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Registrazione Contratto di Affitto: Scadenza 4 Maggio 2026, Imposta di Registro e Come Fare

Il 4 maggio 2026 è una data fondamentale per chi ha stipulato o rinnovato un contratto di affitto nel corso del mese di aprile: scade il termine ordinario di 30 giorni per la registrazione obbligatoria all’Agenzia delle Entrate e per il versamento dell’imposta di registro. Chi non rispetta questa scadenza rischia sanzioni e interessi che possono arrivare a raddoppiare il tributo dovuto. In questa guida completa trovi tutto quello che devi sapere: come registrare il contratto, quanto si paga, quali strumenti usare (Modello RLI, F24 Elide) e come scegliere tra imposta di registro ordinaria e cedolare secca.

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Indice dei contenuti

  1. Perché il 4 maggio 2026 è la scadenza chiave
  2. Obbligo di registrazione: chi deve farlo e quando
  3. Imposta di registro: aliquote, calcolo ed esempi pratici
  4. Cedolare secca: come funziona, aliquote 2026 e convenienza
  5. Modello RLI: come compilarlo e inviarlo
  6. F24 Elide: come versare l’imposta, codici tributo
  7. Tipi di contratto abitativo: 4+4, 3+2 a canone concordato, transitori
  8. Contratti a uso non abitativo
  9. Sanzioni per omessa o tardiva registrazione
  10. Ravvedimento operoso: come regolarizzare in ritardo
  11. Proroghe e rinnovi: obblighi e scadenze
  12. Registrazione contratto di affitto con il CAF: come fare

Perché il 4 maggio 2026 è la scadenza chiave

La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza, se antecedente alla firma. Lo stabilisce il DPR 26 aprile 1986 n. 131 (Testo Unico sull’Imposta di Registro – TUR), in combinato con l’art. 3, comma 1 del D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23. Il 4 maggio 2026 è quindi la scadenza per tutti i contratti di affitto che:

  • sono stati firmati il 4 aprile 2026 o successivamente (con decorrenza entro il 4 aprile)
  • avevano decorrenza dal 1° al 4 aprile 2026, anche se firmati in data precedente
  • sono stati rinnovati tacitamente o espressamente ad aprile 2026 con nuova decorrenza
  • riguardano subentri, proroghe e cessioni del contratto avvenuti in aprile

In pratica, se hai stipulato un contratto di locazione (abitativo o commerciale) nel mese di aprile 2026, il termine ultimo per registrarlo senza incorrere in sanzioni scade il 4 maggio 2026. Vale la stessa regola per i contratti con decorrenza 1° aprile: il trentesimo giorno cade il 1° maggio, che però è festivo. Poiché sia il 1° sia il 2° e il 3° maggio 2026 potrebbero coincidere con giorni non lavorativi (il 2 e 3 sono sabato e domenica), il termine slitta automaticamente al primo giorno lavorativo successivo, cioè il 4 maggio 2026 (lunedì). Questo meccanismo è previsto dall’art. 7, comma 1 dello Statuto del Contribuente (L. 212/2000).

Obbligo di registrazione: chi deve farlo e quando

L’obbligo di registrazione dei contratti di locazione è sancito dall’art. 17 del TUR (DPR 131/1986). Sono soggetti a registrazione obbligatoria tutti i contratti di affitto aventi ad oggetto:

  • Immobili ad uso abitativo (appartamenti, case, ville, box, cantine se locati insieme all’abitazione)
  • Immobili ad uso commerciale, artigianale o professionale (negozi, uffici, laboratori, magazzini)
  • Terreni agricoli e fondi rustici
  • Contratti di affitto d’azienda

Sono invece esclusi dall’obbligo di registrazione (secondo l’art. 2-bis della Tariffa allegata al TUR) i contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso conduttore. In questo caso non vi è obbligo di registrare, ma se le parti lo desiderano possono registrare volontariamente. Attenzione: se la somma di più contratti brevi con lo stesso conduttore supera i 30 giorni nell’anno, scatta l’obbligo retroattivo di registrazione per tutti.

Chi è responsabile della registrazione? Ai sensi dell’art. 10 del TUR, l’obbligo è solidale tra locatore e conduttore. Nella pratica è il locatore (proprietario) a registrare il contratto, ma entrambi rispondono in caso di inadempimento. Dal 2014, con il D.Lgs. 23/2011 e la Legge 431/1998, l’Agenzia delle Entrate ha la facoltà di notificare l’avviso di liquidazione a chiunque dei contraenti, locatore o conduttore. Il locatore che non registra, inoltre, non può avvalersi di strumenti di tutela come lo sfratto per morosità nei confronti dell’inquilino.

Imposta di registro: aliquote, calcolo ed esempi pratici

L’imposta di registro sui contratti di locazione è disciplinata dall’art. 5 della Tariffa Parte I allegata al TUR e si applica quando il locatore non opta per la cedolare secca. Le aliquote variano in base al tipo di immobile e di contratto.

Tabella aliquote imposta di registro 2026

Tipo di immobile / contrattoAliquotaBase imponibileMinimo dovuto
Immobili abitativi (regime ordinario)2%Canone annuo67 euro
Fondi rustici / terreni agricoli0,50%Canone annuo67 euro
Immobili strumentali (uso commerciale, uffici, negozi)1%Canone annuo67 euro
Immobili strumentali esenti IVA (locazioni esenti)2%Canone annuo67 euro
Contratti di affitto d’azienda3%Canone annuo67 euro
Immobili abitativi con cedolare secca 21%0%——
Abitativo canone concordato con cedolare 10%0%——

Come si calcola l’imposta di registro? La base imponibile è il canone annuo (non la durata totale del contratto). L’imposta si calcola applicando l’aliquota al canone annuo e il risultato si moltiplica per gli anni di durata. Tuttavia, è prassi comune versare l’imposta annualmente, in base al canone dell’anno di competenza.

