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Dichiarazione IMU 2026: Quando è Obbligatoria, Scadenze e Sanzioni

La dichiarazione IMU 2026 è uno degli adempimenti fiscali più sottovalutati dai proprietari di immobili: molti la confondono con il versamento dell’imposta, altri non sanno quando è effettivamente obbligatoria presentarla. Eppure omettere questa comunicazione al Comune può costare sanzioni salate, dal 100% al 200% dell’imposta non dichiarata. Se hai acquistato, venduto o modificato l’uso di un immobile nel 2025, devi verificare entro il 30 giugno 2026 se sei tenuto a presentare la dichiarazione IMU. In questa guida trovi tutto quello che devi sapere: i casi in cui è obbligatoria, le scadenze, il modello da usare, come ravvederti se sei in ritardo e le sanzioni previste dalla legge.

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Cos’è la dichiarazione IMU e a cosa serve

L’Imposta Municipale Propria (IMU), disciplinata dall’art. 1, commi 739-783 della Legge 160/2019 (Legge di Bilancio 2020), è un tributo locale che si articola in due distinti adempimenti, spesso confusi tra loro:

Il versamento IMU: il pagamento dell’imposta dovuta, effettuato tramite modello F24 in due rate (acconto 16 giugno, saldo 16 dicembre).
La dichiarazione IMU: una comunicazione al Comune che informa di variazioni nella situazione dell’immobile non conoscibili automaticamente dagli archivi catastali o fiscali.

Questi due obblighi sono indipendenti: puoi dover versare l’IMU senza presentare alcuna dichiarazione, oppure doverti presentare la dichiarazione senza che sia cambiato nulla nel calcolo dell’imposta. La finalità della dichiarazione è esclusivamente informativa: serve a comunicare al Comune fatti e variazioni che influenzano il calcolo corretto dell’IMU o il diritto a riduzioni/esenzioni, ma che l’ente locale non può conoscere autonomamente dalle banche dati a sua disposizione.

Il riferimento normativo principale per la dichiarazione IMU è il D.M. 29 luglio 1998 (modello e istruzioni), aggiornato dalle disposizioni introdotte dalla L. 160/2019. Per i chiarimenti sull’obbligatorietà, il MEF ha emanato la Risoluzione n. 1/DF/2022, che ha precisato numerose casistiche di dubbio interpretativo. Approfondisci la guida dichiarazione IMU per un quadro completo degli adempimenti.

Quando è obbligatoria la dichiarazione IMU 2026

La dichiarazione IMU è obbligatoria quando si verificano variazioni che il Comune non può conoscere autonomamente attraverso i propri sistemi informativi (catasto, banche dati fiscali). In pratica, deve essere presentata ogni volta che il contribuente acquisisce o perde il diritto a un’esenzione, a una riduzione dell’aliquota o a un’agevolazione, e tale variazione non è rilevabile d’ufficio. Di seguito le principali casistiche per il 2026 (riferite a variazioni intervenute nel corso del 2025).

1. Comodato d’uso gratuito a parenti di primo grado

Chi concede un immobile in comodato gratuito a un genitore o figlio che lo utilizza come abitazione principale ha diritto alla riduzione del 50% della base imponibile IMU, ai sensi dell’art. 1, comma 747, lett. c) della L. 160/2019. Condizioni: il comodante deve possedere un solo immobile in Italia (oltre a quello già adibito ad abitazione principale), risiedere e avere la dimora abituale nello stesso Comune dell’immobile concesso in comodato, e il contratto deve essere registrato. La dichiarazione IMU è obbligatoria per comunicare questa situazione al Comune, che altrimenti non può applicare la riduzione.

2. Immobili inagibili o inabitabili

Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, l’IMU si calcola sulla base imponibile ridotta al 50% (art. 1, comma 747, lett. b) L. 160/2019). L’inagibilità deve essere accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia, oppure dal contribuente tramite dichiarazione sostitutiva. La dichiarazione IMU è necessaria per comunicare al Comune l’insorgenza di questa condizione. La stessa regola si applica agli immobili colpiti da calamità naturali (terremoti, alluvioni) formalmente riconosciute.

3. Immobili di interesse storico-artistico

Gli immobili riconosciuti di interesse storico-artistico ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali) beneficiano della riduzione del 50% della base imponibile IMU. Se nel 2025 è intervenuto il riconoscimento ufficiale dell’interesse storico-artistico, il contribuente deve presentare la dichiarazione IMU per comunicare al Comune il diritto alla riduzione.

4. Locazioni a canone concordato

Gli immobili locati a canone concordato (contratti 3+2 ai sensi della L. 431/1998) beneficiano della riduzione del 25% dell’IMU dovuta. Se nel 2025 hai stipulato o rinnovato un contratto di locazione a canone concordato, devi presentare la dichiarazione IMU al Comune per accedere all’agevolazione. Attenzione: la riduzione si applica sull’imposta finale (non sulla base imponibile), quindi è più conveniente di quanto possa sembrare.

5. Immobili rurali strumentali

I fabbricati rurali strumentali all’attività agricola (art. 9, comma 3-bis, D.L. 557/1993) sono esenti dall’IMU. Se nel 2025 un immobile ha acquisito o perso la qualifica di rurale strumentale (ad esempio per cambio di destinazione d’uso o variazione catastale), è necessario presentare la dichiarazione IMU per comunicare al Comune il mutamento.

6. Terreni agricoli: variazioni di conduzione o proprietà

I terreni agricoli godono di regimi differenziati in base alla conduzione (coltivatori diretti, IAP) e alla localizzazione geografica (montagna, collina, pianura). Se nel 2025 è cambiata la qualifica del conduttore, la proprietà del terreno o la sua destinazione, la dichiarazione IMU terreno edificabile potrebbe essere necessaria. In particolare, la dichiarazione è obbligatoria per i terreni edificabili quando varia il valore venale in commercio che costituisce la base imponibile IMU.

7. Immobili ERP e IACP (edilizia residenziale pubblica)

Gli immobili appartenenti a enti dell’edilizia residenziale pubblica (IACP e assimilati) godono dell’aliquota ridotta pari a quella per l’abitazione principale con le relative detrazioni. I soggetti titolari di questi immobili devono presentare la dichiarazione IMU per comunicare al Comune la natura degli immobili e le variazioni nella destinazione d’uso.

8. Cooperative a proprietà indivisa

Le cooperative edilizie a proprietà indivisa che destinano gli alloggi ai soci assegnatari come abitazione principale sono assimilate all’abitazione principale ai fini IMU (esenzione). La dichiarazione è necessaria per comunicare questa condizione al Comune e per segnalare eventuali variazioni nel numero di alloggi assegnati.

9. Enti non commerciali: uso misto degli immobili

Gli enti non commerciali che utilizzano immobili in parte per attività istituzionali esenti e in parte per attività commerciali devono calcolare l’IMU proporzionalmente alla quota commerciale. La dichiarazione IMU è obbligatoria per questi soggetti, con modalità e tempistiche specifiche.

10. Variazioni della rendita catastale

Se nel 2025 è variata la rendita catastale dell’immobile (ad esempio a seguito di ristrutturazione con variazione catastale, o di accatastamento di nuove unità immobiliari), la dichiarazione IMU potrebbe essere necessaria per comunicare la variazione al Comune, specialmente se la nuova rendita non è ancora recepita automaticamente nelle banche dati comunali.

Ecco una tabella riepilogativa delle principali casistiche:

Casistica	Riduzione/Beneficio	Dichiarazione obbligatoria?
Comodato gratuito a parenti 1° grado	-50% base imponibile	Sì
Immobile inagibile/inabitabile	-50% base imponibile	Sì
Immobile storico-artistico	-50% base imponibile	Sì
Locazione canone concordato	-25% imposta finale	Sì
Fabbricato rurale strumentale	Esenzione totale	Sì
Terreno edificabile: variazione valore	Variazione base imponibile	Sì
IACP/ERP	Aliquota abitazione principale	Sì
Cooperativa a proprietà indivisa	Esenzione	Sì
Ente non commerciale (uso misto)	Proporzionale alla quota commerciale	Sì
Variazione rendita catastale rilevante	Variazione base imponibile	Sì (se non rilevabile d’ufficio)

Quando NON è obbligatoria la dichiarazione IMU

Non tutti i proprietari di immobili sono tenuti a presentare la dichiarazione IMU ogni anno. La regola generale è che la dichiarazione non è necessaria quando le variazioni sono già conoscibili dal Comune attraverso le proprie banche dati. In particolare, la dichiarazione IMU non è obbligatoria nei seguenti casi:

Abitazione principale ordinaria: l’esenzione dall’IMU per la prima casa (cat. A/1, A/8, A/9 escluse) è automatica e non richiede alcuna dichiarazione, perché il Comune la rileva dalla residenza anagrafica del contribuente.
Acquisto o vendita di immobili soggetti a tassazione ordinaria: se acquisti o vendi un immobile non esente e non agevolato, non devi presentare la dichiarazione IMU perché il Comune viene informato automaticamente tramite gli atti notarili e le banche dati catastali.
Situazione immutata rispetto all’anno precedente: se non è cambiato nulla nella tua situazione patrimoniale immobiliare e hai già presentato la dichiarazione in anni precedenti (o non eri tenuto a presentarla), non devi ripresentarla ogni anno.
Prima presentazione già effettuata: la dichiarazione IMU ha valore permanente. Una volta presentata per una determinata situazione (es. comodato gratuito), non deve essere ripresentata ogni anno se le condizioni restano invariate — solo in caso di modifica delle condizioni.
Variazioni conoscibili dal Comune: ad esempio, la costituzione, modifica o estinzione di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione) risultante da atto notarile registrato e trascritto, che il Comune può rilevare autonomamente.

