Se possiedi una casa, un box, un negozio o un altro immobile, ogni anno il fisco vuole sapere quanto rende e come lo utilizzi. Tutte queste informazioni vanno comunicate nel Quadro B del modello 730/2026 (anno d’imposta 2025), il riquadro dedicato ai redditi dei fabbricati. È una delle sezioni più consultate e, allo stesso tempo, più complesse della dichiarazione, perché coinvolge categorie catastali, rendite, percentuali di possesso, codici utilizzo e — quando c’è un contratto in essere — anche la cedolare secca e le novità sulle locazioni brevi introdotte dalla Legge di Bilancio 2024.

In questa guida del CAF Centro Fiscale di Udine ti spieghiamo passo dopo passo come compilare il Quadro B del 730/2026: quali immobili dichiarare, come trattare l’abitazione principale, cosa fare con le case affittate, come funziona la cedolare secca al 21% (o al 10% per i canoni concordati) e quali sono i casi più frequenti — dal comodato d’uso ai parenti alla locazione su Airbnb. Troverai esempi pratici, una tabella riassuntiva dei codici utilizzo e le risposte alle domande più comuni che ci pongono i contribuenti allo sportello.

Indice dei contenuti

1. Cos’è il Quadro B del 730/2026 e a cosa serve
2. Chi deve compilare il Quadro B e chi è esonerato
3. Sezione I: come compilare i dati dei fabbricati (righi B1-B10)
4. Abitazione principale: come dichiararla correttamente
5. Case affittate: cosa indicare e quale tassazione
6. Cedolare secca al 21% e al 10%: regole 2026
7. Locazioni brevi e Airbnb: la nuova aliquota 26% dal secondo immobile
8. Sezione II: contratti di locazione e codici da utilizzare
9. Casi particolari: comodato, immobili storici, immobili inagibili
10. IMU e Quadro B: quando paghi l’una e quando l’altro
11. Gli errori più comuni nel Quadro B (e come evitarli)
12. Domande frequenti

Cos’è il Quadro B del 730/2026 e a cosa serve

Il Quadro B del modello 730 è la sezione in cui il contribuente comunica all’Agenzia delle Entrate il reddito dei fabbricati posseduti nel corso dell’anno d’imposta. Nel 730/2026 si dichiarano gli immobili posseduti nel 2025, anche solo per pochi giorni. Per “fabbricato” si intende qualsiasi costruzione iscritta o iscrivibile al Catasto Edilizio Urbano: abitazioni, box, cantine, negozi, uffici, magazzini, capannoni non strumentali all’impresa.

Il reddito dichiarato in questo quadro può essere di due tipi: reddito catastale (basato sulla rendita iscritta in catasto) oppure reddito effettivo (basato sul canone di locazione percepito). Nelle istruzioni ufficiali dell’Agenzia delle Entrate il Quadro B è chiamato anche Quadro RB nel modello Redditi PF: la sostanza è la stessa, cambia solo il modello di dichiarazione di riferimento.

I terreni agricoli e non edificabili vanno invece dichiarati nel Quadro A, mentre i fabbricati utilizzati come bene strumentale d’impresa o detenuti da società escono dall’ambito del 730 e vanno indicati nel modello Redditi PF. Se hai dubbi su quale quadro utilizzare per un immobile specifico, è sempre opportuno chiedere consulenza al tuo CAF di fiducia: un’errata classificazione può comportare avvisi di accertamento anche a distanza di anni.

Chi deve compilare il Quadro B e chi è esonerato

Deve compilare il Quadro B chiunque, nel 2025, abbia posseduto un fabbricato a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o enfiteusi. Il nudo proprietario, invece, non dichiara nulla in questo quadro perché il reddito è imputato a chi detiene il diritto reale di godimento (l’usufruttuario). Lo stesso vale per il coniuge superstite che ha il diritto di abitazione sulla casa coniugale: dichiara lui il reddito, non gli eredi nudi proprietari.

