Molti inquilini pensano che, pagando puntualmente il canone di affitto, non rischino nulla anche se restano indietro con le spese condominiali. Non è così. La legge italiana equipara il mancato pagamento degli oneri accessori a una vera e propria morosità, con conseguenze che possono arrivare fino allo sfratto. Capire cosa rischia davvero l’inquilino che non paga le spese condominiali è importante sia per chi vive in affitto sia per i proprietari che devono gestire situazioni di morosità.

In questo articolo vediamo cosa prevede la normativa, quando si può bloccare la procedura di sfratto pagando in udienza e quali sono i limiti a questa possibilità.

Le spese condominiali sono equiparate al canone di affitto?

La risposta è sì, ma con una soglia precisa fissata dalla legge. L’articolo 5 della Legge 392/1978 (legge sull’equo canone) stabilisce che il mancato pagamento del canone, decorsi 20 giorni dalla scadenza, oppure il mancato pagamento degli oneri accessori – cioè le spese condominiali – quando l’importo non versato supera il valore di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 1455 del Codice civile. In pratica, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto e avviare la procedura di sfratto per morosità quando il debito accumulato sulle spese condominiali (riscaldamento, ascensore, pulizia delle scale o altri servizi comuni) supera, da solo, l’equivalente di due mensilità di affitto – anche se l’inquilino ha sempre versato regolarmente il canone.

Si tratta di un aspetto spesso sottovalutato. Molti inquilini, infatti, considerano le spese condominiali una voce secondaria rispetto al canone vero e proprio, quasi un dettaglio amministrativo da sistemare con calma. In realtà, una volta superata la soglia delle due mensilità, la legge le considera un inadempimento grave quanto il mancato pagamento del canone. Se vuoi approfondire quali sono le conseguenze pratiche della morosità e quando il proprietario può effettivamente agire, leggi anche il nostro approfondimento su inquilino moroso e disdetta del contratto di locazione.

Perché gli oneri accessori pesano come il canone di affitto

La base normativa di questo principio si trova principalmente nell’articolo 5 della Legge 392/1978, la cosiddetta legge sull’equo canone, che equipara – superata la soglia delle due mensilità di canone – il mancato pagamento degli oneri accessori al mancato pagamento del canone stesso ai fini della risoluzione del contratto. Queste regole restano applicabili anche dopo l’entrata in vigore della Legge 431/1998, che ha riformato la disciplina delle locazioni abitative senza intervenire su questo specifico meccanismo.

In pratica, quando si firma un contratto di locazione, l’inquilino si impegna a pagare due voci: il canone mensile e la quota di spese condominiali che gli viene addebitata (di solito quelle di gestione ordinaria, mentre le spese di manutenzione straordinaria restano di norma a carico del proprietario). Se il debito accumulato sulle spese condominiali supera l’importo di due mensilità di canone, il proprietario può agire per la risoluzione del contratto e lo sfratto per morosità, indipendentemente dal fatto che il canone sia stato pagato regolarmente.

Va ricordato che le spese condominiali vengono definite dall’assemblea di condominio e gestite dall’amministratore, figura che deve operare nel rispetto di regole precise. Se ti interessa capire meglio come funziona la gestione condominiale, puoi leggere i nostri articoli su l’amministratore di condominio scaduto e i suoi poteri e sulla prorogatio dell’amministratore di condominio. Se invece l’inquilino ritiene che una spesa gli sia stata addebitata in modo scorretto, può valutare di contestare la relativa delibera: qui trovi come funziona l’impugnazione della delibera condominiale entro 30 giorni.

Si può bloccare lo sfratto pagando in udienza? La sanatoria ex art. 55

Chi si trova in una situazione di morosità non è senza via d’uscita. L’articolo 55 della Legge 392/1978 prevede infatti una possibilità di sanatoria in udienza: l’inquilino può evitare lo sfratto presentandosi alla prima udienza del procedimento e versando l’intera somma dovuta, sotto la supervisione del giudice.

Non basta però pagare una parte del debito o solo il canone arretrato: la sanatoria è valida solo se comprende tutte le voci dovute. In particolare, la somma da versare deve includere:

• i canoni di locazione scaduti e non pagati;
• gli oneri accessori, cioè le spese condominiali maturate fino alla data dell’udienza;
• gli interessi legali calcolati sulle somme non versate;
• le spese processuali già sostenute e liquidate dal giudice.

Se l’inquilino riesce a versare l’intero importo in udienza, la morosità si considera sanata e il contratto di locazione prosegue normalmente, come se nulla fosse accaduto. È una tutela importante, pensata per evitare che una difficoltà temporanea si trasformi automaticamente nella perdita della casa. Attenzione però: questa possibilità non è illimitata, come vediamo nel prossimo paragrafo.

Quante volte si può sanare la morosità: i limiti previsti dalla legge

La sanatoria in udienza prevista dall’articolo 55 della Legge 392/1978 non è uno strumento che si può usare all’infinito. Nella sua forma ordinaria, la legge consente di sanare la morosità in questo modo per un massimo di 3 volte nel corso di un quadriennio.

