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Detrazione Mutuo nel 730/2026: Nuovi Codici e Tetto per i Redditi Alti

Dichiarazione dei redditi 730

La detrazione mutuo nel 730/2026 porta con sé importanti novità che ogni contribuente deve conoscere prima di compilare la dichiarazione dei redditi. La Legge di Bilancio 2025 (L. n. 207/2024) ha introdotto il nuovo articolo 16-ter del TUIR, che stabilisce un tetto massimo alle detrazioni fiscali per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro. Questo cambiamento impatta direttamente sulla detrazione degli interessi passivi del mutuo per la prima casa, da sempre uno degli oneri detraibili più utilizzati dagli italiani. Scopriamo insieme come funziona il nuovo sistema, quali codici usare nel quadro E del modello 730 e come calcolare l’importo effettivamente detraibile nel 2026.

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Indice dei contenuti

  1. Detrazione interessi mutuo prima casa: importo e regole 2026
  2. Art. 16-ter TUIR: il tetto alle detrazioni per redditi alti
  3. Come si calcola il tetto alle detrazioni: formula e quoziente familiare
  4. I codici del quadro E del 730: guida pratica per il mutuo
  5. Detrazioni per mutuo di costruzione e ristrutturazione
  6. Esempi pratici di calcolo: quanto si detrae nel 2026
  7. Novità 2026: tabella riepilogativa dei cambiamenti
  8. Errori da evitare nella compilazione del quadro E
  9. Domande frequenti sulla detrazione mutuo

Detrazione interessi mutuo prima casa: importo e regole 2026

La detrazione degli interessi passivi sul mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa è disciplinata dall’articolo 15, comma 1, lettera b) del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi, D.P.R. 917/1986). Per il periodo d’imposta 2025 (dichiarazione 730/2026), le regole di base rimangono invariate rispetto al passato, ma si aggiunge il nuovo vincolo del tetto reddituale introdotto dalla Legge di Bilancio 2025.

Importo massimo detraibile: La detrazione è pari al 19% degli interessi passivi pagati nell’anno, calcolata su un importo massimo di 4.000 euro. Il beneficio fiscale massimo teorico è quindi di 760 euro (4.000 × 19%). Questo importo si riferisce alla quota di interessi passivi, che include anche gli oneri accessori del mutuo (spese di istruttoria, perizia, polizza assicurativa obbligatoria per legge).

I requisiti fondamentali per accedere alla detrazione mutuo prima casa nel 2026 sono:

  • Mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’unità immobiliare (non per altri scopi)
  • Immobile adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto (o dalla stipula del mutuo)
  • Il mutuo deve essere stipulato nell’anno in cui si acquista l’immobile o nell’anno precedente o successivo
  • L’immobile deve essere prima casa del contribuente (dimora abituale)
  • Il contribuente deve essere intestatario del mutuo (anche in quota pro-indiviso)

Oneri accessori includi: Oltre agli interessi passivi in senso stretto, sono detraibili anche le spese accessorie pagate alla banca: perizia tecnica, spese notarili per la stipula del mutuo, quota della polizza incendio obbligatoria. Non sono invece detraibili le spese notarili per il contratto di compravendita. Tutti questi dati si trovano nel certificato annuale che la banca invia entro il 28 febbraio di ogni anno. Consulta il nostro articolo sugli interessi passivi mutuo 730 per un approfondimento sulle modalità di calcolo.

Art. 16-ter TUIR: il tetto alle detrazioni per redditi alti

La principale novità per la detrazione mutuo 730/2026 è l’introduzione dell’articolo 16-ter del TUIR, inserito dalla Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207 del 30 dicembre 2024, art. 1, commi 10-12). Questa norma stabilisce un limite massimo complessivo alle detrazioni fiscali per i contribuenti con reddito elevato, in attuazione del principio del quoziente familiare introdotto dalla delega fiscale (L. 111/2023).

Il meccanismo funziona su due soglie di reddito:

Reddito complessivoTetto massimo detrazioni (oneri)Impatto sulla detrazione mutuo
Fino a 75.000 euroNessun limite (regole ordinarie)Fino a 760 euro di detrazione piena
Da 75.001 a 100.000 euro14.000 euro × coefficiente familiarePotenzialmente ridotta
Oltre 100.000 euro8.000 euro × coefficiente familiareUlteriormente ridotta

Importante: Il tetto non riguarda tutte le detrazioni ma soltanto quelle degli “oneri” ex art. 15 e 16 TUIR. Rimangono escluse dall’applicazione del limite:

  • Le detrazioni per carichi di famiglia (figli, coniuge)
  • Le detrazioni da lavoro (lavoratori dipendenti, pensionati, autonomi)
  • Il bonus edilizio al 110% (Superbonus) per le spese già sostenute e rateizzate
  • Le detrazioni per canoni di locazione come conduttore
  • Le detrazioni spettanti ai sensi di leggi speciali non ricondotte all’art. 15 TUIR

La detrazione degli interessi passivi del mutuo prima casa (art. 15, co. 1, lett. b) TUIR), invece, è espressamente inclusa tra gli oneri soggetti al tetto dell’art. 16-ter. Per i contribuenti con reddito oltre i 75.000 euro, questo significa che la detrazione mutuo concorre al raggiungimento del plafond massimo consentito insieme ad altre detrazioni (spese mediche, istruzione, assicurazioni, ecc.).

Come si calcola il tetto alle detrazioni: la formula e il quoziente familiare

Il calcolo del tetto massimo alle detrazioni previsto dall’art. 16-ter TUIR si basa su un coefficiente familiare che tiene conto del numero di figli a carico. Questo coefficiente, ispirato al quoziente familiare francese, mira a non penalizzare le famiglie numerose nella fruizione delle detrazioni fiscali.

