L’IMU (Imposta Municipale Unica) è la principale tassa sulla proprietà immobiliare in Italia. Se possiedi una seconda casa, un terreno edificabile o un immobile di lusso, quasi certamente devi fare i conti con questa imposta. In questa guida completa sul calcolo IMU 2026 ti spieghiamo passo dopo passo come funziona la formula, quali sono le aliquote aggiornate, le scadenze da rispettare e tutte le esenzioni previste dalla legge. Non servono competenze da commercialista: con le informazioni giuste, puoi calcolare l’IMU in autonomia o rivolgerti al CAF Centro Fiscale di Udine per un’assistenza personalizzata.

Indice dei contenuti

1. Cos’è l’IMU e chi deve pagarla
2. La formula di calcolo IMU 2026
3. Coefficienti per categoria catastale
4. Aliquote IMU 2026: base e variazioni comunali
5. Esenzioni IMU 2026: chi non paga
6. Scadenze IMU 2026: acconto e saldo
7. Pagamento con modello F24: codici tributo
8. IMU seconda casa: come si calcola
9. IMU su immobili ereditati
10. IMU e comodato d’uso gratuito: riduzione del 50%
11. IMU per coniugi con residenze diverse
12. Tabella aliquote IMU principali comuni italiani
13. Domande frequenti (FAQ)

Cos’è l’IMU e chi deve pagarla

L’IMU è l’imposta municipale propria, istituita dal D.Lgs. 23/2011 e profondamente riformata dalla Legge di Bilancio 2020 (L. 160/2019), che ha unificato la vecchia IMU con la TASI. Si tratta di un tributo locale: il gettito va direttamente nelle casse del Comune dove si trova l’immobile (con l’eccezione degli immobili di categoria D, per i quali una quota va allo Stato).

Chi deve pagare l’IMU? Sono soggetti passivi:

• I proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli
• I titolari di diritti reali di godimento: usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie
• Il genitore assegnatario della casa familiare in caso di separazione o divorzio
• Il concessionario di aree demaniali
• Il locatario per immobili in leasing finanziario, fin dalla data di stipula del contratto

In parole semplici: se sei proprietario di un immobile diverso dalla tua abitazione principale (tranne le categorie di lusso), devi pagare l’IMU. Se hai ereditato un immobile, possiedi un terreno o hai una seconda casa al mare, l’IMU ti riguarda.

La formula di calcolo IMU 2026

Il calcolo dell’IMU 2026 segue una formula precisa che, una volta compresa, è piuttosto semplice da applicare. Ecco come funziona:

IMU = Rendita catastale x 1,05 x Coefficiente catastale x Aliquota comunale

Vediamo ogni elemento nel dettaglio:

1. Rendita catastale: è il valore attribuito al tuo immobile dall’Agenzia del Territorio (oggi Agenzia delle Entrate). La trovi nella visura catastale, che puoi richiedere gratuitamente online sul sito dell’Agenzia delle Entrate o presso il CAF.
2. Rivalutazione del 5% (x 1,05): la rendita catastale viene sempre rivalutata del 5%. Questo coefficiente fisso è invariato da anni.
3. Coefficiente catastale: è un moltiplicatore che varia in base alla categoria catastale dell’immobile (A, B, C, D, ecc.). Lo vediamo nella sezione successiva.
4. Aliquota comunale: è la percentuale stabilita dal Comune dove si trova l’immobile. Ogni Comune può fissare aliquote diverse entro i limiti di legge.

Esempio pratico: Supponiamo che Marco possieda una seconda casa (categoria A/2) a Udine con rendita catastale di 600 euro. Ecco il calcolo:

• Rendita rivalutata: 600 x 1,05 = 630 euro
• Base imponibile: 630 x 160 (coefficiente per cat. A) = 100.800 euro
• IMU annua: 100.800 x 1,06% (aliquota Udine seconda casa) = 1.068,48 euro
• Acconto (giugno): 1.068,48 / 2 = 534,24 euro
• Saldo (dicembre): 534,24 euro (salvo variazioni aliquota)

Coefficienti per categoria catastale

Il coefficiente catastale (detto anche “moltiplicatore”) è fondamentale per il calcolo IMU 2026. Serve a trasformare la rendita catastale rivalutata nella base imponibile su cui si applica l’aliquota. Ecco la tabella completa dei coefficienti aggiornati:

