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Mutuo Prima Casa Cointestato: Detrazione Interessi Solo per la Propria Quota?

Hai acquistato casa insieme al tuo partner o a un familiare e avete stipulato un mutuo cointestato per la prima casa? In fase di dichiarazione dei redditi, una delle domande più frequenti che riceviamo al CAF Centro Fiscale di Udine è proprio questa: ciascun cointestatario può detrarre il 100% degli interessi passivi o solo la propria quota?

La risposta, nel caso generale, è netta: ognuno detrae esclusivamente la propria quota di interessi passivi, in proporzione alla sua percentuale di intestazione del mutuo. Ma esistono eccezioni importanti, in particolare per il coniuge fiscalmente a carico, che permettono di ottimizzare la detrazione complessiva del nucleo familiare. Conoscere queste regole con precisione può fare una differenza concreta sul rimborso IRPEF.

In questa guida aggiornata al 2026 analizziamo nel dettaglio la normativa (art. 15 del TUIR), i casi pratici con esempi numerici, le eccezioni previste dalla legge e i documenti necessari per non perdere nemmeno un euro di detrazione.

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Indice dei contenuti

  1. La detrazione interessi passivi sul mutuo: il principio generale
  2. Mutuo cointestato: la regola della quota proporzionale
  3. Eccezione: coniuge fiscalmente a carico
  4. Esempi pratici con calcoli numerici
  5. Casi particolari: intestazioni asimmetriche
  6. Spese accessorie detraibili
  7. Documenti necessari per la detrazione
  8. Il termine dei 12 mesi tra acquisto e mutuo
  9. Come indicare il mutuo cointestato nel 730/2026
  10. Domande frequenti

La detrazione interessi passivi sul mutuo: il principio generale

Il diritto alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo per la prima casa trova il suo fondamento nell’articolo 15, comma 1, lettera b) del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi, D.P.R. 917/1986). La norma prevede una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi e gli oneri accessori corrisposti in dipendenza di mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale.

Il limite massimo degli interessi detraibili è fissato a 4.000 euro per anno fiscale. Questo significa che la detrazione massima ottenibile è pari a 760 euro (il 19% di 4.000 euro). Questo tetto riguarda ciascun contribuente individualmente, non il nucleo familiare nel suo insieme: un punto fondamentale da tenere a mente quando il mutuo è cointestato.

Per avere diritto alla detrazione, è necessario che ricorrano contemporaneamente queste condizioni:

  • Il mutuo deve essere di tipo ipotecario (con garanzia ipotecaria sull’immobile)
  • Il mutuo deve essere stato stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale (quella dove il contribuente ha la residenza anagrafica e dimora abitualmente)
  • L’acquisto dell’immobile deve avvenire nell’anno in cui è stipulato il mutuo oppure nell’anno precedente o successivo (entro 12 mesi)
  • Il contribuente deve utilizzare l’immobile come abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto
  • L’immobile deve rimanere abitazione principale per tutta la durata del godimento della detrazione

La detrazione spetta anche se il mutuo è stato stipulato per la costruzione dell’abitazione principale, con un limite però distinto di 2.582,28 euro di interessi detraibili (art. 15, comma 1-ter TUIR).

Mutuo cointestato: la regola della quota proporzionale

Quando il mutuo per la prima casa è cointestato tra più soggetti (tipicamente due coniugi, conviventi di fatto, familiari o soci), si applica il principio della titolarità proporzionale: ciascun cointestatario può detrarre solo gli interessi passivi riferiti alla propria quota di partecipazione al contratto di mutuo.

Questa regola è confermata dall’Agenzia delle Entrate in numerose circolari e risoluzioni, tra cui la Circolare n. 7/E del 2021 e le istruzioni al modello 730. Il criterio è chiaro: la detrazione spetta pro quota in base alla percentuale di intestazione del contratto di mutuo.

Nel caso più comune di mutuo cointestato al 50% tra due persone, ciascuna detrae il 50% degli interessi pagati nell’anno, nel limite del proprio tetto di 2.000 euro di interessi (che corrisponde al 50% del limite massimo di 4.000 euro). La detrazione massima individuale sarà quindi di 380 euro (il 19% di 2.000 euro).

Attenzione: il tetto dei 4.000 euro è per singolo contribuente, non per singolo immobile. Quindi se entrambi i cointestatari hanno redditi propri e dichiarano ciascuno la propria quota, il limite massimo aggregato della coppia è di 8.000 euro di interessi detraibili, con una detrazione complessiva massima di 1.520 euro.

ScenarioQuota mutuoLimite interessi detraibiliDetrazione max (19%)
Cointestatario A (50%)50%2.000 euro380 euro
Cointestatario B (50%)50%2.000 euro380 euro
Totale coppia100%4.000 euro760 euro

Eccezione: coniuge fiscalmente a carico

La regola della quota proporzionale prevede una importante eccezione quando uno dei cointestatari del mutuo è fiscalmente a carico dell’altro. Questa eccezione è espressamente prevista dall’art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR e interpretata dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 15/E del 2005 e successivamente confermata nelle istruzioni annuali al modello 730.

Il meccanismo funziona così: se il coniuge cointestatario del mutuo è fiscalmente a carico del dichiarante (cioè ha un reddito complessivo non superiore a 2.840,51 euro lordi annui, ovvero 4.000 euro per i figli fino a 24 anni), allora il coniuge con reddito può detrarre l’intera quota di interessi passivi di competenza del coniuge a carico, in aggiunta alla propria.

In pratica, se il mutuo è cointestato 50/50 e uno dei due coniugi non ha redditi propri significativi (o li ha molto bassi), il coniuge “capofamiglia” con reddito può detrarre fino a 4.000 euro di interessi complessivi nel proprio 730, invece dei soli 2.000 euro della sua quota.

Questa eccezione è molto rilevante nella pratica: molte coppie in cui uno dei partner lavora part-time, è disoccupato o percepisce solo piccoli redditi possono beneficiarne per massimizzare il risparmio fiscale complessivo. Il limite resta comunque di 4.000 euro totali (la quota propria + quella del coniuge a carico), per una detrazione massima di 760 euro.

Situazione coniugeChi detraeLimite interessiDetrazione max
Entrambi con reddito autonomoCiascuno la propria quota2.000 euro ciascuno380 euro ciascuno
Coniuge B fiscalmente a carico di ASolo il coniuge A4.000 euro totali760 euro (solo A)
Coniuge B con reddito minimo (es. 1.000 euro)A detrae la quota di B, B non detrae4.000 euro totali per A760 euro (solo A)

Attenzione: L’eccezione si applica solo al coniuge (anche unito civilmente), non ai conviventi di fatto o ad altri cointestatari (es. genitore e figlio). In quei casi si applica sempre e solo la regola della quota proporzionale, senza possibilità di trasferire la detrazione tra i cointestatari.

Esempi pratici con calcoli numerici

Vediamo alcuni scenari reali con calcoli precisi per capire come applicare le regole nella compilazione del modello 730.

Esempio 1: Coppia cointestata 50/50, entrambi con reddito

Marco e Giulia hanno un mutuo cointestato al 50% per l’acquisto della prima casa nel 2020. Il mutuo è di 200.000 euro, durata 25 anni. Nel 2025 hanno pagato complessivamente 6.500 euro di interessi passivi alla banca.

  • Quota Marco (50%): 6.500 x 50% = 3.250 euro di interessi di sua competenza. Poiché supera il limite di 2.000 euro (50% del tetto 4.000), Marco detrae al massimo 2.000 euro → detrazione = 19% x 2.000 = 380 euro
  • Quota Giulia (50%): stessa situazione → detrazione = 380 euro
  • Risparmio fiscale totale della coppia: 380 + 380 = 760 euro

Esempio 2: Coppia cointestata 50/50, interessi bassi

Anna e Luigi, mutuo cointestato al 50%. Nel 2025 hanno pagato solo 2.400 euro di interessi complessivi (mutuo quasi estinto o a tasso basso).

  • Quota Anna (50%): 2.400 x 50% = 1.200 euro → detrazione = 19% x 1.200 = 228 euro
  • Quota Luigi (50%): stessa situazione → detrazione = 228 euro
  • Risparmio fiscale totale: 456 euro

Esempio 3: Coniuge a carico – massimizzazione della detrazione

Roberto e Chiara, mutuo cointestato 50/50. Nel 2025 interessi totali: 5.200 euro. Chiara lavora part-time con reddito complessivo di 2.100 euro annui (sotto il limite di 2.840,51 euro: risulta fiscalmente a carico di Roberto).

