Quando si eredita un immobile, molti pensano che la franchigia di 1 milione di euro sull’imposta di successione basti a evitare ogni tassa. Non è così. Sugli immobili ereditati sono SEMPRE dovute due imposte aggiuntive: l’imposta ipotecaria (2%) e l’imposta catastale (1%), per un totale del 3% del valore catastale. Queste imposte vanno pagate anche quando l’eredità è esente da imposta di successione per effetto della franchigia.

In questa guida aggiornata al 2026 ti spieghiamo come si calcolano, quando si applicano le imposte fisse da 200 euro per la prima casa, i coefficienti catastali corretti (168 per le abitazioni, 115,5 per la prima casa, 40,8 per i commerciali, 90 per i terreni) e i codici tributo F24 da utilizzare. Con tre esempi pratici completi.

Indice dei contenuti

1. Cosa sono imposta ipotecaria e catastale
2. Quando si applicano: sempre se ci sono immobili
3. Base imponibile: il valore catastale
4. Aliquote ordinarie: 2% + 1% = 3%
5. Prima casa: imposte fisse 200 + 200 euro
6. Requisiti agevolazione prima casa in successione
7. Coefficienti catastali: 168, 115,5, 40,8, 90
8. Come trovare la rendita catastale dalla visura
9. Pagamento con F24: codici tributo 1530, 1531, 1606
10. Quando si paga: autoliquidazione
11. Esempi pratici di calcolo
12. Sanzioni e ravvedimento operoso
13. Domande frequenti (FAQ)

Cosa sono imposta ipotecaria e imposta catastale

L’imposta ipotecaria è il tributo dovuto per la trascrizione nei registri immobiliari del passaggio di proprietà. Ogni volta che un immobile cambia titolare (per compravendita, donazione o successione), il nuovo proprietario deve pagare questa imposta per formalizzare la pubblicità legale del trasferimento. La disciplina è contenuta nel D.Lgs. 347/1990 (Testo Unico delle imposte ipotecaria e catastale).

L’imposta catastale, invece, è dovuta per la voltura catastale, ovvero per l’aggiornamento al catasto dei dati del nuovo intestatario. Anche questa è regolata dallo stesso Testo Unico e, nella successione, viene pagata contestualmente all’ipotecaria.

Entrambe sono imposte indirette (come l’IVA o l’imposta di registro) e sono completamente indipendenti dall’imposta di successione. Questo è il punto più importante da capire: pagare le imposte ipotecaria e catastale non esenta dall’imposta di successione, e viceversa. Sono tributi autonomi con presupposti, aliquote e codici tributo diversi.

Quando si applicano: sempre se ci sono immobili in eredità

Le imposte ipotecaria e catastale si applicano ogni volta che nell’attivo ereditario ci sono beni immobili o diritti reali immobiliari: case, appartamenti, box, cantine, terreni agricoli, terreni edificabili, negozi, uffici, capannoni, nuda proprietà, usufrutto, diritto di abitazione.

La differenza fondamentale con l’imposta di successione è questa:

• Imposta di successione: si applica solo se si superano le franchigie (1 milione per coniuge/figli, 100.000 euro per fratelli/sorelle, nessuna franchigia per gli altri).
• Imposte ipotecaria e catastale: si applicano sempre, sull’intero valore catastale degli immobili, senza franchigia, a prescindere dal grado di parentela.

Esempio: figlio che eredita dal padre una casa con valore catastale di 120.000 euro e un conto corrente di 50.000 euro. L’imposta di successione è zero (il figlio ha franchigia di 1 milione). Ma sulle imposte ipotecaria e catastale relative alla casa dovrà pagare comunque il 3% di 120.000 euro = 3.600 euro (salvo agevolazione prima casa, vedi più avanti).

Se nell’eredità non ci sono immobili (solo denaro, titoli, auto, quote societarie non immobiliari), le imposte ipotecaria e catastale non sono dovute. Si paga solo l’eventuale imposta di successione, se superate le franchigie.

Base imponibile: il valore catastale degli immobili

Le imposte ipotecaria e catastale nella successione si calcolano sul valore catastale, non sul valore di mercato. Questa è una regola molto vantaggiosa per gli eredi, perché il valore catastale è quasi sempre molto inferiore al valore reale dell’immobile (spesso meno della metà).

