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Registrazione Contratto di Affitto 2026: Procedura e Costi

cedolare secca

La registrazione contratto affitto è un adempimento obbligatorio per legge ogni volta che si stipula un contratto di locazione. Il locatore deve registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma, indipendentemente dall’importo del canone. In questa guida aggiornata al 2026 ti spieghiamo la procedura completa per registrare online tramite il modello RLI web, i documenti necessari, i costi da sostenere (imposta di registro, bollo e le esenzioni previste con la cedolare secca) e cosa succede in caso di mancata registrazione. Il CAF Centro Fiscale di Udine assiste proprietari e inquilini in tutte le fasi della registrazione.

Indice dei contenuti

  1. Obbligo di registrazione: chi deve farla e quando
  2. Procedura online: registrazione con RLI web
  3. Documenti necessari per la registrazione
  4. Costi della registrazione: imposta di registro e bollo
  5. Esenzione con cedolare secca
  6. Rinnovi, proroghe e risoluzione anticipata
  7. Sanzioni per mancata registrazione
  8. Domande frequenti

Obbligo di registrazione: chi deve farla e quando

La registrazione contratto affitto è obbligatoria per tutti i contratti di locazione con durata superiore a 30 giorni. L’obbligo ricade sul locatore (proprietario dell’immobile), che deve provvedere alla registrazione entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla data di decorrenza del contratto, se anteriore.

L’obbligo sussiste sia per i contratti ad uso abitativo (4+4, 3+2, transitori, studenti) sia per quelli ad uso commerciale. L’unica eccezione riguarda i contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’arco di un anno, per i quali la registrazione è facoltativa. Anche l’inquilino è solidalmente responsabile dell’obbligo di registrazione: questo significa che, se il proprietario non provvede, l’inquilino stesso può procedere alla registrazione per tutelare i propri diritti.

Una volta registrato il contratto, il locatore deve comunicarne gli estremi all’inquilino e all’eventuale amministratore di condominio entro 60 giorni dalla registrazione.

Procedura online: registrazione con RLI web

Il modo più semplice e rapido per effettuare la registrazione contratto affitto è utilizzare il servizio RLI web dell’Agenzia delle Entrate, accessibile con SPID, CIE o CNS dal portale agenziaentrate.gov.it. La procedura si articola nei seguenti passaggi:

  1. Accedi al portale dell’Agenzia delle Entrate con le tue credenziali SPID, CIE o CNS
  2. Seleziona il servizio “RLI web” nella sezione “Servizi per” > “Registrazioni”
  3. Compila i dati del contratto: tipologia (libero 4+4, concordato 3+2, transitorio, ecc.), data stipula, data decorrenza, durata, canone annuo
  4. Inserisci i dati catastali dell’immobile (Comune, foglio, particella, subalterno, categoria catastale)
  5. Inserisci i dati delle parti: locatore e conduttore con codici fiscali
  6. Indica il regime fiscale scelto: IRPEF ordinaria oppure cedolare secca
  7. Allega il contratto in formato PDF/A o TIF (massimo 5 MB)
  8. Calcola e paga le imposte: il sistema calcola automaticamente imposta di registro e bollo, pagabili con addebito su conto corrente (modello F24)
  9. Invia e conserva la ricevuta con il numero di registrazione assegnato

In alternativa alla procedura online, è possibile registrare il contratto presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, portando due copie originali del contratto, il modello RLI cartaceo compilato e le ricevute di pagamento delle imposte (modello F24 Elide). Puoi anche delegare un intermediario abilitato o il CAF Centro Fiscale per la registrazione.

Documenti necessari per la registrazione

Per procedere alla registrazione contratto affitto occorre preparare i seguenti documenti:

  • Contratto di locazione firmato da entrambe le parti (almeno 2 copie originali per la registrazione in ufficio, 1 PDF per la procedura online)
  • Modello RLI compilato (generato automaticamente se si usa la procedura web)
  • Documento di identità del richiedente la registrazione
  • Codice fiscale di locatore e conduttore
  • Dati catastali dell’immobile: visura catastale con foglio, particella, subalterno, categoria e rendita catastale
  • Planimetria catastale (facoltativa, ma utile per verificare la corrispondenza)
  • Attestazione di pagamento delle imposte (modello F24 Elide) se si registra in ufficio
  • Marche da bollo da 16 euro ogni 4 pagine e ogni 100 righe di contratto (non necessarie con cedolare secca)

Se il contratto prevede la cedolare secca, non servono né le marche da bollo né il pagamento dell’imposta di registro. Tuttavia, il contratto deve contenere la clausola di rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone comunicata all’inquilino con lettera raccomandata o PEC prima della registrazione.

Costi della registrazione: imposta di registro e bollo

I costi della registrazione contratto affitto variano in base al tipo di immobile e al regime fiscale scelto. Ecco nel dettaglio le voci di spesa principali con la tassazione IRPEF ordinaria:

Voce di costoImportoNote
Imposta di registro2% del canone annuo (minimo 67 euro)Per immobili ad uso abitativo. Per uso commerciale: 1%
Imposta di bollo16 euro ogni 4 pagine e ogni 100 righeSi applica a ciascuna copia del contratto registrata
Tributi specialiVariabiliSolo per servizi aggiuntivi (copie conformi, certificati)

L’imposta di registro è dovuta al momento della registrazione e poi ogni anno alla scadenza dell’annualità contrattuale, sempre nella misura del 2% del canone annuo con un minimo di 67 euro (che si applica solo alla prima registrazione). Il costo è ripartito in parti uguali tra locatore e inquilino, salvo diverso accordo nel contratto. È possibile pagare l’intera imposta di registro per tutta la durata del contratto in un’unica soluzione, ottenendo uno sconto calcolato in base al tasso legale di interesse.

Per esempio, su un contratto 4+4 con canone annuo di 7.200 euro (600 euro al mese), l’imposta di registro annua è di 144 euro (2% di 7.200), cioè 72 euro a testa tra proprietario e inquilino. A questo vanno aggiunte circa 32 euro di bollo per un contratto di 8 pagine. Per chi presenta il modello 730, questi costi non sono deducibili né detraibili.

Esenzione con cedolare secca

Uno dei vantaggi principali della cedolare secca riguarda proprio i costi di registrazione. Chi opta per il regime sostitutivo è completamente esente dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, sia alla prima registrazione che nelle annualità successive, nonché in caso di proroga o risoluzione.

Questo rappresenta un risparmio significativo nel corso della durata del contratto. Riprendendo l’esempio precedente (canone 7.200 euro annui), con un contratto 4+4 il risparmio sull’imposta di registro è di circa 1.152 euro in 8 anni (144 euro x 8 annualità), a cui vanno aggiunti i bolli. È un fattore importante da considerare nel calcolo complessivo di convenienza tra cedolare secca e IRPEF: leggi il nostro confronto dettagliato cedolare secca vs IRPEF per tutti i dettagli.

Per accedere all’esenzione, è sufficiente barrare la casella “cedolare secca” nel modello RLI al momento della registrazione e inviare all’inquilino la comunicazione di rinuncia all’aggiornamento ISTAT con raccomandata o PEC.

Rinnovi, proroghe e risoluzione anticipata

Oltre alla prima registrazione, anche le vicende successive del contratto di locazione richiedono comunicazioni all’Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI:

Proroga del contratto. Alla scadenza del primo periodo (ad esempio dopo i primi 4 anni di un contratto 4+4), se il contratto si rinnova automaticamente, occorre comunicare la proroga entro 30 giorni dalla scadenza. Se si è in regime IRPEF, va pagata nuovamente l’imposta di registro del 2% annuo. Con la cedolare secca, basta comunicare la conferma dell’opzione senza pagare nulla.

Risoluzione anticipata. Se una delle parti recede dal contratto prima della scadenza naturale, la risoluzione va comunicata tramite modello RLI entro 30 giorni dall’evento. Con tassazione IRPEF è dovuta un’imposta fissa di 67 euro per la risoluzione. Con cedolare secca, la risoluzione è esente da costi.

Cessione del contratto. Se il contratto viene ceduto a un nuovo inquilino o a un nuovo proprietario, la cessione va registrata con il modello RLI e comporta un’imposta di registro di 67 euro.

Annualità successive. Ogni anno, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, chi è in regime IRPEF deve versare l’imposta di registro annuale tramite modello F24 Elide (codice tributo 1501). Anche questa comunicazione non è necessaria con la cedolare secca, purché l’opzione sia già stata esercitata.