Situazione familiareCoefficienteLimite spese (reddito 75.001-100.000 euro)Limite spese (reddito oltre 100.000 euro)
Nessun figlio a carico0,507.000 euro4.000 euro
1 figlio a carico0,709.800 euro5.600 euro
2 figli a carico0,8511.900 euro6.800 euro
3 o più figli a carico1,0014.000 euro8.000 euro
Figlio con disabilità grave1,0014.000 euro8.000 euro

Come si legge la tabella: Per un contribuente con reddito 82.000 euro e nessun figlio, il limite di spesa detraibile complessivo è di 7.000 euro (14.000 × 0,50). Se gli oneri totali (mutuo + spese mediche + altro) superano 7.000 euro, la detrazione del 19% si applica solo ai primi 7.000 euro. Per chi ha 3 o più figli, invece, il tetto non opera mai poiché il coefficiente 1,00 lascia invariati i limiti ordinari.

Esempio concreto con figli: Contribuente con reddito 90.000 euro, 2 figli a carico. Oneri: interessi mutuo 4.000 euro + spese mediche 4.500 euro + spese istruzione 2.000 euro = totale 10.500 euro. Il limite è 11.900 euro (14.000 × 0,85). Poiché 10.500 < 11.900, la detrazione è piena: 10.500 × 19% = 1.995 euro. Il tetto non opera.

Riordino progressivo delle detrazioni: L’art. 16-ter TUIR prevede anche un meccanismo di riduzione progressiva per chi supera i 75.000 euro: il taglio non è “tutto o niente” ma graduale. Per redditi compresi tra 75.001 e 100.000 euro, si applica la formula che usa il coefficiente familiare sulle spese base di 14.000 euro. Per redditi oltre 100.000 euro, il limite base scende a 8.000 euro e si applica il medesimo coefficiente familiare.

I codici del quadro E del 730: guida pratica per il mutuo

Il quadro E del modello 730/2026 raccoglie tutti gli oneri e le spese detraibili o deducibili. Per quanto riguarda il mutuo, esistono codici specifici che variano a seconda della tipologia di mutuo e dell’utilizzo dell’immobile. Compilare il codice sbagliato comporta il rischio di un controllo formale da parte dell’Agenzia delle Entrate con richiesta di chiarimenti o rettifica.

Di seguito la tabella completa dei codici quadro E per la detrazione mutuo nel modello 730/2026:

CodiceTipologia mutuoAliquotaLimite di spesaDetrazione max
7Mutuo ipotecario acquisto abitazione principale, stipulato dal 1° gennaio 199319%4.000 euro760 euro
8Mutui ipotecari acquisto altri immobili, stipulati prima del 199319%2.065,83 euro392,51 euro
9Mutui ipotecari costruzione/ristrutturazione abitazione principale19%2.582,28 euro490,63 euro
10Interessi passivi per mutui agrari in essere19%Reddito del terrenoVariabile
11Interessi passivi su prestiti e mutui agrari stipulati prima del 199319%Reddito del terrenoVariabile

Codice 7 — il più utilizzato: Si applica ai mutui ipotecari stipulati dal 1993 in poi per l’acquisto della prima casa destinata ad abitazione principale. È il codice usato dalla stragrande maggioranza dei mutuatari italiani. L’importo da indicare include:

  • Gli interessi passivi riportati nel certificato bancario annuale
  • Le quote di rivalutazione (per mutui con indicizzazione)
  • Gli oneri accessori indicati nella certificazione bancaria: perizia, istruttoria, polizza incendio obbligatoria per legge

Dove trovare l’importo esatto: La banca invia ogni anno (entro il 28 febbraio) la certificazione degli interessi passivi, oppure la rende disponibile nell’area clienti online. Dal 14 maggio 2026 il 730 precompilato dell’Agenzia delle Entrate contiene già questi dati, comunicati direttamente dalla banca. Prima di accettare il precompilato, è consigliabile verificare la corrispondenza con la certificazione bancaria.

Mutuo cointestato: Se il mutuo è cointestato tra due persone (es. coniugi), ciascun cointestatario riporta nel proprio modello 730 la propria quota di interessi (tipicamente il 50%). Il limite di 4.000 euro si intende per ciascun mutuatario: la coppia può quindi detrarre complessivamente interessi fino a 8.000 euro totali, con un beneficio di 1.520 euro.

Detrazioni per mutuo di costruzione e ristrutturazione

Oltre al classico mutuo per acquisto prima casa, esistono specifiche detrazioni per i mutui stipulati per costruire o ristrutturare l’abitazione principale. Queste fattispecie utilizzano il codice 9 del quadro E e prevedono un limite di spesa diverso rispetto al codice 7.

Mutuo per costruzione (codice 9)

  • Limite di spesa: 2.582,28 euro (non 4.000 euro come per l’acquisto)
  • Aliquota: 19%, quindi detrazione massima di 490,63 euro
  • Il mutuo deve essere stipulato nei 6 mesi precedenti o 18 mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione
  • L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori
  • I lavori devono riguardare l’unità immobiliare risultante dalla costruzione
  • È necessario il permesso di costruire (o DIA/SCIA equivalente) come documentazione

Mutuo per ristrutturazione (codice 9)

  • Stessi limiti e aliquota del mutuo costruzione
  • L’immobile deve diventare abitazione principale entro 1 anno dal termine lavori
  • La ristrutturazione deve riguardare l’unità destinata ad abitazione principale
  • I lavori devono essere di ristrutturazione significativa (non mera manutenzione ordinaria)

Surrogazione del mutuo: Se si è effettuata una surroga del mutuo (portabilità verso un’altra banca), la detrazione continua senza interruzioni. L’importante è che l’immobile resti abitazione principale e che il nuovo mutuo non superi il debito residuo del precedente. Eventuali somme aggiuntive ottenute con la surroga (liquidità extra) non danno diritto alla detrazione. La surroga si documenta con il contratto originario e quello di surroga.

