CAFRitenuta 21% Affitti Brevi: Come Funziona e Cosa Cambia nel 2025Indice dei contenutiCos’è la Ritenuta del 21% sugli Affitti BreviChi Applica la Ritenuta del 21%Come Funziona il Meccanismo della RitenutaObblighi Dichiarativi per il ProprietarioDifferenze Gestione Diretta vs IntermediariNovità 2024-2025 sulla Cedolare SeccaSe affitti il tuo appartamento tramite Airbnb, Booking o altri portali online, dal 1° gennaio 2024 è entrata in vigore la ritenuta d’acconto del 21% sugli affitti brevi. Questa novità fiscale impatta direttamente i proprietari di immobili che si affidano a intermediari immobiliari per gestire le locazioni turistiche. In questa guida completa, il CAF Centro Fiscale di Udine ti spiega cos’è la ritenuta del 21%, chi deve applicarla, come funziona il meccanismo pratico, quali sono gli obblighi dichiarativi per il proprietario e come recuperare la ritenuta subita nel modello 730 o Redditi PF. Inoltre, analizziamo le novità 2024-2025 sulla cedolare secca e le differenze tra gestione diretta e gestione tramite intermediari.Cos’è la Ritenuta del 21% sugli Affitti BreviLa ritenuta d’acconto del 21% è un prelievo fiscale che gli intermediari immobiliari (come Airbnb, Booking.com, Vrbo, HomeAway) devono applicare sui canoni di locazione breve che incassano per conto dei proprietari.Si tratta di una ritenuta a titolo d’acconto, ossia un anticipo di imposta che verrà poi scontato nella dichiarazione dei redditi del proprietario (modello 730 o Redditi PF). Non è un’imposta aggiuntiva, ma un meccanismo di prelievo anticipato che lo Stato utilizza per garantire il gettito fiscale sulle locazioni turistiche.La normativa è stata introdotta dall’articolo 4 del D.L. 50/2017 (convertito in Legge 96/2017) e successivamente modificata dalla Legge di Bilancio 2024.Quando si applica la ritenutaLa ritenuta del 21% si applica quando sono presenti tutte queste condizioni:Locazione breve: contratto di durata non superiore a 30 giorniImmobile a uso abitativo: appartamenti, case, ville (NON negozi o uffici)Intermediazione: il proprietario si avvale di un portale online o agenzia immobiliare che incassa i pagamentiDal 1° gennaio 2024: la ritenuta è obbligatoria per tutti i contratti stipulati da questa dataSe il proprietario gestisce direttamente l’affitto (senza intermediari), NON si applica la ritenuta del 21%.Chi Applica la Ritenuta del 21%La ritenuta del 21% deve essere applicata dagli intermediari immobiliari che soddisfano entrambi i seguenti requisiti:Incassano i canoni per conto del proprietarioIntervengono nel pagamento (es. Airbnb trattiene la commissione e versa il netto al proprietario)I principali portali e piattaforme che applicano la ritenuta sono:AirbnbBooking.comVrboHomeAwayAgenzie immobiliari specializzate in affitti breviQuando l’intermediario NON applica la ritenutaCi sono casi in cui l’intermediario NON deve applicare la ritenuta del 21%:Agenzie che non incassano: se l’agenzia si limita a pubblicizzare l’immobile ma il pagamento avviene direttamente tra ospite e proprietarioProprietario in regime d’impresa: se il proprietario affitta più di 4 appartamenti contemporaneamente (scatta l’obbligo di Partita IVA)Contratti stipulati prima del 1° gennaio 2024: per questi si applicano le vecchie regoleCome Funziona il Meccanismo della RitenutaIl meccanismo pratico della ritenuta del 21% funziona così:L’ospite paga il canone all’intermediario (es. 1.000 euro)L’intermediario trattiene la propria commissione (es. 15% = 150 euro)L’intermediario calcola la ritenuta del 21% sul canone lordo (210 euro = 21% di 1.000 euro)L’intermediario versa la ritenuta all’Agenzia delle Entrate entro il 16 del mese successivoIl proprietario riceve il netto: 1.000 – 150 (commissione) – 210 (ritenuta) = 640 euroIMPORTANTE: La ritenuta del 21% si calcola sul canone lordo (quello che paga l’ospite), NON sul netto che riceve il proprietario.Esempio pratico con AirbnbUn proprietario affitta il suo appartamento su Airbnb per 7 notti a 100 euro/notte (totale 700 euro):VoceImportoCanone lordo pagato dall’ospite700,00 €Commissione Airbnb (15%)– 105,00 €Ritenuta 21% (su 700 €)– 147,00 €NETTO al proprietario448,00 €I 147 euro di ritenuta verranno poi scontati nella dichiarazione dei redditi del proprietario.Certificazione della ritenutaEntro il 28 febbraio dell’anno successivo, l’intermediario deve rilasciare al proprietario la Certificazione Unica (CU) che attesta:Canoni lordi percepiti nell’annoRitenute applicate e versate all’ErarioCodice tributo: 1919 (ritenute su locazioni brevi)Questa certificazione è fondamentale per recuperare la ritenuta nella dichiarazione dei redditi.Obblighi Dichiarativi per il ProprietarioAnche se l’intermediario applica e versa la ritenuta del 21%, il proprietario NON è esonerato dalla dichiarazione dei redditi. Gli obblighi fiscali rimangono:Dichiarare i canoni nel modello 730 o Redditi PF (quadro RB per i redditi fondiari)Indicare le ritenute subite (recuperandole come credito d’imposta)Optare per la cedolare secca (se conveniente) oppure tassazione ordinaria IRPEFComunicare i contratti all’Agenzia delle Entrate (se non lo ha fatto l’intermediario)Cedolare secca vs Tassazione ordinariaIl proprietario può scegliere tra due regimi fiscali:1. Cedolare secca (21%)Aliquota fissa 21% sul canone annuoNO addizionali regionali/comunaliNO detrazioni per spese o interessi sul mutuoConveniente per redditi medio-alti o immobili senza mutuo2. Tassazione ordinaria IRPEFAliquote progressive dal 23% al 43%Sì detrazioni per spese, interessi mutuo, ristrutturazioniConveniente per redditi bassi o immobili con mutuo elevatoNOVITÀ 2024-2025: Dal 2024 la cedolare secca al 26% si applica solo a chi affitta più di un immobile contemporaneamente (dal secondo in poi). Per il primo immobile resta al 21%.Come recuperare la ritenuta nel 730La ritenuta del 21% applicata dall’intermediario è un anticipo d’imposta. Il proprietario può recuperarla in questo modo:Compilare il quadro RB del modello 730 o Redditi PF, indicando i canoni lordiBarrare l’opzione cedolare secca (se scelta)Riportare le ritenute subite nel quadro del 730 dedicato ai crediti (la CU rilasciata dall’intermediario)Calcolo finale: imposta dovuta – ritenute subite = rimborso o saldo da versareSe le ritenute superano l’imposta dovuta, il contribuente avrà un credito (rimborso o compensazione).Esempio: Canoni annui 10.000 euro, ritenute applicate 2.100 euro (21%), cedolare secca scelta: imposta dovuta 2.100 euro – ritenute 2.100 euro = saldo zero.Differenze Gestione Diretta vs IntermediariLa modalità di gestione dell’affitto breve impatta direttamente sull’applicazione della ritenuta:AspettoGestione DIRETTACon INTERMEDIARIORitenuta 21%❌ NO✅ SÌCommissione piattaforma0%12-18%Dichiarazione redditiObbligatoriaObbligatoriaComunicazione contrattiA carico proprietarioA carico intermediarioGestione pagamentiManuale (bonifico, contanti)Automatica (online)Vantaggi gestione diretta: nessuna commissione, nessuna ritenuta anticipata, massima autonomia.Vantaggi con intermediario: visibilità internazionale, pagamenti garantiti, gestione automatizzata, comunicazioni fiscali gestite dalla piattaforma.Novità 2024-2025 sulla Cedolare SeccaLa Legge di Bilancio 2024 ha introdotto importanti novità fiscali per gli affitti brevi:Cedolare secca al 26% dal secondo immobileDal 1° gennaio 2024, per chi affitta più di un immobile contemporaneamente in locazione breve:Primo