La proroga del contratto di locazione scatta spesso in silenzio: scade il periodo e, se nessuno disdice, l’affitto prosegue. Molti proprietari e inquilini pensano che basti questo. In realtà la proroga contratto di locazione va portata a conoscenza dell’Agenzia delle Entrate, perché il contratto è registrato e ogni sua variazione di durata deve risultare. Che cosa accade, allora, se ci si dimentica? La buona notizia è che il contratto non diventa invalido e, per chi ha scelto la cedolare secca, l’opzione non si perde automaticamente. Restano però alcuni adempimenti da regolarizzare, e conviene farlo presto per evitare sanzioni. Vediamo con ordine come funziona, in modo semplice.

Indice dei contenuti

1. Proroga contratto di locazione: quando va comunicata all’Agenzia delle Entrate
2. Il contratto resta valido anche senza comunicazione
3. Proroga del contratto di locazione senza cedolare secca: l’imposta di registro
4. Proroga contratto di locazione in cedolare secca: cosa cambia
5. Come regolarizzare una proroga dimenticata

Proroga contratto di locazione: quando va comunicata all’Agenzia delle Entrate

La proroga è il prolungamento del contratto oltre la scadenza prevista. Può essere tacita (il contratto prosegue perché nessuno ha disdetto) oppure espressa (le parti si accordano per iscritto). In entrambi i casi l’Agenzia delle Entrate deve esserne informata tramite il modello RLI, cioè il modulo con cui si registrano i contratti di locazione e si comunicano le successive variazioni.

Il termine è di 30 giorni dalla scadenza del contratto o della proroga precedente. Per i contratti ordinari la comunicazione va di pari passo con il versamento dell’imposta di registro. Chi usa il canale telematico invia la comunicazione insieme alla richiesta di addebito sul conto; chi paga con F24 “Elementi identificativi” (codice tributo 1504) deve presentare anche il modello RLI all’ufficio che ha registrato il contratto, sempre entro 30 giorni.

Per approfondire la registrazione iniziale e i costi, leggi la guida su registrazione del contratto di affitto 2026.

Il contratto resta valido anche senza comunicazione

Un dubbio frequente riguarda la validità della proroga. La risposta è rassicurante: tra proprietario e inquilino il rapporto prosegue normalmente. La mancata comunicazione è un inadempimento fiscale, non civilistico: non annulla il contratto, non fa perdere il diritto di abitare nell’immobile e non è, di per sé, un motivo di sfratto.

Il problema nasce sul versante tributario. Se non si comunica la proroga e non si versa l’imposta dovuta, l’Agenzia può rilevare l’omissione e richiedere il pagamento con sanzioni e interessi. Per questo la regolarizzazione spontanea è sempre meglio dell’attesa di una lettera. In ogni caso, l’inquilino e il proprietario sono tenuti in solido al pagamento dell’imposta di registro: un’omissione riguarda quindi entrambi.

Proroga del contratto di locazione senza cedolare secca: l’imposta di registro

Se il proprietario non ha scelto la cedolare secca, per ogni annualità successiva si paga l’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo per le abitazioni. L’imposta può essere versata anno per anno oppure per tutto il periodo di proroga, e il termine è sempre di 30 giorni dalla scadenza.

Esempio pratico. Marco ha un contratto 4+4 da 7.200 euro annui iniziato il 1° maggio 2026. Alla scadenza naturale, il 30 aprile 2030, il contratto si rinnova per altri quattro anni. L’imposta di registro è pari al 2% di 7.200 euro, cioè 144 euro, da versare entro il 31 maggio 2030 (e poi entro il 31 maggio degli anni successivi, se paga annualmente). Se aggiornasse il canone con l’ISTAT, l’imposta andrebbe calcolata sul canone aumentato.

Se Marco dimentica la scadenza, può rimediare con il ravvedimento operoso: significa versare spontaneamente l’imposta in ritardo, aggiungendo interessi e una sanzione ridotta, tanto più bassa quanto prima si regolarizza.

Proroga contratto di locazione in cedolare secca: cosa cambia

Con la cedolare secca l’imposta sostitutiva (cioè una tassa unica che sostituisce IRPEF sul canone e imposte di registro e di bollo) ha un effetto pratico: per la proroga non si paga l’imposta di registro. La comunicazione, tuttavia, resta il modo corretto per far risultare all’Agenzia che il contratto prosegue e che l’opzione per la cedolare è confermata. Anche qui il riferimento è il modello RLI, entro 30 giorni dalla scadenza.

Se la proroga non viene comunicata, che cosa si rischia? Secondo l’Agenzia delle Entrate, la mancata comunicazione della proroga non fa perdere l’opzione per la cedolare secca, a patto che il contribuente abbia tenuto un comportamento coerente con il regime scelto: cioè abbia versato l’imposta sostitutiva alle scadenze e dichiarato il reddito nel quadro dedicato della dichiarazione. In altre parole, ciò che conta è pagare e dichiarare correttamente, non solo l’invio del modulo.

E le sanzioni? Tra la fine del 2016 e il giugno 2019 l’omessa comunicazione della proroga in cedolare secca era punita con una sanzione fissa di 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione arrivava con un ritardo non superiore a 30 giorni (art. 3, comma 3, D.Lgs. 23/2011, come modificato dal DL 193/2016), regolarizzabile con il ravvedimento operoso (Risoluzione 115/E del 2017). Il Decreto Crescita (art. 3-bis del DL 34/2019, convertito dalla Legge 58/2019) ha poi soppresso questa sanzione: oggi la sola mancata comunicazione della proroga in cedolare secca non comporta una sanzione specifica. Inviare comunque il modello RLI resta consigliabile, perché all’Agenzia risulti che il contratto è ancora in corso.

Come regolarizzare una proroga dimenticata

Chi si accorge del ritardo può muoversi in modo ordinato. Prima di tutto conviene controllare da quando è scaduto il termine dei 30 giorni e se il contratto è in cedolare secca oppure no. Poi si procede così:

• senza cedolare secca: versare l’imposta di registro dovuta con il ravvedimento operoso e comunicare la proroga con il modello RLI;
• con cedolare secca: presentare la comunicazione di proroga, anche in ritardo, con il modello RLI: dal 2019 l’omissione non è più sanzionata;
• verificare di aver pagato l’acconto e il saldo della cedolare e indicato il reddito in dichiarazione, perché è questo che tutela l’opzione;
• conservare le ricevute di pagamento e di invio per eventuali controlli.

Più il ritardo è breve, più il ravvedimento costa poco. Un professionista abilitato può aiutare a calcolare l’importo esatto, ma il principio è semplice: meglio regolarizzare spontaneamente che aspettare un avviso.

In sintesi, la proroga del contratto di locazione non comunicata non fa cadere l’affitto e, con la cedolare secca, non fa perdere automaticamente il regime agevolato se si pagano e dichiarano correttamente le imposte. Resta l’adempimento da regolarizzare entro tempi brevi: senza cedolare con il ravvedimento operoso sull’imposta di registro, con la cedolare inviando la comunicazione, che dal 2019 non è più sanzionata. Per i dettagli sulla singola situazione fanno fede le indicazioni ufficiali dell’Agenzia delle Entrate.

Domande frequenti sulla proroga del contratto di locazione

Questo articolo è stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne è responsabile dei contenuti.