Il valore catastale si ottiene con una formula semplice:

Valore catastale = Rendita catastale × 1,05 (rivalutazione 5%) × Coefficiente

oppure, in forma sintetica: Rendita × Coefficiente già comprensivo della rivalutazione

I coefficienti utilizzati nella successione (già comprensivi della rivalutazione del 5% sulle rendite e del 25% sui redditi dominicali dei terreni) sono:

• 168 per immobili abitativi (cat. A, tranne A/10)
• 115,5 per la prima casa (quando spetta l’agevolazione)
• 42 per uffici cat. A/10 e immobili cat. D (capannoni, alberghi)
• 40,8 per immobili commerciali cat. C/1 e E
• 90 per terreni agricoli e non edificabili

Per i terreni edificabili si utilizza invece il valore venale in comune commercio (valore di mercato), non il valore catastale.

Aliquote ordinarie: 2% + 1% = 3% totale

Le aliquote applicabili nella successione con immobili sono:

• Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale
• Imposta catastale: 1% del valore catastale
• Totale: 3% del valore catastale

Esempio rapido: casa ereditata (non prima casa) con valore catastale di 150.000 euro. Si pagano:

• Imposta ipotecaria: 150.000 × 2% = 3.000 euro
• Imposta catastale: 150.000 × 1% = 1.500 euro
• Totale: 4.500 euro

Importante: esiste un importo minimo di 200 euro per ciascuna imposta. Se il calcolo percentuale dà un risultato inferiore a 200 euro, si paga comunque il minimo fisso di 200 euro per l’ipotecaria e 200 euro per la catastale (totale 400 euro minimo).

Prima casa agevolata: imposte fisse 200 + 200 euro

Quando almeno uno degli eredi può beneficiare dell’agevolazione prima casa, le imposte ipotecaria e catastale non si calcolano più con le aliquote percentuali, ma si applicano in misura fissa:

• Imposta ipotecaria: 200 euro fissi
• Imposta catastale: 200 euro fissi
• Totale: 400 euro fissi

Questa è una delle agevolazioni più importanti per gli eredi: su un’abitazione con valore catastale di 150.000 euro, invece di pagare 4.500 euro di imposte, se ne pagano solo 400 euro, con un risparmio di 4.100 euro.

L’agevolazione prima casa nella successione è stata introdotta dall’art. 69 della Legge 342/2000 ed è tutt’oggi pienamente operativa. A differenza dell’agevolazione prima casa in compravendita, qui l’imposta di successione non viene toccata: l’agevolazione riguarda solo ipotecaria e catastale.

Requisiti per l’agevolazione prima casa in successione

Per beneficiare delle imposte fisse è sufficiente che almeno uno degli eredi (o legatari) abbia i requisiti. Questo è un grande vantaggio: se nella successione ci sono tre fratelli e solo uno di loro ha i requisiti prima casa, tutti e tre beneficiano delle imposte fisse sull’immobile.

I requisiti da rispettare (dichiarati nella dichiarazione di successione) sono:

1. Immobile non di lusso: categoria catastale diversa da A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli, palazzi di pregio).
2. Ubicazione: l’immobile deve trovarsi nel Comune dove l’erede ha la residenza, oppure l’erede deve impegnarsi a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’apertura della successione.
3. Non possesso di altra prima casa nello stesso Comune: l’erede non deve essere titolare (esclusivo o in comunione col coniuge) di altra abitazione nello stesso Comune dove si trova l’immobile ereditato.
4. Non possesso di altra prima casa su tutto il territorio nazionale acquistata con le agevolazioni: l’erede non deve aver già fruito delle agevolazioni prima casa su altro immobile. In questo caso non è prevista la possibilità di vendere e riacquistare (a differenza della compravendita).

Attenzione: l’agevolazione si applica a una sola unità immobiliare per beneficiario. Se l’erede eredita due appartamenti dalla stessa persona, potrà chiedere l’agevolazione solo su uno dei due. Sulle pertinenze (box, cantina, soffitta) l’agevolazione si estende, ma con il limite di una pertinenza per ciascuna categoria catastale C/2, C/6 e C/7.

