Portiere Condominio: Busta Paga, Contributi INPS e Adempimenti Fiscali

Modello 770 e certificazione unica

La gestione della busta paga del portiere di condominio è uno degli aspetti più delicati per gli amministratori condominiali. Il portiere è infatti un dipendente del condominio, e come tale richiede il rispetto di precisi obblighi contrattuali e fiscali: dal CCNL Portieri alla contribuzione INPS, dalla liquidazione del TFR fino all’emissione della Certificazione Unica (CU) e alla presentazione del Modello 770.

In questa guida completa ti spieghiamo tutto quello che devi sapere sulla busta paga del portiere di condominio nel 2026: inquadramento contrattuale, voci retributive, calcolo dei contributi INPS, gestione del TFR e adempimenti fiscali obbligatori per il condominio.

Se sei un amministratore di condominio e vuoi evitare errori e sanzioni nella gestione del personale, questa è la guida che fa per te. Al termine scoprirai come il CAF Centro Fiscale di Udine può supportarti con un servizio completo di elaborazione paghe e consulenza fiscale.

Indice dei contenuti

  1. Chi è il Portiere di Condominio: Inquadramento Contrattuale
  2. CCNL Portieri 2026: Livelli e Retribuzione
  3. Busta Paga Portiere: Voci Principali
  4. Contributi INPS Portiere: Calcolo e Versamento
  5. TFR e Liquidazione del Portiere
  6. CU e 770: Obblighi del Condominio per il Portiere
  7. Gestione Paghe Portiere: Affidarsi al CAF
  8. Domande Frequenti (FAQ)

Chi è il Portiere di Condominio: Inquadramento Contrattuale

Guida completa: 770 e CU Condominio 2026

Il portiere di condominio è una figura professionale disciplinata dal Contratto Collettivo Nazionale di Lavoro (CCNL) per i dipendenti da proprietari di fabbricati. Si tratta di un lavoratore dipendente assunto direttamente dal condominio, che svolge mansioni di custodia, pulizia e manutenzione delle parti comuni dell’edificio.

Mansioni tipiche del portiere:
– Custodia e sorveglianza dell’edificio condominiale
– Pulizia delle scale, androni, cortili e aree comuni
– Piccole manutenzioni ordinarie (sostituzione lampadine, riparazioni minori)
– Gestione della corrispondenza condominiale
– Controllo accessi e apertura/chiusura cancelli
– Raccolta differenziata e gestione rifiuti comuni

Differenza tra portiere dipendente e collaboratore esterno:
È fondamentale distinguere tra il portiere dipendente (assunto dal condominio con regolare contratto di lavoro subordinato) e il collaboratore esterno con partita IVA. Nel primo caso si applicano tutti gli obblighi del rapporto di lavoro dipendente: busta paga, contributi INPS, TFR, ferie, tredicesima. Nel secondo caso si tratta di una prestazione professionale soggetta a fatturazione e ritenuta d’acconto.

Il condominio assume quindi il ruolo di datore di lavoro, con tutte le responsabilità che ne derivano: iscrizione INPS, versamento contributi, adempimenti fiscali (CU, 770), rispetto del CCNL.

Tipologie di contratto per il portiere

Il CCNL Portieri prevede diverse tipologie di contratto:

Contratto a tempo pieno: il portiere lavora 40 ore settimanali con alloggio nel condominio.

Contratto part-time: orario ridotto (es. 20 ore settimanali) senza obbligo di alloggio.

Contratto con o senza alloggio: se il portiere abita nell’appartamento del condominio (portineria), parte del compenso è in natura (alloggio e utenze). Il valore dell’alloggio va indicato in busta paga come benefit soggetto a tassazione.

Contratto a tempo determinato o indeterminato: il condominio può assumere il portiere con contratto a termine (es. per sostituzione maternità) o a tempo indeterminato (soluzione più comune).

CCNL Portieri 2026: Livelli e Retribuzione

Il Contratto Collettivo Nazionale dei Portieri stabilisce i livelli retributivi e le condizioni di lavoro. Nel 2026 il CCNL di riferimento è quello rinnovato con l’ultimo accordo sindacale.

Livelli di inquadramento:

Il CCNL prevede 4 livelli di inquadramento professionale:

Livello A (Super): Portiere con mansioni di coordinamento, responsabile di più edifici o complessi condominiali di grandi dimensioni.

Livello B: Portiere qualificato con mansioni ordinarie complete (pulizia, manutenzione, custodia).

Livello C: Portiere con mansioni ridotte (solo pulizia o solo custodia part-time).

Livello D: Portiere con mansioni elementari o apprendista.