  • Scenario A (senza applicare l’eccezione): Roberto detrae 19% x 2.000 = 380 euro. Chiara non ha capienza IRPEF, perde la detrazione. Totale coppia: 380 euro
  • Scenario B (con eccezione coniuge a carico): Roberto detrae la propria quota (2.000 euro) + la quota di Chiara (2.000 euro) = 4.000 euro totali. Detrazione = 19% x 4.000 = 760 euro
  • Risparmio aggiuntivo applicando l’eccezione: 380 euro in più nel rimborso IRPEF di Roberto

Questo terzo esempio mostra chiaramente perché è fondamentale verificare la situazione reddituale del coniuge cointestatario prima di compilare il 730. La differenza tra applicare o non applicare l’eccezione può valere centinaia di euro.

Casi particolari: intestazioni asimmetriche

Non sempre il mutuo e la proprietà dell’immobile coincidono perfettamente. Esistono situazioni particolari che meritano un’analisi specifica.

Caso A: Mutuo cointestato ma immobile di proprietà di uno solo

Succede talvolta che il mutuo venga stipulato da due persone (es. coppia non sposata o genitore e figlio), ma l’immobile acquistato risulti intestato a uno solo dei mutuatari. In questo caso, secondo le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate, la detrazione spetta solo a chi è proprietario dell’immobile, anche se il contratto di mutuo è cointestato.

Il soggetto che paga le rate del mutuo ma non è proprietario dell’immobile non può detrarre gli interessi passivi di sua competenza, poiché manca il requisito della “destinazione ad abitazione principale” in capo a lui. Questa situazione crea un’inefficienza fiscale significativa.

Caso B: Immobile cointestato ma mutuo solo a nome di uno dei comproprietari

La situazione inversa è quella in cui l’immobile è acquistato in comproprietà (es. 50/50) ma il mutuo è stipulato da uno solo dei comproprietari. In questo caso, la detrazione spetta solo a chi ha sottoscritto il contratto di mutuo e paga effettivamente le rate, nel limite del 100% del tetto (4.000 euro), poiché lui è l’unico titolare del contratto.

L’altro comproprietario, che è proprietario dell’immobile ma non è parte del contratto di mutuo, non ha diritto ad alcuna detrazione sugli interessi passivi, anche se contribuisce informalmente al pagamento delle rate.

Caso C: Quote asimmetriche (es. 70/30 o 80/20)

Se il mutuo è cointestato in quote diverse dal 50/50 (ad esempio 70% e 30%), la detrazione segue proporzionalmente le quote. Con interessi totali di 5.000 euro:

  • Cointestatario 70%: interessi di competenza = 5.000 x 70% = 3.500 euro. Limite applicabile: min(3.500, 4.000 x 70%) = min(3.500, 2.800) = 2.800 euro. Detrazione = 19% x 2.800 = 532 euro
  • Cointestatario 30%: interessi di competenza = 5.000 x 30% = 1.500 euro. Limite: min(1.500, 4.000 x 30%) = min(1.500, 1.200) = 1.200 euro. Detrazione = 19% x 1.200 = 228 euro

Nota importante: Il limite di 4.000 euro deve essere applicato proporzionalmente alla quota di ciascuno, non come limite fisso per ognuno. Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate nelle istruzioni al modello 730: il tetto massimo di interessi detraibili per ciascun cointestatario è pari a 4.000 euro moltiplicato per la propria quota percentuale di partecipazione al mutuo.

Spese accessorie detraibili

Oltre agli interessi passivi in senso stretto, la detrazione fiscale del 19% si applica anche agli oneri accessori strettamente connessi all’ottenimento del mutuo ipotecario. Anche queste spese, se il mutuo è cointestato, seguono la regola della quota proporzionale.

Le principali spese accessorie detraibili insieme agli interessi passivi sono:

  • Spese di istruttoria bancaria: le commissioni pagate alla banca per la pratica di mutuo
  • Perizia tecnica: il costo della perizia sull’immobile richiesta dalla banca
  • Spese notarili per l’atto di mutuo (non per il rogito di compravendita): l’onorario del notaio per la stipula dell’atto di mutuo ipotecario rientra tra gli oneri accessori detraibili
  • Imposta sostitutiva sul mutuo: l’imposta pagata alla banca al momento dell’erogazione del mutuo (pari allo 0,25% o al 2% a seconda del regime agevolato)
  • Polizza vita e polizza incendio: le polizze assicurative obbligatorie o richieste dalla banca come condizione per l’erogazione del mutuo rientrano negli oneri accessori detraibili
  • Spese di mediazione creditizia: se ci si è avvalsi di un mediatore creditizio (broker mutui), la sua parcella è detraibile

Non detraibili invece le spese notarili per il rogito di compravendita dell’immobile, le imposte di registro, ipotecaria e catastale pagate sull’acquisto, e le spese di intermediazione immobiliare (agenzia).

Tutte le spese accessorie detraibili vengono sommate agli interessi passivi e il totale è soggetto al medesimo limite di 4.000 euro (applicato pro quota in caso di mutuo cointestato).

Documenti necessari per la detrazione

Per beneficiare correttamente della detrazione interessi passivi mutuo prima casa nel modello 730 o nel modello Redditi PF, è fondamentale conservare e presentare al CAF tutta la documentazione richiesta. In caso di mutuo cointestato, ciascun dichiarante dovrà avere la propria copia dei documenti o almeno i dati rilevanti per la propria quota.

  • Contratto di mutuo: l’atto notarile originale con indicazione dell’importo, della durata, dei soggetti cointestatari e delle rispettive quote
  • Quietanze di pagamento delle rate: i documenti bancari che attestano il pagamento delle rate (estratto conto bancario, o il documento rilasciato annualmente dalla banca denominato “comunicazione interessi passivi”)
  • Certificazione degli interessi (documento rilasciato dalla banca entro il 28 febbraio dell’anno successivo): attesta l’importo totale degli interessi passivi pagati nell’anno, suddivisi per cointestatario se la banca lo indica
  • Atto di compravendita (rogito): per verificare che l’immobile sia effettivamente la prima casa e la data di acquisto
  • Certificato di residenza o altra documentazione che attesti l’utilizzo dell’immobile come abitazione principale
  • Fatture notarili e bancarie per le spese accessorie (istruttoria, perizia, polizze obbligatorie)

Il documento più importante nella pratica quotidiana del CAF è la certificazione degli interessi passivi rilasciata dalla banca. Le banche sono obbligate a inviarla entro il 28 febbraio di ogni anno (art. 7 del D.P.R. 600/1973) e riporta il totale degli interessi passivi pagati nell’anno precedente, con il nome del/i intestatario/i del contratto.

Il termine dei 12 mesi tra acquisto e mutuo

Una condizione fondamentale per accedere alla detrazione è il rispetto del termine temporale di 12 mesi tra la stipula del contratto di mutuo e l’acquisto dell’immobile. Questo requisito è indicato esplicitamente nell’art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR.

Le due situazioni ammesse sono:

  • Mutuo stipulato PRIMA dell’acquisto: il rogito di compravendita deve avvenire entro i 12 mesi successivi alla stipula del mutuo. Questa situazione si verifica ad esempio con le compravendite di immobili in costruzione, dove il mutuo viene erogato prima del completamento e della consegna
  • Mutuo stipulato DOPO l’acquisto: il contratto di mutuo deve essere stipulato entro i 12 mesi successivi alla data del rogito di compravendita. Questa è la situazione più comune: si acquista l’immobile con atto notarile e successivamente si stipula il mutuo ipotecario

Se il mutuo viene stipulato oltre 12 mesi dall’acquisto (o viceversa), il contribuente perde il diritto alla detrazione degli interessi passivi. In tal caso, il mutuo è considerato per “altri scopi” e non per l’acquisto della prima casa.

Altrettanto importante è il requisito che l’immobile acquistato divenga l’abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto. Il contribuente deve trasferire la residenza anagrafica nell’immobile entro questo termine. Eccezioni sono previste per motivi di lavoro documentati o per impedimenti di forza maggiore (es. lavori di ristrutturazione dell’immobile).

Come indicare il mutuo cointestato nel 730/2026

Nella dichiarazione dei redditi 2026 (anno d’imposta 2025), la detrazione interessi passivi mutuo prima casa si inserisce nel Rigo E7 del quadro E (Oneri e Spese).

Per il mutuo cointestato, ogni contribuente deve compilare il proprio rigo E7 indicando:

  • Colonna 1 (Tipo): inserire il codice “1” per mutui stipulati dal 1° gennaio 1993 per acquisto abitazione principale
  • Colonna 2 (Soggetto): lasciare vuoto se il dichiarante è il solo titolare della propria quota; inserire “1” se si sta detraendo anche la quota del coniuge a carico
  • Colonna 3 (Interessi passivi): inserire l’importo degli interessi passivi di propria competenza (la propria quota del totale indicato nella certificazione bancaria)

Esempio pratico di compilazione: Mutuo cointestato 50/50 con interessi totali 2025 pari a 3.800 euro (attestati dalla banca). Ogni cointestatario riporta nel proprio rigo E7 colonna 3 l’importo di 1.900 euro (il 50% di 3.800 euro), non 3.800 euro.