Decadenza: se entro 5 anni l’erede vende l’immobile senza ricomprare un’altra prima casa entro 1 anno, decade dall’agevolazione e deve restituire la differenza tra imposte ordinarie e imposte fisse, più sanzioni del 30% e interessi.

Coefficienti catastali: 168, 115,5, 40,8 e 90 nel dettaglio

Vediamo in dettaglio i coefficienti da applicare alla rendita catastale (o al reddito dominicale per i terreni) per ottenere la base imponibile.

Immobili abitativi (non prima casa): coefficiente 168

Per tutte le abitazioni non prima casa (seconda casa, casa vacanze, appartamento affittato, casa al mare) si applica il coefficiente 168 sulla rendita catastale. Rientrano qui le categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11.

Formula: Valore catastale = Rendita × 168

Per le case di lusso (A/1, A/8, A/9) il coefficiente resta 168 in successione, perché non possono comunque beneficiare dell’agevolazione prima casa.

Prima casa: coefficiente 115,5

Quando spettano le imposte fisse prima casa (200 + 200 euro), il coefficiente 115,5 non viene di fatto utilizzato per calcolare ipotecaria e catastale (che sono appunto fisse). Tuttavia il coefficiente 115,5 resta rilevante per il calcolo della base imponibile dell’imposta di successione relativa all’immobile prima casa.

Formula: Valore catastale prima casa = Rendita × 115,5

Uffici A/10 e categoria D: coefficiente 42

Per uffici e studi privati (A/10) e per gli immobili a destinazione speciale di categoria D (capannoni industriali D/1, alberghi D/2, teatri D/3, banche D/5, opifici D/7, D/8) si utilizza il coefficiente 42.

Formula: Valore catastale = Rendita × 42

Negozi C/1 e categoria E: coefficiente 40,8

Per i negozi e botteghe (C/1) e per gli immobili a destinazione particolare di categoria E (stazioni, ponti, cimiteri) il coefficiente è 40,8.

Formula: Valore catastale = Rendita × 40,8

Box, magazzini, pertinenze: coefficiente 126

Per box auto (C/6), cantine e soffitte (C/2), tettoie (C/7), magazzini e laboratori (C/3, C/4, C/5) si usa il coefficiente 126.

Quando queste pertinenze sono abbinate a un’abitazione prima casa con agevolazione, il coefficiente scende a 115,5 anche per esse (sempre limite di una pertinenza per categoria).

Terreni agricoli e non edificabili: coefficiente 90

Per i terreni agricoli e non edificabili non si utilizza la rendita catastale, ma il reddito dominicale indicato in visura. Il coefficiente è 90 (già comprensivo della rivalutazione del 25%).

Formula: Valore catastale = Reddito dominicale × 90

Come trovare la rendita catastale dalla visura

Per calcolare correttamente le imposte devi conoscere la rendita catastale dell’immobile ereditato. Il modo più affidabile per ottenerla è richiedere una visura catastale, disponibile in tre modalità:

• Online sul sito Agenzia Entrate: area riservata, servizio “Visura catastale online” (gratuito per gli immobili intestati al richiedente, a pagamento per gli altri).
• Agenzia Entrate territoriale: presentando la richiesta cartacea con documento di identità.
• Tramite CAF o professionista abilitato: soluzione più rapida, con consulenza inclusa sul corretto uso dei dati ai fini successione.

In visura cerca il campo “Rendita” (per fabbricati) o “Reddito dominicale” (per terreni). Il valore è espresso in euro. Attenzione: non confondere la rendita con il reddito agrario (solo reddito dominicale ai fini successione).

Esempio di lettura visura: Appartamento in Udine, cat. A/3, classe 3, consistenza 5 vani, Rendita 480,00 euro. Calcolo seconda casa: 480 × 168 = 80.640 euro di valore catastale.

