L’amministratore di condominio deve lavorare gratis dopo la scadenza del mandato? È una domanda che torna in ogni assemblea che si trascina senza decidere sul rinnovo, e la risposta della legge è più netta di quanto molti immaginino: per le attività urgenti successive alla cessazione dell’incarico il Codice civile esclude espressamente ulteriori compensi. Lo prevede l’articolo 1129, comma 8, del Codice civile, e nel 2026 la Corte di cassazione lo ha confermato con una lettura rigorosa, dopo mesi di pronunce contrastanti. Vediamo cosa significa davvero quando si parla di amministratore di condominio scadenza mandato: quando l’incarico cessa, che cosa resta da fare all’amministratore uscente, in quali casi il compenso è invece dovuto e come i condomini possono evitare di restare senza gestione.

Quando l’incarico cessa davvero: durata e rinnovo automatico

Prima di parlare di compenso bisogna capire quando l’incarico finisce per davvero. Il comma 10 dell’articolo 1129 del Codice civile stabilisce che «l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata». La formulazione ha dato luogo a letture diverse, ma quella prevalente è la cosiddetta tesi dell’«1+1»: al termine del primo anno l’incarico si rinnova automaticamente per un secondo anno, senza bisogno di una nuova delibera; al termine del secondo anno, invece, serve una nuova nomina espressa dell’assemblea.

Fino a quel momento il rapporto è in corso e il compenso deliberato resta regolarmente dovuto: il problema del «lavorare gratis» non nasce alla scadenza del primo anno, ma solo dopo la cessazione dell’incarico, che può avvenire per mancato rinnovo al termine del biennio, per revoca deliberata dall’assemblea o disposta dal giudice (comma 11) oppure per dimissioni.

Un’avvertenza importante: il rinnovo tacito non salva una nomina viziata. La Corte di cassazione, con la sentenza n. 28196 del 31 ottobre 2024 (sezione II), ha chiarito che l’incarico può intendersi rinnovato per un anno ai sensi dell’articolo 1129, comma 10, solo se la delibera originaria di nomina non è nulla: un atto nullo non produce effetti e quindi non si rinnova.

Cosa dice l’articolo 1129, comma 8, del Codice civile

Il cuore della questione sta in una sola frase del Codice civile, introdotta dalla riforma del condominio (Legge 220/2012):

Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Art. 1129, comma 8, Codice civile

La norma impone quindi all’amministratore uscente due obblighi e gli nega una pretesa:

• consegnare tutta la documentazione del condominio e dei singoli condomini;
• eseguire le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni;
• nessun diritto a ulteriori compensi per queste attività.

Attenzione all’aggettivo «ulteriori»: significa in aggiunta a quanto già maturato. L’amministratore conserva il diritto al compenso per l’attività svolta fino alla cessazione dell’incarico e può chiedere il rimborso delle anticipazioni di cassa che riesce a provare; quello che la legge esclude è un compenso aggiuntivo per la fase successiva.

Attività urgenti senza compenso: la linea della Cassazione 2026

Nel 2026 la Corte di cassazione è tornata più volte sul punto. Con l’ordinanza n. 7247 del 26 marzo 2026 (sezione II civile) ha affermato che l’amministratore cessato dall’incarico — per scadenza, revoca o dimissioni — non conserva i poteri ordinari di gestione e non matura alcun ulteriore diritto al compenso: è tenuto soltanto a svolgere, gratuitamente, le attività urgenti e indifferibili necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni, in attesa della nomina del successore.

La stessa ordinanza precisa un aspetto pratico spesso trascurato: il credito per le anticipazioni di cassa deve essere provato in modo specifico e non si presume dalla sola approvazione del rendiconto, salvo che il condominio abbia riconosciuto chiaramente il debito.

L’indirizzo è stato confermato poco dopo dalla sentenza n. 21883 del 26 giugno 2026, sempre della sezione II, secondo cui l’articolo 1129, comma 8, ha limitato i poteri dell’amministratore cessato alle sole attività urgenti e non differibili: nel caso esaminato, il rilascio di una procura per proporre appello — atto né urgente né necessario a evitare pregiudizi agli interessi comuni — è stato ritenuto privo di potere rappresentativo.

Sui poteri dell’amministratore uscente abbiamo approfondito il tema negli articoli Condominio, addio poteri: l’amministratore scaduto non può operare e Prorogatio dell’amministratore di condominio.