Esempi pratici di calcolo

Esempio 1 – Appartamento uso abitativo (regime ordinario, canone 700 euro/mese):

  • Canone annuo: 700 × 12 = 8.400 euro
  • Imposta di registro: 8.400 × 2% = 168 euro
  • Imposta minima: 67 euro → si applica il calcolato (168 euro > 67 euro)
  • Bollo contratto (se in forma scritta con più di un foglio): 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe

Esempio 2 – Negozio uso commerciale (canone 1.500 euro/mese):

  • Canone annuo: 1.500 × 12 = 18.000 euro
  • Imposta di registro: 18.000 × 1% = 180 euro
  • Imposta minima: 67 euro → si applica il calcolato (180 euro)

Esempio 3 – Canone molto basso (600 euro/anno):

  • Imposta teorica: 600 × 2% = 12 euro
  • Applicazione del minimo: si versa 67 euro (il minimo legale)

È importante sapere che il pagamento dell’imposta di registro non coincide con la cedolare secca: se si sceglie la cedolare secca, l’imposta di registro non si paga affatto sull’atto di locazione, ma il locatore sostituisce IRPEF e addizionali con un’imposta sostitutiva calcolata sul canone. Entrambe le scelte vanno comunque effettuate al momento della registrazione tramite modello RLI.

Cedolare secca: come funziona, aliquote 2026 e convenienza

La cedolare secca, introdotta dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011, è un regime opzionale di tassazione che il locatore persona fisica può scegliere per le locazioni di immobili ad uso abitativo. In alternativa all’IRPEF ordinaria e all’imposta di registro, il locatore paga un’imposta sostitutiva flat calcolata sul canone annuo concordato.

Aliquote cedolare secca 2026

Tipo di contrattoAliquota cedolare 2026Base imponibile
Contratti liberi (4+4)21%100% canone annuo
Contratti a canone concordato (3+2) nei Comuni ad alta tensione abitativa10%100% canone annuo
Affitti brevi (non imprenditoriali, max 30 gg/anno stesso conduttore)21% (prima casa) / 26% (dalla 2a in poi)100% canone incassato

Nota importante per il 2026: La Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023) ha confermato l’aliquota al 26% per gli affitti brevi dalla seconda unità immobiliare gestita dalla stessa persona. Questa norma ha subito un lungo iter parlamentare e giurisprudenziale, ma è pienamente applicabile a tutti i contratti registrati nel 2025-2026.

Vantaggi della cedolare secca:

  • Nessuna imposta di registro sul contratto di locazione (risparmio del 2% annuo)
  • Nessuna imposta di bollo sulla registrazione
  • Il reddito da locazione è escluso dal reddito complessivo IRPEF: vantaggio significativo per chi ha redditi elevati (aliquota marginale IRPEF al 43%)
  • Blocco degli aumenti ISTAT per tutta la durata del contratto in cedolare secca
  • Minore carico burocratico: niente dichiarazione IRPEF aggiuntiva per i redditi da locazione

Chi non può usare la cedolare secca: il regime è vietato per le locazioni effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale, per gli immobili ad uso non abitativo (negozi, uffici, capannoni), e per i locatori persone giuridiche (società, enti). Solo le persone fisiche che non locano nell’esercizio di attività d’impresa o arti e professioni possono optare per la cedolare secca.

Modello RLI: come compilarlo e inviarlo

Il Modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) è il modulo ufficiale dell’Agenzia delle Entrate per la registrazione, la proroga, la cessione e la risoluzione dei contratti di locazione. È stato introdotto dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 10 gennaio 2014 e aggiornato con successive circolari, tra cui la Circolare n. 1/E del 2 gennaio 2014.

Come compilare il Modello RLI

Il modello si divide in quadri. Ecco le sezioni principali:

  • Quadro A – Dati generali: tipo di atto (locazione, affitto, comodato), modalità di registrazione (telematica o ufficio)
  • Quadro B – Soggetti: dati anagrafici e codice fiscale del locatore e del conduttore; se ci sono più locatori o conduttori, si compilano righe separate
  • Quadro C – Dati dell’immobile: tipo catastale, comuni, rendita catastale, superficie; va inserito il codice Ateco per gli immobili strumentali
  • Quadro D – Dati del contratto: data di stipula, decorrenza, durata, canone mensile e annuo, eventuali pertinenze, tipo di contratto (libero, concordato, transitorio)
  • Quadro E – Opzione per la cedolare secca: si indica l’aliquota prescelta (21% o 10%) e si dichiara di rinunciare agli aggiornamenti ISTAT per tutta la durata
  • Quadro F – Liquidazione dell’imposta: riepilogo importi dovuti, codici tributo, modalità di pagamento (F24 Elide o addebito in conto)

Come inviare il Modello RLI

Dal 1° gennaio 2016 la registrazione telematica è obbligatoria per i soggetti che hanno almeno 10 contratti da registrare (agenzie, grandi proprietari). I privati con meno di 10 contratti possono scegliere tra:

  • Registrazione online tramite RLI Web (sul portale dell’Agenzia delle Entrate, area riservata con SPID, CIE o CNS): è il sistema più comodo e gratuito
  • Software RLI scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate: permette di compilare e inviare il file telematicamente
  • Presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio (in caso di impossibilità di accesso telematico, previo appuntamento)
  • Tramite intermediario abilitato (CAF, commercialista, patronato): il delegato si occupa di tutto, dalla compilazione all’invio e al versamento dell’imposta

Allegati obbligatori al Modello RLI: il contratto di locazione in originale (o copia) deve essere allegato alla registrazione. In caso di registrazione telematica, si allega il file PDF scansionato del contratto firmato. In caso di contratto di locazione a canone concordato, occorre anche allegare la attestazione dell’accordo territoriale sottoscritta dalle associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini.

