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Tag Archivio per: casa vacanze fisco

NOTIZIE

IVA detraibile sulla casa vacanze: cosa dicono la legge e la Cassazione sulle locazioni brevi

La questione dell’IVA detraibile sulla casa vacanze è tornata al centro del dibattito fiscale grazie a una recente pronuncia della Corte di Cassazione sulle locazioni brevi. Molti proprietari di immobili destinati ad affitto turistico si chiedono se possano recuperare l’IVA sulle spese sostenute per l’acquisto o la ristrutturazione dell’immobile. La risposta non è semplice: dipende dal regime fiscale scelto e da come l’attività viene gestita.

In questo articolo analizziamo le norme vigenti, in particolare il DPR 633/72, e le posizioni espresse dalla giurisprudenza di legittimità, per chiarire quando l’IVA è detraibile e quando invece il proprietario non ha diritto al rimborso.

Indice dei contenuti

  • La regola generale sull’IVA nelle locazioni
  • Locazioni brevi ed esenzione IVA: cosa prevede la legge
  • Detrazione IVA sull’acquisto dell’immobile: quando è possibile
  • La posizione della Cassazione sull’IVA detraibile casa vacanze
  • Pro-rata e detraibilità parziale
  • Domande frequenti

La regola generale sull’IVA nelle locazioni

Il principio base del sistema IVA italiano è che l’imposta può essere detratta solo se è sostenuta per operazioni imponibili. In altre parole, il proprietario di un immobile può recuperare l’IVA pagata sugli acquisti (comprese le spese di costruzione o ristrutturazione) solo se utilizza quell’immobile per svolgere un’attività che genera operazioni soggette a IVA.

Le locazioni di immobili a uso abitativo sono, in linea generale, esenti da IVA ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8, del DPR 633/72. L’esenzione vale per i contratti di locazione ordinari, compresi quelli a uso turistico di breve durata. Questa è la norma che disciplina la stragrande maggioranza delle case vacanze affittate ai privati.

L’esenzione, però, ha una conseguenza importante: poiché le locazioni esenti non generano IVA a debito, il proprietario non ha in linea di principio diritto a detrarre l’IVA a credito sulle spese sostenute per l’immobile. È questo il nodo centrale della questione.

Locazioni brevi ed esenzione IVA: cosa prevede la legge

Con il termine locazioni brevi si intendono, ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo n. 50/2017, i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Queste locazioni sono disciplinate anche dalla cedolare secca al 26% (o al 21% per il primo immobile destinato a locazione breve), introdotta dalla Legge di Bilancio 2024.

Dal punto di vista dell’IVA, le locazioni brevi mantengono la natura esente prevista dall’articolo 10, n. 8, del DPR 633/72. Il proprietario che affitta la propria casa vacanze per periodi brevi, agendo come persona fisica, non applica IVA sui canoni di locazione e, di conseguenza, non può detrarre l’IVA sulle spese. La situazione cambia radicalmente se il proprietario opera nell’ambito di un’attività d’impresa: in questo caso, se l’immobile è destinato in modo stabile all’esercizio dell’impresa, possono emergere spazi per la detraibilità.

Detrazione IVA sull’acquisto dell’immobile: quando è possibile

La detrazione dell’IVA sull’acquisto di un immobile destinato alla casa vacanze da mettere a reddito è possibile solo in presenza di precisi requisiti. Secondo le norme IVA, la detraibilità è ammessa quando:

  • il soggetto acquirente è un imprenditore o un professionista che agisce nell’esercizio della propria attività economica;
  • l’immobile è destinato a operazioni imponibili ai fini IVA (e non a operazioni esenti);
  • l’acquisto rientra nell’ambito delle operazioni che danno diritto alla detrazione ai sensi dell’articolo 19 del DPR 633/72.

Nella pratica, un privato cittadino che acquista un appartamento al mare per affittarlo durante l’estate non ha diritto a detrarre l’IVA sull’acquisto, proprio perché i canoni di locazione turistica sono esenti. Chi invece gestisce un’attività ricettiva strutturata (ad esempio una struttura extralberghiera con partita IVA e applicazione dell’IVA ai servizi) può avere diritto alla detrazione, ma deve rispettare le norme sulla pro-rata di detraibilità.