Categoria catastale	Descrizione	Coefficiente
A (escluso A/10)	Abitazioni (da A/1 a A/9, A/11)	160
A/10	Uffici e studi privati	80
B	Collegi, convitti, ospedali, uffici pubblici	140
C/1	Negozi e botteghe	55
C/2, C/6, C/7	Magazzini, stalle, garage, tettoie	160
C/3, C/4, C/5	Laboratori, palestre, stabilimenti balneari	140
D (escluso D/5)	Immobili produttivi (capannoni, alberghi, centri commerciali)	65
D/5	Istituti di credito, cambio e assicurazione	80

Come leggere la tabella: Se il tuo immobile è un’abitazione (da A/1 a A/9), il coefficiente è 160. Se è un negozio (C/1), il coefficiente è 55 – e così via. La categoria catastale del tuo immobile è indicata nella visura catastale.

Aliquote IMU 2026: base e variazioni comunali

Le aliquote IMU 2026 sono fissate a livello base dalla legge, ma ogni Comune ha la facoltà di variarle entro determinati limiti. Ecco le aliquote di riferimento:

Aliquota base ordinaria: 0,86% (8,6 per mille). Il Comune può aumentarla fino a un massimo dell’1,06% (10,6 per mille) oppure ridurla fino allo 0%.

Aliquota abitazione principale di lusso (categorie A/1, A/8, A/9): 0,5% (5 per mille), con detrazione fissa di 200 euro. Il Comune può aumentarla fino allo 0,6% o azzerarla.

Aliquota immobili categoria D: quota statale fissa allo 0,76%. Il Comune può aggiungere fino allo 0,30%, portando il totale a un massimo dell’1,06%.

Attenzione: A partire dal 2025, i Comuni che non hanno adottato il nuovo sistema di diversificazione delle aliquote previsto dal MEF (Decreto 6 settembre 2024) non possono più variare le aliquote rispetto a quelle in vigore nel 2024. Questo significa che molti Comuni applicano le stesse aliquote dello scorso anno. Verifica sempre sul sito del tuo Comune o chiedi al CAF.

Esenzioni IMU 2026: chi non paga

Non tutti devono pagare l’IMU. La legge prevede diverse esenzioni IMU 2026 che possono farti risparmiare completamente il pagamento dell’imposta. Ecco i casi principali:

Abitazione principale (prima casa)

La principale esenzione riguarda l’abitazione principale, cioè l’immobile in cui il proprietario ha la residenza anagrafica e la dimora abituale. Se la tua prima casa rientra nelle categorie catastali da A/2 ad A/7, sei completamente esente dall’IMU.

Eccezione importante: Le abitazioni principali di categoria catastale A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi) pagano l’IMU anche se sono prima casa, con aliquota ridotta e detrazione di 200 euro.

L’esenzione si estende anche alle pertinenze della prima casa (garage, cantina, soffitta), nel limite di una pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7.

Terreni agricoli in zone montane e collinari

Sono esenti dall’IMU i terreni agricoli situati nei Comuni classificati come totalmente montani nella circolare MEF n. 9/1993. Sono esenti anche i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti (CD) e imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione.

Fabbricati rurali strumentali

I fabbricati rurali ad uso strumentale (categoria D/10), cioè quelli utilizzati per l’attività agricola (stalle, fienili, depositi attrezzi), sono esenti dall’IMU.

Altre esenzioni

• Immobili dello Stato, delle Regioni, Province e Comuni destinati a compiti istituzionali
• Immobili di enti non commerciali (chiese, oratori, scuole paritarie) destinati esclusivamente ad attività assistenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative, sportive o di culto
• Fabbricati con destinazione a usi culturali (musei, biblioteche, archivi)
• Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili: riduzione del 50% della base imponibile (non esenzione totale)
• Immobili Fondo Innovazione Sociale e immobili assegnati al Terzo settore (con specifiche condizioni)

Scadenze IMU 2026: acconto e saldo

Le scadenze IMU 2026 sono due, come ogni anno:

Rata	Scadenza	Come si calcola
Acconto (prima rata)	16 giugno 2026	50% dell’IMU dovuta, calcolata con le aliquote dell’anno precedente (2025)
Saldo (seconda rata)	16 dicembre 2026	Conguaglio sulla base delle aliquote definitive 2026. Si paga la differenza tra il totale dovuto e l’acconto già versato

Nota importante: Se la scadenza cade di sabato o in un giorno festivo, il pagamento slitta al primo giorno lavorativo successivo. Nel 2026, il 16 giugno cade di martedì e il 16 dicembre cade di mercoledì, quindi non ci sono slittamenti.