Sanzioni per mancata registrazione

La mancata registrazione del contratto di affitto comporta sanzioni amministrative significative. Le principali conseguenze sono:

  • Sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta, in caso di omessa registrazione
  • Sanzione dal 60% al 120% dell’imposta dovuta per registrazione tardiva (entro 1 anno)
  • Con il ravvedimento operoso, le sanzioni si riducono notevolmente: 1/10 della sanzione minima se si regolarizza entro 30 giorni, fino a 1/5 entro 2 anni
  • Il contratto non registrato è considerato nullo ai fini civilistici: l’inquilino potrebbe chiedere la restituzione di quanto versato in eccesso rispetto al canone concordato

In pratica, se il contratto prevede un canone annuo di 7.200 euro, l’imposta di registro dovuta è di 144 euro. In caso di omessa registrazione, la sanzione va da 172,80 euro a 345,60 euro, oltre al pagamento dell’imposta e degli interessi di mora. Con il ravvedimento operoso entro 30 giorni, la sanzione scende a soli 17,28 euro più interessi. È quindi fondamentale non ritardare la registrazione. Se hai bisogno di assistenza per regolarizzare un contratto non registrato, il CAF Centro Fiscale può aiutarti con il ravvedimento operoso e la procedura di registrazione tardiva.

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Il CAF Centro Fiscale di Udine offre il calcolo IMU e ILIA per immobili a Udine e provincia, compreso il modello F24. Riceviamo su appuntamento nelle nostre sedi di Udine e Cividale del Friuli oppure interamente online via WhatsApp. Contattaci per una consulenza o chiama il 0432 1638640.

Domande frequenti

Quanto tempo ho per registrare un contratto di affitto?

Hai 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla data di decorrenza, se anteriore) per effettuare la registrazione contratto affitto presso l’Agenzia delle Entrate. Il termine vale sia per la registrazione online tramite RLI web sia per quella presso l’ufficio territoriale.

Quanto costa registrare un contratto di affitto?

Con tassazione IRPEF ordinaria, il costo comprende l’imposta di registro del 2% del canone annuo (minimo 67 euro) e l’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 pagine. Con la cedolare secca, la registrazione è completamente gratuita: non si paga né imposta di registro né bollo.

Chi paga le spese di registrazione del contratto?

L’imposta di registro è ripartita in parti uguali tra locatore e conduttore (50% ciascuno), salvo diversa pattuizione nel contratto. Le parti sono solidalmente responsabili del pagamento: questo significa che l’Agenzia delle Entrate può richiedere l’intero importo a uno dei due.

Posso registrare il contratto anche dopo i 30 giorni?

Sì, puoi registrare il contratto anche in ritardo, ma dovrai pagare una sanzione ridotta con il ravvedimento operoso. Entro 30 giorni dalla scadenza, la sanzione è pari al 1,5% dell’imposta. Entro 90 giorni sale al 1,67%. Entro 1 anno al 3,75%. Più aspetti, più alta sarà la sanzione. Conviene sempre regolarizzare il prima possibile.

Serve registrare anche gli affitti brevi?

No, i contratti di locazione con durata complessiva inferiore a 30 giorni nell’arco dell’anno solare non richiedono registrazione. Tuttavia, se la durata complessiva supera i 30 giorni (anche sommando più periodi con lo stesso inquilino), la registrazione diventa obbligatoria.

Hai bisogno di assistenza per la registrazione?

La registrazione contratto affitto può sembrare complessa, ma con il giusto supporto diventa un’operazione semplice e veloce. Il CAF Centro Fiscale di Udine ti assiste nella compilazione del modello RLI, nella scelta tra cedolare secca e IRPEF, nel calcolo delle imposte e nella registrazione completa del contratto.

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    Registrazione Contratto di Affitto: Scadenza 4 Maggio 2026, Imposta di Registro e Come Fare

    Il 4 maggio 2026 è una data fondamentale per chi ha stipulato o rinnovato un contratto di affitto nel corso del mese di aprile: scade il termine ordinario di 30 giorni per la registrazione obbligatoria all’Agenzia delle Entrate e per il versamento dell’imposta di registro. Chi non rispetta questa scadenza rischia sanzioni e interessi che possono arrivare a raddoppiare il tributo dovuto. In questa guida completa trovi tutto quello che devi sapere: come registrare il contratto, quanto si paga, quali strumenti usare (Modello RLI, F24 Elide) e come scegliere tra imposta di registro ordinaria e cedolare secca.

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    Indice dei contenuti

    1. Perché il 4 maggio 2026 è la scadenza chiave
    2. Obbligo di registrazione: chi deve farlo e quando
    3. Imposta di registro: aliquote, calcolo ed esempi pratici
    4. Cedolare secca: come funziona, aliquote 2026 e convenienza
    5. Modello RLI: come compilarlo e inviarlo
    6. F24 Elide: come versare l’imposta, codici tributo
    7. Tipi di contratto abitativo: 4+4, 3+2 a canone concordato, transitori
    8. Contratti a uso non abitativo
    9. Sanzioni per omessa o tardiva registrazione
    10. Ravvedimento operoso: come regolarizzare in ritardo
    11. Proroghe e rinnovi: obblighi e scadenze
    12. Registrazione contratto di affitto con il CAF: come fare

    Perché il 4 maggio 2026 è la scadenza chiave

    La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza, se antecedente alla firma. Lo stabilisce il DPR 26 aprile 1986 n. 131 (Testo Unico sull’Imposta di Registro – TUR), in combinato con l’art. 3, comma 1 del D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23. Il 4 maggio 2026 è quindi la scadenza per tutti i contratti di affitto che:

    • sono stati firmati il 4 aprile 2026 o successivamente (con decorrenza entro il 4 aprile)
    • avevano decorrenza dal 1° al 4 aprile 2026, anche se firmati in data precedente
    • sono stati rinnovati tacitamente o espressamente ad aprile 2026 con nuova decorrenza
    • riguardano subentri, proroghe e cessioni del contratto avvenuti in aprile

    In pratica, se hai stipulato un contratto di locazione (abitativo o commerciale) nel mese di aprile 2026, il termine ultimo per registrarlo senza incorrere in sanzioni scade il 4 maggio 2026. Vale la stessa regola per i contratti con decorrenza 1° aprile: il trentesimo giorno cade il 1° maggio, che però è festivo. Poiché sia il 1° sia il 2° e il 3° maggio 2026 potrebbero coincidere con giorni non lavorativi (il 2 e 3 sono sabato e domenica), il termine slitta automaticamente al primo giorno lavorativo successivo, cioè il 4 maggio 2026 (lunedì). Questo meccanismo è previsto dall’art. 7, comma 1 dello Statuto del Contribuente (L. 212/2000).

    Obbligo di registrazione: chi deve farlo e quando

    L’obbligo di registrazione dei contratti di locazione è sancito dall’art. 17 del TUR (DPR 131/1986). Sono soggetti a registrazione obbligatoria tutti i contratti di affitto aventi ad oggetto:

    • Immobili ad uso abitativo (appartamenti, case, ville, box, cantine se locati insieme all’abitazione)
    • Immobili ad uso commerciale, artigianale o professionale (negozi, uffici, laboratori, magazzini)
    • Terreni agricoli e fondi rustici
    • Contratti di affitto d’azienda

    Sono invece esclusi dall’obbligo di registrazione (secondo l’art. 2-bis della Tariffa allegata al TUR) i contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso conduttore. In questo caso non vi è obbligo di registrare, ma se le parti lo desiderano possono registrare volontariamente. Attenzione: se la somma di più contratti brevi con lo stesso conduttore supera i 30 giorni nell’anno, scatta l’obbligo retroattivo di registrazione per tutti.

    Chi è responsabile della registrazione? Ai sensi dell’art. 10 del TUR, l’obbligo è solidale tra locatore e conduttore. Nella pratica è il locatore (proprietario) a registrare il contratto, ma entrambi rispondono in caso di inadempimento. Dal 2014, con il D.Lgs. 23/2011 e la Legge 431/1998, l’Agenzia delle Entrate ha la facoltà di notificare l’avviso di liquidazione a chiunque dei contraenti, locatore o conduttore. Il locatore che non registra, inoltre, non può avvalersi di strumenti di tutela come lo sfratto per morosità nei confronti dell’inquilino.

    Imposta di registro: aliquote, calcolo ed esempi pratici

    L’imposta di registro sui contratti di locazione è disciplinata dall’art. 5 della Tariffa Parte I allegata al TUR e si applica quando il locatore non opta per la cedolare secca. Le aliquote variano in base al tipo di immobile e di contratto.

    Tabella aliquote imposta di registro 2026

    Tipo di immobile / contrattoAliquotaBase imponibileMinimo dovuto
    Immobili abitativi (regime ordinario)2%Canone annuo67 euro
    Fondi rustici / terreni agricoli0,50%Canone annuo67 euro
    Immobili strumentali (uso commerciale, uffici, negozi)1%Canone annuo67 euro
    Immobili strumentali esenti IVA (locazioni esenti)2%Canone annuo67 euro
    Contratti di affitto d’azienda3%Canone annuo67 euro
    Immobili abitativi con cedolare secca 21%0%——
    Abitativo canone concordato con cedolare 10%0%——

    Come si calcola l’imposta di registro? La base imponibile è il canone annuo (non la durata totale del contratto). L’imposta si calcola applicando l’aliquota al canone annuo e il risultato si moltiplica per gli anni di durata. Tuttavia, è prassi comune versare l’imposta annualmente, in base al canone dell’anno di competenza.