Con il coniuge a carico: Se il coniuge B è a carico, il coniuge A riporta nel rigo E7 l’intero importo degli interessi proporzionali a entrambe le quote, ma non può superare il limite di 4.000 euro. Con interessi totali di 3.800 euro, A indica 3.800 euro (il 100%), nel limite di 4.000 euro. La detrazione spettante ad A sarà 19% x 3.800 = 722 euro.

Affidarsi a un CAF abilitato per la compilazione del modello 730 garantisce che questi calcoli vengano eseguiti correttamente, massimizzando il rimborso IRPEF spettante. Il CAF Centro Fiscale di Udine assiste ogni anno migliaia di contribuenti nella corretta applicazione delle detrazioni fiscali.

Sintesi e punti chiave da ricordare

Ricapitolando le regole fondamentali sul mutuo prima casa cointestato e la detrazione degli interessi passivi:

  • Regola generale: ogni cointestatario detrae SOLO la propria quota di interessi (proporzionale alla quota di intestazione del mutuo)
  • Limite individuale: 4.000 euro di interessi detraibili per ciascun contribuente, da applicarsi pro quota (es. 2.000 euro per una quota 50%)
  • Eccezione coniuge a carico: il coniuge con reddito può detrarre fino a 4.000 euro totali se l’altro coniuge è fiscalmente a carico (reddito sotto 2.840,51 euro)
  • Proprietà e mutuo devono coincidere: chi non è proprietario dell’immobile non detrae, chi non è intestatario del mutuo non detrae
  • Termine 12 mesi: l’acquisto dell’immobile deve avvenire entro/dopo 12 mesi dalla stipula del mutuo
  • Spese accessorie incluse nel tetto: istruttoria, perizia, notarile mutuo, imposta sostitutiva, polizze obbligatorie

La corretta applicazione di queste regole richiede attenzione e conoscenza normativa. Per non perdere nemmeno un euro di detrazione a cui hai diritto, rivolgiti al CAF Centro Fiscale di Udine: i nostri esperti verificheranno la tua situazione specifica e compileranno il 730 nel modo più vantaggioso possibile.

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Domande Frequenti sul Mutuo Cointestato e la Detrazione Interessi

Con un mutuo cointestato al 50%, ognuno puo detrarre fino a 4.000 euro di interessi?

No. Il limite di 4.000 euro e il massimo complessivo per singolo contribuente, ma nel mutuo cointestato va applicato proporzionalmente alla quota. Con quota 50%, il limite individuale e di 2.000 euro di interessi detraibili, per una detrazione massima di 380 euro (19% di 2.000 euro). L’altro cointestatario ha lo stesso limite di 2.000 euro. Solo se il coniuge e a carico fiscale, l’altro puo detrarre fino a 4.000 euro totali.

Il convivente non sposato puo beneficiare dell’eccezione del coniuge a carico?

No. L’eccezione del coniuge fiscalmente a carico si applica esclusivamente ai coniugi (unioni civili incluse), non ai conviventi di fatto. Per le coppie non sposate, si applica sempre e solo la regola della quota proporzionale: ognuno detrae la propria quota di interessi, senza possibilita di trasferire la detrazione all’altro convivente.

Cosa succede se la banca non rilascia la certificazione degli interessi passivi?

La banca e obbligata per legge a rilasciare la certificazione degli interessi passivi entro il 28 febbraio dell’anno successivo. Se non la ricevi, puoi richiederla direttamente alla banca (allo sportello o via homebanking nella sezione documenti fiscali). In mancanza, puoi usare l’estratto conto bancario che riporta il dettaglio delle rate pagate con la quota di interessi. Il CAF puo aiutarti a calcolare correttamente la quota interessi dalla certificazione ricevuta.

Se l’immobile viene venduto e acquisto una nuova prima casa con nuovo mutuo, posso detrarre?

Si, ma la detrazione sul vecchio mutuo cessa dall’anno successivo alla vendita. Se entro un anno dalla vendita acquisti una nuova abitazione principale e stipuli un nuovo mutuo ipotecario, puoi detrarre gli interessi sul nuovo mutuo. Se il nuovo mutuo e per riscatto o rinegoziazione del precedente, continuano le stesse regole. Il CAF Centro Fiscale puo verificare la tua situazione specifica, specialmente in caso di mutuo cointestato e separazione o divorzio.

In caso di separazione, chi puo detrarre gli interessi del mutuo cointestato?

In caso di separazione legale o divorzio, le regole cambiano. Se uno dei coniugi lascia l’immobile, perde il requisito dell’abitazione principale e non puo piu detrarre (salvo eccezioni per la casa assegnata ai figli). Il coniuge che rimane nell’immobile come abitazione principale e intestatario del mutuo puo detrarre la propria quota. Per le situazioni di separazione con mutuo cointestato, e fortemente consigliato rivolgersi al CAF per una verifica personalizzata, data la complessita delle casistiche.

Le spese del notaio per il rogito sono detraibili insieme agli interessi del mutuo?

No. Le spese notarili per il rogito di compravendita dell’immobile NON sono detraibili come oneri accessori del mutuo. Sono invece detraibili le spese notarili per l’atto di mutuo ipotecario (documento separato dal rogito). Anche le imposte di registro, ipotecaria e catastale pagate sull’acquisto non sono detraibili. Sono invece detraibili: istruttoria bancaria, perizia, imposta sostitutiva sul mutuo, polizze obbligatorie richieste dalla banca, spese di mediazione creditizia.

Hai bisogno di assistenza per la dichiarazione dei redditi?

Il CAF Centro Fiscale di Udine ti aiuta a compilare correttamente il 730/2026, verificando che tutte le detrazioni sul mutuo prima casa cointestato vengano applicate nel modo piu vantaggioso per te e il tuo nucleo familiare.

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    2. Mutuo cointestato: la regola della quota proporzionale
    3. Eccezione: coniuge fiscalmente a carico
    4. Esempi pratici con calcoli numerici
    5. Casi particolari: intestazioni asimmetriche
    6. Spese accessorie detraibili
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    8. Il termine dei 12 mesi tra acquisto e mutuo
    9. Come indicare il mutuo cointestato nel 730/2026
    10. Domande frequenti

    La detrazione interessi passivi sul mutuo: il principio generale

    Il diritto alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo per la prima casa trova il suo fondamento nell’articolo 15, comma 1, lettera b) del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi, D.P.R. 917/1986). La norma prevede una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi e gli oneri accessori corrisposti in dipendenza di mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale.

    Il limite massimo degli interessi detraibili è fissato a 4.000 euro per anno fiscale. Questo significa che la detrazione massima ottenibile è pari a 760 euro (il 19% di 4.000 euro). Questo tetto riguarda ciascun contribuente individualmente, non il nucleo familiare nel suo insieme: un punto fondamentale da tenere a mente quando il mutuo è cointestato.

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    • Il mutuo deve essere di tipo ipotecario (con garanzia ipotecaria sull’immobile)
    • Il mutuo deve essere stato stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale (quella dove il contribuente ha la residenza anagrafica e dimora abitualmente)
    • L’acquisto dell’immobile deve avvenire nell’anno in cui è stipulato il mutuo oppure nell’anno precedente o successivo (entro 12 mesi)
    • Il contribuente deve utilizzare l’immobile come abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto
    • L’immobile deve rimanere abitazione principale per tutta la durata del godimento della detrazione

    La detrazione spetta anche se il mutuo è stato stipulato per la costruzione dell’abitazione principale, con un limite però distinto di 2.582,28 euro di interessi detraibili (art. 15, comma 1-ter TUIR).

    Mutuo cointestato: la regola della quota proporzionale

    Quando il mutuo per la prima casa è cointestato tra più soggetti (tipicamente due coniugi, conviventi di fatto, familiari o soci), si applica il principio della titolarità proporzionale: ciascun cointestatario può detrarre solo gli interessi passivi riferiti alla propria quota di partecipazione al contratto di mutuo.

    Questa regola è confermata dall’Agenzia delle Entrate in numerose circolari e risoluzioni, tra cui la Circolare n. 7/E del 2021 e le istruzioni al modello 730. Il criterio è chiaro: la detrazione spetta pro quota in base alla percentuale di intestazione del contratto di mutuo.

