Se possiedi un immobile dato in affitto, devi sapere che i redditi affitto dichiarazione dei redditi sono un passaggio obbligatorio. Il modello 730 rappresenta lo strumento principale per dichiarare i canoni di locazione percepiti, sia che tu abbia scelto la tassazione ordinaria sia la cedolare secca. In questa guida ti spieghiamo passo dopo passo dove indicare i redditi da locazione nel 730/2026, come funziona l’abbattimento forfettario e cosa fare in caso di inquilini morosi.

Indice dei contenuti

1. Quadro B: Redditi dei Fabbricati nel 730
2. Redditi Fondiari da Affitto: la Tassazione Ordinaria
3. Abbattimento Forfettario del 5% e del 25%
4. Cedolare Secca nel 730: il Quadro LC
5. Redditi da Sublocazione nel 730
6. Affitti Non Percepiti e Morosità dell’Inquilino
7. Domande Frequenti
8. Assistenza del CAF Centro Fiscale

Quadro B: Redditi dei Fabbricati nel 730

Il Quadro B del modello 730 rappresenta la sezione dedicata ai redditi dei fabbricati. Qui devi indicare tutti gli immobili di cui sei proprietario o titolare di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione), compresi quelli concessi in locazione. Per ogni immobile dovrai compilare un rigo specifico inserendo:

• Rendita catastale dell’immobile (la trovi nella visura catastale)
• Utilizzo dell’immobile: codice 3 per immobili locati a canone libero, codice 8 per canone concordato
• Canone di locazione annuo percepito o che avresti dovuto percepire
• Giorni di possesso e percentuale di proprietà
• Codice del Comune dove si trova l’immobile

Se possiedi più immobili affittati, dovrai compilare un rigo per ciascuno di essi. Il sistema calcola automaticamente l’imponibile in base ai dati inseriti, applicando le regole della tassazione ordinaria oppure della cedolare secca, a seconda della scelta effettuata nel contratto di locazione.

Redditi Fondiari da Affitto: la Tassazione Ordinaria

Chi non opta per la cedolare secca deve dichiarare i redditi fondiari da affitto secondo le regole della tassazione ordinaria IRPEF. In questo caso, il reddito derivante dalla locazione viene sommato agli altri redditi (lavoro dipendente, pensione, ecc.) e tassato con le aliquote progressive previste dalla normativa sulle detrazioni fiscali.

Con la tassazione ordinaria, il reddito imponibile da locazione si determina confrontando due importi: la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone di locazione annuo ridotto dell’abbattimento forfettario. Si dichiara il maggiore dei due. Nella maggior parte dei casi il canone di locazione supera la rendita catastale rivalutata, ed è quindi quello che viene effettivamente tassato.

Le aliquote IRPEF 2026 si applicano per scaglioni di reddito. Ad esempio, se il tuo reddito complessivo, inclusi i canoni di affitto, rientra nel primo scaglione fino a 28.000 euro, pagherai il 23%. Per redditi superiori le aliquote crescono progressivamente fino al 43% per la parte eccedente i 50.000 euro. Ricorda che i redditi da locazione si cumulano con tutti gli altri redditi ai fini della dichiarazione dei redditi.

Abbattimento Forfettario del 5% e del 25%

Uno degli aspetti più importanti della redditi affitto dichiarazione è l’abbattimento forfettario. Si tratta di una riduzione percentuale applicata al canone annuo che tiene conto, in modo forfettario, delle spese sostenute dal proprietario per la gestione dell’immobile.

Per i contratti a canone libero (4+4), l’abbattimento è del 5%. Questo significa che, se il canone annuo è di 10.000 euro, il reddito imponibile sarà di 9.500 euro. Per i contratti a canone concordato (3+2), l’abbattimento sale al 25%: sullo stesso canone di 10.000 euro, l’imponibile scende a 7.500 euro. Un vantaggio fiscale notevole che rende i contratti concordati molto convenienti dal punto di vista della tassazione.

Inoltre, per gli immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa, i contratti a canone concordato godono anche di una riduzione dell’IMU del 25% e di ulteriori agevolazioni sull’imposta di registro. Se non sai quale tipo di contratto ti conviene, il CAF Centro Fiscale di Udine può aiutarti a valutare la soluzione più vantaggiosa per la tua situazione.

Cedolare Secca nel 730: il Quadro LC

Se hai optato per la cedolare secca, i redditi da affitto non vengono tassati con l’IRPEF ordinaria ma con un’imposta sostitutiva a aliquota fissa. L’aliquota standard è del 21% per i contratti a canone libero e del 10% per i contratti a canone concordato. Dal 2024, per gli affitti brevi a partire dal secondo immobile si applica l’aliquota del 26%.

Nel modello 730, la cedolare secca si dichiara nel Quadro LC (Cedolare secca sulle locazioni). Qui dovrai indicare il canone annuo relativo a ciascun immobile per cui hai scelto questo regime. Con la cedolare secca non si applicano abbattimenti forfettari: l’imposta si calcola sull’intero canone percepito. Tuttavia, l’aliquota fissa risulta spesso più conveniente rispetto alle aliquote IRPEF progressive, soprattutto per chi ha redditi medio-alti.