    Esempi pratici di calcolo

    Esempio 1 – Appartamento uso abitativo (regime ordinario, canone 700 euro/mese):

    • Canone annuo: 700 × 12 = 8.400 euro
    • Imposta di registro: 8.400 × 2% = 168 euro
    • Imposta minima: 67 euro → si applica il calcolato (168 euro > 67 euro)
    • Bollo contratto (se in forma scritta con più di un foglio): 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe

    Esempio 2 – Negozio uso commerciale (canone 1.500 euro/mese):

    • Canone annuo: 1.500 × 12 = 18.000 euro
    • Imposta di registro: 18.000 × 1% = 180 euro
    • Imposta minima: 67 euro → si applica il calcolato (180 euro)

    Esempio 3 – Canone molto basso (600 euro/anno):

    • Imposta teorica: 600 × 2% = 12 euro
    • Applicazione del minimo: si versa 67 euro (il minimo legale)

    È importante sapere che il pagamento dell’imposta di registro non coincide con la cedolare secca: se si sceglie la cedolare secca, l’imposta di registro non si paga affatto sull’atto di locazione, ma il locatore sostituisce IRPEF e addizionali con un’imposta sostitutiva calcolata sul canone. Entrambe le scelte vanno comunque effettuate al momento della registrazione tramite modello RLI.

    Cedolare secca: come funziona, aliquote 2026 e convenienza

    La cedolare secca, introdotta dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011, è un regime opzionale di tassazione che il locatore persona fisica può scegliere per le locazioni di immobili ad uso abitativo. In alternativa all’IRPEF ordinaria e all’imposta di registro, il locatore paga un’imposta sostitutiva flat calcolata sul canone annuo concordato.

    Aliquote cedolare secca 2026

    Tipo di contrattoAliquota cedolare 2026Base imponibile
    Contratti liberi (4+4)21%100% canone annuo
    Contratti a canone concordato (3+2) nei Comuni ad alta tensione abitativa10%100% canone annuo
    Affitti brevi (non imprenditoriali, max 30 gg/anno stesso conduttore)21% (prima casa) / 26% (dalla 2a in poi)100% canone incassato

    Nota importante per il 2026: La Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023) ha confermato l’aliquota al 26% per gli affitti brevi dalla seconda unità immobiliare gestita dalla stessa persona. Questa norma ha subito un lungo iter parlamentare e giurisprudenziale, ma è pienamente applicabile a tutti i contratti registrati nel 2025-2026.

    Vantaggi della cedolare secca:

    • Nessuna imposta di registro sul contratto di locazione (risparmio del 2% annuo)
    • Nessuna imposta di bollo sulla registrazione
    • Il reddito da locazione è escluso dal reddito complessivo IRPEF: vantaggio significativo per chi ha redditi elevati (aliquota marginale IRPEF al 43%)
    • Blocco degli aumenti ISTAT per tutta la durata del contratto in cedolare secca
    • Minore carico burocratico: niente dichiarazione IRPEF aggiuntiva per i redditi da locazione

    Chi non può usare la cedolare secca: il regime è vietato per le locazioni effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale, per gli immobili ad uso non abitativo (negozi, uffici, capannoni), e per i locatori persone giuridiche (società, enti). Solo le persone fisiche che non locano nell’esercizio di attività d’impresa o arti e professioni possono optare per la cedolare secca.

    Modello RLI: come compilarlo e inviarlo

    Il Modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) è il modulo ufficiale dell’Agenzia delle Entrate per la registrazione, la proroga, la cessione e la risoluzione dei contratti di locazione. È stato introdotto dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 10 gennaio 2014 e aggiornato con successive circolari, tra cui la Circolare n. 1/E del 2 gennaio 2014.

    Come compilare il Modello RLI

    Il modello si divide in quadri. Ecco le sezioni principali:

    • Quadro A – Dati generali: tipo di atto (locazione, affitto, comodato), modalità di registrazione (telematica o ufficio)
    • Quadro B – Soggetti: dati anagrafici e codice fiscale del locatore e del conduttore; se ci sono più locatori o conduttori, si compilano righe separate
    • Quadro C – Dati dell’immobile: tipo catastale, comuni, rendita catastale, superficie; va inserito il codice Ateco per gli immobili strumentali
    • Quadro D – Dati del contratto: data di stipula, decorrenza, durata, canone mensile e annuo, eventuali pertinenze, tipo di contratto (libero, concordato, transitorio)
    • Quadro E – Opzione per la cedolare secca: si indica l’aliquota prescelta (21% o 10%) e si dichiara di rinunciare agli aggiornamenti ISTAT per tutta la durata
    • Quadro F – Liquidazione dell’imposta: riepilogo importi dovuti, codici tributo, modalità di pagamento (F24 Elide o addebito in conto)

    Come inviare il Modello RLI

    Dal 1° gennaio 2016 la registrazione telematica è obbligatoria per i soggetti che hanno almeno 10 contratti da registrare (agenzie, grandi proprietari). I privati con meno di 10 contratti possono scegliere tra:

    • Registrazione online tramite RLI Web (sul portale dell’Agenzia delle Entrate, area riservata con SPID, CIE o CNS): è il sistema più comodo e gratuito
    • Software RLI scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate: permette di compilare e inviare il file telematicamente
    • Presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio (in caso di impossibilità di accesso telematico, previo appuntamento)
    • Tramite intermediario abilitato (CAF, commercialista, patronato): il delegato si occupa di tutto, dalla compilazione all’invio e al versamento dell’imposta

    Allegati obbligatori al Modello RLI: il contratto di locazione in originale (o copia) deve essere allegato alla registrazione. In caso di registrazione telematica, si allega il file PDF scansionato del contratto firmato. In caso di contratto di locazione a canone concordato, occorre anche allegare la attestazione dell’accordo territoriale sottoscritta dalle associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini.

    F24 Elide: come versare l’imposta, codici tributo

    Il versamento dell’imposta di registro sui contratti di locazione avviene tramite modello F24 Elide (Elementi Identificativi), non il classico F24 ordinario. Il modello F24 Elide è specifico per i tributi collegati a specifici atti o contratti e permette all’Agenzia delle Entrate di abbinare il versamento alla pratica di registrazione.

    Codici tributo F24 Elide per contratti di locazione

    Causale / Tipo tributoCodice tributo F24 Elide
    Imposta di registro – primo versamento (registrazione)1500
    Imposta di registro – annualità successive1501
    Imposta di registro – cessione del contratto1502
    Imposta di registro – risoluzione anticipata1503
    Imposta di registro – proroga del contratto1504
    Imposta di bollo (sulle copie del contratto)1505
    Sanzione da ravvedimento operoso1506
    Interessi da ravvedimento operoso1507
    Cedolare secca – primo versamento (con registrazione)1840
    Cedolare secca – annualità successive1841
    Cedolare secca – risoluzione anticipata1842
    Cedolare secca – proroga1843

    Come compilare il campo “Elementi identificativi” dell’F24 Elide: in questo campo va inserito il codice identificativo del contratto (che viene assegnato dall’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione, o che è riportato sulla ricevuta di registrazione telematica). Per la prima registrazione, prima che il codice sia assegnato, lasciare il campo vuoto se si versa contestualmente alla registrazione telematica.

    Tipi di contratto abitativo: 4+4, 3+2 canone concordato, transitori

    La normativa di riferimento per le locazioni abitative è la Legge 9 dicembre 1998 n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo). Essa prevede diversi tipi di contratto, ognuno con regole specifiche su durata, canone e registrazione.

    Contratto a canone libero (4+4)

    Il tipo più diffuso: durata minima 4 anni + rinnovo automatico di altri 4 anni. Il canone è liberamente concordato tra le parti. Non ci sono vincoli di importo, ma il locatore non può aumentarlo al di là degli aggiornamenti ISTAT (tranne in cedolare secca, dove nemmeno quello è consentito). La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla decorrenza. L’imposta di registro è il 2% del canone annuo.

    Contratto a canone concordato (3+2)

    Riservato ai Comuni ad alta tensione abitativa (individuati con DPCM, circa 650 Comuni italiani): il canone è fissato entro fasce stabilite dagli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e conduttori (ad es. CONFEDILIZIA, SUNIA, CGIL-Casa). La durata minima è 3 anni + rinnovo di 2 anni. Il vantaggio fiscale è doppio: se si opta per la cedolare secca, l’aliquota scende al 10% (invece del 21%). Inoltre, il locatore in regime ordinario beneficia di una riduzione del 30% sulla base imponibile IRPEF del reddito da locazione nei Comuni ad alta densità abitativa.