Pagamento con F24: codici tributo 1530, 1531, 1606

Le imposte ipotecaria e catastale nella successione si pagano con il modello F24, sezione “Erario”, utilizzando i seguenti codici tributo:

• 1530 – Imposta ipotecaria: per il 2% (o 200 euro fissi prima casa)
• 1531 – Imposta catastale: per l’1% (o 200 euro fissi prima casa)
• 1606 – Tassa ipotecaria: 90 euro fissi per le formalità di trascrizione
• 1522 – Imposta di bollo: 85 euro fissi sulla dichiarazione di successione
• 1599 – Tributi speciali e diritti catastali: 25 euro fissi

Nel campo “Anno di riferimento” va indicato l’anno del decesso, non quello di presentazione della dichiarazione. Nel campo “Codice ufficio” va indicato il codice dell’ufficio territorialmente competente (normalmente quello dell’ultimo domicilio del defunto).

Attenzione: l’F24 della successione va sempre compilato con saldo finale positivo e pagato entro la scadenza. Non è possibile compensarlo con crediti se comporterebbe un saldo zero (l’Agenzia Entrate richiede un pagamento effettivo per procedere con la trascrizione).

Quando si paga: autoliquidazione prima dell’invio della dichiarazione

Le imposte ipotecaria e catastale funzionano in regime di autoliquidazione: è l’erede (o il CAF/professionista che lo assiste) a calcolarle e pagarle prima dell’invio telematico della dichiarazione di successione.

La sequenza corretta è:

1. Predisposizione della dichiarazione di successione con elenco immobili e calcolo imposte.
2. Pagamento F24 delle imposte ipotecaria, catastale, tassa ipotecaria, bollo e tributi speciali.
3. Attesa ricevuta di pagamento (normalmente disponibile dopo 1-2 giorni lavorativi).
4. Invio telematico della dichiarazione all’Agenzia Entrate tramite il software “Successioni Online”.
5. Ricevuta di presentazione: l’Agenzia Entrate procede automaticamente con la voltura catastale.

La scadenza per la presentazione della dichiarazione di successione è di 12 mesi dall’apertura della successione (cioè dalla data del decesso). Entro questi 12 mesi devono essere pagate anche le imposte ipotecaria e catastale. Oltre tale termine scattano sanzioni (vedi paragrafo dedicato).

Dal 2024 è entrato a regime il sistema di autoliquidazione completa: anche l’imposta di successione viene calcolata e pagata dall’erede (non più dall’ufficio). Le ipotecaria e catastale seguono lo stesso principio.

Esempi pratici di calcolo

Vediamo tre casi concreti che coprono le situazioni più frequenti: prima casa agevolata, seconda casa, terreno agricolo.

Esempio 1: casa prima casa (rendita 800 euro)

Situazione: Maria eredita dalla madre un appartamento a Udine, cat. A/3, rendita catastale 800 euro. Maria non è proprietaria di altre case, ha già la residenza nello stesso Comune dell’immobile ereditato. Ha quindi diritto all’agevolazione prima casa.

Calcolo imposte:

• Imposta ipotecaria: 200 euro fissi (codice tributo 1530)
• Imposta catastale: 200 euro fissi (codice tributo 1531)
• Tassa ipotecaria: 90 euro (codice tributo 1606)
• Imposta di bollo: 85 euro (codice tributo 1522)
• Tributi speciali: 25 euro (codice tributo 1599)
• Totale da pagare: 600 euro

Nota: il valore catastale sarebbe stato 800 × 115,5 = 92.400 euro. Senza agevolazione avrebbe pagato il 3% = 2.772 euro. L’agevolazione le fa risparmiare oltre 2.300 euro.

Esempio 2: seconda casa (rendita 1.000 euro)

Situazione: Luca eredita dalla zia una casa al mare a Lignano, cat. A/3, rendita catastale 1.000 euro. Luca ha già la prima casa altrove e non può quindi chiedere l’agevolazione prima casa su questo immobile. Si applicano le aliquote ordinarie.

Calcolo valore catastale: 1.000 × 168 = 168.000 euro

Calcolo imposte:

• Imposta ipotecaria: 168.000 × 2% = 3.360 euro (codice tributo 1530)
• Imposta catastale: 168.000 × 1% = 1.680 euro (codice tributo 1531)
• Tassa ipotecaria: 90 euro (codice tributo 1606)
• Imposta di bollo: 85 euro (codice tributo 1522)
• Tributi speciali: 25 euro (codice tributo 1599)
• Totale da pagare: 5.240 euro

Nota: il testo dell’esempio presentava come “base ridotta” un calcolo 1.000 × 115,5 = 115.500 euro con totale 3.465 euro. Quel calcolo è corretto solo se all’erede spetta l’agevolazione prima casa (nel qual caso però le imposte sarebbero fisse 400 euro). Senza agevolazione il coefficiente corretto per una A/3 è 168, come sopra.

