La risposta è no: il bonus prima casa su un nuovo acquisto resta precluso se l’abitazione che già si possiede nello stesso comune è semplicemente affittata a terzi. Una casa data in locazione non diventa per questo un immobile “non idoneo”: l’indisponibilità nasce da una scelta del proprietario, non da un difetto dell’immobile. È il principio ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 3596 del 17 febbraio 2026.

Il tema del bonus prima casa con immobile affittato torna spesso perché molte famiglie, dopo aver comprato la loro prima abitazione con le agevolazioni, la mettono a reddito invece di venderla e poi acquistano una casa più grande. In quel momento scoprono che il fisco guarda alla titolarità del diritto di proprietà, non all’uso concreto che se ne fa. Vediamo cosa prevede la norma, cosa ha deciso la Cassazione e in quali casi resta comunque possibile ottenere l’agevolazione.

Indice dei contenuti

• Quali condizioni servono per il bonus prima casa?
• La casa affittata è “non idonea” per il fisco?
• Quando l’inidoneità oggettiva permette davvero il nuovo bonus?
• Quanto tempo ho per vendere la vecchia casa?
• Cosa si rischia se il bonus prima casa decade?
• Domande frequenti
• Fonti

Quali condizioni servono per il bonus prima casa?

Le regole si trovano nella Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (il Testo Unico dell’imposta di registro). Oltre alla residenza nel comune dove si acquista, o al trasferimento entro diciotto mesi, la norma pone due condizioni che riguardano gli immobili già posseduti. Sono queste a bloccare il bonus prima casa quando c’è un immobile affittato.

• Requisito “stesso comune” (lettera b): chi compra non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa di abitazione nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare.
• Requisito “territorio nazionale” (lettera c): chi compra non deve essere titolare, neppure per quote, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su un’altra casa acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni prima casa, ovunque in Italia.

La differenza è importante. Il primo requisito guarda al luogo: conta qualsiasi casa di abitazione nello stesso comune, anche se comprata a prezzo pieno e senza alcuno sconto fiscale. Il secondo guarda invece alla storia fiscale dell’immobile: conta solo la casa già acquistata con le agevolazioni, ma vale per tutto il territorio nazionale. In nessuno dei due casi la norma parla di uso effettivo, di chi ci abita o di eventuali contratti di locazione in corso.

La casa affittata è “non idonea” per il fisco?

Nel tempo la giurisprudenza ha ammorbidito il requisito “stesso comune” con il concetto di idoneità abitativa. L’idea è semplice: se l’immobile già posseduto non è concretamente utilizzabile come casa, non può essere considerato una vera “casa di abitazione” e quindi non impedisce il nuovo acquisto agevolato. Da qui la domanda che molti si pongono sul bonus prima casa con immobile affittato: se la casa è occupata da un inquilino, non è forse “non disponibile”?

Con l’ordinanza n. 3596 del 17 febbraio 2026 la Corte di Cassazione ha risposto di no, riprendendo un orientamento ormai consolidato. I giudici hanno chiarito che la circostanza che l’immobile già posseduto sia locato a terzi non integra una inidoneità oggettiva. Si tratta infatti di una indisponibilità giuridica temporanea, che deriva da una scelta discrezionale del proprietario e non da una condizione intrinseca del bene. La casa resta abitabile: il titolare, alla scadenza del contratto, può tornare a disporne.

In altre parole, l’idoneità va valutata con criteri oggettivi, legati alle caratteristiche dell’immobile, e non può dipendere dalle decisioni del contribuente. Diversamente, basterebbe firmare un contratto di affitto poco prima del rogito per aggirare il requisito di legge. Chi percepisce un canone da quell’immobile, peraltro, continua a dichiararlo regolarmente tra i redditi da locazione: un profilo che si intreccia con le regole del Bonus Affitto 2026 e con la compilazione del Quadro F del modello 730/2026.

Quando l’inidoneità oggettiva permette davvero il nuovo bonus?

La deroga esiste, ma riguarda situazioni diverse dall’affitto. L’inidoneità oggettiva è una condizione che appartiene all’immobile in sé e che nessuna scelta del proprietario può modificare nel breve periodo. Rientrano in questa categoria, secondo l’elaborazione della giurisprudenza, casi come i seguenti.

• Immobile inagibile o inabitabile, ad esempio perché gravemente danneggiato da un evento sismico o da un dissesto strutturale.
• Immobile con superficie e caratteristiche insufficienti rispetto alle esigenze del nucleo familiare dell’acquirente.
• Immobile accatastato in una categoria non abitativa, quindi non qualificabile come casa di abitazione.
• Immobile in stato di abbandono tale da richiedere interventi che vanno oltre la normale manutenzione.

Il confine, come si vede, è netto. L’inidoneità meramente soggettiva o di fatto — la casa è affittata, è occupata da un familiare, è troppo lontana dal luogo di lavoro, non piace più — non basta a superare il requisito della Nota II-bis. Chi invoca l’inidoneità oggettiva, inoltre, deve essere in grado di documentarla, perché l’onere della prova ricade sul contribuente che chiede l’agevolazione.

Quanto tempo ho per vendere la vecchia casa?