La posizione della Cassazione sull’IVA detraibile casa vacanze

La Corte di Cassazione si è pronunciata più volte sulla questione dell’IVA detraibile in relazione agli immobili destinati a locazioni brevi o turistiche. L’orientamento prevalente dei giudici di legittimità conferma che la detrazione IVA non spetta quando le locazioni ricadono nell’esenzione prevista dalla legge, ribadendo il principio di connessione diretta e immediata tra le operazioni attive (i canoni) e il diritto a detrarre l’imposta sugli acquisti.

Tuttavia, la Cassazione ha anche chiarito che la situazione può essere diversa quando il soggetto svolge un’attività mista — in parte esente (locazioni abitative) e in parte imponibile (ad esempio, prestazioni di servizi accessori soggette a IVA). In questi casi, il diritto alla detrazione deve essere calcolato secondo il criterio del pro-rata, che consente di recuperare l’IVA solo in proporzione alle operazioni imponibili rispetto al totale del volume d’affari.

Un altro principio importante affermato dalla giurisprudenza riguarda il cosiddetto uso promiscuo dell’immobile: se una casa vacanze viene utilizzata sia dal proprietario per uso personale sia per essere affittata, l’IVA sulle spese di acquisto e manutenzione non è detraibile, nemmeno parzialmente, in assenza di una ripartizione analitica e documentata dell’uso.

Pro-rata e detraibilità parziale

Il meccanismo del pro-rata, disciplinato dall’articolo 19-bis del DPR 633/72, consente ai soggetti passivi IVA che effettuano sia operazioni imponibili sia operazioni esenti di detrarre l’imposta in misura proporzionale. La percentuale di detrazione si calcola rapportando il volume delle operazioni che danno diritto a detrazione al volume d’affari complessivo.

Nel caso della casa vacanze gestita nell’ambito di un’attività imprenditoriale, se l’operatore offre anche servizi soggetti a IVA (come la colazione, la pulizia professionale o altri servizi accessori), la percentuale di detraibilità dell’IVA sugli acquisti dipenderà dal peso di queste operazioni imponibili sul totale del fatturato. Nella pratica, per le piccole strutture extralberghiere, il pro-rata tende a essere basso, limitando sensibilmente il vantaggio fiscale.

È importante sottolineare che queste valutazioni richiedono un’analisi caso per caso della situazione specifica del contribuente, delle modalità di gestione dell’immobile e della struttura contrattuale adottata. Errori in questa materia possono esporre il proprietario a contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate e al recupero dell’IVA detratta indebitamente, con sanzioni e interessi.

Questo articolo è stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne è responsabile dei contenuti.


Notizie fiscali CAF Centro Fiscale
NOTIZIE

Ferie non godute dei dipendenti pubblici: quando la PA deve pagarle dal 2026

Il DL 144/2026 ha eliminato il divieto assoluto di pagare le ferie non godute ai dipendenti pubblici a fine rapporto. Ecco quando spetta l'indennità e quando si perde.
Ottobre 12, 2026
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https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2025/12/Notizia-fiscali-.png 924 1640 Team CAF Centro Fiscale https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Team CAF Centro Fiscale2026-10-12 13:00:002026-10-11 22:03:22Ferie non godute dei dipendenti pubblici: quando la PA deve pagarle dal 2026
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NOTIZIE

Bonus trasporti 2027: ISEE fino a 20.000 euro e contributi da 100 a 400 euro, cosa si sa e cosa manca

Il bonus trasporti 2027 dovrebbe rientrare nel Piano sociale per il clima: ISEE fino a 20.000 euro e contributi da 100 a 400 euro. Mancano però il decreto attuativo e le regole di domanda.
Ottobre 12, 2026
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https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2025/12/Notizia-fiscali-.png 924 1640 Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Andrea Damiani2026-10-12 11:00:002026-10-11 17:41:35Bonus trasporti 2027: ISEE fino a 20.000 euro e contributi da 100 a 400 euro, cosa si sa e cosa manca
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Tassazione del TFR: l’aliquota media è più bassa dell’IRPEF ordinaria