F24 Elide: come versare l’imposta, codici tributo

Il versamento dell’imposta di registro sui contratti di locazione avviene tramite modello F24 Elide (Elementi Identificativi), non il classico F24 ordinario. Il modello F24 Elide è specifico per i tributi collegati a specifici atti o contratti e permette all’Agenzia delle Entrate di abbinare il versamento alla pratica di registrazione.

Codici tributo F24 Elide per contratti di locazione

Causale / Tipo tributoCodice tributo F24 Elide
Imposta di registro – primo versamento (registrazione)1500
Imposta di registro – annualità successive1501
Imposta di registro – cessione del contratto1502
Imposta di registro – risoluzione anticipata1503
Imposta di registro – proroga del contratto1504
Imposta di bollo (sulle copie del contratto)1505
Sanzione da ravvedimento operoso1506
Interessi da ravvedimento operoso1507
Cedolare secca – primo versamento (con registrazione)1840
Cedolare secca – annualità successive1841
Cedolare secca – risoluzione anticipata1842
Cedolare secca – proroga1843

Come compilare il campo “Elementi identificativi” dell’F24 Elide: in questo campo va inserito il codice identificativo del contratto (che viene assegnato dall’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione, o che è riportato sulla ricevuta di registrazione telematica). Per la prima registrazione, prima che il codice sia assegnato, lasciare il campo vuoto se si versa contestualmente alla registrazione telematica.

Tipi di contratto abitativo: 4+4, 3+2 canone concordato, transitori

La normativa di riferimento per le locazioni abitative è la Legge 9 dicembre 1998 n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo). Essa prevede diversi tipi di contratto, ognuno con regole specifiche su durata, canone e registrazione.

Contratto a canone libero (4+4)

Il tipo più diffuso: durata minima 4 anni + rinnovo automatico di altri 4 anni. Il canone è liberamente concordato tra le parti. Non ci sono vincoli di importo, ma il locatore non può aumentarlo al di là degli aggiornamenti ISTAT (tranne in cedolare secca, dove nemmeno quello è consentito). La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla decorrenza. L’imposta di registro è il 2% del canone annuo.

Contratto a canone concordato (3+2)

Riservato ai Comuni ad alta tensione abitativa (individuati con DPCM, circa 650 Comuni italiani): il canone è fissato entro fasce stabilite dagli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e conduttori (ad es. CONFEDILIZIA, SUNIA, CGIL-Casa). La durata minima è 3 anni + rinnovo di 2 anni. Il vantaggio fiscale è doppio: se si opta per la cedolare secca, l’aliquota scende al 10% (invece del 21%). Inoltre, il locatore in regime ordinario beneficia di una riduzione del 30% sulla base imponibile IRPEF del reddito da locazione nei Comuni ad alta densità abitativa.

Contratti transitori e per studenti universitari

I contratti transitori hanno durata da 1 a 18 mesi e sono destinati a soddisfare esigenze abitative temporanee, documentate (motivi di lavoro, salute, studio). Anch’essi rientrano nella disciplina della L. 431/1998, art. 5. I contratti per studenti universitari fuori sede hanno durata da 6 mesi a 3 anni, rinnovabili. Anche questi contratti, se di durata superiore a 30 giorni, devono essere registrati entro i 30 giorni dalla decorrenza.

Contratti a uso non abitativo

I contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo (negozi, uffici, laboratori, magazzini, capannoni) sono regolati dal Codice Civile (artt. 1571-1606 c.c.) e, per le attività commerciali, dalla Legge 27 luglio 1978 n. 392 (Equo Canone, tutt’ora applicabile per i profili di tutela del conduttore). La durata minima è di 6 anni (o 9 anni per strutture ricettive-alberghiere), con rinnovo automatico per uguale periodo, salvo disdetta.

Per questi contratti la cedolare secca non è ammessa: si applica obbligatoriamente l’imposta di registro all’1% (per immobili strumentali soggetti a IVA) o al 2% (per immobili strumentali esenti IVA). L’imposta va versata con F24 Elide codice 1500 per la prima annualità, e 1501 per quelle successive. L’obbligo di registrazione vale entro i soliti 30 giorni dalla decorrenza del contratto.

Sanzioni per omessa o tardiva registrazione

Le conseguenze di non registrare il contratto di affitto nei termini sono significative, sia fiscali sia civilistiche. L’art. 69 del TUR prevede sanzioni specifiche per la mancata registrazione.

Tipo di inadempimentoSanzione baseSanzione ridotta con ravvedimento
Omessa registrazione (oltre 30 giorni)dal 120% al 240% dell’imposta dovutaDipende dal ritardo (vedi ravvedimento)
Tardiva registrazione (ritardo minimo)dal 60% al 120% dell’impostaRiduzioni applicabili
Dichiarazione di canone inferiore al realedal 200% al 400% della maggiore impostaNon sempre ammesso ravvedimento

Oltre alle sanzioni fiscali, la mancata registrazione ha effetti civilistici gravissimi: ai sensi dell’art. 1, comma 346 della L. 311/2004, i contratti di locazione non registrati sono nulli. Questa nullità può essere fatta valere da entrambe le parti, con la conseguenza che il conduttore potrebbe chiedere la restituzione di tutti i canoni pagati (configurando un arricchimento senza causa del locatore). In più, come già accennato, il locatore che non ha registrato il contratto non può avviare una procedura di sfratto per morosità del conduttore.

