L’IMU seconda casa rappresenta una delle imposte più rilevanti per chi possiede un immobile diverso dall’abitazione principale. Nel 2026 le regole restano sostanzialmente invariate, ma conoscere nel dettaglio come funziona il calcolo, quali aliquote si applicano e quali agevolazioni sono disponibili può fare una grande differenza sull’importo finale da versare. In questa guida ti spieghiamo quanto si paga di IMU sulla seconda casa nel 2026 e come effettuare il calcolo correttamente, con esempi pratici e consigli utili.

Indice dei contenuti

1. Cos’è l’IMU sulla seconda casa
2. Aliquota base IMU seconda casa: 0,76% e variazioni comunali
3. Come calcolare l’IMU seconda casa: esempio pratico
4. Casa vacanza vs immobile affittato: differenze IMU
5. Riduzione 50% IMU per comodato a genitori o figli
6. IMU e cedolare secca: cosa cambia
7. Detrazione IMU per immobili in affitto
8. Scadenze IMU 2026: quando pagare
9. Domande frequenti sull’IMU seconda casa

Cos’è l’IMU sulla seconda casa

L’IMU (Imposta Municipale Unica) è un tributo locale che si applica al possesso di immobili. Mentre l’abitazione principale (escluse le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9) è esente dall’imposta, la seconda casa è sempre soggetta al pagamento dell’IMU, indipendentemente dal fatto che sia utilizzata come casa vacanza, affittata o tenuta a disposizione.

In pratica, se possiedi un appartamento oltre a quello dove vivi e hai la residenza, su quell’immobile dovrai pagare l’IMU ogni anno. L’importo dipende dalla rendita catastale dell’immobile e dall’aliquota deliberata dal Comune in cui si trova la proprietà.

Aliquota base IMU seconda casa: 0,76% e variazioni comunali

L’aliquota base dell’IMU per le seconde case è fissata dalla legge al 0,76% (7,6 per mille). Tuttavia, ogni Comune ha la facoltà di modificarla entro determinati limiti:

• Aliquota minima: 0,46% (il Comune può ridurla fino a 3 punti per mille)
• Aliquota massima: 1,06% (il Comune può aumentarla fino a 3 punti per mille)
• Maggiorazione aggiuntiva: i Comuni possono applicare un ulteriore 0,08%, portando il massimo a 1,14%

Per conoscere l’aliquota esatta applicata nel tuo Comune, puoi consultare il sito del Dipartimento delle Finanze del MEF oppure la delibera comunale pubblicata sul sito del tuo Comune. Ad esempio, il Comune di Udine applica generalmente l’aliquota dell’1,06% per gli immobili diversi dall’abitazione principale.

Come calcolare l’IMU seconda casa: esempio pratico

Il calcolo dell’IMU sulla seconda casa segue una formula precisa. Ecco i passaggi:

1. Trova la rendita catastale dell’immobile (la trovi sulla visura catastale)
2. Rivaluta la rendita del 5%: rendita catastale x 1,05
3. Moltiplica per il coefficiente catastale: per le abitazioni (categoria A, escluso A/10) il coefficiente è 160
4. Applica l’aliquota comunale

Formula: IMU = Rendita catastale x 1,05 x 160 x Aliquota comunale

Esempio di calcolo IMU seconda casa

Supponiamo che Marco possieda un appartamento come seconda casa a Udine con una rendita catastale di 500 euro e che il Comune applichi un’aliquota dell’1,06%:

• Rendita rivalutata: 500 x 1,05 = 525 euro
• Base imponibile: 525 x 160 = 84.000 euro
• IMU annuale: 84.000 x 1,06% = 890,40 euro

Marco dovrà quindi versare 890,40 euro all’anno di IMU per la sua seconda casa. L’importo viene suddiviso in due rate: acconto a giugno e saldo a dicembre.

Casa vacanza vs immobile affittato: differenze IMU

La destinazione d’uso della seconda casa influisce sull’IMU? In parte sì. Vediamo le differenze principali:

Casa vacanza o immobile sfitto: si paga l’IMU con l’aliquota piena deliberata dal Comune. Inoltre, il reddito dell’immobile sfitto concorre alla formazione del reddito IRPEF (rendita catastale rivalutata maggiorata di un terzo). Non sono previste agevolazioni particolari.

Immobile affittato a canone libero: l’IMU si paga con aliquota piena, ma il proprietario può optare per la cedolare secca sul reddito da locazione, semplificando la tassazione dei canoni percepiti.

Immobile affittato a canone concordato: in questo caso è prevista una riduzione del 25% dell’IMU. Significa che l’imposta viene calcolata normalmente e poi ridotta di un quarto. Questa agevolazione è molto interessante per chi affitta nei Comuni ad alta tensione abitativa.

