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Cedolare Secca nel Modello Redditi PF Precompilato 2026: Come Modificare l’Aliquota Errata

cedolare secca

La cedolare secca nel Modello Redditi PF precompilato 2026 è uno degli elementi che generano più dubbi tra i contribuenti italiani. L’Agenzia delle Entrate carica automaticamente i contratti di locazione registrati e calcola l’imposta sostitutiva, ma capita spesso che l’aliquota proposta sia errata: vuoi perché un contratto a canone concordato risulta indicato con il 21% invece del 10%, vuoi perché una locazione breve dal secondo immobile non riporta il nuovo 26% introdotto dal 2024. Il problema è tutt’altro che marginale: una percentuale sbagliata può tradursi in centinaia di euro di imposte versate in eccesso oppure in sanzioni per insufficiente versamento.

In questa guida pratica del CAF Centro Fiscale di Udine vediamo passo passo come verificare e modificare l’aliquota cedolare secca nel Modello Redditi PF 2026 precompilato (anno d’imposta 2025), quali sono le aliquote in vigore (21%, 10% e 26%), come gestire il Quadro RB, quali codici utilizzare e quando conviene rivolgersi a un operatore qualificato per evitare errori. La precompilata è uno strumento utile, ma resta a tutti gli effetti la tua dichiarazione: la responsabilità dei dati inviati è del contribuente.

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Cedolare secca nel precompilato Redditi PF: cosa cambia nel 2026

La cedolare secca è il regime opzionale di tassazione sostitutiva sui redditi da locazione di immobili abitativi, introdotto con il D.Lgs. 23/2011 articolo 3. Chi sceglie la cedolare paga un’imposta unica che sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto: in pratica un solo versamento, calcolato sul canone annuo lordo senza deduzioni o detrazioni.

Nel precompilato Modello Redditi PF 2026, l’Agenzia delle Entrate inserisce automaticamente:

  • i dati catastali degli immobili di tua proprietà,
  • i contratti di locazione registrati presso l’Agenzia (sia per cassa che per competenza),
  • l’importo del canone annuo dichiarato in fase di registrazione,
  • l’opzione cedolare secca se attivata al momento della registrazione o con successivo modello RLI.

La novità del 2026 rispetto alle annualità precedenti riguarda principalmente le locazioni brevi: i contratti di durata inferiore a 30 giorni stipulati nel 2025 sono soggetti alla nuova doppia aliquota (21% per il primo immobile, 26% dal secondo al quarto), e il sistema precompilato deve essere in grado di riconoscerli correttamente. Tuttavia, il riconoscimento non è sempre automatico: ti spiego perché tra poco.

Le aliquote cedolare secca vigenti per il 2026 (anno imposta 2025)

Per compilare correttamente il Modello Redditi PF 2026 devi conoscere le tre aliquote attualmente in vigore. Ognuna si riferisce a una tipologia contrattuale specifica e, nel Quadro RB, viene identificata da un codice utilizzo numerico (colonna 2). Ecco la sintesi aggiornata:

Tipologia contrattoAliquotaCodice utilizzo RBRiferimento normativo
Canone libero (4+4 ex art. 2 c. 1 L. 431/98)21%3D.Lgs. 23/2011 art. 3 c. 2
Canone concordato (3+2 in Comuni alta tensione abitativa)10%8 / 12D.Lgs. 23/2011 art. 3 c. 2 – L. 431/98 art. 2 c. 3
Locazione breve – primo immobile21%3 (sezione II RB)D.L. 50/2017 art. 4
Locazione breve – dal 2° al 4° immobile26%14 (sezione II RB)L. 213/2023 art. 1 c. 63

Attenzione: oltre il quarto immobile destinato a locazione breve nell’anno, l’attività si presume commerciale e la cedolare secca non è più applicabile. In questo caso si rientra nei redditi d’impresa con obbligo di partita IVA.

Quando si applica l’aliquota agevolata del 10%

L’aliquota ridotta del 10% spetta soltanto per i contratti a canone concordato stipulati in base agli accordi territoriali firmati tra organizzazioni dei proprietari e dei conduttori, e solo nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE (delibera 87/2003 e successivi aggiornamenti). Per il 2025-2026 sono confermati Comuni come Udine, Trieste, Pordenone, Roma, Milano, Napoli, Torino e tutti i capoluoghi di provincia. L’elenco completo è disponibile sul portale del MIT-MEF e sui siti dei singoli Comuni.

Per godere del 10% serve l’attestazione di rispondenza rilasciata da una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale. Senza questa attestazione il contratto, pur stipulato in forma 3+2, rischia di non poter beneficiare dell’aliquota agevolata e l’Agenzia può contestarla in fase di controllo.

Perché l’aliquota nel precompilato può risultare errata

L’aliquota cedolare secca proposta dal precompilato Redditi PF 2026 viene dedotta dal codice tipologia contrattuale indicato in fase di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate (modello RLI). Se al momento della registrazione il codice è stato indicato in modo impreciso, o se successivamente sono cambiate le condizioni del contratto, il precompilato può proporre l’aliquota sbagliata.

I casi più frequenti di errore nel precompilato sono:

  • Contratto registrato come canone libero ma in realtà concordato → l’AdE propone il 21% invece del 10%;
  • Mancata indicazione dell’attestazione di rispondenza → il sistema applica cautelativamente il 21%;
  • Locazioni brevi non comunicate dagli intermediari (es. piattaforme online che non hanno trasmesso i dati con il modello CU locazioni brevi) → il reddito non compare nel precompilato e va aggiunto manualmente;
  • Più immobili in locazione breve nello stesso anno → il precompilato applica il 21% su tutti, mentre dal secondo dovrebbe scattare il 26%;
  • Comproprietà al 50% → l’AdE divide automaticamente, ma se le quote sono diverse (es. 30/70) il dato va corretto;
  • Subentro per successione o donazione in corso d’anno → l’imputazione temporale può risultare imprecisa.

In tutti questi casi devi intervenire manualmente sul Quadro RB del Modello Redditi PF prima di inviare la dichiarazione. Non confidare nel fatto che “se è precompilato, sarà giusto”: come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 19/E del 2025 e nelle istruzioni al Modello Redditi PF 2026, la responsabilità dei dati dichiarati resta sempre del contribuente, anche se i dati provengono dalla precompilata.

Quadro RB del Modello Redditi PF: come modificare l’aliquota cedolare secca

Il Quadro RB del Modello Redditi PF è la sezione dedicata ai redditi dei fabbricati, comprese le locazioni con cedolare secca. È composto da due sezioni principali:

  1. Sezione I – dati identificativi degli immobili (rendita catastale, possesso, utilizzo, canone);
  2. Sezione II – dati relativi ai contratti di locazione (estremi di registrazione, codici tipologia, opzione cedolare).

Per modificare l’aliquota cedolare secca nel precompilato segui questa procedura passo passo:

Passo 1: accesso alla precompilata

Collegati al portale dell’Agenzia delle Entrate sulla sezione “La tua area riservata”, accedi con SPID, CIE o CNS, e dal menu “Dichiarazione precompilata” seleziona il Modello Redditi Persone Fisiche (non il 730, se hai redditi che richiedono il modello unico, come locazioni brevi sopra le 4 unità, redditi da quadro RW o RT). Le credenziali Entratel/Fisconline sono state disattivate dal 2024 per i contribuenti persone fisiche.

Passo 2: apertura Quadro RB

Una volta dentro il Modello Redditi PF, individua il Quadro RB – Redditi dei fabbricati. Vedrai l’elenco degli immobili precompilati con i relativi righi (RB1, RB2, RB3…). Ogni immobile occupa un rigo della Sezione I e, se locato, ha i relativi dati contrattuali nella Sezione II.

Passo 3: clicca su “Modifica” sul rigo da correggere

Il sistema ti consente di intervenire sui singoli campi. Per la cedolare secca, le colonne fondamentali sono:

  • Colonna 2 – Utilizzo: indica il codice tipologia (es. 3 = canone libero, 8 = canone concordato con riduzione, 12 = canone concordato in Comuni colpiti da calamità, 14 = locazioni brevi dal 2° immobile);
  • Colonna 6 – Canone: importo del canone annuo (di norma 100%, salvo scelte particolari);
  • Colonna 11 – Cedolare secca: barrare la casella se l’opzione è stata esercitata;
  • Colonna 12 – Casi particolari IMU: solo se ricorrono;
  • Colonna 8 – Continuazione: si compila in caso di prosieguo del rigo precedente.

Passo 4: cambia il codice utilizzo (questo determina l’aliquota)

Per passare dal 21% al 10% (canone concordato) devi sostituire il codice utilizzo in colonna 2: da 3 (canone libero) a 8 (canone concordato con attestazione di rispondenza). Salva e verifica nel riepilogo dell’imposta che la nuova aliquota sia applicata correttamente.

Passo 5: ricalcolo dell’imposta

Dopo la modifica, il sistema ricalcola automaticamente la cedolare dovuta nel Quadro RB sezione III e aggiorna il Quadro LC – liquidazione imposta cedolare secca. Verifica che gli acconti versati a giugno e novembre 2025 vengano correttamente scomputati e che il saldo a debito o a credito sia coerente.

Passare dall’aliquota 21% al 10% del canone concordato: la procedura

Questo è uno dei casi più frequenti di rettifica nel Modello Redditi PF precompilato. Immagina che Maria abbia stipulato a Udine un contratto di locazione 3+2 a canone concordato per un appartamento (rendita catastale 480 euro, canone annuo 6.000 euro). Il contratto è stato registrato regolarmente con cedolare secca, ma il sistema precompilato propone il 21%, applicando un’imposta di 1.260 euro. In realtà, trattandosi di canone concordato in Comune ad alta tensione abitativa, l’aliquota corretta è il 10%, con un’imposta di soli 600 euro: un risparmio di 660 euro.

Per applicare l’aliquota corretta nel precompilato Maria deve:

  1. Verificare di avere a portata di mano l’attestazione di rispondenza rilasciata da un’organizzazione firmataria dell’accordo territoriale (ad es. SUNIA, SICET, UNIAT, oppure Confedilizia, Asppi, UPPI);
  2. Entrare nel Modello Redditi PF precompilato, Quadro RB, e individuare il rigo relativo all’immobile;
  3. Cliccare su “Modifica” nella Sezione II e cambiare il codice utilizzo da 3 a 8;
  4. Confermare l’opzione cedolare in colonna 11;
  5. Salvare e verificare nel Quadro LC che l’imposta calcolata sia ora il 10% del canone (600 euro nell’esempio).

Importante: conserva l’attestazione di rispondenza per almeno 5 anni dalla presentazione della dichiarazione (termine ordinario di accertamento ex art. 43 DPR 600/1973). In caso di controllo formale, l’Agenzia delle Entrate può richiederla e, se mancante o non valida, il 10% può essere disconosciuto con recupero della differenza, sanzioni e interessi.

Cosa fare se l’attestazione è scaduta o mancante

Se l’attestazione non è mai stata richiesta o è scaduta, puoi richiederla a sanatoria alle organizzazioni firmatarie. Il costo varia da 50 a 150 euro a seconda dell’ente. L’attestazione ha effetto dichiarativo: certifica che il contratto rispetta gli accordi territoriali. Senza di essa, l’aliquota agevolata del 10% è formalmente non spettante anche per i contratti stipulati correttamente come 3+2.

Locazioni brevi 2026: quando si applica il 26% e come segnalarlo nel precompilato

Dal 1° gennaio 2024, in attuazione della Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1 c. 63), la cedolare secca sulle locazioni brevi (contratti di durata inferiore a 30 giorni, anche con servizi accessori non professionali) è cambiata:

  • 21% sul reddito derivante dalla locazione del primo immobile destinato a locazione breve nell’anno;
  • 26% sul reddito derivante dalla locazione dal secondo al quarto immobile destinati a locazione breve nello stesso periodo d’imposta;
  • Cedolare non ammessa oltre il quarto immobile: l’attività si presume imprenditoriale, con obbligo di partita IVA e regime ordinario.

Nel Modello Redditi PF 2026 precompilato, il riconoscimento automatico delle locazioni brevi avviene solo se gli intermediari (Airbnb, Booking, agenzie immobiliari) hanno trasmesso all’Agenzia delle Entrate la CU locazioni brevi entro le scadenze previste. Se la CU non è arrivata, il reddito non risulterà nel precompilato e dovrai inserirlo manualmente nella Sezione II del Quadro RB con il codice 3 (primo immobile) oppure 14 (dal secondo).

Esempio pratico: due immobili in locazione breve

Luca possiede due appartamenti a Trieste che ha affittato come locazioni brevi nel 2025: il primo gli ha fruttato 8.000 euro lordi (al netto delle commissioni dei portali), il secondo 6.000 euro. Per il primo immobile applicherà la cedolare al 21% (1.680 euro), per il secondo il 26% (1.560 euro), per un totale di 3.240 euro di imposta sostitutiva.

Se il precompilato applicasse erroneamente il 21% anche al secondo immobile, Luca verserebbe 1.260 euro invece di 1.560: rischierebbe in seguito un avviso bonario con recupero della differenza (300 euro), sanzione ridotta (90 euro circa) e interessi. Controllare e correggere l’aliquota nel Quadro RB è quindi indispensabile.

Ritenuta del 21% applicata dagli intermediari

Ricorda che gli intermediari che incassano i canoni (es. Airbnb, Booking) operano una ritenuta del 21% a titolo d’acconto. Nel Quadro RB devi scomputarla in colonna apposita e nel Quadro LC sezione II (liquidazione cedolare locazioni brevi). Se hai applicato il 26% dal secondo immobile, devi versare la differenza (5%) tramite F24.

Scadenze Modello Redditi PF 2026 e termini per accettare o modificare la precompilata

Per il Modello Redditi PF 2026 (anno d’imposta 2025) le date da segnare in calendario sono:

AdempimentoScadenza ordinariaScadenza con maggiorazione
Disponibilità precompilata online15 maggio 2026–
Modifica/invio precompilata (apertura)20 maggio 2026–
Versamento saldo cedolare secca (F24)30 giugno 202630 luglio 2026 (+0,40%)
Primo acconto cedolare 202630 giugno 202630 luglio 2026 (+0,40%)
Secondo acconto cedolare 202630 novembre 2026–
Invio telematico Modello Redditi PF 202630 novembre 2026–

Le scadenze del Modello Redditi PF restano confermate al 30 novembre 2026 come termine ultimo di invio, mentre i versamenti seguono il calendario IRPEF. Conviene modificare il precompilato prima della scadenza dei versamenti (30 giugno 2026), per evitare di pagare F24 calcolati su aliquote errate e doversi poi destreggiare tra ravvedimenti operosi o richieste di rimborso.

Rateizzazione del saldo cedolare

Il saldo cedolare secca può essere rateizzato fino a un massimo di 7 rate mensili (con maggiorazione progressiva degli interessi), con prima rata entro il 30 giugno 2026 e ultima rata entro il 16 dicembre 2026. La rateizzazione si attiva direttamente nel Modello Redditi PF compilando il Quadro RX.

Errori comuni e come evitarli in fase di modifica

Nella nostra esperienza al CAF Centro Fiscale di Udine, gli errori più frequenti che riscontriamo quando i contribuenti modificano in autonomia la cedolare secca nel precompilato sono questi:

  • Modificare il codice utilizzo senza prima salvare la sezione I: porta a perdere i dati appena inseriti;
  • Dimenticare di barrare l’opzione cedolare (colonna 11): senza la spunta il sistema applica la tassazione IRPEF ordinaria, anche se il contratto è registrato con cedolare;
  • Indicare il codice 12 al posto del 8: il codice 12 è riservato ai Comuni colpiti da eventi calamitosi (es. terremoto), non al canone concordato ordinario;
  • Non aggiornare il Quadro LC: dopo la modifica nel Quadro RB, il sistema dovrebbe ricalcolare automaticamente, ma talvolta servono click di conferma aggiuntivi;
  • Inserire due volte lo stesso immobile: tipico quando l’immobile compare nel precompilato e si aggiunge manualmente “non vedendolo”;
  • Sbagliare la quota di possesso: in caso di comproprietà, la quota va indicata in formato percentuale (es. 50 o 33,33);
  • Confondere il periodo di possesso (giorni) con i giorni di locazione: sono due campi diversi e vanno entrambi compilati correttamente.

Un controllo finale utile, prima dell’invio, è confrontare l’imposta cedolare risultante con il calcolo manuale: canone annuo × aliquota = imposta dovuta. Se il valore è palesemente diverso, c’è un errore di compilazione.

Documenti necessari per modificare l’aliquota cedolare secca

Per intervenire correttamente sul Modello Redditi PF 2026 e modificare l’aliquota cedolare secca, è bene avere a portata di mano i seguenti documenti:

  • Copia del contratto di locazione registrato (anche scaricabile dall’area riservata AdE);
  • Ricevuta di registrazione con estremi (data, numero, ufficio territoriale, codice tipologia);
  • Attestazione di rispondenza per i contratti a canone concordato (rilasciata dalle associazioni firmatarie);
  • Modello RLI di opzione cedolare (se l’opzione è stata esercitata dopo la registrazione);
  • Visura catastale aggiornata dell’immobile (rendita, categoria, classe);
  • F24 degli acconti versati nel 2025 (codici tributo 1840 e 1841);
  • Per le locazioni brevi: ricevute delle piattaforme (Airbnb, Booking) con dettaglio canoni incassati e ritenute subite, oltre alla CU rilasciata dall’intermediario;
  • SPID, CIE o CNS per accedere al portale dell’Agenzia delle Entrate.

Tenere ordinata questa documentazione ti permette di rispondere rapidamente a eventuali richieste di chiarimento da parte dell’Agenzia, che ha tempo fino al 31 dicembre del quinto anno successivo per controllare la dichiarazione (quindi fino al 31 dicembre 2031 per i redditi 2025).

Quando rivolgersi al CAF Centro Fiscale di Udine

Modificare l’aliquota cedolare secca nel Modello Redditi PF precompilato è un’operazione apparentemente semplice, ma diventa delicata in alcune situazioni specifiche. Conviene affidarsi al CAF Centro Fiscale di Udine se ti trovi in uno di questi casi:

  • Più contratti con tipologie diverse (canone libero + concordato + breve) sullo stesso immobile o su immobili diversi;
  • Locazioni brevi con multipli immobili e necessità di gestire il passaggio dal 21% al 26%;
  • Subentro per successione o donazione in corso d’anno (situazione frequente in Friuli Venezia Giulia per via del sistema tavolare, che richiede attenzioni specifiche sull’imputazione temporale dei redditi);
  • Contratti rinegoziati o cambio di destinazione d’uso a metà anno;
  • Errori già commessi negli anni precedenti da sanare con dichiarazione integrativa;
  • Comunicazioni di irregolarità già ricevute dall’Agenzia delle Entrate;
  • Mancata attestazione di rispondenza per contratti concordati passati: il CAF può aiutarti a richiederla a sanatoria.

In Friuli Venezia Giulia vige il sistema tavolare, un registro catastale diverso dal resto d’Italia. Questo richiede competenze specifiche nella gestione delle pratiche immobiliari e delle dichiarazioni dei redditi che coinvolgono successioni con immobili locati: il CAF Centro Fiscale di Udine ha esperienza pluriennale con questo sistema ed è il punto di riferimento per chi opera in regione.

Il nostro staff può verificare la correttezza del precompilato, calcolare la convenienza tra cedolare e regime ordinario IRPEF, gestire la modifica del Quadro RB, predisporre gli F24 con i corretti codici tributo (1840 saldo, 1841 acconti) e seguirti per eventuali comunicazioni successive dall’Agenzia. Prenota un appuntamento al CAF Centro Fiscale di Udine per una consulenza dedicata.

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Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

Domande frequenti sulla cedolare secca nel precompilato

Posso modificare l’aliquota cedolare secca direttamente dal precompilato online?

Sì, una volta entrato nell’area precompilata con SPID/CIE/CNS, selezionando il Modello Redditi PF 2026 puoi modificare i dati del Quadro RB, comprese le aliquote di cedolare secca (codice 3 per aliquota 21%, codice 8 per aliquota 10%, codice 14 per locazioni brevi 26% dal secondo immobile).

Quale aliquota cedolare secca si applica al canone concordato nel 2026?

Il canone concordato (contratti 3+2 ex Legge 431/1998 art. 2 comma 3) gode dell’aliquota agevolata del 10% in tutti i Comuni ad alta tensione abitativa o tra quelli colpiti da calamità. Negli altri Comuni si applica l’aliquota standard del 21%.

Come funziona la cedolare secca al 26% per le locazioni brevi nel 2026?

Dal 2024 (L. 213/2023) la cedolare secca per locazioni brevi è al 21% se loci un solo immobile, e al 26% dal secondo al quarto immobile destinato a locazione breve nell’anno. Oltre il quarto immobile si configura attività d’impresa e la cedolare non è ammessa.

Cosa rischio se accetto il precompilato con l’aliquota cedolare secca sbagliata?

Rischi di pagare imposte maggiori del dovuto (es. 21% invece di 10%) oppure, al contrario, una sanzione per omesso/insufficiente versamento se applichi un’aliquota più bassa di quella spettante. La precompilata accettata senza modifiche evita controlli formali, ma non sana dati errati di partenza: la responsabilità resta del contribuente.

Quanto tempo ho per modificare il Modello Redditi PF 2026 precompilato?

Il Modello Redditi PF 2026 (anno d’imposta 2025) deve essere inviato entro il 30 novembre 2026. Tuttavia il termine per la cedolare secca legato al versamento del saldo è il 30 giugno 2026 (o 30 luglio con maggiorazione 0,40%). Conviene modificare e inviare prima delle scadenze di pagamento per evitare errori sui versamenti F24.

Devo rivolgermi al CAF anche se il precompilato sembra corretto?

Per dichiarazioni semplici puoi procedere autonomamente. Tuttavia, se hai contratti misti (parte canone libero, parte concordato), locazioni brevi, immobili in comproprietà o quote diverse, è preferibile rivolgersi al CAF per evitare errori sulle aliquote e sugli adempimenti collaterali (es. SIIP per locazioni brevi).

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Quadro B 730/2026: Come Dichiarare Immobili e Affitti (Guida Completa)

Dichiarazione dei redditi 730

Se possiedi una casa, un box, un negozio o un altro immobile, ogni anno il fisco vuole sapere quanto rende e come lo utilizzi. Tutte queste informazioni vanno comunicate nel Quadro B del modello 730/2026 (anno d’imposta 2025), il riquadro dedicato ai redditi dei fabbricati. È una delle sezioni più consultate e, allo stesso tempo, più complesse della dichiarazione, perché coinvolge categorie catastali, rendite, percentuali di possesso, codici utilizzo e — quando c’è un contratto in essere — anche la cedolare secca e le novità sulle locazioni brevi introdotte dalla Legge di Bilancio 2024.

In questa guida del CAF Centro Fiscale di Udine ti spieghiamo passo dopo passo come compilare il Quadro B del 730/2026: quali immobili dichiarare, come trattare l’abitazione principale, cosa fare con le case affittate, come funziona la cedolare secca al 21% (o al 10% per i canoni concordati) e quali sono i casi più frequenti — dal comodato d’uso ai parenti alla locazione su Airbnb. Troverai esempi pratici, una tabella riassuntiva dei codici utilizzo e le risposte alle domande più comuni che ci pongono i contribuenti allo sportello.

