Chi non è d’accordo con una decisione presa in assemblea condominiale ha poco tempo per reagire. La legge fissa infatti un termine molto breve per contestare la decisione davanti a un giudice, e sbagliare il calcolo può significare perdere per sempre la possibilità di far valere le proprie ragioni. Vediamo allora come funziona davvero l’impugnazione delibera condominiale 30 giorni secondo il Codice Civile.

Indice dei contenuti

• Il termine di 30 giorni previsto dall’art. 1137 del Codice Civile
• Da quando decorre il termine: dissenzienti, astenuti e assenti
• Come si calcolano correttamente i 30 giorni
• Cosa succede se la scadenza cade di sabato o in un giorno festivo
• Giudice di pace o tribunale: chi è competente
• Nullità e annullabilità: una differenza importante

Il termine di 30 giorni previsto dall’art. 1137 del Codice Civile

La norma di riferimento è l’art. 1137 del Codice Civile, che disciplina proprio l’impugnazione delibera condominiale. La legge stabilisce che ogni condomino che ritenga una delibera contraria alla legge o al regolamento di condominio può rivolgersi all’autorità giudiziaria, ma deve farlo entro un termine molto stretto: 30 giorni, a pena di decadenza. Questo significa che, superato il termine, il diritto di contestare quella specifica delibera si perde definitivamente, indipendentemente dalla fondatezza delle proprie ragioni.

Non tutti i condomini, però, possono impugnare la delibera. Il diritto spetta solo a chi era assente, dissenziente (cioè ha votato contro) oppure astenuto durante la votazione. Chi ha votato a favore, invece, non può poi cambiare idea e chiedere l’annullamento della decisione che ha contribuito ad approvare; resta salvo il caso, diverso, della delibera nulla, la cui invalidità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse.

Da quando decorre il termine: dissenzienti, astenuti e assenti

Il punto più delicato riguarda proprio la decorrenza del termine, perché non è uguale per tutti i condomini. La legge distingue due situazioni ben diverse.

• Per i condomini dissenzienti o astenuti, cioè presenti in assemblea ma non favorevoli alla delibera, i 30 giorni decorrono dalla data della delibera stessa, quindi dal giorno dell’assemblea.
• Per i condomini assenti, che non hanno partecipato alla riunione, il termine decorre invece dalla data di comunicazione del verbale, ossia dal momento in cui ricevono effettivamente il testo della delibera, tipicamente tramite invio del verbale via posta o PEC.

Questa distinzione tutela chi non era presente e quindi non poteva conoscere subito il contenuto della decisione. Proprio per questo motivo la corretta modalità di invio del verbale è così importante: se hai dubbi su una comunicazione ricevuta in modo particolare, ad esempio alla PEC del coniuge, è bene valutare attentamente se la notifica può considerarsi validamente effettuata, perché da quel momento comincia a decorrere il termine per un’eventuale impugnazione delibera condominiale.

Come si calcolano correttamente i 30 giorni

Una volta individuato il giorno da cui parte il conteggio, occorre sapere come si contano correttamente le giornate. Le regole generali sul computo dei termini processuali prevedono che il giorno iniziale (dies a quo) non si conta: se, ad esempio, la delibera è stata comunicata il 1° del mese, il primo giorno utile per il calcolo è il 2. Si contano invece tutti i giorni successivi, compresi quelli festivi, fino ad arrivare al trentesimo giorno, che rappresenta il giorno di scadenza (dies ad quem).

In pratica, per calcolare correttamente i 30 giorni per l’impugnazione della delibera condominiale conviene sempre segnare su un calendario la data di partenza (assemblea o ricezione del verbale) e contare in avanti un mese circa, verificando poi se il termine cade in un giorno feriale o festivo, perché questo aspetto può cambiare la data ultima utile.

