Quando un’impresa o un professionista esegue o commissiona lavori su un immobile che non è di sua proprietà, può detrarre o chiedere il rimborso dell’IVA pagata? La risposta dipende da un elemento centrale: la strumentalità del bene all’attività economica. Il Commercialista Telematico ha recentemente approfondito la questione, facendo luce su una casistica frequente ma spesso mal gestita nelle dichiarazioni IVA.

Il caso pratico: lavori su immobile non di proprietà

Immaginiamo un’azienda che ha in affitto o in comodato d’uso un immobile: uffici, magazzini, capannoni o locali commerciali. Per svolgere la propria attività, l’azienda sostiene spese di manutenzione straordinaria, ristrutturazione o ammodernamento di quell’immobile. Il titolare del contratto di locazione non è però il proprietario del bene.

In questa situazione sorge un dubbio legittimo: l’IVA sulle fatture dei lavori può essere portata in detrazione? E in caso di eccedenza IVA, è possibile chiederne il rimborso all’Erario?

Quando l’IVA è detraibile: la strumentalità come chiave

Il principio cardine è chiaro: l’IVA è detraibile quando l’acquisto o la spesa è inerente all’attività economica esercitata. Questo vale anche se i lavori vengono eseguiti su un immobile altrui, a condizione che quel bene sia strumentale all’esercizio dell’impresa, dell’arte o della professione.

La strumentalità si verifica quando l’immobile viene concretamente utilizzato per lo svolgimento dell’attività produttiva di reddito imponibile ai fini IVA. Non è quindi rilevante chi sia il proprietario del bene, ma come e per quale scopo esso viene utilizzato da chi sostiene la spesa.

Esempi pratici in cui la strumentalità sussiste:

• Lavori di ristrutturazione di un ufficio preso in affitto, in cui l’impresa svolge la propria attività amministrativa e commerciale;
• Ammodernamento di un capannone industriale in comodato d’uso, utilizzato per la produzione;
• Opere di adeguamento di un locale commerciale in locazione, destinato alla vendita al dettaglio.

La normativa di riferimento: art. 19-bis DPR 633/72

Il riferimento normativo centrale è l’articolo 19-bis del DPR 26 ottobre 1972, n. 633 (il Decreto IVA). Questa norma prevede limitazioni alla detraibilità dell’IVA per alcune categorie di beni e servizi. In particolare, per i fabbricati a uso abitativo e per i beni e i servizi destinati a uso promiscuo o non inerente all’attività, la detrazione è esclusa o ridotta proporzionalmente.

Tuttavia, per i fabbricati strumentali per natura o per destinazione, la limitazione non si applica. Rientrano in questa categoria:

• Fabbricati strumentali per natura: immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni (capannoni, magazzini, opifici);
• Fabbricati strumentali per destinazione: immobili che, pur non avendo caratteristiche costruttive specifiche, vengono concretamente utilizzati nell’esercizio dell’attività d’impresa (uffici, negozi, laboratori).

Per questi beni, l’IVA sui lavori di manutenzione, ristrutturazione e miglioramento è pienamente detraibile, anche se il bene non è di proprietà di chi sostiene la spesa.

Rimborso IVA su lavori su beni di terzi: quando spetta

Oltre alla detrazione, in certi casi il contribuente matura un credito IVA (quando l’IVA sugli acquisti supera quella sulle vendite) e può chiederne il rimborso all’Agenzia delle Entrate. Anche in questo caso la strumentalità gioca un ruolo decisivo.

L’articolo 30 del DPR 633/72 disciplina le ipotesi di rimborso del credito IVA. Tra queste rientra la situazione in cui il credito deriva da acquisti o importazioni di beni ammortizzabili, compresi i lavori di manutenzione straordinaria capitalizzati su immobili in affitto o comodato che costituiscono beni strumentali dell’impresa.

Un aspetto pratico rilevante: quando i lavori migliorativi su un immobile di terzi vengono capitalizzati nello stato patrimoniale come “migliorie su beni di terzi” (voce B.II.7 dell’attivo), il relativo costo — e l’IVA a esso connessa — assume rilevanza ai fini sia della detrazione che del rimborso, purché il bene sia strumentale.

Cosa cambia se il bene non è strumentale

Se i lavori vengono eseguiti su un immobile che non è strumentale all’attività — ad esempio un fabbricato a uso abitativo concesso in locazione a privati da parte di un soggetto IVA, oppure un immobile utilizzato per finalità personali dell’imprenditore — la situazione cambia radicalmente.

In questo caso, ai sensi dell’art. 19-bis del DPR 633/72, l’IVA sulle spese sostenute per quei lavori non è detraibile e rappresenta un costo fiscalmente indeducibile ai fini IVA (anche se potrebbe essere deducibile ai fini delle imposte dirette secondo le regole TUIR).

La distinzione tra strumentale e non strumentale deve essere documentata e dimostrabile in caso di controllo. Si consiglia di conservare:

• Il contratto di locazione o comodato che regola l’utilizzo del bene;
• La documentazione contabile che attesta la destinazione del bene all’attività;
• Le fatture dei lavori con descrizione dettagliata degli interventi.

Per approfondimenti sulla detrazione IVA in ambito edilizio, puoi consultare la nostra guida sul Bonus Casa 2026 e il nostro articolo sulle detrazioni per le barriere architettoniche.

FAQ

Questo articolo è stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne è responsabile dei contenuti.