Per i IMU 2026 pensionati, la situazione può essere più complessa: i pensionati residenti all’estero (AIRE) beneficiano di un’esenzione IMU su una sola unità abitativa in Italia, ma solo se il Comune ha aderito. In tal caso, la dichiarazione IMU potrebbe essere necessaria per comunicare la residenza estera e il diritto all’esenzione.

Scadenze dichiarazione IMU 2026

La scadenza per la presentazione della dichiarazione IMU è fissata dalla legge al 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione. Quindi:

Anno variazione	Scadenza dichiarazione
2025 (variazioni intervenute nel 2025)	30 giugno 2026
2026 (variazioni che interverranno nel 2026)	30 giugno 2027
2024 (variazioni del 2024, già scaduta)	30 giugno 2025 (già trascorso)

Attenzione alle festività: se il 30 giugno cade di sabato o domenica o in un giorno festivo, la scadenza è prorogata al primo giorno lavorativo successivo. Nel 2026, il 30 giugno è un martedì, quindi la scadenza è confermata al 30 giugno 2026.

La dichiarazione IMU va presentata al Comune competente, ovvero al Comune nel cui territorio si trovano gli immobili oggetto di dichiarazione. Se si hanno immobili in Comuni diversi, occorre presentare una dichiarazione separata per ciascun Comune.

Per conoscere gli altri adempimenti fiscali in scadenza, consulta anche la nostra guida sui tributi locali 2026.

Come si presenta la dichiarazione IMU 2026

Il modello ufficiale

La dichiarazione IMU si presenta utilizzando il modello ufficiale approvato con D.M. 29 luglio 1998 e successive modificazioni. Il modello è composto da un frontespizio e da una serie di quadri (A, B, C, D, E) che raccolgono le informazioni sugli immobili oggetto di dichiarazione. Il MEF aggiorna periodicamente il modello e le relative istruzioni; per il 2026 occorre verificare se siano state apportate modifiche rispetto alla versione precedente.

Il modello è scaricabile gratuitamente dal sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze (www.mef.gov.it) nella sezione dedicata alla fiscalità locale, oppure può essere richiesto direttamente all’ufficio tributi del Comune.

Modalità di presentazione

La dichiarazione IMU può essere presentata con le seguenti modalità:

Consegna diretta allo sportello: presso l’ufficio tributi del Comune competente, che rilascia ricevuta di presentazione.
Invio postale: tramite raccomandata con avviso di ricevimento, all’ufficio tributi del Comune. La data di spedizione fa fede per il rispetto della scadenza.
Via PEC: in molti Comuni è possibile inviare la dichiarazione all’indirizzo PEC dell’ufficio tributi, allegando il modello in formato PDF. Verifica la disponibilità sul sito del tuo Comune.
Portale telematico: alcuni Comuni mettono a disposizione portali online (es. il portale del federalismo fiscale) che consentono la compilazione e presentazione telematica della dichiarazione IMU.

Documenti necessari

Per compilare correttamente la dichiarazione IMU ti serviranno:

Visura catastale dell’immobile (dati catastali: foglio, particella, subalterno, categoria, rendita)
Atto di acquisto, donazione, successione o altro titolo di possesso
Contratto di comodato registrato (se si richiede la riduzione per comodato)
Contratto di locazione a canone concordato (se si richiede la riduzione del 25%)
Perizia tecnica di inagibilità o dichiarazione sostitutiva (se si richiede la riduzione per inagibilità)
Documentazione del vincolo storico-artistico (se applicabile)
Codice fiscale del dichiarante

Sanzioni per omessa o tardiva dichiarazione IMU

Le sanzioni per la mancata o tardiva presentazione della dichiarazione IMU sono disciplinate dal D.Lgs. 471/1997 e, in caso di accertamento con adesione, dal D.Lgs. 218/1997. Ecco le principali:

Violazione	Sanzione	Minimo assoluto
Omessa dichiarazione	Dal 100% al 200% dell’imposta dovuta	51 euro
Dichiarazione infedele	Dal 50% al 100% della maggiore imposta	51 euro
Tardiva dichiarazione (oltre 90 giorni dalla scadenza)	Dal 100% al 200% (come omessa)	51 euro
Tardiva dichiarazione (entro 90 giorni dalla scadenza)	1/9 del minimo (ravvedimento)	Variabile

Le sanzioni si applicano sull’imposta che non è stata correttamente calcolata o comunicata. Se, ad esempio, non hai presentato la dichiarazione per il comodato gratuito a tuo figlio e per questo motivo hai versato meno IMU del dovuto (paradossalmente, potrebbe essere il Comune ad aver applicato l’aliquota ordinaria invece di quella ridotta), le sanzioni vengono calcolate sulla differenza d’imposta.

Ravvedimento operoso: come mettersi in regola

Se ti accorgi di aver omesso la dichiarazione IMU, puoi regolarizzare la situazione con il ravvedimento operoso, versando sanzioni ridotte rispetto a quelle applicabili in caso di accertamento d’ufficio. Le riduzioni previste dal D.Lgs. 471/1997 e dall’art. 13 del D.Lgs. 472/1997 sono:

Tempistica del ravvedimento	Riduzione sanzione	Sanzione effettiva (su base 100%)
Entro 30 giorni dalla scadenza	1/10 del minimo	10%
Da 31 a 90 giorni dalla scadenza	1/9 del minimo	11,11%
Entro 1 anno dalla violazione	1/8 del minimo	12,5%
Entro 2 anni dalla violazione	1/7 del minimo	14,28%
Oltre 2 anni dalla violazione	1/6 del minimo	16,67%
Dopo presentazione PVC	1/5 del minimo	20%

Si ricorda che il ravvedimento operoso è possibile solo finché non sia stato notificato un atto di accertamento da parte del Comune. Considera anche la possibilità della rottamazione IMU 2026 per le somme già iscritte a ruolo, che potrebbe consentire l’abbattimento di sanzioni e interessi.

Casi pratici: esempi di dichiarazione IMU obbligatoria

Caso 1: Comodato gratuito a figlio (riduzione 50%)

Situazione: Mario, residente a Udine, possiede un appartamento (cat. A/3) nello stesso Comune. A gennaio 2025 lo ha concesso gratuitamente in comodato al figlio, che ci abita come abitazione principale. Il contratto è stato registrato. Mario ha diritto alla riduzione del 50% della base imponibile IMU.

Obbligo dichiarazione: Sì. Entro il 30 giugno 2026, Mario deve presentare la dichiarazione IMU al Comune di Udine, indicando i dati del contratto di comodato e confermando il possesso dei requisiti (un solo immobile oltre la prima casa, stessa residenza nel Comune).

Calcolo del risparmio: Se la rendita catastale dell’appartamento è 500 euro, la base imponibile ordinaria è 500 × 168 = 84.000 euro. Con la riduzione del 50% la base scende a 42.000 euro. Applicando l’aliquota ordinaria dell’1% (esempio), Mario pagherebbe 420 euro invece di 840 euro: un risparmio di 420 euro annui.

Caso 2: Appartamento reso inagibile da alluvione

Situazione: Luisa possiede un appartamento (cat. A/2) che nel maggio 2025 è stato gravemente danneggiato da un’alluvione. L’ufficio tecnico comunale ha certificato l’inagibilità. L’immobile non è attualmente utilizzabile.

Obbligo dichiarazione: Sì. Entro il 30 giugno 2026 Luisa deve presentare la dichiarazione IMU allegando la perizia tecnica comunale che certifica l’inagibilità, per ottenere la riduzione del 50% della base imponibile per il 2025.

Nota: Se il Comune ha già rilevato d’ufficio l’inagibilità (es. attraverso i propri uffici tecnici che hanno verificato i danni), potrebbe non essere necessaria la dichiarazione. Verificare con l’ufficio tributi locale.

Caso 3: Terreno edificabile con variazione di valore

Situazione: Giuseppe possiede un terreno classificato come edificabile. Nel 2025, il Comune ha approvato una variante urbanistica che ha modificato il valore venale del terreno da 100.000 a 150.000 euro.

Obbligo dichiarazione: Sì. Giuseppe deve presentare la dichiarazione IMU terreno edificabile per comunicare la variazione del valore venale, che costituisce la base imponibile IMU. La base imponibile corrispondente salirà da 100.000 a 150.000 euro.