immobile: cedolare secca al 21%Dal secondo immobile in poi: cedolare secca al 26%Questa misura mira a scoraggiare la proliferazione degli affitti brevi nelle città turistiche.Codice Identificativo Nazionale (CIN)Dal 2024 è obbligatorio il CIN (Codice Identificativo Nazionale) per ogni immobile in locazione breve. Si richiede sul portale del Ministero del Turismo. Senza CIN, sanzioni da 800 a 8.000 euro.Limite 120 giorni per non professionistiAlcune regioni (es. Lazio, Veneto) hanno introdotto un limite di 120 giorni/anno per gli affitti brevi gestiti da privati. Oltre questa soglia, scatta l’obbligo di aprire Partita IVA come struttura ricettiva.Domande Frequenti sulla Ritenuta 21% Affitti BreviLa ritenuta del 21% è un’imposta aggiuntiva?No, la ritenuta del 21% è un anticipo d’imposta che viene poi scontato nella dichiarazione dei redditi. Non è un costo aggiuntivo, ma un prelievo anticipato che riduce l’imposta finale da versare.Se affitto tramite Airbnb devo comunque fare la dichiarazione dei redditi?Sì, anche se Airbnb applica la ritenuta del 21%, il proprietario deve comunque dichiarare i canoni nel modello 730 o Redditi PF. La ritenuta subita verrà scontata dall’imposta dovuta, ma l’obbligo dichiarativo rimane.Posso recuperare la ritenuta se ho scelto la cedolare secca?Sì, se hai optato per la cedolare secca al 21%, la ritenuta del 21% applicata dall’intermediario coprirà esattamente l’imposta dovuta. Se l’imposta è inferiore (es. per pochi affitti), avrai un credito da recuperare.Cosa succede se l’intermediario non applica la ritenuta?Se l’intermediario è obbligato ad applicare la ritenuta ma non lo fa, la responsabilità ricade su di lui (sanzioni e interessi). Il proprietario dovrà comunque dichiarare i canoni e versare l’imposta dovuta senza poter scontare ritenute inesistenti.La ritenuta si applica anche sulle spese di pulizia?No, la ritenuta del 21% si calcola solo sul canone di locazione. Le spese di pulizia, se fatturate separatamente e documentate, NON rientrano nella base imponibile per la ritenuta.Devo comunicare i contratti se uso Booking.com?No, se usi un intermediario come Booking.com, la comunicazione dei contratti all’Agenzia delle Entrate è a carico della piattaforma. Il proprietario è esonerato da questo adempimento.Conviene di più la cedolare secca o la tassazione ordinaria?Dipende dal tuo reddito complessivo e dalla presenza di mutui o spese deducibili. La cedolare secca al 21% è conveniente per redditi medio-alti o immobili senza mutuo. La tassazione ordinaria IRPEF può essere vantaggiosa con redditi bassi e mutuo elevato. Il CAF può fare una simulazione personalizzata.Hai Bisogno di Assistenza per gli Affitti Brevi?Il CAF Centro Fiscale di Udine ti aiuta con la gestione fiscale degli affitti brevi: dalla compilazione del 730 alla scelta tra cedolare secca e tassazione ordinaria, fino al recupero delle ritenute subite.I nostri servizi includono:Compilazione modello 730 con ritenute affitti breviScelta ottimale tra cedolare secca e IRPEFVerifica CU rilasciate dagli intermediariCalcolo convenienza fiscale personalizzatoComunicazione contratti Agenzia EntrateContattaci su WhatsAppOppure compila il modulo qui sotto per essere ricontattatoIl tuo nome (*)La tua email (*)Il tuo telefono (*)Richiesta (eventuale) Autorizzo al trattamento i miei dati personali ai sensi della legge D. Lgs 196/2003 e s.mΔCAF Centro Fiscale Udine – Viale Giuseppe Tullio 13, scala B – Tel: 0432 1638640ARTICOLI CORRELATICAF, RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA Bonus Casa 2026: Guida Completa a Detrazioni e Agevolazioni FiscaliIndice dei contenutiCosa Cambia nel 2026 Bonus Ristrutturazione 50% Ecobonus 2026: Efficienza Energetica