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Indice dei contenuti

  1. Cos’è il Quadro B del 730/2026 e a cosa serve
  2. Chi deve compilare il Quadro B e chi è esonerato
  3. Sezione I: come compilare i dati dei fabbricati (righi B1-B10)
  4. Abitazione principale: come dichiararla correttamente
  5. Case affittate: cosa indicare e quale tassazione
  6. Cedolare secca al 21% e al 10%: regole 2026
  7. Locazioni brevi e Airbnb: la nuova aliquota 26% dal secondo immobile
  8. Sezione II: contratti di locazione e codici da utilizzare
  9. Casi particolari: comodato, immobili storici, immobili inagibili
  10. IMU e Quadro B: quando paghi l’una e quando l’altro
  11. Gli errori più comuni nel Quadro B (e come evitarli)
  12. Domande frequenti

Cos’è il Quadro B del 730/2026 e a cosa serve

Il Quadro B del modello 730 è la sezione in cui il contribuente comunica all’Agenzia delle Entrate il reddito dei fabbricati posseduti nel corso dell’anno d’imposta. Nel 730/2026 si dichiarano gli immobili posseduti nel 2025, anche solo per pochi giorni. Per “fabbricato” si intende qualsiasi costruzione iscritta o iscrivibile al Catasto Edilizio Urbano: abitazioni, box, cantine, negozi, uffici, magazzini, capannoni non strumentali all’impresa.

Il reddito dichiarato in questo quadro può essere di due tipi: reddito catastale (basato sulla rendita iscritta in catasto) oppure reddito effettivo (basato sul canone di locazione percepito). Nelle istruzioni ufficiali dell’Agenzia delle Entrate il Quadro B è chiamato anche Quadro RB nel modello Redditi PF: la sostanza è la stessa, cambia solo il modello di dichiarazione di riferimento.

I terreni agricoli e non edificabili vanno invece dichiarati nel Quadro A, mentre i fabbricati utilizzati come bene strumentale d’impresa o detenuti da società escono dall’ambito del 730 e vanno indicati nel modello Redditi PF. Se hai dubbi su quale quadro utilizzare per un immobile specifico, è sempre opportuno chiedere consulenza al tuo CAF di fiducia: un’errata classificazione può comportare avvisi di accertamento anche a distanza di anni.

Chi deve compilare il Quadro B e chi è esonerato

Deve compilare il Quadro B chiunque, nel 2025, abbia posseduto un fabbricato a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o enfiteusi. Il nudo proprietario, invece, non dichiara nulla in questo quadro perché il reddito è imputato a chi detiene il diritto reale di godimento (l’usufruttuario). Lo stesso vale per il coniuge superstite che ha il diritto di abitazione sulla casa coniugale: dichiara lui il reddito, non gli eredi nudi proprietari.

Anche chi possiede un immobile solo per una parte dell’anno (ad esempio perché lo ha ereditato a maggio o venduto a settembre) deve compilare il Quadro B indicando i giorni effettivi di possesso nella colonna apposita. Sono invece esonerati dalla compilazione del Quadro B i contribuenti che possiedono esclusivamente:

  • l’abitazione principale (non di lusso) e le sue pertinenze, se non hanno altri redditi che obbligano alla presentazione del 730;
  • fabbricati rurali destinati a uso strumentale agricolo, a determinate condizioni;
  • immobili dati in uso gratuito a un familiare che vi ha trasferito la residenza, se rientrano nei limiti previsti.

Attenzione però: anche se l’abitazione principale non genera reddito imponibile IRPEF (è esclusa dalla base imponibile), vale comunque la pena indicarla nel Quadro B per documentare il possesso e, soprattutto, per beneficiare della deduzione “abitazione principale” che il modello calcola automaticamente.

Sezione I: come compilare i dati dei fabbricati (righi B1-B10)

La Sezione I del Quadro B raccoglie le informazioni anagrafiche di ciascun immobile. Sono disponibili i righi da B1 a B10, uno per ogni fabbricato. Se possiedi più di dieci immobili, dovrai utilizzare un secondo modulo e numerarlo correttamente. Vediamo, colonna per colonna, cosa va inserito:

  1. Colonna 1 — Rendita catastale: indica la rendita catastale dell’immobile come risulta dalla visura, non rivalutata. La rivalutazione del 5% prevista dall’articolo 3 comma 48 della L. 662/1996 viene applicata automaticamente dal software in fase di calcolo.
  2. Colonna 2 — Utilizzo: è il codice che identifica come usi l’immobile (vedi tabella sotto). È la colonna più importante perché determina il regime di tassazione.
  3. Colonna 3 — Giorni: i giorni di possesso nell’anno (massimo 365). Se hai posseduto l’immobile tutto l’anno, scrivi 365.
  4. Colonna 4 — Percentuale di possesso: la quota di proprietà (100, 50, 33,33 ecc.).
  5. Colonna 5 — Codice canone: indica come è calcolato il canone (es. 1 = canone libero, 2 = equo canone, 3 = canone concordato).
  6. Colonna 6 — Canone di locazione: l’importo annuo del canone (al netto della riduzione forfettaria, se prevista).
  7. Colonna 7 — Casi particolari: codici per situazioni specifiche (immobile inagibile, distrutto da calamità, riduzione canone in corso d’anno).
  8. Colonna 8 — Continuazione: barrare se l’immobile è già stato indicato in più righi (in caso di variazioni durante l’anno).
  9. Colonna 9 — Codice comune: il codice catastale del Comune in cui si trova l’immobile (4 caratteri alfanumerici, lo trovi sulla visura catastale o sul sito dell’Agenzia delle Entrate).
  10. Colonna 10 — Cedolare secca: barrare se hai scelto il regime della cedolare secca per quell’immobile.
  11. Colonna 11 — Casi particolari IMU: per segnalare gli immobili esenti IMU che continuano a pagare IRPEF (situazione rara).
  12. Colonna 12 — Immobili storici/artistici: barrare se l’immobile è di interesse storico-artistico ai sensi del D.Lgs. 42/2004.

I dati di rendita, categoria catastale, foglio, particella e subalterno si recuperano dalla visura catastale aggiornata, scaricabile gratuitamente dall’area riservata dell’Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS. Se l’immobile ha subito modifiche (frazionamenti, fusioni, cambio categoria) verifica che la rendita sia quella vigente al 31/12/2025.

Abitazione principale: come dichiararla correttamente

Per abitazione principale si intende l’immobile (e le relative pertinenze) in cui il contribuente e i suoi familiari hanno la dimora abituale e la residenza anagrafica. Il codice da indicare nella colonna 2 è 1. Per le pertinenze (box, cantina, soffitta) si usa il codice 5: massimo una per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7.

La regola generale è che l’abitazione principale non produce reddito IRPEF: il legislatore riconosce una deduzione pari alla rendita catastale rivalutata, che di fatto azzera il reddito imponibile. C’è però un’eccezione importante: gli immobili classificati nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9 (abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi storici) concorrono al reddito complessivo, ma beneficiano di una deduzione (ex art. 10 c. 3-bis del TUIR) pari alla rendita catastale rivalutata dell’unità e delle pertinenze, fino a concorrenza del reddito stesso.

Un esempio pratico: Maria possiede un appartamento in categoria A/3 a Udine in cui vive con la famiglia. Indica nel rigo B1 la rendita catastale (per esempio 580 euro), codice utilizzo 1, giorni 365, possesso 100%. Il software calcola la rendita rivalutata del 5% (609 euro) e applica una deduzione equivalente, azzerando il reddito imponibile. Se invece l’immobile fosse stato A/1, la deduzione (pari alla rendita catastale rivalutata) opererebbe comunque fino a concorrenza del reddito dell’abitazione: il reddito imponibile sarebbe normalmente azzerato, ma l’immobile resterebbe soggetto a IMU come abitazione principale di lusso.

E se cambi residenza durante l’anno?

In caso di trasferimento di residenza durante l’anno (ad esempio un trasloco a settembre), devi compilare due righi distinti per la stessa abitazione: il primo con codice utilizzo 1 (per il periodo in cui era abitazione principale) e il secondo con codice 2 (a disposizione) per i mesi successivi, barrando la casella “continuazione” in colonna 8. Lo stesso vale per chi acquista una nuova prima casa nel corso dell’anno.

Case affittate: cosa indicare e quale tassazione

Quando un immobile è locato a terzi, nel Quadro B vanno indicati sia il canone percepito sia il codice utilizzo che identifica il tipo di contratto. Il fisco italiano permette due regimi alternativi:

  • Tassazione IRPEF ordinaria: il canone (al netto della riduzione forfettaria del 5% per spese di manutenzione, o del 25% per Venezia centro e isole, o del 35% per immobili storici) si somma agli altri redditi e viene tassato con le aliquote progressive IRPEF (23%, 35%, 43% scaglioni 2025).
  • Cedolare secca: un’imposta sostitutiva proporzionale, applicata sul canone lordo. Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo annuali sul contratto.

Va indicato il maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il canone ridotto: la regola opera in caso di tassazione ordinaria. Se invece il proprietario opta per la cedolare secca, il riferimento è sempre il canone lordo, senza riduzioni forfettarie.

I codici utilizzo principali per gli immobili locati sono: 3 (locazione a canone libero), 4 (equo canone — ormai residuale, solo contratti molto vecchi), 8 (canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa), 11 (parzialmente locato a canone concordato), 12 (parzialmente locato a canone libero), 14 (immobile in Abruzzo locato a soggetti residenti nei comuni colpiti dal sisma 2009), 16 (locazione parziale di abitazione principale a canone libero) e 17 (locazione parziale a canone concordato).

Cedolare secca al 21% e al 10%: regole 2026

La cedolare secca è stata introdotta dal D.Lgs. 23/2011 art. 3 per i contratti di locazione abitativa stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. È un regime opzionale: si sceglie alla registrazione del contratto o, per i contratti già in essere, con apposita comunicazione all’Agenzia delle Entrate (modello RLI).

Nel 2026 si applicano due aliquote per le locazioni abitative ordinarie:

  • 21% — aliquota ordinaria: si applica ai contratti a canone libero (4+4) e a tutti i contratti che non rientrano nei casi particolari sotto indicati.
  • 10% — aliquota ridotta: si applica ai contratti a canone concordato (3+2) stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dalla delibera CIPE 87/2003 e nei Comuni colpiti da eventi calamitosi degli ultimi cinque anni.

Per beneficiare dell’aliquota ridotta al 10%, il contratto deve rispettare gli accordi territoriali firmati dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini e — per i contratti stipulati senza l’assistenza diretta delle associazioni — è necessaria un’attestazione rilasciata da una delle associazioni firmatarie, che ne certifichi la conformità.

Quando conviene la cedolare? In linea di massima, conviene quando l’aliquota IRPEF marginale del contribuente è superiore al 21%. Per un lavoratore dipendente con reddito sopra i 28.000 euro (aliquota 35%), un canone di 7.200 euro annui tassato con cedolare al 21% genera un’imposta di 1.512 euro, contro circa 2.394 euro di IRPEF ordinaria (35% applicato al canone ridotto del 5%, pari a 6.840 euro). Inoltre con la cedolare si risparmiano imposta di registro (2% annuo del canone) e bollo sul contratto.

Locazioni brevi e Airbnb: la nuova aliquota 26% dal secondo immobile

La Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023) ha modificato profondamente la tassazione delle locazioni brevi — i contratti turistici di durata non superiore a 30 giorni stipulati senza prestazione di servizi alberghieri, tipicamente tramite piattaforme come Airbnb, Booking o Vrbo.

Le nuove regole, applicabili anche al 730/2026 per le locazioni del 2025, prevedono:

  • Cedolare secca al 21% per la locazione breve di un solo immobile destinato a uso turistico nell’anno (su scelta del contribuente, da indicare in dichiarazione).
  • Cedolare secca al 26% per le locazioni brevi dal secondo al quarto immobile locato nell’anno.
  • Dal quinto immobile in poi, la locazione breve si considera attività d’impresa e va dichiarata con il modello Redditi PF (non più nel 730).

Esempio: Giulio affitta su Airbnb tre appartamenti a Udine. Sceglie il primo (quello con i ricavi più alti) per applicare la cedolare al 21%, mentre sugli altri due paga il 26%. Se avesse cinque immobili locati per affitti brevi, dovrebbe aprire la partita IVA come impresa ricettiva. Le ritenute applicate dalle piattaforme (Airbnb e simili sono sostituti d’imposta) compaiono nella Certificazione Unica e vanno indicate nel rigo apposito del Quadro B.

Sezione II: contratti di locazione e codici da utilizzare

La Sezione II del Quadro B (righi B11 e successivi) ospita gli estremi di registrazione dei contratti di locazione: codice identificativo del contratto, anno di presentazione, serie, numero e codice ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Questi dati sono obbligatori quando in Sezione I è indicato un codice utilizzo di locazione (3, 4, 8, 11, 12, 14, 16, 17) e quando si è optato per la cedolare secca.

Per i contratti registrati telematicamente dopo il 2011, è sufficiente indicare il codice identificativo a 17 caratteri rilasciato dal sistema, senza dover compilare gli altri campi. Per i contratti registrati in passato in modo cartaceo, occorre invece riportare manualmente serie, numero, anno e codice ufficio.

Ti consigliamo di tenere sempre a portata di mano il modello RLI rilasciato dall’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione: lì trovi tutti i dati che servono. Se hai perso il modello, puoi recuperarlo dall’area riservata dell’Agenzia con SPID.

Codice utilizzoSignificatoCedolare secca ammessa?
1Abitazione principaleNo (non locato)
2Immobile a disposizioneNo (non locato)
3Locato a canone libero (4+4)Sì, aliquota 21%
4Equo canone (residuale)No
5Pertinenza abitazione principaleNo
8Locato a canone concordato (3+2)Sì, aliquota 10% se in comune ATA
9Altri usi (negozi, uffici, ecc.)No (locazione non abitativa)
10Uso gratuito a familiare con residenzaNo
11Parzialmente locato — canone concordatoSì, 10%
12Parzialmente locato — canone liberoSì, 21%
14Locato a soggetti residenti in comuni colpiti dal sismaSì, condizioni specifiche
16Locazione parziale ab. principale — canone liberoSì, 21%
17Locazione parziale ab. principale — canone concordatoSì, 10%

Casi particolari: comodato, immobili storici, immobili inagibili

Il Quadro B prevede codici e regole speciali per situazioni che si discostano dal possesso “standard”. Vediamo le più frequenti.

Comodato d’uso gratuito a parenti

Se concedi un immobile in comodato gratuito a un familiare che vi trasferisce la residenza, devi indicare il codice utilizzo 10 in colonna 2. Il reddito IRPEF è pari alla rendita catastale rivalutata, senza canone (perché non c’è). Attenzione: ai fini IMU il comodato a parenti di primo grado (genitori-figli) può dare diritto alla riduzione del 50% della base imponibile, a condizione che il comodatario vi abbia la residenza e il comodante possieda al massimo un’altra abitazione principale nello stesso Comune (D.L. 208/2015 convertito in L. 28/2016).

Immobili di interesse storico o artistico

Per i fabbricati vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali) è prevista una riduzione del 50% della rendita catastale ai fini IRPEF. Devi barrare la casella “Immobili storici” in colonna 12. Per i canoni di locazione di immobili storici, la base imponibile è il maggiore tra il 65% del canone (in luogo del 95% ordinario) e la rendita ridotta del 50%.

Immobili inagibili o in ristrutturazione

Gli immobili dichiarati inagibili o inabitabili con apposita perizia comunale e non utilizzati di fatto beneficiano della riduzione del 50% della rendita ai fini IRPEF. Va indicato il codice 3 in colonna 7 (casi particolari). Per immobili distrutti o resi inagibili da eventi sismici o calamitosi, si applica il codice 1 in colonna 7 (esenzione totale).

Variazioni in corso d’anno

Se nel corso dell’anno è cambiato qualcosa di rilevante (es. l’immobile è stato locato, è cambiato il canone, è stato venduto), devi compilare più righi per lo stesso immobile barrando la casella “continuazione” in colonna 8 a partire dal secondo rigo. Tipico esempio: appartamento sfitto da gennaio ad aprile (codice 2 per 120 giorni) e locato da maggio a dicembre (codice 3 per 245 giorni).

IMU e Quadro B: quando paghi l’una e quando l’altro

Un dubbio frequente è la sovrapposizione tra IMU (imposta municipale propria) e IRPEF sui fabbricati. La regola generale, fissata dal D.Lgs. 23/2011 art. 8, è la seguente:

  • Immobili soggetti a IMU e non locati: l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali. Tuttavia, per le abitazioni a disposizione situate nello stesso Comune dell’abitazione principale, è dovuta sia l’IMU sia l’IRPEF sul 50% della rendita rivalutata.
  • Immobili soggetti a IMU e locati: l’IRPEF (o la cedolare secca) si paga comunque sul canone. L’IMU si paga in aggiunta.
  • Abitazione principale non di lusso: esente IMU (salvo categorie A/1, A/8, A/9) e non produce reddito IRPEF.
  • Fabbricati rurali strumentali: esenti IMU su tutto il territorio nazionale.

In sintesi: quando paghi IMU non paghi IRPEF sulla rendita (salvo i casi sopra), ma l’IRPEF resta dovuta sui canoni di locazione. Per la cedolare secca, invece, il canone è interamente tassato con l’aliquota proporzionale, senza interferenze con l’IMU.

Gli errori più comuni nel Quadro B (e come evitarli)

Dall’esperienza quotidiana del nostro CAF, ecco gli errori che vediamo più spesso quando un contribuente si presenta con un avviso bonario o una comunicazione di irregolarità:

  1. Rendita catastale già rivalutata: molti scrivono la rendita maggiorata del 5%, ma il software la rivaluta in automatico. Risultato: tassazione doppia. Soluzione: inserire sempre il valore “secco” da visura.
  2. Codice utilizzo errato: il classico è il codice 2 (a disposizione) usato per una seconda casa che in realtà è locata o data in comodato. Cambiare il codice fa la differenza tra pagare migliaia di euro di IRPEF o nulla.
  3. Comodato a familiari senza residenza: il codice 10 vale solo se il familiare ha trasferito la residenza nell’immobile. Se non l’ha fatto, l’immobile va dichiarato come “a disposizione” (codice 2).
  4. Cedolare secca senza aver registrato l’opzione: barrare la casella in colonna 10 senza aver presentato il modello RLI è un errore frequente. La cedolare si esercita all’atto della registrazione o con comunicazione successiva.
  5. Canone lordo invece di netto: in caso di tassazione ordinaria va indicato il canone ridotto del 5% (o 25% Venezia / 35% storici); in caso di cedolare invece va indicato il canone lordo.
  6. Locazioni brevi non dichiarate: gli affitti turistici sotto i 30 giorni vanno sempre dichiarati, anche se gestiti da una piattaforma. La piattaforma trattiene la ritenuta del 21% ma il contribuente deve comunque presentare la dichiarazione.
  7. Mancata indicazione del codice catastale del Comune: provoca il rifiuto della precompilata o errori di calcolo delle addizionali. Lo trovi sulla visura o sul sito dell’Agenzia.

Se hai dubbi su un caso specifico, prima di trasmettere la dichiarazione fissa un appuntamento con un consulente del nostro CAF: una verifica preventiva costa molto meno di un avviso bonario, e nel sistema tavolare del Friuli Venezia Giulia — dove le visure hanno particolarità rispetto al resto d’Italia — può evitare errori difficili da correggere a posteriori.

📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.

Il CAF Centro Fiscale di Udine offre la compilazione e l’invio del Modello 730 e del Modello Redditi PF. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

Domande frequenti

Devo dichiarare la prima casa nel Quadro B se non ho altri redditi da fabbricati?

Sì, l’abitazione principale va comunque indicata nel Quadro B per documentare il possesso. Il modello applica automaticamente la deduzione che azzera il reddito imponibile (per le categorie non di lusso). L’unica eccezione è chi è completamente esonerato dalla presentazione del 730 perché ha solo l’abitazione principale e nessun altro reddito.

Conviene la cedolare secca al 21% o l’IRPEF ordinaria?

Dipende dall’aliquota marginale IRPEF del contribuente. Se sei nel primo scaglione (23% fino a 28.000 euro), la differenza è minima e l’IRPEF ordinaria con la riduzione del 5% può essere persino più conveniente. Sopra i 28.000 euro la cedolare al 21% diventa quasi sempre vantaggiosa, soprattutto considerando il risparmio su imposta di registro e bollo.

Come si dichiarano i box e le cantine?

Le pertinenze dell’abitazione principale (categorie C/2, C/6, C/7 — massimo una per categoria) si dichiarano con il codice utilizzo 5 e seguono lo stesso regime di esclusione dall’IRPEF dell’abitazione principale. Box e cantine non pertinenziali (es. acquistati separatamente) vanno indicati con codice 2 (a disposizione) e producono reddito IRPEF pari alla rendita rivalutata.

Cosa devo fare se ho ereditato un immobile a metà 2025?

Devi dichiararlo nel Quadro B indicando i giorni effettivi di possesso (dalla data di apertura della successione al 31/12/2025) e la percentuale di proprietà spettante. Se siete più eredi, ciascuno indica la propria quota. Ricorda che il 730/2026 si presenta entro il 30 settembre 2026, ma le scadenze possono variare anno per anno: verifica sempre la data ufficiale sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Le locazioni brevi su Airbnb vanno sempre nel Quadro B?

Sì, fino a un massimo di quattro immobili locati con questa formula nell’anno. Dal quinto immobile in poi l’attività diventa imprenditoriale e va dichiarata nel modello Redditi PF (non più 730). Le ritenute trattenute dalle piattaforme (21%) vanno riportate nella sezione apposita del Quadro B e si compensano in dichiarazione.

Posso compilare il Quadro B da solo con la precompilata?

I dati dei fabbricati sono in genere presenti nella dichiarazione precompilata grazie ai dati catastali, ma la verifica resta fondamentale: codici utilizzo errati, variazioni in corso d’anno, contratti non aggiornati possono portare a errori. Per situazioni con più immobili, locazioni miste o casi particolari (immobili storici, comodato, sisma), il supporto di un CAF è la scelta più sicura.

Conclusione: affidati al CAF Centro Fiscale di Udine

Compilare correttamente il Quadro B del 730/2026 richiede attenzione ai codici utilizzo, alla scelta tra tassazione ordinaria e cedolare secca, e a tutte le sfumature normative che si sono accumulate negli anni — soprattutto dopo le novità della Legge di Bilancio 2024 sulle locazioni brevi. Un errore in questo quadro può tradursi in un avviso bonario, in sanzioni o, peggio, in un accertamento.

Il CAF Centro Fiscale di Udine assiste ogni anno centinaia di contribuenti nella compilazione del 730, con particolare esperienza nelle particolarità del sistema tavolare del Friuli Venezia Giulia. Se vuoi avere la certezza di dichiarare correttamente i tuoi immobili e di pagare il giusto — né più né meno — prenota un appuntamento con uno dei nostri consulenti.

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Fonti normative: D.P.R. 917/1986 (TUIR) artt. 36-43; D.Lgs. 23/2011 art. 3 (cedolare secca) e art. 8 (IMU sostitutiva); L. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024) art. 1 c. 63 (locazioni brevi); Istruzioni Modello 730/2026 dell’Agenzia delle Entrate.