È possibile anche effettuare il pagamento in un’unica soluzione entro il 16 giugno, versando l’intero importo annuo. Questa opzione è utile per chi preferisce togliersi il pensiero in una volta sola.

Cosa succede se paghi in ritardo? Se superi la scadenza, puoi regolarizzare la tua posizione con il ravvedimento operoso, pagando una sanzione ridotta proporzionale ai giorni di ritardo più gli interessi legali. Più aspetti, più aumenta la sanzione. Il CAF Centro Fiscale può aiutarti a calcolare l’importo esatto del ravvedimento.

Pagamento con modello F24: codici tributo

Il pagamento dell’IMU avviene tramite il modello F24, nella sezione “IMU e altri tributi locali”. Devi compilare una riga per ogni immobile e per ogni Comune, indicando il codice tributo corretto. Ecco i codici tributo IMU 2026 da utilizzare:

Codice tributo	Descrizione
3912	IMU – Abitazione principale (cat. A/1, A/8, A/9) e pertinenze – COMUNE
3913	IMU – Fabbricati rurali ad uso strumentale – COMUNE
3914	IMU – Terreni – COMUNE
3916	IMU – Aree fabbricabili – COMUNE
3918	IMU – Altri fabbricati – COMUNE
3925	IMU – Immobili cat. D – STATO
3930	IMU – Immobili cat. D – Incremento COMUNE

Come compilare il modello F24:

1. Nella sezione “IMU e altri tributi locali”, indica il codice catastale del Comune (es. L483 per Udine)
2. Barra la casella “Acconto” o “Saldo” a seconda della rata
3. Inserisci il numero immobili e il codice tributo corretto
4. Indica l’anno di riferimento (2026)
5. Inserisci l’importo a debito

Il modello F24 può essere pagato presso banche, uffici postali, oppure online tramite il servizio F24 Web dell’Agenzia delle Entrate o il tuo home banking. Per gli immobili di categoria D, ricorda che servono due righe separate: una con codice 3925 (quota Stato) e una con codice 3930 (quota Comune).

IMU seconda casa: come si calcola

La seconda casa è il caso più comune di pagamento IMU per le famiglie italiane. Che si tratti della casa al mare, dell’appartamento ereditato dai genitori o di un immobile dato in affitto, l’IMU si calcola sempre con la stessa formula:

IMU seconda casa = Rendita catastale x 1,05 x 160 x Aliquota comunale

La maggior parte dei Comuni applica l’aliquota massima dell’1,06% (10,6 per mille) per le seconde case. Alcuni Comuni turistici possono avere aliquote ancora più elevate se hanno adottato la maggiorazione TASI (fino all’1,14%).

Esempio pratico: Anna possiede una seconda casa (cat. A/3) a Lignano Sabbiadoro con rendita catastale di 450 euro:

• Base imponibile: 450 x 1,05 x 160 = 75.600 euro
• IMU annua (aliquota 1,06%): 75.600 x 1,06% = 801,36 euro
• Acconto giugno: 400,68 euro
• Saldo dicembre: 400,68 euro

Seconda casa affittata a canone concordato: Se affitti la tua seconda casa con un contratto a canone concordato (3+2), hai diritto a una riduzione del 25% dell’IMU. L’aliquota viene moltiplicata per il coefficiente 0,75. Nel nostro esempio: 801,36 x 0,75 = 601,02 euro (risparmio di 200 euro).

IMU su immobili ereditati

Quando si eredita un immobile, l’obbligo di pagare l’IMU sorge dal momento dell’apertura della successione (cioè dalla data del decesso). Non è necessario attendere la trascrizione dell’accettazione dell’eredità o la presentazione della dichiarazione di successione.