    Nel caso più comune di mutuo cointestato al 50% tra due persone, ciascuna detrae il 50% degli interessi pagati nell’anno, nel limite del proprio tetto di 2.000 euro di interessi (che corrisponde al 50% del limite massimo di 4.000 euro). La detrazione massima individuale sarà quindi di 380 euro (il 19% di 2.000 euro).

    Attenzione: il tetto dei 4.000 euro è per singolo contribuente, non per singolo immobile. Quindi se entrambi i cointestatari hanno redditi propri e dichiarano ciascuno la propria quota, il limite massimo aggregato della coppia è di 8.000 euro di interessi detraibili, con una detrazione complessiva massima di 1.520 euro.

    ScenarioQuota mutuoLimite interessi detraibiliDetrazione max (19%)
    Cointestatario A (50%)50%2.000 euro380 euro
    Cointestatario B (50%)50%2.000 euro380 euro
    Totale coppia100%4.000 euro760 euro

    Eccezione: coniuge fiscalmente a carico

    La regola della quota proporzionale prevede una importante eccezione quando uno dei cointestatari del mutuo è fiscalmente a carico dell’altro. Questa eccezione è espressamente prevista dall’art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR e interpretata dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 15/E del 2005 e successivamente confermata nelle istruzioni annuali al modello 730.

    Il meccanismo funziona così: se il coniuge cointestatario del mutuo è fiscalmente a carico del dichiarante (cioè ha un reddito complessivo non superiore a 2.840,51 euro lordi annui, ovvero 4.000 euro per i figli fino a 24 anni), allora il coniuge con reddito può detrarre l’intera quota di interessi passivi di competenza del coniuge a carico, in aggiunta alla propria.

    In pratica, se il mutuo è cointestato 50/50 e uno dei due coniugi non ha redditi propri significativi (o li ha molto bassi), il coniuge “capofamiglia” con reddito può detrarre fino a 4.000 euro di interessi complessivi nel proprio 730, invece dei soli 2.000 euro della sua quota.

    Questa eccezione è molto rilevante nella pratica: molte coppie in cui uno dei partner lavora part-time, è disoccupato o percepisce solo piccoli redditi possono beneficiarne per massimizzare il risparmio fiscale complessivo. Il limite resta comunque di 4.000 euro totali (la quota propria + quella del coniuge a carico), per una detrazione massima di 760 euro.

    Situazione coniugeChi detraeLimite interessiDetrazione max
    Entrambi con reddito autonomoCiascuno la propria quota2.000 euro ciascuno380 euro ciascuno
    Coniuge B fiscalmente a carico di ASolo il coniuge A4.000 euro totali760 euro (solo A)
    Coniuge B con reddito minimo (es. 1.000 euro)A detrae la quota di B, B non detrae4.000 euro totali per A760 euro (solo A)

    Attenzione: L’eccezione si applica solo al coniuge (anche unito civilmente), non ai conviventi di fatto o ad altri cointestatari (es. genitore e figlio). In quei casi si applica sempre e solo la regola della quota proporzionale, senza possibilità di trasferire la detrazione tra i cointestatari.

    Esempi pratici con calcoli numerici

    Vediamo alcuni scenari reali con calcoli precisi per capire come applicare le regole nella compilazione del modello 730.

    Esempio 1: Coppia cointestata 50/50, entrambi con reddito

    Marco e Giulia hanno un mutuo cointestato al 50% per l’acquisto della prima casa nel 2020. Il mutuo è di 200.000 euro, durata 25 anni. Nel 2025 hanno pagato complessivamente 6.500 euro di interessi passivi alla banca.

    • Quota Marco (50%): 6.500 x 50% = 3.250 euro di interessi di sua competenza. Poiché supera il limite di 2.000 euro (50% del tetto 4.000), Marco detrae al massimo 2.000 euro → detrazione = 19% x 2.000 = 380 euro
    • Quota Giulia (50%): stessa situazione → detrazione = 380 euro
    • Risparmio fiscale totale della coppia: 380 + 380 = 760 euro

    Esempio 2: Coppia cointestata 50/50, interessi bassi

    Anna e Luigi, mutuo cointestato al 50%. Nel 2025 hanno pagato solo 2.400 euro di interessi complessivi (mutuo quasi estinto o a tasso basso).

    • Quota Anna (50%): 2.400 x 50% = 1.200 euro → detrazione = 19% x 1.200 = 228 euro
    • Quota Luigi (50%): stessa situazione → detrazione = 228 euro
    • Risparmio fiscale totale: 456 euro

    Esempio 3: Coniuge a carico – massimizzazione della detrazione

    Roberto e Chiara, mutuo cointestato 50/50. Nel 2025 interessi totali: 5.200 euro. Chiara lavora part-time con reddito complessivo di 2.100 euro annui (sotto il limite di 2.840,51 euro: risulta fiscalmente a carico di Roberto).

    • Scenario A (senza applicare l’eccezione): Roberto detrae 19% x 2.000 = 380 euro. Chiara non ha capienza IRPEF, perde la detrazione. Totale coppia: 380 euro
    • Scenario B (con eccezione coniuge a carico): Roberto detrae la propria quota (2.000 euro) + la quota di Chiara (2.000 euro) = 4.000 euro totali. Detrazione = 19% x 4.000 = 760 euro
    • Risparmio aggiuntivo applicando l’eccezione: 380 euro in più nel rimborso IRPEF di Roberto

    Questo terzo esempio mostra chiaramente perché è fondamentale verificare la situazione reddituale del coniuge cointestatario prima di compilare il 730. La differenza tra applicare o non applicare l’eccezione può valere centinaia di euro.

    Casi particolari: intestazioni asimmetriche

    Non sempre il mutuo e la proprietà dell’immobile coincidono perfettamente. Esistono situazioni particolari che meritano un’analisi specifica.

    Caso A: Mutuo cointestato ma immobile di proprietà di uno solo

    Succede talvolta che il mutuo venga stipulato da due persone (es. coppia non sposata o genitore e figlio), ma l’immobile acquistato risulti intestato a uno solo dei mutuatari. In questo caso, secondo le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate, la detrazione spetta solo a chi è proprietario dell’immobile, anche se il contratto di mutuo è cointestato.

    Il soggetto che paga le rate del mutuo ma non è proprietario dell’immobile non può detrarre gli interessi passivi di sua competenza, poiché manca il requisito della “destinazione ad abitazione principale” in capo a lui. Questa situazione crea un’inefficienza fiscale significativa.

    Caso B: Immobile cointestato ma mutuo solo a nome di uno dei comproprietari

    La situazione inversa è quella in cui l’immobile è acquistato in comproprietà (es. 50/50) ma il mutuo è stipulato da uno solo dei comproprietari. In questo caso, la detrazione spetta solo a chi ha sottoscritto il contratto di mutuo e paga effettivamente le rate, nel limite del 100% del tetto (4.000 euro), poiché lui è l’unico titolare del contratto.

    L’altro comproprietario, che è proprietario dell’immobile ma non è parte del contratto di mutuo, non ha diritto ad alcuna detrazione sugli interessi passivi, anche se contribuisce informalmente al pagamento delle rate.

    Caso C: Quote asimmetriche (es. 70/30 o 80/20)

    Se il mutuo è cointestato in quote diverse dal 50/50 (ad esempio 70% e 30%), la detrazione segue proporzionalmente le quote. Con interessi totali di 5.000 euro:

    • Cointestatario 70%: interessi di competenza = 5.000 x 70% = 3.500 euro. Limite applicabile: min(3.500, 4.000 x 70%) = min(3.500, 2.800) = 2.800 euro. Detrazione = 19% x 2.800 = 532 euro
    • Cointestatario 30%: interessi di competenza = 5.000 x 30% = 1.500 euro. Limite: min(1.500, 4.000 x 30%) = min(1.500, 1.200) = 1.200 euro. Detrazione = 19% x 1.200 = 228 euro

    Nota importante: Il limite di 4.000 euro deve essere applicato proporzionalmente alla quota di ciascuno, non come limite fisso per ognuno. Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate nelle istruzioni al modello 730: il tetto massimo di interessi detraibili per ciascun cointestatario è pari a 4.000 euro moltiplicato per la propria quota percentuale di partecipazione al mutuo.

    Spese accessorie detraibili

    Oltre agli interessi passivi in senso stretto, la detrazione fiscale del 19% si applica anche agli oneri accessori strettamente connessi all’ottenimento del mutuo ipotecario. Anche queste spese, se il mutuo è cointestato, seguono la regola della quota proporzionale.