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Redditi da Affitto nel 730: Come Dichiararli nel 2026

Notizie fiscali CAF Centro Fiscale

Se possiedi un immobile dato in affitto, devi sapere che i redditi affitto dichiarazione dei redditi sono un passaggio obbligatorio. Il modello 730 rappresenta lo strumento principale per dichiarare i canoni di locazione percepiti, sia che tu abbia scelto la tassazione ordinaria sia la cedolare secca. In questa guida ti spieghiamo passo dopo passo dove indicare i redditi da locazione nel 730/2026, come funziona l’abbattimento forfettario e cosa fare in caso di inquilini morosi.

Indice dei contenuti

  1. Quadro B: Redditi dei Fabbricati nel 730
  2. Redditi Fondiari da Affitto: la Tassazione Ordinaria
  3. Abbattimento Forfettario del 5% e del 25%
  4. Cedolare Secca nel 730: il Quadro LC
  5. Redditi da Sublocazione nel 730
  6. Affitti Non Percepiti e Morosità dell’Inquilino
  7. Domande Frequenti
  8. Assistenza del CAF Centro Fiscale

Quadro B: Redditi dei Fabbricati nel 730

Il Quadro B del modello 730 rappresenta la sezione dedicata ai redditi dei fabbricati. Qui devi indicare tutti gli immobili di cui sei proprietario o titolare di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione), compresi quelli concessi in locazione. Per ogni immobile dovrai compilare un rigo specifico inserendo:

  • Rendita catastale dell’immobile (la trovi nella visura catastale)
  • Utilizzo dell’immobile: codice 3 per immobili locati a canone libero, codice 8 per canone concordato
  • Canone di locazione annuo percepito o che avresti dovuto percepire
  • Giorni di possesso e percentuale di proprietà
  • Codice del Comune dove si trova l’immobile

Se possiedi più immobili affittati, dovrai compilare un rigo per ciascuno di essi. Il sistema calcola automaticamente l’imponibile in base ai dati inseriti, applicando le regole della tassazione ordinaria oppure della cedolare secca, a seconda della scelta effettuata nel contratto di locazione.

Redditi Fondiari da Affitto: la Tassazione Ordinaria

Chi non opta per la cedolare secca deve dichiarare i redditi fondiari da affitto secondo le regole della tassazione ordinaria IRPEF. In questo caso, il reddito derivante dalla locazione viene sommato agli altri redditi (lavoro dipendente, pensione, ecc.) e tassato con le aliquote progressive previste dalla normativa sulle detrazioni fiscali.

Con la tassazione ordinaria, il reddito imponibile da locazione si determina confrontando due importi: la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone di locazione annuo ridotto dell’abbattimento forfettario. Si dichiara il maggiore dei due. Nella maggior parte dei casi il canone di locazione supera la rendita catastale rivalutata, ed è quindi quello che viene effettivamente tassato.

Le aliquote IRPEF 2026 si applicano per scaglioni di reddito. Ad esempio, se il tuo reddito complessivo, inclusi i canoni di affitto, rientra nel primo scaglione fino a 28.000 euro, pagherai il 23%. Per redditi superiori le aliquote crescono progressivamente fino al 43% per la parte eccedente i 50.000 euro. Ricorda che i redditi da locazione si cumulano con tutti gli altri redditi ai fini della dichiarazione dei redditi.

Abbattimento Forfettario del 5% e del 25%

Uno degli aspetti più importanti della redditi affitto dichiarazione è l’abbattimento forfettario. Si tratta di una riduzione percentuale applicata al canone annuo che tiene conto, in modo forfettario, delle spese sostenute dal proprietario per la gestione dell’immobile.

Per i contratti a canone libero (4+4), l’abbattimento è del 5%. Questo significa che, se il canone annuo è di 10.000 euro, il reddito imponibile sarà di 9.500 euro. Per i contratti a canone concordato (3+2), l’abbattimento sale al 25%: sullo stesso canone di 10.000 euro, l’imponibile scende a 7.500 euro. Un vantaggio fiscale notevole che rende i contratti concordati molto convenienti dal punto di vista della tassazione.

Inoltre, per gli immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa, i contratti a canone concordato godono anche di una riduzione dell’IMU del 25% e di ulteriori agevolazioni sull’imposta di registro. Se non sai quale tipo di contratto ti conviene, il CAF Centro Fiscale di Udine può aiutarti a valutare la soluzione più vantaggiosa per la tua situazione.

Cedolare Secca nel 730: il Quadro LC

Se hai optato per la cedolare secca, i redditi da affitto non vengono tassati con l’IRPEF ordinaria ma con un’imposta sostitutiva a aliquota fissa. L’aliquota standard è del 21% per i contratti a canone libero e del 10% per i contratti a canone concordato. Dal 2024, per gli affitti brevi a partire dal secondo immobile si applica l’aliquota del 26%.

Nel modello 730, la cedolare secca si dichiara nel Quadro LC (Cedolare secca sulle locazioni). Qui dovrai indicare il canone annuo relativo a ciascun immobile per cui hai scelto questo regime. Con la cedolare secca non si applicano abbattimenti forfettari: l’imposta si calcola sull’intero canone percepito. Tuttavia, l’aliquota fissa risulta spesso più conveniente rispetto alle aliquote IRPEF progressive, soprattutto per chi ha redditi medio-alti.

Un vantaggio fondamentale della cedolare secca è che il reddito da locazione non si cumula con gli altri redditi ai fini IRPEF. Questo significa che non rischi di salire di scaglione e pagare un’aliquota più alta su tutti i tuoi redditi. Inoltre, non devi pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto di locazione, con un risparmio aggiuntivo ogni anno.

Redditi da Sublocazione nel 730

Un caso particolare riguarda i redditi da sublocazione. Se sei un inquilino che ha subaffittato tutto o parte dell’immobile, con il consenso del proprietario, i canoni percepiti dalla sublocazione non sono redditi fondiari ma redditi diversi. Questo significa che vanno dichiarati nel Quadro D del 730 (rigo D4) e non nel Quadro B.

Per i redditi da sublocazione non è possibile optare per la cedolare secca, che è riservata esclusivamente ai proprietari o titolari di diritti reali sull’immobile. Di conseguenza, i canoni da sublocazione vengono sempre tassati con le aliquote IRPEF ordinarie. Non si applica nemmeno l’abbattimento forfettario del 5% o del 25%, poiché queste agevolazioni riguardano solo i redditi fondiari del proprietario.

Affitti Non Percepiti e Morosità dell’Inquilino

Uno dei problemi più frequenti per i proprietari è la morosità dell’inquilino: cosa succede se non ricevi i canoni di affitto? Per la tassazione ordinaria, fino al 2019 era obbligatorio dichiarare i canoni anche se non percepiti, a meno che non si fosse ottenuto lo sfratto per morosità confermato dal giudice.

Dal 2020, la normativa è stata modificata in senso più favorevole per il proprietario. Oggi, per i contratti di locazione ad uso abitativo, i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito a partire dal momento della conclusione del procedimento di convalida di sfratto o dal momento dell’intimazione di sfratto per morosità. Non devi più attendere la sentenza definitiva: basta aver avviato formalmente la procedura di sfratto.

Per chi ha scelto la cedolare secca, la situazione è diversa: i canoni non percepiti devono comunque essere dichiarati, perché il regime della cedolare secca prevede la tassazione sul canone pattuito e non su quello effettivamente incassato. In caso di morosità prolungata, potrebbe convenire revocare l’opzione per la cedolare secca e tornare alla tassazione ordinaria, così da beneficiare dell’esclusione dei canoni non percepiti.

📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.

Il CAF Centro Fiscale di Udine offre la compilazione e l’invio del Modello 730 e del Modello Redditi PF. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

Domande Frequenti

Dove si dichiarano gli affitti nel 730?

I redditi da affitto si dichiarano nel Quadro B (Redditi dei fabbricati) del modello 730. Se hai scelto la cedolare secca, dovrai compilare anche il Quadro LC. I redditi da sublocazione, invece, vanno nel Quadro D come redditi diversi.

Quanto si paga di tasse sugli affitti nel 2026?

Dipende dal regime scelto. Con la tassazione ordinaria, i redditi da affitto si sommano agli altri redditi e vengono tassati con aliquote IRPEF dal 23% al 43%. Con la cedolare secca, l’aliquota fissa è del 21% per canone libero, 10% per canone concordato e 26% per affitti brevi dal secondo immobile.

Devo dichiarare affitti non percepiti per morosità?

Con la tassazione ordinaria, dal 2020 i canoni non percepiti non vanno dichiarati a partire dall’intimazione di sfratto per morosità. Con la cedolare secca, invece, i canoni vanno sempre dichiarati anche se non percepiti.

Conviene la cedolare secca o la tassazione ordinaria?

La cedolare secca conviene generalmente quando il reddito complessivo supera i 28.000 euro, perché l’aliquota fissa del 21% risulta inferiore a quella IRPEF. Per redditi bassi, la tassazione ordinaria con le detrazioni fiscali potrebbe risultare più vantaggiosa. Il CAF può fare un calcolo personalizzato.

Come funziona l’abbattimento forfettario del 25%?

L’abbattimento forfettario del 25% si applica solo ai contratti a canone concordato (3+2) e solo con la tassazione ordinaria. Il canone annuo viene ridotto del 25% prima di essere tassato. Su un canone di 12.000 euro, pagherai le tasse solo su 9.000 euro.

Assistenza del CAF Centro Fiscale

Dichiarare correttamente i redditi affitto dichiarazione dei redditi può sembrare complicato, ma con il supporto giusto diventa semplice. Il CAF Centro Fiscale di Udine ti aiuta a compilare il modello 730 con tutti i redditi da locazione, verificando che tu stia sfruttando al massimo le agevolazioni fiscali disponibili.

I nostri operatori specializzati possono consigliarti sulla scelta tra tassazione ordinaria e cedolare secca, gestire le situazioni di morosità e assicurarsi che la tua dichiarazione sia corretta e completa. Prenota il tuo appuntamento presso la nostra sede in Viale Giuseppe Tullio 13, scala B a Udine, chiamando lo 0432 1638640 oppure scrivendo su WhatsApp al 366 6018121.

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    Rimborso Eccedenze Cedolare Secca nel Modello 730: Come Funziona e Quando Spetta

    cedolare secca

    Quando si opta per la cedolare secca sugli affitti, si sceglie un regime fiscale semplificato che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva del 21% (o 10% per contratti a canone concordato) in luogo dell’IRPEF ordinaria. Ma cosa succede quando l’imposta versata tramite acconti risulta superiore a quella effettivamente dovuta? In questo caso si genera un’eccedenza di cedolare secca, che il contribuente ha diritto di recuperare tramite rimborso o compensazione nel Modello 730.

    Questa situazione è più frequente di quanto si pensi: basti pensare a chi ha cessato anticipatamente il contratto di locazione, riducendo i canoni incassati rispetto alle previsioni, oppure a chi ha versato acconti calcolati su redditi sovrastimati. In questa guida completa del CAF Centro Fiscale di Udine, vediamo nel dettaglio quando si genera un’eccedenza di cedolare secca, come recuperarla nel 730/2026, quali righi compilare, i tempi di rimborso e tutti i casi pratici con esempi di calcolo.

    Scoprirai anche le differenze tra credito cedolare e credito IRPEF, le modalità di utilizzo del credito e le verifiche da effettuare per evitare errori che potrebbero ritardare il rimborso o generare contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.

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    Indice dei contenuti

    1. Cos’è la cedolare secca e come funziona
    2. Quando si genera un’eccedenza di cedolare secca
    3. Come calcolare l’eccedenza di cedolare secca
    4. Quali righi del 730 compilare per recuperare l’eccedenza
    5. Rimborso o compensazione: quale scegliere
    6. Tempi di rimborso dell’eccedenza cedolare secca
    7. Esempi pratici di calcolo eccedenze
    8. Differenze tra credito cedolare e credito IRPEF
    9. Errori comuni da evitare
    10. Domande Frequenti

    Cos’è la cedolare secca e come funziona

    La cedolare secca è un regime fiscale opzionale riservato ai proprietari di immobili ad uso abitativo che concedono l’immobile in locazione a persone fisiche per destinazione abitativa. Si tratta di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali regionali e comunali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, che ordinariamente andrebbero pagate sul contratto di affitto.

    L’aliquota della cedolare secca può essere del 21% per i contratti a canone libero, oppure del 10% per i contratti a canone concordato (stipulati nei comuni ad alta densità abitativa secondo gli accordi territoriali). L’opzione per la cedolare secca va esercitata al momento della registrazione del contratto di locazione oppure, per i contratti già in corso, in sede di proroga o al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi.

    Una volta esercitata l’opzione, il canone di locazione annuo viene moltiplicato per l’aliquota applicabile (21% o 10%) per determinare l’imposta dovuta. Questa imposta si paga attraverso due modalità:

    • Saldo: a conguaglio in sede di dichiarazione dei redditi, entro le scadenze del 730 o del Modello Redditi
    • Acconti: versamenti anticipati calcolati in base all’imposta dell’anno precedente, da effettuare entro il 30 giugno (primo acconto, pari al 40% del dovuto) e il 30 novembre (secondo acconto, pari al 60% del dovuto)

    È proprio il meccanismo degli acconti a generare, in alcuni casi, le eccedenze di cedolare secca. Se gli acconti versati risultano superiori all’imposta effettivamente dovuta per l’anno di riferimento, il contribuente ha diritto al rimborso dell’eccedenza o alla sua compensazione con altri debiti fiscali.

    Quando si genera un’eccedenza di cedolare secca

    Un’eccedenza di cedolare secca si verifica quando l’ammontare delle imposte già versate (tramite acconti o ritenute) risulta superiore all’imposta effettivamente dovuta per l’anno d’imposta considerato. Questa situazione può verificarsi in diversi scenari, che è importante conoscere per prevenire o gestire correttamente il credito maturato.

    Casi più frequenti di eccedenza cedolare secca

    1. Cessazione anticipata del contratto di locazione

    Il caso più comune è quello del contratto di affitto risolto anticipatamente. Supponiamo che Mario abbia un immobile locato a 12.000 euro annui (1.000 euro al mese) con cedolare secca al 21%. A giugno 2025 ha versato il primo acconto di 1.008 euro (40% di 2.520 euro, l’imposta dell’anno precedente). Tuttavia, il contratto viene disdetto dal conduttore a fine agosto 2025, per cui Mario incassa solo 8 mensilità (8.000 euro). L’imposta effettivamente dovuta per il 2025 è quindi 1.680 euro (21% di 8.000), ma Mario ha già versato 1.008 euro di acconto. Se avesse versato anche il secondo acconto a novembre (1.512 euro), avrebbe un’eccedenza significativa da recuperare.

    2. Riduzione del canone concordato

    Un altro scenario tipico riguarda i contratti a canone concordato, soggetti a cedolare al 10%. Se il proprietario, per mantenere il conduttore o per difficoltà di mercato, accetta di ridurre il canone rispetto all’anno precedente, gli acconti calcolati sul canone originario risulteranno eccessivi, generando un’eccedenza.

    3. Immobile sfitto per parte dell’anno

    Se l’immobile resta sfitto per alcuni mesi dell’anno (ad esempio tra la fine di un contratto e l’inizio del successivo), i canoni effettivamente percepiti saranno inferiori a quelli previsti per l’intero anno, ma gli acconti potrebbero essere stati calcolati sull’intero canone annuale previsto.

    4. Errore di calcolo degli acconti

    In alcuni casi, l’eccedenza nasce da un errore di calcolo degli acconti da parte del contribuente o del CAF, che ha sovrastimato l’imposta dovuta. Questo può accadere quando si applica erroneamente l’aliquota del 21% invece del 10% (o viceversa), oppure quando si include nel calcolo un immobile che invece non è più locato.

    5. Passaggio da regime ordinario a cedolare secca

    Un caso particolare si verifica quando il contribuente passa dal regime ordinario IRPEF alla cedolare secca in corso d’anno. In questo caso, se aveva già versato acconti IRPEF sui redditi da locazione, potrebbe ritrovarsi con un’eccedenza IRPEF da compensare (o eventualmente un minor debito cedolare).

    Come calcolare l’eccedenza di cedolare secca

    Il calcolo dell’eccedenza di cedolare secca richiede di confrontare l’imposta dovuta per l’anno di riferimento con le somme già versate a titolo di acconto. La formula è semplice:

    Eccedenza = Acconti versati – Imposta dovuta

    Vediamo i passaggi nel dettaglio:

    Step 1: Calcolare l’imposta dovuta per l’anno 2025

    L’imposta dovuta si calcola applicando l’aliquota della cedolare secca (21% o 10%) al canone di locazione effettivamente percepito nell’anno 2025. È importante considerare solo i canoni effettivamente incassati (o maturati, in base al principio di cassa), escludendo eventuali mensilità non pagate dal conduttore.

    Formula:
    Imposta dovuta = Canone annuo percepito × Aliquota (21% o 10%)

    Esempio:
    Canone mensile: 800 euro
    Mesi di locazione nel 2025: 10 mesi (da gennaio a ottobre, poi disdetta)
    Canone annuo percepito: 800 × 10 = 8.000 euro
    Aliquota cedolare: 21%
    Imposta dovuta = 8.000 × 21% = 1.680 euro

    Step 2: Sommare gli acconti versati nel 2025

    Gli acconti cedolare secca per l’anno 2025 si compongono di due rate:

    • Primo acconto: 40% dell’imposta dovuta nell’anno precedente (2024), versato entro il 30 giugno 2025 (o 30 luglio con maggiorazione 0,4%)
    • Secondo acconto: 60% dell’imposta dovuta nell’anno precedente (2024), versato entro il 30 novembre 2025

    Esempio:
    Imposta cedolare 2024: 2.520 euro
    Primo acconto 2025 (40%): 2.520 × 40% = 1.008 euro (versato a giugno 2025)
    Secondo acconto 2025 (60%): 2.520 × 60% = 1.512 euro (versato a novembre 2025)
    Totale acconti versati = 1.008 + 1.512 = 2.520 euro

    Step 3: Calcolare l’eccedenza

    A questo punto, confrontiamo gli acconti versati con l’imposta effettivamente dovuta:

    Eccedenza = 2.520 euro (acconti) – 1.680 euro (imposta dovuta) = 840 euro

    Questo importo di 840 euro rappresenta il credito di cedolare secca che il contribuente può recuperare tramite il Modello 730/2026, richiedendo il rimborso in busta paga o sulla pensione, oppure utilizzandolo in compensazione con altri debiti fiscali (F24).

    È fondamentale conservare tutta la documentazione che giustifica il calcolo: contratto di locazione, disdetta, ricevute di pagamento dei canoni, F24 di versamento degli acconti. Il CAF Centro Fiscale di Udine effettua questi calcoli in modo preciso, verificando ogni dato e garantendo la corretta compilazione del 730.

    Quali righi del 730 compilare per recuperare l’eccedenza

    Per recuperare l’eccedenza di cedolare secca tramite il Modello 730/2026, è necessario compilare correttamente i righi specifici dedicati ai redditi da locazione e al calcolo dell’imposta sostitutiva. La corretta compilazione garantisce che il credito venga riconosciuto dall’Agenzia delle Entrate e rimborsato nei tempi previsti.

    Quadro B – Redditi dei fabbricati

    Il Quadro B del 730 è dedicato ai redditi fondiari, cioè ai redditi derivanti dal possesso di terreni e fabbricati. Per gli immobili concessi in locazione con opzione per la cedolare secca, devi compilare:

    • Colonna 1: Tipologia del reddito (codice “2” per immobili locati)
    • Colonna 2: Utilizzo (lasciare in bianco se l’immobile è locato)
    • Colonna 3: Percentuale di possesso
    • Colonna 4: Codice canone (codice “3” per cedolare secca al 21%, codice “4” per cedolare secca al 10%)
    • Colonna 6: Canone di locazione annuo effettivamente percepito
    • Colonna 8: Numero di giorni di locazione nell’anno (per contratti non annuali)

    Attenzione: Nel rigo B6, se hai optato per la cedolare secca, non devi indicare la rendita catastale, ma solo il canone di locazione nella colonna 6. La rendita catastale va indicata solo se l’immobile è soggetto a tassazione ordinaria IRPEF.

    Sezione II del Quadro B – Dati relativi ai contratti di locazione

    Nella Sezione II del Quadro B devi fornire ulteriori dettagli sul contratto di locazione:

    • Rigo B8: Estremi di registrazione del contratto (ufficio, anno, serie, numero, sottonumero)
    • Rigo B9: Continuazione dell’indicazione dei dati catastali (se più immobili)
    • Rigo B10: Indicazione del codice fiscale del conduttore (se richiesto)

    Quadro F – Acconti, ritenute e eccedenze

    Il Quadro F è fondamentale per il recupero dell’eccedenza. In questa sezione vanno indicati tutti gli acconti versati e le ritenute subite, nonché eventuali eccedenze risultanti dalla precedente dichiarazione. I righi principali sono:

    • Rigo F4: Acconti cedolare secca versati (primo e secondo acconto)
    • Colonna 1: Totale acconti cedolare secca versati per il 2025
    • Colonna 2: Eventuale eccedenza di cedolare secca risultante dal 730/2025 (anno precedente)

    Esempio pratico:
    Se hai versato 2.520 euro di acconti cedolare nel 2025 (1.008 + 1.512), indicherai 2.520 euro nella colonna 1 del rigo F4. Se inoltre hai un’eccedenza dell’anno precedente (2024) pari a 300 euro, indicherai 300 euro nella colonna 2.

    Rigo F6 – Calcolo dell’eccedenza e scelta del rimborso

    Nel rigo F6 il programma del 730 calcola automaticamente se hai diritto a un rimborso o se devi effettuare un versamento a saldo. Se risulta un’eccedenza, devi indicare come intendi utilizzarla:

    • Casella “Rimborso”: spuntare se vuoi ricevere il rimborso direttamente in busta paga o sulla pensione (opzione consigliata per lavoratori dipendenti e pensionati)
    • Casella “Utilizzo in compensazione”: spuntare se preferisci utilizzare il credito in compensazione orizzontale tramite F24 (ad esempio per pagare IMU, TARI, contributi INPS)

    Attenzione: La scelta tra rimborso e compensazione è vincolante. Una volta presentato il 730, non puoi modificarla. Valuta bene quale opzione è più conveniente per te: il rimborso è immediato (entro luglio-agosto), mentre la compensazione richiede l’utilizzo tramite F24 entro i termini di legge (16 del mese successivo alla scadenza del tributo da pagare).

    Il CAF Centro Fiscale di Udine ti assiste nella compilazione di tutti questi righi, verificando la correttezza dei dati e suggerendoti la scelta più conveniente tra rimborso e compensazione in base alla tua situazione fiscale complessiva.

    Rimborso o compensazione: quale scegliere

    Quando risulta un’eccedenza di cedolare secca dal Modello 730, il contribuente può scegliere tra due modalità di recupero del credito maturato: il rimborso diretto oppure l’utilizzo in compensazione. La scelta dipende dalla propria situazione fiscale, dalla presenza di altri debiti tributari e dai tempi di recupero desiderati.

    Rimborso diretto in busta paga o sulla pensione

    Il rimborso diretto è la modalità più semplice e immediata per recuperare l’eccedenza di cedolare secca, ed è riservata a chi presenta il 730 con sostituto d’imposta (lavoratori dipendenti, pensionati, percettori di NASPI o altri redditi assimilati). In questo caso, il datore di lavoro o l’ente pensionistico provvede a erogare il rimborso direttamente nella busta paga di luglio o agosto 2026 (o nel cedolino della pensione dello stesso periodo).

