La IMU seconda rata 2026 scade il 16 dicembre 2026 e rappresenta il momento in cui i proprietari di immobili devono versare il saldo dell’Imposta Municipale Unica. A differenza dell’acconto di giugno, il saldo di dicembre potrebbe avere un importo diverso: se il tuo Comune ha modificato le aliquote IMU nel corso dell’anno, dovrai ricalcolare l’imposta e conguagliare la differenza. In questa guida ti spieghiamo passo dopo passo come calcolare il saldo IMU 2026, quali sono i codici tributo per il modello F24 e cosa fare se hai saltato l’acconto di giugno.

Indice dei contenuti

1. Scadenza IMU seconda rata 2026
2. Differenza tra acconto di giugno e saldo di dicembre
3. Come calcolare il saldo IMU 2026
4. Esempio pratico di calcolo saldo IMU
5. Codici tributo IMU per il modello F24
6. Come pagare l’IMU seconda rata
7. Pagamento IMU online: F24 web e home banking
8. Esenzioni IMU 2026: chi non deve pagare
9. Cosa fare se non hai pagato l’acconto di giugno
10. Ravvedimento operoso per IMU tardiva
11. Domande frequenti

Scadenza IMU seconda rata 2026: quando si paga il saldo

La scadenza IMU seconda rata 2026 e fissata al mercoledi 16 dicembre 2026. Questa data e stabilita dall’articolo 1, comma 762, della Legge n. 160/2019 e non cambia di anno in anno: il saldo IMU si paga sempre entro il 16 dicembre.

Se il 16 dicembre cade di sabato o domenica, la scadenza slitta al primo giorno lavorativo successivo. Nel 2026, il 16 dicembre cade di mercoledi, quindi non ci sono proroghe automatiche.

Le due scadenze IMU dell’anno sono quindi:

• Acconto (prima rata): entro il 16 giugno 2026 – pari al 50% dell’imposta calcolata con le aliquote dell’anno precedente
• Saldo (seconda rata): entro il 16 dicembre 2026 – conguaglio a saldo con le aliquote definitive dell’anno in corso

In alternativa, il contribuente puo scegliere di pagare l’IMU in un’unica soluzione entro il 16 giugno, applicando direttamente le aliquote dell’anno in corso (se gia deliberate dal Comune).

Differenza tra acconto IMU di giugno e saldo di dicembre

Molti contribuenti pensano che la seconda rata IMU sia semplicemente una copia dell’acconto versato a giugno. In realta, le due rate possono avere importi diversi, e capire il perche e fondamentale per non sbagliare il pagamento.

L’acconto di giugno si calcola applicando le aliquote IMU dell’anno precedente (2025). Questo perche a giugno i Comuni potrebbero non aver ancora deliberato le nuove aliquote per l’anno in corso.

Il saldo di dicembre si calcola applicando le aliquote deliberate dal Comune per il 2026. Se le aliquote sono cambiate rispetto al 2025, il saldo serve anche da conguaglio: in pratica, paghi la differenza tra l’imposta totale 2026 e quanto gia versato a giugno.

Ecco cosa puo succedere concretamente:

Situazione	Effetto sul saldo di dicembre
Le aliquote 2026 sono uguali a quelle 2025	Il saldo e uguale all’acconto di giugno
Il Comune ha aumentato le aliquote 2026	Il saldo sara piu alto dell’acconto (devi pagare il conguaglio)
Il Comune ha ridotto le aliquote 2026	Il saldo sara piu basso dell’acconto
Il Comune non ha deliberato nuove aliquote entro il 28 ottobre	Si applicano le aliquote 2025: il saldo e uguale all’acconto

Dove verificare le aliquote: le delibere comunali IMU sono pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre di ogni anno. Se il tuo Comune non ha pubblicato nuove aliquote entro questa data, valgono quelle dell’anno precedente.