Un vantaggio fondamentale della cedolare secca è che il reddito da locazione non si cumula con gli altri redditi ai fini IRPEF. Questo significa che non rischi di salire di scaglione e pagare un’aliquota più alta su tutti i tuoi redditi. Inoltre, non devi pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto di locazione, con un risparmio aggiuntivo ogni anno.

Redditi da Sublocazione nel 730

Un caso particolare riguarda i redditi da sublocazione. Se sei un inquilino che ha subaffittato tutto o parte dell’immobile, con il consenso del proprietario, i canoni percepiti dalla sublocazione non sono redditi fondiari ma redditi diversi. Questo significa che vanno dichiarati nel Quadro D del 730 (rigo D4) e non nel Quadro B.

Per i redditi da sublocazione non è possibile optare per la cedolare secca, che è riservata esclusivamente ai proprietari o titolari di diritti reali sull’immobile. Di conseguenza, i canoni da sublocazione vengono sempre tassati con le aliquote IRPEF ordinarie. Non si applica nemmeno l’abbattimento forfettario del 5% o del 25%, poiché queste agevolazioni riguardano solo i redditi fondiari del proprietario.

Affitti Non Percepiti e Morosità dell’Inquilino

Uno dei problemi più frequenti per i proprietari è la morosità dell’inquilino: cosa succede se non ricevi i canoni di affitto? Per la tassazione ordinaria, fino al 2019 era obbligatorio dichiarare i canoni anche se non percepiti, a meno che non si fosse ottenuto lo sfratto per morosità confermato dal giudice.

Dal 2020, la normativa è stata modificata in senso più favorevole per il proprietario. Oggi, per i contratti di locazione ad uso abitativo, i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito a partire dal momento della conclusione del procedimento di convalida di sfratto o dal momento dell’intimazione di sfratto per morosità. Non devi più attendere la sentenza definitiva: basta aver avviato formalmente la procedura di sfratto.

Per chi ha scelto la cedolare secca, la situazione è diversa: i canoni non percepiti devono comunque essere dichiarati, perché il regime della cedolare secca prevede la tassazione sul canone pattuito e non su quello effettivamente incassato. In caso di morosità prolungata, potrebbe convenire revocare l’opzione per la cedolare secca e tornare alla tassazione ordinaria, così da beneficiare dell’esclusione dei canoni non percepiti.

Domande Frequenti

Dove si dichiarano gli affitti nel 730?

I redditi da affitto si dichiarano nel Quadro B (Redditi dei fabbricati) del modello 730. Se hai scelto la cedolare secca, dovrai compilare anche il Quadro LC. I redditi da sublocazione, invece, vanno nel Quadro D come redditi diversi.

Quanto si paga di tasse sugli affitti nel 2026?

Dipende dal regime scelto. Con la tassazione ordinaria, i redditi da affitto si sommano agli altri redditi e vengono tassati con aliquote IRPEF dal 23% al 43%. Con la cedolare secca, l’aliquota fissa è del 21% per canone libero, 10% per canone concordato e 26% per affitti brevi dal secondo immobile.

Devo dichiarare affitti non percepiti per morosità?

Con la tassazione ordinaria, dal 2020 i canoni non percepiti non vanno dichiarati a partire dall’intimazione di sfratto per morosità. Con la cedolare secca, invece, i canoni vanno sempre dichiarati anche se non percepiti.

Conviene la cedolare secca o la tassazione ordinaria?

La cedolare secca conviene generalmente quando il reddito complessivo supera i 28.000 euro, perché l’aliquota fissa del 21% risulta inferiore a quella IRPEF. Per redditi bassi, la tassazione ordinaria con le detrazioni fiscali potrebbe risultare più vantaggiosa. Il CAF può fare un calcolo personalizzato.

Come funziona l’abbattimento forfettario del 25%?

L’abbattimento forfettario del 25% si applica solo ai contratti a canone concordato (3+2) e solo con la tassazione ordinaria. Il canone annuo viene ridotto del 25% prima di essere tassato. Su un canone di 12.000 euro, pagherai le tasse solo su 9.000 euro.

Assistenza del CAF Centro Fiscale

Dichiarare correttamente i redditi affitto dichiarazione dei redditi può sembrare complicato, ma con il supporto giusto diventa semplice. Il CAF Centro Fiscale di Udine ti aiuta a compilare il modello 730 con tutti i redditi da locazione, verificando che tu stia sfruttando al massimo le agevolazioni fiscali disponibili.

I nostri operatori specializzati possono consigliarti sulla scelta tra tassazione ordinaria e cedolare secca, gestire le situazioni di morosità e assicurarsi che la tua dichiarazione sia corretta e completa. Prenota il tuo appuntamento presso la nostra sede in Viale Giuseppe Tullio 13, scala B a Udine, chiamando lo 0432 1638640 oppure scrivendo su WhatsApp al 366 6018121.

Oppure compila il modulo per essere ricontattato:

CAF Centro Fiscale – Viale Giuseppe Tullio 13, scala B – Udine | Tel: 0432 1638640