dichiarazione IMU

Le sanzioni per la mancata o tardiva presentazione della dichiarazione IMU sono disciplinate dal D.Lgs. 471/1997 e, in caso di accertamento con adesione, dal D.Lgs. 218/1997. Ecco le principali:

Violazione	Sanzione	Minimo assoluto
Omessa dichiarazione	Dal 100% al 200% dell’imposta dovuta	51 euro
Dichiarazione infedele	Dal 50% al 100% della maggiore imposta	51 euro
Tardiva dichiarazione (oltre 90 giorni dalla scadenza)	Dal 100% al 200% (come omessa)	51 euro
Tardiva dichiarazione (entro 90 giorni dalla scadenza)	1/9 del minimo (ravvedimento)	Variabile

Le sanzioni si applicano sull’imposta che non è stata correttamente calcolata o comunicata. Se, ad esempio, non hai presentato la dichiarazione per il comodato gratuito a tuo figlio e per questo motivo hai versato meno IMU del dovuto (paradossalmente, potrebbe essere il Comune ad aver applicato l’aliquota ordinaria invece di quella ridotta), le sanzioni vengono calcolate sulla differenza d’imposta.

Ravvedimento operoso: come mettersi in regola

Se ti accorgi di aver omesso la dichiarazione IMU, puoi regolarizzare la situazione con il ravvedimento operoso, versando sanzioni ridotte rispetto a quelle applicabili in caso di accertamento d’ufficio. Le riduzioni previste dal D.Lgs. 471/1997 e dall’art. 13 del D.Lgs. 472/1997 sono:

Tempistica del ravvedimento	Riduzione sanzione	Sanzione effettiva (su base 100%)
Entro 30 giorni dalla scadenza	1/10 del minimo	10%
Da 31 a 90 giorni dalla scadenza	1/9 del minimo	11,11%
Entro 1 anno dalla violazione	1/8 del minimo	12,5%
Entro 2 anni dalla violazione	1/7 del minimo	14,28%
Oltre 2 anni dalla violazione	1/6 del minimo	16,67%
Dopo presentazione PVC	1/5 del minimo	20%

Si ricorda che il ravvedimento operoso è possibile solo finché non sia stato notificato un atto di accertamento da parte del Comune. Considera anche la possibilità della rottamazione IMU 2026 per le somme già iscritte a ruolo, che potrebbe consentire l’abbattimento di sanzioni e interessi.

Casi pratici: esempi di dichiarazione IMU obbligatoria

Caso 1: Comodato gratuito a figlio (riduzione 50%)

Situazione: Mario, residente a Udine, possiede un appartamento (cat. A/3) nello stesso Comune. A gennaio 2025 lo ha concesso gratuitamente in comodato al figlio, che ci abita come abitazione principale. Il contratto è stato registrato. Mario ha diritto alla riduzione del 50% della base imponibile IMU.

Obbligo dichiarazione: Sì. Entro il 30 giugno 2026, Mario deve presentare la dichiarazione IMU al Comune di Udine, indicando i dati del contratto di comodato e confermando il possesso dei requisiti (un solo immobile oltre la prima casa, stessa residenza nel Comune).

Calcolo del risparmio: Se la rendita catastale dell’appartamento è 500 euro, la base imponibile ordinaria è 500 × 168 = 84.000 euro. Con la riduzione del 50% la base scende a 42.000 euro. Applicando l’aliquota ordinaria dell’1% (esempio), Mario pagherebbe 420 euro invece di 840 euro: un risparmio di 420 euro annui.

Caso 2: Appartamento reso inagibile da alluvione

Situazione: Luisa possiede un appartamento (cat. A/2) che nel maggio 2025 è stato gravemente danneggiato da un’alluvione. L’ufficio tecnico comunale ha certificato l’inagibilità. L’immobile non è attualmente utilizzabile.

Obbligo dichiarazione: Sì. Entro il 30 giugno 2026 Luisa deve presentare la dichiarazione IMU allegando la perizia tecnica comunale che certifica l’inagibilità, per ottenere la riduzione del 50% della base imponibile per il 2025.

Nota: Se il Comune ha già rilevato d’ufficio l’inagibilità (es. attraverso i propri uffici tecnici che hanno verificato i danni), potrebbe non essere necessaria la dichiarazione. Verificare con l’ufficio tributi locale.

Caso 3: Terreno edificabile con variazione di valore

Situazione: Giuseppe possiede un terreno classificato come edificabile. Nel 2025, il Comune ha approvato una variante urbanistica che ha modificato il valore venale del terreno da 100.000 a 150.000 euro.

Obbligo dichiarazione: Sì. Giuseppe deve presentare la dichiarazione IMU terreno edificabile per comunicare la variazione del valore venale, che costituisce la base imponibile IMU. La base imponibile corrispondente salirà da 100.000 a 150.000 euro.

Calcolo IMU aggiuntiva: Con aliquota 0,76% (aliquota base legale IMU), l’IMU sul valore aggiuntivo di 50.000 euro è: 50.000 × 0,0076 = 380 euro in più annui.

Caso 4: Locazione a canone concordato (riduzione 25%)

Situazione: Anna ha stipulato a marzo 2025 un contratto di locazione 3+2 a canone concordato per il suo appartamento (cat. A/3) a Udine. L’accordo è stato sottoscritto dalle associazioni di categoria e registrato regolarmente.

