Modello 770 e Certificazione UnicaRitenuta 4% Condominio 2026: Guida Completa per AmministratoriLa ritenuta 4% sui condomini è un obbligo fiscale fondamentale per gli amministratori di condominio. Nel 2026, con il rafforzamento dei controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, è essenziale conoscere perfettamente quando applicarla, come calcolarla e come versarla correttamente.In questa guida completa ti spieghiamo tutto quello che devi sapere sulla ritenuta 4% per i condomini: dalle tipologie di contratti soggetti all’obbligo, al calcolo preciso, fino ai codici tributo da utilizzare per il versamento. Indice dei contenutiCos’è la ritenuta 4% e quando si applicaContratti soggetti a ritenutaCome calcolare la ritenuta 4%Versamento con F24: scadenze e codici tributoEsenzioni e casi particolariCollegamento con la Certificazione UnicaCollegamento con il Modello 770Obblighi dell’amministratore di condominioDomande frequentiCos’è la ritenuta 4% e quando si applica La ritenuta 4% sui condomini è una ritenuta d’acconto che l’amministratore di condominio deve applicare sui pagamenti effettuati a imprese e professionisti per lavori, servizi e forniture.Si tratta di un obbligo fiscale previsto dall’articolo 25-ter del DPR 600/1973, introdotto per contrastare l’evasione fiscale nel settore edile e nei servizi condominiali.Quando si applica:Su appalti di opere e servizi effettuati nell’esercizio di impresaQuando il corrispettivo complessivo annuo supera i 200 euroSui pagamenti a imprese e professionisti (non ai privati)Solo se il fornitore/prestatore NON è in regime forfettarioLa ritenuta si applica sull’imponibile, quindi al netto dell’IVA.Contratti soggetti a ritenuta Non tutti i contratti condominiali sono soggetti alla ritenuta 4%. Ecco un elenco completo delle tipologie soggette all’obbligo:Appalti lavori ediliManutenzione ordinaria: tinteggiatura, piccole riparazioni, pulizia facciateManutenzione straordinaria: rifacimento tetto, impermeabilizzazioni, ristrutturazioniInstallazione impianti: ascensori, caldaie condominiali, impianti antincendioLavori di efficientamento energetico: cappotto termico, sostituzione infissiServizi condominialiPulizie: scale, cortili, aree comuniManutenzione giardini: giardinieri, potatura alberiDisinfestazione e derattizzazioneServizi di vigilanza (portierato escluso se dipendente)Spurgo pozzi neri e fognatureAltri servizi professionaliConsulenze tecniche (ingegneri, architetti)Revisione contabilità condominialeConsulenze legali per il condominioAttenzione: La ritenuta 4% NON si applica su:Forniture di beni (es. acquisto materiali senza posa in opera)Utenze (luce, gas, acqua, rifiuti)AssicurazioniPrestazioni di dipendenti (portiere assunto dal condominio)Come calcolare la ritenuta 4% Il calcolo della ritenuta 4% è semplice, ma va fatto correttamente per evitare errori.Formula di calcolo:Ritenuta = (Imponibile – IVA) × 4%Esempio praticoIl condominio paga 5.000 euro + IVA 22% (1.100 euro) per lavori di tinteggiatura:Imponibile: 5.000 euroIVA 22%: 1.100 euroTotale fattura: 6.100 euroRitenuta 4%: 5.000 × 4% = 200 euroNetto da pagare al fornitore: 6.100 – 200 = 5.900 euroLa ritenuta di 200 euro dovrà essere versata all’Agenzia delle Entrate entro il 16 del mese successivo al pagamento.Attenzione agli accontiSe il condominio paga degli acconti, la ritenuta va applicata su ogni singolo pagamento, non solo sul saldo finale.Versamento con F24: scadenze e codici tributo La ritenuta 4% deve essere versata all’Agenzia delle Entrate tramite modello F24, utilizzando codici tributo specifici.Scadenze versamentoVedi anche: Calendario completo scadenze amministratore condominio 