Il contrasto in Cassazione: sentenza 424/2026 contro ordinanza 7247/2026

Va detto con chiarezza: nel 2026 la giurisprudenza di legittimità non ha parlato con una voce sola, e chi cerca informazioni online può imbattersi in ricostruzioni opposte. All’origine c’è un contrasto interno alla stessa sezione II della Cassazione:

• Cass. civ. sez. II, sentenza 8 gennaio 2026, n. 424: riconosce una prorogatio ampia. L’amministratore uscente conserva le attribuzioni dell’articolo 1130 del Codice civile fino alla nomina del successore, perché quelle funzioni sono indispensabili alla vita del condominio; e se l’assemblea, espressamente o per fatti concludenti, continua ad avvalersi della sua attività, il compenso può essergli riconosciuto.
• Cass. civ. sez. II, ordinanza 26 marzo 2026, n. 7247: afferma il principio opposto, dichiarando espressamente il contrasto con la precedente. Nessuna prorogatio dei poteri ordinari, solo attività urgenti e nessun compenso ulteriore.

A oggi la linea restrittiva appare quella prevalente: è la più recente, è stata adottata con piena consapevolezza del contrasto ed è stata ripresa dalla citata sentenza n. 21883 del giugno 2026. Dottrina e associazioni di categoria auspicano un intervento chiarificatore delle Sezioni Unite, che alla data di questo articolo (settembre 2026) non risulta ancora intervenuto.

La conseguenza pratica è duplice. Per il condominio: non è prudente affidarsi all’amministratore scaduto per atti che eccedono l’urgenza, perché rischiano di essere inefficaci. Per l’amministratore: non è prudente proseguire la gestione contando su un compenso che, secondo l’orientamento più recente, non gli spetta.

Compenso e nullità della nomina: l’obbligo è dell’amministratore (art. 1129, comma 14)

C’è un secondo piano da non confondere con quello della cessazione, e su questo punto circola un equivoco diffuso. Il comma 14 dell’articolo 1129 del Codice civile prevede infatti che:

L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso.

Art. 1129, comma 14, Codice civile

L’obbligo, come si legge, è posto a carico dell’amministratore e non dell’assemblea: è lui che, quando accetta l’incarico e a ogni rinnovo, deve indicare in modo analitico quanto chiede. Se non lo fa, la nomina è nulla. È un errore ricorrente attribuire questo adempimento ai condomini riuniti in assemblea.

Ne derivano due conseguenze concrete: il preventivo analitico del compenso non può essere confermato tacitamente di anno in anno, perché va rinnovato a ogni rinnovo dell’incarico; e una nomina nulla, come visto, non si rinnova automaticamente ai sensi del comma 10.

Questo piano è del tutto distinto da quello del compenso post-cessazione: la nullità colpisce la validità dell’atto di nomina, mentre il comma 8 riguarda la gratuità delle attività urgenti dopo che l’incarico è finito.

Se il condominio resta senza amministratore: convocazione e nomina giudiziale

Se l’assemblea non decide e il condominio rischia di restare senza gestione, i condomini hanno strumenti precisi. L’articolo 66, primo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che l’assemblea straordinaria sia convocata dall’amministratore quando ne ravvisa la necessità oppure quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

• Se trascorrono dieci giorni dalla richiesta senza che l’amministratore provveda, sono gli stessi condomini richiedenti a poter convocare direttamente l’assemblea.
• In mancanza dell’amministratore, l’assemblea, sia ordinaria sia straordinaria, può essere convocata su iniziativa di ciascun condomino.
• L’avviso di convocazione va comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, con raccomandata, PEC, fax o consegna a mano, e deve indicare luogo e ora della riunione.

Se nemmeno così si arriva a una nomina, resta la via giudiziale: l’articolo 1129, primo comma, del Codice civile prevede che, quando i condomini sono più di otto e l’assemblea non provvede, la nomina dell’amministratore sia fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini.

Nel passaggio di consegne tra un amministratore e l’altro conviene infine verificare la posizione fiscale del condominio, a partire dal codice fiscale del condominio, che va tenuto aggiornato indipendentemente da chi gestisce l’amministrazione.