    Vantaggi del rimborso:

    • Tempistica rapida: il rimborso arriva entro 2-3 mesi dalla presentazione del 730
    • Nessun adempimento aggiuntivo: non devi fare nulla, il sostituto d’imposta provvede automaticamente
    • Liquidità immediata: ricevi il denaro direttamente sul conto corrente (se la busta paga è accreditata) o in contanti (se ritiri il cedolino)

    Svantaggi del rimborso:

    • Non utilizzabile per chi non ha sostituto: se sei un lavoratore autonomo senza datore di lavoro, o se il rapporto di lavoro è cessato prima del rimborso, non puoi scegliere questa modalità
    • Importo fisso: ricevi tutto in un’unica soluzione, senza possibilità di dilazionare il recupero

    Utilizzo in compensazione orizzontale con F24

    L’utilizzo in compensazione consiste nell’impiegare il credito di cedolare secca per pagare altri tributi tramite il modello F24. Questa modalità è obbligatoria per chi presenta il 730 senza sostituto d’imposta o il Modello Redditi, ma può essere scelta anche volontariamente da chi ha diritto al rimborso.

    Il credito può essere utilizzato in compensazione orizzontale, cioè per pagare tributi di natura diversa (non solo imposte sui redditi, ma anche contributi INPS, IMU, TARI, bollo auto, ecc.). Tuttavia, esistono dei limiti:

    • Limite annuale di 5.000 euro: per crediti superiori a questa soglia, è necessario il visto di conformità del CAF o del commercialista
    • Limite di 2.000 euro per compensazione INPS: per crediti fiscali utilizzati per pagare contributi previdenziali
    • Termine di utilizzo: il credito può essere utilizzato a partire dal 10° giorno successivo alla presentazione del 730 (o dal giorno di presentazione del Modello Redditi) e non oltre il 31 dicembre dell’anno successivo (nel nostro caso, entro il 31 dicembre 2027)

    Vantaggi della compensazione:

    • Flessibilità: puoi utilizzare il credito quando ne hai bisogno, per pagare i tributi che preferisci
    • Nessuna attesa: non devi aspettare il rimborso, usi il credito direttamente in F24
    • Utilizzo multiplo: puoi frazionare il credito su più F24 (ad esempio, usare 300 euro per l’IMU di giugno e 540 euro per la TARI di settembre)

    Svantaggi della compensazione:

    • Richiede competenze tecniche: devi saper compilare correttamente il modello F24 indicando i codici tributo giusti
    • Visto di conformità: per crediti superiori a 5.000 euro, devi rivolgerti a un CAF o commercialista
    • Termine di utilizzo: se non usi il credito entro il 31 dicembre 2027, lo perdi (anche se è raro che ciò accada)

    Quale opzione conviene scegliere

    La scelta tra rimborso e compensazione dipende dalla tua situazione:

    • Scegli il rimborso se sei lavoratore dipendente o pensionato, preferisci la semplicità e vuoi ricevere il denaro in tempi rapidi senza fare nulla
    • Scegli la compensazione se hai altri debiti fiscali da pagare (IMU, TARI, contributi INPS), non hai un sostituto d’imposta, oppure preferisci gestire il credito in modo flessibile

    Il CAF Centro Fiscale di Udine ti consiglia la scelta migliore in base alla tua situazione fiscale complessiva, valutando anche eventuali debiti in scadenza e opportunità di ottimizzazione fiscale.

    Tempi di rimborso dell’eccedenza cedolare secca

    I tempi di rimborso dell’eccedenza di cedolare secca variano a seconda della modalità di presentazione della dichiarazione e della scelta effettuata tra rimborso diretto e compensazione. Conoscere le tempistiche è importante per pianificare la propria liquidità e sapere quando aspettarsi il denaro.

    Rimborso tramite 730 con sostituto d’imposta

    Se hai presentato il 730 con sostituto d’imposta (datore di lavoro o ente pensionistico) e hai scelto il rimborso, i tempi sono i seguenti:

    • 730 presentato entro il 31 maggio 2026: rimborso in busta paga o cedolino pensione di luglio 2026
    • 730 presentato tra il 1° giugno e il 20 giugno 2026: rimborso in busta paga o cedolino pensione di agosto 2026
    • 730 presentato dopo il 20 giugno 2026: rimborso in busta paga o cedolino pensione di settembre 2026 o mesi successivi (a seconda della data di presentazione)

    Il rimborso viene erogato in un’unica soluzione dal sostituto d’imposta, che recupera poi l’importo dall’Agenzia delle Entrate tramite il sistema di compensazione mensile.

    Rimborso tramite Modello Redditi o 730 senza sostituto

    Se hai presentato il Modello Redditi (ex Unico) oppure il 730 senza sostituto d’imposta, il rimborso dell’eccedenza di cedolare secca avviene direttamente dall’Agenzia delle Entrate tramite accredito sul conto corrente indicato nella dichiarazione. I tempi sono significativamente più lunghi:

    • Dichiarazione presentata entro settembre 2026: rimborso entro 6-12 mesi dalla presentazione (generalmente tra febbraio e giugno 2027)
    • Dichiarazione presentata oltre settembre 2026: rimborso entro 12-18 mesi dalla presentazione

    L’Agenzia delle Entrate comunica l’avvenuto rimborso tramite una ricevuta di liquidazione visibile nell’area riservata del sito o tramite l’app Agenzia Entrate Mobile. È importante verificare che l’IBAN indicato nel 730 sia corretto e attivo, altrimenti il rimborso potrebbe essere respinto e dover essere richiesto nuovamente.

    Compensazione con F24

    Se hai scelto l’utilizzo in compensazione, non c’è un “tempo di rimborso” vero e proprio, poiché sei tu a decidere quando utilizzare il credito. Tuttavia, ci sono delle regole temporali da rispettare:

    • Primo utilizzo: puoi iniziare a utilizzare il credito dal 10° giorno successivo alla presentazione del 730 (o dalla data di presentazione del Modello Redditi)
    • Ultimo utilizzo: il credito deve essere utilizzato entro il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è stato generato (nel caso dell’eccedenza 2025, entro il 31 dicembre 2027)

    Ad esempio, se presenti il 730 il 15 giugno 2026, puoi utilizzare il credito di cedolare secca in F24 a partire dal 25 giugno 2026 e fino al 31 dicembre 2027.

    Cosa fare se il rimborso non arriva

    Se hai scelto il rimborso tramite sostituto d’imposta ma l’importo non compare nella busta paga nei tempi previsti, le cause possono essere:

    • Errori nella compilazione del 730: verifica che i dati siano corretti e che non ci siano incongruenze
    • Controlli automatici: l’Agenzia delle Entrate potrebbe aver sospeso il rimborso per controlli (riceverai una comunicazione)
    • Rapporto di lavoro cessato: se il rapporto è terminato dopo la presentazione del 730, il sostituto non può erogare il rimborso (dovrai richiederlo direttamente all’Agenzia)

    In questi casi, puoi verificare lo stato del rimborso accedendo all’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate, sezione “Consultazione delle dichiarazioni”. Se il problema persiste, il CAF Centro Fiscale di Udine può assisterti nella richiesta di chiarimenti o nella presentazione di un’istanza di rettifica.

    Esempi pratici di calcolo eccedenze

    Per comprendere meglio come funziona il calcolo dell’eccedenza di cedolare secca, vediamo alcuni esempi pratici basati su situazioni reali che si verificano frequentemente.

    Esempio 1: Contratto risolto anticipatamente

    Situazione: Laura possiede un appartamento che affitta a 900 euro al mese con cedolare secca al 21%. Nel 2024 ha percepito l’intero canone annuo (10.800 euro), versando un’imposta di 2.268 euro (10.800 × 21%). A giugno 2025 ha versato il primo acconto di 907 euro (40% di 2.268) e a novembre 2025 il secondo acconto di 1.361 euro (60% di 2.268). Tuttavia, a settembre 2025 il conduttore disdice il contratto, per cui Laura incassa solo 9 mensilità (8.100 euro).

    Calcolo:

    • Canone effettivo 2025: 900 × 9 = 8.100 euro
    • Imposta dovuta 2025: 8.100 × 21% = 1.701 euro
    • Acconti versati 2025: 907 + 1.361 = 2.268 euro
    • Eccedenza = 2.268 – 1.701 = 567 euro

    Laura può recuperare 567 euro tramite il 730/2026, scegliendo tra rimborso in busta paga (se è lavoratrice dipendente) o utilizzo in compensazione.

    Esempio 2: Riduzione del canone concordato

    Situazione: Marco ha un immobile in una zona ad alta tensione abitativa e applica la cedolare secca al 10% su un contratto a canone concordato. Nel 2024 il canone era di 600 euro al mese (7.200 euro annui), con imposta di 720 euro. Nel 2025, per trattenere il conduttore, riduce il canone a 500 euro al mese (6.000 euro annui). Ha già versato gli acconti calcolati sul canone precedente: 288 euro (primo acconto) + 432 euro (secondo acconto) = 720 euro totali.

    Calcolo:

    • Canone effettivo 2025: 500 × 12 = 6.000 euro
    • Imposta dovuta 2025: 6.000 × 10% = 600 euro
    • Acconti versati 2025: 720 euro
    • Eccedenza = 720 – 600 = 120 euro

    Marco recupera 120 euro nel 730/2026. Anche se l’importo è modesto, è comunque un diritto e conviene recuperarlo (soprattutto se si sceglie il rimborso automatico).

    Esempio 3: Immobile sfitto per alcuni mesi

    Situazione: Giulia possiede un bilocale che affitta a 750 euro al mese con cedolare secca al 21%. Nel 2024 l’immobile è stato locato per tutto l’anno (9.000 euro annui), con imposta di 1.890 euro. A marzo 2025 il contratto termina e Giulia trova un nuovo conduttore solo a luglio 2025. Nel 2025 incassa quindi 9 mensilità (da gennaio a marzo con il vecchio inquilino, da luglio a dicembre con il nuovo): 6.750 euro. Ha già versato acconti per 1.890 euro (756 + 1.134).

    Calcolo:

    • Canone effettivo 2025: 750 × 9 = 6.750 euro
    • Imposta dovuta 2025: 6.750 × 21% = 1.418 euro (arrotondato)
    • Acconti versati 2025: 1.890 euro
    • Eccedenza = 1.890 – 1.418 = 472 euro

    Giulia recupera 472 euro tramite il 730/2026. Questo esempio dimostra che anche periodi di sfitto relativamente brevi possono generare eccedenze significative.

    Esempio 4: Passaggio da regime ordinario a cedolare secca

    Situazione: Stefano nel 2024 tassava i canoni di locazione con il regime ordinario IRPEF, versando IRPEF e addizionali sui redditi fondiari. Nel 2025 decide di optare per la cedolare secca al 21%. Ha un immobile locato a 1.000 euro al mese (12.000 euro annui). Nel 2024, con aliquota IRPEF marginale del 35%, aveva versato acconti per 4.200 euro. Nel 2025, con cedolare al 21%, l’imposta dovuta è solo 2.520 euro (12.000 × 21%).

    Calcolo:

    • Imposta cedolare dovuta 2025: 2.520 euro
    • Acconti IRPEF versati (non applicabili alla cedolare): 0 euro (vanno in detrazione IRPEF generale)
    • Acconti cedolare versati 2025: 0 euro (primo anno di opzione)
    • Saldo cedolare da versare: 2.520 euro

    In questo caso non si genera un’eccedenza di cedolare secca, ma Stefano avrà un credito IRPEF derivante dagli acconti IRPEF versati nel 2024, che potrà recuperare nella parte IRPEF del 730. È importante non confondere i due crediti: quello IRPEF e quello cedolare sono separati e non compensabili tra loro.

    Differenze tra credito cedolare e credito IRPEF

    Una delle domande più frequenti riguarda le differenze tra il credito di cedolare secca e il credito IRPEF. Anche se entrambi sono crediti fiscali recuperabili tramite il 730, hanno caratteristiche, modalità di calcolo e utilizzo diverse. È fondamentale non confonderli per evitare errori nella compilazione della dichiarazione.

    Natura giuridica

    Il credito IRPEF deriva dall’eccedenza di imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) versata rispetto a quella effettivamente dovuta. L’IRPEF è un’imposta progressiva che si calcola applicando aliquote crescenti agli scaglioni di reddito complessivo (23%, 25%, 35%, 43%). Include anche le addizionali regionali e comunali.

    Il credito cedolare secca, invece, deriva dall’eccedenza di imposta sostitutiva versata sui canoni di locazione. La cedolare secca è un’imposta proporzionale (aliquota fissa del 21% o 10%) che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo relativamente ai redditi da locazione.

    Calcolo separato nel 730

    Nel Modello 730, il credito IRPEF e il credito cedolare secca vengono calcolati in sezioni separate:

    • Credito IRPEF: si calcola nel Quadro N (Determinazione dell’IRPEF), confrontando l’imposta lorda con detrazioni, deduzioni, ritenute e acconti IRPEF. L’eventuale eccedenza risulta nel rigo “Differenza” (che può essere un credito o un debito).
    • Credito cedolare secca: si calcola nella Sezione II del Quadro F, confrontando gli acconti cedolare versati con l’imposta cedolare dovuta sui canoni dichiarati nel Quadro B. L’eccedenza è autonoma rispetto al calcolo IRPEF.

    I due crediti non si sommano e non si compensano tra loro. Ad esempio, se hai un credito IRPEF di 500 euro e un debito cedolare di 200 euro, non puoi usare il credito IRPEF per pagare il debito cedolare: devi versare i 200 euro di cedolare e ricevere il rimborso dei 500 euro IRPEF separatamente.

    Modalità di utilizzo

    Entrambi i crediti possono essere utilizzati in rimborso o in compensazione, ma con alcune differenze operative:

    • Credito IRPEF: può essere utilizzato in compensazione con qualsiasi tributo (IRPEF, IVA, contributi INPS, IMU, TARI, ecc.) tramite F24. Se superiore a 5.000 euro, richiede il visto di conformità.
    • Credito cedolare secca: può essere utilizzato in compensazione con qualsiasi tributo, ma con lo stesso limite di 5.000 euro per il visto di conformità. Può essere riportato nell’anno successivo se non utilizzato.

    Esempi di compensazione separata

    Caso 1: Credito IRPEF e credito cedolare entrambi positivi

    Paolo ha un credito IRPEF di 800 euro e un credito cedolare secca di 300 euro. Può scegliere:

    • Richiedere il rimborso di entrambi (riceverà 1.100 euro totali in busta paga)
    • Usare il credito IRPEF (800 euro) in compensazione per l’IMU e richiedere il rimborso del credito cedolare (300 euro)
    • Usare entrambi i crediti in compensazione per pagare tributi diversi

    Caso 2: Credito IRPEF e debito cedolare

    Maria ha un credito IRPEF di 600 euro ma un debito cedolare secca di 150 euro. Dovrà:

    • Versare 150 euro di saldo cedolare entro le scadenze (30 giugno o 30 luglio 2026)
    • Ricevere il rimborso di 600 euro IRPEF in busta paga (o usarlo in compensazione)

    Non può compensare il debito cedolare con il credito IRPEF: sono due imposte separate.

    Tabella riepilogativa delle differenze

    CaratteristicaCredito IRPEFCredito Cedolare Secca
    NaturaImposta progressiva sul reddito complessivoImposta sostitutiva sui canoni di locazione
    AliquotaVariabile (23%-43% a scaglioni)Fissa (21% o 10%)
    Quadro 730Quadro N (Determinazione IRPEF)Quadro F, Sezione II (Cedolare secca)
    Rimborso con sostitutoSì, in busta pagaSì, in busta paga
    CompensazioneSì, con tutti i tributi (F24)Sì, con tutti i tributi (F24)
    Limite visto conformità5.000 euro5.000 euro
    Compensabile tra loroNO – sono crediti separati

    Il CAF Centro Fiscale di Udine effettua il calcolo separato di entrambi i crediti, verificando la corretta compilazione del 730 e suggerendoti la strategia migliore per il recupero.

    Errori comuni da evitare

    Nel gestire il rimborso delle eccedenze di cedolare secca, ci sono alcuni errori frequenti che possono compromettere il diritto al credito, ritardare il rimborso o generare contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. Conoscerli ti permette di evitarli e di recuperare il tuo denaro senza problemi.

    Errore 1: Indicare il canone lordo invece del canone netto percepito

    Nel compilare il Quadro B del 730, devi indicare il canone effettivamente percepito nell’anno 2025, non il canone previsto dal contratto. Se il conduttore non ha pagato alcune mensilità, quelle vanno escluse dal calcolo (salvo recupero successivo, che andrà dichiarato nell’anno in cui vengono effettivamente incassate). Indicare un canone superiore a quello realmente percepito riduce artificialmente l’eccedenza e ti fa perdere parte del credito spettante.

    Errore 2: Confondere l’aliquota 21% con il 10%

    L’aliquota della cedolare secca varia a seconda del tipo di contratto: 21% per canone libero, 10% per canone concordato. Un errore comune è applicare l’aliquota sbagliata nel calcolo dell’imposta dovuta. Se hai un contratto a canone concordato ma indichi il codice “3” (cedolare al 21%) invece del codice “4” (cedolare al 10%), pagherai più del dovuto e non otterrai il rimborso dell’eccedenza reale.

    Errore 3: Non indicare gli acconti versati nel Quadro F

    Se hai versato acconti di cedolare secca nel 2025 ma dimentichi di indicarli nel rigo F4 del 730, il programma non riconoscerà il credito e ti chiederà di versare nuovamente l’imposta (anche se l’hai già pagata in acconto). Conserva sempre le ricevute F24 degli acconti e verifica che siano riportati correttamente nella dichiarazione.

    Errore 4: Scegliere il rimborso senza avere un sostituto d’imposta

    Se sei un lavoratore autonomo senza datore di lavoro, oppure il tuo rapporto di lavoro è cessato prima della data di rimborso, non puoi scegliere il rimborso tramite sostituto. In questo caso, devi necessariamente optare per l’utilizzo in compensazione tramite F24, altrimenti il credito non ti verrà erogato e dovrai presentare un’istanza di rettifica (con tempi molto più lunghi).

    Errore 5: Utilizzare il credito in compensazione prima del termine

    Se hai scelto l’utilizzo in compensazione, ricorda che puoi iniziare a usare il credito solo dal 10° giorno successivo alla presentazione del 730. Se utilizzi il credito prima di questo termine, la compensazione è irregolare e potresti ricevere una richiesta di chiarimenti dall’Agenzia delle Entrate, con possibili sanzioni.

    Errore 6: Non conservare la documentazione

    L’Agenzia delle Entrate può richiedere in qualsiasi momento (entro i termini di decadenza, generalmente 5 anni) la documentazione che giustifica l’eccedenza di cedolare secca. Conserva sempre:

    • Contratto di locazione registrato
    • Ricevute dei canoni percepiti (bonifici, assegni, estratti conto)
    • Comunicazione di disdetta (se il contratto è cessato anticipatamente)
    • F24 degli acconti versati
    • Copia del 730 presentato

    In caso di controllo, se non riesci a dimostrare la correttezza dei dati dichiarati, l’Agenzia può disconoscere l’eccedenza e chiederti la restituzione del rimborso con sanzioni e interessi.

    Errore 7: Non verificare l’IBAN per il rimborso

    Se presenti il Modello Redditi o il 730 senza sostituto e scegli il rimborso diretto dall’Agenzia delle Entrate, assicurati che l’IBAN indicato sia corretto e che il conto corrente sia attivo e intestato a te. Se l’IBAN è errato o il conto è chiuso, il bonifico verrà respinto e dovrai presentare una nuova richiesta, con tempi di attesa aggiuntivi di diversi mesi.

    Il CAF Centro Fiscale di Udine effettua tutti i controlli necessari prima di presentare il 730, verificando la correttezza dei dati, la coerenza tra canoni dichiarati e acconti versati, e la validità dell’IBAN per il rimborso. Affidarsi a professionisti esperti riduce drasticamente il rischio di errori e ti garantisce il recupero completo dell’eccedenza nei tempi previsti.

    📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.

    Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

    Domande Frequenti sul Rimborso Eccedenze Cedolare Secca

    Quando si genera un’eccedenza di cedolare secca?

    Un’eccedenza di cedolare secca si genera quando gli acconti versati nell’anno risultano superiori all’imposta effettivamente dovuta. I casi più comuni sono: contratto di locazione risolto anticipatamente, riduzione del canone rispetto all’anno precedente, immobile sfitto per alcuni mesi, errore di calcolo degli acconti. L’eccedenza va recuperata tramite il Modello 730 o Redditi, scegliendo tra rimborso diretto o compensazione con F24.

    Come si calcola l’eccedenza di cedolare secca nel 730?

    L’eccedenza si calcola confrontando gli acconti versati con l’imposta dovuta. Formula: Eccedenza = Acconti versati – Imposta dovuta. L’imposta dovuta si ottiene moltiplicando il canone annuo percepito per l’aliquota cedolare (21 percento o 10 percento). Gli acconti sono costituiti dal primo acconto (40 percento imposta anno precedente) e secondo acconto (60 percento imposta anno precedente). Il risultato va indicato nel Quadro F del 730.

    Quali righi del 730 si compilano per il rimborso cedolare secca?

    Per recuperare l’eccedenza di cedolare secca devi compilare: Quadro B (redditi fabbricati) indicando il canone percepito e il codice cedolare (3 per 21 percento, 4 per 10 percento); Quadro F rigo F4 per indicare gli acconti versati; Rigo F6 per scegliere tra rimborso in busta paga o utilizzo in compensazione F24. È fondamentale conservare i documenti (contratto, F24 acconti, ricevute canoni).

    Quanto tempo ci vuole per ricevere il rimborso cedolare secca?

    I tempi di rimborso variano: con 730 e sostituto d’imposta il rimborso arriva in busta paga o pensione entro luglio-agosto 2026 se presentato entro maggio, settembre se presentato dopo giugno. Con Modello Redditi o 730 senza sostituto il rimborso dall’Agenzia delle Entrate arriva entro 6-12 mesi dalla presentazione tramite bonifico sul conto indicato. Con compensazione F24 puoi usare il credito dal 10esimo giorno dopo la presentazione.

    Si può compensare il credito cedolare con debiti IRPEF?

    No, il credito di cedolare secca e il credito IRPEF sono separati e non compensabili tra loro. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che si calcola autonomamente nel Quadro F del 730, mentre l’IRPEF si calcola nel Quadro N. Se hai un credito cedolare e un debito IRPEF dovrai versare l’IRPEF e ricevere il rimborso cedolare separatamente, oppure usare il credito cedolare in compensazione F24 per altri tributi (IMU, TARI, contributi).

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    • Calcolo esatto dell’eccedenza di cedolare secca
    • Corretta compilazione del Quadro B e Quadro F
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    • Verifica documentazione e F24 acconti
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      Cedolare Secca nel Modello Redditi PF Precompilato 2026: Come Modificare l’Aliquota Errata

      cedolare secca

      La cedolare secca nel Modello Redditi PF precompilato 2026 è uno degli elementi che generano più dubbi tra i contribuenti italiani. L’Agenzia delle Entrate carica automaticamente i contratti di locazione registrati e calcola l’imposta sostitutiva, ma capita spesso che l’aliquota proposta sia errata: vuoi perché un contratto a canone concordato risulta indicato con il 21% invece del 10%, vuoi perché una locazione breve dal secondo immobile non riporta il nuovo 26% introdotto dal 2024. Il problema è tutt’altro che marginale: una percentuale sbagliata può tradursi in centinaia di euro di imposte versate in eccesso oppure in sanzioni per insufficiente versamento.