Anche chi possiede un immobile solo per una parte dell’anno (ad esempio perché lo ha ereditato a maggio o venduto a settembre) deve compilare il Quadro B indicando i giorni effettivi di possesso nella colonna apposita. Sono invece esonerati dalla compilazione del Quadro B i contribuenti che possiedono esclusivamente:

• l’abitazione principale (non di lusso) e le sue pertinenze, se non hanno altri redditi che obbligano alla presentazione del 730;
• fabbricati rurali destinati a uso strumentale agricolo, a determinate condizioni;
• immobili dati in uso gratuito a un familiare che vi ha trasferito la residenza, se rientrano nei limiti previsti.

Attenzione però: anche se l’abitazione principale non genera reddito imponibile IRPEF (è esclusa dalla base imponibile), vale comunque la pena indicarla nel Quadro B per documentare il possesso e, soprattutto, per beneficiare della deduzione “abitazione principale” che il modello calcola automaticamente.

Sezione I: come compilare i dati dei fabbricati (righi B1-B10)

La Sezione I del Quadro B raccoglie le informazioni anagrafiche di ciascun immobile. Sono disponibili i righi da B1 a B10, uno per ogni fabbricato. Se possiedi più di dieci immobili, dovrai utilizzare un secondo modulo e numerarlo correttamente. Vediamo, colonna per colonna, cosa va inserito:

1. Colonna 1 — Rendita catastale: indica la rendita catastale dell’immobile come risulta dalla visura, non rivalutata. La rivalutazione del 5% prevista dall’articolo 3 comma 48 della L. 662/1996 viene applicata automaticamente dal software in fase di calcolo.
2. Colonna 2 — Utilizzo: è il codice che identifica come usi l’immobile (vedi tabella sotto). È la colonna più importante perché determina il regime di tassazione.
3. Colonna 3 — Giorni: i giorni di possesso nell’anno (massimo 365). Se hai posseduto l’immobile tutto l’anno, scrivi 365.
4. Colonna 4 — Percentuale di possesso: la quota di proprietà (100, 50, 33,33 ecc.).
5. Colonna 5 — Codice canone: indica come è calcolato il canone (es. 1 = canone libero, 2 = equo canone, 3 = canone concordato).
6. Colonna 6 — Canone di locazione: l’importo annuo del canone (al netto della riduzione forfettaria, se prevista).
7. Colonna 7 — Casi particolari: codici per situazioni specifiche (immobile inagibile, distrutto da calamità, riduzione canone in corso d’anno).
8. Colonna 8 — Continuazione: barrare se l’immobile è già stato indicato in più righi (in caso di variazioni durante l’anno).
9. Colonna 9 — Codice comune: il codice catastale del Comune in cui si trova l’immobile (4 caratteri alfanumerici, lo trovi sulla visura catastale o sul sito dell’Agenzia delle Entrate).
10. Colonna 10 — Cedolare secca: barrare se hai scelto il regime della cedolare secca per quell’immobile.
11. Colonna 11 — Casi particolari IMU: per segnalare gli immobili esenti IMU che continuano a pagare IRPEF (situazione rara).
12. Colonna 12 — Immobili storici/artistici: barrare se l’immobile è di interesse storico-artistico ai sensi del D.Lgs. 42/2004.

I dati di rendita, categoria catastale, foglio, particella e subalterno si recuperano dalla visura catastale aggiornata, scaricabile gratuitamente dall’area riservata dell’Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS. Se l’immobile ha subito modifiche (frazionamenti, fusioni, cambio categoria) verifica che la rendita sia quella vigente al 31/12/2025.

Abitazione principale: come dichiararla correttamente

Per abitazione principale si intende l’immobile (e le relative pertinenze) in cui il contribuente e i suoi familiari hanno la dimora abituale e la residenza anagrafica. Il codice da indicare nella colonna 2 è 1. Per le pertinenze (box, cantina, soffitta) si usa il codice 5: massimo una per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7.