Retribuzione minima 2026 (valori indicativi):

Le retribuzioni variano in base al livello e alla zona geografica. A titolo indicativo, per un portiere livello B a tempo pieno la retribuzione mensile lorda si aggira sui:

– 1.400-1.600 euro (base mensile)
– + Tredicesima mensilità
– + Indennità alloggio (se previsto)
– + Eventuale quattordicesima (in alcuni CCNL provinciali)

Attenzione: questi importi sono indicativi. Le cifre esatte vanno verificate consultando il CCNL vigente e gli accordi integrativi territoriali.

Scatti di anzianità

Il CCNL prevede scatti di anzianità automatici ogni 2-3 anni di servizio continuativo. Ogni scatto comporta un aumento retributivo fisso (es. 20-30 euro lordi mensili). Il portiere matura fino a un massimo di 5-6 scatti nell’arco della carriera.

Busta Paga Portiere: Voci Principali

La busta paga del portiere di condominio è composta da diverse voci retributive e trattenute. Vediamo le principali.

Voci retributive (imponibili):

Paga base: la retribuzione minima prevista dal CCNL per il livello di inquadramento.

Scatti di anzianità: aumenti maturati negli anni.

Indennità alloggio: se il portiere abita nella portineria, il valore dell’alloggio viene imputato come benefit in natura (soggetto a tassazione). Il valore catastale dell’alloggio viene moltiplicato per un coefficiente e inserito in busta paga.

Straordinari: se il portiere lavora oltre l’orario contrattuale, ha diritto alle maggiorazioni per lavoro straordinario (25% per le prime 2 ore, 50% per le successive).

Tredicesima mensilità: pagata a dicembre, corrisponde a 1/12 della retribuzione annua.

Premio di produzione o bonus: se previsti dal CCNL territoriale o da accordi aziendali.

Trattenute sulla busta paga

Dalla retribuzione lorda vengono trattenute:

Contributi INPS a carico del dipendente: circa il 9,19% della retribuzione lorda (aliquota dipendenti).

IRPEF (Imposta sul Reddito): calcolata in base agli scaglioni IRPEF 2026 (aliquote progressive: 23%, 35%, 43%).

Addizionali regionali e comunali IRPEF: variano in base alla regione e al comune di residenza (es. 1,23% per il Friuli Venezia Giulia).

Eventuali cessioni del quinto o pignoramenti: se il portiere ha debiti, parte dello stipendio può essere trattenuto direttamente in busta paga.

Il netto in busta è quindi la retribuzione lorda meno tutte le trattenute (INPS + IRPEF + addizionali).

Esempio pratico di busta paga portiere

Situazione: Portiere livello B, tempo pieno, con alloggio.

– Paga base: 1.450 euro
– Scatti anzianità: 50 euro
– Indennità alloggio: 300 euro
– Retribuzione lorda totale: 1.800 euro

Trattenute:
– Contributi INPS (9,19%): 165 euro
– IRPEF (23%): 376 euro
– Addizionali (1,5%): 27 euro
– Totale trattenute: 568 euro

Netto in busta: 1.800 – 568 = 1.232 euro

(Valori indicativi a scopo esemplificativo)

Contributi INPS Portiere: Calcolo e Versamento

Il condominio, in qualità di datore di lavoro, deve versare mensilmente i contributi INPS per il portiere dipendente. L’INPS copre pensione, malattia, maternità, disoccupazione (NASpI) e assegni familiari.

Aliquote contributive 2026:

Contributi a carico del dipendente (portiere): circa 9,19% della retribuzione lorda (trattenuti direttamente in busta paga).

Contributi a carico del datore di lavoro (condominio): circa 23,81% della retribuzione lorda (a carico del condominio, NON trattenuti al dipendente).

Aliquota complessiva: circa 33% della retribuzione lorda.

Esempio di calcolo:

Retribuzione lorda mensile portiere: 1.800 euro

– Contributi dipendente (9,19%): 165 euro (trattenuti in busta paga)
– Contributi datore di lavoro (23,81%): 429 euro (a carico condominio)
– Totale contributi INPS: 594 euro

Il condominio versa 594 euro all’INPS ogni mese tramite modello F24.

Codici contributo INPS per portieri

Nel modello F24 vanno utilizzati i codici contributo specifici per i dipendenti:

– Causale contributo: DS00 (dipendenti)
– Codice sede INPS: variabile in base alla provincia
– Matricola INPS del condominio: assegnata all’atto dell’iscrizione

Il versamento deve avvenire entro il giorno 16 del mese successivo a quello di competenza (es. contributi gennaio 2026 → versamento entro 16 febbraio 2026).