2026Entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stato effettuato il pagamento al fornitore.Esempi:Pagamento al fornitore: 10 gennaio 2026 → Versamento ritenuta: entro 16 febbraio 2026Pagamento al fornitore: 25 marzo 2026 → Versamento ritenuta: entro 16 aprile 2026Se il 16 cade di sabato o festivo, la scadenza slitta al primo giorno lavorativo successivo.Codici tributo F24Codice tributoDescrizione1019Ritenute del 4% operate dai condomini – Art. 25-ter DPR 600/731020Interessi per ritardato versamento ritenute condomini8906Sanzioni per omesso/ritardato versamento ritenuteNel modello F24, la ritenuta va inserita nella Sezione Erario, indicando:Codice tributo: 1019Mese di riferimento: mese del pagamento (formato MM/AAAA)Anno di riferimento: anno del pagamentoImporto a debito versatoEsenzioni e casi particolari Esistono situazioni in cui la ritenuta 4% non si applica o si applicano regole speciali.Fornitori in regime forfettarioESENZIONE TOTALE – Se il fornitore/prestatore è in regime forfettario (Legge 190/2014), il condominio NON deve applicare alcuna ritenuta.Il fornitore deve comunicarlo espressamente in fattura con la dicitura: “Operazione senza applicazione di ritenuta d’acconto ai sensi dell’art. 1, comma 67, L. 190/2014”.Corrispettivi sotto i 200 euro annuiSe il totale dei compensi corrisposti allo stesso fornitore nell’anno non supera 200 euro, la ritenuta non si applica.Attenzione: Il limite si calcola per anno solare, non per singola fattura.Forniture pure (senza posa)Se il condominio acquista solo materiali (es. vernice, mattonelle) senza servizio di posa in opera, NON si applica la ritenuta.Se invece l’impresa fornisce materiali + posa, la ritenuta si applica sull’intero importo.Prestazioni occasionali di privatiSe il condominio paga un privato per una prestazione occasionale (non esercitata in forma di impresa), non si applica la ritenuta 4%, ma eventualmente la ritenuta 20% prevista per le prestazioni occasionali (se superano 5.000 euro annui).Collegamento con la Certificazione Unica📚 Approfondimento: CU Condominio 2026: Scadenza 17 Marzo e Guida alla CompilazioneEntro il 17 marzo di ogni anno, l’amministratore di condominio deve rilasciare la Certificazione Unica (CU) a tutti i fornitori a cui ha applicato ritenute nell’anno precedente.Nella CU vanno indicati:Dati del condominio (committente)Dati del fornitore (percipiente)Totale compensi corrisposti nell’annoTotale ritenute operateLa CU è fondamentale perché consente al fornitore di recuperare le ritenute subite in dichiarazione dei redditi o in compensazione F24.Scadenza 2026: entro 17 marzo 2026 va trasmessa la CU relativa alle ritenute operate nel 2025.Collegamento con il Modello 770 📚 Guida completa: 770 e CU Condominio 2026: Tutto quello che devi sapereEntro il 31 ottobre di ogni anno, l’amministratore di condominio deve presentare il Modello 770, che è la dichiarazione annuale dei sostituti d’imposta.Nel 770 vanno riepilogate:Tutte le ritenute operate nell’anno precedenteLe Certificazioni Uniche inviateGli eventuali versamenti effettuatiIl modello 770 si presenta telematicamente tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate (Fisconline o Entratel) oppure tramite intermediario abilitato (commercialista, CAF).Scadenza 2026: entro 31 ottobre 2026 va presentato il 770 relativo al 2025.Obblighi dell’amministratore di condominioL’amministratore di condominio, in qualità di sostituto d’imposta, ha precise responsabilità fiscali.Obblighi principaliApplicare correttamente la ritenuta 4% sui pagamenti soggettiVersare le ritenute entro il 16 del mese successivo con F24Rilasciare la Certificazione Unica entro