La regola generale è che l’abitazione principale non produce reddito IRPEF: il legislatore riconosce una deduzione pari alla rendita catastale rivalutata, che di fatto azzera il reddito imponibile. C’è però un’eccezione importante: gli immobili classificati nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9 (abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi storici) concorrono al reddito complessivo, ma beneficiano di una deduzione (ex art. 10 c. 3-bis del TUIR) pari alla rendita catastale rivalutata dell’unità e delle pertinenze, fino a concorrenza del reddito stesso.

Un esempio pratico: Maria possiede un appartamento in categoria A/3 a Udine in cui vive con la famiglia. Indica nel rigo B1 la rendita catastale (per esempio 580 euro), codice utilizzo 1, giorni 365, possesso 100%. Il software calcola la rendita rivalutata del 5% (609 euro) e applica una deduzione equivalente, azzerando il reddito imponibile. Se invece l’immobile fosse stato A/1, la deduzione (pari alla rendita catastale rivalutata) opererebbe comunque fino a concorrenza del reddito dell’abitazione: il reddito imponibile sarebbe normalmente azzerato, ma l’immobile resterebbe soggetto a IMU come abitazione principale di lusso.

E se cambi residenza durante l’anno?

In caso di trasferimento di residenza durante l’anno (ad esempio un trasloco a settembre), devi compilare due righi distinti per la stessa abitazione: il primo con codice utilizzo 1 (per il periodo in cui era abitazione principale) e il secondo con codice 2 (a disposizione) per i mesi successivi, barrando la casella “continuazione” in colonna 8. Lo stesso vale per chi acquista una nuova prima casa nel corso dell’anno.

Case affittate: cosa indicare e quale tassazione

Quando un immobile è locato a terzi, nel Quadro B vanno indicati sia il canone percepito sia il codice utilizzo che identifica il tipo di contratto. Il fisco italiano permette due regimi alternativi:

• Tassazione IRPEF ordinaria: il canone (al netto della riduzione forfettaria del 5% per spese di manutenzione, o del 25% per Venezia centro e isole, o del 35% per immobili storici) si somma agli altri redditi e viene tassato con le aliquote progressive IRPEF (23%, 35%, 43% scaglioni 2025).
• Cedolare secca: un’imposta sostitutiva proporzionale, applicata sul canone lordo. Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo annuali sul contratto.

Va indicato il maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il canone ridotto: la regola opera in caso di tassazione ordinaria. Se invece il proprietario opta per la cedolare secca, il riferimento è sempre il canone lordo, senza riduzioni forfettarie.

I codici utilizzo principali per gli immobili locati sono: 3 (locazione a canone libero), 4 (equo canone — ormai residuale, solo contratti molto vecchi), 8 (canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa), 11 (parzialmente locato a canone concordato), 12 (parzialmente locato a canone libero), 14 (immobile in Abruzzo locato a soggetti residenti nei comuni colpiti dal sisma 2009), 16 (locazione parziale di abitazione principale a canone libero) e 17 (locazione parziale a canone concordato).

Cedolare secca al 21% e al 10%: regole 2026

La cedolare secca è stata introdotta dal D.Lgs. 23/2011 art. 3 per i contratti di locazione abitativa stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. È un regime opzionale: si sceglie alla registrazione del contratto o, per i contratti già in essere, con apposita comunicazione all’Agenzia delle Entrate (modello RLI).

Nel 2026 si applicano due aliquote per le locazioni abitative ordinarie:

• 21% — aliquota ordinaria: si applica ai contratti a canone libero (4+4) e a tutti i contratti che non rientrano nei casi particolari sotto indicati.
• 10% — aliquota ridotta: si applica ai contratti a canone concordato (3+2) stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dalla delibera CIPE 87/2003 e nei Comuni colpiti da eventi calamitosi degli ultimi cinque anni.

Per beneficiare dell’aliquota ridotta al 10%, il contratto deve rispettare gli accordi territoriali firmati dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini e — per i contratti stipulati senza l’assistenza diretta delle associazioni — è necessaria un’attestazione rilasciata da una delle associazioni firmatarie, che ne certifichi la conformità.