Calcolo IMU aggiuntiva: Con aliquota 0,76% (aliquota base legale IMU), l’IMU sul valore aggiuntivo di 50.000 euro è: 50.000 × 0,0076 = 380 euro in più annui.

Caso 4: Locazione a canone concordato (riduzione 25%)

Situazione: Anna ha stipulato a marzo 2025 un contratto di locazione 3+2 a canone concordato per il suo appartamento (cat. A/3) a Udine. L’accordo è stato sottoscritto dalle associazioni di categoria e registrato regolarmente.

Obbligo dichiarazione: Sì. Anna deve presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno 2026, allegando o indicando i dati del contratto di locazione concordata, per ottenere la riduzione del 25% sull’IMU dovuta per il 2025.

Risparmio concreto: Se l’IMU ordinaria dovuta è 800 euro, con la riduzione del 25% diventa 600 euro: 200 euro di risparmio annuo.

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Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

Domande frequenti sulla dichiarazione IMU 2026

La dichiarazione IMU va presentata ogni anno?

No. La dichiarazione IMU non va presentata ogni anno, ma solo quando si verifica una variazione rispetto alla situazione già comunicata (o già conoscibile dal Comune). Una volta presentata per una determinata situazione (es. comodato gratuito), vale anche per gli anni successivi senza necessità di rinnovo, a condizione che le circostanze non cambino. Se la situazione rimane invariata, non occorre ripresentare la dichiarazione.

Cosa succede se presento la dichiarazione IMU in ritardo?

Se presenti la dichiarazione IMU dopo la scadenza del 30 giugno 2026, sei esposto a sanzioni. Se la presenti entro 90 giorni dalla scadenza (quindi entro il 28 settembre 2026), puoi avvalerti del ravvedimento operoso con sanzione ridotta all’1/9 del minimo (circa 11% invece del 100-200%). Oltre i 90 giorni, la sanzione è pari a quella per omessa dichiarazione (100-200% dell’imposta). Presenta la dichiarazione anche se sei in ritardo: è sempre meglio regolarizzarsi autonomamente che attendere un accertamento d’ufficio.

Devo presentare la dichiarazione IMU se vendo la mia seconda casa?

In generale, la vendita di un immobile soggetto a tassazione ordinaria non richiede la presentazione della dichiarazione IMU, perché il trasferimento di proprietà è già comunicato al Comune attraverso l’atto notarile. Tuttavia, se l’immobile venduto godeva di un’agevolazione (es. era concesso in comodato o era inagibile), la cessazione del beneficio potrebbe richiedere la presentazione della dichiarazione IMU. Consulta l’ufficio tributi del Comune per verificare il tuo caso specifico.

Il CAF può presentare la dichiarazione IMU al posto mio?

Sì. Il CAF (Centro di Assistenza Fiscale) è abilitato ad assistere il contribuente nella compilazione e presentazione della dichiarazione IMU. I nostri esperti di Centro Fiscale possono verificare se sei tenuto a presentare la dichiarazione, compilare il modello correttamente e trasmetterlo al Comune per tuo conto. Contattaci al 0432 1638640 oppure vieni presso il nostro sportello di Udine in Viale Giuseppe Tullio 13, scala B.

Qual è la differenza tra dichiarazione IMU e versamento IMU?

Il versamento IMU è il pagamento dell’imposta, effettuato tramite F24 in due rate (acconto a giugno, saldo a dicembre). La dichiarazione IMU è invece una comunicazione al Comune di variazioni non conoscibili automaticamente, che influenzano il calcolo dell’imposta. Sono due adempimenti separati e indipendenti: potresti dover fare solo il versamento (situazione ordinaria), solo la dichiarazione (es. variazione di aliquota già pagata correttamente) o entrambi.

Cosa rischio se non presento la dichiarazione IMU e il Comune la scopre?

Se il Comune rileva d’ufficio l’omessa dichiarazione (ad esempio attraverso controlli incrociati tra banche dati), notifica un avviso di accertamento con sanzioni dal 100% al 200% dell’imposta non dichiarata, più interessi moratori. Il minimo assoluto è 51 euro. A quel punto non puoi più avvalerti del ravvedimento operoso (disponibile solo in assenza di accertamenti) e puoi solo aderire all’accertamento con adesione (D.Lgs. 218/1997) per ottenere una riduzione delle sanzioni a 1/3. La tempestiva regolarizzazione spontanea è sempre la scelta più conveniente.

Conclusione: hai bisogno di aiuto con la dichiarazione IMU?

La dichiarazione IMU 2026 è un adempimento che può generare dubbi e incertezze, soprattutto quando si hanno situazioni immobiliari complesse (comodati, inagibilità, terreni edificabili, locazioni concordate). La scadenza del 30 giugno 2026 è ravvicinata: non aspettare l’ultimo momento per verificare se sei tenuto a presentarla.

Il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione per:

Verificare se sei obbligato a presentare la dichiarazione IMU
Compilare correttamente il modello ufficiale
Presentare la dichiarazione al Comune per tuo conto
Calcolare l’IMU dovuta e verificare eventuali agevolazioni spettanti
Assisterti in caso di accertamenti o sanzioni

Puoi contattarci al 0432 1638640, scriverci su WhatsApp al 366 6018121 o inviarci una email a info@centrofiscale.com. Il nostro ufficio si trova in Viale Giuseppe Tullio 13, scala B, Udine.

Per approfondire altri aspetti legati all’IMU, puoi consultare anche la guida sulla rottamazione quinquies tributi locali, che potrebbe interessarti se hai importi IMU arretrati da regolarizzare.

Maggio 29, 2026/0 Commenti/da Team CAF Centro Fiscale

CAF

IMU Immobili Ereditati 2026: Come Si Paga e Chi Deve

Quando si eredita un immobile, oltre agli aspetti legati alla dichiarazione di successione, sorge un obbligo spesso sottovalutato: il pagamento dell’IMU sugli immobili ereditati. Gli eredi diventano soggetti passivi dell’imposta dalla data del decesso del proprietario originario, anche se la successione non e ancora stata formalizzata. In questa guida spieghiamo chi deve pagare, come si calcola la quota e quali esenzioni sono applicabili. Per il calcolo completo dell’imposta, consulta la guida al calcolo IMU 2026.

Indice dei contenuti

L’obbligo IMU per gli eredi: dalla data del decesso
Quota proporzionale tra eredi
Dichiarazione IMU in caso di successione
Esenzione prima casa per l’erede che coabita
Immobile ereditato non ancora diviso
Come pagare l’IMU su un immobile ereditato
Domande frequenti

L’obbligo IMU per gli eredi: dalla data del decesso

L’aspetto fondamentale da comprendere e che l’obbligo di pagamento dell’IMU si trasferisce agli eredi a partire dalla data del decesso del proprietario, non dalla data di presentazione della successione o dalla voltura catastale. Questo significa che se il proprietario decede il 15 marzo, gli eredi devono versare l’IMU dal 15 marzo in poi, in proporzione alla propria quota ereditaria.

Per il periodo dal 1 gennaio alla data del decesso, l’imposta resta a carico del de cuius (il defunto). Gli eredi sono comunque tenuti a saldare eventuali debiti tributari del defunto, inclusa l’IMU non pagata prima della morte.

Quota proporzionale tra eredi

Quando ci sono piu eredi, ciascuno e tenuto al pagamento dell’IMU in proporzione alla propria quota di eredita. Ad esempio, se tre figli ereditano in parti uguali un immobile, ognuno pagherà un terzo dell’IMU dovuta dalla data del decesso.

Ecco un esempio pratico: supponiamo che Anna e Paolo ereditino in parti uguali (50% ciascuno) un appartamento dal padre deceduto il 1 aprile 2026. L’IMU annuale sull’immobile e di 1.200 euro. Il calcolo sara:

Periodo eredi: dal 1 aprile al 31 dicembre = 9 mesi su 12
IMU periodo eredi: 1.200 x 9/12 = 900 euro
Quota Anna: 900 x 50% = 450 euro
Quota Paolo: 900 x 50% = 450 euro

Ogni erede deve versare la propria quota con un modello F24 separato. Non e possibile fare un unico versamento cumulativo.

Dichiarazione IMU in caso di successione

Gli eredi sono tenuti a presentare la dichiarazione IMU al Comune dove si trova l’immobile ereditato. La scadenza e il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si e verificato il decesso (o in cui sono intervenute variazioni rilevanti).

La dichiarazione IMU serve a comunicare al Comune la variazione di proprieta e le relative quote. Se hai gia presentato la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate con la voltura catastale automatica, in molti casi la dichiarazione IMU non e necessaria. Tuttavia, e sempre consigliabile verificare con il Comune.

In Friuli Venezia Giulia, dove vige il sistema tavolare, la situazione richiede attenzione particolare: l’intavolazione non e automatica e deve essere richiesta separatamente al giudice tavolare. Il CAF Centro Fiscale di Udine puo assisterti in entrambe le pratiche.