Quando un lavoratore dipendente conclude un rapporto di lavoro — per pensionamento, licenziamento o dimissioni — riceve il Trattamento di Fine Rapporto (TFR), la cosiddetta "liquidazione". Molti si chiedono quanto di quella somma vada allo…
Ottobre 12, 2026
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Scadenze fiscali ottobre 2026: F24, IVA, contributi e adempimenti

Le scadenze fiscali di ottobre 2026 si concentrano venerdì 16 ottobre: F24, IVA mensile di settembre, ritenute e rate di saldi e acconti. Il 730 integrativo va presentato entro il 26 ottobre.
Ottobre 11, 2026
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https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2025/12/Notizia-fiscali-.png 924 1640 Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Andrea Damiani2026-10-11 15:00:002026-10-11 17:24:42Scadenze fiscali ottobre 2026: F24, IVA, contributi e adempimenti
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Alexandra Bala
04/09/2026
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⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️ Ho avuto il piacere di essere seguita da Sara e mi sono trovata davvero benissimo! È una ragazza dolcissima, gentilissima e super disponibile. Mi ha seguito con tanta pazienza, attenzione e professionalità, spiegandomi tutto con calma e facendomi sentire subito a mio agio. Si vede davvero che ci mette il cuore in quello che fa. ❤️ Grazie mille Sara per la tua disponibilità e gentilezza, sei stata davvero fantastica! Consigliatissima! 🥰
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paolino servidio
03/09/2026
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Esperienza più che positiva, puntualità e professionalità, in particolare un grazie a Edison per la sua competenza e gentilezza. Lo consiglio.
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Lady
01/09/2026
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Prima volta e mi sono trovata molto bene personale gentile ed efficiente Grazie
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Giulia Guida
25/08/2026
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Ogni volta che vengo a svolgere le mie pratiche qua trovo sempre personale disponibile e gentile. Sono pratici non ti fanno tornare svariate volte (come negli altri caf) se si riesce a trovare dei documenti velocemente. La cosa che apprezzo di più è la gentilezza dei professionisti.
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Paola Zilli
07/08/2026
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Ottima esperienza col signor Edison che mi ha seguita nelle pratiche per bonus edilizi con competenza e cortesia.
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Jacqueline B.
06/08/2026
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Parlo per la mia esperienza nella sede di Cividale, seguita da Sara. Mi sono rivolta a questo CAF più volte per pratiche diverse (con ottime tempistiche), e tutte le volte Sara è stata gentilissima, disponibile, precisa, chiara e paziente nello spiegarmi le varie procedure. Colgo l’occasione per ringraziarla ancora, e consiglio assolutamente questo ufficio a chi avesse bisogno d’aiuto per pratiche di loro competenza!
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Maura Masutto
06/08/2026
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Cortesia e tempo rapidi Giovani e bravi!
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Issam Elhefnawi
31/07/2026
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Molto gentile
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Sibongile Moyana
30/07/2026
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Quella che era iniziata come un'esperienza terribile si è trasformata in un'esperienza davvero positiva. Sono felice dell'ottimo servizio che ho ricevuto per la dichiarazione dei redditi. Grazie a Edison per la sua ottima comunicazione e professionalità.
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Sabrina Cirina
23/07/2026
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Caf gestito da giovani fantastici, preparati e competenti. Voto 10 per Edison
 
Agosto 28, 2026/0 Commenti/da Andrea Damiani
https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2020/03/bonus-acquisto-prima-casa-fondo-prima-casa-2020-giovani-coppie-agevolazioni.jpg 500 850 Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Andrea Damiani2026-08-28 09:52:002026-08-28 09:22:14IVA detraibile sulla casa vacanze: cosa dicono la legge e la Cassazione sulle locazioni brevi
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IVA detraibile sulla casa vacanze: cosa dicono la legge e la Cassazione sulle locazioni brevi

La questione dell’IVA detraibile sulla casa vacanze è tornata al centro del dibattito fiscale grazie a una recente pronuncia della Corte di Cassazione sulle locazioni brevi. Molti proprietari di immobili destinati ad affitto turistico si chiedono se possano recuperare l’IVA sulle spese sostenute per l’acquisto o la ristrutturazione dell’immobile. La risposta non è semplice: dipende dal regime fiscale scelto e da come l’attività viene gestita.

In questo articolo analizziamo le norme vigenti, in particolare il DPR 633/72, e le posizioni espresse dalla giurisprudenza di legittimità, per chiarire quando l’IVA è detraibile e quando invece il proprietario non ha diritto al rimborso.