Casi comuni per l’IMU su immobili ereditati:

• Coniuge superstite con diritto di abitazione: Il coniuge che continua a vivere nella casa coniugale gode del diritto di abitazione (art. 540 c.c.) e, se vi mantiene la residenza, è esente dall’IMU come abitazione principale
• Più eredi comproprietari: L’IMU si paga in proporzione alla quota ereditaria. Se erediti il 50% dell’immobile, paghi il 50% dell’IMU
• Immobile ereditato lasciato vuoto: Si paga l’IMU come seconda casa, con aliquota ordinaria del Comune
• Immobile ereditato dato in affitto: Si paga l’IMU come immobile locato, con eventuale riduzione per canone concordato

Dichiarazione IMU: In caso di successione, è obbligatorio presentare la dichiarazione IMU al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è avvenuta la variazione. Ad esempio, se il decesso è avvenuto nel 2025, la dichiarazione va presentata entro il 30 giugno 2026.

In Friuli Venezia Giulia, le pratiche di successione hanno una complessità in più a causa del sistema tavolare, un registro catastale diverso dal resto d’Italia. Il CAF Centro Fiscale di Udine è specializzato nella gestione delle successioni con sistema tavolare e può assisterti in ogni fase.

IMU e comodato d’uso gratuito: riduzione del 50%

Una delle agevolazioni più importanti per le famiglie è la riduzione del 50% della base imponibile IMU per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta di primo grado (genitori-figli). In pratica, se presti gratuitamente una casa a tuo figlio (o viceversa), puoi pagare la metà dell’IMU.

Requisiti per la riduzione del 50%:

• Il contratto di comodato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate
• Il comodante (chi presta l’immobile) deve risiedere anagraficamente nello stesso Comune dove si trova l’immobile dato in comodato
• Il comodante non deve possedere altri immobili in Italia, ad eccezione della propria abitazione principale (nello stesso Comune). In totale, quindi, può possedere al massimo 2 immobili ad uso abitativo nello stesso Comune
• L’immobile dato in comodato deve essere ad uso abitativo e non deve appartenere alle categorie di lusso (A/1, A/8, A/9)
• Il comodatario (chi riceve l’immobile) deve utilizzarlo come propria abitazione principale

Esempio: Roberto possiede due appartamenti a Udine: uno dove abita e uno che dà in comodato gratuito al figlio Luca, che vi stabilisce la residenza. Se l’IMU sull’immobile in comodato sarebbe di 1.000 euro, con la riduzione Roberto paga solo 500 euro.

IMU per coniugi con residenze diverse

Il tema dell’IMU per i coniugi con residenze diverse è stato al centro di una storica sentenza della Corte Costituzionale (sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022) che ha cambiato le regole a favore dei contribuenti.

Prima della sentenza: Se marito e moglie avevano la residenza in due Comuni diversi (ad esempio, uno a Udine per lavoro e l’altro a Trieste), nessuno dei due poteva usufruire dell’esenzione IMU per l’abitazione principale. Una regola palesemente ingiusta.

Dopo la sentenza 209/2022: La Corte Costituzionale ha dichiarato illegittima questa limitazione. Ora ciascun coniuge ha diritto all’esenzione IMU per l’immobile in cui ha la residenza anagrafica e la dimora abituale, indipendentemente da dove risiede l’altro coniuge. Questo vale sia per i coniugi che per i partner di unione civile.

Cosa fare in pratica:

• Ogni coniuge può indicare il proprio immobile come abitazione principale
• L’esenzione spetta a condizione che vi sia effettiva residenza e dimora abituale
• Se hai pagato l’IMU ingiustamente negli anni passati (dal 2017 in poi), puoi chiedere il rimborso al Comune. Il termine per la richiesta è di 5 anni dal pagamento
• Il CAF Centro Fiscale può assisterti nella presentazione dell’istanza di rimborso

Tabella aliquote IMU principali comuni italiani

Le aliquote IMU variano significativamente da Comune a Comune. Ecco una panoramica delle aliquote IMU 2026 applicate dai principali comuni italiani per le seconde case (altri fabbricati):