Esenzione prima casa per l’erede che coabita

Una delle domande piu frequenti riguarda la possibilita per l’erede di ottenere l’esenzione prima casa sull’immobile ereditato. La risposta dipende dalla situazione specifica:

Erede che risiedeva gia nell’immobile: se l’erede aveva la residenza anagrafica e la dimora abituale nell’immobile del defunto, puo beneficiare dell’esenzione IMU prima casa sulla propria quota. In pratica, il figlio che viveva con il genitore e continua a risiedervi non paga l’IMU sulla sua quota
Erede che non risiedeva nell’immobile: deve pagare l’IMU sulla propria quota come seconda casa, applicando l’aliquota deliberata dal Comune (generalmente piu alta)
Coniuge superstite con diritto di abitazione: il coniuge che aveva la residenza nella casa coniugale gode del diritto di abitazione ex art. 540 c.c. e paga l’IMU come prima casa (quindi esente) sull’intero immobile, non solo sulla propria quota

Quest’ultimo punto e particolarmente importante: il coniuge superstite con diritto di abitazione e l’unico soggetto passivo IMU per l’intera abitazione, e gli altri eredi non devono pagare nulla su quell’immobile.

Immobile ereditato non ancora diviso

Una situazione molto comune e quella dell’immobile ereditato che resta in comunione ereditaria, cioe non viene diviso tra gli eredi. Fino a quando non avviene la divisione (che puo richiedere mesi o anni), ogni erede e tenuto a pagare l’IMU sulla propria quota indivisa.

Il fatto che l’immobile non sia stato formalmente diviso non esime dal pagamento. Allo stesso modo, il ritardo nella presentazione della dichiarazione di successione non sospende l’obbligo IMU. Gli eredi sono responsabili dal giorno del decesso, indipendentemente dallo stato delle pratiche burocratiche.

Se l’immobile e sfitto e nessun erede vi risiede, tutti gli eredi pagheranno l’IMU con l’aliquota per altri immobili (seconda casa), che e generalmente piu alta. Per valutare la convenienza di vendere, affittare o utilizzare l’immobile ereditato, e utile un confronto fiscale che il CAF Centro Fiscale puo effettuare.

Come pagare l’IMU su un immobile ereditato

Il pagamento dell’IMU sugli immobili ereditati segue le stesse scadenze ordinarie: acconto entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre. Ecco i passaggi pratici:

Identificare la propria quota ereditaria (dalla successione o dal testamento)
Calcolare la base imponibile: rendita catastale x 1,05 x coefficiente (160 per abitazioni)
Applicare la propria quota alla base imponibile
Applicare l’aliquota comunale appropriata
Compilare il modello F24 con i codici tributo corretti (es. 3918 per altri fabbricati)

Per il primo anno di eredita, il calcolo va rapportato ai mesi di effettivo possesso: si conta un mese intero se il possesso supera i 15 giorni del mese. Puoi utilizzare la nostra guida al calcolo IMU 2026 per determinare l’importo esatto.

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Domande frequenti sull’IMU per immobili ereditati

Da quando devo pagare l’IMU se eredito un immobile?

L’obbligo decorre dalla data del decesso del precedente proprietario. Non conta la data della successione o della voltura catastale. Se il decesso avviene a meta mese, il mese si conta come intero se il possesso supera i 15 giorni.

Se non ho ancora fatto la successione, devo pagare l’IMU?

Si. L’obbligo IMU e indipendente dalla presentazione della dichiarazione di successione. Anche se la pratica e in ritardo, gli eredi devono pagare l’imposta con le scadenze ordinarie.

Il coniuge superstite paga l’IMU sulla casa coniugale?

Il coniuge superstite con diritto di abitazione (che risiedeva nella casa coniugale) e l’unico soggetto passivo IMU e gode dell’esenzione prima casa sull’intero immobile, a condizione che mantenga la residenza e la dimora abituale.

Se l’immobile ereditato e un terreno agricolo?

Per i terreni agricoli ereditati valgono le stesse regole dei terreni agricoli ordinari: esenzione se in Comune montano, coefficiente ridotto se l’erede e coltivatore diretto o IAP. La quota viene comunque calcolata in proporzione all’eredita.

Posso detrarre l’IMU pagata sugli immobili ereditati?

L’IMU sugli immobili diversi dall’abitazione principale non e detraibile dal modello 730. Tuttavia, per gli immobili ad uso produttivo (categoria D), l’IMU versata e deducibile dal reddito d’impresa ai fini IRES/IRPEF nella misura del 100% dal 2022.

Hai ereditato un immobile e non sai come gestire l’IMU? Il CAF Centro Fiscale di Udine puo calcolare l’imposta dovuta, verificare le esenzioni applicabili e assisterti nella compilazione del modello F24. Contattaci al 0432 1638640 o scrivici su WhatsApp al 366 6018121. Ci trovi in Viale Giuseppe Tullio 13, scala B – Udine.

Maggio 16, 2026/0 Commenti/da Andrea Damiani

CAF

IMU Terreni Agricoli 2026: Chi Paga, Esenzioni e Calcolo

L’IMU sui terreni agricoli rappresenta uno degli aspetti meno conosciuti dell’imposta municipale unica. Non tutti i proprietari di terreni sono tenuti al pagamento: la normativa prevede importanti esenzioni per i terreni montani e collinari e agevolazioni per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali (IAP). In questa guida analizziamo chi deve pagare l’IMU sui terreni agricoli nel 2026, come si calcola e quali esenzioni si possono applicare. Per una panoramica completa sull’imposta, consulta la nostra guida al calcolo IMU 2026.

Indice dei contenuti

Chi paga l’IMU sui terreni agricoli
Esenzione per terreni montani e collinari
Agevolazioni per coltivatori diretti e IAP
Come si calcola l’IMU sui terreni agricoli
Esempio pratico di calcolo
Scadenze e modalita di pagamento
Domande frequenti

Chi paga l’IMU sui terreni agricoli

L’IMU sui terreni agricoli è dovuta dal proprietario del terreno o dal titolare di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie). A differenza degli immobili, per i terreni agricoli non esiste un’esenzione automatica legata alla “prima casa”: il criterio discriminante è la classificazione del Comune dove si trova il terreno e la qualifica del proprietario.

Sono soggetti al pagamento dell’IMU i terreni agricoli situati in Comuni classificati come non montani e non collinari secondo la circolare del Ministero delle Finanze. Se il terreno si trova in pianura e il proprietario non è un coltivatore diretto o IAP, l’imposta è dovuta per intero.

Esenzione per terreni montani e collinari

La principale esenzione riguarda i terreni agricoli ubicati nei Comuni montani o collinari. L’elenco dei Comuni montani e parzialmente montani è contenuto nella circolare MEF n. 9/1993 e nei successivi aggiornamenti ISTAT. Se il tuo terreno si trova in uno di questi Comuni, sei totalmente esente dal pagamento dell’IMU, indipendentemente dalla tua qualifica professionale.

In Friuli Venezia Giulia, molti Comuni della fascia prealpina e montana rientrano nell’elenco delle esenzioni. Per verificare se il tuo Comune è classificato come montano o parzialmente montano, puoi consultare il sito ISTAT o rivolgerti al CAF Centro Fiscale di Udine che può effettuare la verifica per te.

Attenzione: nei Comuni parzialmente montani, l’esenzione si applica solo ai terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o IAP. Il criterio di parziale montanità comporta un regime differenziato che richiede una verifica puntuale.

Agevolazioni per coltivatori diretti e IAP

I coltivatori diretti (CD) e gli imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola godono di un regime agevolato significativo. Queste figure professionali beneficiano di:

Esenzione totale per i terreni situati in Comuni montani e parzialmente montani
Base imponibile ridotta: il reddito dominicale viene rivalutato del 25% e moltiplicato per il coefficiente 75 (invece di 135), con un risparmio di circa il 44% rispetto ai proprietari non agricoli
Esenzione per i terreni condotti direttamente, a prescindere dal valore, nei Comuni classificati come montani

Per beneficiare di queste agevolazioni, è necessario essere iscritti alla gestione previdenziale agricola INPS e condurre direttamente il fondo. La qualifica deve risultare al 1 gennaio dell’anno di imposta. Se hai dubbi sulla tua situazione, il servizio di assistenza ISEE e fiscale del CAF può aiutarti a verificare i requisiti.

Come si calcola l’IMU sui terreni agricoli

Il calcolo dell’IMU sui terreni agricoli segue una formula specifica diversa da quella degli immobili. Ecco i passaggi:

Partire dal reddito dominicale del terreno (indicato nella visura catastale)
Rivalutare del 25%: reddito dominicale x 1,25
Applicare il coefficiente moltiplicatore: il risultato si moltiplica per 135 (o 75 per CD e IAP)
Applicare l’aliquota comunale: il Comune delibera l’aliquota (generalmente tra il 7,6 per mille e il 10,6 per mille)

La formula completa è:

IMU = Reddito dominicale x 1,25 x 135 (o 75) x aliquota comunale / 1000

Per il calcolo IMU 2026 completo su tutti i tipi di immobile, consulta la nostra guida dedicata.

