La prima casa in successione permette di pagare l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale in misura fissa, 200 euro ciascuna, invece del 2% e dell’1% del valore catastale. Basta che almeno un erede abbia i requisiti prima casa e lo dichiari nella dichiarazione di successione, da presentare entro 12 mesi dal decesso.
In sintesi
- Con l’agevolazione la casa ereditata paga 400 euro di imposte ipotecaria e catastale, qualunque sia il suo valore.
- L’imposta di successione non cambia: resta legata a parentela e franchigie.
- Con 2 o più eredi basta che uno solo abbia i requisiti: il beneficio vale per tutto l’immobile.
- Chi non abita nel Comune della casa deve trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’apertura della successione.
- Vendere entro 5 anni senza ricomprare entro 1 anno fa perdere il beneficio, con una sanzione del 30% e gli interessi.
Il beneficio non è automatico e si può perdere anche anni dopo. Qui trovi requisiti, costi con e senza agevolazione, il caso dei più eredi, quello della casa a cavallo di due Comuni e le regole del sistema tavolare in Friuli Venezia Giulia.
Indice dei contenuti
- Come funziona l’agevolazione prima casa in successione?
- Quanto costa la casa in successione con e senza agevolazione?
- Quali sono i requisiti per la prima casa in successione?
- Se gli eredi sono 2 o più, basta che uno abbia i requisiti?
- Come si chiede la prima casa in successione nella dichiarazione?
- Casa ereditata a cavallo di due Comuni: spetta la prima casa?
- Esempio pratico: quanto si risparmia con la prima casa in successione
- Quando si perde la prima casa in successione? I 4 casi di decadenza
- Prima casa in successione e sistema tavolare in Friuli Venezia Giulia
- Aggiornamenti
- Domande frequenti
- Fonti
Come funziona l’agevolazione prima casa in successione?
L’agevolazione prima casa in successione è prevista dall’articolo 69, comma 3, della Legge 342/2000. La norma dice che le imposte ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa quando si eredita una casa di abitazione non di lusso e, in capo all’erede o ad almeno uno degli eredi, ci sono i requisiti richiesti a chi compra la prima casa.
Due precisazioni evitano molti equivoci. La prima: chi compra la prima casa paga un’imposta di registro ridotta, mentre chi la eredita ottiene uno sconto su due imposte diverse. L’imposta ipotecaria si paga per trascrivere il passaggio di proprietà nei registri immobiliari; l’imposta catastale per aggiornare l’intestazione in Catasto (la voltura). La seconda: l’agevolazione non tocca l’imposta di successione, che si calcola a parte. Per franchigie e aliquote c’è la nostra guida alle imposte di successione.
Restano escluse le abitazioni di lusso, cioè quelle in categoria catastale A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). L’agevolazione si estende anche alle pertinenze, come garage e cantine, ma solo una per ciascuna categoria catastale C/2, C/6 e C/7.
Quanto costa la casa in successione con e senza agevolazione?
Senza requisiti, le due imposte si calcolano in percentuale sul valore catastale, cioè la rendita catastale rivalutata e moltiplicata per un coefficiente di legge. Con la prima casa diventano una cifra fissa. Ecco il confronto.
| Voce | Senza agevolazione | Con prima casa |
|---|---|---|
| Imposta ipotecaria | 2% del valore catastale (minimo 200 euro) | 200 euro |
| Imposta catastale | 1% del valore catastale (minimo 200 euro) | 200 euro |
| Imposta di successione | secondo parentela e franchigie | invariata |
| Tasse ipotecarie, bollo, tributi speciali | dovuti | dovuti |
Le imposte ipotecaria e catastale, il bollo e le tasse ipotecarie si calcolano e si versano entro il termine di presentazione della dichiarazione e non si possono rateizzare. L’imposta di successione, invece, per i figli e il coniuge scatta solo oltre la franchigia di 1 milione di euro a testa (aliquota del 4%), per fratelli e sorelle oltre 100.000 euro (aliquota del 6%): i conteggi sono nella guida al calcolo dell’imposta di successione.
Una nota sull’esonero: la dichiarazione non serve solo se l’eredità va al coniuge e ai parenti in linea retta, vale fino a 100.000 euro e non comprende immobili. Se c’è una casa, quindi, la dichiarazione va sempre presentata.
Quali sono i requisiti per la prima casa in successione?
I requisiti sono quelli della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa del Testo unico dell’imposta di registro (D.P.R. 131/1986), a cui rinvia l’art. 69. Le istruzioni del modello di successione dell’Agenzia delle Entrate li adattano all’eredità così:
- Comune giusto: la casa si trova nel Comune in cui l’erede ha la residenza o in cui la porterà entro 18 mesi dalla data di apertura della successione (il decesso); in alternativa, nel Comune in cui l’erede lavora.