    Le principali spese accessorie detraibili insieme agli interessi passivi sono:

    • Spese di istruttoria bancaria: le commissioni pagate alla banca per la pratica di mutuo
    • Perizia tecnica: il costo della perizia sull’immobile richiesta dalla banca
    • Spese notarili per l’atto di mutuo (non per il rogito di compravendita): l’onorario del notaio per la stipula dell’atto di mutuo ipotecario rientra tra gli oneri accessori detraibili
    • Imposta sostitutiva sul mutuo: l’imposta pagata alla banca al momento dell’erogazione del mutuo (pari allo 0,25% o al 2% a seconda del regime agevolato)
    • Polizza vita e polizza incendio: le polizze assicurative obbligatorie o richieste dalla banca come condizione per l’erogazione del mutuo rientrano negli oneri accessori detraibili
    • Spese di mediazione creditizia: se ci si è avvalsi di un mediatore creditizio (broker mutui), la sua parcella è detraibile

    Non detraibili invece le spese notarili per il rogito di compravendita dell’immobile, le imposte di registro, ipotecaria e catastale pagate sull’acquisto, e le spese di intermediazione immobiliare (agenzia).

    Tutte le spese accessorie detraibili vengono sommate agli interessi passivi e il totale è soggetto al medesimo limite di 4.000 euro (applicato pro quota in caso di mutuo cointestato).

    Documenti necessari per la detrazione

    Per beneficiare correttamente della detrazione interessi passivi mutuo prima casa nel modello 730 o nel modello Redditi PF, è fondamentale conservare e presentare al CAF tutta la documentazione richiesta. In caso di mutuo cointestato, ciascun dichiarante dovrà avere la propria copia dei documenti o almeno i dati rilevanti per la propria quota.

    • Contratto di mutuo: l’atto notarile originale con indicazione dell’importo, della durata, dei soggetti cointestatari e delle rispettive quote
    • Quietanze di pagamento delle rate: i documenti bancari che attestano il pagamento delle rate (estratto conto bancario, o il documento rilasciato annualmente dalla banca denominato “comunicazione interessi passivi”)
    • Certificazione degli interessi (documento rilasciato dalla banca entro il 28 febbraio dell’anno successivo): attesta l’importo totale degli interessi passivi pagati nell’anno, suddivisi per cointestatario se la banca lo indica
    • Atto di compravendita (rogito): per verificare che l’immobile sia effettivamente la prima casa e la data di acquisto
    • Certificato di residenza o altra documentazione che attesti l’utilizzo dell’immobile come abitazione principale
    • Fatture notarili e bancarie per le spese accessorie (istruttoria, perizia, polizze obbligatorie)

    Il documento più importante nella pratica quotidiana del CAF è la certificazione degli interessi passivi rilasciata dalla banca. Le banche sono obbligate a inviarla entro il 28 febbraio di ogni anno (art. 7 del D.P.R. 600/1973) e riporta il totale degli interessi passivi pagati nell’anno precedente, con il nome del/i intestatario/i del contratto.

    Il termine dei 12 mesi tra acquisto e mutuo

    Una condizione fondamentale per accedere alla detrazione è il rispetto del termine temporale di 12 mesi tra la stipula del contratto di mutuo e l’acquisto dell’immobile. Questo requisito è indicato esplicitamente nell’art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR.

    Le due situazioni ammesse sono:

    • Mutuo stipulato PRIMA dell’acquisto: il rogito di compravendita deve avvenire entro i 12 mesi successivi alla stipula del mutuo. Questa situazione si verifica ad esempio con le compravendite di immobili in costruzione, dove il mutuo viene erogato prima del completamento e della consegna
    • Mutuo stipulato DOPO l’acquisto: il contratto di mutuo deve essere stipulato entro i 12 mesi successivi alla data del rogito di compravendita. Questa è la situazione più comune: si acquista l’immobile con atto notarile e successivamente si stipula il mutuo ipotecario

    Se il mutuo viene stipulato oltre 12 mesi dall’acquisto (o viceversa), il contribuente perde il diritto alla detrazione degli interessi passivi. In tal caso, il mutuo è considerato per “altri scopi” e non per l’acquisto della prima casa.

    Altrettanto importante è il requisito che l’immobile acquistato divenga l’abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto. Il contribuente deve trasferire la residenza anagrafica nell’immobile entro questo termine. Eccezioni sono previste per motivi di lavoro documentati o per impedimenti di forza maggiore (es. lavori di ristrutturazione dell’immobile).

    Come indicare il mutuo cointestato nel 730/2026

    Nella dichiarazione dei redditi 2026 (anno d’imposta 2025), la detrazione interessi passivi mutuo prima casa si inserisce nel Rigo E7 del quadro E (Oneri e Spese).

    Per il mutuo cointestato, ogni contribuente deve compilare il proprio rigo E7 indicando:

    • Colonna 1 (Tipo): inserire il codice “1” per mutui stipulati dal 1° gennaio 1993 per acquisto abitazione principale
    • Colonna 2 (Soggetto): lasciare vuoto se il dichiarante è il solo titolare della propria quota; inserire “1” se si sta detraendo anche la quota del coniuge a carico
    • Colonna 3 (Interessi passivi): inserire l’importo degli interessi passivi di propria competenza (la propria quota del totale indicato nella certificazione bancaria)

    Esempio pratico di compilazione: Mutuo cointestato 50/50 con interessi totali 2025 pari a 3.800 euro (attestati dalla banca). Ogni cointestatario riporta nel proprio rigo E7 colonna 3 l’importo di 1.900 euro (il 50% di 3.800 euro), non 3.800 euro.

    Con il coniuge a carico: Se il coniuge B è a carico, il coniuge A riporta nel rigo E7 l’intero importo degli interessi proporzionali a entrambe le quote, ma non può superare il limite di 4.000 euro. Con interessi totali di 3.800 euro, A indica 3.800 euro (il 100%), nel limite di 4.000 euro. La detrazione spettante ad A sarà 19% x 3.800 = 722 euro.

    Affidarsi a un CAF abilitato per la compilazione del modello 730 garantisce che questi calcoli vengano eseguiti correttamente, massimizzando il rimborso IRPEF spettante. Il CAF Centro Fiscale di Udine assiste ogni anno migliaia di contribuenti nella corretta applicazione delle detrazioni fiscali.

    Sintesi e punti chiave da ricordare

    Ricapitolando le regole fondamentali sul mutuo prima casa cointestato e la detrazione degli interessi passivi:

    • Regola generale: ogni cointestatario detrae SOLO la propria quota di interessi (proporzionale alla quota di intestazione del mutuo)
    • Limite individuale: 4.000 euro di interessi detraibili per ciascun contribuente, da applicarsi pro quota (es. 2.000 euro per una quota 50%)
    • Eccezione coniuge a carico: il coniuge con reddito può detrarre fino a 4.000 euro totali se l’altro coniuge è fiscalmente a carico (reddito sotto 2.840,51 euro)
    • Proprietà e mutuo devono coincidere: chi non è proprietario dell’immobile non detrae, chi non è intestatario del mutuo non detrae
    • Termine 12 mesi: l’acquisto dell’immobile deve avvenire entro/dopo 12 mesi dalla stipula del mutuo
    • Spese accessorie incluse nel tetto: istruttoria, perizia, notarile mutuo, imposta sostitutiva, polizze obbligatorie

    La corretta applicazione di queste regole richiede attenzione e conoscenza normativa. Per non perdere nemmeno un euro di detrazione a cui hai diritto, rivolgiti al CAF Centro Fiscale di Udine: i nostri esperti verificheranno la tua situazione specifica e compileranno il 730 nel modo più vantaggioso possibile.

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    Domande Frequenti sul Mutuo Cointestato e la Detrazione Interessi

    Con un mutuo cointestato al 50%, ognuno puo detrarre fino a 4.000 euro di interessi?

    No. Il limite di 4.000 euro e il massimo complessivo per singolo contribuente, ma nel mutuo cointestato va applicato proporzionalmente alla quota. Con quota 50%, il limite individuale e di 2.000 euro di interessi detraibili, per una detrazione massima di 380 euro (19% di 2.000 euro). L’altro cointestatario ha lo stesso limite di 2.000 euro. Solo se il coniuge e a carico fiscale, l’altro puo detrarre fino a 4.000 euro totali.

    Il convivente non sposato puo beneficiare dell’eccezione del coniuge a carico?

    No. L’eccezione del coniuge fiscalmente a carico si applica esclusivamente ai coniugi (unioni civili incluse), non ai conviventi di fatto. Per le coppie non sposate, si applica sempre e solo la regola della quota proporzionale: ognuno detrae la propria quota di interessi, senza possibilita di trasferire la detrazione all’altro convivente.

    Cosa succede se la banca non rilascia la certificazione degli interessi passivi?

