Molti proprietari di casa si chiedono se le agevolazioni IMU spettino automaticamente oppure se vadano comunicate al Comune con un’apposita dichiarazione IMU. La risposta non è univoca: dipende dal tipo di beneficio. Alcune riduzioni vengono riconosciute in automatico perché il Comune dispone già dei dati necessari, mentre altre agevolazioni fiscali richiedono obbligatoriamente una comunicazione formale, pena la perdita del beneficio e il recupero della maggiore imposta con sanzioni e interessi.

Capire in quale categoria rientra la propria situazione è fondamentale per non trovarsi, magari a distanza di anni, con un avviso di accertamento del Comune che chiede il pagamento dell’IMU non versata. Vediamo quindi quando la dichiarazione IMU è davvero necessaria, quali sono le agevolazioni automatiche e cosa succede in caso di dimenticanza.

Agevolazioni IMU automatiche e agevolazioni da dichiarare

La distinzione di base riguarda la disponibilità delle informazioni da parte del Comune. Se l’ente locale può verificare autonomamente la sussistenza dei requisiti attraverso le proprie banche dati (ad esempio l’anagrafe della popolazione residente), l’agevolazione IMU si applica senza bisogno di alcuna comunicazione da parte del contribuente.

Il caso più comune è quello dell’esenzione IMU per l’abitazione principale non di lusso: se il proprietario vi risiede anagraficamente e vi dimora abitualmente, il Comune lo sa già e applica l’esenzione senza che serva presentare nulla. Discorso diverso per le situazioni che il Comune non può ricostruire da solo, come un contratto di comodato tra parenti, lo stato di inagibilità di un fabbricato o il vincolo storico-artistico di un immobile: in questi casi la dichiarazione IMU diventa un passaggio obbligato.

Quando è obbligatoria la dichiarazione IMU

Tra le situazioni che richiedono sempre l’invio della dichiarazione IMU per ottenere o mantenere il beneficio troviamo:

• Immobile concesso in comodato gratuito a parenti in linea retta di primo grado (genitori-figli), che consente la riduzione del 50% della base imponibile solo se ricorrono insieme tutti i requisiti dell’art. 1, comma 747, lett. c), legge 160/2019: contratto di comodato registrato, immobile non di lusso (escluse le categorie A/1, A/8, A/9) utilizzato dal parente come abitazione principale, comodante residente e dimorante abitualmente nello stesso Comune dell’immobile e proprietario di una sola abitazione in Italia (oltre, al massimo, alla propria abitazione principale situata nello stesso Comune);
• Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, anch’essi con riduzione del 50%;
• Immobili di interesse storico o artistico, soggetti a un regime di base imponibile ridotta;
• Terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP);
• Immobili posseduti da enti non commerciali destinati ad attività assistenziali, culturali o religiose;
• Variazioni che incidono sul calcolo dell’imposta, come la perdita del diritto di abitazione o modifiche nella titolarità del diritto reale.

In tutti questi casi non basta rispettare i requisiti sostanziali: senza la dichiarazione, il Comune non ha modo di sapere che l’immobile si trova in quella particolare condizione e, salvo diversa impostazione del regolamento comunale, continuerà a considerarlo tassato secondo le regole ordinarie.

La scadenza della dichiarazione IMU

La dichiarazione IMU va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto che dà diritto all’agevolazione, salvo eventuali proroghe disposte dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. Ad esempio, se un immobile viene concesso in comodato a un figlio nel corso del 2026, la dichiarazione relativa dovrà essere presentata entro il 30 giugno 2027.

Una volta presentata, la dichiarazione IMU resta valida anche per gli anni successivi, a meno che non cambino i dati o le condizioni che hanno determinato l’agevolazione. Non è quindi necessario ripresentarla ogni anno, ma è indispensabile comunicare tempestivamente ogni variazione: ad esempio la fine del comodato, il recupero dell’agibilità dell’immobile o il cambio di conduzione di un terreno agricolo.

Cosa succede se non si presenta la dichiarazione IMU

Chi ha diritto a un’agevolazione IMU che richiede dichiarazione, ma non la presenta nei termini, rischia di vedersi negare il beneficio dal Comune. In pratica l’ente locale può notificare un avviso di accertamento chiedendo il pagamento della maggiore imposta calcolata senza considerare la riduzione, oltre a sanzioni e interessi.

Attenzione a non confondere le due fattispecie. Per l’omessa presentazione della dichiarazione IMU la sanzione va dal 100% al 200% del tributo non versato, con un minimo di 50 euro; per la dichiarazione infedele va dal 50% al 100%, sempre con un minimo di 50 euro (art. 1, comma 775, legge 160/2019). La sanzione del 25% (30% per le violazioni commesse prima del 1° settembre 2024) riguarda invece soltanto l’omesso o insufficiente versamento dell’imposta (comma 774). Dal 1° gennaio 2027, per effetto del D.Lgs. 147/2026, le sanzioni dichiarative diventano fisse: 100% per l’omessa dichiarazione e 40% per l’infedele, con minimo di 50 euro. In ogni caso, se il contribuente accetta l’accertamento entro il termine per il ricorso (acquiescenza) e paga imposta, sanzione e interessi, la sanzione si riduce a un terzo.

Questo accade tipicamente quando il Comune, in fase di controllo, verifica che l’immobile risulta locato o utilizzato in modo diverso da quanto dichiarato ai fini catastali, oppure quando incrocia i dati con altre banche dati (ad esempio i contratti di comodato registrati) e non trova traccia della dichiarazione IMU necessaria per giustificare la riduzione applicata dal contribuente.

È bene ricordare che presentare la dichiarazione in ritardo non preclude sempre la possibilità di recuperare il beneficio: se il Comune non ha ancora notificato un accertamento, è possibile ricorrere al ravvedimento operoso, versando l’eventuale imposta dovuta con sanzioni ridotte e interessi calcolati in base ai giorni di ritardo, e presentando comunque la dichiarazione tardiva. Più il ritardo è contenuto, minori saranno le sanzioni applicabili.

Immobili ricevuti in eredità o donazione

Un caso frequente riguarda gli immobili pervenuti per successione o donazione, situazioni in cui cambia il titolare del diritto di proprietà o di un altro diritto reale (usufrutto, nuda proprietà). Anche in questi casi può rendersi necessaria una dichiarazione IMU per comunicare la nuova situazione, soprattutto quando cambiano le condizioni di utilizzo dell’immobile o quando si vuole beneficiare di specifiche agevolazioni legate alla prima casa. Per approfondire i rapporti tra fiscalità della prima casa e nuda proprietà, può essere utile consultare l’articolo su bonus prima casa e nuda proprietà, mentre per il calcolo delle imposte dovute in caso di eredità si può fare riferimento alla guida sul calcolo dell’imposta di successione 2026.

In generale, ogni volta che cambia la situazione giuridica o di fatto di un immobile è opportuno verificare se questo comporti l’obbligo di presentare una nuova dichiarazione IMU, per evitare di perdere agevolazioni a cui si avrebbe diritto o, al contrario, di continuare a beneficiare indebitamente di una riduzione non più spettante.

Domande frequenti sulla dichiarazione IMU

Questo articolo è stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne è responsabile dei contenuti.