Sismabonus: Interventi Antisismici Bonus Mobili ed Elettrodomestici Bonus Verde: Giardini e Terrazzi Superbonus: La Situazione nel… https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2025/03/detrazioni-fiscali-per-ristrutturazione-edilizia.png 924 1640 Team CAF Centro Fiscale https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Team CAF Centro Fiscale2026-02-17 10:00:002026-01-03 09:18:48Bonus Casa 2026: Guida Completa a Detrazioni e Agevolazioni FiscaliCAF, COLF E BADANTI Detrazione Badante nel 730/2026: Guida Completa al Risparmio FiscaleDetrazione Badante nel 730/2026: Guida CompletaLa detrazione badante nel 730 permette alle famiglie di recuperare parte delle spese sostenute per l'assistenza a persone non autosufficienti. 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Bravi davvero Pubblicato su Serhii Kovalchuk 22/12/2025 Professionalità e umanità: una combinazione rara. Grazie CAF! Essendo stranieri, affrontare le pratiche burocratiche in Italia può essere molto complesso, ma il vostro CAF è stata una piacevolissima eccezione. Siamo sinceri: io e mia moglie non abbiamo mai incontrato persone così disponibili e gentili come qui. Un ringraziamento speciale va a Sara. È una vera professionista: estremamente competente, precisa ed efficace in ogni questione che le abbiamo sottoposto. La sua disponibilità è stata straordinaria. Apprezziamo moltissimo anche la comodità della comunicazione via WhatsApp. Vivendo a 30 km da Udine, la possibilità di chiarire dubbi e ricevere consulenze rapide online è un enorme vantaggio che facilita tutto il processo. Grazie a tutto il centro per un'assistenza così preziosa e di qualità. Un grazie di cuore a Sara per il suo ottimo lavoro! Pubblicato su SILVIA P 22/12/2025 Ho conosciuto questo centro grazie a un collega per una pratica per mia madre, per la quale mia sorella aveva avuto ben 3 appuntamenti presso altro centro in altra regione, per sentirsi dire che mia madre non me aveva diritto. Qui non solo la pratica è stata evasa, ma in tempi record e senza dovermici recare personalmente. E, da sottolineare, a 3 gg da natale. Perciò grazie e super consigliato. Efficienza e velocità. Ah, non l'ho detto, pratica fatta in giornata. Bravi! Pubblicato su Noura Omrani 22/12/2025 Sono super bravi gentili e professionali consiglio Pubblicato su Moldovan Madalina Ancuta 22/12/2025 Bravissimi, molto cordiali e disponibili, e soprattutto molto veloci. Raccomando volentieri!!😀 Pubblicato su Valentina Simeoni 21/12/2025 Mi sono rivolta a questo patronato per risolvere una questione con il congedo maternità. Sono rimasta estremamente soddisfatta, mi hanno dato appuntamento in brevissimo tempo, il personale é giovane ,preparato e competente. Ho avuto il piacere di conoscere Sara che é stata gentilissima e velocissima nel darmi una mano. Sicuramente mi affiderò a loro per il prossimo ISEE e 730. Pubblicato su Xhoana Lika 19/12/2025 Ho avuto un’ottima esperienza al CAF grazie a Sara. È una ragazza molto preparata, disponibile e paziente, mi ha seguita passo dopo passo chiarendo ogni dubbio e aiutandomi con diverse pratiche in modo preciso e professionale. Si vede che lavora con competenza e attenzione verso le persone. Davvero consigliata! Leggi tutte le recensioni del nostro CAF Centro FiscaleGennaio 27, 2026/0 Commenti/da Team CAF Centro Fiscale https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2024/11/cedolare-secca.png 924 1640 Team CAF Centro Fiscale https://centrofiscale.com/wp-content/uploads/2023/04/logo-sito.png Team CAF Centro Fiscale2026-01-27 07:59:162026-01-27 08:00:00Ritenuta 21% Affitti Brevi: Come Funziona e Cosa Cambia nel 2025
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