    La banca e obbligata per legge a rilasciare la certificazione degli interessi passivi entro il 28 febbraio dell’anno successivo. Se non la ricevi, puoi richiederla direttamente alla banca (allo sportello o via homebanking nella sezione documenti fiscali). In mancanza, puoi usare l’estratto conto bancario che riporta il dettaglio delle rate pagate con la quota di interessi. Il CAF puo aiutarti a calcolare correttamente la quota interessi dalla certificazione ricevuta.

    Se l’immobile viene venduto e acquisto una nuova prima casa con nuovo mutuo, posso detrarre?

    Si, ma la detrazione sul vecchio mutuo cessa dall’anno successivo alla vendita. Se entro un anno dalla vendita acquisti una nuova abitazione principale e stipuli un nuovo mutuo ipotecario, puoi detrarre gli interessi sul nuovo mutuo. Se il nuovo mutuo e per riscatto o rinegoziazione del precedente, continuano le stesse regole. Il CAF Centro Fiscale puo verificare la tua situazione specifica, specialmente in caso di mutuo cointestato e separazione o divorzio.

    In caso di separazione, chi puo detrarre gli interessi del mutuo cointestato?

    In caso di separazione legale o divorzio, le regole cambiano. Se uno dei coniugi lascia l’immobile, perde il requisito dell’abitazione principale e non puo piu detrarre (salvo eccezioni per la casa assegnata ai figli). Il coniuge che rimane nell’immobile come abitazione principale e intestatario del mutuo puo detrarre la propria quota. Per le situazioni di separazione con mutuo cointestato, e fortemente consigliato rivolgersi al CAF per una verifica personalizzata, data la complessita delle casistiche.

    Le spese del notaio per il rogito sono detraibili insieme agli interessi del mutuo?

    No. Le spese notarili per il rogito di compravendita dell’immobile NON sono detraibili come oneri accessori del mutuo. Sono invece detraibili le spese notarili per l’atto di mutuo ipotecario (documento separato dal rogito). Anche le imposte di registro, ipotecaria e catastale pagate sull’acquisto non sono detraibili. Sono invece detraibili: istruttoria bancaria, perizia, imposta sostitutiva sul mutuo, polizze obbligatorie richieste dalla banca, spese di mediazione creditizia.

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    Il CAF Centro Fiscale di Udine ti aiuta a compilare correttamente il 730/2026, verificando che tutte le detrazioni sul mutuo prima casa cointestato vengano applicate nel modo piu vantaggioso per te e il tuo nucleo familiare.

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      Detrazione Mutuo nel 730/2026: Nuovi Codici e Tetto per i Redditi Alti

      Dichiarazione dei redditi 730

      La detrazione mutuo nel 730/2026 porta con sé importanti novità che ogni contribuente deve conoscere prima di compilare la dichiarazione dei redditi. La Legge di Bilancio 2025 (L. n. 207/2024) ha introdotto il nuovo articolo 16-ter del TUIR, che stabilisce un tetto massimo alle detrazioni fiscali per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro. Questo cambiamento impatta direttamente sulla detrazione degli interessi passivi del mutuo per la prima casa, da sempre uno degli oneri detraibili più utilizzati dagli italiani. Scopriamo insieme come funziona il nuovo sistema, quali codici usare nel quadro E del modello 730 e come calcolare l’importo effettivamente detraibile nel 2026.

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      Indice dei contenuti

      1. Detrazione interessi mutuo prima casa: importo e regole 2026
      2. Art. 16-ter TUIR: il tetto alle detrazioni per redditi alti
      3. Come si calcola il tetto alle detrazioni: formula e quoziente familiare
      4. I codici del quadro E del 730: guida pratica per il mutuo
      5. Detrazioni per mutuo di costruzione e ristrutturazione
      6. Esempi pratici di calcolo: quanto si detrae nel 2026
      7. Novità 2026: tabella riepilogativa dei cambiamenti
      8. Errori da evitare nella compilazione del quadro E
      9. Domande frequenti sulla detrazione mutuo

      Detrazione interessi mutuo prima casa: importo e regole 2026

      La detrazione degli interessi passivi sul mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa è disciplinata dall’articolo 15, comma 1, lettera b) del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi, D.P.R. 917/1986). Per il periodo d’imposta 2025 (dichiarazione 730/2026), le regole di base rimangono invariate rispetto al passato, ma si aggiunge il nuovo vincolo del tetto reddituale introdotto dalla Legge di Bilancio 2025.

      Importo massimo detraibile: La detrazione è pari al 19% degli interessi passivi pagati nell’anno, calcolata su un importo massimo di 4.000 euro. Il beneficio fiscale massimo teorico è quindi di 760 euro (4.000 × 19%). Questo importo si riferisce alla quota di interessi passivi, che include anche gli oneri accessori del mutuo (spese di istruttoria, perizia, polizza assicurativa obbligatoria per legge).

      I requisiti fondamentali per accedere alla detrazione mutuo prima casa nel 2026 sono:

      • Mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’unità immobiliare (non per altri scopi)
      • Immobile adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto (o dalla stipula del mutuo)
      • Il mutuo deve essere stipulato nell’anno in cui si acquista l’immobile o nell’anno precedente o successivo
      • L’immobile deve essere prima casa del contribuente (dimora abituale)
      • Il contribuente deve essere intestatario del mutuo (anche in quota pro-indiviso)

      Oneri accessori includi: Oltre agli interessi passivi in senso stretto, sono detraibili anche le spese accessorie pagate alla banca: perizia tecnica, spese notarili per la stipula del mutuo, quota della polizza incendio obbligatoria. Non sono invece detraibili le spese notarili per il contratto di compravendita. Tutti questi dati si trovano nel certificato annuale che la banca invia entro il 28 febbraio di ogni anno. Consulta il nostro articolo sugli interessi passivi mutuo 730 per un approfondimento sulle modalità di calcolo.

      Art. 16-ter TUIR: il tetto alle detrazioni per redditi alti

      La principale novità per la detrazione mutuo 730/2026 è l’introduzione dell’articolo 16-ter del TUIR, inserito dalla Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207 del 30 dicembre 2024, art. 1, commi 10-12). Questa norma stabilisce un limite massimo complessivo alle detrazioni fiscali per i contribuenti con reddito elevato, in attuazione del principio del quoziente familiare introdotto dalla delega fiscale (L. 111/2023).

      Il meccanismo funziona su due soglie di reddito:

      Reddito complessivoTetto massimo detrazioni (oneri)Impatto sulla detrazione mutuo
      Fino a 75.000 euroNessun limite (regole ordinarie)Fino a 760 euro di detrazione piena
      Da 75.001 a 100.000 euro14.000 euro × coefficiente familiarePotenzialmente ridotta
      Oltre 100.000 euro8.000 euro × coefficiente familiareUlteriormente ridotta

      Importante: Il tetto non riguarda tutte le detrazioni ma soltanto quelle degli “oneri” ex art. 15 e 16 TUIR. Rimangono escluse dall’applicazione del limite:

      • Le detrazioni per carichi di famiglia (figli, coniuge)
      • Le detrazioni da lavoro (lavoratori dipendenti, pensionati, autonomi)
      • Il bonus edilizio al 110% (Superbonus) per le spese già sostenute e rateizzate
      • Le detrazioni per canoni di locazione come conduttore
      • Le detrazioni spettanti ai sensi di leggi speciali non ricondotte all’art. 15 TUIR

      La detrazione degli interessi passivi del mutuo prima casa (art. 15, co. 1, lett. b) TUIR), invece, è espressamente inclusa tra gli oneri soggetti al tetto dell’art. 16-ter. Per i contribuenti con reddito oltre i 75.000 euro, questo significa che la detrazione mutuo concorre al raggiungimento del plafond massimo consentito insieme ad altre detrazioni (spese mediche, istruzione, assicurazioni, ecc.).

      Come si calcola il tetto alle detrazioni: la formula e il quoziente familiare

      Il calcolo del tetto massimo alle detrazioni previsto dall’art. 16-ter TUIR si basa su un coefficiente familiare che tiene conto del numero di figli a carico. Questo coefficiente, ispirato al quoziente familiare francese, mira a non penalizzare le famiglie numerose nella fruizione delle detrazioni fiscali.

      Situazione familiareCoefficienteLimite spese (reddito 75.001-100.000 euro)Limite spese (reddito oltre 100.000 euro)
      Nessun figlio a carico0,507.000 euro4.000 euro
      1 figlio a carico0,709.800 euro5.600 euro
      2 figli a carico0,8511.900 euro6.800 euro
      3 o più figli a carico1,0014.000 euro8.000 euro
      Figlio con disabilità grave1,0014.000 euro8.000 euro

      Come si legge la tabella: Per un contribuente con reddito 82.000 euro e nessun figlio, il limite di spesa detraibile complessivo è di 7.000 euro (14.000 × 0,50). Se gli oneri totali (mutuo + spese mediche + altro) superano 7.000 euro, la detrazione del 19% si applica solo ai primi 7.000 euro. Per chi ha 3 o più figli, invece, il tetto non opera mai poiché il coefficiente 1,00 lascia invariati i limiti ordinari.