Esempio pratico di calcolo

Vediamo un esempio concreto. Supponiamo che Marco possieda un terreno agricolo in un Comune di pianura (non montano) con le seguenti caratteristiche:

Reddito dominicale catastale: 200 euro
Aliquota comunale: 7,6 per mille (aliquota base)
Marco non è coltivatore diretto né IAP

Calcolo:

Rivalutazione: 200 x 1,25 = 250 euro
Base imponibile: 250 x 135 = 33.750 euro
IMU annua: 33.750 x 7,6 / 1000 = 256,50 euro

Se Marco fosse un coltivatore diretto, il calcolo cambierebbe:

Rivalutazione: 200 x 1,25 = 250 euro
Base imponibile: 250 x 75 = 18.750 euro
IMU annua: 18.750 x 7,6 / 1000 = 142,50 euro

La differenza è di 114 euro, pari a un risparmio del 44%. Un motivo in più per verificare se si ha diritto al coefficiente ridotto.

Scadenze e modalità di pagamento

Le scadenze per il pagamento dell’IMU sui terreni agricoli sono le stesse degli altri immobili:

Acconto: entro il 16 giugno 2026 (pari al 50% dell’imposta)
Saldo: entro il 16 dicembre 2026 (conguaglio con le aliquote definitive)
Pagamento unico: è possibile pagare tutto entro il 16 giugno

Il pagamento avviene tramite modello F24, indicando il codice tributo 3914 (IMU terreni – quota Comune). Per i terreni non è prevista la quota statale. Se hai bisogno di supporto per compilare il modello F24 o per la dichiarazione dei redditi, il CAF Centro Fiscale di Udine è a tua disposizione.

📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.

Domande frequenti sull’IMU terreni agricoli

I terreni incolti pagano l’IMU?

Sì, i terreni incolti (non coltivati) sono comunque soggetti all’IMU se situati in Comuni non montani. L’esenzione per i terreni montani si applica indipendentemente dalla coltivazione. In pianura, anche un terreno abbandonato è soggetto all’imposta.

Come verifico se il mio Comune è montano?

Puoi consultare l’elenco ISTAT dei Comuni italiani classificati per grado di montanità. In alternativa, rivolgiti all’ufficio tributi del tuo Comune o al CAF Centro Fiscale di Udine per una verifica immediata.

Il comodato gratuito riduce l’IMU sui terreni?

La riduzione del 50% per comodato gratuito (prevista per le abitazioni concesse ai parenti in linea retta) non si applica ai terreni agricoli. Questa agevolazione riguarda esclusivamente le unità immobiliari adibite ad abitazione.

Cosa succede se non pago l’IMU sui terreni?

Il Comune può emettere un avviso di accertamento entro 5 anni dalla scadenza, con sanzioni del 30% e interessi legali. È però possibile ricorrere al ravvedimento operoso per sanare il ritardo con sanzioni ridotte. Scopri di più sulla guida completa al calcolo IMU 2026.

I terreni edificabili pagano come i terreni agricoli?

No, i terreni edificabili hanno un regime diverso: la base imponibile è il valore venale di mercato al 1 gennaio dell’anno. Tuttavia, se un terreno edificabile è posseduto e condotto da un CD o IAP, può essere tassato come terreno agricolo (con il coefficiente moltiplicatore), a condizione che sia effettivamente coltivato.

Hai bisogno di assistenza per il calcolo dell’IMU sui tuoi terreni? Il CAF Centro Fiscale di Udine può verificare se hai diritto a esenzioni o agevolazioni e assisterti nella compilazione del modello F24. Contattaci al 0432 1638640 o scrivici su WhatsApp al 366 6018121 per prenotare un appuntamento. Ci trovi in Viale Giuseppe Tullio 13, scala B – Udine.

Maggio 15, 2026/0 Commenti/da Andrea Damiani

CAF

Esenzione IMU Prima Casa 2026: Quando Non Si Paga

L’esenzione IMU prima casa è una delle agevolazioni fiscali più importanti per le famiglie italiane. Nel 2026 la regola generale resta confermata: chi possiede un’unica abitazione e vi risiede stabilmente non deve pagare l’Imposta Municipale Unica. Tuttavia, ci sono condizioni precise da rispettare, eccezioni per le categorie di lusso e novità introdotte dalla Corte Costituzionale che hanno ampliato il diritto all’esenzione. In questa guida ti spieghiamo quando non si paga l’IMU sulla prima casa nel 2026, quali sono i requisiti e come funzionano le pertinenze.

Indice dei contenuti

Esenzione IMU per abitazione principale: la regola base
Requisiti: residenza anagrafica e dimora abituale
Categorie catastali escluse: A/1, A/8, A/9
Pertinenze della prima casa: limiti e categorie ammesse
Sentenza Corte Costituzionale: coniugi con residenze diverse
Esenzione IMU per militari e forze dell’ordine
Immobili IACP e edilizia residenziale pubblica
Come ottenere l’esenzione IMU: cosa fare in pratica
Domande frequenti sull’esenzione IMU prima casa

Esenzione IMU per abitazione principale: la regola base

La legge prevede che l’abitazione principale sia esente dall’IMU. Ma cosa si intende esattamente per abitazione principale? Secondo la normativa (art. 1, comma 741, lettera b della Legge 160/2019), è l’immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare hanno la residenza anagrafica e la dimora abituale.

In parole semplici: se possiedi una casa, ci vivi stabilmente e hai trasferito la residenza in quell’indirizzo, non devi pagare l’IMU su quell’immobile. Questa esenzione si applica automaticamente, senza bisogno di presentare domande specifiche al Comune. Per approfondire il calcolo IMU 2026 e capire quanto si paga sugli altri immobili, consulta la nostra guida dedicata.

Requisiti: residenza anagrafica e dimora abituale

Per beneficiare dell’esenzione IMU sulla prima casa, devono essere soddisfatti contemporaneamente due requisiti fondamentali:

Residenza anagrafica: devi aver iscritto la tua residenza presso l’ufficio anagrafe del Comune in cui si trova l’immobile. Questo è un dato formale verificabile dai registri comunali
Dimora abituale: devi vivere effettivamente nell’immobile in modo stabile e continuativo. Non basta avere la residenza “sulla carta”: il Comune può verificare che tu dimori realmente nell’abitazione

Se manca uno dei due requisiti, l’esenzione non spetta. Ad esempio, se hai la residenza in un immobile ma vivi abitualmente altrove, il Comune potrebbe contestare l’esenzione e richiedere il pagamento dell’IMU con sanzioni e interessi. Proprio su questo tema, una recente sentenza della Cassazione ha chiarito che spetta al Comune l’onere di provare l’assenza della dimora abituale.

Categorie catastali escluse: A/1, A/8, A/9

L’esenzione IMU per l’abitazione principale non si applica agli immobili classificati nelle seguenti categorie catastali considerate “di lusso”:

A/1: Abitazioni di tipo signorile – immobili con rifiniture di pregio superiori alla media della zona
A/8: Abitazioni in ville – immobili di pregio con caratteristiche architettoniche di villa, con parco o giardino
A/9: Castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici

Se la tua abitazione principale rientra in una di queste categorie, dovrai comunque pagare l’IMU, anche se è la tua unica casa e ci risiedi. Tuttavia, per queste categorie è prevista una detrazione fissa di 200 euro sull’imposta dovuta, che riduce parzialmente l’importo da versare.

Tutte le altre categorie catastali del gruppo A (A/2 civile abitazione, A/3 economica, A/4 popolare, A/5 ultrapopolare, A/6 rurale, A/7 villini, A/10 uffici, A/11 alloggi tipici) godono dell’esenzione se utilizzate come abitazione principale.

Pertinenze della prima casa: limiti e categorie ammesse

L’esenzione IMU si estende anche alle pertinenze dell’abitazione principale, cioè quegli immobili accessori destinati al servizio o all’ornamento della casa (come il garage, la cantina o il posto auto). Tuttavia, ci sono dei limiti precisi.

Le pertinenze ammesse all’esenzione rientrano nelle seguenti categorie catastali:

C/2: Magazzini e locali di deposito (cantine, soffitte)
C/6: Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse (garage, box auto)
C/7: Tettoie chiuse o aperte (posti auto coperti)

Limite fondamentale: è ammessa al massimo una pertinenza per ciascuna categoria catastale. Questo significa che puoi avere esenti al massimo 3 pertinenze: una cantina (C/2), un garage (C/6) e un posto auto coperto (C/7).

Se possiedi due garage (entrambi C/6), solo uno sarà esente come pertinenza della prima casa. L’altro sarà soggetto all’IMU come seconda casa. La scelta di quale pertinenza considerare esente spetta al contribuente, che naturalmente sceglierà quella con la rendita catastale più alta per massimizzare il risparmio.