- Nessun’altra casa nello stesso Comune: l’erede non deve avere, da solo o in comunione con il coniuge, proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa in quel Comune.
- Nessun’altra prima casa agevolata in Italia: l’erede non deve possedere, neppure per quote, una casa comprata con le agevolazioni prima casa, salvo l’impegno a venderla (vedi sotto).
- Casa non di lusso: categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9.
Contano solo i requisiti dell’erede al momento dell’apertura della successione: non serve che il defunto vivesse in quella casa o che avesse a sua volta i requisiti. Un’altra casa non agevolata in un Comune diverso, anche se è affittata, non blocca l’agevolazione: su questo punto c’è il nostro approfondimento sul bonus prima casa con l’altra casa affittata.
E se possiedo già una prima casa agevolata?
Non si è esclusi. Si può chiedere l’agevolazione sulla casa ereditata impegnandosi a vendere quella già posseduta. La Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, L. 207/2024) ha portato questo termine da uno a due anni, e la guida dell’Agenzia delle Entrate all’acquisto della casa conferma che la regola vale anche per gli acquisti a titolo gratuito, successioni comprese. Per le istruzioni del modello, i due anni decorrono dall’apertura della successione. L’impegno deve risultare nella dichiarazione di successione: se poi la vendita non avviene in tempo, si perde il beneficio con sanzione e interessi.
Se gli eredi sono 2 o più, basta che uno abbia i requisiti?
Sì. L’art. 69 dice espressamente che i requisiti devono esserci “in capo ad almeno uno” dei beneficiari, e le istruzioni dell’Agenzia precisano che l’agevolazione si estende agli altri eredi anche se loro non hanno i requisiti. Se due fratelli ereditano la casa dei genitori e solo uno vive nello stesso Comune, le imposte ipotecaria e catastale restano fisse per l’intero immobile.
Ci sono però due limiti. Ogni erede può chiedere l’agevolazione per una sola abitazione: se nell’eredità ci sono due case, ciascuna può essere agevolata solo se c’è un erede diverso con i requisiti per quella. Inoltre gli impegni (residenza, vendita della casa già posseduta) e il rischio di decadenza ricadono su chi ha reso la dichiarazione: prima di sceglierlo, conviene capire quale erede può davvero rispettarli.
Come si chiede la prima casa in successione nella dichiarazione?
L’agevolazione va chiesta espressamente nella dichiarazione di successione. Nel modello telematico la casa si indica nel quadro degli immobili con il codice P (prima casa) nel campo “Agevolazioni” della quota dell’erede che ha i requisiti; le pertinenze hanno i codici X e Y. Serve poi una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, cioè un’autocertificazione con cui l’erede attesta i requisiti: si rende nel quadro EH se chi chiede l’agevolazione è anche il dichiarante, altrimenti va allegata nel quadro EG con il documento d’identità. Le istruzioni sono chiare: senza questa dichiarazione si decade dal beneficio. Il quadro completo dei passaggi è nella guida alla dichiarazione di successione telematica.
Sui pagamenti la riforma delle successioni (D.Lgs. 139/2024) distingue in base alla data del decesso. Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 anche l’imposta di successione, se dovuta, si autoliquida e si paga con F24 (codice 1539) entro 90 giorni dal termine di presentazione della dichiarazione. Per i decessi fino al 31 dicembre 2024 l’imposta di successione la calcola ancora l’ufficio, con un avviso di liquidazione. In entrambi i casi l’ipotecaria e la catastale ridotte dalla prima casa si pagano già alla presentazione. Se nell’eredità c’è anche un finanziamento, vedi cosa succede al mutuo del defunto nella successione.
Uno sguardo al 2027: dal 1° gennaio 2027 le regole sulle imposte d’atto e sulle successioni passano nel nuovo Testo unico dell’imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), che abroga da quella data anche i commi 3 e 4 dell’art. 69. Per le successioni del 2026 non cambia nulla.
Casa ereditata a cavallo di due Comuni: spetta la prima casa?
Può capitare che una casa di campagna sia accatastata su due particelle che ricadono in due Comuni diversi, e che il Catasto non le possa unire, perché la fusione è ammessa solo tra unità dello stesso Comune. Con la risposta a interpello n. 145/2026 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la prima casa in successione spetta comunque sull’intero fabbricato, a tre condizioni:
- le due particelle vanno unite di fatto ai fini fiscali in Catasto, con la procedura della circolare 27/E del 2016 (due dichiarazioni di variazione);
- la casa non deve essere in categoria A/1, A/8 o A/9 e l’erede deve avere i requisiti;
- delle due autorimesse (categoria C/6) solo una può essere agevolata come pertinenza.