Rinegoziazione vs surroga: La rinegoziazione con la stessa banca non interrompe la detrazione. La surroga presso un’altra banca nemmeno, a patto che il saldo del nuovo mutuo non ecceda quello residuo del vecchio. In entrambi i casi, la detrazione prosegue regolarmente con il codice 7 o 9 nel quadro E della dichiarazione dei redditi 730.

Esempi pratici di calcolo: quanto si detrae nel 2026

Per comprendere concretamente l’impatto delle novità 2026, analizziamo quattro scenari tipici di contribuenti con diverse situazioni reddituali e familiari. Questi esempi ti aiuteranno a stimare l’effetto del tetto dell’art. 16-ter sulla tua detrazione mutuo.

Scenario 1: Reddito 55.000 euro — nessun impatto del tetto

Dati: Contribuente con reddito complessivo 55.000 euro, interessi mutuo prima casa pagati nel 2025: 3.800 euro. Nessun figlio.

  • Reddito: 55.000 euro → sotto la soglia dei 75.000 euro
  • Nessun tetto ex art. 16-ter TUIR applicabile
  • Interessi detraibili: 3.800 euro (inferiori al limite di 4.000 euro)
  • Detrazione: 3.800 × 19% = 722 euro
  • Nessuna modifica rispetto agli anni precedenti

Scenario 2: Reddito 82.000 euro, nessun figlio — tetto attivo

Dati: Contribuente con reddito 82.000 euro, interessi mutuo 4.000 euro, spese mediche 3.200 euro, polizza vita 1.200 euro. Nessun figlio a carico.

  • Reddito: 82.000 euro → fascia 75.001-100.000 euro
  • Coefficiente familiare (nessun figlio): 0,50
  • Limite spese detraibili: 14.000 × 0,50 = 7.000 euro
  • Totale oneri: 4.000 + 3.200 + 1.200 = 8.400 euro → superiore al limite
  • Si detrae solo sui primi 7.000 euro
  • Detrazione complessiva massima: 7.000 × 19% = 1.330 euro (invece di 1.596 euro)
  • Taglio effettivo: -266 euro

Scenario 3: Reddito 82.000 euro, 2 figli — tetto non scatta

Dati: Come lo Scenario 2, ma con 2 figli a carico.

  • Reddito: 82.000 euro → fascia 75.001-100.000 euro
  • Coefficiente familiare (2 figli): 0,85
  • Limite spese detraibili: 14.000 × 0,85 = 11.900 euro
  • Totale oneri: 8.400 euro → inferiore al limite di 11.900 euro
  • Il tetto non produce tagli: detrazione piena
  • Detrazione: 8.400 × 19% = 1.596 euro

Scenario 4: Reddito 110.000 euro, 1 figlio — taglio significativo

Dati: Contribuente con reddito 110.000 euro, interessi mutuo 4.000 euro, spese mediche 4.500 euro, spese istruzione universitaria 3.000 euro, polizza vita 1.000 euro. Un figlio a carico.

  • Reddito: 110.000 euro → oltre la soglia dei 100.000 euro
  • Coefficiente familiare (1 figlio): 0,70
  • Limite spese detraibili: 8.000 × 0,70 = 5.600 euro
  • Totale oneri: 4.000 + 4.500 + 3.000 + 1.000 = 12.500 euro → largamente superiore al limite
  • Si detrae solo sui primi 5.600 euro
  • Detrazione complessiva massima: 5.600 × 19% = 1.064 euro (invece di 2.375 euro)
  • Taglio effettivo: -1.311 euro

Come distribuire il tetto tra le detrazioni disponibili? La legge non stabilisce un criterio obbligatorio di priorità. Il contribuente (o il CAF che compila il 730) può scegliere quali oneri “sacrificare” per rispettare il limite. In pratica, conviene ottimizzare la distribuzione partendo dagli oneri con importi fissi (come gli interessi mutuo) e riducendo quelli più flessibili. Il CAF Centro Fiscale effettua questa analisi personalizzata per ogni cliente.

Novità 2026: tabella riepilogativa dei cambiamenti

Ecco un riepilogo schematico di tutte le novità che impattano sulla detrazione mutuo nel 730/2026, per avere un quadro completo e immediato delle differenze rispetto agli anni precedenti:

AspettoRegola fino al 2024Novità dal 2025 (dichiarazione 730/2026)
Limite spesa mutuo prima casa (codice 7)4.000 euro4.000 euro (invariato)
Aliquota detrazione19%19% (invariata)
Detrazione massima teorica760 euro760 euro (invariata se reddito sotto 75.000 euro)
Tetto complessivo per redditi oltre 75.000 euroNessunoIntrodotto dall’art. 16-ter TUIR (L. 207/2024)
Tetto per redditi 75.001-100.000 euroN/A14.000 euro × coefficiente familiare
Tetto per redditi oltre 100.000 euroN/A8.000 euro × coefficiente familiare
Coefficiente (nessun figlio)N/A0,50
Coefficiente (1 figlio)N/A0,70
Coefficiente (2 figli)N/A0,85
Coefficiente (3+ figli o figlio disabile)N/A1,00 (nessun taglio effettivo)
Codici quadro E (7, 8, 9, 10, 11)InvariatiInvariati
Superbonus 110% rateizzatoN/AESCLUSO dal tetto art. 16-ter
Detrazioni lavoro e familiariN/AESCLUSE dal tetto art. 16-ter

Attenzione al 730 precompilato: Nel 730 precompilato 2026, l’Agenzia delle Entrate calcolerà automaticamente il tetto dell’art. 16-ter per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro. Tuttavia, il calcolo del coefficiente familiare dipende dai dati sui figli a carico già presenti nell’anagrafe tributaria. Se la situazione familiare è cambiata (nascita di un figlio, figlio che ha perso la condizione di figlio a carico), è fondamentale verificare che il precompilato rifletta la realtà e, se necessario, modificarlo con l’assistenza del CAF.