Ravvedimento operoso: come regolarizzare in ritardo

Se hai superato il termine del 4 maggio 2026 senza registrare il contratto, non tutto è perduto: puoi ricorrere al ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997), che consente di sanare la posizione con una sanzione ridotta rispetto a quella ordinaria, purché l’irregolarità non sia già stata contestata dall’Agenzia delle Entrate.

Tempistica del ravvedimentoSanzione ridottaRiduzione rispetto al 120%
Entro 14 giorni dal termine (ravvedimento sprint)1/15 del 15% = 1% per giornoMassima riduzione
Dal 15° al 30° giorno (ravvedimento breve)1/10 del 30% = 3%Alta riduzione
Dal 31° giorno al 90° giorno1/9 del 30% = 3,33%Buona riduzione
Dal 91° giorno fino a 1 anno1/8 del 90% = 11,25%Riduzione media
Dopo 1 anno fino a 2 anni1/7 del 90% = 12,86%Riduzione minore
Oltre 2 anni1/6 del 120% = 20%Riduzione base

Al ravvedimento si aggiungono gli interessi moratori calcolati sul tributo non versato, al tasso legale vigente (dal 1° gennaio 2024 il tasso legale è stato fissato al 2,5% annuo). Sia la sanzione ridotta sia gli interessi si versano con i codici tributo 1506 e 1507 dell’F24 Elide. Il ravvedimento è possibile solo se il contribuente si auto-denuncia prima di ricevere un accertamento o una comunicazione formale dall’Agenzia delle Entrate.

Proroghe e rinnovi: obblighi e scadenze

La proroga del contratto di locazione deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza, anche quando avviene tacitamente (per silenzio dei contraenti). Lo stesso vale per la cessione del contratto (cambio del conduttore o del locatore) e per la risoluzione anticipata consensuale.

  • Proroga espressa o tacita: comunicare entro 30 giorni dalla scadenza originale; usare il codice tributo 1504 per versare l’imposta di registro sulla proroga (2% del canone annuo se non si è in cedolare secca, oppure il codice 1843 se si è in cedolare secca)
  • Risoluzione anticipata: comunicare entro 30 giorni; si versa eventuale imposta residua (tributo 1503) o si ottiene rimborso delle annualità versate in anticipo
  • Cessione del contratto: comunicare entro 30 giorni; si applica l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro (tributo 1502)
  • Subentro per successione: se il locatore o il conduttore decede, gli eredi devono comunicare il subentro entro 30 giorni; non si paga nuova imposta di registro

Una casistica frequente riguarda i contratti con rinnovo automatico alla scadenza del primo periodo (es. 4+4): se entrambe le parti non hanno comunicato disdetta nei termini, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni e il locatore deve comunicare il rinnovo all’Agenzia delle Entrate versando una nuova annualità di imposta di registro (oppure comunicando il mantenimento dell’opzione cedolare secca). Se il rinnovo avviene in aprile 2026, la comunicazione e il versamento devono avvenire entro il 4 maggio 2026.

Registrazione contratto di affitto con il CAF: come fare

Registrare un contratto di locazione richiede attenzione nella compilazione del Modello RLI, nella scelta del regime fiscale (ordinario o cedolare secca) e nel versamento dell’imposta con i codici tributo corretti. Un errore nella compilazione può portare a rigetti della registrazione, sanzioni o perdita di vantaggi fiscali. Il CAF Centro Fiscale di Udine offre assistenza completa per:

  • Registrazione online del contratto di locazione tramite modello RLI Web
  • Calcolo dell’imposta di registro o della cedolare secca più conveniente per la tua situazione
  • Compilazione e invio telematico del modello F24 Elide
  • Comunicazione di proroghe, rinnovi e risoluzioni entro i termini di legge
  • Ravvedimento operoso per contratti già in ritardo
  • Consulenza sulla dichiarazione dei redditi per i proventi da locazione (Quadro B del modello 730 o PF)

Non aspettare l’ultimo momento: il 4 maggio 2026 è vicino. Contattaci oggi stesso per registrare il tuo contratto in tempo e in modo corretto.

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Domande Frequenti sulla Registrazione del Contratto di Affitto

Entro quando devo registrare un contratto di affitto stipulato il 4 aprile 2026?

Il termine è di 30 giorni dalla data di stipula o decorrenza. Per un contratto stipulato o con decorrenza il 4 aprile 2026, la scadenza è il 4 maggio 2026 (lunedì, primo giorno lavorativo utile poiché il 1 maggio è festivo e il 2-3 maggio sono sabato e domenica).

Cosa succede se non registro il contratto di affitto nei 30 giorni?

Il contratto non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346 della L. 311/2004. Oltre alla nullità civile, si applicano sanzioni fiscali dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. Il locatore non può avviare procedure di sfratto. È possibile regolarizzare con il ravvedimento operoso prima di ricevere accertamenti dall’Agenzia delle Entrate.

Conviene la cedolare secca o il regime ordinario con imposta di registro?

Per un locatore persona fisica con reddito elevato, la cedolare secca al 21% è quasi sempre più conveniente dell’IRPEF ordinaria (aliquote dal 23% al 43%) più l’imposta di registro al 2%. Per contratti a canone concordato la cedolare scende al 10%: vantaggio ancora maggiore. Fanno eccezione i casi in cui il locatore ha redditi molto bassi con IRPEF al 23% e l’imposta di registro è poca: in quel caso conviene fare un calcolo specifico.

Devo registrare anche il rinnovo automatico del contratto 4+4?

Sì. Quando il contratto 4+4 si rinnova automaticamente (perché nessuna delle parti ha comunicato la disdetta nei termini), il locatore deve comunicare il rinnovo all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza del primo periodo, versando una nuova annualità di imposta di registro (codice tributo 1501) o mantenendo l’opzione cedolare secca (codice 1841).