Sentenza Corte Costituzionale: coniugi con residenze diverse

Una svolta importante è arrivata con la sentenza n. 209/2022 della Corte Costituzionale, che ha dichiarato illegittima la norma che negava l’esenzione IMU ai coniugi con residenze in Comuni diversi.

Prima della sentenza, se marito e moglie avevano la residenza in due immobili diversi (anche in Comuni diversi), nessuno dei due poteva beneficiare dell’esenzione prima casa. Questa regola penalizzava fortemente le coppie in cui un coniuge, per motivi di lavoro, viveva in un’altra città.

Dopo la sentenza, la situazione è cambiata radicalmente:

Ciascun coniuge può ottenere l’esenzione IMU sull’immobile in cui ha effettivamente la residenza e la dimora abituale
L’esenzione si applica a un solo immobile per ciascun componente del nucleo familiare
Non è più necessario che entrambi i coniugi risiedano nello stesso immobile
La norma vale anche per i partner di unione civile

In pratica, una coppia sposata dove il marito vive e lavora a Milano e la moglie vive a Udine, entrambi proprietari del rispettivo immobile, possono godere dell’esenzione IMU su entrambe le abitazioni, purché ciascuno vi abbia residenza e dimora abituale.

Esenzione IMU per militari e forze dell’ordine

Un’eccezione importante ai requisiti di residenza e dimora è prevista per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia a ordinamento militare (Carabinieri, Guardia di Finanza) e civile (Polizia di Stato, Polizia Penitenziaria, Vigili del Fuoco).

Per queste categorie, l’esenzione IMU sulla prima casa spetta anche senza i requisiti di residenza anagrafica e dimora abituale, a condizione che:

L’immobile sia l’unico posseduto in Italia (non locato e non concesso in comodato)
Il soggetto non sia proprietario di altri immobili ad uso abitativo

Questa agevolazione riconosce che militari e forze dell’ordine sono spesso costretti a trasferirsi per servizio, rendendo impossibile mantenere la residenza nell’immobile di proprietà. Se rientri in questa categoria, puoi ottenere l’esenzione anche se non vivi nell’immobile.

Immobili IACP e edilizia residenziale pubblica

Gli immobili di proprietà degli IACP (Istituti Autonomi Case Popolari) o enti equivalenti, come le ATER (Aziende Territoriali per l’Edilizia Residenziale), godono di un trattamento agevolato ai fini IMU.

In particolare:

Gli alloggi sociali, come definiti dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 22 aprile 2008, sono assimilati all’abitazione principale e quindi esenti da IMU
Gli immobili IACP regolarmente assegnati sono esenti, purché destinati ad abitazione principale dell’assegnatario
Per le unità non ancora assegnate o in fase di ristrutturazione, si applica una detrazione di 200 euro

Se sei assegnatario di un alloggio IACP o ATER e vi risiedi stabilmente, non devi preoccuparti dell’IMU: l’esenzione si applica automaticamente all’ente proprietario.

Come ottenere l’esenzione IMU: cosa fare in pratica

Per beneficiare dell’esenzione IMU prima casa non è necessario presentare una domanda specifica. L’esenzione opera automaticamente se rispetti i requisiti. Ecco cosa devi fare in pratica:

Verifica la residenza: assicurati di avere la residenza anagrafica nell’immobile. Se devi trasferirla, recati all’ufficio anagrafe del Comune
Abita effettivamente nell’immobile: la dimora abituale deve essere reale e verificabile
Controlla la categoria catastale: verifica che il tuo immobile non sia A/1, A/8 o A/9 (consulta la visura catastale)
Pertinenze: identifica le pertinenze (cantina, garage) e verifica che non superino il limite di una per categoria
Dichiarazione IMU: in caso di variazioni (acquisto, vendita, cambio di destinazione), presenta la dichiarazione IMU al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo

Se hai dubbi sulla tua situazione specifica o hai bisogno di verificare la corretta applicazione dell’esenzione, il CAF Centro Fiscale di Udine puo assisterti nella verifica e nella compilazione della dichiarazione IMU. Possiamo anche aiutarti con la dichiarazione dei redditi 730 e con tutte le pratiche fiscali correlate.

📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.

Domande frequenti sull’esenzione IMU prima casa

Chi non paga l’IMU sulla prima casa nel 2026?

Non paga l’IMU chi possiede un’abitazione principale (escluse categorie A/1, A/8, A/9) in cui ha sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale. L’esenzione si estende anche alle pertinenze, nel limite di una per categoria C/2, C/6 e C/7.

I coniugi con residenze diverse hanno diritto all’esenzione?

Si, dopo la sentenza 209/2022 della Corte Costituzionale, ciascun coniuge puo ottenere l’esenzione IMU sull’immobile in cui risiede e dimora abitualmente, anche se diverso da quello dell’altro coniuge.

Il garage di casa e esente dall’IMU?

Si, il garage (categoria C/6) e esente come pertinenza dell’abitazione principale, ma solo uno per categoria. Se hai due garage C/6, sul secondo pagherai l’IMU come seconda casa.

Un militare trasferito deve pagare l’IMU sulla sua casa?

No, per il personale delle Forze armate e di polizia l’esenzione IMU sulla prima casa spetta anche senza i requisiti di residenza e dimora abituale, purche l’immobile sia l’unico posseduto e non sia affittato.

Le case popolari IACP pagano l’IMU?

Gli alloggi sociali e gli immobili IACP regolarmente assegnati e adibiti ad abitazione principale sono esenti dall’IMU. Per le unita non ancora assegnate si applica una detrazione di 200 euro.

Verifica la tua esenzione IMU con il CAF

Non sei sicuro di avere diritto all’esenzione IMU? Il CAF Centro Fiscale di Udine verifica gratuitamente la tua situazione catastale e ti aiuta con la dichiarazione IMU, evitando errori e sanzioni.

Scrivici su WhatsApp

Oppure compila il modulo per essere ricontattato:

CAF Centro Fiscale – Viale Giuseppe Tullio 13, scala B – Udine | Tel. 0432 1638640

Maggio 14, 2026/0 Commenti/da Andrea Damiani

CAF

Calcolo IMU 2026: Guida con Aliquote, Scadenze ed Esenzioni

L’IMU (Imposta Municipale Unica) è la principale tassa sulla proprietà immobiliare in Italia. Se possiedi una seconda casa, un terreno edificabile o un immobile di lusso, quasi certamente devi fare i conti con questa imposta. In questa guida completa sul calcolo IMU 2026 ti spieghiamo passo dopo passo come funziona la formula, quali sono le aliquote aggiornate, le scadenze da rispettare e tutte le esenzioni previste dalla legge. Non servono competenze da commercialista: con le informazioni giuste, puoi calcolare l’IMU in autonomia o rivolgerti al CAF Centro Fiscale di Udine per un’assistenza personalizzata.

Indice dei contenuti

Cos’è l’IMU e chi deve pagarla
La formula di calcolo IMU 2026
Coefficienti per categoria catastale
Aliquote IMU 2026: base e variazioni comunali
Esenzioni IMU 2026: chi non paga
Scadenze IMU 2026: acconto e saldo
Pagamento con modello F24: codici tributo
IMU seconda casa: come si calcola
IMU su immobili ereditati
IMU e comodato d’uso gratuito: riduzione del 50%
IMU per coniugi con residenze diverse
Tabella aliquote IMU principali comuni italiani
Domande frequenti (FAQ)

Cos’è l’IMU e chi deve pagarla

L’IMU è l’imposta municipale propria, istituita dal D.Lgs. 23/2011 e profondamente riformata dalla Legge di Bilancio 2020 (L. 160/2019), che ha unificato la vecchia IMU con la TASI. Si tratta di un tributo locale: il gettito va direttamente nelle casse del Comune dove si trova l’immobile (con l’eccezione degli immobili di categoria D, per i quali una quota va allo Stato).

Chi deve pagare l’IMU? Sono soggetti passivi:

I proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli
I titolari di diritti reali di godimento: usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie
Il genitore assegnatario della casa familiare in caso di separazione o divorzio
Il concessionario di aree demaniali
Il locatario per immobili in leasing finanziario, fin dalla data di stipula del contratto

In parole semplici: se sei proprietario di un immobile diverso dalla tua abitazione principale (tranne le categorie di lusso), devi pagare l’IMU. Se hai ereditato un immobile, possiedi un terreno o hai una seconda casa al mare, l’IMU ti riguarda.