Errori da evitare nella compilazione del quadro E

La compilazione del quadro E del modello 730 per gli interessi del mutuo è una delle operazioni apparentemente semplici che nasconde insidie frequenti. Ecco gli errori più comuni che il CAF Centro Fiscale riscontra durante la stagione dichiarativa e come evitarli.

1. Inserire l’importo del rateo invece degli interessi

L’errore più diffuso: molti contribuenti indicano nel quadro E la rata mensile del mutuo (o il totale delle rate annue) invece dei soli interessi passivi. La rata è composta da quota capitale + quota interessi: va indicata solo la quota interessi riportata nella certificazione bancaria annuale.

2. Usare il codice sbagliato

Usare il codice 8 (mutui ante 1993) invece del codice 7 (mutui post 1993 prima casa) porta a calcolare la detrazione su un limite dimezzato (2.065,83 euro invece di 4.000 euro), perdendo parte del beneficio fiscale spettante. Verificare sempre la data di stipula del contratto di mutuo e la destinazione dell’immobile.

3. Non dichiarare correttamente la cointestazione

Se il mutuo è cointestato, ogni cointestatario ha diritto alla detrazione sulla propria quota. Chi compila il 730 individuale deve indicare solo la propria quota di interessi (es. 50%), non l’importo totale. Se entrambi i cointestatari indicano il 100%, si verifica una doppia deduzione illecita che può essere contestata dall’Agenzia delle Entrate in sede di controllo.

4. Dimenticare gli oneri accessori

Molti contribuenti includono solo gli interessi passivi e dimenticano gli oneri accessori detraibili (spese di perizia, istruttoria, polizza incendio obbligatoria). Questi importi sono indicati nella certificazione bancaria annuale e aumentano la base imponibile su cui calcolare il 19%, incrementando il beneficio fiscale.

5. Non verificare il tetto art. 16-ter per redditi oltre 75.000 euro

Dal periodo d’imposta 2025 (730/2026), i contribuenti con reddito oltre 75.000 euro devono calcolare il tetto dell’art. 16-ter prima di compilare il quadro E. Se si sommano tutti gli oneri e si supera il limite calcolato con il coefficiente familiare, è necessario ridurre proporzionalmente gli importi nel quadro E. Il 730 precompilato lo fa automaticamente, ma chi compila manualmente deve verificare il calcolo.

6. Detrarre il mutuo sulla seconda casa come fosse la prima

La detrazione piena (codice 7, limite 4.000 euro) spetta solo per la prima casa effettivamente adibita ad abitazione principale. Se il contribuente ha cambiato residenza o ha acquistato un’altra abitazione principale, deve verificare la detraibilità del mutuo sulla vecchia abitazione. In generale, la detrazione cessa quando l’immobile non è più abitazione principale, salvo specifiche eccezioni previste dal TUIR (trasferimento per motivi di lavoro, ricovero in case di cura con utilizzo gratuito da parte di familiari).

Il CAF Centro Fiscale di Udine assiste ogni anno centinaia di contribuenti nella compilazione del modello 730, verificando la corretta applicazione di tutte le detrazioni incluse quelle sul mutuo. Grazie all’esperienza pluriennale, il nostro team individua gli errori nel 730 precompilato e ottimizza il beneficio fiscale spettante a ciascun contribuente. Puoi richiedere assistenza per il tuo 730/2026 comodamente online o di persona presso la nostra sede di Udine.

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Domande Frequenti sulla Detrazione Mutuo 730/2026

Qual e il limite massimo di detrazione per gli interessi del mutuo prima casa nel 2026?

Il limite rimane 4.000 euro di interessi passivi detraibili al 19%, per una detrazione massima di 760 euro. Tuttavia, per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro si applica il tetto complessivo dell’art. 16-ter TUIR (introdotto dalla Legge di Bilancio 2025, L. 207/2024), che puo ridurre l’importo effettivamente detraibile in base al reddito e al numero di figli a carico.

Che codice devo usare nel quadro E del 730 per gli interessi del mutuo prima casa?

Il codice corretto per i mutui ipotecari stipulati dal 1993 per l’acquisto dell’abitazione principale e il codice 7. Per i mutui costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale si usa il codice 9 (limite 2.582,28 euro). Per mutui ante 1993 su altri immobili si usa il codice 8 (limite 2.065,83 euro). Il codice sbagliato comporta una detrazione ridotta o un controllo formale da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Il tetto dell’art. 16-ter TUIR si applica anche al Superbonus 110%?

No. Le detrazioni Superbonus 110% gia avviate e rateizzate in 10 anni (per spese sostenute fino al 2023) sono escluse dal tetto dell’art. 16-ter TUIR. Questa esclusione e prevista espressamente per non penalizzare chi aveva gia avviato i lavori in buona fede con le vecchie regole. Le istruzioni del modello 730/2026 dell’Agenzia delle Entrate confermano questa esclusione.

Se ho rifinanziato il mutuo con la surroga, perdo la detrazione?

No. In caso di surroga del mutuo (portabilita verso un’altra banca), la detrazione continua senza interruzioni, purche l’immobile resti adibito ad abitazione principale e il debito residuo non aumenti. Se con la surroga si ottiene liquidita aggiuntiva, gli interessi su questa quota extra non sono detraibili. E importante conservare la documentazione della surroga e la certificazione degli interessi della nuova banca.

Posso detrarre gli interessi del mutuo se l’immobile non e la mia abitazione principale?

In generale no. La detrazione piena (codice 7, 4.000 euro) spetta solo per l’abitazione principale. Esistono pero eccezioni: se si e trasferiti per lavoro (purche l’immobile non sia locato a terzi), se si e ricoverati in case di cura con l’immobile occupato gratuitamente da un familiare, o se si acquista un immobile da affittare entro 3 anni dall’acquisto. Rivolgersi al CAF per verificare la situazione specifica.