Indice dei contenuti

  • La regola generale sull’IVA nelle locazioni
  • Locazioni brevi ed esenzione IVA: cosa prevede la legge
  • Detrazione IVA sull’acquisto dell’immobile: quando è possibile
  • La posizione della Cassazione sull’IVA detraibile casa vacanze
  • Pro-rata e detraibilità parziale
  • Domande frequenti

La regola generale sull’IVA nelle locazioni

Il principio base del sistema IVA italiano è che l’imposta può essere detratta solo se è sostenuta per operazioni imponibili. In altre parole, il proprietario di un immobile può recuperare l’IVA pagata sugli acquisti (comprese le spese di costruzione o ristrutturazione) solo se utilizza quell’immobile per svolgere un’attività che genera operazioni soggette a IVA.

Le locazioni di immobili a uso abitativo sono, in linea generale, esenti da IVA ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8, del DPR 633/72. L’esenzione vale per i contratti di locazione ordinari, compresi quelli a uso turistico di breve durata. Questa è la norma che disciplina la stragrande maggioranza delle case vacanze affittate ai privati.

L’esenzione, però, ha una conseguenza importante: poiché le locazioni esenti non generano IVA a debito, il proprietario non ha in linea di principio diritto a detrarre l’IVA a credito sulle spese sostenute per l’immobile. È questo il nodo centrale della questione.

Locazioni brevi ed esenzione IVA: cosa prevede la legge

Con il termine locazioni brevi si intendono, ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo n. 50/2017, i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Queste locazioni sono disciplinate anche dalla cedolare secca al 26% (o al 21% per il primo immobile destinato a locazione breve), introdotta dalla Legge di Bilancio 2024.

Dal punto di vista dell’IVA, le locazioni brevi mantengono la natura esente prevista dall’articolo 10, n. 8, del DPR 633/72. Il proprietario che affitta la propria casa vacanze per periodi brevi, agendo come persona fisica, non applica IVA sui canoni di locazione e, di conseguenza, non può detrarre l’IVA sulle spese. La situazione cambia radicalmente se il proprietario opera nell’ambito di un’attività d’impresa: in questo caso, se l’immobile è destinato in modo stabile all’esercizio dell’impresa, possono emergere spazi per la detraibilità.

Detrazione IVA sull’acquisto dell’immobile: quando è possibile

La detrazione dell’IVA sull’acquisto di un immobile destinato alla casa vacanze da mettere a reddito è possibile solo in presenza di precisi requisiti. Secondo le norme IVA, la detraibilità è ammessa quando:

  • il soggetto acquirente è un imprenditore o un professionista che agisce nell’esercizio della propria attività economica;
  • l’immobile è destinato a operazioni imponibili ai fini IVA (e non a operazioni esenti);
  • l’acquisto rientra nell’ambito delle operazioni che danno diritto alla detrazione ai sensi dell’articolo 19 del DPR 633/72.

Nella pratica, un privato cittadino che acquista un appartamento al mare per affittarlo durante l’estate non ha diritto a detrarre l’IVA sull’acquisto, proprio perché i canoni di locazione turistica sono esenti. Chi invece gestisce un’attività ricettiva strutturata (ad esempio una struttura extralberghiera con partita IVA e applicazione dell’IVA ai servizi) può avere diritto alla detrazione, ma deve rispettare le norme sulla pro-rata di detraibilità.

La posizione della Cassazione sull’IVA detraibile casa vacanze

La Corte di Cassazione si è pronunciata più volte sulla questione dell’IVA detraibile in relazione agli immobili destinati a locazioni brevi o turistiche. L’orientamento prevalente dei giudici di legittimità conferma che la detrazione IVA non spetta quando le locazioni ricadono nell’esenzione prevista dalla legge, ribadendo il principio di connessione diretta e immediata tra le operazioni attive (i canoni) e il diritto a detrarre l’imposta sugli acquisti.

Tuttavia, la Cassazione ha anche chiarito che la situazione può essere diversa quando il soggetto svolge un’attività mista — in parte esente (locazioni abitative) e in parte imponibile (ad esempio, prestazioni di servizi accessori soggette a IVA). In questi casi, il diritto alla detrazione deve essere calcolato secondo il criterio del pro-rata, che consente di recuperare l’IVA solo in proporzione alle operazioni imponibili rispetto al totale del volume d’affari.