La formula di calcolo IMU 2026

Il calcolo dell’IMU 2026 segue una formula precisa che, una volta compresa, è piuttosto semplice da applicare. Ecco come funziona:

IMU = Rendita catastale x 1,05 x Coefficiente catastale x Aliquota comunale

Vediamo ogni elemento nel dettaglio:

Rendita catastale: è il valore attribuito al tuo immobile dall’Agenzia del Territorio (oggi Agenzia delle Entrate). La trovi nella visura catastale, che puoi richiedere gratuitamente online sul sito dell’Agenzia delle Entrate o presso il CAF.
Rivalutazione del 5% (x 1,05): la rendita catastale viene sempre rivalutata del 5%. Questo coefficiente fisso è invariato da anni.
Coefficiente catastale: è un moltiplicatore che varia in base alla categoria catastale dell’immobile (A, B, C, D, ecc.). Lo vediamo nella sezione successiva.
Aliquota comunale: è la percentuale stabilita dal Comune dove si trova l’immobile. Ogni Comune può fissare aliquote diverse entro i limiti di legge.

Esempio pratico: Supponiamo che Marco possieda una seconda casa (categoria A/2) a Udine con rendita catastale di 600 euro. Ecco il calcolo:

Rendita rivalutata: 600 x 1,05 = 630 euro
Base imponibile: 630 x 160 (coefficiente per cat. A) = 100.800 euro
IMU annua: 100.800 x 1,06% (aliquota Udine seconda casa) = 1.068,48 euro
Acconto (giugno): 1.068,48 / 2 = 534,24 euro
Saldo (dicembre): 534,24 euro (salvo variazioni aliquota)

Coefficienti per categoria catastale

Il coefficiente catastale (detto anche “moltiplicatore”) è fondamentale per il calcolo IMU 2026. Serve a trasformare la rendita catastale rivalutata nella base imponibile su cui si applica l’aliquota. Ecco la tabella completa dei coefficienti aggiornati:

Categoria catastale	Descrizione	Coefficiente
A (escluso A/10)	Abitazioni (da A/1 a A/9, A/11)	160
A/10	Uffici e studi privati	80
B	Collegi, convitti, ospedali, uffici pubblici	140
C/1	Negozi e botteghe	55
C/2, C/6, C/7	Magazzini, stalle, garage, tettoie	160
C/3, C/4, C/5	Laboratori, palestre, stabilimenti balneari	140
D (escluso D/5)	Immobili produttivi (capannoni, alberghi, centri commerciali)	65
D/5	Istituti di credito, cambio e assicurazione	80

Come leggere la tabella: Se il tuo immobile è un’abitazione (da A/1 a A/9), il coefficiente è 160. Se è un negozio (C/1), il coefficiente è 55 – e così via. La categoria catastale del tuo immobile è indicata nella visura catastale.

Aliquote IMU 2026: base e variazioni comunali

Le aliquote IMU 2026 sono fissate a livello base dalla legge, ma ogni Comune ha la facoltà di variarle entro determinati limiti. Ecco le aliquote di riferimento:

Aliquota base ordinaria: 0,86% (8,6 per mille). Il Comune può aumentarla fino a un massimo dell’1,06% (10,6 per mille) oppure ridurla fino allo 0%.

Aliquota abitazione principale di lusso (categorie A/1, A/8, A/9): 0,5% (5 per mille), con detrazione fissa di 200 euro. Il Comune può aumentarla fino allo 0,6% o azzerarla.

Aliquota immobili categoria D: quota statale fissa allo 0,76%. Il Comune può aggiungere fino allo 0,30%, portando il totale a un massimo dell’1,06%.

Attenzione: A partire dal 2025, i Comuni che non hanno adottato il nuovo sistema di diversificazione delle aliquote previsto dal MEF (Decreto 6 settembre 2024) non possono più variare le aliquote rispetto a quelle in vigore nel 2024. Questo significa che molti Comuni applicano le stesse aliquote dello scorso anno. Verifica sempre sul sito del tuo Comune o chiedi al CAF.

Esenzioni IMU 2026: chi non paga

Non tutti devono pagare l’IMU. La legge prevede diverse esenzioni IMU 2026 che possono farti risparmiare completamente il pagamento dell’imposta. Ecco i casi principali:

Abitazione principale (prima casa)

La principale esenzione riguarda l’abitazione principale, cioè l’immobile in cui il proprietario ha la residenza anagrafica e la dimora abituale. Se la tua prima casa rientra nelle categorie catastali da A/2 ad A/7, sei completamente esente dall’IMU.

Eccezione importante: Le abitazioni principali di categoria catastale A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi) pagano l’IMU anche se sono prima casa, con aliquota ridotta e detrazione di 200 euro.

L’esenzione si estende anche alle pertinenze della prima casa (garage, cantina, soffitta), nel limite di una pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7.

Terreni agricoli in zone montane e collinari

Sono esenti dall’IMU i terreni agricoli situati nei Comuni classificati come totalmente montani nella circolare MEF n. 9/1993. Sono esenti anche i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti (CD) e imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione.

Fabbricati rurali strumentali

I fabbricati rurali ad uso strumentale (categoria D/10), cioè quelli utilizzati per l’attività agricola (stalle, fienili, depositi attrezzi), sono esenti dall’IMU.

Altre esenzioni

Immobili dello Stato, delle Regioni, Province e Comuni destinati a compiti istituzionali
Immobili di enti non commerciali (chiese, oratori, scuole paritarie) destinati esclusivamente ad attività assistenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative, sportive o di culto
Fabbricati con destinazione a usi culturali (musei, biblioteche, archivi)
Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili: riduzione del 50% della base imponibile (non esenzione totale)
Immobili Fondo Innovazione Sociale e immobili assegnati al Terzo settore (con specifiche condizioni)

Scadenze IMU 2026: acconto e saldo

Le scadenze IMU 2026 sono due, come ogni anno:

Rata	Scadenza	Come si calcola
Acconto (prima rata)	16 giugno 2026	50% dell’IMU dovuta, calcolata con le aliquote dell’anno precedente (2025)
Saldo (seconda rata)	16 dicembre 2026	Conguaglio sulla base delle aliquote definitive 2026. Si paga la differenza tra il totale dovuto e l’acconto già versato

Nota importante: Se la scadenza cade di sabato o in un giorno festivo, il pagamento slitta al primo giorno lavorativo successivo. Nel 2026, il 16 giugno cade di martedì e il 16 dicembre cade di mercoledì, quindi non ci sono slittamenti.

È possibile anche effettuare il pagamento in un’unica soluzione entro il 16 giugno, versando l’intero importo annuo. Questa opzione è utile per chi preferisce togliersi il pensiero in una volta sola.

Cosa succede se paghi in ritardo? Se superi la scadenza, puoi regolarizzare la tua posizione con il ravvedimento operoso, pagando una sanzione ridotta proporzionale ai giorni di ritardo più gli interessi legali. Più aspetti, più aumenta la sanzione. Il CAF Centro Fiscale può aiutarti a calcolare l’importo esatto del ravvedimento.

Pagamento con modello F24: codici tributo

Il pagamento dell’IMU avviene tramite il modello F24, nella sezione “IMU e altri tributi locali”. Devi compilare una riga per ogni immobile e per ogni Comune, indicando il codice tributo corretto. Ecco i codici tributo IMU 2026 da utilizzare:

Codice tributo	Descrizione
3912	IMU – Abitazione principale (cat. A/1, A/8, A/9) e pertinenze – COMUNE
3913	IMU – Fabbricati rurali ad uso strumentale – COMUNE
3914	IMU – Terreni – COMUNE
3916	IMU – Aree fabbricabili – COMUNE
3918	IMU – Altri fabbricati – COMUNE
3925	IMU – Immobili cat. D – STATO
3930	IMU – Immobili cat. D – Incremento COMUNE

Come compilare il modello F24:

Nella sezione “IMU e altri tributi locali”, indica il codice catastale del Comune (es. L483 per Udine)
Barra la casella “Acconto” o “Saldo” a seconda della rata
Inserisci il numero immobili e il codice tributo corretto
Indica l’anno di riferimento (2026)
Inserisci l’importo a debito

Il modello F24 può essere pagato presso banche, uffici postali, oppure online tramite il servizio F24 Web dell’Agenzia delle Entrate o il tuo home banking. Per gli immobili di categoria D, ricorda che servono due righe separate: una con codice 3925 (quota Stato) e una con codice 3930 (quota Comune).

IMU seconda casa: come si calcola

La seconda casa è il caso più comune di pagamento IMU per le famiglie italiane. Che si tratti della casa al mare, dell’appartamento ereditato dai genitori o di un immobile dato in affitto, l’IMU si calcola sempre con la stessa formula:

IMU seconda casa = Rendita catastale x 1,05 x 160 x Aliquota comunale

La maggior parte dei Comuni applica l’aliquota massima dell’1,06% (10,6 per mille) per le seconde case. Alcuni Comuni turistici possono avere aliquote ancora più elevate se hanno adottato la maggiorazione TASI (fino all’1,14%).

Esempio pratico: Anna possiede una seconda casa (cat. A/3) a Lignano Sabbiadoro con rendita catastale di 450 euro:

Base imponibile: 450 x 1,05 x 160 = 75.600 euro
IMU annua (aliquota 1,06%): 75.600 x 1,06% = 801,36 euro
Acconto giugno: 400,68 euro
Saldo dicembre: 400,68 euro

Seconda casa affittata a canone concordato: Se affitti la tua seconda casa con un contratto a canone concordato (3+2), hai diritto a una riduzione del 25% dell’IMU. L’aliquota viene moltiplicata per il coefficiente 0,75. Nel nostro esempio: 801,36 x 0,75 = 601,02 euro (risparmio di 200 euro).