Come calcolare il saldo IMU 2026: la formula passo dopo passo

Il calcolo del saldo IMU 2026 segue una formula precisa. Vediamola nel dettaglio, spiegando ogni passaggio in modo semplice.

Formula di base per l’IMU annua:

IMU annua = Rendita catastale x 1,05 x Moltiplicatore x Aliquota comunale

Formula per il saldo di dicembre:

Saldo IMU = IMU annua 2026 (con aliquote 2026) - Acconto versato a giugno

Ecco il significato di ogni elemento:

• Rendita catastale: e il valore che trovi nella visura catastale dell’immobile. La puoi richiedere gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate o presso il nostro CAF
• Rivalutazione del 5% (x 1,05): la rendita catastale va sempre rivalutata del 5%, come previsto dalla legge
• Moltiplicatore: dipende dalla categoria catastale dell’immobile (vedi tabella sotto)
• Aliquota comunale: la percentuale stabilita dal Comune dove si trova l’immobile. Si esprime in millesimi (per esempio, 10,6 per mille = 1,06%)

Moltiplicatori IMU per categoria catastale

Categoria catastale	Tipologia	Moltiplicatore
A/1, A/8, A/9	Abitazioni di lusso, ville, castelli	160
Da A/2 a A/7	Abitazioni ordinarie (esenti se prima casa)	160
B	Collegi, ospedali, uffici pubblici	140
C/1	Negozi e botteghe	55
C/2, C/6, C/7	Magazzini, garage, tettoie	160
C/3, C/4, C/5	Laboratori, palestre, stabilimenti	140
D (escluso D/5)	Immobili produttivi (capannoni, hotel)	65
D/5	Istituti di credito	80

Esempio pratico: calcolo saldo IMU seconda casa

Vediamo un esempio concreto di calcolo del saldo IMU per capire meglio come funziona. Supponiamo che Marco possieda un appartamento come seconda casa a Udine.

Dati dell’immobile di Marco:

• Categoria catastale: A/3 (abitazione di tipo economico)
• Rendita catastale: 650 euro
• Aliquota IMU 2025 (usata per l’acconto): 10,6 per mille
• Aliquota IMU 2026 (deliberata dal Comune): 10,8 per mille
• Possesso: 100% per 12 mesi

Calcolo dell’acconto versato a giugno (con aliquote 2025)

Base imponibile = 650 x 1,05 x 160 = 109.200 euro
IMU annua 2025 = 109.200 x 10,6 / 1.000 = 1.157,52 euro
Acconto giugno = 1.157,52 / 2 = 578,76 euro (arrotondato a 579 euro)

Calcolo del saldo di dicembre (con aliquote 2026)

Base imponibile = 650 x 1,05 x 160 = 109.200 euro
IMU annua 2026 = 109.200 x 10,8 / 1.000 = 1.179,36 euro
Saldo dicembre = 1.179,36 - 579 = 600,36 euro (arrotondato a 600 euro)

Come puoi notare, Marco paga a dicembre 21 euro in piu rispetto all’acconto di giugno, proprio perche il Comune ha aumentato l’aliquota di 0,2 punti. Se le aliquote fossero rimaste invariate, il saldo sarebbe stato identico all’acconto (579 euro).

Nota sull’arrotondamento: l’importo IMU va arrotondato all’euro per difetto se i centesimi sono fino a 49, per eccesso se sono da 50 in su.

Codici tributo IMU 2026 per il modello F24

Per compilare correttamente il modello F24, devi utilizzare il codice tributo IMU corrispondente alla tipologia del tuo immobile. I codici sono diversi a seconda che si tratti di abitazione, terreno, area edificabile o immobile produttivo.