    Contratti transitori e per studenti universitari

    I contratti transitori hanno durata da 1 a 18 mesi e sono destinati a soddisfare esigenze abitative temporanee, documentate (motivi di lavoro, salute, studio). Anch’essi rientrano nella disciplina della L. 431/1998, art. 5. I contratti per studenti universitari fuori sede hanno durata da 6 mesi a 3 anni, rinnovabili. Anche questi contratti, se di durata superiore a 30 giorni, devono essere registrati entro i 30 giorni dalla decorrenza.

    Contratti a uso non abitativo

    I contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo (negozi, uffici, laboratori, magazzini, capannoni) sono regolati dal Codice Civile (artt. 1571-1606 c.c.) e, per le attività commerciali, dalla Legge 27 luglio 1978 n. 392 (Equo Canone, tutt’ora applicabile per i profili di tutela del conduttore). La durata minima è di 6 anni (o 9 anni per strutture ricettive-alberghiere), con rinnovo automatico per uguale periodo, salvo disdetta.

    Per questi contratti la cedolare secca non è ammessa: si applica obbligatoriamente l’imposta di registro all’1% (per immobili strumentali soggetti a IVA) o al 2% (per immobili strumentali esenti IVA). L’imposta va versata con F24 Elide codice 1500 per la prima annualità, e 1501 per quelle successive. L’obbligo di registrazione vale entro i soliti 30 giorni dalla decorrenza del contratto.

    Sanzioni per omessa o tardiva registrazione

    Le conseguenze di non registrare il contratto di affitto nei termini sono significative, sia fiscali sia civilistiche. L’art. 69 del TUR prevede sanzioni specifiche per la mancata registrazione.

    Tipo di inadempimentoSanzione baseSanzione ridotta con ravvedimento
    Omessa registrazione (oltre 30 giorni)dal 120% al 240% dell’imposta dovutaDipende dal ritardo (vedi ravvedimento)
    Tardiva registrazione (ritardo minimo)dal 60% al 120% dell’impostaRiduzioni applicabili
    Dichiarazione di canone inferiore al realedal 200% al 400% della maggiore impostaNon sempre ammesso ravvedimento

    Oltre alle sanzioni fiscali, la mancata registrazione ha effetti civilistici gravissimi: ai sensi dell’art. 1, comma 346 della L. 311/2004, i contratti di locazione non registrati sono nulli. Questa nullità può essere fatta valere da entrambe le parti, con la conseguenza che il conduttore potrebbe chiedere la restituzione di tutti i canoni pagati (configurando un arricchimento senza causa del locatore). In più, come già accennato, il locatore che non ha registrato il contratto non può avviare una procedura di sfratto per morosità del conduttore.

    Ravvedimento operoso: come regolarizzare in ritardo

    Se hai superato il termine del 4 maggio 2026 senza registrare il contratto, non tutto è perduto: puoi ricorrere al ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997), che consente di sanare la posizione con una sanzione ridotta rispetto a quella ordinaria, purché l’irregolarità non sia già stata contestata dall’Agenzia delle Entrate.

    Tempistica del ravvedimentoSanzione ridottaRiduzione rispetto al 120%
    Entro 14 giorni dal termine (ravvedimento sprint)1/15 del 15% = 1% per giornoMassima riduzione
    Dal 15° al 30° giorno (ravvedimento breve)1/10 del 30% = 3%Alta riduzione
    Dal 31° giorno al 90° giorno1/9 del 30% = 3,33%Buona riduzione
    Dal 91° giorno fino a 1 anno1/8 del 90% = 11,25%Riduzione media
    Dopo 1 anno fino a 2 anni1/7 del 90% = 12,86%Riduzione minore
    Oltre 2 anni1/6 del 120% = 20%Riduzione base

    Al ravvedimento si aggiungono gli interessi moratori calcolati sul tributo non versato, al tasso legale vigente (dal 1° gennaio 2024 il tasso legale è stato fissato al 2,5% annuo). Sia la sanzione ridotta sia gli interessi si versano con i codici tributo 1506 e 1507 dell’F24 Elide. Il ravvedimento è possibile solo se il contribuente si auto-denuncia prima di ricevere un accertamento o una comunicazione formale dall’Agenzia delle Entrate.

    Proroghe e rinnovi: obblighi e scadenze

    La proroga del contratto di locazione deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza, anche quando avviene tacitamente (per silenzio dei contraenti). Lo stesso vale per la cessione del contratto (cambio del conduttore o del locatore) e per la risoluzione anticipata consensuale.

    • Proroga espressa o tacita: comunicare entro 30 giorni dalla scadenza originale; usare il codice tributo 1504 per versare l’imposta di registro sulla proroga (2% del canone annuo se non si è in cedolare secca, oppure il codice 1843 se si è in cedolare secca)
    • Risoluzione anticipata: comunicare entro 30 giorni; si versa eventuale imposta residua (tributo 1503) o si ottiene rimborso delle annualità versate in anticipo
    • Cessione del contratto: comunicare entro 30 giorni; si applica l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro (tributo 1502)
    • Subentro per successione: se il locatore o il conduttore decede, gli eredi devono comunicare il subentro entro 30 giorni; non si paga nuova imposta di registro

    Una casistica frequente riguarda i contratti con rinnovo automatico alla scadenza del primo periodo (es. 4+4): se entrambe le parti non hanno comunicato disdetta nei termini, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni e il locatore deve comunicare il rinnovo all’Agenzia delle Entrate versando una nuova annualità di imposta di registro (oppure comunicando il mantenimento dell’opzione cedolare secca). Se il rinnovo avviene in aprile 2026, la comunicazione e il versamento devono avvenire entro il 4 maggio 2026.

    Registrazione contratto di affitto con il CAF: come fare

    Registrare un contratto di locazione richiede attenzione nella compilazione del Modello RLI, nella scelta del regime fiscale (ordinario o cedolare secca) e nel versamento dell’imposta con i codici tributo corretti. Un errore nella compilazione può portare a rigetti della registrazione, sanzioni o perdita di vantaggi fiscali. Il CAF Centro Fiscale di Udine offre assistenza completa per:

    • Registrazione online del contratto di locazione tramite modello RLI Web
    • Calcolo dell’imposta di registro o della cedolare secca più conveniente per la tua situazione
    • Compilazione e invio telematico del modello F24 Elide
    • Comunicazione di proroghe, rinnovi e risoluzioni entro i termini di legge
    • Ravvedimento operoso per contratti già in ritardo
    • Consulenza sulla dichiarazione dei redditi per i proventi da locazione (Quadro B del modello 730 o PF)

    Non aspettare l’ultimo momento: il 4 maggio 2026 è vicino. Contattaci oggi stesso per registrare il tuo contratto in tempo e in modo corretto.

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    Domande Frequenti sulla Registrazione del Contratto di Affitto

    Entro quando devo registrare un contratto di affitto stipulato il 4 aprile 2026?

    Il termine è di 30 giorni dalla data di stipula o decorrenza. Per un contratto stipulato o con decorrenza il 4 aprile 2026, la scadenza è il 4 maggio 2026 (lunedì, primo giorno lavorativo utile poiché il 1 maggio è festivo e il 2-3 maggio sono sabato e domenica).

    Cosa succede se non registro il contratto di affitto nei 30 giorni?

    Il contratto non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346 della L. 311/2004. Oltre alla nullità civile, si applicano sanzioni fiscali dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. Il locatore non può avviare procedure di sfratto. È possibile regolarizzare con il ravvedimento operoso prima di ricevere accertamenti dall’Agenzia delle Entrate.

    Conviene la cedolare secca o il regime ordinario con imposta di registro?

    Per un locatore persona fisica con reddito elevato, la cedolare secca al 21% è quasi sempre più conveniente dell’IRPEF ordinaria (aliquote dal 23% al 43%) più l’imposta di registro al 2%. Per contratti a canone concordato la cedolare scende al 10%: vantaggio ancora maggiore. Fanno eccezione i casi in cui il locatore ha redditi molto bassi con IRPEF al 23% e l’imposta di registro è poca: in quel caso conviene fare un calcolo specifico.

    Devo registrare anche il rinnovo automatico del contratto 4+4?

    Sì. Quando il contratto 4+4 si rinnova automaticamente (perché nessuna delle parti ha comunicato la disdetta nei termini), il locatore deve comunicare il rinnovo all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza del primo periodo, versando una nuova annualità di imposta di registro (codice tributo 1501) o mantenendo l’opzione cedolare secca (codice 1841).

    Posso registrare il contratto di affitto da solo o devo andare al CAF?

    Puoi registrarlo autonomamente tramite il servizio RLI Web sul portale dell’Agenzia delle Entrate (con SPID, CIE o CNS) oppure usando il software RLI scaricabile. Tuttavia, per evitare errori nella compilazione, nella scelta del regime fiscale e nel calcolo dell’imposta, è consigliabile rivolgersi a un CAF o a un intermediario abilitato, specialmente per contratti complessi o quando si vuole optare per la cedolare secca.

    Registra il tuo contratto di affitto con il CAF

    Il CAF Centro Fiscale di Udine ti assiste nella registrazione del contratto di locazione, nel calcolo dell’imposta e nella scelta del regime fiscale più conveniente. Contattaci prima della scadenza del 4 maggio 2026.