IMU su immobili ereditati

Quando si eredita un immobile, l’obbligo di pagare l’IMU sorge dal momento dell’apertura della successione (cioè dalla data del decesso). Non è necessario attendere la trascrizione dell’accettazione dell’eredità o la presentazione della dichiarazione di successione.

Casi comuni per l’IMU su immobili ereditati:

Coniuge superstite con diritto di abitazione: Il coniuge che continua a vivere nella casa coniugale gode del diritto di abitazione (art. 540 c.c.) e, se vi mantiene la residenza, è esente dall’IMU come abitazione principale
Più eredi comproprietari: L’IMU si paga in proporzione alla quota ereditaria. Se erediti il 50% dell’immobile, paghi il 50% dell’IMU
Immobile ereditato lasciato vuoto: Si paga l’IMU come seconda casa, con aliquota ordinaria del Comune
Immobile ereditato dato in affitto: Si paga l’IMU come immobile locato, con eventuale riduzione per canone concordato

Dichiarazione IMU: In caso di successione, è obbligatorio presentare la dichiarazione IMU al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è avvenuta la variazione. Ad esempio, se il decesso è avvenuto nel 2025, la dichiarazione va presentata entro il 30 giugno 2026.

In Friuli Venezia Giulia, le pratiche di successione hanno una complessità in più a causa del sistema tavolare, un registro catastale diverso dal resto d’Italia. Il CAF Centro Fiscale di Udine è specializzato nella gestione delle successioni con sistema tavolare e può assisterti in ogni fase.

IMU e comodato d’uso gratuito: riduzione del 50%

Una delle agevolazioni più importanti per le famiglie è la riduzione del 50% della base imponibile IMU per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta di primo grado (genitori-figli). In pratica, se presti gratuitamente una casa a tuo figlio (o viceversa), puoi pagare la metà dell’IMU.

Requisiti per la riduzione del 50%:

Il contratto di comodato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate
Il comodante (chi presta l’immobile) deve risiedere anagraficamente nello stesso Comune dove si trova l’immobile dato in comodato
Il comodante non deve possedere altri immobili in Italia, ad eccezione della propria abitazione principale (nello stesso Comune). In totale, quindi, può possedere al massimo 2 immobili ad uso abitativo nello stesso Comune
L’immobile dato in comodato deve essere ad uso abitativo e non deve appartenere alle categorie di lusso (A/1, A/8, A/9)
Il comodatario (chi riceve l’immobile) deve utilizzarlo come propria abitazione principale

Esempio: Roberto possiede due appartamenti a Udine: uno dove abita e uno che dà in comodato gratuito al figlio Luca, che vi stabilisce la residenza. Se l’IMU sull’immobile in comodato sarebbe di 1.000 euro, con la riduzione Roberto paga solo 500 euro.

IMU per coniugi con residenze diverse

Il tema dell’IMU per i coniugi con residenze diverse è stato al centro di una storica sentenza della Corte Costituzionale (sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022) che ha cambiato le regole a favore dei contribuenti.

Prima della sentenza: Se marito e moglie avevano la residenza in due Comuni diversi (ad esempio, uno a Udine per lavoro e l’altro a Trieste), nessuno dei due poteva usufruire dell’esenzione IMU per l’abitazione principale. Una regola palesemente ingiusta.

Dopo la sentenza 209/2022: La Corte Costituzionale ha dichiarato illegittima questa limitazione. Ora ciascun coniuge ha diritto all’esenzione IMU per l’immobile in cui ha la residenza anagrafica e la dimora abituale, indipendentemente da dove risiede l’altro coniuge. Questo vale sia per i coniugi che per i partner di unione civile.

Cosa fare in pratica:

Ogni coniuge può indicare il proprio immobile come abitazione principale
L’esenzione spetta a condizione che vi sia effettiva residenza e dimora abituale
Se hai pagato l’IMU ingiustamente negli anni passati (dal 2017 in poi), puoi chiedere il rimborso al Comune. Il termine per la richiesta è di 5 anni dal pagamento
Il CAF Centro Fiscale può assisterti nella presentazione dell’istanza di rimborso

Tabella aliquote IMU principali comuni italiani

Le aliquote IMU variano significativamente da Comune a Comune. Ecco una panoramica delle aliquote IMU 2026 applicate dai principali comuni italiani per le seconde case (altri fabbricati):

Comune	Aliquota seconda casa	Aliquota ab. principale (lusso)
Roma	1,06%	0,60%
Milano	1,06%	0,60%
Napoli	1,06%	0,60%
Torino	1,06%	0,60%
Bologna	1,06%	0,60%
Firenze	1,06%	0,60%
Udine	1,06%	0,50%
Trieste	0,96%	0,50%
Padova	1,06%	0,60%
Verona	1,06%	0,60%
Genova	1,06%	0,60%
Palermo	1,06%	0,60%
Bari	1,06%	0,50%
Catania	1,06%	0,60%

Nota: Le aliquote sopra riportate sono indicative e soggette a conferma da parte dei singoli Comuni. Per conoscere l’aliquota esatta del tuo Comune, puoi consultare la sezione dedicata sul sito del Dipartimento delle Finanze del MEF (www.finanze.gov.it) oppure rivolgerti al CAF Centro Fiscale.

📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.

Domande frequenti (FAQ)

Come si calcola l’IMU 2026?

La formula e: Rendita catastale x 1,05 x Coefficiente catastale x Aliquota comunale. La rendita catastale si trova nella visura catastale, il coefficiente dipende dalla categoria dell’immobile (160 per le abitazioni) e l’aliquota e stabilita dal Comune. Ad esempio, per una seconda casa con rendita 500 euro a Roma: 500 x 1,05 x 160 x 1,06% = 890,40 euro all’anno.

Quando si paga l’IMU 2026?

L’IMU 2026 si paga in due rate: acconto entro il 16 giugno 2026 e saldo entro il 16 dicembre 2026. E possibile pagare tutto in un’unica soluzione entro il 16 giugno.

Chi e esente dall’IMU nel 2026?

Sono esenti dall’IMU: i proprietari che vivono nella loro prima casa (tranne categorie A/1, A/8, A/9), i proprietari di terreni agricoli in zone montane, i fabbricati rurali strumentali (D/10) e gli immobili degli enti non commerciali usati per attivita istituzionali.

Come si paga l’IMU con il modello F24?

Compila la sezione “IMU e altri tributi locali” del modello F24 con: codice catastale del Comune, numero immobili, codice tributo (es. 3918 per altri fabbricati, 3912 per abitazione principale di lusso), anno 2026 e importo. Puoi pagare in banca, posta o online.

Si paga l’IMU sulla casa data in comodato al figlio?

Si, ma con una riduzione del 50%. Il contratto di comodato deve essere registrato, il comodante deve risiedere nello stesso Comune dell’immobile e non possedere altri immobili abitativi in Italia (oltre alla propria prima casa nello stesso Comune).

I coniugi con residenze diverse pagano l’IMU?

No, grazie alla sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022. Ora ciascun coniuge puo beneficiare dell’esenzione IMU per l’immobile in cui ha residenza e dimora abituale, anche se il coniuge risiede altrove. Chi ha pagato ingiustamente dal 2017 puo chiedere il rimborso.

Quanto costa l’IMU sulla seconda casa?

Dipende dalla rendita catastale e dal Comune. La maggior parte dei Comuni applica l’aliquota massima dell’1,06%. Per una seconda casa con rendita 600 euro: 600 x 1,05 x 160 x 1,06% = 1.068,48 euro all’anno. Se affittata a canone concordato, si riduce del 25%.

Conclusione

Il calcolo IMU 2026 puo sembrare complesso, ma con le informazioni giuste diventa un’operazione gestibile. Ricorda i punti fondamentali: la formula base (rendita x 1,05 x coefficiente x aliquota), le scadenze del 16 giugno e del 16 dicembre, e le esenzioni a cui potresti avere diritto.

Se hai dubbi sul calcolo, se devi gestire situazioni particolari come immobili ereditati, comodati d’uso o residenze separate tra coniugi, non esitare a chiedere aiuto. Il CAF Centro Fiscale di Udine e a tua disposizione per calcolare l’IMU esatta dei tuoi immobili e verificare se hai diritto a riduzioni o esenzioni.

Contatta il CAF Centro Fiscale:

Telefono: 0432 1638640
WhatsApp: 366 6018121
Indirizzo: Viale Giuseppe Tullio 13, scala B – Udine
Email: info@centrofiscale.com

Prenota un appuntamento per il calcolo IMU 2026: ti aiuteremo a pagare il giusto, senza errori e senza sanzioni.

Maggio 12, 2026/0 Commenti/da Andrea Damiani