Iscrizione INPS del condominio

Quando il condominio assume il primo dipendente (portiere), deve obbligatoriamente:

1. Iscriversi come datore di lavoro presso l’INPS (richiesta matricola aziendale)
2. Comunicare l’assunzione tramite il portale INPS Comunicazioni Obbligatorie entro il giorno precedente l’inizio del rapporto di lavoro
3. Aprire la posizione contributiva del dipendente (codice fiscale portiere)

Questa procedura è complessa e richiede competenze specifiche. Il CAF Centro Fiscale può occuparsi di tutte le pratiche di iscrizione e gestione contributiva.

TFR e Liquidazione del Portiere

Il TFR (Trattamento di Fine Rapporto) è la liquidazione che spetta al portiere alla cessazione del rapporto di lavoro. Si tratta di una somma accantonata ogni mese dal condominio.

Come si calcola il TFR:

Ogni anno il portiere matura un importo pari a circa 1/13,5 (7,41%) della retribuzione lorda annua. Questo importo viene accantonato dal condominio e rivalutato annualmente in base all’indice ISTAT più un tasso fisso (1,5%).

Esempio di calcolo TFR:

Retribuzione lorda annua portiere: 21.600 euro (1.800 euro × 12 mesi)

TFR maturato in un anno: 21.600 ÷ 13,5 = 1.600 euro

Dopo 10 anni di servizio, il portiere avrà maturato circa 16.000 euro di TFR (più rivalutazione ISTAT).

Destinazione del TFR

Il portiere può scegliere se:

– Lasciare il TFR in azienda (nel condominio): il TFR viene accantonato e liquidato alla fine del rapporto di lavoro
– Destinare il TFR a un fondo pensione complementare: il condominio versa il TFR maturato a un fondo pensione scelto dal dipendente

Nel caso di condomini con meno di 50 dipendenti (caso più frequente), il TFR resta nel condominio e viene liquidato alla cessazione del rapporto.

Tassazione del TFR

Il TFR è soggetto a tassazione separata al momento della liquidazione. L’aliquota media IRPEF viene calcolata sui redditi degli ultimi 5 anni del portiere. In genere, l’aliquota di tassazione si aggira sul 23-27%.

Il condominio deve operare una ritenuta d’acconto sul TFR al momento della liquidazione e indicarla nella Certificazione Unica dell’anno di cessazione del rapporto.

CU e 770: Obblighi del Condominio per il Portiere

Il condominio è un sostituto d’imposta e deve adempiere agli obblighi fiscali nei confronti del portiere dipendente. I principali adempimenti sono:

1. Certificazione Unica (CU)

Entro il 17 marzo di ogni anno, il condominio deve rilasciare al portiere la Certificazione Unica che attesta:

– Retribuzione lorda percepita nell’anno precedente
– Ritenute IRPEF operate
– Contributi INPS a carico del dipendente
– Detrazioni applicate (per lavoro dipendente, familiari a carico)
– Eventuali rimborsi o conguagli

La CU va trasmessa anche telematicamente all’Agenzia delle Entrate entro la stessa scadenza (17 marzo).

2. Modello 770

Entro il 31 ottobre di ogni anno, il condominio deve presentare il Modello 770, che riepiloga:

– Tutte le ritenute IRPEF operate sui compensi del portiere
– I versamenti F24 effettuati (codice tributo IRPEF dipendenti)
– Le Certificazioni Uniche rilasciate

Il Modello 770 va trasmesso esclusivamente per via telematica tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate o tramite intermediario abilitato (commercialista, CAF).

Per approfondire tutti gli adempimenti fiscali del condominio, consulta la nostra [guida completa 770 e CU Condominio 2026](/770-cu-condominio-2026/).

Conguaglio fiscale di fine anno

A dicembre, il condominio deve effettuare il conguaglio fiscale del portiere. Si tratta di ricalcolare l’IRPEF complessiva dovuta sull’anno intero, tenendo conto di:

– Retribuzione lorda annua
– Detrazioni spettanti (lavoro dipendente, familiari a carico)
– Ritenute IRPEF già operate mensilmente

Se il portiere ha versato troppo, il condominio deve rimborsare la differenza in busta paga di dicembre. Se ha versato troppo poco, il condominio trattiene la differenza.