Hai bisogno di assistenza per la detrazione mutuo nel 730?

Il CAF Centro Fiscale di Udine ti aiuta a compilare il quadro E correttamente, verificare il tetto dell’art. 16-ter e ottimizzare tutte le detrazioni del tuo 730/2026.

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    2. Art. 16-ter TUIR: il tetto alle detrazioni per redditi alti
    3. Come si calcola il tetto alle detrazioni: formula e quoziente familiare
    4. I codici del quadro E del 730: guida pratica per il mutuo
    5. Detrazioni per mutuo di costruzione e ristrutturazione
    6. Esempi pratici di calcolo: quanto si detrae nel 2026
    7. Novità 2026: tabella riepilogativa dei cambiamenti
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    La detrazione degli interessi passivi sul mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa è disciplinata dall’articolo 15, comma 1, lettera b) del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi, D.P.R. 917/1986). Per il periodo d’imposta 2025 (dichiarazione 730/2026), le regole di base rimangono invariate rispetto al passato, ma si aggiunge il nuovo vincolo del tetto reddituale introdotto dalla Legge di Bilancio 2025.

    Importo massimo detraibile: La detrazione è pari al 19% degli interessi passivi pagati nell’anno, calcolata su un importo massimo di 4.000 euro. Il beneficio fiscale massimo teorico è quindi di 760 euro (4.000 × 19%). Questo importo si riferisce alla quota di interessi passivi, che include anche gli oneri accessori del mutuo (spese di istruttoria, perizia, polizza assicurativa obbligatoria per legge).

    I requisiti fondamentali per accedere alla detrazione mutuo prima casa nel 2026 sono:

    • Mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’unità immobiliare (non per altri scopi)
    • Immobile adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto (o dalla stipula del mutuo)
    • Il mutuo deve essere stipulato nell’anno in cui si acquista l’immobile o nell’anno precedente o successivo
    • L’immobile deve essere prima casa del contribuente (dimora abituale)
    • Il contribuente deve essere intestatario del mutuo (anche in quota pro-indiviso)

    Oneri accessori includi: Oltre agli interessi passivi in senso stretto, sono detraibili anche le spese accessorie pagate alla banca: perizia tecnica, spese notarili per la stipula del mutuo, quota della polizza incendio obbligatoria. Non sono invece detraibili le spese notarili per il contratto di compravendita. Tutti questi dati si trovano nel certificato annuale che la banca invia entro il 28 febbraio di ogni anno. Consulta il nostro articolo sugli interessi passivi mutuo 730 per un approfondimento sulle modalità di calcolo.

    Art. 16-ter TUIR: il tetto alle detrazioni per redditi alti

    La principale novità per la detrazione mutuo 730/2026 è l’introduzione dell’articolo 16-ter del TUIR, inserito dalla Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207 del 30 dicembre 2024, art. 1, commi 10-12). Questa norma stabilisce un limite massimo complessivo alle detrazioni fiscali per i contribuenti con reddito elevato, in attuazione del principio del quoziente familiare introdotto dalla delega fiscale (L. 111/2023).

    Il meccanismo funziona su due soglie di reddito:

    Reddito complessivoTetto massimo detrazioni (oneri)Impatto sulla detrazione mutuo
    Fino a 75.000 euroNessun limite (regole ordinarie)Fino a 760 euro di detrazione piena
    Da 75.001 a 100.000 euro14.000 euro × coefficiente familiarePotenzialmente ridotta
    Oltre 100.000 euro8.000 euro × coefficiente familiareUlteriormente ridotta

    Importante: Il tetto non riguarda tutte le detrazioni ma soltanto quelle degli “oneri” ex art. 15 e 16 TUIR. Rimangono escluse dall’applicazione del limite:

    • Le detrazioni per carichi di famiglia (figli, coniuge)
    • Le detrazioni da lavoro (lavoratori dipendenti, pensionati, autonomi)
    • Il bonus edilizio al 110% (Superbonus) per le spese già sostenute e rateizzate
    • Le detrazioni per canoni di locazione come conduttore
    • Le detrazioni spettanti ai sensi di leggi speciali non ricondotte all’art. 15 TUIR

    La detrazione degli interessi passivi del mutuo prima casa (art. 15, co. 1, lett. b) TUIR), invece, è espressamente inclusa tra gli oneri soggetti al tetto dell’art. 16-ter. Per i contribuenti con reddito oltre i 75.000 euro, questo significa che la detrazione mutuo concorre al raggiungimento del plafond massimo consentito insieme ad altre detrazioni (spese mediche, istruzione, assicurazioni, ecc.).

    Come si calcola il tetto alle detrazioni: la formula e il quoziente familiare

    Il calcolo del tetto massimo alle detrazioni previsto dall’art. 16-ter TUIR si basa su un coefficiente familiare che tiene conto del numero di figli a carico. Questo coefficiente, ispirato al quoziente familiare francese, mira a non penalizzare le famiglie numerose nella fruizione delle detrazioni fiscali.

    Situazione familiareCoefficienteLimite spese (reddito 75.001-100.000 euro)Limite spese (reddito oltre 100.000 euro)
    Nessun figlio a carico0,507.000 euro4.000 euro
    1 figlio a carico0,709.800 euro5.600 euro
    2 figli a carico0,8511.900 euro6.800 euro
    3 o più figli a carico1,0014.000 euro8.000 euro
    Figlio con disabilità grave1,0014.000 euro8.000 euro

    Come si legge la tabella: Per un contribuente con reddito 82.000 euro e nessun figlio, il limite di spesa detraibile complessivo è di 7.000 euro (14.000 × 0,50). Se gli oneri totali (mutuo + spese mediche + altro) superano 7.000 euro, la detrazione del 19% si applica solo ai primi 7.000 euro. Per chi ha 3 o più figli, invece, il tetto non opera mai poiché il coefficiente 1,00 lascia invariati i limiti ordinari.