Cosa succede se la scadenza cade di sabato o in un giorno festivo

Capita spesso che il trentesimo giorno cada proprio di sabato, di domenica o in un giorno festivo. Se la scadenza coincide con una domenica o con un altro giorno festivo, la regola generale sul computo dei termini prevede una proroga di diritto: il termine slitta al primo giorno successivo non festivo (art. 2963 del Codice Civile e art. 155 del Codice di procedura civile). Se invece la scadenza cade di sabato, la proroga al lunedì è prevista espressamente per i termini relativi al compimento di atti processuali (art. 155, comma 4, c.p.c.): poiché quello dell’art. 1137 c.c. è un termine di decadenza di natura sostanziale, è prudente non ridursi all’ultimo giorno e attivarsi entro il venerdì precedente.

Attenzione però: questa proroga riguarda solo il giorno finale del termine. Non modifica in alcun modo la data di decorrenza iniziale, che resta sempre quella della delibera (per dissenzienti e astenuti) o della comunicazione del verbale (per gli assenti).

Giudice di pace o tribunale: chi è competente

Una volta rispettato il termine, resta da capire a quale giudice rivolgersi. La competenza dipende principalmente dal valore della controversia: per le cause di valore più contenuto è competente il giudice di pace, mentre per le controversie di valore più elevato, o quando il valore non è determinabile, la competenza spetta al tribunale. Nella pratica, molte impugnazioni di delibere condominiali riguardano questioni non facilmente quantificabili in denaro (ad esempio la validità formale di una convocazione), e in questi casi è più prudente rivolgersi a un legale che possa valutare correttamente il foro competente prima di depositare l’atto.

Nullità e annullabilità: una differenza importante

Il termine di 30 giorni si applica solo alle delibere annullabili, cioè quelle che presentano vizi relativi alla procedura di convocazione, all’informazione dei condomini o al procedimento di votazione. Esistono però anche delibere colpite da nullità, ad esempio quando hanno un contenuto impossibile, illecito, o incidono su diritti individuali dei condomini in modo non consentito dalla legge. In questi casi più gravi, la giurisprudenza (Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021) ha chiarito che non esiste un termine di decadenza: la nullità può essere fatta valere in qualsiasi momento, anche a distanza di anni dalla delibera.

Capire se ci si trova davanti a un vizio di annullabilità o di nullità non è sempre semplice, ed è proprio per questo che, prima di lasciar trascorrere il termine dei 30 giorni pensando erroneamente di avere più tempo, è opportuno valutare con attenzione la natura del vizio contestato.

Domande frequenti sull’impugnazione delibera condominiale

Da quando partono i 30 giorni per l’impugnazione della delibera condominiale?

Per i condomini dissenzienti o astenuti presenti in assemblea, il termine decorre dalla data della delibera. Per i condomini assenti, invece, decorre dalla data in cui ricevono la comunicazione del verbale.

Il giorno dell’assemblea si conta nei 30 giorni?

No. Il giorno iniziale, cioè il giorno stesso della delibera o della ricezione della comunicazione, non viene conteggiato. Il conteggio parte dal giorno successivo.

Cosa succede se il trentesimo giorno cade di domenica?

Se la scadenza cade di domenica o in un altro giorno festivo, il termine è prorogato di diritto al primo giorno successivo non festivo. Se invece cade di sabato, è più prudente muoversi entro il venerdì precedente, perché la proroga al lunedì è prevista dall’art. 155, comma 4, c.p.c. per gli atti processuali.

Chi ha votato a favore della delibera può comunque impugnarla?

No, se il vizio è di annullabilità: l’impugnazione entro 30 giorni spetta solo ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti. Diverso è il caso della delibera nulla, la cui invalidità può essere fatta valere in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, anche da chi ha votato a favore.

Le delibere nulle si possono impugnare anche dopo i 30 giorni?

Sì. Per i vizi di nullità, a differenza di quelli di annullabilità, non è previsto un termine di decadenza e la contestazione può avvenire anche a distanza di tempo.

Questo articolo è stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne è responsabile dei contenuti.