Le agevolazioni prima casa potrebbero avere un termine unico di due anni. Lo prevede l’articolo 41 del disegno di legge di bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026: il trasferimento della residenza passerebbe da 18 mesi a due anni e il riacquisto dopo la vendita da uno a due anni. Si tratta ancora di un disegno di legge, quindi le regole attuali restano in vigore fino all’eventuale approvazione.
In sintesi
- Il trasferimento della residenza nel comune dell’immobile passerebbe da 18 mesi a due anni dall’acquisto.
- Il riacquisto entro due anni (non più uno) dalla vendita della casa già posseduta eviterebbe la decadenza dall’agevolazione.
- Il credito d’imposta varrebbe per il riacquisto entro due anni dalla vendita e spetterebbe anche se la vecchia casa è venduta dopo l’acquisto della nuova.
- Le nuove regole varrebbero anche per acquisti e vendite già fatti, se i termini attuali non sono ancora scaduti.
Indice dei contenuti
Cosa prevede l’articolo 41 sulle agevolazioni prima casa?
L’articolo 41, intitolato «Armonizzazione dei termini per le agevolazioni fiscali relative all’acquisto della prima casa», interviene sulla nota I) all’articolo 1, parte I della tariffa allegata al testo unico dell’imposta di registro (decreto legislativo 1° agosto 2025, n. 123). È la norma che stabilisce a quali condizioni l’acquisto della prima casa gode dell’imposta di registro agevolata.
L’idea è semplice: invece di termini diversi (18 mesi per la residenza, un anno per il riacquisto dopo la vendita, due anni per vendere la casa già posseduta), il testo li porterebbe tutti a due anni. Per chi compra casa significherebbe più tempo per organizzarsi, per esempio quando servono lavori prima del trasloco o la vecchia abitazione non si vende subito.
Quanto tempo c’è per trasferire la residenza?
Oggi la nota prevede che l’acquirente trasferisca la residenza nel comune dove si trova l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto. Il disegno di legge sostituisce questo termine con entro due anni dall’acquisto.
Esempio: Marco acquista la casa il 10 marzo 2026. Con la regola attuale dovrebbe trasferire la residenza entro il 10 settembre 2027. Se la norma fosse approvata, e sempre che i termini previgenti non siano già scaduti alla data di entrata in vigore, avrebbe tempo fino al 10 marzo 2028.
Cosa cambia per chi vende la casa già posseduta?
Secondo il comma 4 della nota, chi vende o dona la casa comprata con le agevolazioni prima che siano passati cinque anni dall’acquisto decade dal beneficio: deve pagare le imposte nella misura ordinaria, più una sanzione del 30% e gli interessi. La modifica riguarda l’ultimo periodo del comma: il riacquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale, che evita la decadenza, dovrebbe avvenire entro due anni dall’alienazione anziché entro un anno.
In pratica, chi vende la casa agevolata prima dei cinque anni potrebbe contare su un periodo doppio per comprarne una nuova senza perdere l’agevolazione già ottenuta. Resta invece di due anni, come oggi, il termine del comma 5 per vendere la casa agevolata già posseduta quando se ne compra una nuova.
Come cambia il credito d’imposta per il riacquisto?
Il credito d’imposta è una somma che si sottrae dalle imposte dovute, o dall’imposta dell’atto di acquisto, per chi vende la prima casa e ne compra un’altra. Il comma 7 della nota prevede oggi che il riacquisto avvenga entro un anno dalla vendita. Il disegno di legge porta il termine a due anni dall’alienazione.
C’è poi una novità sull’ordine delle operazioni. Il testo aggiunge che il credito d’imposta spetta anche quando la vecchia casa viene venduta dopo l’acquisto della nuova, entro il termine previsto dal comma 5 della stessa nota. Chi compra prima e vende dopo, quindi, non dovrebbe restare escluso.
Per un caso collegato, sul tema dell’altra abitazione affittata puoi leggere il nostro approfondimento sul bonus prima casa con immobile affittato.
Le nuove regole valgono anche per gli acquisti già fatti?
Secondo il disegno di legge sì, a certe condizioni. Il comma 2 dell’articolo 41 prevede che le nuove disposizioni si applichino anche agli acquisti e alle vendite effettuati prima dell’entrata in vigore della legge, purché a quella data non siano ancora scaduti i termini previgenti.
Chi ha già superato i 18 mesi per la residenza, o l’anno per il riacquisto, non recupererebbe quindi il beneficio perso: la proroga riguarderebbe solo chi è ancora dentro i termini attuali. Va tenuto presente che il testo è in discussione in Parlamento e può cambiare prima dell’approvazione definitiva.
Cosa succede ora?
Il disegno di legge di bilancio 2027 è stato approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026 e ora inizia l’esame del Parlamento. Fino all’approvazione definitiva restano validi i termini di oggi, quindi conviene non contare sulla proroga per scadenze ormai vicine. Nella stessa manovra è in discussione anche la conferma del 50% per la casa abitazione principale, di cui parliamo in questo articolo sul bonus casa 2027.
Per le scadenze del proprio acquisto va sempre verificato l’atto di compravendita e il testo definitivo della legge, una volta pubblicata in Gazzetta Ufficiale.
Domande frequenti
Il termine di due anni per la residenza è già in vigore?
No. È previsto dall’articolo 41 del disegno di legge di bilancio 2027 e diventerà efficace solo se il Parlamento lo approva. Fino ad allora il termine resta di diciotto mesi dall’acquisto.
Chi ha già comprato casa può usare i due anni?
Secondo il disegno di legge sì, se i termini attuali non sono ancora scaduti alla data di entrata in vigore della legge. Chi li ha già superati non ne beneficerebbe.
Il credito d’imposta spetta se vendo la vecchia casa dopo aver comprato la nuova?
Secondo il disegno di legge sì, purché la vendita avvenga entro il termine previsto dal comma 5 della nota I). Oggi questa ipotesi non è espressamente indicata nel testo.
Cambia il termine per riacquistare dopo la vendita della prima casa?
Sì, il disegno di legge lo porterebbe da uno a due anni dall’alienazione, sia per evitare la decadenza dall’agevolazione sia per il credito d’imposta.
Fonti
- Disegno di legge di bilancio 2027, testo del 30 ottobre 2026, art. 41 «Armonizzazione dei termini per le agevolazioni fiscali relative all’acquisto della prima casa».
- Decreto legislativo 1° agosto 2025, n. 123, testo unico dell’imposta di registro e di altri tributi indiretti, allegato 1, tariffa parte I, art. 1, nota I).
- Comunicato stampa del Consiglio dei ministri n. 195 del 28 ottobre 2026, Governo italiano.
Se la norma sarà approvata, i termini della prima casa diventeranno più lunghi e più semplici da ricordare. Per ora è una proposta: l’esito si vedrà con l’iter parlamentare della legge di bilancio, i cui testi sono consultabili sui siti ufficiali del Governo e del Parlamento.
Questo articolo è stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne è responsabile dei contenuti.