Posso registrare il contratto di affitto da solo o devo andare al CAF?

Puoi registrarlo autonomamente tramite il servizio RLI Web sul portale dell’Agenzia delle Entrate (con SPID, CIE o CNS) oppure usando il software RLI scaricabile. Tuttavia, per evitare errori nella compilazione, nella scelta del regime fiscale e nel calcolo dell’imposta, è consigliabile rivolgersi a un CAF o a un intermediario abilitato, specialmente per contratti complessi o quando si vuole optare per la cedolare secca.

Registra il tuo contratto di affitto con il CAF

Il CAF Centro Fiscale di Udine ti assiste nella registrazione del contratto di locazione, nel calcolo dell’imposta e nella scelta del regime fiscale più conveniente. Contattaci prima della scadenza del 4 maggio 2026.

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    CAF Centro Fiscale Udine – Viale Giuseppe Tullio 13, scala B – Tel: 0432 1638640

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    • sono stati firmati il 4 aprile 2026 o successivamente (con decorrenza entro il 4 aprile)
    • avevano decorrenza dal 1° al 4 aprile 2026, anche se firmati in data precedente
    • sono stati rinnovati tacitamente o espressamente ad aprile 2026 con nuova decorrenza
    • riguardano subentri, proroghe e cessioni del contratto avvenuti in aprile

    In pratica, se hai stipulato un contratto di locazione (abitativo o commerciale) nel mese di aprile 2026, il termine ultimo per registrarlo senza incorrere in sanzioni scade il 4 maggio 2026. Vale la stessa regola per i contratti con decorrenza 1° aprile: il trentesimo giorno cade il 1° maggio, che però è festivo. Poiché sia il 1° sia il 2° e il 3° maggio 2026 potrebbero coincidere con giorni non lavorativi (il 2 e 3 sono sabato e domenica), il termine slitta automaticamente al primo giorno lavorativo successivo, cioè il 4 maggio 2026 (lunedì). Questo meccanismo è previsto dall’art. 7, comma 1 dello Statuto del Contribuente (L. 212/2000).

    Obbligo di registrazione: chi deve farlo e quando

    L’obbligo di registrazione dei contratti di locazione è sancito dall’art. 17 del TUR (DPR 131/1986). Sono soggetti a registrazione obbligatoria tutti i contratti di affitto aventi ad oggetto:

    • Immobili ad uso abitativo (appartamenti, case, ville, box, cantine se locati insieme all’abitazione)
    • Immobili ad uso commerciale, artigianale o professionale (negozi, uffici, laboratori, magazzini)
    • Terreni agricoli e fondi rustici
    • Contratti di affitto d’azienda

    Sono invece esclusi dall’obbligo di registrazione (secondo l’art. 2-bis della Tariffa allegata al TUR) i contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso conduttore. In questo caso non vi è obbligo di registrare, ma se le parti lo desiderano possono registrare volontariamente. Attenzione: se la somma di più contratti brevi con lo stesso conduttore supera i 30 giorni nell’anno, scatta l’obbligo retroattivo di registrazione per tutti.

    Chi è responsabile della registrazione? Ai sensi dell’art. 10 del TUR, l’obbligo è solidale tra locatore e conduttore. Nella pratica è il locatore (proprietario) a registrare il contratto, ma entrambi rispondono in caso di inadempimento. Dal 2014, con il D.Lgs. 23/2011 e la Legge 431/1998, l’Agenzia delle Entrate ha la facoltà di notificare l’avviso di liquidazione a chiunque dei contraenti, locatore o conduttore. Il locatore che non registra, inoltre, non può avvalersi di strumenti di tutela come lo sfratto per morosità nei confronti dell’inquilino.

    Imposta di registro: aliquote, calcolo ed esempi pratici

    L’imposta di registro sui contratti di locazione è disciplinata dall’art. 5 della Tariffa Parte I allegata al TUR e si applica quando il locatore non opta per la cedolare secca. Le aliquote variano in base al tipo di immobile e di contratto.

    Tabella aliquote imposta di registro 2026

    Tipo di immobile / contrattoAliquotaBase imponibileMinimo dovuto
    Immobili abitativi (regime ordinario)2%Canone annuo67 euro
    Fondi rustici / terreni agricoli0,50%Canone annuo67 euro
    Immobili strumentali (uso commerciale, uffici, negozi)1%Canone annuo67 euro
    Immobili strumentali esenti IVA (locazioni esenti)2%Canone annuo67 euro
    Contratti di affitto d’azienda3%Canone annuo67 euro
    Immobili abitativi con cedolare secca 21%0%——
    Abitativo canone concordato con cedolare 10%0%——

    Come si calcola l’imposta di registro? La base imponibile è il canone annuo (non la durata totale del contratto). L’imposta si calcola applicando l’aliquota al canone annuo e il risultato si moltiplica per gli anni di durata. Tuttavia, è prassi comune versare l’imposta annualmente, in base al canone dell’anno di competenza.

    Esempi pratici di calcolo

    Esempio 1 – Appartamento uso abitativo (regime ordinario, canone 700 euro/mese):

    • Canone annuo: 700 × 12 = 8.400 euro
    • Imposta di registro: 8.400 × 2% = 168 euro
    • Imposta minima: 67 euro → si applica il calcolato (168 euro > 67 euro)
    • Bollo contratto (se in forma scritta con più di un foglio): 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe

    Esempio 2 – Negozio uso commerciale (canone 1.500 euro/mese):

    • Canone annuo: 1.500 × 12 = 18.000 euro
    • Imposta di registro: 18.000 × 1% = 180 euro
    • Imposta minima: 67 euro → si applica il calcolato (180 euro)

    Esempio 3 – Canone molto basso (600 euro/anno):

    • Imposta teorica: 600 × 2% = 12 euro
    • Applicazione del minimo: si versa 67 euro (il minimo legale)

    È importante sapere che il pagamento dell’imposta di registro non coincide con la cedolare secca: se si sceglie la cedolare secca, l’imposta di registro non si paga affatto sull’atto di locazione, ma il locatore sostituisce IRPEF e addizionali con un’imposta sostitutiva calcolata sul canone. Entrambe le scelte vanno comunque effettuate al momento della registrazione tramite modello RLI.