Visto che il modello telematico non gestiva il caso, l’Agenzia ha ammesso la dichiarazione su modello cartaceo (Mod. 4), sempre entro 12 mesi, con la voltura da chiedere entro 30 giorni dalla registrazione. La risposta non dice quale dei due Comuni conti per la residenza, perché nel caso esaminato due eredi abitavano già nella casa: se chi chiede l’agevolazione vive altrove, il punto va verificato prima di presentare la dichiarazione.
Esempio pratico: quanto si risparmia con la prima casa in successione
Supponiamo che Marco erediti con la sorella l’appartamento del padre a Udine, categoria A/3, con un valore catastale di 120.000 euro. Marco vive in un altro Comune, non ha altre case e nella dichiarazione si impegna a portare la residenza a Udine entro 18 mesi.
| Imposta | Senza agevolazione | Con prima casa |
|---|---|---|
| Ipotecaria | 2% di 120.000 = 2.400 euro | 200 euro |
| Catastale | 1% di 120.000 = 1.200 euro | 200 euro |
| Totale | 3.600 euro | 400 euro |
Il risparmio d’imposta è di 3.200 euro, valido anche per la quota della sorella. L’imposta di successione, invece, non è dovuta: ciascuno riceve 60.000 euro, molto sotto la franchigia di 1 milione per i figli. Restano solo le tasse ipotecarie e il bollo. Ecco perché, in molte successioni in famiglia, ipotecaria e catastale sono la voce più pesante.
Una casa ereditata ha effetti anche sulla dichiarazione dei redditi degli anni successivi, tra rendita catastale ed eventuale affitto. Se nell’appartamento erano stati fatti lavori con detrazioni ancora in corso, vale la pena verificare a quale erede passano i bonus edilizi.
Quando si perde la prima casa in successione? I 4 casi di decadenza
Ottenuta l’agevolazione, bisogna conservarla. In caso di decadenza l’Agenzia recupera le imposte ipotecaria e catastale ordinarie (2% e 1%), con una sanzione del 30% sulla differenza e gli interessi. I casi sono quattro:
- dichiarazioni false: l’erede ha attestato requisiti che non aveva;
- residenza non trasferita nel Comune della casa entro 18 mesi dall’apertura della successione;
- vendita o donazione entro 5 anni dall’apertura della successione, a meno che entro 1 anno l’erede non compri un’altra casa da adibire ad abitazione principale;
- prima casa già posseduta non venduta entro i due anni promessi.
Tornando a Marco: se non spostasse la residenza, dovrebbe pagare i 3.200 euro risparmiati, più 960 euro di sanzione (il 30%) e gli interessi. Affittare la casa ereditata, invece, non fa perdere il beneficio.
Chi capisce in tempo che non potrà trasferire la residenza ha una via d’uscita. Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate all’acquisto della casa, prima che scadano i 18 mesi si può revocare l’impegno con un’istanza all’ufficio: si pagano le imposte ordinarie e gli interessi, ma non la sanzione del 30%. Scaduti i 18 mesi resta il ravvedimento operoso, con sanzione ridotta, se l’ufficio non ha ancora notificato un atto. Per le successioni, la Risoluzione n. 30/E del 16 settembre 2026 ha istituito i codici tributo per pagare l’avviso che l’ufficio emette dopo queste istanze: A253 (ipotecaria e interessi), A254 (catastale e interessi) e A257 (sanzione). Li spieghiamo nell’articolo sui codici tributo F24 per la successione e la revoca della prima casa.
Prima casa in successione e sistema tavolare in Friuli Venezia Giulia
In una parte del Friuli Venezia Giulia vale il sistema tavolare (Libro fondiario), un registro immobiliare di origine austriaca in cui la proprietà si acquista con l’intavolazione, cioè l’iscrizione disposta dal giudice tavolare. Copre per intero le province di Trieste e Gorizia e alcuni Comuni della provincia di Udine, nella Bassa Friulana e nel Canal del Ferro-Val Canale. La città di Udine e la provincia di Pordenone sono invece a catasto ordinario.
L’agevolazione prima casa funziona allo stesso modo, ma cambia quello che succede dopo. Nei Comuni tavolari la voltura non è automatica: dopo la dichiarazione di successione serve la domanda tavolare all’ufficio del Libro fondiario competente, più complessa di una voltura catastale. Un errore in questa fase può bloccare la vendita della casa anche anni dopo. L’iscrizione tavolare la seguiamo noi o con professionisti che si occupano proprio del sistema tavolare.
Una volta intestata la casa, gli eredi pagano i tributi locali: in Friuli Venezia Giulia al posto dell’IMU c’è l’ILIA, l’imposta locale immobiliare autonoma, e conviene verificare subito il calcolo dell’ILIA sulla casa ereditata.