Un altro principio importante affermato dalla giurisprudenza riguarda il cosiddetto uso promiscuo dell’immobile: se una casa vacanze viene utilizzata sia dal proprietario per uso personale sia per essere affittata, l’IVA sulle spese di acquisto e manutenzione non è detraibile, nemmeno parzialmente, in assenza di una ripartizione analitica e documentata dell’uso.

Pro-rata e detraibilità parziale

Il meccanismo del pro-rata, disciplinato dall’articolo 19-bis del DPR 633/72, consente ai soggetti passivi IVA che effettuano sia operazioni imponibili sia operazioni esenti di detrarre l’imposta in misura proporzionale. La percentuale di detrazione si calcola rapportando il volume delle operazioni che danno diritto a detrazione al volume d’affari complessivo.

Nel caso della casa vacanze gestita nell’ambito di un’attività imprenditoriale, se l’operatore offre anche servizi soggetti a IVA (come la colazione, la pulizia professionale o altri servizi accessori), la percentuale di detraibilità dell’IVA sugli acquisti dipenderà dal peso di queste operazioni imponibili sul totale del fatturato. Nella pratica, per le piccole strutture extralberghiere, il pro-rata tende a essere basso, limitando sensibilmente il vantaggio fiscale.

È importante sottolineare che queste valutazioni richiedono un’analisi caso per caso della situazione specifica del contribuente, delle modalità di gestione dell’immobile e della struttura contrattuale adottata. Errori in questa materia possono esporre il proprietario a contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate e al recupero dell’IVA detratta indebitamente, con sanzioni e interessi.

Questo articolo è stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne è responsabile dei contenuti.


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Alexandra Bala
04/09/2026
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03/09/2026
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Esperienza più che positiva, puntualità e professionalità, in particolare un grazie a Edison per la sua competenza e gentilezza. Lo consiglio.
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Lady
01/09/2026
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Prima volta e mi sono trovata molto bene personale gentile ed efficiente Grazie
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Giulia Guida
25/08/2026
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Ogni volta che vengo a svolgere le mie pratiche qua trovo sempre personale disponibile e gentile. Sono pratici non ti fanno tornare svariate volte (come negli altri caf) se si riesce a trovare dei documenti velocemente. La cosa che apprezzo di più è la gentilezza dei professionisti.
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Paola Zilli
07/08/2026
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Ottima esperienza col signor Edison che mi ha seguita nelle pratiche per bonus edilizi con competenza e cortesia.
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Jacqueline B.
06/08/2026
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Parlo per la mia esperienza nella sede di Cividale, seguita da Sara. Mi sono rivolta a questo CAF più volte per pratiche diverse (con ottime tempistiche), e tutte le volte Sara è stata gentilissima, disponibile, precisa, chiara e paziente nello spiegarmi le varie procedure. Colgo l’occasione per ringraziarla ancora, e consiglio assolutamente questo ufficio a chi avesse bisogno d’aiuto per pratiche di loro competenza!
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Maura Masutto
06/08/2026
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Cortesia e tempo rapidi Giovani e bravi!
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Issam Elhefnawi
31/07/2026
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Molto gentile
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Sibongile Moyana
30/07/2026
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Quella che era iniziata come un'esperienza terribile si è trasformata in un'esperienza davvero positiva. Sono felice dell'ottimo servizio che ho ricevuto per la dichiarazione dei redditi. Grazie a Edison per la sua ottima comunicazione e professionalità.
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Sabrina Cirina profile picture
Sabrina Cirina
23/07/2026
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Caf gestito da giovani fantastici, preparati e competenti. Voto 10 per Edison
Agosto 28, 2026/0 Commenti/da Andrea Damiani
https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2020/03/bonus-acquisto-prima-casa-fondo-prima-casa-2020-giovani-coppie-agevolazioni.jpg 500 850 Andrea Damiani https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Andrea Damiani2026-08-28 09:52:002026-08-28 09:22:14IVA detraibile sulla casa vacanze: cosa dicono la legge e la Cassazione sulle locazioni brevi

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