C’è una strada del tutto legittima per ottenere di nuovo il bonus prima casa anche se si possiede già un’abitazione comprata con le agevolazioni: il comma 4-bis della Nota II-bis, introdotto dalla Legge 28 dicembre 2015, n. 208. La regola consente di applicare l’aliquota agevolata del 2% al nuovo acquisto a condizione che l’immobile precedente, quello comprato con il bonus, venga alienato, cioè venduto o donato, entro un termine preciso.

Il termine è stato elevato da uno a due anni dall’articolo 1, comma 116, della Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di bilancio 2025). Per gli atti stipulati dal 1° gennaio 2025 si hanno quindi due anni dalla data del nuovo rogito per vendere la vecchia prima casa. È una finestra più ampia, pensata per chi compra prima di aver trovato un acquirente per l’immobile di partenza.

Attenzione però a un punto decisivo per chi ha un immobile affittato: affittare non equivale ad alienare. Il comma 4-bis richiede il trasferimento della proprietà, non la semplice messa a reddito. Se il contribuente tiene la vecchia casa locata invece di venderla, il termine biennale decorre comunque e, una volta scaduto senza alienazione, il beneficio viene meno. Va inoltre ricordato che il comma 4-bis opera solo quando l’immobile pre-posseduto era stato acquistato con le agevolazioni: se la casa nello stesso comune è stata comprata senza bonus, questa via non è percorribile.

Cosa si rischia se il bonus prima casa decade?

Quando l’Agenzia delle Entrate accerta che le condizioni non erano soddisfatte, o che la vecchia casa non è stata venduta nei termini, si perde l’agevolazione. La decadenza, disciplinata dal comma 4 della Nota II-bis, comporta tre conseguenze che si sommano tra loro.

• Recupero della maggiore imposta: si paga la differenza tra l’imposta di registro ordinaria del 9% e quella agevolata del 2%, calcolata sul valore catastale. Se l’acquisto è avvenuto da impresa con IVA, si recupera la differenza tra IVA ordinaria del 10% e IVA agevolata del 4%.
• Sanzione del 30% sull’imposta recuperata.
• Interessi di mora, calcolati dalla data di registrazione dell’atto.

Su un immobile di valore medio la somma può facilmente superare diverse migliaia di euro. Esiste una valvola di sfogo per chi si accorge in tempo di non poter rispettare il termine dei due anni: la prassi consolidata ammette che il contribuente presenti un’istanza all’ufficio dichiarando di rinunciare al beneficio e chiedendo la riliquidazione dell’imposta, versando la differenza e gli interessi senza la sanzione del 30%. La rinuncia va però formalizzata prima che il termine sia scaduto.

Domande frequenti

Posso ottenere il bonus prima casa se ho un immobile affittato in un altro comune?

Dipende da come è stato comprato. Se quell’immobile è stato acquistato senza le agevolazioni, il requisito “stesso comune” non è violato e il bonus prima casa sul nuovo acquisto è possibile, indipendentemente dal fatto che sia affittato. Se invece è stato comprato con le agevolazioni, scatta il requisito nazionale della lettera c) e occorre venderlo entro due anni.

Se disdico il contratto di locazione prima del rogito cambia qualcosa?

No. Il problema non è il contratto di affitto in sé, ma la titolarità del diritto di proprietà sull’altra casa di abitazione. Liberare l’immobile dall’inquilino non elimina il possesso e quindi non fa venir meno l’ostacolo previsto dalla Nota II-bis.

Vale anche per la nuda proprietà di una casa affittata?

Occorre distinguere. Per il requisito “stesso comune” la norma elenca proprietà, usufrutto, uso e abitazione, ma non la nuda proprietà. Per il requisito nazionale, invece, la nuda proprietà è espressamente inclusa: se riguarda una casa acquistata con le agevolazioni, blocca il nuovo bonus salvo alienazione nei termini.

I due anni per vendere valgono anche per gli acquisti fatti prima del 2025?

Il termine biennale si applica agli atti stipulati dal 1° gennaio 2025, data di entrata in vigore della Legge 30 dicembre 2024, n. 207. Per gli acquisti precedenti il termine originario era di un anno.

Una casa ereditata e affittata impedisce il bonus prima casa?

Se si è ereditata la piena proprietà di una casa di abitazione nello stesso comune, il requisito della lettera b) non è soddisfatto e il bonus è precluso, anche se l’immobile è locato. La successione, infatti, attribuisce comunque la titolarità del diritto.

Fonti

• Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico dell’imposta di registro) — testo vigente su Normattiva
• Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2025), articolo 1, comma 116 — proroga da uno a due anni del termine di alienazione previsto dal comma 4-bis — testo su Normattiva
• Legge 28 dicembre 2015, n. 208 (Legge di stabilità 2016), articolo 1, comma 55 — introduzione del comma 4-bis della Nota II-bis — testo su Normattiva
• Corte di Cassazione, ordinanza n. 3596 del 17 febbraio 2026 — l’immobile pre-posseduto locato a terzi non integra inidoneità oggettiva — massima riportata da Fisco Oggi, rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate
• Agenzia delle Entrate, scheda informativa “Acquisto prima casa – Normativa e prassi” — agenziaentrate.gov.it

Questo articolo è stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne è responsabile dei contenuti.