      Esempio concreto con figli: Contribuente con reddito 90.000 euro, 2 figli a carico. Oneri: interessi mutuo 4.000 euro + spese mediche 4.500 euro + spese istruzione 2.000 euro = totale 10.500 euro. Il limite è 11.900 euro (14.000 × 0,85). Poiché 10.500 < 11.900, la detrazione è piena: 10.500 × 19% = 1.995 euro. Il tetto non opera.

      Riordino progressivo delle detrazioni: L’art. 16-ter TUIR prevede anche un meccanismo di riduzione progressiva per chi supera i 75.000 euro: il taglio non è “tutto o niente” ma graduale. Per redditi compresi tra 75.001 e 100.000 euro, si applica la formula che usa il coefficiente familiare sulle spese base di 14.000 euro. Per redditi oltre 100.000 euro, il limite base scende a 8.000 euro e si applica il medesimo coefficiente familiare.

      I codici del quadro E del 730: guida pratica per il mutuo

      Il quadro E del modello 730/2026 raccoglie tutti gli oneri e le spese detraibili o deducibili. Per quanto riguarda il mutuo, esistono codici specifici che variano a seconda della tipologia di mutuo e dell’utilizzo dell’immobile. Compilare il codice sbagliato comporta il rischio di un controllo formale da parte dell’Agenzia delle Entrate con richiesta di chiarimenti o rettifica.

      Di seguito la tabella completa dei codici quadro E per la detrazione mutuo nel modello 730/2026:

      CodiceTipologia mutuoAliquotaLimite di spesaDetrazione max
      7Mutuo ipotecario acquisto abitazione principale, stipulato dal 1° gennaio 199319%4.000 euro760 euro
      8Mutui ipotecari acquisto altri immobili, stipulati prima del 199319%2.065,83 euro392,51 euro
      9Mutui ipotecari costruzione/ristrutturazione abitazione principale19%2.582,28 euro490,63 euro
      10Interessi passivi per mutui agrari in essere19%Reddito del terrenoVariabile
      11Interessi passivi su prestiti e mutui agrari stipulati prima del 199319%Reddito del terrenoVariabile

      Codice 7 — il più utilizzato: Si applica ai mutui ipotecari stipulati dal 1993 in poi per l’acquisto della prima casa destinata ad abitazione principale. È il codice usato dalla stragrande maggioranza dei mutuatari italiani. L’importo da indicare include:

      • Gli interessi passivi riportati nel certificato bancario annuale
      • Le quote di rivalutazione (per mutui con indicizzazione)
      • Gli oneri accessori indicati nella certificazione bancaria: perizia, istruttoria, polizza incendio obbligatoria per legge

      Dove trovare l’importo esatto: La banca invia ogni anno (entro il 28 febbraio) la certificazione degli interessi passivi, oppure la rende disponibile nell’area clienti online. Dal 14 maggio 2026 il 730 precompilato dell’Agenzia delle Entrate contiene già questi dati, comunicati direttamente dalla banca. Prima di accettare il precompilato, è consigliabile verificare la corrispondenza con la certificazione bancaria.

      Mutuo cointestato: Se il mutuo è cointestato tra due persone (es. coniugi), ciascun cointestatario riporta nel proprio modello 730 la propria quota di interessi (tipicamente il 50%). Il limite di 4.000 euro si intende per ciascun mutuatario: la coppia può quindi detrarre complessivamente interessi fino a 8.000 euro totali, con un beneficio di 1.520 euro.

      Detrazioni per mutuo di costruzione e ristrutturazione

      Oltre al classico mutuo per acquisto prima casa, esistono specifiche detrazioni per i mutui stipulati per costruire o ristrutturare l’abitazione principale. Queste fattispecie utilizzano il codice 9 del quadro E e prevedono un limite di spesa diverso rispetto al codice 7.

      Mutuo per costruzione (codice 9)

      • Limite di spesa: 2.582,28 euro (non 4.000 euro come per l’acquisto)
      • Aliquota: 19%, quindi detrazione massima di 490,63 euro
      • Il mutuo deve essere stipulato nei 6 mesi precedenti o 18 mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione
      • L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori
      • I lavori devono riguardare l’unità immobiliare risultante dalla costruzione
      • È necessario il permesso di costruire (o DIA/SCIA equivalente) come documentazione

      Mutuo per ristrutturazione (codice 9)

      • Stessi limiti e aliquota del mutuo costruzione
      • L’immobile deve diventare abitazione principale entro 1 anno dal termine lavori
      • La ristrutturazione deve riguardare l’unità destinata ad abitazione principale
      • I lavori devono essere di ristrutturazione significativa (non mera manutenzione ordinaria)

      Surrogazione del mutuo: Se si è effettuata una surroga del mutuo (portabilità verso un’altra banca), la detrazione continua senza interruzioni. L’importante è che l’immobile resti abitazione principale e che il nuovo mutuo non superi il debito residuo del precedente. Eventuali somme aggiuntive ottenute con la surroga (liquidità extra) non danno diritto alla detrazione. La surroga si documenta con il contratto originario e quello di surroga.

      Rinegoziazione vs surroga: La rinegoziazione con la stessa banca non interrompe la detrazione. La surroga presso un’altra banca nemmeno, a patto che il saldo del nuovo mutuo non ecceda quello residuo del vecchio. In entrambi i casi, la detrazione prosegue regolarmente con il codice 7 o 9 nel quadro E della dichiarazione dei redditi 730.

      Esempi pratici di calcolo: quanto si detrae nel 2026

      Per comprendere concretamente l’impatto delle novità 2026, analizziamo quattro scenari tipici di contribuenti con diverse situazioni reddituali e familiari. Questi esempi ti aiuteranno a stimare l’effetto del tetto dell’art. 16-ter sulla tua detrazione mutuo.

      Scenario 1: Reddito 55.000 euro — nessun impatto del tetto

      Dati: Contribuente con reddito complessivo 55.000 euro, interessi mutuo prima casa pagati nel 2025: 3.800 euro. Nessun figlio.

      • Reddito: 55.000 euro → sotto la soglia dei 75.000 euro
      • Nessun tetto ex art. 16-ter TUIR applicabile
      • Interessi detraibili: 3.800 euro (inferiori al limite di 4.000 euro)
      • Detrazione: 3.800 × 19% = 722 euro
      • Nessuna modifica rispetto agli anni precedenti

      Scenario 2: Reddito 82.000 euro, nessun figlio — tetto attivo

      Dati: Contribuente con reddito 82.000 euro, interessi mutuo 4.000 euro, spese mediche 3.200 euro, polizza vita 1.200 euro. Nessun figlio a carico.

      • Reddito: 82.000 euro → fascia 75.001-100.000 euro
      • Coefficiente familiare (nessun figlio): 0,50
      • Limite spese detraibili: 14.000 × 0,50 = 7.000 euro
      • Totale oneri: 4.000 + 3.200 + 1.200 = 8.400 euro → superiore al limite
      • Si detrae solo sui primi 7.000 euro
      • Detrazione complessiva massima: 7.000 × 19% = 1.330 euro (invece di 1.596 euro)
      • Taglio effettivo: -266 euro

      Scenario 3: Reddito 82.000 euro, 2 figli — tetto non scatta

      Dati: Come lo Scenario 2, ma con 2 figli a carico.

      • Reddito: 82.000 euro → fascia 75.001-100.000 euro
      • Coefficiente familiare (2 figli): 0,85
      • Limite spese detraibili: 14.000 × 0,85 = 11.900 euro
      • Totale oneri: 8.400 euro → inferiore al limite di 11.900 euro
      • Il tetto non produce tagli: detrazione piena
      • Detrazione: 8.400 × 19% = 1.596 euro

      Scenario 4: Reddito 110.000 euro, 1 figlio — taglio significativo

      Dati: Contribuente con reddito 110.000 euro, interessi mutuo 4.000 euro, spese mediche 4.500 euro, spese istruzione universitaria 3.000 euro, polizza vita 1.000 euro. Un figlio a carico.