      In questa guida pratica del CAF Centro Fiscale di Udine vediamo passo passo come verificare e modificare l’aliquota cedolare secca nel Modello Redditi PF 2026 precompilato (anno d’imposta 2025), quali sono le aliquote in vigore (21%, 10% e 26%), come gestire il Quadro RB, quali codici utilizzare e quando conviene rivolgersi a un operatore qualificato per evitare errori. La precompilata è uno strumento utile, ma resta a tutti gli effetti la tua dichiarazione: la responsabilità dei dati inviati è del contribuente.

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      Cedolare secca nel precompilato Redditi PF: cosa cambia nel 2026

      La cedolare secca è il regime opzionale di tassazione sostitutiva sui redditi da locazione di immobili abitativi, introdotto con il D.Lgs. 23/2011 articolo 3. Chi sceglie la cedolare paga un’imposta unica che sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo sul contratto: in pratica un solo versamento, calcolato sul canone annuo lordo senza deduzioni o detrazioni.

      Nel precompilato Modello Redditi PF 2026, l’Agenzia delle Entrate inserisce automaticamente:

      • i dati catastali degli immobili di tua proprietà,
      • i contratti di locazione registrati presso l’Agenzia (sia per cassa che per competenza),
      • l’importo del canone annuo dichiarato in fase di registrazione,
      • l’opzione cedolare secca se attivata al momento della registrazione o con successivo modello RLI.

      La novità del 2026 rispetto alle annualità precedenti riguarda principalmente le locazioni brevi: i contratti di durata inferiore a 30 giorni stipulati nel 2025 sono soggetti alla nuova doppia aliquota (21% per il primo immobile, 26% dal secondo al quarto), e il sistema precompilato deve essere in grado di riconoscerli correttamente. Tuttavia, il riconoscimento non è sempre automatico: ti spiego perché tra poco.

      Le aliquote cedolare secca vigenti per il 2026 (anno imposta 2025)

      Per compilare correttamente il Modello Redditi PF 2026 devi conoscere le tre aliquote attualmente in vigore. Ognuna si riferisce a una tipologia contrattuale specifica e, nel Quadro RB, viene identificata da un codice utilizzo numerico (colonna 2). Ecco la sintesi aggiornata:

      Tipologia contrattoAliquotaCodice utilizzo RBRiferimento normativo
      Canone libero (4+4 ex art. 2 c. 1 L. 431/98)21%3D.Lgs. 23/2011 art. 3 c. 2
      Canone concordato (3+2 in Comuni alta tensione abitativa)10%8 / 12D.Lgs. 23/2011 art. 3 c. 2 – L. 431/98 art. 2 c. 3
      Locazione breve – primo immobile21%3 (sezione II RB)D.L. 50/2017 art. 4
      Locazione breve – dal 2° al 4° immobile26%14 (sezione II RB)L. 213/2023 art. 1 c. 63

      Attenzione: oltre il quarto immobile destinato a locazione breve nell’anno, l’attività si presume commerciale e la cedolare secca non è più applicabile. In questo caso si rientra nei redditi d’impresa con obbligo di partita IVA.

      Quando si applica l’aliquota agevolata del 10%

      L’aliquota ridotta del 10% spetta soltanto per i contratti a canone concordato stipulati in base agli accordi territoriali firmati tra organizzazioni dei proprietari e dei conduttori, e solo nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE (delibera 87/2003 e successivi aggiornamenti). Per il 2025-2026 sono confermati Comuni come Udine, Trieste, Pordenone, Roma, Milano, Napoli, Torino e tutti i capoluoghi di provincia. L’elenco completo è disponibile sul portale del MIT-MEF e sui siti dei singoli Comuni.

      Per godere del 10% serve l’attestazione di rispondenza rilasciata da una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale. Senza questa attestazione il contratto, pur stipulato in forma 3+2, rischia di non poter beneficiare dell’aliquota agevolata e l’Agenzia può contestarla in fase di controllo.

      Perché l’aliquota nel precompilato può risultare errata

      L’aliquota cedolare secca proposta dal precompilato Redditi PF 2026 viene dedotta dal codice tipologia contrattuale indicato in fase di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate (modello RLI). Se al momento della registrazione il codice è stato indicato in modo impreciso, o se successivamente sono cambiate le condizioni del contratto, il precompilato può proporre l’aliquota sbagliata.

      I casi più frequenti di errore nel precompilato sono:

      • Contratto registrato come canone libero ma in realtà concordato → l’AdE propone il 21% invece del 10%;
      • Mancata indicazione dell’attestazione di rispondenza → il sistema applica cautelativamente il 21%;
      • Locazioni brevi non comunicate dagli intermediari (es. piattaforme online che non hanno trasmesso i dati con il modello CU locazioni brevi) → il reddito non compare nel precompilato e va aggiunto manualmente;
      • Più immobili in locazione breve nello stesso anno → il precompilato applica il 21% su tutti, mentre dal secondo dovrebbe scattare il 26%;
      • Comproprietà al 50% → l’AdE divide automaticamente, ma se le quote sono diverse (es. 30/70) il dato va corretto;
      • Subentro per successione o donazione in corso d’anno → l’imputazione temporale può risultare imprecisa.

      In tutti questi casi devi intervenire manualmente sul Quadro RB del Modello Redditi PF prima di inviare la dichiarazione. Non confidare nel fatto che “se è precompilato, sarà giusto”: come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 19/E del 2025 e nelle istruzioni al Modello Redditi PF 2026, la responsabilità dei dati dichiarati resta sempre del contribuente, anche se i dati provengono dalla precompilata.

      Quadro RB del Modello Redditi PF: come modificare l’aliquota cedolare secca

      Il Quadro RB del Modello Redditi PF è la sezione dedicata ai redditi dei fabbricati, comprese le locazioni con cedolare secca. È composto da due sezioni principali:

      1. Sezione I – dati identificativi degli immobili (rendita catastale, possesso, utilizzo, canone);
      2. Sezione II – dati relativi ai contratti di locazione (estremi di registrazione, codici tipologia, opzione cedolare).

      Per modificare l’aliquota cedolare secca nel precompilato segui questa procedura passo passo:

      Passo 1: accesso alla precompilata

      Collegati al portale dell’Agenzia delle Entrate sulla sezione “La tua area riservata”, accedi con SPID, CIE o CNS, e dal menu “Dichiarazione precompilata” seleziona il Modello Redditi Persone Fisiche (non il 730, se hai redditi che richiedono il modello unico, come locazioni brevi sopra le 4 unità, redditi da quadro RW o RT). Le credenziali Entratel/Fisconline sono state disattivate dal 2024 per i contribuenti persone fisiche.

      Passo 2: apertura Quadro RB

      Una volta dentro il Modello Redditi PF, individua il Quadro RB – Redditi dei fabbricati. Vedrai l’elenco degli immobili precompilati con i relativi righi (RB1, RB2, RB3…). Ogni immobile occupa un rigo della Sezione I e, se locato, ha i relativi dati contrattuali nella Sezione II.

      Passo 3: clicca su “Modifica” sul rigo da correggere

      Il sistema ti consente di intervenire sui singoli campi. Per la cedolare secca, le colonne fondamentali sono:

      • Colonna 2 – Utilizzo: indica il codice tipologia (es. 3 = canone libero, 8 = canone concordato con riduzione, 12 = canone concordato in Comuni colpiti da calamità, 14 = locazioni brevi dal 2° immobile);
      • Colonna 6 – Canone: importo del canone annuo (di norma 100%, salvo scelte particolari);
      • Colonna 11 – Cedolare secca: barrare la casella se l’opzione è stata esercitata;
      • Colonna 12 – Casi particolari IMU: solo se ricorrono;
      • Colonna 8 – Continuazione: si compila in caso di prosieguo del rigo precedente.

      Passo 4: cambia il codice utilizzo (questo determina l’aliquota)

      Per passare dal 21% al 10% (canone concordato) devi sostituire il codice utilizzo in colonna 2: da 3 (canone libero) a 8 (canone concordato con attestazione di rispondenza). Salva e verifica nel riepilogo dell’imposta che la nuova aliquota sia applicata correttamente.

      Passo 5: ricalcolo dell’imposta

      Dopo la modifica, il sistema ricalcola automaticamente la cedolare dovuta nel Quadro RB sezione III e aggiorna il Quadro LC – liquidazione imposta cedolare secca. Verifica che gli acconti versati a giugno e novembre 2025 vengano correttamente scomputati e che il saldo a debito o a credito sia coerente.

      Passare dall’aliquota 21% al 10% del canone concordato: la procedura

      Questo è uno dei casi più frequenti di rettifica nel Modello Redditi PF precompilato. Immagina che Maria abbia stipulato a Udine un contratto di locazione 3+2 a canone concordato per un appartamento (rendita catastale 480 euro, canone annuo 6.000 euro). Il contratto è stato registrato regolarmente con cedolare secca, ma il sistema precompilato propone il 21%, applicando un’imposta di 1.260 euro. In realtà, trattandosi di canone concordato in Comune ad alta tensione abitativa, l’aliquota corretta è il 10%, con un’imposta di soli 600 euro: un risparmio di 660 euro.

      Per applicare l’aliquota corretta nel precompilato Maria deve:

      1. Verificare di avere a portata di mano l’attestazione di rispondenza rilasciata da un’organizzazione firmataria dell’accordo territoriale (ad es. SUNIA, SICET, UNIAT, oppure Confedilizia, Asppi, UPPI);
      2. Entrare nel Modello Redditi PF precompilato, Quadro RB, e individuare il rigo relativo all’immobile;
      3. Cliccare su “Modifica” nella Sezione II e cambiare il codice utilizzo da 3 a 8;
      4. Confermare l’opzione cedolare in colonna 11;
      5. Salvare e verificare nel Quadro LC che l’imposta calcolata sia ora il 10% del canone (600 euro nell’esempio).

      Importante: conserva l’attestazione di rispondenza per almeno 5 anni dalla presentazione della dichiarazione (termine ordinario di accertamento ex art. 43 DPR 600/1973). In caso di controllo formale, l’Agenzia delle Entrate può richiederla e, se mancante o non valida, il 10% può essere disconosciuto con recupero della differenza, sanzioni e interessi.

      Cosa fare se l’attestazione è scaduta o mancante

      Se l’attestazione non è mai stata richiesta o è scaduta, puoi richiederla a sanatoria alle organizzazioni firmatarie. Il costo varia da 50 a 150 euro a seconda dell’ente. L’attestazione ha effetto dichiarativo: certifica che il contratto rispetta gli accordi territoriali. Senza di essa, l’aliquota agevolata del 10% è formalmente non spettante anche per i contratti stipulati correttamente come 3+2.

      Locazioni brevi 2026: quando si applica il 26% e come segnalarlo nel precompilato

      Dal 1° gennaio 2024, in attuazione della Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1 c. 63), la cedolare secca sulle locazioni brevi (contratti di durata inferiore a 30 giorni, anche con servizi accessori non professionali) è cambiata:

      • 21% sul reddito derivante dalla locazione del primo immobile destinato a locazione breve nell’anno;
      • 26% sul reddito derivante dalla locazione dal secondo al quarto immobile destinati a locazione breve nello stesso periodo d’imposta;
      • Cedolare non ammessa oltre il quarto immobile: l’attività si presume imprenditoriale, con obbligo di partita IVA e regime ordinario.

      Nel Modello Redditi PF 2026 precompilato, il riconoscimento automatico delle locazioni brevi avviene solo se gli intermediari (Airbnb, Booking, agenzie immobiliari) hanno trasmesso all’Agenzia delle Entrate la CU locazioni brevi entro le scadenze previste. Se la CU non è arrivata, il reddito non risulterà nel precompilato e dovrai inserirlo manualmente nella Sezione II del Quadro RB con il codice 3 (primo immobile) oppure 14 (dal secondo).

      Esempio pratico: due immobili in locazione breve

      Luca possiede due appartamenti a Trieste che ha affittato come locazioni brevi nel 2025: il primo gli ha fruttato 8.000 euro lordi (al netto delle commissioni dei portali), il secondo 6.000 euro. Per il primo immobile applicherà la cedolare al 21% (1.680 euro), per il secondo il 26% (1.560 euro), per un totale di 3.240 euro di imposta sostitutiva.

      Se il precompilato applicasse erroneamente il 21% anche al secondo immobile, Luca verserebbe 1.260 euro invece di 1.560: rischierebbe in seguito un avviso bonario con recupero della differenza (300 euro), sanzione ridotta (90 euro circa) e interessi. Controllare e correggere l’aliquota nel Quadro RB è quindi indispensabile.

      Ritenuta del 21% applicata dagli intermediari

      Ricorda che gli intermediari che incassano i canoni (es. Airbnb, Booking) operano una ritenuta del 21% a titolo d’acconto. Nel Quadro RB devi scomputarla in colonna apposita e nel Quadro LC sezione II (liquidazione cedolare locazioni brevi). Se hai applicato il 26% dal secondo immobile, devi versare la differenza (5%) tramite F24.

      Scadenze Modello Redditi PF 2026 e termini per accettare o modificare la precompilata

      Per il Modello Redditi PF 2026 (anno d’imposta 2025) le date da segnare in calendario sono:

      AdempimentoScadenza ordinariaScadenza con maggiorazione
      Disponibilità precompilata online15 maggio 2026–
      Modifica/invio precompilata (apertura)20 maggio 2026–
      Versamento saldo cedolare secca (F24)30 giugno 202630 luglio 2026 (+0,40%)
      Primo acconto cedolare 202630 giugno 202630 luglio 2026 (+0,40%)
      Secondo acconto cedolare 202630 novembre 2026–
      Invio telematico Modello Redditi PF 202630 novembre 2026–

      Le scadenze del Modello Redditi PF restano confermate al 30 novembre 2026 come termine ultimo di invio, mentre i versamenti seguono il calendario IRPEF. Conviene modificare il precompilato prima della scadenza dei versamenti (30 giugno 2026), per evitare di pagare F24 calcolati su aliquote errate e doversi poi destreggiare tra ravvedimenti operosi o richieste di rimborso.

      Rateizzazione del saldo cedolare

      Il saldo cedolare secca può essere rateizzato fino a un massimo di 7 rate mensili (con maggiorazione progressiva degli interessi), con prima rata entro il 30 giugno 2026 e ultima rata entro il 16 dicembre 2026. La rateizzazione si attiva direttamente nel Modello Redditi PF compilando il Quadro RX.

      Errori comuni e come evitarli in fase di modifica

      Nella nostra esperienza al CAF Centro Fiscale di Udine, gli errori più frequenti che riscontriamo quando i contribuenti modificano in autonomia la cedolare secca nel precompilato sono questi:

      • Modificare il codice utilizzo senza prima salvare la sezione I: porta a perdere i dati appena inseriti;
      • Dimenticare di barrare l’opzione cedolare (colonna 11): senza la spunta il sistema applica la tassazione IRPEF ordinaria, anche se il contratto è registrato con cedolare;
      • Indicare il codice 12 al posto del 8: il codice 12 è riservato ai Comuni colpiti da eventi calamitosi (es. terremoto), non al canone concordato ordinario;
      • Non aggiornare il Quadro LC: dopo la modifica nel Quadro RB, il sistema dovrebbe ricalcolare automaticamente, ma talvolta servono click di conferma aggiuntivi;
      • Inserire due volte lo stesso immobile: tipico quando l’immobile compare nel precompilato e si aggiunge manualmente “non vedendolo”;
      • Sbagliare la quota di possesso: in caso di comproprietà, la quota va indicata in formato percentuale (es. 50 o 33,33);
      • Confondere il periodo di possesso (giorni) con i giorni di locazione: sono due campi diversi e vanno entrambi compilati correttamente.

      Un controllo finale utile, prima dell’invio, è confrontare l’imposta cedolare risultante con il calcolo manuale: canone annuo × aliquota = imposta dovuta. Se il valore è palesemente diverso, c’è un errore di compilazione.

      Documenti necessari per modificare l’aliquota cedolare secca

      Per intervenire correttamente sul Modello Redditi PF 2026 e modificare l’aliquota cedolare secca, è bene avere a portata di mano i seguenti documenti:

      • Copia del contratto di locazione registrato (anche scaricabile dall’area riservata AdE);
      • Ricevuta di registrazione con estremi (data, numero, ufficio territoriale, codice tipologia);
      • Attestazione di rispondenza per i contratti a canone concordato (rilasciata dalle associazioni firmatarie);
      • Modello RLI di opzione cedolare (se l’opzione è stata esercitata dopo la registrazione);
      • Visura catastale aggiornata dell’immobile (rendita, categoria, classe);
      • F24 degli acconti versati nel 2025 (codici tributo 1840 e 1841);
      • Per le locazioni brevi: ricevute delle piattaforme (Airbnb, Booking) con dettaglio canoni incassati e ritenute subite, oltre alla CU rilasciata dall’intermediario;
      • SPID, CIE o CNS per accedere al portale dell’Agenzia delle Entrate.

      Tenere ordinata questa documentazione ti permette di rispondere rapidamente a eventuali richieste di chiarimento da parte dell’Agenzia, che ha tempo fino al 31 dicembre del quinto anno successivo per controllare la dichiarazione (quindi fino al 31 dicembre 2031 per i redditi 2025).

      Quando rivolgersi al CAF Centro Fiscale di Udine

      Modificare l’aliquota cedolare secca nel Modello Redditi PF precompilato è un’operazione apparentemente semplice, ma diventa delicata in alcune situazioni specifiche. Conviene affidarsi al CAF Centro Fiscale di Udine se ti trovi in uno di questi casi:

      • Più contratti con tipologie diverse (canone libero + concordato + breve) sullo stesso immobile o su immobili diversi;
      • Locazioni brevi con multipli immobili e necessità di gestire il passaggio dal 21% al 26%;
      • Subentro per successione o donazione in corso d’anno (situazione frequente in Friuli Venezia Giulia per via del sistema tavolare, che richiede attenzioni specifiche sull’imputazione temporale dei redditi);
      • Contratti rinegoziati o cambio di destinazione d’uso a metà anno;
      • Errori già commessi negli anni precedenti da sanare con dichiarazione integrativa;
      • Comunicazioni di irregolarità già ricevute dall’Agenzia delle Entrate;
      • Mancata attestazione di rispondenza per contratti concordati passati: il CAF può aiutarti a richiederla a sanatoria.

      In Friuli Venezia Giulia vige il sistema tavolare, un registro catastale diverso dal resto d’Italia. Questo richiede competenze specifiche nella gestione delle pratiche immobiliari e delle dichiarazioni dei redditi che coinvolgono successioni con immobili locati: il CAF Centro Fiscale di Udine ha esperienza pluriennale con questo sistema ed è il punto di riferimento per chi opera in regione.

      Il nostro staff può verificare la correttezza del precompilato, calcolare la convenienza tra cedolare e regime ordinario IRPEF, gestire la modifica del Quadro RB, predisporre gli F24 con i corretti codici tributo (1840 saldo, 1841 acconti) e seguirti per eventuali comunicazioni successive dall’Agenzia. Prenota un appuntamento al CAF Centro Fiscale di Udine per una consulenza dedicata.

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      Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

      Domande frequenti sulla cedolare secca nel precompilato

      Posso modificare l’aliquota cedolare secca direttamente dal precompilato online?

      Sì, una volta entrato nell’area precompilata con SPID/CIE/CNS, selezionando il Modello Redditi PF 2026 puoi modificare i dati del Quadro RB, comprese le aliquote di cedolare secca (codice 3 per aliquota 21%, codice 8 per aliquota 10%, codice 14 per locazioni brevi 26% dal secondo immobile).

      Quale aliquota cedolare secca si applica al canone concordato nel 2026?

      Il canone concordato (contratti 3+2 ex Legge 431/1998 art. 2 comma 3) gode dell’aliquota agevolata del 10% in tutti i Comuni ad alta tensione abitativa o tra quelli colpiti da calamità. Negli altri Comuni si applica l’aliquota standard del 21%.

      Come funziona la cedolare secca al 26% per le locazioni brevi nel 2026?

      Dal 2024 (L. 213/2023) la cedolare secca per locazioni brevi è al 21% se loci un solo immobile, e al 26% dal secondo al quarto immobile destinato a locazione breve nell’anno. Oltre il quarto immobile si configura attività d’impresa e la cedolare non è ammessa.

      Cosa rischio se accetto il precompilato con l’aliquota cedolare secca sbagliata?

      Rischi di pagare imposte maggiori del dovuto (es. 21% invece di 10%) oppure, al contrario, una sanzione per omesso/insufficiente versamento se applichi un’aliquota più bassa di quella spettante. La precompilata accettata senza modifiche evita controlli formali, ma non sana dati errati di partenza: la responsabilità resta del contribuente.

      Quanto tempo ho per modificare il Modello Redditi PF 2026 precompilato?

      Il Modello Redditi PF 2026 (anno d’imposta 2025) deve essere inviato entro il 30 novembre 2026. Tuttavia il termine per la cedolare secca legato al versamento del saldo è il 30 giugno 2026 (o 30 luglio con maggiorazione 0,40%). Conviene modificare e inviare prima delle scadenze di pagamento per evitare errori sui versamenti F24.

      Devo rivolgermi al CAF anche se il precompilato sembra corretto?

      Per dichiarazioni semplici puoi procedere autonomamente. Tuttavia, se hai contratti misti (parte canone libero, parte concordato), locazioni brevi, immobili in comproprietà o quote diverse, è preferibile rivolgersi al CAF per evitare errori sulle aliquote e sugli adempimenti collaterali (es. SIIP per locazioni brevi).

      /da

      Quadro B 730/2026: Come Dichiarare Immobili e Affitti (Guida Completa)

      Dichiarazione dei redditi 730

      Se possiedi una casa, un box, un negozio o un altro immobile, ogni anno il fisco vuole sapere quanto rende e come lo utilizzi. Tutte queste informazioni vanno comunicate nel Quadro B del modello 730/2026 (anno d’imposta 2025), il riquadro dedicato ai redditi dei fabbricati. È una delle sezioni più consultate e, allo stesso tempo, più complesse della dichiarazione, perché coinvolge categorie catastali, rendite, percentuali di possesso, codici utilizzo e — quando c’è un contratto in essere — anche la cedolare secca e le novità sulle locazioni brevi introdotte dalla Legge di Bilancio 2024.

      In questa guida del CAF Centro Fiscale di Udine ti spieghiamo passo dopo passo come compilare il Quadro B del 730/2026: quali immobili dichiarare, come trattare l’abitazione principale, cosa fare con le case affittate, come funziona la cedolare secca al 21% (o al 10% per i canoni concordati) e quali sono i casi più frequenti — dal comodato d’uso ai parenti alla locazione su Airbnb. Troverai esempi pratici, una tabella riassuntiva dei codici utilizzo e le risposte alle domande più comuni che ci pongono i contribuenti allo sportello.