Il nodo dell’equo compenso: perché la norma è contestata

La gratuità imposta dal comma 8 è oggetto di critiche crescenti. Si osserva che obbligare un professionista a svolgere attività — anche solo urgenti — senza alcun corrispettivo sia difficilmente compatibile con l’articolo 36, primo comma, della Costituzione, che garantisce una retribuzione proporzionata alla quantità e alla qualità del lavoro prestato, e con la Legge 21 aprile 2023, n. 49 sull’equo compenso, che si applica anche ai professionisti delle attività non organizzate in ordini o collegi ai sensi dell’articolo 1, comma 2, della Legge 14 gennaio 2013, n. 4 — categoria in cui rientra l’amministratore di condominio.

Si tratta però, al momento, di una critica rivolta al legislatore, non di una regola applicabile: finché il testo dell’articolo 1129, comma 8, resta questo e la Cassazione lo interpreta nel senso visto sopra, le attività urgenti successive alla cessazione dell’incarico restano prive di compenso aggiuntivo.

In attesa di un eventuale intervento normativo, l’amministratore uscente ha alcune cautele concrete a disposizione: consegnare tempestivamente la documentazione, documentare in modo puntuale le anticipazioni di cassa (rimborsabili se provate), limitare gli interventi a quelli davvero urgenti e indifferibili e, se intende proseguire la gestione, pretendere una nuova delibera di nomina con il compenso specificato analiticamente come richiede il comma 14.

Domande frequenti sull’amministratore di condominio scaduto

L’amministratore di condominio deve lavorare gratis dopo la scadenza del mandato?

Per le attività svolte dopo la cessazione dell’incarico sì: l’articolo 1129, comma 8, del Codice civile gli impone di eseguire le attività urgenti «senza diritto ad ulteriori compensi». Resta invece dovuto il compenso maturato fino alla cessazione, insieme al rimborso delle anticipazioni di cassa che riesca a provare.

Quanto dura il mandato dell’amministratore di condominio?

Un anno, e si intende rinnovato per eguale durata (articolo 1129, comma 10). Secondo la lettura prevalente «1+1» il rinnovo automatico copre il secondo anno, dopo il quale serve una nuova delibera di nomina. Il rinnovo tacito non opera se la delibera originaria di nomina era nulla (Cass. n. 28196/2024).

Cosa può fare l’amministratore dopo la cessazione dell’incarico?

Consegnare tutta la documentazione del condominio e compiere le sole attività urgenti e indifferibili necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni. Non conserva i poteri ordinari di gestione: lo hanno affermato Cass. ord. n. 7247/2026 e Cass. n. 21883/2026.

La Cassazione è unanime sul compenso in prorogatio?

No. La sentenza n. 424 dell’8 gennaio 2026 riconosceva una prorogatio ampia con possibile compenso, mentre l’ordinanza n. 7247 del 26 marzo 2026 ha affermato il principio opposto, dichiarando il contrasto; la sentenza n. 21883 del 26 giugno 2026 ha confermato la linea restrittiva, che oggi appare prevalente. Un intervento delle Sezioni Unite è auspicato ma, a settembre 2026, non è ancora intervenuto.

Chi deve indicare il compenso dell’amministratore, l’assemblea o l’amministratore?

L’amministratore. L’articolo 1129, comma 14, del Codice civile gli impone di specificare analiticamente l’importo dovuto a titolo di compenso all’atto dell’accettazione della nomina e a ogni rinnovo, a pena di nullità della nomina stessa.

Cosa si può fare se nessuno convoca l’assemblea per il rinnovo?

Almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio possono chiedere la convocazione dell’assemblea straordinaria; se dopo dieci giorni l’amministratore non provvede, possono convocarla direttamente (articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile). In mancanza di amministratore la convocazione spetta a ciascun condomino e, se l’assemblea non nomina, con più di otto condomini si può chiedere la nomina all’autorità giudiziaria (articolo 1129, primo comma).

Fonti normative: articolo 1129 del Codice civile (commi 1, 8, 10, 11 e 14) e articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, consultabili su Normattiva; Legge 220/2012 (riforma del condominio); Legge 4/2013, articolo 1, comma 2; Legge 49/2023 sull’equo compenso. Giurisprudenza citata: Cass. civ. sez. II n. 28196/2024, n. 424/2026, ord. n. 7247/2026 e n. 21883/2026.

Questo articolo è stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne è responsabile dei contenuti.