Esempio 3: terreno agricolo (reddito dominicale 500 euro)

Situazione: Paolo eredita dal padre un terreno agricolo in provincia di Udine. Dalla visura risulta un reddito dominicale di 500 euro. Paolo non è coltivatore diretto né IAP (su quest’ultimo caso si applicherebbero agevolazioni specifiche).

Calcolo valore catastale: 500 × 90 = 45.000 euro

Calcolo imposte:

• Imposta ipotecaria: 45.000 × 2% = 900 euro (codice tributo 1530)
• Imposta catastale: 45.000 × 1% = 450 euro (codice tributo 1531)
• Tassa ipotecaria: 90 euro (codice tributo 1606)
• Imposta di bollo: 85 euro (codice tributo 1522)
• Tributi speciali: 25 euro (codice tributo 1599)
• Totale da pagare: 1.550 euro

Agevolazioni IAP/coltivatore diretto: se l’erede è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale (IAP) iscritto alla gestione INPS agricola, le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa di 200 + 200 euro (Legge 604/1954 e ss.mm.).

Sanzioni per tardivo versamento e ravvedimento operoso

Se le imposte ipotecaria e catastale vengono pagate in ritardo (oltre i 12 mesi dall’apertura della successione), scattano sanzioni amministrative:

• Sanzione per omesso/tardivo versamento: 25% dell’imposta dovuta (ridotta rispetto al precedente 30%, dopo la riforma D.Lgs. 87/2024 a decorrere dal 1° settembre 2024).
• Interessi legali: attualmente al 2,5% annuo (tasso legale 2026, salvo modifiche del MEF).
• Omessa presentazione della dichiarazione: dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.

Il ravvedimento operoso consente di ridurre significativamente la sanzione se si provvede spontaneamente al pagamento prima di notifiche o controlli dell’Agenzia Entrate:

• Entro 14 giorni: sanzione 0,083% per ogni giorno di ritardo (1/10 della sanzione base giornaliera)
• Entro 30 giorni: sanzione pari all’1,25% (1/10 del 12,5%)
• Entro 90 giorni: sanzione 1,39% (1/9 del 12,5%)
• Entro 1 anno dalla violazione: sanzione 3,125% (1/8)
• Entro 2 anni: sanzione 3,57% (1/7)
• Oltre 2 anni (fino a notifica): sanzione 4,17% (1/6)

Vanno sempre aggiunti gli interessi legali calcolati giorno per giorno. Le nuove misure sanzionatorie si applicano alle violazioni commesse dal 1° settembre 2024. Per le violazioni anteriori si applicano le vecchie misure (sanzione base 30%, riduzioni ravvedimento diverse).

Il pagamento in ravvedimento si esegue con F24, indicando nei codici tributo sia l’imposta originaria (1530, 1531) sia i codici specifici per sanzioni e interessi collegati alla successione.

Domande frequenti (FAQ)

Se l’eredità è sotto la franchigia di 1 milione devo pagare comunque ipotecaria e catastale?

Sì, sempre, se nell’asse ereditario ci sono immobili. La franchigia di 1 milione di euro riguarda solo l’imposta di successione. Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute sul 100% del valore catastale degli immobili, senza alcuna franchigia, qualunque sia il grado di parentela. L’unica eccezione riduttiva è l’agevolazione prima casa (imposte fisse 200 + 200 euro).

Si paga sulla quota ereditata o sul valore totale dell’immobile?

Le imposte ipotecaria e catastale si calcolano sul valore totale dell’immobile (non sulla quota di ciascun erede), perché sono legate alla trascrizione e alla voltura del bene nel suo complesso. Poi gli eredi si dividono l’onere in base alle quote ereditarie (normalmente versano con un unico F24, poi fanno i conti tra loro).