      • Reddito: 110.000 euro → oltre la soglia dei 100.000 euro
      • Coefficiente familiare (1 figlio): 0,70
      • Limite spese detraibili: 8.000 × 0,70 = 5.600 euro
      • Totale oneri: 4.000 + 4.500 + 3.000 + 1.000 = 12.500 euro → largamente superiore al limite
      • Si detrae solo sui primi 5.600 euro
      • Detrazione complessiva massima: 5.600 × 19% = 1.064 euro (invece di 2.375 euro)
      • Taglio effettivo: -1.311 euro

      Come distribuire il tetto tra le detrazioni disponibili? La legge non stabilisce un criterio obbligatorio di priorità. Il contribuente (o il CAF che compila il 730) può scegliere quali oneri “sacrificare” per rispettare il limite. In pratica, conviene ottimizzare la distribuzione partendo dagli oneri con importi fissi (come gli interessi mutuo) e riducendo quelli più flessibili. Il CAF Centro Fiscale effettua questa analisi personalizzata per ogni cliente.

      Novità 2026: tabella riepilogativa dei cambiamenti

      Ecco un riepilogo schematico di tutte le novità che impattano sulla detrazione mutuo nel 730/2026, per avere un quadro completo e immediato delle differenze rispetto agli anni precedenti:

      AspettoRegola fino al 2024Novità dal 2025 (dichiarazione 730/2026)
      Limite spesa mutuo prima casa (codice 7)4.000 euro4.000 euro (invariato)
      Aliquota detrazione19%19% (invariata)
      Detrazione massima teorica760 euro760 euro (invariata se reddito sotto 75.000 euro)
      Tetto complessivo per redditi oltre 75.000 euroNessunoIntrodotto dall’art. 16-ter TUIR (L. 207/2024)
      Tetto per redditi 75.001-100.000 euroN/A14.000 euro × coefficiente familiare
      Tetto per redditi oltre 100.000 euroN/A8.000 euro × coefficiente familiare
      Coefficiente (nessun figlio)N/A0,50
      Coefficiente (1 figlio)N/A0,70
      Coefficiente (2 figli)N/A0,85
      Coefficiente (3+ figli o figlio disabile)N/A1,00 (nessun taglio effettivo)
      Codici quadro E (7, 8, 9, 10, 11)InvariatiInvariati
      Superbonus 110% rateizzatoN/AESCLUSO dal tetto art. 16-ter
      Detrazioni lavoro e familiariN/AESCLUSE dal tetto art. 16-ter

      Attenzione al 730 precompilato: Nel 730 precompilato 2026, l’Agenzia delle Entrate calcolerà automaticamente il tetto dell’art. 16-ter per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro. Tuttavia, il calcolo del coefficiente familiare dipende dai dati sui figli a carico già presenti nell’anagrafe tributaria. Se la situazione familiare è cambiata (nascita di un figlio, figlio che ha perso la condizione di figlio a carico), è fondamentale verificare che il precompilato rifletta la realtà e, se necessario, modificarlo con l’assistenza del CAF.

      Errori da evitare nella compilazione del quadro E

      La compilazione del quadro E del modello 730 per gli interessi del mutuo è una delle operazioni apparentemente semplici che nasconde insidie frequenti. Ecco gli errori più comuni che il CAF Centro Fiscale riscontra durante la stagione dichiarativa e come evitarli.

      1. Inserire l’importo del rateo invece degli interessi

      L’errore più diffuso: molti contribuenti indicano nel quadro E la rata mensile del mutuo (o il totale delle rate annue) invece dei soli interessi passivi. La rata è composta da quota capitale + quota interessi: va indicata solo la quota interessi riportata nella certificazione bancaria annuale.

      2. Usare il codice sbagliato

      Usare il codice 8 (mutui ante 1993) invece del codice 7 (mutui post 1993 prima casa) porta a calcolare la detrazione su un limite dimezzato (2.065,83 euro invece di 4.000 euro), perdendo parte del beneficio fiscale spettante. Verificare sempre la data di stipula del contratto di mutuo e la destinazione dell’immobile.

      3. Non dichiarare correttamente la cointestazione

      Se il mutuo è cointestato, ogni cointestatario ha diritto alla detrazione sulla propria quota. Chi compila il 730 individuale deve indicare solo la propria quota di interessi (es. 50%), non l’importo totale. Se entrambi i cointestatari indicano il 100%, si verifica una doppia deduzione illecita che può essere contestata dall’Agenzia delle Entrate in sede di controllo.

      4. Dimenticare gli oneri accessori

      Molti contribuenti includono solo gli interessi passivi e dimenticano gli oneri accessori detraibili (spese di perizia, istruttoria, polizza incendio obbligatoria). Questi importi sono indicati nella certificazione bancaria annuale e aumentano la base imponibile su cui calcolare il 19%, incrementando il beneficio fiscale.

      5. Non verificare il tetto art. 16-ter per redditi oltre 75.000 euro

      Dal periodo d’imposta 2025 (730/2026), i contribuenti con reddito oltre 75.000 euro devono calcolare il tetto dell’art. 16-ter prima di compilare il quadro E. Se si sommano tutti gli oneri e si supera il limite calcolato con il coefficiente familiare, è necessario ridurre proporzionalmente gli importi nel quadro E. Il 730 precompilato lo fa automaticamente, ma chi compila manualmente deve verificare il calcolo.

      6. Detrarre il mutuo sulla seconda casa come fosse la prima

      La detrazione piena (codice 7, limite 4.000 euro) spetta solo per la prima casa effettivamente adibita ad abitazione principale. Se il contribuente ha cambiato residenza o ha acquistato un’altra abitazione principale, deve verificare la detraibilità del mutuo sulla vecchia abitazione. In generale, la detrazione cessa quando l’immobile non è più abitazione principale, salvo specifiche eccezioni previste dal TUIR (trasferimento per motivi di lavoro, ricovero in case di cura con utilizzo gratuito da parte di familiari).

      Il CAF Centro Fiscale di Udine assiste ogni anno centinaia di contribuenti nella compilazione del modello 730, verificando la corretta applicazione di tutte le detrazioni incluse quelle sul mutuo. Grazie all’esperienza pluriennale, il nostro team individua gli errori nel 730 precompilato e ottimizza il beneficio fiscale spettante a ciascun contribuente. Puoi richiedere assistenza per il tuo 730/2026 comodamente online o di persona presso la nostra sede di Udine.

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      Domande Frequenti sulla Detrazione Mutuo 730/2026

      Qual e il limite massimo di detrazione per gli interessi del mutuo prima casa nel 2026?

      Il limite rimane 4.000 euro di interessi passivi detraibili al 19%, per una detrazione massima di 760 euro. Tuttavia, per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro si applica il tetto complessivo dell’art. 16-ter TUIR (introdotto dalla Legge di Bilancio 2025, L. 207/2024), che puo ridurre l’importo effettivamente detraibile in base al reddito e al numero di figli a carico.

      Che codice devo usare nel quadro E del 730 per gli interessi del mutuo prima casa?

      Il codice corretto per i mutui ipotecari stipulati dal 1993 per l’acquisto dell’abitazione principale e il codice 7. Per i mutui costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale si usa il codice 9 (limite 2.582,28 euro). Per mutui ante 1993 su altri immobili si usa il codice 8 (limite 2.065,83 euro). Il codice sbagliato comporta una detrazione ridotta o un controllo formale da parte dell’Agenzia delle Entrate.

      Il tetto dell’art. 16-ter TUIR si applica anche al Superbonus 110%?

      No. Le detrazioni Superbonus 110% gia avviate e rateizzate in 10 anni (per spese sostenute fino al 2023) sono escluse dal tetto dell’art. 16-ter TUIR. Questa esclusione e prevista espressamente per non penalizzare chi aveva gia avviato i lavori in buona fede con le vecchie regole. Le istruzioni del modello 730/2026 dell’Agenzia delle Entrate confermano questa esclusione.

      Se ho rifinanziato il mutuo con la surroga, perdo la detrazione?

      No. In caso di surroga del mutuo (portabilita verso un’altra banca), la detrazione continua senza interruzioni, purche l’immobile resti adibito ad abitazione principale e il debito residuo non aumenti. Se con la surroga si ottiene liquidita aggiuntiva, gli interessi su questa quota extra non sono detraibili. E importante conservare la documentazione della surroga e la certificazione degli interessi della nuova banca.

      Posso detrarre gli interessi del mutuo se l’immobile non e la mia abitazione principale?

      In generale no. La detrazione piena (codice 7, 4.000 euro) spetta solo per l’abitazione principale. Esistono pero eccezioni: se si e trasferiti per lavoro (purche l’immobile non sia locato a terzi), se si e ricoverati in case di cura con l’immobile occupato gratuitamente da un familiare, o se si acquista un immobile da affittare entro 3 anni dall’acquisto. Rivolgersi al CAF per verificare la situazione specifica.

      Hai bisogno di assistenza per la detrazione mutuo nel 730?

      Il CAF Centro Fiscale di Udine ti aiuta a compilare il quadro E correttamente, verificare il tetto dell’art. 16-ter e ottimizzare tutte le detrazioni del tuo 730/2026.

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