    Esempio concreto con figli: Contribuente con reddito 90.000 euro, 2 figli a carico. Oneri: interessi mutuo 4.000 euro + spese mediche 4.500 euro + spese istruzione 2.000 euro = totale 10.500 euro. Il limite è 11.900 euro (14.000 × 0,85). Poiché 10.500 < 11.900, la detrazione è piena: 10.500 × 19% = 1.995 euro. Il tetto non opera.

    Riordino progressivo delle detrazioni: L’art. 16-ter TUIR prevede anche un meccanismo di riduzione progressiva per chi supera i 75.000 euro: il taglio non è “tutto o niente” ma graduale. Per redditi compresi tra 75.001 e 100.000 euro, si applica la formula che usa il coefficiente familiare sulle spese base di 14.000 euro. Per redditi oltre 100.000 euro, il limite base scende a 8.000 euro e si applica il medesimo coefficiente familiare.

    I codici del quadro E del 730: guida pratica per il mutuo

    Il quadro E del modello 730/2026 raccoglie tutti gli oneri e le spese detraibili o deducibili. Per quanto riguarda il mutuo, esistono codici specifici che variano a seconda della tipologia di mutuo e dell’utilizzo dell’immobile. Compilare il codice sbagliato comporta il rischio di un controllo formale da parte dell’Agenzia delle Entrate con richiesta di chiarimenti o rettifica.

    Di seguito la tabella completa dei codici quadro E per la detrazione mutuo nel modello 730/2026:

    CodiceTipologia mutuoAliquotaLimite di spesaDetrazione max
    7Mutuo ipotecario acquisto abitazione principale, stipulato dal 1° gennaio 199319%4.000 euro760 euro
    8Mutui ipotecari acquisto altri immobili, stipulati prima del 199319%2.065,83 euro392,51 euro
    9Mutui ipotecari costruzione/ristrutturazione abitazione principale19%2.582,28 euro490,63 euro
    10Interessi passivi per mutui agrari in essere19%Reddito del terrenoVariabile
    11Interessi passivi su prestiti e mutui agrari stipulati prima del 199319%Reddito del terrenoVariabile

    Codice 7 — il più utilizzato: Si applica ai mutui ipotecari stipulati dal 1993 in poi per l’acquisto della prima casa destinata ad abitazione principale. È il codice usato dalla stragrande maggioranza dei mutuatari italiani. L’importo da indicare include:

    • Gli interessi passivi riportati nel certificato bancario annuale
    • Le quote di rivalutazione (per mutui con indicizzazione)
    • Gli oneri accessori indicati nella certificazione bancaria: perizia, istruttoria, polizza incendio obbligatoria per legge

    Dove trovare l’importo esatto: La banca invia ogni anno (entro il 28 febbraio) la certificazione degli interessi passivi, oppure la rende disponibile nell’area clienti online. Dal 14 maggio 2026 il 730 precompilato dell’Agenzia delle Entrate contiene già questi dati, comunicati direttamente dalla banca. Prima di accettare il precompilato, è consigliabile verificare la corrispondenza con la certificazione bancaria.

    Mutuo cointestato: Se il mutuo è cointestato tra due persone (es. coniugi), ciascun cointestatario riporta nel proprio modello 730 la propria quota di interessi (tipicamente il 50%). Il limite di 4.000 euro si intende per ciascun mutuatario: la coppia può quindi detrarre complessivamente interessi fino a 8.000 euro totali, con un beneficio di 1.520 euro.

    Detrazioni per mutuo di costruzione e ristrutturazione

    Oltre al classico mutuo per acquisto prima casa, esistono specifiche detrazioni per i mutui stipulati per costruire o ristrutturare l’abitazione principale. Queste fattispecie utilizzano il codice 9 del quadro E e prevedono un limite di spesa diverso rispetto al codice 7.

    Mutuo per costruzione (codice 9)

    • Limite di spesa: 2.582,28 euro (non 4.000 euro come per l’acquisto)
    • Aliquota: 19%, quindi detrazione massima di 490,63 euro
    • Il mutuo deve essere stipulato nei 6 mesi precedenti o 18 mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione
    • L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori
    • I lavori devono riguardare l’unità immobiliare risultante dalla costruzione
    • È necessario il permesso di costruire (o DIA/SCIA equivalente) come documentazione

    Mutuo per ristrutturazione (codice 9)

    • Stessi limiti e aliquota del mutuo costruzione
    • L’immobile deve diventare abitazione principale entro 1 anno dal termine lavori
    • La ristrutturazione deve riguardare l’unità destinata ad abitazione principale
    • I lavori devono essere di ristrutturazione significativa (non mera manutenzione ordinaria)

    Surrogazione del mutuo: Se si è effettuata una surroga del mutuo (portabilità verso un’altra banca), la detrazione continua senza interruzioni. L’importante è che l’immobile resti abitazione principale e che il nuovo mutuo non superi il debito residuo del precedente. Eventuali somme aggiuntive ottenute con la surroga (liquidità extra) non danno diritto alla detrazione. La surroga si documenta con il contratto originario e quello di surroga.

    Rinegoziazione vs surroga: La rinegoziazione con la stessa banca non interrompe la detrazione. La surroga presso un’altra banca nemmeno, a patto che il saldo del nuovo mutuo non ecceda quello residuo del vecchio. In entrambi i casi, la detrazione prosegue regolarmente con il codice 7 o 9 nel quadro E della dichiarazione dei redditi 730.