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      Registrazione Contratto di Affitto 2026: Procedura e Costi

      cedolare secca

      La registrazione contratto affitto è un adempimento obbligatorio per legge ogni volta che si stipula un contratto di locazione. Il locatore deve registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma, indipendentemente dall’importo del canone. In questa guida aggiornata al 2026 ti spieghiamo la procedura completa per registrare online tramite il modello RLI web, i documenti necessari, i costi da sostenere (imposta di registro, bollo e le esenzioni previste con la cedolare secca) e cosa succede in caso di mancata registrazione. Il CAF Centro Fiscale di Udine assiste proprietari e inquilini in tutte le fasi della registrazione.

      Indice dei contenuti

      1. Obbligo di registrazione: chi deve farla e quando
      2. Procedura online: registrazione con RLI web
      3. Documenti necessari per la registrazione
      4. Costi della registrazione: imposta di registro e bollo
      5. Esenzione con cedolare secca
      6. Rinnovi, proroghe e risoluzione anticipata
      7. Sanzioni per mancata registrazione
      8. Domande frequenti

      Obbligo di registrazione: chi deve farla e quando

      La registrazione contratto affitto è obbligatoria per tutti i contratti di locazione con durata superiore a 30 giorni. L’obbligo ricade sul locatore (proprietario dell’immobile), che deve provvedere alla registrazione entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla data di decorrenza del contratto, se anteriore.

      L’obbligo sussiste sia per i contratti ad uso abitativo (4+4, 3+2, transitori, studenti) sia per quelli ad uso commerciale. L’unica eccezione riguarda i contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’arco di un anno, per i quali la registrazione è facoltativa. Anche l’inquilino è solidalmente responsabile dell’obbligo di registrazione: questo significa che, se il proprietario non provvede, l’inquilino stesso può procedere alla registrazione per tutelare i propri diritti.

      Una volta registrato il contratto, il locatore deve comunicarne gli estremi all’inquilino e all’eventuale amministratore di condominio entro 60 giorni dalla registrazione.

      Procedura online: registrazione con RLI web

      Il modo più semplice e rapido per effettuare la registrazione contratto affitto è utilizzare il servizio RLI web dell’Agenzia delle Entrate, accessibile con SPID, CIE o CNS dal portale agenziaentrate.gov.it. La procedura si articola nei seguenti passaggi:

      1. Accedi al portale dell’Agenzia delle Entrate con le tue credenziali SPID, CIE o CNS
      2. Seleziona il servizio “RLI web” nella sezione “Servizi per” > “Registrazioni”
      3. Compila i dati del contratto: tipologia (libero 4+4, concordato 3+2, transitorio, ecc.), data stipula, data decorrenza, durata, canone annuo
      4. Inserisci i dati catastali dell’immobile (Comune, foglio, particella, subalterno, categoria catastale)
      5. Inserisci i dati delle parti: locatore e conduttore con codici fiscali
      6. Indica il regime fiscale scelto: IRPEF ordinaria oppure cedolare secca
      7. Allega il contratto in formato PDF/A o TIF (massimo 5 MB)
      8. Calcola e paga le imposte: il sistema calcola automaticamente imposta di registro e bollo, pagabili con addebito su conto corrente (modello F24)
      9. Invia e conserva la ricevuta con il numero di registrazione assegnato

      In alternativa alla procedura online, è possibile registrare il contratto presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, portando due copie originali del contratto, il modello RLI cartaceo compilato e le ricevute di pagamento delle imposte (modello F24 Elide). Puoi anche delegare un intermediario abilitato o il CAF Centro Fiscale per la registrazione.

      Documenti necessari per la registrazione

      Per procedere alla registrazione contratto affitto occorre preparare i seguenti documenti:

      • Contratto di locazione firmato da entrambe le parti (almeno 2 copie originali per la registrazione in ufficio, 1 PDF per la procedura online)
      • Modello RLI compilato (generato automaticamente se si usa la procedura web)
      • Documento di identità del richiedente la registrazione
      • Codice fiscale di locatore e conduttore
      • Dati catastali dell’immobile: visura catastale con foglio, particella, subalterno, categoria e rendita catastale
      • Planimetria catastale (facoltativa, ma utile per verificare la corrispondenza)
      • Attestazione di pagamento delle imposte (modello F24 Elide) se si registra in ufficio
      • Marche da bollo da 16 euro ogni 4 pagine e ogni 100 righe di contratto (non necessarie con cedolare secca)

      Se il contratto prevede la cedolare secca, non servono né le marche da bollo né il pagamento dell’imposta di registro. Tuttavia, il contratto deve contenere la clausola di rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone comunicata all’inquilino con lettera raccomandata o PEC prima della registrazione.

      Costi della registrazione: imposta di registro e bollo

      I costi della registrazione contratto affitto variano in base al tipo di immobile e al regime fiscale scelto. Ecco nel dettaglio le voci di spesa principali con la tassazione IRPEF ordinaria:

      Voce di costoImportoNote
      Imposta di registro2% del canone annuo (minimo 67 euro)Per immobili ad uso abitativo. Per uso commerciale: 1%
      Imposta di bollo16 euro ogni 4 pagine e ogni 100 righeSi applica a ciascuna copia del contratto registrata
      Tributi specialiVariabiliSolo per servizi aggiuntivi (copie conformi, certificati)

      L’imposta di registro è dovuta al momento della registrazione e poi ogni anno alla scadenza dell’annualità contrattuale, sempre nella misura del 2% del canone annuo con un minimo di 67 euro (che si applica solo alla prima registrazione). Il costo è ripartito in parti uguali tra locatore e inquilino, salvo diverso accordo nel contratto. È possibile pagare l’intera imposta di registro per tutta la durata del contratto in un’unica soluzione, ottenendo uno sconto calcolato in base al tasso legale di interesse.

      Per esempio, su un contratto 4+4 con canone annuo di 7.200 euro (600 euro al mese), l’imposta di registro annua è di 144 euro (2% di 7.200), cioè 72 euro a testa tra proprietario e inquilino. A questo vanno aggiunte circa 32 euro di bollo per un contratto di 8 pagine. Per chi presenta il modello 730, questi costi non sono deducibili né detraibili.

      Esenzione con cedolare secca

      Uno dei vantaggi principali della cedolare secca riguarda proprio i costi di registrazione. Chi opta per il regime sostitutivo è completamente esente dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, sia alla prima registrazione che nelle annualità successive, nonché in caso di proroga o risoluzione.

      Questo rappresenta un risparmio significativo nel corso della durata del contratto. Riprendendo l’esempio precedente (canone 7.200 euro annui), con un contratto 4+4 il risparmio sull’imposta di registro è di circa 1.152 euro in 8 anni (144 euro x 8 annualità), a cui vanno aggiunti i bolli. È un fattore importante da considerare nel calcolo complessivo di convenienza tra cedolare secca e IRPEF: leggi il nostro confronto dettagliato cedolare secca vs IRPEF per tutti i dettagli.

      Per accedere all’esenzione, è sufficiente barrare la casella “cedolare secca” nel modello RLI al momento della registrazione e inviare all’inquilino la comunicazione di rinuncia all’aggiornamento ISTAT con raccomandata o PEC.

      Rinnovi, proroghe e risoluzione anticipata

      Oltre alla prima registrazione, anche le vicende successive del contratto di locazione richiedono comunicazioni all’Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI:

      Proroga del contratto. Alla scadenza del primo periodo (ad esempio dopo i primi 4 anni di un contratto 4+4), se il contratto si rinnova automaticamente, occorre comunicare la proroga entro 30 giorni dalla scadenza. Se si è in regime IRPEF, va pagata nuovamente l’imposta di registro del 2% annuo. Con la cedolare secca, basta comunicare la conferma dell’opzione senza pagare nulla.

      Risoluzione anticipata. Se una delle parti recede dal contratto prima della scadenza naturale, la risoluzione va comunicata tramite modello RLI entro 30 giorni dall’evento. Con tassazione IRPEF è dovuta un’imposta fissa di 67 euro per la risoluzione. Con cedolare secca, la risoluzione è esente da costi.

      Cessione del contratto. Se il contratto viene ceduto a un nuovo inquilino o a un nuovo proprietario, la cessione va registrata con il modello RLI e comporta un’imposta di registro di 67 euro.

      Annualità successive. Ogni anno, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, chi è in regime IRPEF deve versare l’imposta di registro annuale tramite modello F24 Elide (codice tributo 1501). Anche questa comunicazione non è necessaria con la cedolare secca, purché l’opzione sia già stata esercitata.