Gestione Paghe Portiere: Affidarsi al CAF

La gestione delle paghe del portiere di condominio è un’attività complessa che richiede competenze specifiche in ambito del lavoro e fiscale. Gli obblighi sono molteplici:

– Elaborazione mensile della busta paga
– Calcolo corretto di INPS, IRPEF, addizionali
– Versamento contributi INPS entro il 16 del mese
– Versamento ritenute IRPEF entro il 16 del mese
– Conguaglio fiscale di fine anno
– Redazione e invio Certificazione Unica (CU)
– Presentazione Modello 770
– Gestione ferie, permessi, malattia, maternità
– Calcolo TFR e accantonamento

Un errore nella gestione delle paghe può comportare sanzioni amministrative per il condominio e contestazioni sindacali da parte del portiere.

Il CAF Centro Fiscale di Udine offre un servizio completo di gestione paghe per condomini con dipendenti. Ci occupiamo di:

– Elaborazione buste paga mensili del portiere
– Calcolo e versamento contributi INPS (F24)
– Calcolo e versamento ritenute IRPEF (F24)
– Redazione e invio Certificazione Unica (CU) entro il 17 marzo
– Presentazione Modello 770 entro il 31 ottobre
– Gestione pratiche INPS (malattia, maternità, NASpI)
– Consulenza fiscale e del lavoro continuativa

Vantaggi del nostro servizio:

– Zero pensieri: ci occupiamo di tutto, dall’iscrizione INPS alla liquidazione TFR
– Nessun rischio errori: software aggiornati e professionisti esperti
– Assistenza dedicata: rispondiamo a tutte le tue domande
– Servizio nazionale online: lavoriamo con condomini in tutta Italia, non solo a Udine

Non rischiare sanzioni o contenziosi. Affida la gestione del portiere a professionisti esperti.

Domande Frequenti (FAQ)

Il portiere deve avere la busta paga?

Sì. Il portiere dipendente del condominio deve ricevere la busta paga mensile con l’indicazione di tutte le voci retributive e trattenute (INPS, IRPEF). La busta paga va consegnata entro la fine del mese di competenza.

Chi paga i contributi INPS del portiere?

I contributi INPS sono a carico sia del dipendente (circa 9,19%, trattenuti in busta paga) sia del datore di lavoro, cioè il condominio (circa 23,81%, a carico del condominio). Il condominio versa il totale (circa 33%) all’INPS tramite F24 entro il 16 del mese successivo.

Il condominio deve fare la CU al portiere?

Sì. Il condominio deve rilasciare la Certificazione Unica (CU) al portiere dipendente entro il 17 marzo di ogni anno. La CU attesta le retribuzioni percepite e le ritenute IRPEF operate nell’anno precedente. Va trasmessa anche all’Agenzia delle Entrate.

Cosa succede se non pago i contributi INPS del portiere?

L’omesso versamento dei contributi INPS comporta sanzioni amministrative (dal 30% al 60% dei contributi non versati) e interessi di mora. In casi gravi, il mancato versamento dei contributi può configurare anche un reato penale (art. 2, Legge 638/1983).

Il portiere ha diritto alla tredicesima?

Sì. Il CCNL Portieri prevede obbligatoriamente la tredicesima mensilità, da corrispondere entro dicembre. La tredicesima è pari a 1/12 della retribuzione annua lorda.

Come si calcola il TFR del portiere?

Il TFR si calcola dividendo la retribuzione lorda annua per 13,5 (circa 7,41%). Questo importo viene accantonato ogni anno e rivalutato con l’indice ISTAT più 1,5%. Alla cessazione del rapporto, il portiere riceve tutto il TFR maturato.

Conclusione

La gestione della busta paga del portiere di condominio richiede attenzione, competenza e rispetto delle scadenze fiscali e contributive. Il condominio, in qualità di datore di lavoro, deve garantire il corretto versamento dei contributi INPS, il calcolo accurato delle ritenute IRPEF, l’emissione puntuale della Certificazione Unica e la presentazione del Modello 770.

Un errore o un ritardo può costare caro: sanzioni INPS, sanzioni fiscali, contenziosi con il dipendente. È fondamentale affidarsi a professionisti esperti che conoscono il CCNL Portieri, la normativa del lavoro e gli adempimenti fiscali.

Hai bisogno di assistenza per la gestione del portiere del tuo condominio? Il CAF Centro Fiscale di Udine è specializzato in elaborazione paghe e consulenza fiscale per condomini. Offriamo un servizio completo, sia in ufficio a Udine che online in tutta Italia.

Contattaci per una consulenza gratuita:

– Telefono: 0432 1638640
– WhatsApp: 366 6018121
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Il nostro team di esperti è a tua disposizione per supportarti in tutti gli adempimenti del lavoro e fiscali, garantendoti tranquillità e conformità normativa.

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