    Cedolare secca: come funziona, aliquote 2026 e convenienza

    La cedolare secca, introdotta dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011, è un regime opzionale di tassazione che il locatore persona fisica può scegliere per le locazioni di immobili ad uso abitativo. In alternativa all’IRPEF ordinaria e all’imposta di registro, il locatore paga un’imposta sostitutiva flat calcolata sul canone annuo concordato.

    Aliquote cedolare secca 2026

    Tipo di contrattoAliquota cedolare 2026Base imponibile
    Contratti liberi (4+4)21%100% canone annuo
    Contratti a canone concordato (3+2) nei Comuni ad alta tensione abitativa10%100% canone annuo
    Affitti brevi (non imprenditoriali, max 30 gg/anno stesso conduttore)21% (prima casa) / 26% (dalla 2a in poi)100% canone incassato

    Nota importante per il 2026: La Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023) ha confermato l’aliquota al 26% per gli affitti brevi dalla seconda unità immobiliare gestita dalla stessa persona. Questa norma ha subito un lungo iter parlamentare e giurisprudenziale, ma è pienamente applicabile a tutti i contratti registrati nel 2025-2026.

    Vantaggi della cedolare secca:

    • Nessuna imposta di registro sul contratto di locazione (risparmio del 2% annuo)
    • Nessuna imposta di bollo sulla registrazione
    • Il reddito da locazione è escluso dal reddito complessivo IRPEF: vantaggio significativo per chi ha redditi elevati (aliquota marginale IRPEF al 43%)
    • Blocco degli aumenti ISTAT per tutta la durata del contratto in cedolare secca
    • Minore carico burocratico: niente dichiarazione IRPEF aggiuntiva per i redditi da locazione

    Chi non può usare la cedolare secca: il regime è vietato per le locazioni effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale, per gli immobili ad uso non abitativo (negozi, uffici, capannoni), e per i locatori persone giuridiche (società, enti). Solo le persone fisiche che non locano nell’esercizio di attività d’impresa o arti e professioni possono optare per la cedolare secca.

    Modello RLI: come compilarlo e inviarlo

    Il Modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) è il modulo ufficiale dell’Agenzia delle Entrate per la registrazione, la proroga, la cessione e la risoluzione dei contratti di locazione. È stato introdotto dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 10 gennaio 2014 e aggiornato con successive circolari, tra cui la Circolare n. 1/E del 2 gennaio 2014.

    Come compilare il Modello RLI

    Il modello si divide in quadri. Ecco le sezioni principali:

    • Quadro A – Dati generali: tipo di atto (locazione, affitto, comodato), modalità di registrazione (telematica o ufficio)
    • Quadro B – Soggetti: dati anagrafici e codice fiscale del locatore e del conduttore; se ci sono più locatori o conduttori, si compilano righe separate
    • Quadro C – Dati dell’immobile: tipo catastale, comuni, rendita catastale, superficie; va inserito il codice Ateco per gli immobili strumentali
    • Quadro D – Dati del contratto: data di stipula, decorrenza, durata, canone mensile e annuo, eventuali pertinenze, tipo di contratto (libero, concordato, transitorio)
    • Quadro E – Opzione per la cedolare secca: si indica l’aliquota prescelta (21% o 10%) e si dichiara di rinunciare agli aggiornamenti ISTAT per tutta la durata
    • Quadro F – Liquidazione dell’imposta: riepilogo importi dovuti, codici tributo, modalità di pagamento (F24 Elide o addebito in conto)

    Come inviare il Modello RLI

    Dal 1° gennaio 2016 la registrazione telematica è obbligatoria per i soggetti che hanno almeno 10 contratti da registrare (agenzie, grandi proprietari). I privati con meno di 10 contratti possono scegliere tra:

    • Registrazione online tramite RLI Web (sul portale dell’Agenzia delle Entrate, area riservata con SPID, CIE o CNS): è il sistema più comodo e gratuito
    • Software RLI scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate: permette di compilare e inviare il file telematicamente
    • Presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio (in caso di impossibilità di accesso telematico, previo appuntamento)
    • Tramite intermediario abilitato (CAF, commercialista, patronato): il delegato si occupa di tutto, dalla compilazione all’invio e al versamento dell’imposta

    Allegati obbligatori al Modello RLI: il contratto di locazione in originale (o copia) deve essere allegato alla registrazione. In caso di registrazione telematica, si allega il file PDF scansionato del contratto firmato. In caso di contratto di locazione a canone concordato, occorre anche allegare la attestazione dell’accordo territoriale sottoscritta dalle associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini.

    F24 Elide: come versare l’imposta, codici tributo

    Il versamento dell’imposta di registro sui contratti di locazione avviene tramite modello F24 Elide (Elementi Identificativi), non il classico F24 ordinario. Il modello F24 Elide è specifico per i tributi collegati a specifici atti o contratti e permette all’Agenzia delle Entrate di abbinare il versamento alla pratica di registrazione.