      Sanzioni per mancata registrazione

      La mancata registrazione del contratto di affitto comporta sanzioni amministrative significative. Le principali conseguenze sono:

      • Sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta, in caso di omessa registrazione
      • Sanzione dal 60% al 120% dell’imposta dovuta per registrazione tardiva (entro 1 anno)
      • Con il ravvedimento operoso, le sanzioni si riducono notevolmente: 1/10 della sanzione minima se si regolarizza entro 30 giorni, fino a 1/5 entro 2 anni
      • Il contratto non registrato è considerato nullo ai fini civilistici: l’inquilino potrebbe chiedere la restituzione di quanto versato in eccesso rispetto al canone concordato

      In pratica, se il contratto prevede un canone annuo di 7.200 euro, l’imposta di registro dovuta è di 144 euro. In caso di omessa registrazione, la sanzione va da 172,80 euro a 345,60 euro, oltre al pagamento dell’imposta e degli interessi di mora. Con il ravvedimento operoso entro 30 giorni, la sanzione scende a soli 17,28 euro più interessi. È quindi fondamentale non ritardare la registrazione. Se hai bisogno di assistenza per regolarizzare un contratto non registrato, il CAF Centro Fiscale può aiutarti con il ravvedimento operoso e la procedura di registrazione tardiva.

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      Domande frequenti

      Quanto tempo ho per registrare un contratto di affitto?

      Hai 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla data di decorrenza, se anteriore) per effettuare la registrazione contratto affitto presso l’Agenzia delle Entrate. Il termine vale sia per la registrazione online tramite RLI web sia per quella presso l’ufficio territoriale.

      Quanto costa registrare un contratto di affitto?

      Con tassazione IRPEF ordinaria, il costo comprende l’imposta di registro del 2% del canone annuo (minimo 67 euro) e l’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 pagine. Con la cedolare secca, la registrazione è completamente gratuita: non si paga né imposta di registro né bollo.

      Chi paga le spese di registrazione del contratto?

      L’imposta di registro è ripartita in parti uguali tra locatore e conduttore (50% ciascuno), salvo diversa pattuizione nel contratto. Le parti sono solidalmente responsabili del pagamento: questo significa che l’Agenzia delle Entrate può richiedere l’intero importo a uno dei due.

      Posso registrare il contratto anche dopo i 30 giorni?

      Sì, puoi registrare il contratto anche in ritardo, ma dovrai pagare una sanzione ridotta con il ravvedimento operoso. Entro 30 giorni dalla scadenza, la sanzione è pari al 1,5% dell’imposta. Entro 90 giorni sale al 1,67%. Entro 1 anno al 3,75%. Più aspetti, più alta sarà la sanzione. Conviene sempre regolarizzare il prima possibile.

      Serve registrare anche gli affitti brevi?

      No, i contratti di locazione con durata complessiva inferiore a 30 giorni nell’arco dell’anno solare non richiedono registrazione. Tuttavia, se la durata complessiva supera i 30 giorni (anche sommando più periodi con lo stesso inquilino), la registrazione diventa obbligatoria.

      Hai bisogno di assistenza per la registrazione?

      La registrazione contratto affitto può sembrare complessa, ma con il giusto supporto diventa un’operazione semplice e veloce. Il CAF Centro Fiscale di Udine ti assiste nella compilazione del modello RLI, nella scelta tra cedolare secca e IRPEF, nel calcolo delle imposte e nella registrazione completa del contratto.

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        Registrazione Contratto di Affitto: Scadenza 4 Maggio 2026, Imposta di Registro e Come Fare

        Il 4 maggio 2026 è una data fondamentale per chi ha stipulato o rinnovato un contratto di affitto nel corso del mese di aprile: scade il termine ordinario di 30 giorni per la registrazione obbligatoria all’Agenzia delle Entrate e per il versamento dell’imposta di registro. Chi non rispetta questa scadenza rischia sanzioni e interessi che possono arrivare a raddoppiare il tributo dovuto. In questa guida completa trovi tutto quello che devi sapere: come registrare il contratto, quanto si paga, quali strumenti usare (Modello RLI, F24 Elide) e come scegliere tra imposta di registro ordinaria e cedolare secca.

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        Indice dei contenuti

        1. Perché il 4 maggio 2026 è la scadenza chiave
        2. Obbligo di registrazione: chi deve farlo e quando
        3. Imposta di registro: aliquote, calcolo ed esempi pratici
        4. Cedolare secca: come funziona, aliquote 2026 e convenienza
        5. Modello RLI: come compilarlo e inviarlo
        6. F24 Elide: come versare l’imposta, codici tributo
        7. Tipi di contratto abitativo: 4+4, 3+2 a canone concordato, transitori
        8. Contratti a uso non abitativo
        9. Sanzioni per omessa o tardiva registrazione
        10. Ravvedimento operoso: come regolarizzare in ritardo
        11. Proroghe e rinnovi: obblighi e scadenze
        12. Registrazione contratto di affitto con il CAF: come fare

        Perché il 4 maggio 2026 è la scadenza chiave

        La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza, se antecedente alla firma. Lo stabilisce il DPR 26 aprile 1986 n. 131 (Testo Unico sull’Imposta di Registro – TUR), in combinato con l’art. 3, comma 1 del D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23. Il 4 maggio 2026 è quindi la scadenza per tutti i contratti di affitto che:

        • sono stati firmati il 4 aprile 2026 o successivamente (con decorrenza entro il 4 aprile)
        • avevano decorrenza dal 1° al 4 aprile 2026, anche se firmati in data precedente
        • sono stati rinnovati tacitamente o espressamente ad aprile 2026 con nuova decorrenza
        • riguardano subentri, proroghe e cessioni del contratto avvenuti in aprile

        In pratica, se hai stipulato un contratto di locazione (abitativo o commerciale) nel mese di aprile 2026, il termine ultimo per registrarlo senza incorrere in sanzioni scade il 4 maggio 2026. Vale la stessa regola per i contratti con decorrenza 1° aprile: il trentesimo giorno cade il 1° maggio, che però è festivo. Poiché sia il 1° sia il 2° e il 3° maggio 2026 potrebbero coincidere con giorni non lavorativi (il 2 e 3 sono sabato e domenica), il termine slitta automaticamente al primo giorno lavorativo successivo, cioè il 4 maggio 2026 (lunedì). Questo meccanismo è previsto dall’art. 7, comma 1 dello Statuto del Contribuente (L. 212/2000).

        Obbligo di registrazione: chi deve farlo e quando

        L’obbligo di registrazione dei contratti di locazione è sancito dall’art. 17 del TUR (DPR 131/1986). Sono soggetti a registrazione obbligatoria tutti i contratti di affitto aventi ad oggetto:

        • Immobili ad uso abitativo (appartamenti, case, ville, box, cantine se locati insieme all’abitazione)
        • Immobili ad uso commerciale, artigianale o professionale (negozi, uffici, laboratori, magazzini)
        • Terreni agricoli e fondi rustici
        • Contratti di affitto d’azienda

        Sono invece esclusi dall’obbligo di registrazione (secondo l’art. 2-bis della Tariffa allegata al TUR) i contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso conduttore. In questo caso non vi è obbligo di registrare, ma se le parti lo desiderano possono registrare volontariamente. Attenzione: se la somma di più contratti brevi con lo stesso conduttore supera i 30 giorni nell’anno, scatta l’obbligo retroattivo di registrazione per tutti.

        Chi è responsabile della registrazione? Ai sensi dell’art. 10 del TUR, l’obbligo è solidale tra locatore e conduttore. Nella pratica è il locatore (proprietario) a registrare il contratto, ma entrambi rispondono in caso di inadempimento. Dal 2014, con il D.Lgs. 23/2011 e la Legge 431/1998, l’Agenzia delle Entrate ha la facoltà di notificare l’avviso di liquidazione a chiunque dei contraenti, locatore o conduttore. Il locatore che non registra, inoltre, non può avvalersi di strumenti di tutela come lo sfratto per morosità nei confronti dell’inquilino.

        Imposta di registro: aliquote, calcolo ed esempi pratici

        L’imposta di registro sui contratti di locazione è disciplinata dall’art. 5 della Tariffa Parte I allegata al TUR e si applica quando il locatore non opta per la cedolare secca. Le aliquote variano in base al tipo di immobile e di contratto.

        Tabella aliquote imposta di registro 2026

        Tipo di immobile / contrattoAliquotaBase imponibileMinimo dovuto
        Immobili abitativi (regime ordinario)2%Canone annuo67 euro
        Fondi rustici / terreni agricoli0,50%Canone annuo67 euro
        Immobili strumentali (uso commerciale, uffici, negozi)1%Canone annuo67 euro
        Immobili strumentali esenti IVA (locazioni esenti)2%Canone annuo67 euro
        Contratti di affitto d’azienda3%Canone annuo67 euro
        Immobili abitativi con cedolare secca 21%0%——
        Abitativo canone concordato con cedolare 10%0%——

        Come si calcola l’imposta di registro? La base imponibile è il canone annuo (non la durata totale del contratto). L’imposta si calcola applicando l’aliquota al canone annuo e il risultato si moltiplica per gli anni di durata. Tuttavia, è prassi comune versare l’imposta annualmente, in base al canone dell’anno di competenza.