Quando conviene la cedolare? In linea di massima, conviene quando l’aliquota IRPEF marginale del contribuente è superiore al 21%. Per un lavoratore dipendente con reddito sopra i 28.000 euro (aliquota 35%), un canone di 7.200 euro annui tassato con cedolare al 21% genera un’imposta di 1.512 euro, contro circa 2.394 euro di IRPEF ordinaria (35% applicato al canone ridotto del 5%, pari a 6.840 euro). Inoltre con la cedolare si risparmiano imposta di registro (2% annuo del canone) e bollo sul contratto.

Locazioni brevi e Airbnb: la nuova aliquota 26% dal secondo immobile

La Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023) ha modificato profondamente la tassazione delle locazioni brevi — i contratti turistici di durata non superiore a 30 giorni stipulati senza prestazione di servizi alberghieri, tipicamente tramite piattaforme come Airbnb, Booking o Vrbo.

Le nuove regole, applicabili anche al 730/2026 per le locazioni del 2025, prevedono:

• Cedolare secca al 21% per la locazione breve di un solo immobile destinato a uso turistico nell’anno (su scelta del contribuente, da indicare in dichiarazione).
• Cedolare secca al 26% per le locazioni brevi dal secondo al quarto immobile locato nell’anno.
• Dal quinto immobile in poi, la locazione breve si considera attività d’impresa e va dichiarata con il modello Redditi PF (non più nel 730).

Esempio: Giulio affitta su Airbnb tre appartamenti a Udine. Sceglie il primo (quello con i ricavi più alti) per applicare la cedolare al 21%, mentre sugli altri due paga il 26%. Se avesse cinque immobili locati per affitti brevi, dovrebbe aprire la partita IVA come impresa ricettiva. Le ritenute applicate dalle piattaforme (Airbnb e simili sono sostituti d’imposta) compaiono nella Certificazione Unica e vanno indicate nel rigo apposito del Quadro B.

Sezione II: contratti di locazione e codici da utilizzare

La Sezione II del Quadro B (righi B11 e successivi) ospita gli estremi di registrazione dei contratti di locazione: codice identificativo del contratto, anno di presentazione, serie, numero e codice ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Questi dati sono obbligatori quando in Sezione I è indicato un codice utilizzo di locazione (3, 4, 8, 11, 12, 14, 16, 17) e quando si è optato per la cedolare secca.

Per i contratti registrati telematicamente dopo il 2011, è sufficiente indicare il codice identificativo a 17 caratteri rilasciato dal sistema, senza dover compilare gli altri campi. Per i contratti registrati in passato in modo cartaceo, occorre invece riportare manualmente serie, numero, anno e codice ufficio.

Ti consigliamo di tenere sempre a portata di mano il modello RLI rilasciato dall’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione: lì trovi tutti i dati che servono. Se hai perso il modello, puoi recuperarlo dall’area riservata dell’Agenzia con SPID.

Casi particolari: comodato, immobili storici, immobili inagibili

Il Quadro B prevede codici e regole speciali per situazioni che si discostano dal possesso “standard”. Vediamo le più frequenti.

Comodato d’uso gratuito a parenti

Se concedi un immobile in comodato gratuito a un familiare che vi trasferisce la residenza, devi indicare il codice utilizzo 10 in colonna 2. Il reddito IRPEF è pari alla rendita catastale rivalutata, senza canone (perché non c’è). Attenzione: ai fini IMU il comodato a parenti di primo grado (genitori-figli) può dare diritto alla riduzione del 50% della base imponibile, a condizione che il comodatario vi abbia la residenza e il comodante possieda al massimo un’altra abitazione principale nello stesso Comune (D.L. 208/2015 convertito in L. 28/2016).

Immobili di interesse storico o artistico

Per i fabbricati vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali) è prevista una riduzione del 50% della rendita catastale ai fini IRPEF. Devi barrare la casella “Immobili storici” in colonna 12. Per i canoni di locazione di immobili storici, la base imponibile è il maggiore tra il 65% del canone (in luogo del 95% ordinario) e la rendita ridotta del 50%.