il 17 marzoPresentare il Modello 770 entro il 31 ottobreConservare la documentazione per eventuali controlli (fatture, F24, CU)Responsabilità e sanzioniL’omesso o ritardato versamento delle ritenute comporta sanzioni amministrative:Dal 120% al 240% dell’importo non versato (sanzione base)Riduzione al 30% se si applica il ravvedimento operoso entro 30 giorniInteressi di mora calcolati giorno per giornoIn caso di omessa presentazione del 770, sanzione da 258 a 2.065 euro.Delega a professionistiL’amministratore può delegare la gestione fiscale (F24, CU, 770) a un commercialista o CAF, ma rimane comunque responsabile in solido per eventuali irregolarità.Domande frequenti Chi deve applicare la ritenuta 4%?L’amministratore di condominio, in qualità di sostituto d’imposta, quando effettua pagamenti per lavori, servizi e forniture a imprese e professionisti.Si applica la ritenuta 4% sulle utenze condominiali?No, sulle utenze (luce, gas, acqua, rifiuti) non si applica alcuna ritenuta.E se il fornitore è in regime forfettario?Se il fornitore è in regime forfettario, NON si applica alcuna ritenuta. Deve indicarlo in fattura.Cosa succede se dimentico di versare la ritenuta?Scattano sanzioni dal 120% al 240% dell’importo, ma puoi ridurle al 30% con il ravvedimento operoso entro 30 giorni.Devo applicare la ritenuta anche sugli acconti?Sì, la ritenuta va applicata su ogni pagamento effettuato, compresi gli acconti.Come faccio a sapere se un fornitore è in regime forfettario?Il fornitore deve indicarlo espressamente in fattura. In caso di dubbio, chiedi una dichiarazione scritta.ConclusioneLa gestione corretta della ritenuta 4% sui condomini è fondamentale per evitare sanzioni e problemi con il Fisco. Come amministratore di condominio, devi prestare particolare attenzione a:Verificare se il fornitore è in regime forfettario (esenzione totale)Calcolare correttamente la ritenuta (4% sull’imponibile)Versare entro il 16 del mese successivo con codice tributo 1019Rilasciare la CU entro il 17 marzoPresentare il 770 entro il 31 ottobreHai bisogno di assistenza per la gestione fiscale del tuo condominio?Il CAF Centro Fiscale di Udine offre un servizio completo per amministratori di condominio:Calcolo e versamento ritenuteCompilazione e invio Certificazioni UnichePresentazione Modello 770Consulenza fiscale personalizzata Contattaci per una consulenza: 📞 Telefono: 0432 1638640 💬 WhatsApp: 366 6018121 ✉️ Email: assistenza@centrofiscale.comIl nostro team di esperti è a tua disposizione per supportarti in tutti gli adempimenti fiscali del condominio, garantendoti tranquillità e conformità normativa.Gennaio 17, 2026/0 Commenti/da Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2024/12/Cu-e-770.png 924 1640 Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Andrea Damiani2026-01-17 20:22:402026-02-25 03:39:58Ritenuta 4% Condominio 2026: Guida Completa per AmministratoriPotrebbero interessarti Quadro ST e SV del 770: Guida alla Compilazione per Condomini 2026 CU Condominio 2026: Scadenza 17 Marzo e Guida alla Compilazione Sanzioni 770 Condominio: Importi, Ravvedimento e Come Evitarle 770 CU Condominio 2026: Guida Completa per Amministratori Comunicazione Detrazioni Condominio 2026: Scadenza 16 Marzo Portiere Condominio: Busta Paga, Contributi INPS e Adempimenti Fiscali Codice Fiscale Condominio: Come Richiederlo e Quando Serve (Guida 2026) 730 Precompilato: Errori Frequenti e Come Correggerli 0 commenti Lascia un CommentoVuoi partecipare alla discussione?Sentitevi liberi di contribuire!Lascia un commento Annulla rispostaIl tuo indirizzo email non sarà pubblicato. 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