    Codici tributo F24 Elide per contratti di locazione

    Causale / Tipo tributoCodice tributo F24 Elide
    Imposta di registro – primo versamento (registrazione)1500
    Imposta di registro – annualità successive1501
    Imposta di registro – cessione del contratto1502
    Imposta di registro – risoluzione anticipata1503
    Imposta di registro – proroga del contratto1504
    Imposta di bollo (sulle copie del contratto)1505
    Sanzione da ravvedimento operoso1506
    Interessi da ravvedimento operoso1507
    Cedolare secca – primo versamento (con registrazione)1840
    Cedolare secca – annualità successive1841
    Cedolare secca – risoluzione anticipata1842
    Cedolare secca – proroga1843

    Come compilare il campo “Elementi identificativi” dell’F24 Elide: in questo campo va inserito il codice identificativo del contratto (che viene assegnato dall’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione, o che è riportato sulla ricevuta di registrazione telematica). Per la prima registrazione, prima che il codice sia assegnato, lasciare il campo vuoto se si versa contestualmente alla registrazione telematica.

    Tipi di contratto abitativo: 4+4, 3+2 canone concordato, transitori

    La normativa di riferimento per le locazioni abitative è la Legge 9 dicembre 1998 n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo). Essa prevede diversi tipi di contratto, ognuno con regole specifiche su durata, canone e registrazione.

    Contratto a canone libero (4+4)

    Il tipo più diffuso: durata minima 4 anni + rinnovo automatico di altri 4 anni. Il canone è liberamente concordato tra le parti. Non ci sono vincoli di importo, ma il locatore non può aumentarlo al di là degli aggiornamenti ISTAT (tranne in cedolare secca, dove nemmeno quello è consentito). La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla decorrenza. L’imposta di registro è il 2% del canone annuo.

    Contratto a canone concordato (3+2)

    Riservato ai Comuni ad alta tensione abitativa (individuati con DPCM, circa 650 Comuni italiani): il canone è fissato entro fasce stabilite dagli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e conduttori (ad es. CONFEDILIZIA, SUNIA, CGIL-Casa). La durata minima è 3 anni + rinnovo di 2 anni. Il vantaggio fiscale è doppio: se si opta per la cedolare secca, l’aliquota scende al 10% (invece del 21%). Inoltre, il locatore in regime ordinario beneficia di una riduzione del 30% sulla base imponibile IRPEF del reddito da locazione nei Comuni ad alta densità abitativa.

    Contratti transitori e per studenti universitari

    I contratti transitori hanno durata da 1 a 18 mesi e sono destinati a soddisfare esigenze abitative temporanee, documentate (motivi di lavoro, salute, studio). Anch’essi rientrano nella disciplina della L. 431/1998, art. 5. I contratti per studenti universitari fuori sede hanno durata da 6 mesi a 3 anni, rinnovabili. Anche questi contratti, se di durata superiore a 30 giorni, devono essere registrati entro i 30 giorni dalla decorrenza.

    Contratti a uso non abitativo

    I contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo (negozi, uffici, laboratori, magazzini, capannoni) sono regolati dal Codice Civile (artt. 1571-1606 c.c.) e, per le attività commerciali, dalla Legge 27 luglio 1978 n. 392 (Equo Canone, tutt’ora applicabile per i profili di tutela del conduttore). La durata minima è di 6 anni (o 9 anni per strutture ricettive-alberghiere), con rinnovo automatico per uguale periodo, salvo disdetta.

    Per questi contratti la cedolare secca non è ammessa: si applica obbligatoriamente l’imposta di registro all’1% (per immobili strumentali soggetti a IVA) o al 2% (per immobili strumentali esenti IVA). L’imposta va versata con F24 Elide codice 1500 per la prima annualità, e 1501 per quelle successive. L’obbligo di registrazione vale entro i soliti 30 giorni dalla decorrenza del contratto.

    Sanzioni per omessa o tardiva registrazione

    Le conseguenze di non registrare il contratto di affitto nei termini sono significative, sia fiscali sia civilistiche. L’art. 69 del TUR prevede sanzioni specifiche per la mancata registrazione.

    Tipo di inadempimentoSanzione baseSanzione ridotta con ravvedimento
    Omessa registrazione (oltre 30 giorni)dal 120% al 240% dell’imposta dovutaDipende dal ritardo (vedi ravvedimento)
    Tardiva registrazione (ritardo minimo)dal 60% al 120% dell’impostaRiduzioni applicabili
    Dichiarazione di canone inferiore al realedal 200% al 400% della maggiore impostaNon sempre ammesso ravvedimento

    Oltre alle sanzioni fiscali, la mancata registrazione ha effetti civilistici gravissimi: ai sensi dell’art. 1, comma 346 della L. 311/2004, i contratti di locazione non registrati sono nulli. Questa nullità può essere fatta valere da entrambe le parti, con la conseguenza che il conduttore potrebbe chiedere la restituzione di tutti i canoni pagati (configurando un arricchimento senza causa del locatore). In più, come già accennato, il locatore che non ha registrato il contratto non può avviare una procedura di sfratto per morosità del conduttore.

    Ravvedimento operoso: come regolarizzare in ritardo

    Se hai superato il termine del 4 maggio 2026 senza registrare il contratto, non tutto è perduto: puoi ricorrere al ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997), che consente di sanare la posizione con una sanzione ridotta rispetto a quella ordinaria, purché l’irregolarità non sia già stata contestata dall’Agenzia delle Entrate.