Codice tributo	Tipologia immobile	Destinatario
3912	Abitazione principale e pertinenze (solo A/1, A/8, A/9)	Comune
3914	Terreni agricoli	Comune
3916	Aree fabbricabili	Comune
3918	Altri fabbricati (seconde case, negozi, uffici)	Comune
3925	Immobili categoria D – quota Stato (aliquota 0,76%)	Stato
3930	Immobili categoria D – quota Comune (eccedenza 0,76%)	Comune

Attenzione agli immobili di categoria D (capannoni, hotel, centri commerciali): per questi immobili devi compilare due righe nel modello F24. Una con il codice 3925 (quota Stato, calcolata con aliquota fissa dello 0,76%) e una con il codice 3930 (quota Comune, calcolata sulla differenza tra aliquota comunale e 0,76%).

Nella sezione “IMU e altri tributi locali” del modello F24 dovrai indicare:

• Il codice catastale del Comune dove si trova l’immobile (es. L483 per Udine)
• La casella “Saldo” barrata (non “Acconto”)
• Il numero degli immobili a cui si riferisce il pagamento
• L’anno di riferimento: 2026
• L’importo a debito da versare

Come pagare l’IMU seconda rata 2026

Il pagamento della IMU seconda rata 2026 puo avvenire attraverso diversi canali. Lo strumento principale e il modello F24, ma vediamo tutte le opzioni disponibili.

Modello F24 ordinario

E il metodo piu comune. Puoi compilare il modello F24 e presentarlo presso:

• Banca: allo sportello o tramite home banking
• Ufficio postale: allo sportello con il modello cartaceo
• Intermediario abilitato: il tuo commercialista o il nostro CAF possono gestire il pagamento per te

Importante: i titolari di partita IVA sono obbligati a pagare il modello F24 esclusivamente per via telematica (home banking, Entratel o F24 web dell’Agenzia delle Entrate).

Bollettino postale

In alternativa al modello F24, puoi utilizzare il bollettino di conto corrente postale con numero di conto 1008857615, valido per tutti i Comuni d’Italia. Il bollettino e disponibile presso gli uffici postali e deve riportare i dati dell’immobile e l’importo del saldo.

Il bollettino postale non e pero disponibile per gli immobili di categoria D (per la quota Stato), per i quali devi obbligatoriamente usare il modello F24.

Pagamento IMU online: F24 web e home banking

Pagare l’IMU online e il modo piu comodo e veloce. Ecco le opzioni disponibili:

F24 web dell’Agenzia delle Entrate

Puoi compilare e inviare il modello F24 direttamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate:

1. Accedi a Fisconline con SPID, CIE o CNS
2. Vai nella sezione “Pagamenti” > “F24 web”
3. Compila la sezione “IMU e altri tributi locali” con codice tributo e importo
4. Indica l’IBAN del conto corrente da addebitare
5. Conferma e invia

Il pagamento viene addebitato il giorno della scadenza (16 dicembre), quindi puoi compilarlo anche con qualche giorno di anticipo.

Home banking

Quasi tutti gli istituti bancari offrono la possibilita di compilare e inviare il modello F24 dall’area riservata del conto online. La procedura e simile a quella dell’Agenzia delle Entrate: compili i campi del tributo, indichi l’importo e confermi il pagamento.

Se non ti senti sicuro nella compilazione del modello F24, puoi rivolgerti al CAF Centro Fiscale di Udine: ti aiutiamo a calcolare l’importo corretto e a compilare il modello senza errori.

Esenzioni IMU 2026: chi non deve pagare

Non tutti i proprietari di immobili devono pagare l’IMU. Ecco le principali esenzioni IMU 2026 previste dalla legge:

Esenzione IMU prima casa

La prima casa (abitazione principale) e le relative pertinenze (un garage C/6, una cantina C/2, una tettoia C/7) sono esenti da IMU, a condizione che:

• Il proprietario vi abbia la residenza anagrafica
• Il proprietario vi abbia la dimora abituale (cioe ci viva effettivamente)
• L’immobile non sia di categoria catastale A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi storici)

Nota importante: dopo la sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022, l’esenzione spetta anche ai coniugi con residenze diverse nello stesso Comune. Ciascun coniuge puo scegliere una sola abitazione come principale e ottenere l’esenzione IMU su quella.