    Esempi pratici di calcolo: quanto si detrae nel 2026

    Per comprendere concretamente l’impatto delle novità 2026, analizziamo quattro scenari tipici di contribuenti con diverse situazioni reddituali e familiari. Questi esempi ti aiuteranno a stimare l’effetto del tetto dell’art. 16-ter sulla tua detrazione mutuo.

    Scenario 1: Reddito 55.000 euro — nessun impatto del tetto

    Dati: Contribuente con reddito complessivo 55.000 euro, interessi mutuo prima casa pagati nel 2025: 3.800 euro. Nessun figlio.

    • Reddito: 55.000 euro → sotto la soglia dei 75.000 euro
    • Nessun tetto ex art. 16-ter TUIR applicabile
    • Interessi detraibili: 3.800 euro (inferiori al limite di 4.000 euro)
    • Detrazione: 3.800 × 19% = 722 euro
    • Nessuna modifica rispetto agli anni precedenti

    Scenario 2: Reddito 82.000 euro, nessun figlio — tetto attivo

    Dati: Contribuente con reddito 82.000 euro, interessi mutuo 4.000 euro, spese mediche 3.200 euro, polizza vita 1.200 euro. Nessun figlio a carico.

    • Reddito: 82.000 euro → fascia 75.001-100.000 euro
    • Coefficiente familiare (nessun figlio): 0,50
    • Limite spese detraibili: 14.000 × 0,50 = 7.000 euro
    • Totale oneri: 4.000 + 3.200 + 1.200 = 8.400 euro → superiore al limite
    • Si detrae solo sui primi 7.000 euro
    • Detrazione complessiva massima: 7.000 × 19% = 1.330 euro (invece di 1.596 euro)
    • Taglio effettivo: -266 euro

    Scenario 3: Reddito 82.000 euro, 2 figli — tetto non scatta

    Dati: Come lo Scenario 2, ma con 2 figli a carico.

    • Reddito: 82.000 euro → fascia 75.001-100.000 euro
    • Coefficiente familiare (2 figli): 0,85
    • Limite spese detraibili: 14.000 × 0,85 = 11.900 euro
    • Totale oneri: 8.400 euro → inferiore al limite di 11.900 euro
    • Il tetto non produce tagli: detrazione piena
    • Detrazione: 8.400 × 19% = 1.596 euro

    Scenario 4: Reddito 110.000 euro, 1 figlio — taglio significativo

    Dati: Contribuente con reddito 110.000 euro, interessi mutuo 4.000 euro, spese mediche 4.500 euro, spese istruzione universitaria 3.000 euro, polizza vita 1.000 euro. Un figlio a carico.

    • Reddito: 110.000 euro → oltre la soglia dei 100.000 euro
    • Coefficiente familiare (1 figlio): 0,70
    • Limite spese detraibili: 8.000 × 0,70 = 5.600 euro
    • Totale oneri: 4.000 + 4.500 + 3.000 + 1.000 = 12.500 euro → largamente superiore al limite
    • Si detrae solo sui primi 5.600 euro
    • Detrazione complessiva massima: 5.600 × 19% = 1.064 euro (invece di 2.375 euro)
    • Taglio effettivo: -1.311 euro

    Come distribuire il tetto tra le detrazioni disponibili? La legge non stabilisce un criterio obbligatorio di priorità. Il contribuente (o il CAF che compila il 730) può scegliere quali oneri “sacrificare” per rispettare il limite. In pratica, conviene ottimizzare la distribuzione partendo dagli oneri con importi fissi (come gli interessi mutuo) e riducendo quelli più flessibili. Il CAF Centro Fiscale effettua questa analisi personalizzata per ogni cliente.

    Novità 2026: tabella riepilogativa dei cambiamenti

    Ecco un riepilogo schematico di tutte le novità che impattano sulla detrazione mutuo nel 730/2026, per avere un quadro completo e immediato delle differenze rispetto agli anni precedenti:

    AspettoRegola fino al 2024Novità dal 2025 (dichiarazione 730/2026)
    Limite spesa mutuo prima casa (codice 7)4.000 euro4.000 euro (invariato)
    Aliquota detrazione19%19% (invariata)
    Detrazione massima teorica760 euro760 euro (invariata se reddito sotto 75.000 euro)
    Tetto complessivo per redditi oltre 75.000 euroNessunoIntrodotto dall’art. 16-ter TUIR (L. 207/2024)
    Tetto per redditi 75.001-100.000 euroN/A14.000 euro × coefficiente familiare
    Tetto per redditi oltre 100.000 euroN/A8.000 euro × coefficiente familiare
    Coefficiente (nessun figlio)N/A0,50
    Coefficiente (1 figlio)N/A0,70
    Coefficiente (2 figli)N/A0,85
    Coefficiente (3+ figli o figlio disabile)N/A1,00 (nessun taglio effettivo)
    Codici quadro E (7, 8, 9, 10, 11)InvariatiInvariati
    Superbonus 110% rateizzatoN/AESCLUSO dal tetto art. 16-ter
    Detrazioni lavoro e familiariN/AESCLUSE dal tetto art. 16-ter

    Attenzione al 730 precompilato: Nel 730 precompilato 2026, l’Agenzia delle Entrate calcolerà automaticamente il tetto dell’art. 16-ter per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro. Tuttavia, il calcolo del coefficiente familiare dipende dai dati sui figli a carico già presenti nell’anagrafe tributaria. Se la situazione familiare è cambiata (nascita di un figlio, figlio che ha perso la condizione di figlio a carico), è fondamentale verificare che il precompilato rifletta la realtà e, se necessario, modificarlo con l’assistenza del CAF.

    Errori da evitare nella compilazione del quadro E

    La compilazione del quadro E del modello 730 per gli interessi del mutuo è una delle operazioni apparentemente semplici che nasconde insidie frequenti. Ecco gli errori più comuni che il CAF Centro Fiscale riscontra durante la stagione dichiarativa e come evitarli.