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      Indice dei contenuti

      1. Cos’è il Quadro B del 730/2026 e a cosa serve
      2. Chi deve compilare il Quadro B e chi è esonerato
      3. Sezione I: come compilare i dati dei fabbricati (righi B1-B10)
      4. Abitazione principale: come dichiararla correttamente
      5. Case affittate: cosa indicare e quale tassazione
      6. Cedolare secca al 21% e al 10%: regole 2026
      7. Locazioni brevi e Airbnb: la nuova aliquota 26% dal secondo immobile
      8. Sezione II: contratti di locazione e codici da utilizzare
      9. Casi particolari: comodato, immobili storici, immobili inagibili
      10. IMU e Quadro B: quando paghi l’una e quando l’altro
      11. Gli errori più comuni nel Quadro B (e come evitarli)
      12. Domande frequenti

      Cos’è il Quadro B del 730/2026 e a cosa serve

      Il Quadro B del modello 730 è la sezione in cui il contribuente comunica all’Agenzia delle Entrate il reddito dei fabbricati posseduti nel corso dell’anno d’imposta. Nel 730/2026 si dichiarano gli immobili posseduti nel 2025, anche solo per pochi giorni. Per “fabbricato” si intende qualsiasi costruzione iscritta o iscrivibile al Catasto Edilizio Urbano: abitazioni, box, cantine, negozi, uffici, magazzini, capannoni non strumentali all’impresa.

      Il reddito dichiarato in questo quadro può essere di due tipi: reddito catastale (basato sulla rendita iscritta in catasto) oppure reddito effettivo (basato sul canone di locazione percepito). Nelle istruzioni ufficiali dell’Agenzia delle Entrate il Quadro B è chiamato anche Quadro RB nel modello Redditi PF: la sostanza è la stessa, cambia solo il modello di dichiarazione di riferimento.

      I terreni agricoli e non edificabili vanno invece dichiarati nel Quadro A, mentre i fabbricati utilizzati come bene strumentale d’impresa o detenuti da società escono dall’ambito del 730 e vanno indicati nel modello Redditi PF. Se hai dubbi su quale quadro utilizzare per un immobile specifico, è sempre opportuno chiedere consulenza al tuo CAF di fiducia: un’errata classificazione può comportare avvisi di accertamento anche a distanza di anni.

      Chi deve compilare il Quadro B e chi è esonerato

      Deve compilare il Quadro B chiunque, nel 2025, abbia posseduto un fabbricato a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o enfiteusi. Il nudo proprietario, invece, non dichiara nulla in questo quadro perché il reddito è imputato a chi detiene il diritto reale di godimento (l’usufruttuario). Lo stesso vale per il coniuge superstite che ha il diritto di abitazione sulla casa coniugale: dichiara lui il reddito, non gli eredi nudi proprietari.

      Anche chi possiede un immobile solo per una parte dell’anno (ad esempio perché lo ha ereditato a maggio o venduto a settembre) deve compilare il Quadro B indicando i giorni effettivi di possesso nella colonna apposita. Sono invece esonerati dalla compilazione del Quadro B i contribuenti che possiedono esclusivamente:

      • l’abitazione principale (non di lusso) e le sue pertinenze, se non hanno altri redditi che obbligano alla presentazione del 730;
      • fabbricati rurali destinati a uso strumentale agricolo, a determinate condizioni;
      • immobili dati in uso gratuito a un familiare che vi ha trasferito la residenza, se rientrano nei limiti previsti.

      Attenzione però: anche se l’abitazione principale non genera reddito imponibile IRPEF (è esclusa dalla base imponibile), vale comunque la pena indicarla nel Quadro B per documentare il possesso e, soprattutto, per beneficiare della deduzione “abitazione principale” che il modello calcola automaticamente.

      Sezione I: come compilare i dati dei fabbricati (righi B1-B10)

      La Sezione I del Quadro B raccoglie le informazioni anagrafiche di ciascun immobile. Sono disponibili i righi da B1 a B10, uno per ogni fabbricato. Se possiedi più di dieci immobili, dovrai utilizzare un secondo modulo e numerarlo correttamente. Vediamo, colonna per colonna, cosa va inserito:

      1. Colonna 1 — Rendita catastale: indica la rendita catastale dell’immobile come risulta dalla visura, non rivalutata. La rivalutazione del 5% prevista dall’articolo 3 comma 48 della L. 662/1996 viene applicata automaticamente dal software in fase di calcolo.
      2. Colonna 2 — Utilizzo: è il codice che identifica come usi l’immobile (vedi tabella sotto). È la colonna più importante perché determina il regime di tassazione.
      3. Colonna 3 — Giorni: i giorni di possesso nell’anno (massimo 365). Se hai posseduto l’immobile tutto l’anno, scrivi 365.
      4. Colonna 4 — Percentuale di possesso: la quota di proprietà (100, 50, 33,33 ecc.).
      5. Colonna 5 — Codice canone: indica come è calcolato il canone (es. 1 = canone libero, 2 = equo canone, 3 = canone concordato).
      6. Colonna 6 — Canone di locazione: l’importo annuo del canone (al netto della riduzione forfettaria, se prevista).
      7. Colonna 7 — Casi particolari: codici per situazioni specifiche (immobile inagibile, distrutto da calamità, riduzione canone in corso d’anno).
      8. Colonna 8 — Continuazione: barrare se l’immobile è già stato indicato in più righi (in caso di variazioni durante l’anno).
      9. Colonna 9 — Codice comune: il codice catastale del Comune in cui si trova l’immobile (4 caratteri alfanumerici, lo trovi sulla visura catastale o sul sito dell’Agenzia delle Entrate).
      10. Colonna 10 — Cedolare secca: barrare se hai scelto il regime della cedolare secca per quell’immobile.
      11. Colonna 11 — Casi particolari IMU: per segnalare gli immobili esenti IMU che continuano a pagare IRPEF (situazione rara).
      12. Colonna 12 — Immobili storici/artistici: barrare se l’immobile è di interesse storico-artistico ai sensi del D.Lgs. 42/2004.

      I dati di rendita, categoria catastale, foglio, particella e subalterno si recuperano dalla visura catastale aggiornata, scaricabile gratuitamente dall’area riservata dell’Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS. Se l’immobile ha subito modifiche (frazionamenti, fusioni, cambio categoria) verifica che la rendita sia quella vigente al 31/12/2025.

      Abitazione principale: come dichiararla correttamente

      Per abitazione principale si intende l’immobile (e le relative pertinenze) in cui il contribuente e i suoi familiari hanno la dimora abituale e la residenza anagrafica. Il codice da indicare nella colonna 2 è 1. Per le pertinenze (box, cantina, soffitta) si usa il codice 5: massimo una per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7.

      La regola generale è che l’abitazione principale non produce reddito IRPEF: il legislatore riconosce una deduzione pari alla rendita catastale rivalutata, che di fatto azzera il reddito imponibile. C’è però un’eccezione importante: gli immobili classificati nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9 (abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi storici) concorrono al reddito complessivo, ma beneficiano di una deduzione (ex art. 10 c. 3-bis del TUIR) pari alla rendita catastale rivalutata dell’unità e delle pertinenze, fino a concorrenza del reddito stesso.

      Un esempio pratico: Maria possiede un appartamento in categoria A/3 a Udine in cui vive con la famiglia. Indica nel rigo B1 la rendita catastale (per esempio 580 euro), codice utilizzo 1, giorni 365, possesso 100%. Il software calcola la rendita rivalutata del 5% (609 euro) e applica una deduzione equivalente, azzerando il reddito imponibile. Se invece l’immobile fosse stato A/1, la deduzione (pari alla rendita catastale rivalutata) opererebbe comunque fino a concorrenza del reddito dell’abitazione: il reddito imponibile sarebbe normalmente azzerato, ma l’immobile resterebbe soggetto a IMU come abitazione principale di lusso.

      E se cambi residenza durante l’anno?

      In caso di trasferimento di residenza durante l’anno (ad esempio un trasloco a settembre), devi compilare due righi distinti per la stessa abitazione: il primo con codice utilizzo 1 (per il periodo in cui era abitazione principale) e il secondo con codice 2 (a disposizione) per i mesi successivi, barrando la casella “continuazione” in colonna 8. Lo stesso vale per chi acquista una nuova prima casa nel corso dell’anno.

      Case affittate: cosa indicare e quale tassazione

      Quando un immobile è locato a terzi, nel Quadro B vanno indicati sia il canone percepito sia il codice utilizzo che identifica il tipo di contratto. Il fisco italiano permette due regimi alternativi:

      • Tassazione IRPEF ordinaria: il canone (al netto della riduzione forfettaria del 5% per spese di manutenzione, o del 25% per Venezia centro e isole, o del 35% per immobili storici) si somma agli altri redditi e viene tassato con le aliquote progressive IRPEF (23%, 35%, 43% scaglioni 2025).
      • Cedolare secca: un’imposta sostitutiva proporzionale, applicata sul canone lordo. Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo annuali sul contratto.

      Va indicato il maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il canone ridotto: la regola opera in caso di tassazione ordinaria. Se invece il proprietario opta per la cedolare secca, il riferimento è sempre il canone lordo, senza riduzioni forfettarie.

      I codici utilizzo principali per gli immobili locati sono: 3 (locazione a canone libero), 4 (equo canone — ormai residuale, solo contratti molto vecchi), 8 (canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa), 11 (parzialmente locato a canone concordato), 12 (parzialmente locato a canone libero), 14 (immobile in Abruzzo locato a soggetti residenti nei comuni colpiti dal sisma 2009), 16 (locazione parziale di abitazione principale a canone libero) e 17 (locazione parziale a canone concordato).

      Cedolare secca al 21% e al 10%: regole 2026

      La cedolare secca è stata introdotta dal D.Lgs. 23/2011 art. 3 per i contratti di locazione abitativa stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. È un regime opzionale: si sceglie alla registrazione del contratto o, per i contratti già in essere, con apposita comunicazione all’Agenzia delle Entrate (modello RLI).

      Nel 2026 si applicano due aliquote per le locazioni abitative ordinarie:

      • 21% — aliquota ordinaria: si applica ai contratti a canone libero (4+4) e a tutti i contratti che non rientrano nei casi particolari sotto indicati.
      • 10% — aliquota ridotta: si applica ai contratti a canone concordato (3+2) stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dalla delibera CIPE 87/2003 e nei Comuni colpiti da eventi calamitosi degli ultimi cinque anni.

      Per beneficiare dell’aliquota ridotta al 10%, il contratto deve rispettare gli accordi territoriali firmati dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini e — per i contratti stipulati senza l’assistenza diretta delle associazioni — è necessaria un’attestazione rilasciata da una delle associazioni firmatarie, che ne certifichi la conformità.

      Quando conviene la cedolare? In linea di massima, conviene quando l’aliquota IRPEF marginale del contribuente è superiore al 21%. Per un lavoratore dipendente con reddito sopra i 28.000 euro (aliquota 35%), un canone di 7.200 euro annui tassato con cedolare al 21% genera un’imposta di 1.512 euro, contro circa 2.394 euro di IRPEF ordinaria (35% applicato al canone ridotto del 5%, pari a 6.840 euro). Inoltre con la cedolare si risparmiano imposta di registro (2% annuo del canone) e bollo sul contratto.

      Locazioni brevi e Airbnb: la nuova aliquota 26% dal secondo immobile

      La Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023) ha modificato profondamente la tassazione delle locazioni brevi — i contratti turistici di durata non superiore a 30 giorni stipulati senza prestazione di servizi alberghieri, tipicamente tramite piattaforme come Airbnb, Booking o Vrbo.

      Le nuove regole, applicabili anche al 730/2026 per le locazioni del 2025, prevedono:

      • Cedolare secca al 21% per la locazione breve di un solo immobile destinato a uso turistico nell’anno (su scelta del contribuente, da indicare in dichiarazione).
      • Cedolare secca al 26% per le locazioni brevi dal secondo al quarto immobile locato nell’anno.
      • Dal quinto immobile in poi, la locazione breve si considera attività d’impresa e va dichiarata con il modello Redditi PF (non più nel 730).

      Esempio: Giulio affitta su Airbnb tre appartamenti a Udine. Sceglie il primo (quello con i ricavi più alti) per applicare la cedolare al 21%, mentre sugli altri due paga il 26%. Se avesse cinque immobili locati per affitti brevi, dovrebbe aprire la partita IVA come impresa ricettiva. Le ritenute applicate dalle piattaforme (Airbnb e simili sono sostituti d’imposta) compaiono nella Certificazione Unica e vanno indicate nel rigo apposito del Quadro B.

      Sezione II: contratti di locazione e codici da utilizzare

      La Sezione II del Quadro B (righi B11 e successivi) ospita gli estremi di registrazione dei contratti di locazione: codice identificativo del contratto, anno di presentazione, serie, numero e codice ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Questi dati sono obbligatori quando in Sezione I è indicato un codice utilizzo di locazione (3, 4, 8, 11, 12, 14, 16, 17) e quando si è optato per la cedolare secca.

      Per i contratti registrati telematicamente dopo il 2011, è sufficiente indicare il codice identificativo a 17 caratteri rilasciato dal sistema, senza dover compilare gli altri campi. Per i contratti registrati in passato in modo cartaceo, occorre invece riportare manualmente serie, numero, anno e codice ufficio.

      Ti consigliamo di tenere sempre a portata di mano il modello RLI rilasciato dall’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione: lì trovi tutti i dati che servono. Se hai perso il modello, puoi recuperarlo dall’area riservata dell’Agenzia con SPID.

      Codice utilizzoSignificatoCedolare secca ammessa?
      1Abitazione principaleNo (non locato)
      2Immobile a disposizioneNo (non locato)
      3Locato a canone libero (4+4)Sì, aliquota 21%
      4Equo canone (residuale)No
      5Pertinenza abitazione principaleNo
      8Locato a canone concordato (3+2)Sì, aliquota 10% se in comune ATA
      9Altri usi (negozi, uffici, ecc.)No (locazione non abitativa)
      10Uso gratuito a familiare con residenzaNo
      11Parzialmente locato — canone concordatoSì, 10%
      12Parzialmente locato — canone liberoSì, 21%
      14Locato a soggetti residenti in comuni colpiti dal sismaSì, condizioni specifiche
      16Locazione parziale ab. principale — canone liberoSì, 21%
      17Locazione parziale ab. principale — canone concordatoSì, 10%

      Casi particolari: comodato, immobili storici, immobili inagibili

      Il Quadro B prevede codici e regole speciali per situazioni che si discostano dal possesso “standard”. Vediamo le più frequenti.

      Comodato d’uso gratuito a parenti

      Se concedi un immobile in comodato gratuito a un familiare che vi trasferisce la residenza, devi indicare il codice utilizzo 10 in colonna 2. Il reddito IRPEF è pari alla rendita catastale rivalutata, senza canone (perché non c’è). Attenzione: ai fini IMU il comodato a parenti di primo grado (genitori-figli) può dare diritto alla riduzione del 50% della base imponibile, a condizione che il comodatario vi abbia la residenza e il comodante possieda al massimo un’altra abitazione principale nello stesso Comune (D.L. 208/2015 convertito in L. 28/2016).

      Immobili di interesse storico o artistico

      Per i fabbricati vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali) è prevista una riduzione del 50% della rendita catastale ai fini IRPEF. Devi barrare la casella “Immobili storici” in colonna 12. Per i canoni di locazione di immobili storici, la base imponibile è il maggiore tra il 65% del canone (in luogo del 95% ordinario) e la rendita ridotta del 50%.

      Immobili inagibili o in ristrutturazione

      Gli immobili dichiarati inagibili o inabitabili con apposita perizia comunale e non utilizzati di fatto beneficiano della riduzione del 50% della rendita ai fini IRPEF. Va indicato il codice 3 in colonna 7 (casi particolari). Per immobili distrutti o resi inagibili da eventi sismici o calamitosi, si applica il codice 1 in colonna 7 (esenzione totale).

      Variazioni in corso d’anno

      Se nel corso dell’anno è cambiato qualcosa di rilevante (es. l’immobile è stato locato, è cambiato il canone, è stato venduto), devi compilare più righi per lo stesso immobile barrando la casella “continuazione” in colonna 8 a partire dal secondo rigo. Tipico esempio: appartamento sfitto da gennaio ad aprile (codice 2 per 120 giorni) e locato da maggio a dicembre (codice 3 per 245 giorni).

      IMU e Quadro B: quando paghi l’una e quando l’altro

      Un dubbio frequente è la sovrapposizione tra IMU (imposta municipale propria) e IRPEF sui fabbricati. La regola generale, fissata dal D.Lgs. 23/2011 art. 8, è la seguente:

      • Immobili soggetti a IMU e non locati: l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali. Tuttavia, per le abitazioni a disposizione situate nello stesso Comune dell’abitazione principale, è dovuta sia l’IMU sia l’IRPEF sul 50% della rendita rivalutata.
      • Immobili soggetti a IMU e locati: l’IRPEF (o la cedolare secca) si paga comunque sul canone. L’IMU si paga in aggiunta.
      • Abitazione principale non di lusso: esente IMU (salvo categorie A/1, A/8, A/9) e non produce reddito IRPEF.
      • Fabbricati rurali strumentali: esenti IMU su tutto il territorio nazionale.

      In sintesi: quando paghi IMU non paghi IRPEF sulla rendita (salvo i casi sopra), ma l’IRPEF resta dovuta sui canoni di locazione. Per la cedolare secca, invece, il canone è interamente tassato con l’aliquota proporzionale, senza interferenze con l’IMU.

      Gli errori più comuni nel Quadro B (e come evitarli)

      Dall’esperienza quotidiana del nostro CAF, ecco gli errori che vediamo più spesso quando un contribuente si presenta con un avviso bonario o una comunicazione di irregolarità:

      1. Rendita catastale già rivalutata: molti scrivono la rendita maggiorata del 5%, ma il software la rivaluta in automatico. Risultato: tassazione doppia. Soluzione: inserire sempre il valore “secco” da visura.
      2. Codice utilizzo errato: il classico è il codice 2 (a disposizione) usato per una seconda casa che in realtà è locata o data in comodato. Cambiare il codice fa la differenza tra pagare migliaia di euro di IRPEF o nulla.
      3. Comodato a familiari senza residenza: il codice 10 vale solo se il familiare ha trasferito la residenza nell’immobile. Se non l’ha fatto, l’immobile va dichiarato come “a disposizione” (codice 2).
      4. Cedolare secca senza aver registrato l’opzione: barrare la casella in colonna 10 senza aver presentato il modello RLI è un errore frequente. La cedolare si esercita all’atto della registrazione o con comunicazione successiva.
      5. Canone lordo invece di netto: in caso di tassazione ordinaria va indicato il canone ridotto del 5% (o 25% Venezia / 35% storici); in caso di cedolare invece va indicato il canone lordo.
      6. Locazioni brevi non dichiarate: gli affitti turistici sotto i 30 giorni vanno sempre dichiarati, anche se gestiti da una piattaforma. La piattaforma trattiene la ritenuta del 21% ma il contribuente deve comunque presentare la dichiarazione.
      7. Mancata indicazione del codice catastale del Comune: provoca il rifiuto della precompilata o errori di calcolo delle addizionali. Lo trovi sulla visura o sul sito dell’Agenzia.

      Se hai dubbi su un caso specifico, prima di trasmettere la dichiarazione fissa un appuntamento con un consulente del nostro CAF: una verifica preventiva costa molto meno di un avviso bonario, e nel sistema tavolare del Friuli Venezia Giulia — dove le visure hanno particolarità rispetto al resto d’Italia — può evitare errori difficili da correggere a posteriori.

      📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.

      Il CAF Centro Fiscale di Udine offre la compilazione e l’invio del Modello 730 e del Modello Redditi PF. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

      Domande frequenti

      Devo dichiarare la prima casa nel Quadro B se non ho altri redditi da fabbricati?

      Sì, l’abitazione principale va comunque indicata nel Quadro B per documentare il possesso. Il modello applica automaticamente la deduzione che azzera il reddito imponibile (per le categorie non di lusso). L’unica eccezione è chi è completamente esonerato dalla presentazione del 730 perché ha solo l’abitazione principale e nessun altro reddito.

      Conviene la cedolare secca al 21% o l’IRPEF ordinaria?

      Dipende dall’aliquota marginale IRPEF del contribuente. Se sei nel primo scaglione (23% fino a 28.000 euro), la differenza è minima e l’IRPEF ordinaria con la riduzione del 5% può essere persino più conveniente. Sopra i 28.000 euro la cedolare al 21% diventa quasi sempre vantaggiosa, soprattutto considerando il risparmio su imposta di registro e bollo.

      Come si dichiarano i box e le cantine?

      Le pertinenze dell’abitazione principale (categorie C/2, C/6, C/7 — massimo una per categoria) si dichiarano con il codice utilizzo 5 e seguono lo stesso regime di esclusione dall’IRPEF dell’abitazione principale. Box e cantine non pertinenziali (es. acquistati separatamente) vanno indicati con codice 2 (a disposizione) e producono reddito IRPEF pari alla rendita rivalutata.

      Cosa devo fare se ho ereditato un immobile a metà 2025?

      Devi dichiararlo nel Quadro B indicando i giorni effettivi di possesso (dalla data di apertura della successione al 31/12/2025) e la percentuale di proprietà spettante. Se siete più eredi, ciascuno indica la propria quota. Ricorda che il 730/2026 si presenta entro il 30 settembre 2026, ma le scadenze possono variare anno per anno: verifica sempre la data ufficiale sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

      Le locazioni brevi su Airbnb vanno sempre nel Quadro B?

      Sì, fino a un massimo di quattro immobili locati con questa formula nell’anno. Dal quinto immobile in poi l’attività diventa imprenditoriale e va dichiarata nel modello Redditi PF (non più 730). Le ritenute trattenute dalle piattaforme (21%) vanno riportate nella sezione apposita del Quadro B e si compensano in dichiarazione.

      Posso compilare il Quadro B da solo con la precompilata?

      I dati dei fabbricati sono in genere presenti nella dichiarazione precompilata grazie ai dati catastali, ma la verifica resta fondamentale: codici utilizzo errati, variazioni in corso d’anno, contratti non aggiornati possono portare a errori. Per situazioni con più immobili, locazioni miste o casi particolari (immobili storici, comodato, sisma), il supporto di un CAF è la scelta più sicura.

      Conclusione: affidati al CAF Centro Fiscale di Udine

      Compilare correttamente il Quadro B del 730/2026 richiede attenzione ai codici utilizzo, alla scelta tra tassazione ordinaria e cedolare secca, e a tutte le sfumature normative che si sono accumulate negli anni — soprattutto dopo le novità della Legge di Bilancio 2024 sulle locazioni brevi. Un errore in questo quadro può tradursi in un avviso bonario, in sanzioni o, peggio, in un accertamento.

      Il CAF Centro Fiscale di Udine assiste ogni anno centinaia di contribuenti nella compilazione del 730, con particolare esperienza nelle particolarità del sistema tavolare del Friuli Venezia Giulia. Se vuoi avere la certezza di dichiarare correttamente i tuoi immobili e di pagare il giusto — né più né meno — prenota un appuntamento con uno dei nostri consulenti.

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      Fonti normative: D.P.R. 917/1986 (TUIR) artt. 36-43; D.Lgs. 23/2011 art. 3 (cedolare secca) e art. 8 (IMU sostitutiva); L. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024) art. 1 c. 63 (locazioni brevi); Istruzioni Modello 730/2026 dell’Agenzia delle Entrate.