Altre esenzioni IMU

• Terreni agricoli montani e collinari: i terreni ubicati nei Comuni classificati come montani dall’ISTAT sono totalmente esenti
• Terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o IAP: esenti anche se non montani, purche il proprietario sia iscritto alla previdenza agricola
• Immobili di categoria E: stazioni, ponti, fari
• “Beni merce” delle imprese costruttrici: fabbricati costruiti e destinati alla vendita dall’impresa costruttrice, finche non sono locati (dal 2022 l’esenzione e piena)
• Immobili inagibili o inabitabili: non sono esenti, ma hanno una riduzione del 50% della base imponibile. Serve perizia dell’ufficio tecnico comunale o dichiarazione sostitutiva
• Immobili storici (categoria A/9): godono della riduzione del 50% della base imponibile
• Immobili concessi in comodato ai figli: riduzione del 50% della base imponibile, a condizione che il comodante possieda al massimo due immobili nello stesso Comune e il contratto sia registrato

Cosa fare se non hai pagato l’acconto IMU di giugno

Se hai saltato il pagamento dell’acconto IMU di giugno 2026, non e il caso di farsi prendere dal panico. Hai due opzioni:

Opzione 1: ravvedimento operoso per l’acconto

Puoi versare l’acconto in ritardo utilizzando il ravvedimento operoso, pagando una sanzione ridotta e gli interessi legali. Prima lo fai, meno paghi di sanzione (vedi la sezione dedicata piu avanti).

Opzione 2: pagare tutto a dicembre

Puoi versare l’intero importo annuo con il saldo di dicembre. In questo caso, dovrai comunque regolarizzare il mancato acconto con il ravvedimento operoso (sanzione + interessi calcolati dal 17 giugno al giorno del pagamento).

Attenzione: non puoi semplicemente pagare tutto a dicembre senza sanzioni. Il mancato acconto e comunque un’omissione che va sanata. La buona notizia e che il ravvedimento operoso ti permette di farlo a costi molto contenuti rispetto alla sanzione piena del 30%.

Ravvedimento operoso per IMU tardiva: sanzioni e calcolo

Il ravvedimento operoso e lo strumento che ti permette di regolarizzare un pagamento IMU in ritardo pagando una sanzione ridotta, molto inferiore al 30% previsto in caso di accertamento da parte del Comune.

Le sanzioni ridotte del ravvedimento operoso dipendono da quanto tempo e passato dalla scadenza originaria:

Ritardo	Tipo di ravvedimento	Sanzione
Entro 14 giorni	Ravvedimento sprint	0,1% per ogni giorno di ritardo (max 1,4%)
Dal 15esimo al 30esimo giorno	Ravvedimento breve	1,5% dell’imposta
Dal 31esimo al 90esimo giorno	Ravvedimento intermedio	1,67% dell’imposta
Entro 1 anno dalla scadenza	Ravvedimento lungo	3,75% dell’imposta
Oltre 1 anno e fino a 2 anni	Ravvedimento biennale	4,29% dell’imposta
Oltre 2 anni	Ravvedimento ultrannuale	5% dell’imposta

Oltre alla sanzione, devi versare anche gli interessi legali calcolati giorno per giorno dal giorno successivo alla scadenza fino al giorno del pagamento. Il tasso di interesse legale per il 2026 e stabilito con decreto del MEF (nel 2025 era il 2%).