    1. Inserire l’importo del rateo invece degli interessi

    L’errore più diffuso: molti contribuenti indicano nel quadro E la rata mensile del mutuo (o il totale delle rate annue) invece dei soli interessi passivi. La rata è composta da quota capitale + quota interessi: va indicata solo la quota interessi riportata nella certificazione bancaria annuale.

    2. Usare il codice sbagliato

    Usare il codice 8 (mutui ante 1993) invece del codice 7 (mutui post 1993 prima casa) porta a calcolare la detrazione su un limite dimezzato (2.065,83 euro invece di 4.000 euro), perdendo parte del beneficio fiscale spettante. Verificare sempre la data di stipula del contratto di mutuo e la destinazione dell’immobile.

    3. Non dichiarare correttamente la cointestazione

    Se il mutuo è cointestato, ogni cointestatario ha diritto alla detrazione sulla propria quota. Chi compila il 730 individuale deve indicare solo la propria quota di interessi (es. 50%), non l’importo totale. Se entrambi i cointestatari indicano il 100%, si verifica una doppia deduzione illecita che può essere contestata dall’Agenzia delle Entrate in sede di controllo.

    4. Dimenticare gli oneri accessori

    Molti contribuenti includono solo gli interessi passivi e dimenticano gli oneri accessori detraibili (spese di perizia, istruttoria, polizza incendio obbligatoria). Questi importi sono indicati nella certificazione bancaria annuale e aumentano la base imponibile su cui calcolare il 19%, incrementando il beneficio fiscale.

    5. Non verificare il tetto art. 16-ter per redditi oltre 75.000 euro

    Dal periodo d’imposta 2025 (730/2026), i contribuenti con reddito oltre 75.000 euro devono calcolare il tetto dell’art. 16-ter prima di compilare il quadro E. Se si sommano tutti gli oneri e si supera il limite calcolato con il coefficiente familiare, è necessario ridurre proporzionalmente gli importi nel quadro E. Il 730 precompilato lo fa automaticamente, ma chi compila manualmente deve verificare il calcolo.

    6. Detrarre il mutuo sulla seconda casa come fosse la prima

    La detrazione piena (codice 7, limite 4.000 euro) spetta solo per la prima casa effettivamente adibita ad abitazione principale. Se il contribuente ha cambiato residenza o ha acquistato un’altra abitazione principale, deve verificare la detraibilità del mutuo sulla vecchia abitazione. In generale, la detrazione cessa quando l’immobile non è più abitazione principale, salvo specifiche eccezioni previste dal TUIR (trasferimento per motivi di lavoro, ricovero in case di cura con utilizzo gratuito da parte di familiari).

    Il CAF Centro Fiscale di Udine assiste ogni anno centinaia di contribuenti nella compilazione del modello 730, verificando la corretta applicazione di tutte le detrazioni incluse quelle sul mutuo. Grazie all’esperienza pluriennale, il nostro team individua gli errori nel 730 precompilato e ottimizza il beneficio fiscale spettante a ciascun contribuente. Puoi richiedere assistenza per il tuo 730/2026 comodamente online o di persona presso la nostra sede di Udine.

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    Domande Frequenti sulla Detrazione Mutuo 730/2026

    Qual e il limite massimo di detrazione per gli interessi del mutuo prima casa nel 2026?

    Il limite rimane 4.000 euro di interessi passivi detraibili al 19%, per una detrazione massima di 760 euro. Tuttavia, per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro si applica il tetto complessivo dell’art. 16-ter TUIR (introdotto dalla Legge di Bilancio 2025, L. 207/2024), che puo ridurre l’importo effettivamente detraibile in base al reddito e al numero di figli a carico.

    Che codice devo usare nel quadro E del 730 per gli interessi del mutuo prima casa?

    Il codice corretto per i mutui ipotecari stipulati dal 1993 per l’acquisto dell’abitazione principale e il codice 7. Per i mutui costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale si usa il codice 9 (limite 2.582,28 euro). Per mutui ante 1993 su altri immobili si usa il codice 8 (limite 2.065,83 euro). Il codice sbagliato comporta una detrazione ridotta o un controllo formale da parte dell’Agenzia delle Entrate.

    Il tetto dell’art. 16-ter TUIR si applica anche al Superbonus 110%?

    No. Le detrazioni Superbonus 110% gia avviate e rateizzate in 10 anni (per spese sostenute fino al 2023) sono escluse dal tetto dell’art. 16-ter TUIR. Questa esclusione e prevista espressamente per non penalizzare chi aveva gia avviato i lavori in buona fede con le vecchie regole. Le istruzioni del modello 730/2026 dell’Agenzia delle Entrate confermano questa esclusione.

    Se ho rifinanziato il mutuo con la surroga, perdo la detrazione?

    No. In caso di surroga del mutuo (portabilita verso un’altra banca), la detrazione continua senza interruzioni, purche l’immobile resti adibito ad abitazione principale e il debito residuo non aumenti. Se con la surroga si ottiene liquidita aggiuntiva, gli interessi su questa quota extra non sono detraibili. E importante conservare la documentazione della surroga e la certificazione degli interessi della nuova banca.

    Posso detrarre gli interessi del mutuo se l’immobile non e la mia abitazione principale?

    In generale no. La detrazione piena (codice 7, 4.000 euro) spetta solo per l’abitazione principale. Esistono pero eccezioni: se si e trasferiti per lavoro (purche l’immobile non sia locato a terzi), se si e ricoverati in case di cura con l’immobile occupato gratuitamente da un familiare, o se si acquista un immobile da affittare entro 3 anni dall’acquisto. Rivolgersi al CAF per verificare la situazione specifica.

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    Il CAF Centro Fiscale di Udine ti aiuta a compilare il quadro E correttamente, verificare il tetto dell’art. 16-ter e ottimizzare tutte le detrazioni del tuo 730/2026.

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