Immobili inagibili o in ristrutturazione

Gli immobili dichiarati inagibili o inabitabili con apposita perizia comunale e non utilizzati di fatto beneficiano della riduzione del 50% della rendita ai fini IRPEF. Va indicato il codice 3 in colonna 7 (casi particolari). Per immobili distrutti o resi inagibili da eventi sismici o calamitosi, si applica il codice 1 in colonna 7 (esenzione totale).

Variazioni in corso d’anno

Se nel corso dell’anno è cambiato qualcosa di rilevante (es. l’immobile è stato locato, è cambiato il canone, è stato venduto), devi compilare più righi per lo stesso immobile barrando la casella “continuazione” in colonna 8 a partire dal secondo rigo. Tipico esempio: appartamento sfitto da gennaio ad aprile (codice 2 per 120 giorni) e locato da maggio a dicembre (codice 3 per 245 giorni).

IMU e Quadro B: quando paghi l’una e quando l’altro

Un dubbio frequente è la sovrapposizione tra IMU (imposta municipale propria) e IRPEF sui fabbricati. La regola generale, fissata dal D.Lgs. 23/2011 art. 8, è la seguente:

• Immobili soggetti a IMU e non locati: l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali. Tuttavia, per le abitazioni a disposizione situate nello stesso Comune dell’abitazione principale, è dovuta sia l’IMU sia l’IRPEF sul 50% della rendita rivalutata.
• Immobili soggetti a IMU e locati: l’IRPEF (o la cedolare secca) si paga comunque sul canone. L’IMU si paga in aggiunta.
• Abitazione principale non di lusso: esente IMU (salvo categorie A/1, A/8, A/9) e non produce reddito IRPEF.
• Fabbricati rurali strumentali: esenti IMU su tutto il territorio nazionale.

In sintesi: quando paghi IMU non paghi IRPEF sulla rendita (salvo i casi sopra), ma l’IRPEF resta dovuta sui canoni di locazione. Per la cedolare secca, invece, il canone è interamente tassato con l’aliquota proporzionale, senza interferenze con l’IMU.

Gli errori più comuni nel Quadro B (e come evitarli)

Dall’esperienza quotidiana del nostro CAF, ecco gli errori che vediamo più spesso quando un contribuente si presenta con un avviso bonario o una comunicazione di irregolarità:

1. Rendita catastale già rivalutata: molti scrivono la rendita maggiorata del 5%, ma il software la rivaluta in automatico. Risultato: tassazione doppia. Soluzione: inserire sempre il valore “secco” da visura.
2. Codice utilizzo errato: il classico è il codice 2 (a disposizione) usato per una seconda casa che in realtà è locata o data in comodato. Cambiare il codice fa la differenza tra pagare migliaia di euro di IRPEF o nulla.
3. Comodato a familiari senza residenza: il codice 10 vale solo se il familiare ha trasferito la residenza nell’immobile. Se non l’ha fatto, l’immobile va dichiarato come “a disposizione” (codice 2).
4. Cedolare secca senza aver registrato l’opzione: barrare la casella in colonna 10 senza aver presentato il modello RLI è un errore frequente. La cedolare si esercita all’atto della registrazione o con comunicazione successiva.
5. Canone lordo invece di netto: in caso di tassazione ordinaria va indicato il canone ridotto del 5% (o 25% Venezia / 35% storici); in caso di cedolare invece va indicato il canone lordo.
6. Locazioni brevi non dichiarate: gli affitti turistici sotto i 30 giorni vanno sempre dichiarati, anche se gestiti da una piattaforma. La piattaforma trattiene la ritenuta del 21% ma il contribuente deve comunque presentare la dichiarazione.
7. Mancata indicazione del codice catastale del Comune: provoca il rifiuto della precompilata o errori di calcolo delle addizionali. Lo trovi sulla visura o sul sito dell’Agenzia.

Se hai dubbi su un caso specifico, prima di trasmettere la dichiarazione fissa un appuntamento con un consulente del nostro CAF: una verifica preventiva costa molto meno di un avviso bonario, e nel sistema tavolare del Friuli Venezia Giulia — dove le visure hanno particolarità rispetto al resto d’Italia — può evitare errori difficili da correggere a posteriori.