Comune	Aliquota seconda casa	Aliquota ab. principale (lusso)
Roma	1,06%	0,60%
Milano	1,06%	0,60%
Napoli	1,06%	0,60%
Torino	1,06%	0,60%
Bologna	1,06%	0,60%
Firenze	1,06%	0,60%
Udine	1,06%	0,50%
Trieste	0,96%	0,50%
Padova	1,06%	0,60%
Verona	1,06%	0,60%
Genova	1,06%	0,60%
Palermo	1,06%	0,60%
Bari	1,06%	0,50%
Catania	1,06%	0,60%

Nota: Le aliquote sopra riportate sono indicative e soggette a conferma da parte dei singoli Comuni. Per conoscere l’aliquota esatta del tuo Comune, puoi consultare la sezione dedicata sul sito del Dipartimento delle Finanze del MEF (www.finanze.gov.it) oppure rivolgerti al CAF Centro Fiscale.

Domande frequenti (FAQ)

Come si calcola l’IMU 2026?

La formula e: Rendita catastale x 1,05 x Coefficiente catastale x Aliquota comunale. La rendita catastale si trova nella visura catastale, il coefficiente dipende dalla categoria dell’immobile (160 per le abitazioni) e l’aliquota e stabilita dal Comune. Ad esempio, per una seconda casa con rendita 500 euro a Roma: 500 x 1,05 x 160 x 1,06% = 890,40 euro all’anno.

Quando si paga l’IMU 2026?

L’IMU 2026 si paga in due rate: acconto entro il 16 giugno 2026 e saldo entro il 16 dicembre 2026. E possibile pagare tutto in un’unica soluzione entro il 16 giugno.

Chi e esente dall’IMU nel 2026?

Sono esenti dall’IMU: i proprietari che vivono nella loro prima casa (tranne categorie A/1, A/8, A/9), i proprietari di terreni agricoli in zone montane, i fabbricati rurali strumentali (D/10) e gli immobili degli enti non commerciali usati per attivita istituzionali.

Come si paga l’IMU con il modello F24?

Compila la sezione “IMU e altri tributi locali” del modello F24 con: codice catastale del Comune, numero immobili, codice tributo (es. 3918 per altri fabbricati, 3912 per abitazione principale di lusso), anno 2026 e importo. Puoi pagare in banca, posta o online.

Si paga l’IMU sulla casa data in comodato al figlio?

Si, ma con una riduzione del 50%. Il contratto di comodato deve essere registrato, il comodante deve risiedere nello stesso Comune dell’immobile e non possedere altri immobili abitativi in Italia (oltre alla propria prima casa nello stesso Comune).

I coniugi con residenze diverse pagano l’IMU?

No, grazie alla sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022. Ora ciascun coniuge puo beneficiare dell’esenzione IMU per l’immobile in cui ha residenza e dimora abituale, anche se il coniuge risiede altrove. Chi ha pagato ingiustamente dal 2017 puo chiedere il rimborso.

Quanto costa l’IMU sulla seconda casa?

Dipende dalla rendita catastale e dal Comune. La maggior parte dei Comuni applica l’aliquota massima dell’1,06%. Per una seconda casa con rendita 600 euro: 600 x 1,05 x 160 x 1,06% = 1.068,48 euro all’anno. Se affittata a canone concordato, si riduce del 25%.

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Conclusione

Il calcolo IMU 2026 puo sembrare complesso, ma con le informazioni giuste diventa un’operazione gestibile. Ricorda i punti fondamentali: la formula base (rendita x 1,05 x coefficiente x aliquota), le scadenze del 16 giugno e del 16 dicembre, e le esenzioni a cui potresti avere diritto.

Se hai dubbi sul calcolo, se devi gestire situazioni particolari come immobili ereditati, comodati d’uso o residenze separate tra coniugi, non esitare a chiedere aiuto. Il CAF Centro Fiscale di Udine e a tua disposizione per calcolare l’IMU esatta dei tuoi immobili e verificare se hai diritto a riduzioni o esenzioni.

Contatta il CAF Centro Fiscale:

• Telefono: 0432 1638640
• WhatsApp: 366 6018121
• Indirizzo: Viale Giuseppe Tullio 13, scala B – Udine
• Email: info@centrofiscale.com

Prenota un appuntamento per il calcolo IMU 2026: ti aiuteremo a pagare il giusto, senza errori e senza sanzioni.