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Cedolare Secca Affitti Commerciali 2026: Ultima Chiamata per Locali C/1

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La cedolare secca sugli affitti commerciali torna al centro del dibattito fiscale. Il Sole 24 Ore segnala un’"ultima chiamata" per questa misura: l’estensione strutturale alle locazioni non abitative e’ ancora in bilico e il tempo per intervenire si stringe. Chi affitta un locale commerciale di piccole dimensioni deve sapere se puo’ ancora beneficiare di questo regime agevolato e quali sono i passi da compiere entro la fine dell’anno.

Cos’e’ la cedolare secca sugli affitti commerciali

La cedolare secca e’ un’imposta sostitutiva dell’IRPEF ordinaria che i proprietari di immobili possono applicare sui canoni di locazione. Originariamente prevista solo per gli immobili a uso abitativo, la Legge di Bilancio 2019 (L. 145/2018, art. 1, c. 59) ha introdotto in via sperimentale la possibilita’ di applicarla anche alle locazioni di immobili ad uso commerciale appartenenti alla categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).

L’aliquota prevista per le locazioni commerciali e’ del 21%. Si tratta di un’imposta sostitutiva che sostituisce:

  • IRPEF e relative addizionali regionali e comunali
  • imposta di registro sul contratto di locazione
  • imposta di bollo sul contratto di locazione

Per chi rientra nei requisiti, il vantaggio fiscale e’ immediato e significativo rispetto alla tassazione IRPEF ordinaria, soprattutto per i redditi piu’ elevati.

Come funziona e chi puo’ applicarla

I requisiti per accedere alla cedolare secca sugli affitti commerciali sono specifici e vincolanti:

  • Tipo di immobile: solo immobili di categoria catastale C/1 (negozi e botteghe)
  • Superficie massima: fino a 600 metri quadri, escluse le pertinenze
  • Locatore: persona fisica proprietaria o titolare di diritto reale sull’immobile
  • Regime: l’opzione si esercita in sede di registrazione del contratto o di proroga

La misura non si applica agli immobili di categoria A/10 (uffici), C/3 (laboratori), C/6 (rimesse) o D (immobili industriali e commerciali di grandi dimensioni). E’ riservata esclusivamente ai negozi e botteghe C/1, che rappresentano la tipologia di locale commerciale piu’ diffusa nei centri urbani.

L’opzione per la cedolare secca va comunicata all’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili), contestualmente alla registrazione del contratto o in sede di proroga.

Perche’ si parla di ultima chiamata

Secondo Il Sole 24 Ore, il termine "ultima chiamata" fa riferimento alla finestra temporale che si sta chiudendo per l’estensione strutturale di questa misura alle locazioni non abitative in senso piu’ ampio. La cedolare secca commerciale e’ stata prorogata di anno in anno senza mai diventare misura permanente a pieno regime, e il dibattito sulla sua estensione e stabilizzazione definitiva e’ ancora aperto.

Il quotidiano economico sottolinea che l’estensione della misura alle locazioni non abitative non sarebbe solo un intervento fiscale, ma uno strumento di politica economica: contribuirebbe a far emergere il nero nei contratti di locazione commerciale, a ridurre il costo degli spazi per le piccole imprese e a incentivare la stipula di contratti regolari, con effetti positivi sulla rigenerazione urbana dei centri storici.

Chi ha un contratto di locazione C/1 in corso o sta per stipularne uno nuovo deve quindi valutare subito se optare per questo regime, prima che eventuali modifiche normative o scadenze ne restringano ulteriormente la portata.

Vantaggi per locatori e conduttori

I vantaggi della cedolare secca commerciale si dispiegano su piu’ fronti:

Per il locatore (proprietario)

  • Risparmio IRPEF: l’aliquota del 21% e’ conveniente per chi e’ in scaglioni IRPEF superiori (35%, 43%)
  • Nessuna imposta di registro: non si paga il 2% annuo sull’imposta di registro
  • Nessuna imposta di bollo: il bollo sul contratto e’ incluso nel regime sostitutivo
  • Dichiarazione semplificata: il reddito da cedolare secca non si cumula con gli altri redditi ai fini delle addizionali

Per il conduttore (affittuario commerciale)

  • Blocco aggiornamento ISTAT: il locatore che opta per cedolare secca non puo’ aggiornare il canone agli indici ISTAT per tutta la durata dell’opzione
  • Canone stabile: prevedibilita’ dei costi per la piccola impresa o il commerciante
  • Incentivo alla regolarita’: il vantaggio fiscale del locatore riduce la pressione verso canoni "in nero"

Scadenze e adempimenti 2026

Chi vuole optare per la cedolare secca su un locale C/1 deve rispettare alcune scadenze fondamentali:

  • Nuovo contratto: l’opzione va esercitata contestualmente alla registrazione del contratto tramite modello RLI
  • Contratto in corso: e’ possibile optare in sede di proroga annuale, entro il termine di versamento dell’imposta di registro sulla proroga
  • Revoca dell’opzione: possibile ogni anno in sede di proroga
  • Acconto cedolare secca 2026: dovuto se l’imposta cedolare dell’anno precedente supera 51,65 euro; si versa in due rate se l’importo supera 257,52 euro (40% entro giugno, 60% entro 30 novembre), oppure in unica soluzione entro il 30 novembre

La dichiarazione dei redditi da locazione con cedolare secca va presentata nel Modello Redditi PF, quadro RB, indicando la scelta del regime sostitutivo. Non e’ possibile optare per la cedolare secca in sede di dichiarazione: l’opzione deve essere esercitata preventivamente con il modello RLI presso l’Agenzia delle Entrate.

Domande frequenti

La cedolare secca si applica anche agli uffici o ai capannoni?
No. La cedolare secca commerciale si applica esclusivamente agli immobili di categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) con superficie fino a 600 mq. Gli uffici (A/10), i laboratori (C/3) e i capannoni (categoria D) sono esclusi dalla misura.
Posso optare per la cedolare secca su un contratto gia’ in corso?
Si’, ma solo in sede di proroga annuale. E’ necessario presentare il modello RLI all’Agenzia delle Entrate entro il termine di versamento dell’imposta di registro sulla proroga. Non e’ possibile esercitare l’opzione a contratto in corso senza una scadenza di proroga.
Qual e’ l’aliquota della cedolare secca per i locali commerciali?
L’aliquota e’ del 21%. E’ inferiore rispetto agli scaglioni IRPEF piu’ alti (35% e 43%), quindi il risparmio e’ tanto maggiore quanto piu’ elevato e’ il reddito complessivo del proprietario. Per i redditi medio-bassi il vantaggio puo’ essere ridotto o nullo.
Il conduttore puo’ dedurre il canone commerciale in cedolare secca come costo?
Si’. Il regime di cedolare secca riguarda la tassazione del locatore, non incide sulla deducibilita’ del canone per il conduttore. L’affittuario del locale commerciale puo’ continuare a dedurre il canone come costo inerente all’attivita’, secondo le regole ordinarie.
La cedolare secca commerciale e’ una misura definitiva o temporanea?
E’ nata come misura sperimentale con la Legge di Bilancio 2019 (L. 145/2018) e da allora e’ stata prorogata senza diventare strutturale. Il dibattito sulla sua stabilizzazione definitiva e su una possibile estensione a categorie catastali diverse da C/1 e’ ancora in corso.

Questo articolo e’ stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne e’ responsabile dei contenuti.

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