Riduzione 50% IMU per comodato a genitori o figli

Una delle agevolazioni più importanti per la seconda casa è la riduzione del 50% della base imponibile IMU per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta di primo grado, cioè tra genitori e figli. Questa agevolazione è prevista dall’art. 1, comma 747, lettera c) della Legge 160/2019.

Per ottenere la riduzione del 50%, devono essere rispettati tutti questi requisiti:

• Il contratto di comodato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate
• Il comodante (chi presta l’immobile) deve possedere al massimo un altro immobile ad uso abitativo in Italia, che deve essere la sua abitazione principale nello stesso Comune
• Il comodante deve avere la residenza anagrafica nello stesso Comune in cui si trova l’immobile dato in comodato
• L’immobile non deve essere di categoria catastale di lusso (A/1, A/8, A/9)

Esempio pratico: se l’IMU piena sulla seconda casa sarebbe di 890 euro, con il comodato ai figli registrato la base imponibile si dimezza e l’imposta scende a circa 445 euro.

IMU e cedolare secca: cosa cambia

È importante chiarire che la cedolare secca e l’IMU sono due imposte distinte e separate:

• La cedolare secca sostituisce l’IRPEF e le addizionali sui redditi da locazione, con un’aliquota fissa del 21% (canone libero) o del 10% (canone concordato)
• L’IMU si paga comunque sulla seconda casa, indipendentemente dalla scelta della cedolare secca

Tuttavia, chi sceglie il canone concordato ottiene un doppio vantaggio: la cedolare secca al 10% (invece del 21%) e la riduzione del 25% sull’IMU. Questa combinazione rende il canone concordato particolarmente conveniente nelle città ad alta densità abitativa.

Se stai valutando come ottimizzare la tassazione sulla tua seconda casa affittata, potresti trovare utile anche la nostra guida sulla dichiarazione dei redditi 730 per capire come indicare correttamente i redditi da locazione.

Detrazione IMU per immobili in affitto

Per gli immobili concessi in locazione, l’IMU versata sulla seconda casa può essere dedotta dal reddito imponibile IRPEF nella misura del 50%. Questa deduzione si applica quando l’immobile affittato genera un reddito da locazione soggetto a IRPEF (quindi non in regime di cedolare secca).

In pratica, se paghi 890 euro di IMU sulla seconda casa affittata, puoi dedurre 445 euro dal reddito complessivo nella tua dichiarazione dei redditi. Questa deduzione si indica nel quadro dedicato ai redditi fondiari.

Attenzione: questa deduzione non si applica se hai optato per la cedolare secca, poiché in quel caso i redditi da locazione sono già tassati con un’aliquota agevolata e separata dall’IRPEF.

Scadenze IMU 2026: quando pagare

Le scadenze per il pagamento dell’IMU 2026 sono le consuete:

• Acconto (prima rata): entro il 16 giugno 2026 – pari al 50% dell’imposta dovuta sulla base delle aliquote dell’anno precedente
• Saldo (seconda rata): entro il 16 dicembre 2026 – a conguaglio sulla base delle aliquote definitive deliberate dal Comune per il 2026
• Rata unica: è possibile pagare l’intera imposta in un’unica soluzione entro il 16 giugno

Il pagamento avviene tramite modello F24, utilizzando i codici tributo specifici (3918 per gli altri fabbricati). È possibile pagare online tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate, la propria banca o tramite un intermediario abilitato come il CAF Centro Fiscale di Udine.

Domande frequenti sull’IMU seconda casa

Quanto si paga di IMU sulla seconda casa nel 2026?

L’importo dipende dalla rendita catastale dell’immobile e dall’aliquota comunale, che varia tra lo 0,46% e l’1,14%. Per un appartamento con rendita catastale di 500 euro e aliquota all’1,06%, l’IMU annuale è di circa 890 euro.

L’IMU sulla seconda casa si può detrarre?

L’IMU sulla seconda casa affittata è deducibile al 50% dal reddito IRPEF, ma solo se non si è optato per la cedolare secca. Non è prevista una detrazione diretta dall’imposta.

Come si calcola l’IMU sulla seconda casa?

La formula è: rendita catastale x 1,05 (rivalutazione) x 160 (coefficiente per abitazioni) x aliquota comunale. Il risultato è l’IMU annuale dovuta.

Posso ridurre l’IMU se do la casa in comodato a mio figlio?

Sì, la base imponibile si riduce del 50% se il comodato è registrato, il comodante possiede al massimo un altro immobile (la sua abitazione principale) nello stesso Comune, e l’immobile non è di lusso.

L’IMU si paga anche se la seconda casa è sfitta?

Sì, l’IMU si paga sempre sulla seconda casa, sia che sia affittata, sia che sia tenuta a disposizione o utilizzata come casa vacanza. L’unica differenza riguarda le possibili agevolazioni (canone concordato, comodato).

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