Domande frequenti

Devo dichiarare la prima casa nel Quadro B se non ho altri redditi da fabbricati?

Sì, l’abitazione principale va comunque indicata nel Quadro B per documentare il possesso. Il modello applica automaticamente la deduzione che azzera il reddito imponibile (per le categorie non di lusso). L’unica eccezione è chi è completamente esonerato dalla presentazione del 730 perché ha solo l’abitazione principale e nessun altro reddito.

Conviene la cedolare secca al 21% o l’IRPEF ordinaria?

Dipende dall’aliquota marginale IRPEF del contribuente. Se sei nel primo scaglione (23% fino a 28.000 euro), la differenza è minima e l’IRPEF ordinaria con la riduzione del 5% può essere persino più conveniente. Sopra i 28.000 euro la cedolare al 21% diventa quasi sempre vantaggiosa, soprattutto considerando il risparmio su imposta di registro e bollo.

Come si dichiarano i box e le cantine?

Le pertinenze dell’abitazione principale (categorie C/2, C/6, C/7 — massimo una per categoria) si dichiarano con il codice utilizzo 5 e seguono lo stesso regime di esclusione dall’IRPEF dell’abitazione principale. Box e cantine non pertinenziali (es. acquistati separatamente) vanno indicati con codice 2 (a disposizione) e producono reddito IRPEF pari alla rendita rivalutata.

Cosa devo fare se ho ereditato un immobile a metà 2025?

Devi dichiararlo nel Quadro B indicando i giorni effettivi di possesso (dalla data di apertura della successione al 31/12/2025) e la percentuale di proprietà spettante. Se siete più eredi, ciascuno indica la propria quota. Ricorda che il 730/2026 si presenta entro il 30 settembre 2026, ma le scadenze possono variare anno per anno: verifica sempre la data ufficiale sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Le locazioni brevi su Airbnb vanno sempre nel Quadro B?

Sì, fino a un massimo di quattro immobili locati con questa formula nell’anno. Dal quinto immobile in poi l’attività diventa imprenditoriale e va dichiarata nel modello Redditi PF (non più 730). Le ritenute trattenute dalle piattaforme (21%) vanno riportate nella sezione apposita del Quadro B e si compensano in dichiarazione.

Posso compilare il Quadro B da solo con la precompilata?

I dati dei fabbricati sono in genere presenti nella dichiarazione precompilata grazie ai dati catastali, ma la verifica resta fondamentale: codici utilizzo errati, variazioni in corso d’anno, contratti non aggiornati possono portare a errori. Per situazioni con più immobili, locazioni miste o casi particolari (immobili storici, comodato, sisma), il supporto di un CAF è la scelta più sicura.

Conclusione: affidati al CAF Centro Fiscale di Udine

Compilare correttamente il Quadro B del 730/2026 richiede attenzione ai codici utilizzo, alla scelta tra tassazione ordinaria e cedolare secca, e a tutte le sfumature normative che si sono accumulate negli anni — soprattutto dopo le novità della Legge di Bilancio 2024 sulle locazioni brevi. Un errore in questo quadro può tradursi in un avviso bonario, in sanzioni o, peggio, in un accertamento.

Il CAF Centro Fiscale di Udine assiste ogni anno centinaia di contribuenti nella compilazione del 730, con particolare esperienza nelle particolarità del sistema tavolare del Friuli Venezia Giulia. Se vuoi avere la certezza di dichiarare correttamente i tuoi immobili e di pagare il giusto — né più né meno — prenota un appuntamento con uno dei nostri consulenti.

Fonti normative: D.P.R. 917/1986 (TUIR) artt. 36-43; D.Lgs. 23/2011 art. 3 (cedolare secca) e art. 8 (IMU sostitutiva); L. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024) art. 1 c. 63 (locazioni brevi); Istruzioni Modello 730/2026 dell’Agenzia delle Entrate.