Esiste però un’ipotesi particolare, prevista sempre dall’articolo 55: se il ritardo nel pagamento non supera i due mesi ed è conseguenza di condizioni economiche precarie insorte dopo la firma del contratto – ad esempio disoccupazione, malattia o altre gravi difficoltà comprovate – il limite sale a un massimo di 4 volte nello stesso quadriennio. In questi casi più gravi e documentati, la legge si mostra quindi leggermente più tollerante verso l’inquilino.

Superato il limite applicabile al caso concreto (3 volte, oppure 4 nei casi tipizzati appena descritti), l’inquilino non può più avvalersi della sanatoria in udienza per bloccare lo sfratto. Si tratta di una regola pensata per evitare che il beneficio della sanatoria venga usato in modo sistematico da chi accumula ripetutamente debiti verso il proprietario, sapendo di poter sempre rimediare all’ultimo momento.

Per questo motivo, chi affronta una situazione di difficoltà con il pagamento del canone o delle spese condominiali dovrebbe evitare di arrivare ripetutamente davanti al giudice, e cercare per quanto possibile un accordo diretto con il proprietario o con l’amministratore di condominio prima che la vicenda si trasformi in un procedimento giudiziario.

Il termine di grazia: cos’è e quando lo concede il giudice

C’è un’ulteriore possibilità per l’inquilino che, pur volendo sanare la morosità, non dispone ancora dell’intera somma necessaria al momento dell’udienza. Se il pagamento non avviene in udienza, il giudice – dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore – può concedere un cosiddetto termine di grazia, non superiore a 90 giorni, rinviando l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.

Nei casi più gravi e tipizzati dalla legge – quando il ritardo non supera i due mesi ed è dovuto a condizioni economiche precarie insorte dopo la stipula del contratto, come disoccupazione, malattia o altre gravi difficoltà comprovate – il termine di grazia può arrivare fino a 120 giorni, in linea con l’estensione a 4 volte nel quadriennio prevista dalla legge per la sanatoria in questi stessi casi.

Durante il periodo concesso la procedura di sfratto resta sospesa, dando all’inquilino il tempo materiale per reperire le somme dovute, ad esempio grazie all’aiuto di familiari, a un accordo di rateizzazione o al miglioramento della propria situazione lavorativa. È importante sottolineare che il termine di grazia non è un diritto automatico: va richiesto espressamente e occorre fornire elementi concreti che dimostrino lo stato di difficoltà, altrimenti il giudice può negarlo.

Se allo scadere del termine concesso dal giudice l’inquilino ha effettivamente versato quanto dovuto, comprensivo di canoni, spese condominiali, interessi e spese processuali, il contratto prosegue regolarmente. Se invece il pagamento non avviene entro il termine concesso, lo sfratto diventa definitivo e la procedura riprende il suo corso, senza ulteriori possibilità di sanatoria per quella specifica situazione di morosità.

Chi ha dubbi su come vengono gestite le spese in un contratto di locazione, magari perché il contratto non risulta regolarmente registrato, può trovare utile anche il nostro approfondimento su contratto di affitto non registrato e detraibilità delle spese.

Domande frequenti

Se pago sempre l’affitto ma non le spese condominiali rischio lo sfratto?

Sì, ma solo quando il debito accumulato sulle spese condominiali supera l’importo di due mensilità del canone di affitto (art. 5 L. 392/1978). Al di sotto di questa soglia, il mancato pagamento degli oneri accessori non è di per sé motivo di risoluzione del contratto. Superata la soglia, invece, il mancato pagamento è considerato una grave inadempienza contrattuale e può portare alla risoluzione del contratto e allo sfratto per morosità, anche se il canone viene pagato regolarmente.

Quanto tempo ha l’inquilino per pagare in udienza?

La sanatoria prevista dall’articolo 55 della Legge 392/1978 si perfeziona presentandosi alla prima udienza del procedimento di sfratto con l’intera somma dovuta: canoni scaduti, spese condominiali maturate, interessi legali e spese processuali.

La sanatoria della morosità si può usare sempre?

No. Nella forma ordinaria, la sanatoria in udienza prevista dall’art. 55 L. 392/1978 è ammessa per un massimo di 3 volte in un quadriennio. Il limite sale a 4 volte solo se il ritardo non supera i due mesi ed è dovuto a condizioni economiche precarie sopravvenute dopo la firma del contratto (disoccupazione, malattia, gravi difficoltà comprovate). Superato il limite applicabile al caso concreto, la sanatoria in udienza non è più concedibile.

Cosa succede se scade il termine di grazia senza pagamento?

Se entro il termine concesso dal giudice – fino a 90 giorni nei casi ordinari, o fino a 120 giorni nei casi di comprovate difficoltà economiche sopravvenute previsti dalla legge – l’inquilino non versa integralmente quanto dovuto, la procedura di sfratto riprende e diventa definitiva, senza ulteriori possibilità di sanatoria per quella specifica situazione di morosità.

Il termine di grazia viene concesso automaticamente?

No, non è automatico. L’inquilino deve richiederlo espressamente al giudice e dimostrare, con prove concrete, di trovarsi in una reale situazione di difficoltà economica. Solo in questo caso il giudice può concedere una sospensione della procedura fino a 90 giorni, elevabile fino a 120 giorni nei casi tipizzati dalla legge (disoccupazione, malattia o altre gravi difficoltà economiche insorte dopo la stipula del contratto).

Questo articolo è stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne è responsabile dei contenuti.