Aggiornamenti
- 11/11/2026 – Unita in questa pagina la guida «Agevolazione prima casa su immobile ereditato: come funziona se è diviso tra due comuni», con il caso della risposta a interpello dell’Agenzia delle Entrate n. 145/2026.
- 11/11/2026 – Testo aggiornato alla riforma delle successioni (D.Lgs. 139/2024, autoliquidazione per i decessi dal 1° gennaio 2025), alle istruzioni del modello di successione (luglio 2025), al termine di due anni della L. 207/2024 e ai codici tributo della Risoluzione AdE n. 30/E del 16 settembre 2026.
Domande frequenti
Cosa succede se vendo la casa ereditata con la prima casa prima di 5 anni?
Se la vendi o la doni prima che siano passati 5 anni dall’apertura della successione, perdi l’agevolazione: l’Agenzia delle Entrate recupera le imposte ipotecaria e catastale ordinarie (2% e 1% del valore catastale), con una sanzione del 30% sulla differenza e gli interessi. Eviti la decadenza se entro 1 anno dalla vendita compri un’altra casa da adibire ad abitazione principale.
Devo andare ad abitare nella casa ereditata?
No, conta il Comune, non la casa. Se sei già residente nel Comune in cui si trova l’immobile, o lì lavori, il requisito c’è. Altrimenti devi impegnarti nella dichiarazione di successione a trasferire la residenza in quel Comune entro 18 mesi dall’apertura della successione. Affittare la casa ereditata non fa perdere il beneficio.
La prima casa in successione riduce anche l’imposta di successione?
No. Riguarda solo l’imposta ipotecaria e quella catastale, che diventano fisse a 200 euro ciascuna. L’imposta di successione si calcola a parte: per coniuge e figli il 4% oltre 1 milione di euro a testa, per fratelli e sorelle il 6% oltre 100.000 euro.
Con 2 eredi, la prima casa spetta se solo uno ha i requisiti?
Sì. Basta che almeno uno degli eredi abbia i requisiti perché ipotecaria e catastale siano fisse su tutta la casa, anche per la quota degli altri. Gli impegni (residenza, eventuale vendita di un’altra prima casa) e il rischio di decadenza ricadono però su chi ha reso la dichiarazione.
Posso avere la prima casa in successione se ho già una casa?
Dipende. Una casa comprata senza agevolazioni in un altro Comune non è un ostacolo. Se invece hai già una prima casa agevolata, puoi chiedere il beneficio impegnandoti nella dichiarazione di successione a venderla entro due anni (art. 1, comma 116, L. 207/2024). Una casa nello stesso Comune di quella ereditata, invece, esclude l’agevolazione se ne sei titolare da solo o in comunione con il coniuge.
Quanto costa la successione di una prima casa?
Con l’agevolazione le imposte ipotecaria e catastale sono 400 euro in tutto, qualunque sia il valore della casa; a queste si aggiungono tasse ipotecarie, bollo ed eventualmente l’imposta di successione, che per coniuge e figli è dovuta solo oltre 1 milione di euro a testa. Senza agevolazione ipotecaria e catastale valgono il 3% del valore catastale.
Fonti
- Legge 21 novembre 2000, n. 342, art. 69, commi 3 e 4 (testo vigente fino al 31/12/2026): Normattiva
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa parte prima, art. 1, Nota II-bis: Normattiva
- D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, Testo unico dell’imposta sulle successioni e donazioni: Normattiva
- D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139, art. 9 (decorrenza 1/1/2025): Normattiva
- Legge 30 dicembre 2024, n. 207, art. 1, comma 116: Normattiva
- D.Lgs. 1 agosto 2025, n. 123, Testo unico dell’imposta di registro e degli altri tributi indiretti (dal 1/1/2027): Normattiva
- Agenzia delle Entrate, istruzioni “Dichiarazione di successione e domanda di volture catastali”, Fascicolo 1, luglio 2025 (Allegato 2): agenziaentrate.gov.it
- Agenzia delle Entrate, guida “L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni”, ottobre 2025: agenziaentrate.gov.it
- Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 145/2026 (immobile su due Comuni): agenziaentrate.gov.it
- Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 30/E del 16 settembre 2026 (codici tributo A252-A259): agenziaentrate.gov.it
- Agenzia delle Entrate, Circolare n. 3/E del 16 aprile 2025 (riforma delle successioni): agenziaentrate.gov.it
Se la casa da dichiarare è in Friuli, anche in un Comune tavolare, della dichiarazione di successione a Udine ci occupiamo noi, anche a distanza.
Questo articolo è stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne è responsabile dei contenuti.