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      Redditi da Affitto nel 730: Come Dichiararli nel 2026

      Notizie fiscali CAF Centro Fiscale

      Se possiedi un immobile dato in affitto, devi sapere che i redditi affitto dichiarazione dei redditi sono un passaggio obbligatorio. Il modello 730 rappresenta lo strumento principale per dichiarare i canoni di locazione percepiti, sia che tu abbia scelto la tassazione ordinaria sia la cedolare secca. In questa guida ti spieghiamo passo dopo passo dove indicare i redditi da locazione nel 730/2026, come funziona l’abbattimento forfettario e cosa fare in caso di inquilini morosi.

      Indice dei contenuti

      1. Quadro B: Redditi dei Fabbricati nel 730
      2. Redditi Fondiari da Affitto: la Tassazione Ordinaria
      3. Abbattimento Forfettario del 5% e del 25%
      4. Cedolare Secca nel 730: il Quadro LC
      5. Redditi da Sublocazione nel 730
      6. Affitti Non Percepiti e Morosità dell’Inquilino
      7. Domande Frequenti
      8. Assistenza del CAF Centro Fiscale

      Quadro B: Redditi dei Fabbricati nel 730

      Il Quadro B del modello 730 rappresenta la sezione dedicata ai redditi dei fabbricati. Qui devi indicare tutti gli immobili di cui sei proprietario o titolare di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione), compresi quelli concessi in locazione. Per ogni immobile dovrai compilare un rigo specifico inserendo:

      • Rendita catastale dell’immobile (la trovi nella visura catastale)
      • Utilizzo dell’immobile: codice 3 per immobili locati a canone libero, codice 8 per canone concordato
      • Canone di locazione annuo percepito o che avresti dovuto percepire
      • Giorni di possesso e percentuale di proprietà
      • Codice del Comune dove si trova l’immobile

      Se possiedi più immobili affittati, dovrai compilare un rigo per ciascuno di essi. Il sistema calcola automaticamente l’imponibile in base ai dati inseriti, applicando le regole della tassazione ordinaria oppure della cedolare secca, a seconda della scelta effettuata nel contratto di locazione.

      Redditi Fondiari da Affitto: la Tassazione Ordinaria

      Chi non opta per la cedolare secca deve dichiarare i redditi fondiari da affitto secondo le regole della tassazione ordinaria IRPEF. In questo caso, il reddito derivante dalla locazione viene sommato agli altri redditi (lavoro dipendente, pensione, ecc.) e tassato con le aliquote progressive previste dalla normativa sulle detrazioni fiscali.

      Con la tassazione ordinaria, il reddito imponibile da locazione si determina confrontando due importi: la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone di locazione annuo ridotto dell’abbattimento forfettario. Si dichiara il maggiore dei due. Nella maggior parte dei casi il canone di locazione supera la rendita catastale rivalutata, ed è quindi quello che viene effettivamente tassato.

      Le aliquote IRPEF 2026 si applicano per scaglioni di reddito. Ad esempio, se il tuo reddito complessivo, inclusi i canoni di affitto, rientra nel primo scaglione fino a 28.000 euro, pagherai il 23%. Per redditi superiori le aliquote crescono progressivamente fino al 43% per la parte eccedente i 50.000 euro. Ricorda che i redditi da locazione si cumulano con tutti gli altri redditi ai fini della dichiarazione dei redditi.

      Abbattimento Forfettario del 5% e del 25%

      Uno degli aspetti più importanti della redditi affitto dichiarazione è l’abbattimento forfettario. Si tratta di una riduzione percentuale applicata al canone annuo che tiene conto, in modo forfettario, delle spese sostenute dal proprietario per la gestione dell’immobile.

      Per i contratti a canone libero (4+4), l’abbattimento è del 5%. Questo significa che, se il canone annuo è di 10.000 euro, il reddito imponibile sarà di 9.500 euro. Per i contratti a canone concordato (3+2), l’abbattimento sale al 25%: sullo stesso canone di 10.000 euro, l’imponibile scende a 7.500 euro. Un vantaggio fiscale notevole che rende i contratti concordati molto convenienti dal punto di vista della tassazione.

      Inoltre, per gli immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa, i contratti a canone concordato godono anche di una riduzione dell’IMU del 25% e di ulteriori agevolazioni sull’imposta di registro. Se non sai quale tipo di contratto ti conviene, il CAF Centro Fiscale di Udine può aiutarti a valutare la soluzione più vantaggiosa per la tua situazione.

      Cedolare Secca nel 730: il Quadro LC

      Se hai optato per la cedolare secca, i redditi da affitto non vengono tassati con l’IRPEF ordinaria ma con un’imposta sostitutiva a aliquota fissa. L’aliquota standard è del 21% per i contratti a canone libero e del 10% per i contratti a canone concordato. Dal 2024, per gli affitti brevi a partire dal secondo immobile si applica l’aliquota del 26%.

      Nel modello 730, la cedolare secca si dichiara nel Quadro LC (Cedolare secca sulle locazioni). Qui dovrai indicare il canone annuo relativo a ciascun immobile per cui hai scelto questo regime. Con la cedolare secca non si applicano abbattimenti forfettari: l’imposta si calcola sull’intero canone percepito. Tuttavia, l’aliquota fissa risulta spesso più conveniente rispetto alle aliquote IRPEF progressive, soprattutto per chi ha redditi medio-alti.

      Un vantaggio fondamentale della cedolare secca è che il reddito da locazione non si cumula con gli altri redditi ai fini IRPEF. Questo significa che non rischi di salire di scaglione e pagare un’aliquota più alta su tutti i tuoi redditi. Inoltre, non devi pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto di locazione, con un risparmio aggiuntivo ogni anno.

      Redditi da Sublocazione nel 730

      Un caso particolare riguarda i redditi da sublocazione. Se sei un inquilino che ha subaffittato tutto o parte dell’immobile, con il consenso del proprietario, i canoni percepiti dalla sublocazione non sono redditi fondiari ma redditi diversi. Questo significa che vanno dichiarati nel Quadro D del 730 (rigo D4) e non nel Quadro B.

      Per i redditi da sublocazione non è possibile optare per la cedolare secca, che è riservata esclusivamente ai proprietari o titolari di diritti reali sull’immobile. Di conseguenza, i canoni da sublocazione vengono sempre tassati con le aliquote IRPEF ordinarie. Non si applica nemmeno l’abbattimento forfettario del 5% o del 25%, poiché queste agevolazioni riguardano solo i redditi fondiari del proprietario.

      Affitti Non Percepiti e Morosità dell’Inquilino

      Uno dei problemi più frequenti per i proprietari è la morosità dell’inquilino: cosa succede se non ricevi i canoni di affitto? Per la tassazione ordinaria, fino al 2019 era obbligatorio dichiarare i canoni anche se non percepiti, a meno che non si fosse ottenuto lo sfratto per morosità confermato dal giudice.

      Dal 2020, la normativa è stata modificata in senso più favorevole per il proprietario. Oggi, per i contratti di locazione ad uso abitativo, i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito a partire dal momento della conclusione del procedimento di convalida di sfratto o dal momento dell’intimazione di sfratto per morosità. Non devi più attendere la sentenza definitiva: basta aver avviato formalmente la procedura di sfratto.

      Per chi ha scelto la cedolare secca, la situazione è diversa: i canoni non percepiti devono comunque essere dichiarati, perché il regime della cedolare secca prevede la tassazione sul canone pattuito e non su quello effettivamente incassato. In caso di morosità prolungata, potrebbe convenire revocare l’opzione per la cedolare secca e tornare alla tassazione ordinaria, così da beneficiare dell’esclusione dei canoni non percepiti.

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      Domande Frequenti

      Dove si dichiarano gli affitti nel 730?

      I redditi da affitto si dichiarano nel Quadro B (Redditi dei fabbricati) del modello 730. Se hai scelto la cedolare secca, dovrai compilare anche il Quadro LC. I redditi da sublocazione, invece, vanno nel Quadro D come redditi diversi.

      Quanto si paga di tasse sugli affitti nel 2026?

      Dipende dal regime scelto. Con la tassazione ordinaria, i redditi da affitto si sommano agli altri redditi e vengono tassati con aliquote IRPEF dal 23% al 43%. Con la cedolare secca, l’aliquota fissa è del 21% per canone libero, 10% per canone concordato e 26% per affitti brevi dal secondo immobile.

      Devo dichiarare affitti non percepiti per morosità?

      Con la tassazione ordinaria, dal 2020 i canoni non percepiti non vanno dichiarati a partire dall’intimazione di sfratto per morosità. Con la cedolare secca, invece, i canoni vanno sempre dichiarati anche se non percepiti.

      Conviene la cedolare secca o la tassazione ordinaria?

      La cedolare secca conviene generalmente quando il reddito complessivo supera i 28.000 euro, perché l’aliquota fissa del 21% risulta inferiore a quella IRPEF. Per redditi bassi, la tassazione ordinaria con le detrazioni fiscali potrebbe risultare più vantaggiosa. Il CAF può fare un calcolo personalizzato.

      Come funziona l’abbattimento forfettario del 25%?

      L’abbattimento forfettario del 25% si applica solo ai contratti a canone concordato (3+2) e solo con la tassazione ordinaria. Il canone annuo viene ridotto del 25% prima di essere tassato. Su un canone di 12.000 euro, pagherai le tasse solo su 9.000 euro.

      Assistenza del CAF Centro Fiscale

      Dichiarare correttamente i redditi affitto dichiarazione dei redditi può sembrare complicato, ma con il supporto giusto diventa semplice. Il CAF Centro Fiscale di Udine ti aiuta a compilare il modello 730 con tutti i redditi da locazione, verificando che tu stia sfruttando al massimo le agevolazioni fiscali disponibili.

      I nostri operatori specializzati possono consigliarti sulla scelta tra tassazione ordinaria e cedolare secca, gestire le situazioni di morosità e assicurarsi che la tua dichiarazione sia corretta e completa. Prenota il tuo appuntamento presso la nostra sede in Viale Giuseppe Tullio 13, scala B a Udine, chiamando lo 0432 1638640 oppure scrivendo su WhatsApp al 366 6018121.

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        Rimborso Eccedenze Cedolare Secca nel Modello 730: Come Funziona e Quando Spetta

        cedolare secca

        Quando si opta per la cedolare secca sugli affitti, si sceglie un regime fiscale semplificato che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva del 21% (o 10% per contratti a canone concordato) in luogo dell’IRPEF ordinaria. Ma cosa succede quando l’imposta versata tramite acconti risulta superiore a quella effettivamente dovuta? In questo caso si genera un’eccedenza di cedolare secca, che il contribuente ha diritto di recuperare tramite rimborso o compensazione nel Modello 730.

        Questa situazione è più frequente di quanto si pensi: basti pensare a chi ha cessato anticipatamente il contratto di locazione, riducendo i canoni incassati rispetto alle previsioni, oppure a chi ha versato acconti calcolati su redditi sovrastimati. In questa guida completa del CAF Centro Fiscale di Udine, vediamo nel dettaglio quando si genera un’eccedenza di cedolare secca, come recuperarla nel 730/2026, quali righi compilare, i tempi di rimborso e tutti i casi pratici con esempi di calcolo.

        Scoprirai anche le differenze tra credito cedolare e credito IRPEF, le modalità di utilizzo del credito e le verifiche da effettuare per evitare errori che potrebbero ritardare il rimborso o generare contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.

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        Indice dei contenuti

        1. Cos’è la cedolare secca e come funziona
        2. Quando si genera un’eccedenza di cedolare secca
        3. Come calcolare l’eccedenza di cedolare secca
        4. Quali righi del 730 compilare per recuperare l’eccedenza
        5. Rimborso o compensazione: quale scegliere
        6. Tempi di rimborso dell’eccedenza cedolare secca
        7. Esempi pratici di calcolo eccedenze
        8. Differenze tra credito cedolare e credito IRPEF
        9. Errori comuni da evitare
        10. Domande Frequenti

        Cos’è la cedolare secca e come funziona

        La cedolare secca è un regime fiscale opzionale riservato ai proprietari di immobili ad uso abitativo che concedono l’immobile in locazione a persone fisiche per destinazione abitativa. Si tratta di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali regionali e comunali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, che ordinariamente andrebbero pagate sul contratto di affitto.

        L’aliquota della cedolare secca può essere del 21% per i contratti a canone libero, oppure del 10% per i contratti a canone concordato (stipulati nei comuni ad alta densità abitativa secondo gli accordi territoriali). L’opzione per la cedolare secca va esercitata al momento della registrazione del contratto di locazione oppure, per i contratti già in corso, in sede di proroga o al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi.

        Una volta esercitata l’opzione, il canone di locazione annuo viene moltiplicato per l’aliquota applicabile (21% o 10%) per determinare l’imposta dovuta. Questa imposta si paga attraverso due modalità:

        • Saldo: a conguaglio in sede di dichiarazione dei redditi, entro le scadenze del 730 o del Modello Redditi
        • Acconti: versamenti anticipati calcolati in base all’imposta dell’anno precedente, da effettuare entro il 30 giugno (primo acconto, pari al 40% del dovuto) e il 30 novembre (secondo acconto, pari al 60% del dovuto)

        È proprio il meccanismo degli acconti a generare, in alcuni casi, le eccedenze di cedolare secca. Se gli acconti versati risultano superiori all’imposta effettivamente dovuta per l’anno di riferimento, il contribuente ha diritto al rimborso dell’eccedenza o alla sua compensazione con altri debiti fiscali.

        Quando si genera un’eccedenza di cedolare secca

        Un’eccedenza di cedolare secca si verifica quando l’ammontare delle imposte già versate (tramite acconti o ritenute) risulta superiore all’imposta effettivamente dovuta per l’anno d’imposta considerato. Questa situazione può verificarsi in diversi scenari, che è importante conoscere per prevenire o gestire correttamente il credito maturato.

        Casi più frequenti di eccedenza cedolare secca

        1. Cessazione anticipata del contratto di locazione

        Il caso più comune è quello del contratto di affitto risolto anticipatamente. Supponiamo che Mario abbia un immobile locato a 12.000 euro annui (1.000 euro al mese) con cedolare secca al 21%. A giugno 2025 ha versato il primo acconto di 1.008 euro (40% di 2.520 euro, l’imposta dell’anno precedente). Tuttavia, il contratto viene disdetto dal conduttore a fine agosto 2025, per cui Mario incassa solo 8 mensilità (8.000 euro). L’imposta effettivamente dovuta per il 2025 è quindi 1.680 euro (21% di 8.000), ma Mario ha già versato 1.008 euro di acconto. Se avesse versato anche il secondo acconto a novembre (1.512 euro), avrebbe un’eccedenza significativa da recuperare.

        2. Riduzione del canone concordato

        Un altro scenario tipico riguarda i contratti a canone concordato, soggetti a cedolare al 10%. Se il proprietario, per mantenere il conduttore o per difficoltà di mercato, accetta di ridurre il canone rispetto all’anno precedente, gli acconti calcolati sul canone originario risulteranno eccessivi, generando un’eccedenza.

        3. Immobile sfitto per parte dell’anno

        Se l’immobile resta sfitto per alcuni mesi dell’anno (ad esempio tra la fine di un contratto e l’inizio del successivo), i canoni effettivamente percepiti saranno inferiori a quelli previsti per l’intero anno, ma gli acconti potrebbero essere stati calcolati sull’intero canone annuale previsto.

        4. Errore di calcolo degli acconti

        In alcuni casi, l’eccedenza nasce da un errore di calcolo degli acconti da parte del contribuente o del CAF, che ha sovrastimato l’imposta dovuta. Questo può accadere quando si applica erroneamente l’aliquota del 21% invece del 10% (o viceversa), oppure quando si include nel calcolo un immobile che invece non è più locato.

        5. Passaggio da regime ordinario a cedolare secca

        Un caso particolare si verifica quando il contribuente passa dal regime ordinario IRPEF alla cedolare secca in corso d’anno. In questo caso, se aveva già versato acconti IRPEF sui redditi da locazione, potrebbe ritrovarsi con un’eccedenza IRPEF da compensare (o eventualmente un minor debito cedolare).

        Come calcolare l’eccedenza di cedolare secca

        Il calcolo dell’eccedenza di cedolare secca richiede di confrontare l’imposta dovuta per l’anno di riferimento con le somme già versate a titolo di acconto. La formula è semplice:

        Eccedenza = Acconti versati – Imposta dovuta

        Vediamo i passaggi nel dettaglio:

        Step 1: Calcolare l’imposta dovuta per l’anno 2025

        L’imposta dovuta si calcola applicando l’aliquota della cedolare secca (21% o 10%) al canone di locazione effettivamente percepito nell’anno 2025. È importante considerare solo i canoni effettivamente incassati (o maturati, in base al principio di cassa), escludendo eventuali mensilità non pagate dal conduttore.

        Formula:
        Imposta dovuta = Canone annuo percepito × Aliquota (21% o 10%)

        Esempio:
        Canone mensile: 800 euro
        Mesi di locazione nel 2025: 10 mesi (da gennaio a ottobre, poi disdetta)
        Canone annuo percepito: 800 × 10 = 8.000 euro
        Aliquota cedolare: 21%
        Imposta dovuta = 8.000 × 21% = 1.680 euro

        Step 2: Sommare gli acconti versati nel 2025

        Gli acconti cedolare secca per l’anno 2025 si compongono di due rate:

        • Primo acconto: 40% dell’imposta dovuta nell’anno precedente (2024), versato entro il 30 giugno 2025 (o 30 luglio con maggiorazione 0,4%)
        • Secondo acconto: 60% dell’imposta dovuta nell’anno precedente (2024), versato entro il 30 novembre 2025

        Esempio:
        Imposta cedolare 2024: 2.520 euro
        Primo acconto 2025 (40%): 2.520 × 40% = 1.008 euro (versato a giugno 2025)
        Secondo acconto 2025 (60%): 2.520 × 60% = 1.512 euro (versato a novembre 2025)
        Totale acconti versati = 1.008 + 1.512 = 2.520 euro

        Step 3: Calcolare l’eccedenza

        A questo punto, confrontiamo gli acconti versati con l’imposta effettivamente dovuta:

        Eccedenza = 2.520 euro (acconti) – 1.680 euro (imposta dovuta) = 840 euro

        Questo importo di 840 euro rappresenta il credito di cedolare secca che il contribuente può recuperare tramite il Modello 730/2026, richiedendo il rimborso in busta paga o sulla pensione, oppure utilizzandolo in compensazione con altri debiti fiscali (F24).

        È fondamentale conservare tutta la documentazione che giustifica il calcolo: contratto di locazione, disdetta, ricevute di pagamento dei canoni, F24 di versamento degli acconti. Il CAF Centro Fiscale di Udine effettua questi calcoli in modo preciso, verificando ogni dato e garantendo la corretta compilazione del 730.

        Quali righi del 730 compilare per recuperare l’eccedenza

        Per recuperare l’eccedenza di cedolare secca tramite il Modello 730/2026, è necessario compilare correttamente i righi specifici dedicati ai redditi da locazione e al calcolo dell’imposta sostitutiva. La corretta compilazione garantisce che il credito venga riconosciuto dall’Agenzia delle Entrate e rimborsato nei tempi previsti.

        Quadro B – Redditi dei fabbricati

        Il Quadro B del 730 è dedicato ai redditi fondiari, cioè ai redditi derivanti dal possesso di terreni e fabbricati. Per gli immobili concessi in locazione con opzione per la cedolare secca, devi compilare:

        • Colonna 1: Tipologia del reddito (codice “2” per immobili locati)
        • Colonna 2: Utilizzo (lasciare in bianco se l’immobile è locato)
        • Colonna 3: Percentuale di possesso
        • Colonna 4: Codice canone (codice “3” per cedolare secca al 21%, codice “4” per cedolare secca al 10%)
        • Colonna 6: Canone di locazione annuo effettivamente percepito
        • Colonna 8: Numero di giorni di locazione nell’anno (per contratti non annuali)

        Attenzione: Nel rigo B6, se hai optato per la cedolare secca, non devi indicare la rendita catastale, ma solo il canone di locazione nella colonna 6. La rendita catastale va indicata solo se l’immobile è soggetto a tassazione ordinaria IRPEF.

        Sezione II del Quadro B – Dati relativi ai contratti di locazione

        Nella Sezione II del Quadro B devi fornire ulteriori dettagli sul contratto di locazione:

        • Rigo B8: Estremi di registrazione del contratto (ufficio, anno, serie, numero, sottonumero)
        • Rigo B9: Continuazione dell’indicazione dei dati catastali (se più immobili)
        • Rigo B10: Indicazione del codice fiscale del conduttore (se richiesto)

        Quadro F – Acconti, ritenute e eccedenze

        Il Quadro F è fondamentale per il recupero dell’eccedenza. In questa sezione vanno indicati tutti gli acconti versati e le ritenute subite, nonché eventuali eccedenze risultanti dalla precedente dichiarazione. I righi principali sono:

        • Rigo F4: Acconti cedolare secca versati (primo e secondo acconto)
        • Colonna 1: Totale acconti cedolare secca versati per il 2025
        • Colonna 2: Eventuale eccedenza di cedolare secca risultante dal 730/2025 (anno precedente)

        Esempio pratico:
        Se hai versato 2.520 euro di acconti cedolare nel 2025 (1.008 + 1.512), indicherai 2.520 euro nella colonna 1 del rigo F4. Se inoltre hai un’eccedenza dell’anno precedente (2024) pari a 300 euro, indicherai 300 euro nella colonna 2.

        Rigo F6 – Calcolo dell’eccedenza e scelta del rimborso

        Nel rigo F6 il programma del 730 calcola automaticamente se hai diritto a un rimborso o se devi effettuare un versamento a saldo. Se risulta un’eccedenza, devi indicare come intendi utilizzarla:

        • Casella “Rimborso”: spuntare se vuoi ricevere il rimborso direttamente in busta paga o sulla pensione (opzione consigliata per lavoratori dipendenti e pensionati)
        • Casella “Utilizzo in compensazione”: spuntare se preferisci utilizzare il credito in compensazione orizzontale tramite F24 (ad esempio per pagare IMU, TARI, contributi INPS)

        Attenzione: La scelta tra rimborso e compensazione è vincolante. Una volta presentato il 730, non puoi modificarla. Valuta bene quale opzione è più conveniente per te: il rimborso è immediato (entro luglio-agosto), mentre la compensazione richiede l’utilizzo tramite F24 entro i termini di legge (16 del mese successivo alla scadenza del tributo da pagare).

        Il CAF Centro Fiscale di Udine ti assiste nella compilazione di tutti questi righi, verificando la correttezza dei dati e suggerendoti la scelta più conveniente tra rimborso e compensazione in base alla tua situazione fiscale complessiva.

        Rimborso o compensazione: quale scegliere

        Quando risulta un’eccedenza di cedolare secca dal Modello 730, il contribuente può scegliere tra due modalità di recupero del credito maturato: il rimborso diretto oppure l’utilizzo in compensazione. La scelta dipende dalla propria situazione fiscale, dalla presenza di altri debiti tributari e dai tempi di recupero desiderati.

        Rimborso diretto in busta paga o sulla pensione

        Il rimborso diretto è la modalità più semplice e immediata per recuperare l’eccedenza di cedolare secca, ed è riservata a chi presenta il 730 con sostituto d’imposta (lavoratori dipendenti, pensionati, percettori di NASPI o altri redditi assimilati). In questo caso, il datore di lavoro o l’ente pensionistico provvede a erogare il rimborso direttamente nella busta paga di luglio o agosto 2026 (o nel cedolino della pensione dello stesso periodo).

