IMU locazione parziale abitazione principale: la Corte di Cassazione ha messo un punto fermo su una situazione che riguarda moltissime famiglie italiane. Con l’ordinanza n. 8236 del 2 aprile 2026, i giudici di legittimità hanno stabilito che affittare una o più stanze della propria casa non fa perdere automaticamente l’esenzione IMU per l’abitazione principale. La condizione è una sola: il proprietario deve continuare a mantenere nell’immobile la residenza anagrafica e la dimora abituale effettiva, anche condividendo gli spazi con un inquilino. È una buona notizia per chi affitta una camera a uno studente fuori sede o a un lavoratore per arrotondare le entrate familiari, senza dover rinunciare ai benefici fiscali sulla prima casa. Attenzione però: l’esenzione non è un automatismo assoluto, perché i Comuni mantengono il potere di verificare la situazione reale attraverso elementi concreti. Vediamo nel dettaglio cosa cambia.

Cosa ha deciso la Cassazione sull’IMU e la locazione parziale

Il principio espresso dalla Cassazione è chiaro: la disponibilità esclusiva dell’intero immobile non costituisce un requisito ulteriore per ottenere l’esenzione IMU abitazione principale. In altre parole, la legge non richiede che il proprietario occupi tutta la casa da solo per avere diritto al beneficio fiscale. Ciò che conta, spiegano i giudici, è che l’immobile sia effettivamente utilizzato come sede della vita familiare del possessore, non l’uso esclusivo e integrale degli spazi.

Questo significa che se un proprietario continua a vivere stabilmente nella propria casa, pur avendo affittato una stanza, l’agevolazione resta valida. La locazione parziale di un’abitazione, dunque, non è di per sé incompatibile con la nozione di abitazione principale ai fini IMU.

Il caso: il Comune di Calenzano contro la contribuente

La vicenda che ha portato alla pronuncia della Cassazione riguarda un accertamento del Comune di Calenzano, in Toscana. L’ente locale aveva notificato due avvisi di accertamento per gli anni d’imposta 2017 e 2018, contestando a una contribuente la perdita dell’esenzione IMU perché aveva locato alcune stanze della propria abitazione.

In primo grado la Commissione Tributaria Provinciale di Firenze aveva dato ragione al Comune. La contribuente ha però fatto appello, e la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana, con la sentenza n. 729/2024, ha ribaltato la decisione riconoscendo il diritto all’esenzione. Il Comune, non convinto, ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che la natura agevolativa della norma IMU richiedesse un’interpretazione restrittiva, e contestando anche il fatto che i giudici di merito avessero attribuito valore interpretativo a una FAQ del MEF (la n. 12 del 2014), secondo cui la locazione parziale non fa perdere l’esenzione purché il possessore continui a dimorare stabilmente nell’immobile. Secondo il Comune, una semplice FAQ non potrebbe avere valore di fonte normativa.

La Cassazione ha respinto il ricorso del Comune, confermando l’impostazione favorevole alla contribuente. Il caso specifico riguardava gli anni 2017-2018, disciplinati dal vecchio art. 13 del Decreto Legge 6 dicembre 2011, n. 201, ma il principio resta valido anche oggi: l’art. 1, comma 741, lettera b), della Legge 27 dicembre 2019, n. 160, che disciplina l’IMU attualmente in vigore, fonda la nozione di abitazione principale sugli stessi due requisiti, ovvero residenza anagrafica e dimora abituale del possessore nell’unità immobiliare (il riferimento al nucleo familiare presente nel testo originario è stato dichiarato illegittimo dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 209/2022).

Quali prove può chiedere il Comune per l’esenzione IMU

Se da un lato la Cassazione ha escluso che la disponibilità esclusiva dell’immobile sia un requisito autonomo, dall’altro ha ribadito che i Comuni mantengono il potere di verificare, attraverso un insieme coerente di elementi concreti, che il possessore dimori effettivamente e abitualmente nell’immobile. L’esenzione, quindi, non è un diritto automatico e incontestabile: se l’ente locale ha dubbi, può avviare un accertamento e chiedere al contribuente di dimostrare la propria situazione.