Esempio: ravvedimento operoso IMU acconto non pagato

Supponiamo che Marco (dall’esempio precedente) non abbia pagato l’acconto di 579 euro entro il 16 giugno e decida di regolarizzare il 15 settembre (91 giorni di ritardo):

Imposta dovuta: 579 euro
Sanzione (3,75% - entro 1 anno): 579 x 3,75% = 21,71 euro (arrotondato a 22 euro)
Interessi legali (2% annuo per 91 giorni): 579 x 2% x 91/365 = 2,89 euro (arrotondato a 3 euro)

Totale ravvedimento: 579 + 22 + 3 = 604 euro

Marco paga 604 euro invece dei 579 originari: solo 25 euro in piu. Se invece avesse aspettato l’accertamento del Comune, la sanzione sarebbe stata del 30%, cioe 173,70 euro in piu.

Come compilare il modello F24 per il ravvedimento: usa lo stesso codice tributo dell’IMU ordinaria. La sanzione e gli interessi vanno sommati all’imposta. Nella casella “ravvedimento” del modello F24 barra la casella “Ravv.”.

Domande frequenti sull’IMU seconda rata 2026

Quando scade l’IMU seconda rata 2026?

La scadenza per il saldo IMU 2026 e fissata al 16 dicembre 2026 (mercoledi). Il pagamento deve essere effettuato entro questa data tramite modello F24 o bollettino postale.

Come faccio a sapere se il mio Comune ha cambiato le aliquote IMU?

Le delibere comunali sulle aliquote IMU devono essere pubblicate entro il 28 ottobre sul sito del Dipartimento delle Finanze. Puoi controllare direttamente sul sito finanze.gov.it oppure sul sito web del tuo Comune. Se entro il 28 ottobre il Comune non ha deliberato, valgono le aliquote dell’anno precedente.

La prima casa e esente da IMU?

Si, l’abitazione principale e le sue pertinenze sono esenti da IMU, a condizione che il proprietario vi risieda e ci abiti effettivamente. Fanno eccezione le abitazioni di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9), che pagano l’IMU con aliquota ridotta e detrazione di 200 euro. Se hai dubbi sull’esenzione IMU prima casa, il nostro CAF puo verificare la tua situazione.

Posso pagare l’IMU in ritardo senza sanzioni?

No, il pagamento in ritardo comporta sempre una sanzione. Pero, con il ravvedimento operoso, la sanzione e molto ridotta: si va dallo 0,1% al giorno (nei primi 14 giorni) fino al 5% (oltre 2 anni). E molto piu conveniente regolarizzare subito piuttosto che aspettare un avviso di accertamento dal Comune, che comporta la sanzione piena del 30%.

Devo pagare l’IMU su un immobile ereditato?

Si, gli eredi devono pagare l’IMU dalla data di apertura della successione (cioe dalla data di decesso). L’imposta e dovuta in proporzione alla quota ereditaria e ai mesi di possesso. Se hai ereditato un immobile, puoi rivolgerti al nostro CAF per la dichiarazione di successione e per il calcolo dell’IMU dovuta.

Come si calcola l’IMU per i mesi di possesso parziale?

Se hai acquistato, venduto o ereditato un immobile nel corso dell’anno, l’IMU si calcola solo per i mesi di effettivo possesso. Il mese si conta per intero se il possesso si e protratto per piu di 15 giorni. Ad esempio, se hai acquistato il 20 marzo, marzo non si conta (solo 12 giorni); se hai acquistato il 10 marzo, marzo si conta (21 giorni).

Hai bisogno di aiuto con il calcolo IMU? Contatta il CAF Centro Fiscale

Il calcolo del saldo IMU puo sembrare complicato, soprattutto se possiedi piu immobili, hai ereditato una proprieta o il tuo Comune ha cambiato le aliquote. Il CAF Centro Fiscale di Udine ti offre assistenza completa per:

• Calcolo preciso dell’IMU su tutti i tuoi immobili
• Compilazione del modello F24 con i codici tributo corretti
• Verifica delle esenzioni e riduzioni a cui hai diritto
• Ravvedimento operoso per pagamenti in ritardo
• Visure catastali e controllo della rendita

Questo articolo è stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne è responsabile dei contenuti.