Cosa succede se eredito la nuda proprietà o l’usufrutto?

Anche nuda proprietà e usufrutto sono soggetti a ipotecaria (2%) e catastale (1%). La base imponibile si calcola applicando al valore pieno dell’immobile le percentuali del “coefficiente dell’usufruttuario” previste dall’art. 48 D.P.R. 131/1986, che variano in base all’età dell’usufruttuario (più alto per chi è giovane, più basso per chi è anziano).

Posso usare il ravvedimento operoso se sono in ritardo di 3 mesi?

Sì. Il ravvedimento è sempre possibile finché l’Agenzia Entrate non ha notificato un avviso di liquidazione o un atto di accertamento. A 3 mesi di ritardo rientri nel ravvedimento entro 90 giorni, con sanzione ridotta all’1,39% (più interessi legali).

Le imposte ipotecaria e catastale si applicano anche sui mobili?

No. Ipotecaria e catastale si applicano solo sui beni immobili (case, terreni, box, negozi, ecc.). Su mobili, denaro, titoli, auto, quote societarie non immobiliari si paga solo l’eventuale imposta di successione (se superate le franchigie). Tuttavia attenzione: sui mobili “d’uso” contenuti in casa c’è la presunzione di legge del 10% del valore immobiliare (a meno di prova contraria), che rileva solo per l’imposta di successione, non per ipotecaria/catastale.

Chi deve firmare l’F24? Tutti gli eredi?

L’F24 viene normalmente compilato a nome di uno degli eredi (che funge da “erede presentatore”) o, più spesso, a nome del CAF/professionista intermediario. Tutti gli eredi sono comunque solidalmente responsabili del pagamento. È possibile che un solo erede anticipi l’intero importo e poi si faccia rimborsare dai co-eredi le rispettive quote.

Se rinuncio all’eredità devo pagare lo stesso?

No. La rinuncia all’eredità (da farsi con atto pubblico davanti a notaio o cancelliere entro 10 anni) estingue ogni obbligo fiscale in capo al rinunciante, comprese le imposte ipotecaria e catastale. Gli obblighi si trasferiscono agli altri eredi (o ai rappresentanti, figli del rinunciante) che accettano.

Se l’immobile è cointestato col coniuge superstite, si pagano ipotecaria e catastale sul 100% o sul 50%?

Se l’immobile era in comunione legale (o cointestazione al 50%) con il coniuge superstite, cade in successione solo la quota del defunto (50%). Le imposte ipotecaria e catastale si calcolano quindi sul valore catastale della sola quota del 50%, non sull’intero immobile.

Dove posso trovare assistenza per calcolare le imposte sulla mia successione?

Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il servizio completo di dichiarazione di successione, compresi calcolo di ipotecaria, catastale, predisposizione F24 e invio telematico. Operiamo in Friuli Venezia Giulia anche per il sistema tavolare (iscrizione al Libro Fondiario), che in FVG sostituisce la conservatoria tradizionale.

Conclusione e contatti

Le imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%) sono il “costo nascosto” di ogni eredità con immobili: anche quando la franchigia di successione azzera il tributo principale, queste due imposte restano dovute e possono pesare per migliaia di euro. La buona notizia è che esistono agevolazioni importanti — soprattutto la prima casa in successione con imposte fisse di 400 euro totali — che permettono di contenere significativamente la spesa.

Il nostro consiglio: prima di presentare la dichiarazione di successione, verifica sempre se almeno uno degli eredi ha i requisiti prima casa. Se sì, il risparmio può essere di migliaia di euro. E attenzione ai tempi: i 12 mesi scadono velocemente, e il ravvedimento operoso costa comunque meno delle sanzioni piene (ora al 25% dopo la riforma 2024).

Per un calcolo preciso sulla tua successione e per la gestione completa della pratica, contatta il CAF Centro Fiscale di Udine. Viale Giuseppe Tullio 13, scala B — telefono 0432 1638640 — WhatsApp 366 6018121. Ti aiutiamo a quantificare in anticipo le imposte, a individuare tutte le agevolazioni spettanti e a gestire l’intero iter telematico, compresa la voltura catastale e la trascrizione tavolare per il Friuli Venezia Giulia.