    Tempistica del ravvedimentoSanzione ridottaRiduzione rispetto al 120%
    Entro 14 giorni dal termine (ravvedimento sprint)1/15 del 15% = 1% per giornoMassima riduzione
    Dal 15° al 30° giorno (ravvedimento breve)1/10 del 30% = 3%Alta riduzione
    Dal 31° giorno al 90° giorno1/9 del 30% = 3,33%Buona riduzione
    Dal 91° giorno fino a 1 anno1/8 del 90% = 11,25%Riduzione media
    Dopo 1 anno fino a 2 anni1/7 del 90% = 12,86%Riduzione minore
    Oltre 2 anni1/6 del 120% = 20%Riduzione base

    Al ravvedimento si aggiungono gli interessi moratori calcolati sul tributo non versato, al tasso legale vigente (dal 1° gennaio 2024 il tasso legale è stato fissato al 2,5% annuo). Sia la sanzione ridotta sia gli interessi si versano con i codici tributo 1506 e 1507 dell’F24 Elide. Il ravvedimento è possibile solo se il contribuente si auto-denuncia prima di ricevere un accertamento o una comunicazione formale dall’Agenzia delle Entrate.

    Proroghe e rinnovi: obblighi e scadenze

    La proroga del contratto di locazione deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza, anche quando avviene tacitamente (per silenzio dei contraenti). Lo stesso vale per la cessione del contratto (cambio del conduttore o del locatore) e per la risoluzione anticipata consensuale.

    • Proroga espressa o tacita: comunicare entro 30 giorni dalla scadenza originale; usare il codice tributo 1504 per versare l’imposta di registro sulla proroga (2% del canone annuo se non si è in cedolare secca, oppure il codice 1843 se si è in cedolare secca)
    • Risoluzione anticipata: comunicare entro 30 giorni; si versa eventuale imposta residua (tributo 1503) o si ottiene rimborso delle annualità versate in anticipo
    • Cessione del contratto: comunicare entro 30 giorni; si applica l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro (tributo 1502)
    • Subentro per successione: se il locatore o il conduttore decede, gli eredi devono comunicare il subentro entro 30 giorni; non si paga nuova imposta di registro

    Una casistica frequente riguarda i contratti con rinnovo automatico alla scadenza del primo periodo (es. 4+4): se entrambe le parti non hanno comunicato disdetta nei termini, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni e il locatore deve comunicare il rinnovo all’Agenzia delle Entrate versando una nuova annualità di imposta di registro (oppure comunicando il mantenimento dell’opzione cedolare secca). Se il rinnovo avviene in aprile 2026, la comunicazione e il versamento devono avvenire entro il 4 maggio 2026.

    Registrazione contratto di affitto con il CAF: come fare

    Registrare un contratto di locazione richiede attenzione nella compilazione del Modello RLI, nella scelta del regime fiscale (ordinario o cedolare secca) e nel versamento dell’imposta con i codici tributo corretti. Un errore nella compilazione può portare a rigetti della registrazione, sanzioni o perdita di vantaggi fiscali. Il CAF Centro Fiscale di Udine offre assistenza completa per:

    • Registrazione online del contratto di locazione tramite modello RLI Web
    • Calcolo dell’imposta di registro o della cedolare secca più conveniente per la tua situazione
    • Compilazione e invio telematico del modello F24 Elide
    • Comunicazione di proroghe, rinnovi e risoluzioni entro i termini di legge
    • Ravvedimento operoso per contratti già in ritardo
    • Consulenza sulla dichiarazione dei redditi per i proventi da locazione (Quadro B del modello 730 o PF)

    Non aspettare l’ultimo momento: il 4 maggio 2026 è vicino. Contattaci oggi stesso per registrare il tuo contratto in tempo e in modo corretto.

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    Domande Frequenti sulla Registrazione del Contratto di Affitto

    Entro quando devo registrare un contratto di affitto stipulato il 4 aprile 2026?

    Il termine è di 30 giorni dalla data di stipula o decorrenza. Per un contratto stipulato o con decorrenza il 4 aprile 2026, la scadenza è il 4 maggio 2026 (lunedì, primo giorno lavorativo utile poiché il 1 maggio è festivo e il 2-3 maggio sono sabato e domenica).

    Cosa succede se non registro il contratto di affitto nei 30 giorni?

    Il contratto non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346 della L. 311/2004. Oltre alla nullità civile, si applicano sanzioni fiscali dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. Il locatore non può avviare procedure di sfratto. È possibile regolarizzare con il ravvedimento operoso prima di ricevere accertamenti dall’Agenzia delle Entrate.

    Conviene la cedolare secca o il regime ordinario con imposta di registro?

    Per un locatore persona fisica con reddito elevato, la cedolare secca al 21% è quasi sempre più conveniente dell’IRPEF ordinaria (aliquote dal 23% al 43%) più l’imposta di registro al 2%. Per contratti a canone concordato la cedolare scende al 10%: vantaggio ancora maggiore. Fanno eccezione i casi in cui il locatore ha redditi molto bassi con IRPEF al 23% e l’imposta di registro è poca: in quel caso conviene fare un calcolo specifico.

    Devo registrare anche il rinnovo automatico del contratto 4+4?

    Sì. Quando il contratto 4+4 si rinnova automaticamente (perché nessuna delle parti ha comunicato la disdetta nei termini), il locatore deve comunicare il rinnovo all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza del primo periodo, versando una nuova annualità di imposta di registro (codice tributo 1501) o mantenendo l’opzione cedolare secca (codice 1841).

    Posso registrare il contratto di affitto da solo o devo andare al CAF?

    Puoi registrarlo autonomamente tramite il servizio RLI Web sul portale dell’Agenzia delle Entrate (con SPID, CIE o CNS) oppure usando il software RLI scaricabile. Tuttavia, per evitare errori nella compilazione, nella scelta del regime fiscale e nel calcolo dell’imposta, è consigliabile rivolgersi a un CAF o a un intermediario abilitato, specialmente per contratti complessi o quando si vuole optare per la cedolare secca.

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    Il CAF Centro Fiscale di Udine ti assiste nella registrazione del contratto di locazione, nel calcolo dell’imposta e nella scelta del regime fiscale più conveniente. Contattaci prima della scadenza del 4 maggio 2026.

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