        Esempi pratici di calcolo

        Esempio 1 – Appartamento uso abitativo (regime ordinario, canone 700 euro/mese):

        • Canone annuo: 700 × 12 = 8.400 euro
        • Imposta di registro: 8.400 × 2% = 168 euro
        • Imposta minima: 67 euro → si applica il calcolato (168 euro > 67 euro)
        • Bollo contratto (se in forma scritta con più di un foglio): 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe

        Esempio 2 – Negozio uso commerciale (canone 1.500 euro/mese):

        • Canone annuo: 1.500 × 12 = 18.000 euro
        • Imposta di registro: 18.000 × 1% = 180 euro
        • Imposta minima: 67 euro → si applica il calcolato (180 euro)

        Esempio 3 – Canone molto basso (600 euro/anno):

        • Imposta teorica: 600 × 2% = 12 euro
        • Applicazione del minimo: si versa 67 euro (il minimo legale)

        È importante sapere che il pagamento dell’imposta di registro non coincide con la cedolare secca: se si sceglie la cedolare secca, l’imposta di registro non si paga affatto sull’atto di locazione, ma il locatore sostituisce IRPEF e addizionali con un’imposta sostitutiva calcolata sul canone. Entrambe le scelte vanno comunque effettuate al momento della registrazione tramite modello RLI.

        Cedolare secca: come funziona, aliquote 2026 e convenienza

        La cedolare secca, introdotta dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011, è un regime opzionale di tassazione che il locatore persona fisica può scegliere per le locazioni di immobili ad uso abitativo. In alternativa all’IRPEF ordinaria e all’imposta di registro, il locatore paga un’imposta sostitutiva flat calcolata sul canone annuo concordato.

        Aliquote cedolare secca 2026

        Tipo di contrattoAliquota cedolare 2026Base imponibile
        Contratti liberi (4+4)21%100% canone annuo
        Contratti a canone concordato (3+2) nei Comuni ad alta tensione abitativa10%100% canone annuo
        Affitti brevi (non imprenditoriali, max 30 gg/anno stesso conduttore)21% (prima casa) / 26% (dalla 2a in poi)100% canone incassato

        Nota importante per il 2026: La Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023) ha confermato l’aliquota al 26% per gli affitti brevi dalla seconda unità immobiliare gestita dalla stessa persona. Questa norma ha subito un lungo iter parlamentare e giurisprudenziale, ma è pienamente applicabile a tutti i contratti registrati nel 2025-2026.

        Vantaggi della cedolare secca:

        • Nessuna imposta di registro sul contratto di locazione (risparmio del 2% annuo)
        • Nessuna imposta di bollo sulla registrazione
        • Il reddito da locazione è escluso dal reddito complessivo IRPEF: vantaggio significativo per chi ha redditi elevati (aliquota marginale IRPEF al 43%)
        • Blocco degli aumenti ISTAT per tutta la durata del contratto in cedolare secca
        • Minore carico burocratico: niente dichiarazione IRPEF aggiuntiva per i redditi da locazione

        Chi non può usare la cedolare secca: il regime è vietato per le locazioni effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale, per gli immobili ad uso non abitativo (negozi, uffici, capannoni), e per i locatori persone giuridiche (società, enti). Solo le persone fisiche che non locano nell’esercizio di attività d’impresa o arti e professioni possono optare per la cedolare secca.

        Modello RLI: come compilarlo e inviarlo

        Il Modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) è il modulo ufficiale dell’Agenzia delle Entrate per la registrazione, la proroga, la cessione e la risoluzione dei contratti di locazione. È stato introdotto dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 10 gennaio 2014 e aggiornato con successive circolari, tra cui la Circolare n. 1/E del 2 gennaio 2014.

        Come compilare il Modello RLI

        Il modello si divide in quadri. Ecco le sezioni principali:

        • Quadro A – Dati generali: tipo di atto (locazione, affitto, comodato), modalità di registrazione (telematica o ufficio)
        • Quadro B – Soggetti: dati anagrafici e codice fiscale del locatore e del conduttore; se ci sono più locatori o conduttori, si compilano righe separate
        • Quadro C – Dati dell’immobile: tipo catastale, comuni, rendita catastale, superficie; va inserito il codice Ateco per gli immobili strumentali
        • Quadro D – Dati del contratto: data di stipula, decorrenza, durata, canone mensile e annuo, eventuali pertinenze, tipo di contratto (libero, concordato, transitorio)
        • Quadro E – Opzione per la cedolare secca: si indica l’aliquota prescelta (21% o 10%) e si dichiara di rinunciare agli aggiornamenti ISTAT per tutta la durata
        • Quadro F – Liquidazione dell’imposta: riepilogo importi dovuti, codici tributo, modalità di pagamento (F24 Elide o addebito in conto)

        Come inviare il Modello RLI

        Dal 1° gennaio 2016 la registrazione telematica è obbligatoria per i soggetti che hanno almeno 10 contratti da registrare (agenzie, grandi proprietari). I privati con meno di 10 contratti possono scegliere tra:

        • Registrazione online tramite RLI Web (sul portale dell’Agenzia delle Entrate, area riservata con SPID, CIE o CNS): è il sistema più comodo e gratuito
        • Software RLI scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate: permette di compilare e inviare il file telematicamente
        • Presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio (in caso di impossibilità di accesso telematico, previo appuntamento)
        • Tramite intermediario abilitato (CAF, commercialista, patronato): il delegato si occupa di tutto, dalla compilazione all’invio e al versamento dell’imposta

        Allegati obbligatori al Modello RLI: il contratto di locazione in originale (o copia) deve essere allegato alla registrazione. In caso di registrazione telematica, si allega il file PDF scansionato del contratto firmato. In caso di contratto di locazione a canone concordato, occorre anche allegare la attestazione dell’accordo territoriale sottoscritta dalle associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini.

        F24 Elide: come versare l’imposta, codici tributo

        Il versamento dell’imposta di registro sui contratti di locazione avviene tramite modello F24 Elide (Elementi Identificativi), non il classico F24 ordinario. Il modello F24 Elide è specifico per i tributi collegati a specifici atti o contratti e permette all’Agenzia delle Entrate di abbinare il versamento alla pratica di registrazione.

        Codici tributo F24 Elide per contratti di locazione

        Causale / Tipo tributoCodice tributo F24 Elide
        Imposta di registro – primo versamento (registrazione)1500
        Imposta di registro – annualità successive1501
        Imposta di registro – cessione del contratto1502
        Imposta di registro – risoluzione anticipata1503
        Imposta di registro – proroga del contratto1504
        Imposta di bollo (sulle copie del contratto)1505
        Sanzione da ravvedimento operoso1506
        Interessi da ravvedimento operoso1507
        Cedolare secca – primo versamento (con registrazione)1840
        Cedolare secca – annualità successive1841
        Cedolare secca – risoluzione anticipata1842
        Cedolare secca – proroga1843

        Come compilare il campo “Elementi identificativi” dell’F24 Elide: in questo campo va inserito il codice identificativo del contratto (che viene assegnato dall’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione, o che è riportato sulla ricevuta di registrazione telematica). Per la prima registrazione, prima che il codice sia assegnato, lasciare il campo vuoto se si versa contestualmente alla registrazione telematica.

        Tipi di contratto abitativo: 4+4, 3+2 canone concordato, transitori

        La normativa di riferimento per le locazioni abitative è la Legge 9 dicembre 1998 n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo). Essa prevede diversi tipi di contratto, ognuno con regole specifiche su durata, canone e registrazione.

        Contratto a canone libero (4+4)

        Il tipo più diffuso: durata minima 4 anni + rinnovo automatico di altri 4 anni. Il canone è liberamente concordato tra le parti. Non ci sono vincoli di importo, ma il locatore non può aumentarlo al di là degli aggiornamenti ISTAT (tranne in cedolare secca, dove nemmeno quello è consentito). La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla decorrenza. L’imposta di registro è il 2% del canone annuo.

        Contratto a canone concordato (3+2)

        Riservato ai Comuni ad alta tensione abitativa (individuati con DPCM, circa 650 Comuni italiani): il canone è fissato entro fasce stabilite dagli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e conduttori (ad es. CONFEDILIZIA, SUNIA, CGIL-Casa). La durata minima è 3 anni + rinnovo di 2 anni. Il vantaggio fiscale è doppio: se si opta per la cedolare secca, l’aliquota scende al 10% (invece del 21%). Inoltre, il locatore in regime ordinario beneficia di una riduzione del 30% sulla base imponibile IRPEF del reddito da locazione nei Comuni ad alta densità abitativa.

        Contratti transitori e per studenti universitari

        I contratti transitori hanno durata da 1 a 18 mesi e sono destinati a soddisfare esigenze abitative temporanee, documentate (motivi di lavoro, salute, studio). Anch’essi rientrano nella disciplina della L. 431/1998, art. 5. I contratti per studenti universitari fuori sede hanno durata da 6 mesi a 3 anni, rinnovabili. Anche questi contratti, se di durata superiore a 30 giorni, devono essere registrati entro i 30 giorni dalla decorrenza.