In concreto, gli elementi che un Comune può prendere in considerazione per valutare la dimora abituale includono, tra gli altri, la residenza anagrafica registrata nell’immobile, i consumi delle utenze domestiche (luce, acqua, gas), e più in generale ogni elemento che confermi una presenza stabile e continuativa nella casa. È un accertamento che va condotto caso per caso, valutando l’insieme delle circostanze, non un singolo indizio isolato.

Secondo l’ordinanza, per contestare l’esenzione il Comune deve accertare in concreto che mancano la residenza anagrafica o la dimora abituale: il solo contratto di locazione parziale non basta. Resta però prudente conservare le prove della propria dimora (utenze, contratto di locazione della stanza, documenti che attestano la presenza stabile in casa), perché in generale chi chiede un’esenzione deve poterne dimostrare i presupposti (approfondimento: chi deve provare cosa in un accertamento IMU prima casa).

Cosa deve fare chi affitta una stanza di casa

Per chi sta valutando di affittare una stanza della propria abitazione principale, la sentenza della Cassazione offre indicazioni pratiche utili. Ecco i punti principali da tenere a mente.

• Mantenere la residenza anagrafica nell’immobile locato parzialmente, senza trasferirla altrove.
• Continuare a vivere stabilmente nella casa, così da conservare la dimora abituale effettiva richiesta dalla legge.
• Formalizzare correttamente il contratto di locazione della stanza, registrandolo secondo le regole previste.
• Dichiarare i redditi da locazione nella dichiarazione dei redditi, indicando correttamente gli importi percepiti.
• Conservare documentazione utile (bollette, corrispondenza, altri elementi) che possa testimoniare la presenza stabile nell’abitazione, in caso di controlli.

Un aspetto da non sottovalutare riguarda anche la tassazione dei canoni incassati per la stanza affittata. Chi opta per il regime della cedolare secca deve valutare attentamente le regole applicabili in caso di locazione parziale, mentre chi tassa il reddito in modo ordinario deve indicarlo nel quadro B della dichiarazione dei redditi. Per approfondire questi aspetti, può essere utile consultare le guide su quadro B 730 e immobili in affitto e su cedolare secca, sublocazione e comodato, per capire come dichiarare correttamente i canoni percepiti dalla locazione di una stanza.

In sintesi, la sentenza della Cassazione conferma un principio di buon senso: chi condivide la propria casa con un inquilino, senza smettere di viverci stabilmente, non perde l’esenzione IMU sulla prima casa. Ma è sempre bene tenere ordine nella documentazione, perché in caso di verifica da parte del Comune sarà comunque necessario un quadro coerente di elementi a supporto della propria posizione.

Fonti

• Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 738-783 (disciplina IMU, definizione di abitazione principale al comma 741) – Normattiva
• Decreto Legge 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13 (IMU sperimentale, applicabile agli anni 2017-2018) – Normattiva

Domande frequenti sull’IMU e la locazione parziale dell’abitazione principale

Affittare una stanza fa perdere l’esenzione IMU sulla prima casa?

No, secondo la Cassazione (ordinanza n. 8236/2026) la locazione parziale di una o più stanze non fa perdere l’esenzione, a condizione che il proprietario mantenga nell’immobile la residenza anagrafica e la dimora abituale effettiva.

Cosa serve per mantenere l’esenzione IMU se affitto una stanza?

Servono due requisiti fondamentali: la residenza anagrafica nell’immobile e la dimora abituale effettiva, cioè continuare a viverci stabilmente, anche condividendo gli spazi con l’inquilino.

Il Comune può comunque contestare l’esenzione IMU?

Sì, i Comuni mantengono il potere di verificare, attraverso elementi concreti, che il possessore dimori davvero e abitualmente nell’immobile. Per contestarla, però, il Comune deve accertare in concreto che mancano residenza o dimora abituale: il solo contratto di affitto della stanza non basta.

Il principio espresso dalla Cassazione vale anche per l’IMU attuale?

Sì. Il caso riguardava gli anni 2017-2018, ma il principio resta valido anche con la disciplina oggi vigente, perché l’art. 1, comma 741, lettera b), della Legge 160/2019 fonda la nozione di abitazione principale sugli stessi requisiti di residenza anagrafica e dimora abituale.

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