Obbligo dichiarazione: Sì. Anna deve presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno 2026, allegando o indicando i dati del contratto di locazione concordata, per ottenere la riduzione del 25% sull’IMU dovuta per il 2025.

Risparmio concreto: Se l’IMU ordinaria dovuta è 800 euro, con la riduzione del 25% diventa 600 euro: 200 euro di risparmio annuo.

Domande frequenti sulla dichiarazione IMU 2026

La dichiarazione IMU va presentata ogni anno?

No. La dichiarazione IMU non va presentata ogni anno, ma solo quando si verifica una variazione rispetto alla situazione già comunicata (o già conoscibile dal Comune). Una volta presentata per una determinata situazione (es. comodato gratuito), vale anche per gli anni successivi senza necessità di rinnovo, a condizione che le circostanze non cambino. Se la situazione rimane invariata, non occorre ripresentare la dichiarazione.

Cosa succede se presento la dichiarazione IMU in ritardo?

Se presenti la dichiarazione IMU dopo la scadenza del 30 giugno 2026, sei esposto a sanzioni. Se la presenti entro 90 giorni dalla scadenza (quindi entro il 28 settembre 2026), puoi avvalerti del ravvedimento operoso con sanzione ridotta all’1/9 del minimo (circa 11% invece del 100-200%). Oltre i 90 giorni, la sanzione è pari a quella per omessa dichiarazione (100-200% dell’imposta). Presenta la dichiarazione anche se sei in ritardo: è sempre meglio regolarizzarsi autonomamente che attendere un accertamento d’ufficio.

Devo presentare la dichiarazione IMU se vendo la mia seconda casa?

In generale, la vendita di un immobile soggetto a tassazione ordinaria non richiede la presentazione della dichiarazione IMU, perché il trasferimento di proprietà è già comunicato al Comune attraverso l’atto notarile. Tuttavia, se l’immobile venduto godeva di un’agevolazione (es. era concesso in comodato o era inagibile), la cessazione del beneficio potrebbe richiedere la presentazione della dichiarazione IMU. Consulta l’ufficio tributi del Comune per verificare il tuo caso specifico.

Il CAF può presentare la dichiarazione IMU al posto mio?

Sì. Il CAF (Centro di Assistenza Fiscale) è abilitato ad assistere il contribuente nella compilazione e presentazione della dichiarazione IMU. I nostri esperti di Centro Fiscale possono verificare se sei tenuto a presentare la dichiarazione, compilare il modello correttamente e trasmetterlo al Comune per tuo conto. Contattaci al 0432 1638640 oppure vieni presso il nostro sportello di Udine in Viale Giuseppe Tullio 13, scala B.

Qual è la differenza tra dichiarazione IMU e versamento IMU?

Il versamento IMU è il pagamento dell’imposta, effettuato tramite F24 in due rate (acconto a giugno, saldo a dicembre). La dichiarazione IMU è invece una comunicazione al Comune di variazioni non conoscibili automaticamente, che influenzano il calcolo dell’imposta. Sono due adempimenti separati e indipendenti: potresti dover fare solo il versamento (situazione ordinaria), solo la dichiarazione (es. variazione di aliquota già pagata correttamente) o entrambi.

Cosa rischio se non presento la dichiarazione IMU e il Comune la scopre?

Se il Comune rileva d’ufficio l’omessa dichiarazione (ad esempio attraverso controlli incrociati tra banche dati), notifica un avviso di accertamento con sanzioni dal 100% al 200% dell’imposta non dichiarata, più interessi moratori. Il minimo assoluto è 51 euro. A quel punto non puoi più avvalerti del ravvedimento operoso (disponibile solo in assenza di accertamenti) e puoi solo aderire all’accertamento con adesione (D.Lgs. 218/1997) per ottenere una riduzione delle sanzioni a 1/3. La tempestiva regolarizzazione spontanea è sempre la scelta più conveniente.

Conclusione: hai bisogno di aiuto con la dichiarazione IMU?

La dichiarazione IMU 2026 è un adempimento che può generare dubbi e incertezze, soprattutto quando si hanno situazioni immobiliari complesse (comodati, inagibilità, terreni edificabili, locazioni concordate). La scadenza del 30 giugno 2026 è ravvicinata: non aspettare l’ultimo momento per verificare se sei tenuto a presentarla.

Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione per:

• Verificare se sei obbligato a presentare la dichiarazione IMU
• Compilare correttamente il modello ufficiale
• Presentare la dichiarazione al Comune per tuo conto
• Calcolare l’IMU dovuta e verificare eventuali agevolazioni spettanti
• Assisterti in caso di accertamenti o sanzioni

Puoi contattarci al 0432 1638640, scriverci su WhatsApp al 366 6018121 o inviarci una email a info@centrofiscale.com. Il nostro ufficio si trova in Viale Giuseppe Tullio 13, scala B, Udine.

Per approfondire altri aspetti legati all’IMU, puoi consultare anche la guida sulla rottamazione quinquies tributi locali, che potrebbe interessarti se hai importi IMU arretrati da regolarizzare.