        Contratti a uso non abitativo

        I contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo (negozi, uffici, laboratori, magazzini, capannoni) sono regolati dal Codice Civile (artt. 1571-1606 c.c.) e, per le attività commerciali, dalla Legge 27 luglio 1978 n. 392 (Equo Canone, tutt’ora applicabile per i profili di tutela del conduttore). La durata minima è di 6 anni (o 9 anni per strutture ricettive-alberghiere), con rinnovo automatico per uguale periodo, salvo disdetta.

        Per questi contratti la cedolare secca non è ammessa: si applica obbligatoriamente l’imposta di registro all’1% (per immobili strumentali soggetti a IVA) o al 2% (per immobili strumentali esenti IVA). L’imposta va versata con F24 Elide codice 1500 per la prima annualità, e 1501 per quelle successive. L’obbligo di registrazione vale entro i soliti 30 giorni dalla decorrenza del contratto.

        Sanzioni per omessa o tardiva registrazione

        Le conseguenze di non registrare il contratto di affitto nei termini sono significative, sia fiscali sia civilistiche. L’art. 69 del TUR prevede sanzioni specifiche per la mancata registrazione.

        Tipo di inadempimentoSanzione baseSanzione ridotta con ravvedimento
        Omessa registrazione (oltre 30 giorni)dal 120% al 240% dell’imposta dovutaDipende dal ritardo (vedi ravvedimento)
        Tardiva registrazione (ritardo minimo)dal 60% al 120% dell’impostaRiduzioni applicabili
        Dichiarazione di canone inferiore al realedal 200% al 400% della maggiore impostaNon sempre ammesso ravvedimento

        Oltre alle sanzioni fiscali, la mancata registrazione ha effetti civilistici gravissimi: ai sensi dell’art. 1, comma 346 della L. 311/2004, i contratti di locazione non registrati sono nulli. Questa nullità può essere fatta valere da entrambe le parti, con la conseguenza che il conduttore potrebbe chiedere la restituzione di tutti i canoni pagati (configurando un arricchimento senza causa del locatore). In più, come già accennato, il locatore che non ha registrato il contratto non può avviare una procedura di sfratto per morosità del conduttore.

        Ravvedimento operoso: come regolarizzare in ritardo

        Se hai superato il termine del 4 maggio 2026 senza registrare il contratto, non tutto è perduto: puoi ricorrere al ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997), che consente di sanare la posizione con una sanzione ridotta rispetto a quella ordinaria, purché l’irregolarità non sia già stata contestata dall’Agenzia delle Entrate.

        Tempistica del ravvedimentoSanzione ridottaRiduzione rispetto al 120%
        Entro 14 giorni dal termine (ravvedimento sprint)1/15 del 15% = 1% per giornoMassima riduzione
        Dal 15° al 30° giorno (ravvedimento breve)1/10 del 30% = 3%Alta riduzione
        Dal 31° giorno al 90° giorno1/9 del 30% = 3,33%Buona riduzione
        Dal 91° giorno fino a 1 anno1/8 del 90% = 11,25%Riduzione media
        Dopo 1 anno fino a 2 anni1/7 del 90% = 12,86%Riduzione minore
        Oltre 2 anni1/6 del 120% = 20%Riduzione base

        Al ravvedimento si aggiungono gli interessi moratori calcolati sul tributo non versato, al tasso legale vigente (dal 1° gennaio 2024 il tasso legale è stato fissato al 2,5% annuo). Sia la sanzione ridotta sia gli interessi si versano con i codici tributo 1506 e 1507 dell’F24 Elide. Il ravvedimento è possibile solo se il contribuente si auto-denuncia prima di ricevere un accertamento o una comunicazione formale dall’Agenzia delle Entrate.

        Proroghe e rinnovi: obblighi e scadenze

        La proroga del contratto di locazione deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza, anche quando avviene tacitamente (per silenzio dei contraenti). Lo stesso vale per la cessione del contratto (cambio del conduttore o del locatore) e per la risoluzione anticipata consensuale.

        • Proroga espressa o tacita: comunicare entro 30 giorni dalla scadenza originale; usare il codice tributo 1504 per versare l’imposta di registro sulla proroga (2% del canone annuo se non si è in cedolare secca, oppure il codice 1843 se si è in cedolare secca)
        • Risoluzione anticipata: comunicare entro 30 giorni; si versa eventuale imposta residua (tributo 1503) o si ottiene rimborso delle annualità versate in anticipo
        • Cessione del contratto: comunicare entro 30 giorni; si applica l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro (tributo 1502)
        • Subentro per successione: se il locatore o il conduttore decede, gli eredi devono comunicare il subentro entro 30 giorni; non si paga nuova imposta di registro

        Una casistica frequente riguarda i contratti con rinnovo automatico alla scadenza del primo periodo (es. 4+4): se entrambe le parti non hanno comunicato disdetta nei termini, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni e il locatore deve comunicare il rinnovo all’Agenzia delle Entrate versando una nuova annualità di imposta di registro (oppure comunicando il mantenimento dell’opzione cedolare secca). Se il rinnovo avviene in aprile 2026, la comunicazione e il versamento devono avvenire entro il 4 maggio 2026.

        Registrazione contratto di affitto con il CAF: come fare

        Registrare un contratto di locazione richiede attenzione nella compilazione del Modello RLI, nella scelta del regime fiscale (ordinario o cedolare secca) e nel versamento dell’imposta con i codici tributo corretti. Un errore nella compilazione può portare a rigetti della registrazione, sanzioni o perdita di vantaggi fiscali. Il CAF Centro Fiscale di Udine offre assistenza completa per:

        • Registrazione online del contratto di locazione tramite modello RLI Web
        • Calcolo dell’imposta di registro o della cedolare secca più conveniente per la tua situazione
        • Compilazione e invio telematico del modello F24 Elide
        • Comunicazione di proroghe, rinnovi e risoluzioni entro i termini di legge
        • Ravvedimento operoso per contratti già in ritardo
        • Consulenza sulla dichiarazione dei redditi per i proventi da locazione (Quadro B del modello 730 o PF)

        Non aspettare l’ultimo momento: il 4 maggio 2026 è vicino. Contattaci oggi stesso per registrare il tuo contratto in tempo e in modo corretto.

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        Domande Frequenti sulla Registrazione del Contratto di Affitto

        Entro quando devo registrare un contratto di affitto stipulato il 4 aprile 2026?

        Il termine è di 30 giorni dalla data di stipula o decorrenza. Per un contratto stipulato o con decorrenza il 4 aprile 2026, la scadenza è il 4 maggio 2026 (lunedì, primo giorno lavorativo utile poiché il 1 maggio è festivo e il 2-3 maggio sono sabato e domenica).

        Cosa succede se non registro il contratto di affitto nei 30 giorni?

        Il contratto non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346 della L. 311/2004. Oltre alla nullità civile, si applicano sanzioni fiscali dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. Il locatore non può avviare procedure di sfratto. È possibile regolarizzare con il ravvedimento operoso prima di ricevere accertamenti dall’Agenzia delle Entrate.

        Conviene la cedolare secca o il regime ordinario con imposta di registro?

        Per un locatore persona fisica con reddito elevato, la cedolare secca al 21% è quasi sempre più conveniente dell’IRPEF ordinaria (aliquote dal 23% al 43%) più l’imposta di registro al 2%. Per contratti a canone concordato la cedolare scende al 10%: vantaggio ancora maggiore. Fanno eccezione i casi in cui il locatore ha redditi molto bassi con IRPEF al 23% e l’imposta di registro è poca: in quel caso conviene fare un calcolo specifico.

        Devo registrare anche il rinnovo automatico del contratto 4+4?

        Sì. Quando il contratto 4+4 si rinnova automaticamente (perché nessuna delle parti ha comunicato la disdetta nei termini), il locatore deve comunicare il rinnovo all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza del primo periodo, versando una nuova annualità di imposta di registro (codice tributo 1501) o mantenendo l’opzione cedolare secca (codice 1841).

        Posso registrare il contratto di affitto da solo o devo andare al CAF?

        Puoi registrarlo autonomamente tramite il servizio RLI Web sul portale dell’Agenzia delle Entrate (con SPID, CIE o CNS) oppure usando il software RLI scaricabile. Tuttavia, per evitare errori nella compilazione, nella scelta del regime fiscale e nel calcolo dell’imposta, è consigliabile rivolgersi a un CAF o a un intermediario abilitato, specialmente per contratti complessi o quando si vuole optare per la cedolare secca.

        Registra il tuo contratto di affitto con il CAF

        Il CAF Centro Fiscale di Udine ti assiste nella registrazione del contratto di locazione, nel calcolo dell’imposta e nella scelta del regime fiscale più conveniente. Contattaci prima della scadenza del 4 maggio 2026.

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