        Vantaggi del rimborso:

        • Tempistica rapida: il rimborso arriva entro 2-3 mesi dalla presentazione del 730
        • Nessun adempimento aggiuntivo: non devi fare nulla, il sostituto d’imposta provvede automaticamente
        • Liquidità immediata: ricevi il denaro direttamente sul conto corrente (se la busta paga è accreditata) o in contanti (se ritiri il cedolino)

        Svantaggi del rimborso:

        • Non utilizzabile per chi non ha sostituto: se sei un lavoratore autonomo senza datore di lavoro, o se il rapporto di lavoro è cessato prima del rimborso, non puoi scegliere questa modalità
        • Importo fisso: ricevi tutto in un’unica soluzione, senza possibilità di dilazionare il recupero

        Utilizzo in compensazione orizzontale con F24

        L’utilizzo in compensazione consiste nell’impiegare il credito di cedolare secca per pagare altri tributi tramite il modello F24. Questa modalità è obbligatoria per chi presenta il 730 senza sostituto d’imposta o il Modello Redditi, ma può essere scelta anche volontariamente da chi ha diritto al rimborso.

        Il credito può essere utilizzato in compensazione orizzontale, cioè per pagare tributi di natura diversa (non solo imposte sui redditi, ma anche contributi INPS, IMU, TARI, bollo auto, ecc.). Tuttavia, esistono dei limiti:

        • Limite annuale di 5.000 euro: per crediti superiori a questa soglia, è necessario il visto di conformità del CAF o del commercialista
        • Limite di 2.000 euro per compensazione INPS: per crediti fiscali utilizzati per pagare contributi previdenziali
        • Termine di utilizzo: il credito può essere utilizzato a partire dal 10° giorno successivo alla presentazione del 730 (o dal giorno di presentazione del Modello Redditi) e non oltre il 31 dicembre dell’anno successivo (nel nostro caso, entro il 31 dicembre 2027)

        Vantaggi della compensazione:

        • Flessibilità: puoi utilizzare il credito quando ne hai bisogno, per pagare i tributi che preferisci
        • Nessuna attesa: non devi aspettare il rimborso, usi il credito direttamente in F24
        • Utilizzo multiplo: puoi frazionare il credito su più F24 (ad esempio, usare 300 euro per l’IMU di giugno e 540 euro per la TARI di settembre)

        Svantaggi della compensazione:

        • Richiede competenze tecniche: devi saper compilare correttamente il modello F24 indicando i codici tributo giusti
        • Visto di conformità: per crediti superiori a 5.000 euro, devi rivolgerti a un CAF o commercialista
        • Termine di utilizzo: se non usi il credito entro il 31 dicembre 2027, lo perdi (anche se è raro che ciò accada)

        Quale opzione conviene scegliere

        La scelta tra rimborso e compensazione dipende dalla tua situazione:

        • Scegli il rimborso se sei lavoratore dipendente o pensionato, preferisci la semplicità e vuoi ricevere il denaro in tempi rapidi senza fare nulla
        • Scegli la compensazione se hai altri debiti fiscali da pagare (IMU, TARI, contributi INPS), non hai un sostituto d’imposta, oppure preferisci gestire il credito in modo flessibile

        Il CAF Centro Fiscale di Udine ti consiglia la scelta migliore in base alla tua situazione fiscale complessiva, valutando anche eventuali debiti in scadenza e opportunità di ottimizzazione fiscale.

        Tempi di rimborso dell’eccedenza cedolare secca

        I tempi di rimborso dell’eccedenza di cedolare secca variano a seconda della modalità di presentazione della dichiarazione e della scelta effettuata tra rimborso diretto e compensazione. Conoscere le tempistiche è importante per pianificare la propria liquidità e sapere quando aspettarsi il denaro.

        Rimborso tramite 730 con sostituto d’imposta

        Se hai presentato il 730 con sostituto d’imposta (datore di lavoro o ente pensionistico) e hai scelto il rimborso, i tempi sono i seguenti:

        • 730 presentato entro il 31 maggio 2026: rimborso in busta paga o cedolino pensione di luglio 2026
        • 730 presentato tra il 1° giugno e il 20 giugno 2026: rimborso in busta paga o cedolino pensione di agosto 2026
        • 730 presentato dopo il 20 giugno 2026: rimborso in busta paga o cedolino pensione di settembre 2026 o mesi successivi (a seconda della data di presentazione)

        Il rimborso viene erogato in un’unica soluzione dal sostituto d’imposta, che recupera poi l’importo dall’Agenzia delle Entrate tramite il sistema di compensazione mensile.

        Rimborso tramite Modello Redditi o 730 senza sostituto

        Se hai presentato il Modello Redditi (ex Unico) oppure il 730 senza sostituto d’imposta, il rimborso dell’eccedenza di cedolare secca avviene direttamente dall’Agenzia delle Entrate tramite accredito sul conto corrente indicato nella dichiarazione. I tempi sono significativamente più lunghi:

        • Dichiarazione presentata entro settembre 2026: rimborso entro 6-12 mesi dalla presentazione (generalmente tra febbraio e giugno 2027)
        • Dichiarazione presentata oltre settembre 2026: rimborso entro 12-18 mesi dalla presentazione

        L’Agenzia delle Entrate comunica l’avvenuto rimborso tramite una ricevuta di liquidazione visibile nell’area riservata del sito o tramite l’app Agenzia Entrate Mobile. È importante verificare che l’IBAN indicato nel 730 sia corretto e attivo, altrimenti il rimborso potrebbe essere respinto e dover essere richiesto nuovamente.

        Compensazione con F24

        Se hai scelto l’utilizzo in compensazione, non c’è un “tempo di rimborso” vero e proprio, poiché sei tu a decidere quando utilizzare il credito. Tuttavia, ci sono delle regole temporali da rispettare:

        • Primo utilizzo: puoi iniziare a utilizzare il credito dal 10° giorno successivo alla presentazione del 730 (o dalla data di presentazione del Modello Redditi)
        • Ultimo utilizzo: il credito deve essere utilizzato entro il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è stato generato (nel caso dell’eccedenza 2025, entro il 31 dicembre 2027)

        Ad esempio, se presenti il 730 il 15 giugno 2026, puoi utilizzare il credito di cedolare secca in F24 a partire dal 25 giugno 2026 e fino al 31 dicembre 2027.

        Cosa fare se il rimborso non arriva

        Se hai scelto il rimborso tramite sostituto d’imposta ma l’importo non compare nella busta paga nei tempi previsti, le cause possono essere:

        • Errori nella compilazione del 730: verifica che i dati siano corretti e che non ci siano incongruenze
        • Controlli automatici: l’Agenzia delle Entrate potrebbe aver sospeso il rimborso per controlli (riceverai una comunicazione)
        • Rapporto di lavoro cessato: se il rapporto è terminato dopo la presentazione del 730, il sostituto non può erogare il rimborso (dovrai richiederlo direttamente all’Agenzia)

        In questi casi, puoi verificare lo stato del rimborso accedendo all’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate, sezione “Consultazione delle dichiarazioni”. Se il problema persiste, il CAF Centro Fiscale di Udine può assisterti nella richiesta di chiarimenti o nella presentazione di un’istanza di rettifica.

        Esempi pratici di calcolo eccedenze

        Per comprendere meglio come funziona il calcolo dell’eccedenza di cedolare secca, vediamo alcuni esempi pratici basati su situazioni reali che si verificano frequentemente.

        Esempio 1: Contratto risolto anticipatamente

        Situazione: Laura possiede un appartamento che affitta a 900 euro al mese con cedolare secca al 21%. Nel 2024 ha percepito l’intero canone annuo (10.800 euro), versando un’imposta di 2.268 euro (10.800 × 21%). A giugno 2025 ha versato il primo acconto di 907 euro (40% di 2.268) e a novembre 2025 il secondo acconto di 1.361 euro (60% di 2.268). Tuttavia, a settembre 2025 il conduttore disdice il contratto, per cui Laura incassa solo 9 mensilità (8.100 euro).

        Calcolo:

        • Canone effettivo 2025: 900 × 9 = 8.100 euro
        • Imposta dovuta 2025: 8.100 × 21% = 1.701 euro
        • Acconti versati 2025: 907 + 1.361 = 2.268 euro
        • Eccedenza = 2.268 – 1.701 = 567 euro

        Laura può recuperare 567 euro tramite il 730/2026, scegliendo tra rimborso in busta paga (se è lavoratrice dipendente) o utilizzo in compensazione.

        Esempio 2: Riduzione del canone concordato

        Situazione: Marco ha un immobile in una zona ad alta tensione abitativa e applica la cedolare secca al 10% su un contratto a canone concordato. Nel 2024 il canone era di 600 euro al mese (7.200 euro annui), con imposta di 720 euro. Nel 2025, per trattenere il conduttore, riduce il canone a 500 euro al mese (6.000 euro annui). Ha già versato gli acconti calcolati sul canone precedente: 288 euro (primo acconto) + 432 euro (secondo acconto) = 720 euro totali.

        Calcolo:

        • Canone effettivo 2025: 500 × 12 = 6.000 euro
        • Imposta dovuta 2025: 6.000 × 10% = 600 euro
        • Acconti versati 2025: 720 euro
        • Eccedenza = 720 – 600 = 120 euro

        Marco recupera 120 euro nel 730/2026. Anche se l’importo è modesto, è comunque un diritto e conviene recuperarlo (soprattutto se si sceglie il rimborso automatico).

        Esempio 3: Immobile sfitto per alcuni mesi

        Situazione: Giulia possiede un bilocale che affitta a 750 euro al mese con cedolare secca al 21%. Nel 2024 l’immobile è stato locato per tutto l’anno (9.000 euro annui), con imposta di 1.890 euro. A marzo 2025 il contratto termina e Giulia trova un nuovo conduttore solo a luglio 2025. Nel 2025 incassa quindi 9 mensilità (da gennaio a marzo con il vecchio inquilino, da luglio a dicembre con il nuovo): 6.750 euro. Ha già versato acconti per 1.890 euro (756 + 1.134).

        Calcolo:

        • Canone effettivo 2025: 750 × 9 = 6.750 euro
        • Imposta dovuta 2025: 6.750 × 21% = 1.418 euro (arrotondato)
        • Acconti versati 2025: 1.890 euro
        • Eccedenza = 1.890 – 1.418 = 472 euro

        Giulia recupera 472 euro tramite il 730/2026. Questo esempio dimostra che anche periodi di sfitto relativamente brevi possono generare eccedenze significative.

        Esempio 4: Passaggio da regime ordinario a cedolare secca

        Situazione: Stefano nel 2024 tassava i canoni di locazione con il regime ordinario IRPEF, versando IRPEF e addizionali sui redditi fondiari. Nel 2025 decide di optare per la cedolare secca al 21%. Ha un immobile locato a 1.000 euro al mese (12.000 euro annui). Nel 2024, con aliquota IRPEF marginale del 35%, aveva versato acconti per 4.200 euro. Nel 2025, con cedolare al 21%, l’imposta dovuta è solo 2.520 euro (12.000 × 21%).

        Calcolo:

        • Imposta cedolare dovuta 2025: 2.520 euro
        • Acconti IRPEF versati (non applicabili alla cedolare): 0 euro (vanno in detrazione IRPEF generale)
        • Acconti cedolare versati 2025: 0 euro (primo anno di opzione)
        • Saldo cedolare da versare: 2.520 euro

        In questo caso non si genera un’eccedenza di cedolare secca, ma Stefano avrà un credito IRPEF derivante dagli acconti IRPEF versati nel 2024, che potrà recuperare nella parte IRPEF del 730. È importante non confondere i due crediti: quello IRPEF e quello cedolare sono separati e non compensabili tra loro.

        Differenze tra credito cedolare e credito IRPEF

        Una delle domande più frequenti riguarda le differenze tra il credito di cedolare secca e il credito IRPEF. Anche se entrambi sono crediti fiscali recuperabili tramite il 730, hanno caratteristiche, modalità di calcolo e utilizzo diverse. È fondamentale non confonderli per evitare errori nella compilazione della dichiarazione.

        Natura giuridica

        Il credito IRPEF deriva dall’eccedenza di imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) versata rispetto a quella effettivamente dovuta. L’IRPEF è un’imposta progressiva che si calcola applicando aliquote crescenti agli scaglioni di reddito complessivo (23%, 25%, 35%, 43%). Include anche le addizionali regionali e comunali.

        Il credito cedolare secca, invece, deriva dall’eccedenza di imposta sostitutiva versata sui canoni di locazione. La cedolare secca è un’imposta proporzionale (aliquota fissa del 21% o 10%) che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo relativamente ai redditi da locazione.

        Calcolo separato nel 730

        Nel Modello 730, il credito IRPEF e il credito cedolare secca vengono calcolati in sezioni separate:

        • Credito IRPEF: si calcola nel Quadro N (Determinazione dell’IRPEF), confrontando l’imposta lorda con detrazioni, deduzioni, ritenute e acconti IRPEF. L’eventuale eccedenza risulta nel rigo “Differenza” (che può essere un credito o un debito).
        • Credito cedolare secca: si calcola nella Sezione II del Quadro F, confrontando gli acconti cedolare versati con l’imposta cedolare dovuta sui canoni dichiarati nel Quadro B. L’eccedenza è autonoma rispetto al calcolo IRPEF.

        I due crediti non si sommano e non si compensano tra loro. Ad esempio, se hai un credito IRPEF di 500 euro e un debito cedolare di 200 euro, non puoi usare il credito IRPEF per pagare il debito cedolare: devi versare i 200 euro di cedolare e ricevere il rimborso dei 500 euro IRPEF separatamente.

        Modalità di utilizzo

        Entrambi i crediti possono essere utilizzati in rimborso o in compensazione, ma con alcune differenze operative:

        • Credito IRPEF: può essere utilizzato in compensazione con qualsiasi tributo (IRPEF, IVA, contributi INPS, IMU, TARI, ecc.) tramite F24. Se superiore a 5.000 euro, richiede il visto di conformità.
        • Credito cedolare secca: può essere utilizzato in compensazione con qualsiasi tributo, ma con lo stesso limite di 5.000 euro per il visto di conformità. Può essere riportato nell’anno successivo se non utilizzato.

        Esempi di compensazione separata

        Caso 1: Credito IRPEF e credito cedolare entrambi positivi

        Paolo ha un credito IRPEF di 800 euro e un credito cedolare secca di 300 euro. Può scegliere:

        • Richiedere il rimborso di entrambi (riceverà 1.100 euro totali in busta paga)
        • Usare il credito IRPEF (800 euro) in compensazione per l’IMU e richiedere il rimborso del credito cedolare (300 euro)
        • Usare entrambi i crediti in compensazione per pagare tributi diversi

        Caso 2: Credito IRPEF e debito cedolare

        Maria ha un credito IRPEF di 600 euro ma un debito cedolare secca di 150 euro. Dovrà:

        • Versare 150 euro di saldo cedolare entro le scadenze (30 giugno o 30 luglio 2026)
        • Ricevere il rimborso di 600 euro IRPEF in busta paga (o usarlo in compensazione)

        Non può compensare il debito cedolare con il credito IRPEF: sono due imposte separate.

        Tabella riepilogativa delle differenze

        CaratteristicaCredito IRPEFCredito Cedolare Secca
        NaturaImposta progressiva sul reddito complessivoImposta sostitutiva sui canoni di locazione
        AliquotaVariabile (23%-43% a scaglioni)Fissa (21% o 10%)
        Quadro 730Quadro N (Determinazione IRPEF)Quadro F, Sezione II (Cedolare secca)
        Rimborso con sostitutoSì, in busta pagaSì, in busta paga
        CompensazioneSì, con tutti i tributi (F24)Sì, con tutti i tributi (F24)
        Limite visto conformità5.000 euro5.000 euro
        Compensabile tra loroNO – sono crediti separati

        Il CAF Centro Fiscale di Udine effettua il calcolo separato di entrambi i crediti, verificando la corretta compilazione del 730 e suggerendoti la strategia migliore per il recupero.

        Errori comuni da evitare

        Nel gestire il rimborso delle eccedenze di cedolare secca, ci sono alcuni errori frequenti che possono compromettere il diritto al credito, ritardare il rimborso o generare contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. Conoscerli ti permette di evitarli e di recuperare il tuo denaro senza problemi.

        Errore 1: Indicare il canone lordo invece del canone netto percepito

        Nel compilare il Quadro B del 730, devi indicare il canone effettivamente percepito nell’anno 2025, non il canone previsto dal contratto. Se il conduttore non ha pagato alcune mensilità, quelle vanno escluse dal calcolo (salvo recupero successivo, che andrà dichiarato nell’anno in cui vengono effettivamente incassate). Indicare un canone superiore a quello realmente percepito riduce artificialmente l’eccedenza e ti fa perdere parte del credito spettante.

        Errore 2: Confondere l’aliquota 21% con il 10%

        L’aliquota della cedolare secca varia a seconda del tipo di contratto: 21% per canone libero, 10% per canone concordato. Un errore comune è applicare l’aliquota sbagliata nel calcolo dell’imposta dovuta. Se hai un contratto a canone concordato ma indichi il codice “3” (cedolare al 21%) invece del codice “4” (cedolare al 10%), pagherai più del dovuto e non otterrai il rimborso dell’eccedenza reale.

        Errore 3: Non indicare gli acconti versati nel Quadro F

        Se hai versato acconti di cedolare secca nel 2025 ma dimentichi di indicarli nel rigo F4 del 730, il programma non riconoscerà il credito e ti chiederà di versare nuovamente l’imposta (anche se l’hai già pagata in acconto). Conserva sempre le ricevute F24 degli acconti e verifica che siano riportati correttamente nella dichiarazione.

        Errore 4: Scegliere il rimborso senza avere un sostituto d’imposta

        Se sei un lavoratore autonomo senza datore di lavoro, oppure il tuo rapporto di lavoro è cessato prima della data di rimborso, non puoi scegliere il rimborso tramite sostituto. In questo caso, devi necessariamente optare per l’utilizzo in compensazione tramite F24, altrimenti il credito non ti verrà erogato e dovrai presentare un’istanza di rettifica (con tempi molto più lunghi).

        Errore 5: Utilizzare il credito in compensazione prima del termine

        Se hai scelto l’utilizzo in compensazione, ricorda che puoi iniziare a usare il credito solo dal 10° giorno successivo alla presentazione del 730. Se utilizzi il credito prima di questo termine, la compensazione è irregolare e potresti ricevere una richiesta di chiarimenti dall’Agenzia delle Entrate, con possibili sanzioni.

        Errore 6: Non conservare la documentazione

        L’Agenzia delle Entrate può richiedere in qualsiasi momento (entro i termini di decadenza, generalmente 5 anni) la documentazione che giustifica l’eccedenza di cedolare secca. Conserva sempre:

        • Contratto di locazione registrato
        • Ricevute dei canoni percepiti (bonifici, assegni, estratti conto)
        • Comunicazione di disdetta (se il contratto è cessato anticipatamente)
        • F24 degli acconti versati
        • Copia del 730 presentato

        In caso di controllo, se non riesci a dimostrare la correttezza dei dati dichiarati, l’Agenzia può disconoscere l’eccedenza e chiederti la restituzione del rimborso con sanzioni e interessi.

        Errore 7: Non verificare l’IBAN per il rimborso

        Se presenti il Modello Redditi o il 730 senza sostituto e scegli il rimborso diretto dall’Agenzia delle Entrate, assicurati che l’IBAN indicato sia corretto e che il conto corrente sia attivo e intestato a te. Se l’IBAN è errato o il conto è chiuso, il bonifico verrà respinto e dovrai presentare una nuova richiesta, con tempi di attesa aggiuntivi di diversi mesi.

        Il CAF Centro Fiscale di Udine effettua tutti i controlli necessari prima di presentare il 730, verificando la correttezza dei dati, la coerenza tra canoni dichiarati e acconti versati, e la validità dell’IBAN per il rimborso. Affidarsi a professionisti esperti riduce drasticamente il rischio di errori e ti garantisce il recupero completo dell’eccedenza nei tempi previsti.

        📍 Sei a Udine o in Friuli Venezia Giulia? Possiamo aiutarti.

        Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

        Domande Frequenti sul Rimborso Eccedenze Cedolare Secca

        Quando si genera un’eccedenza di cedolare secca?

        Un’eccedenza di cedolare secca si genera quando gli acconti versati nell’anno risultano superiori all’imposta effettivamente dovuta. I casi più comuni sono: contratto di locazione risolto anticipatamente, riduzione del canone rispetto all’anno precedente, immobile sfitto per alcuni mesi, errore di calcolo degli acconti. L’eccedenza va recuperata tramite il Modello 730 o Redditi, scegliendo tra rimborso diretto o compensazione con F24.

        Come si calcola l’eccedenza di cedolare secca nel 730?

        L’eccedenza si calcola confrontando gli acconti versati con l’imposta dovuta. Formula: Eccedenza = Acconti versati – Imposta dovuta. L’imposta dovuta si ottiene moltiplicando il canone annuo percepito per l’aliquota cedolare (21 percento o 10 percento). Gli acconti sono costituiti dal primo acconto (40 percento imposta anno precedente) e secondo acconto (60 percento imposta anno precedente). Il risultato va indicato nel Quadro F del 730.

        Quali righi del 730 si compilano per il rimborso cedolare secca?

        Per recuperare l’eccedenza di cedolare secca devi compilare: Quadro B (redditi fabbricati) indicando il canone percepito e il codice cedolare (3 per 21 percento, 4 per 10 percento); Quadro F rigo F4 per indicare gli acconti versati; Rigo F6 per scegliere tra rimborso in busta paga o utilizzo in compensazione F24. È fondamentale conservare i documenti (contratto, F24 acconti, ricevute canoni).

        Quanto tempo ci vuole per ricevere il rimborso cedolare secca?

        I tempi di rimborso variano: con 730 e sostituto d’imposta il rimborso arriva in busta paga o pensione entro luglio-agosto 2026 se presentato entro maggio, settembre se presentato dopo giugno. Con Modello Redditi o 730 senza sostituto il rimborso dall’Agenzia delle Entrate arriva entro 6-12 mesi dalla presentazione tramite bonifico sul conto indicato. Con compensazione F24 puoi usare il credito dal 10esimo giorno dopo la presentazione.

        Si può compensare il credito cedolare con debiti IRPEF?

        No, il credito di cedolare secca e il credito IRPEF sono separati e non compensabili tra loro. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che si calcola autonomamente nel Quadro F del 730, mentre l’IRPEF si calcola nel Quadro N. Se hai un credito cedolare e un debito IRPEF dovrai versare l’IRPEF e ricevere il rimborso cedolare separatamente, oppure usare il credito cedolare in compensazione F24 per altri tributi (IMU, TARI, contributi).

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        Il CAF Centro Fiscale di Udine ti aiuta a compilare correttamente il 730/2026 per recuperare il tuo credito di cedolare secca.

        I nostri esperti verificano:

        • Calcolo esatto dell’eccedenza di cedolare secca
        • Corretta compilazione del Quadro B e Quadro F
        • Scelta ottimale tra rimborso e compensazione
        • Verifica documentazione e F24 acconti
        • Assistenza in caso di controlli Agenzia Entrate
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