Chi possiede un immobile condonato si chiede spesso se, dopo la sanatoria, sia possibile ampliarlo o sfruttare i cosiddetti bonus volumetrici previsti da leggi statali e piani casa regionali. La domanda è tutt’altro che teorica: negli ultimi mesi la giurisprudenza costituzionale è tornata a occuparsi del tema, tracciando un confine piuttosto netto tra ciò che il condono consente e ciò che invece resta precluso a chi ha sanato un immobile abusivo.

Il tema riguarda migliaia di proprietari in tutta Italia, molti dei quali hanno ereditato immobili condonati da genitori o parenti e oggi vorrebbero ampliarli, magari per ricavare una stanza in più o aumentare la superficie abitabile. Capire cosa dice la normativa e la giurisprudenza costituzionale è fondamentale prima di avviare qualsiasi progetto edilizio.

Cos’è il condono edilizio e perché la domanda è attuale

Il condono edilizio, o sanatoria, è una misura straordinaria che ha permesso, in tre distinte occasioni (1985, 1994 e 2003), di regolarizzare immobili costruiti senza i necessari titoli abilitativi, dietro pagamento di un’oblazione e di eventuali sanzioni. Una volta ottenuto il condono, l’immobile può essere venduto, ereditato o affittato regolarmente, perché risulta formalmente in regola sotto il profilo urbanistico e catastale.

Negli ultimi anni, però, molte Regioni hanno approvato i cosiddetti piani casa, che consentono ampliamenti volumetrici agli edifici esistenti come incentivo alla riqualificazione del patrimonio edilizio. Proprio la possibilità di applicare questi bonus volumetrici anche agli immobili condonati ha generato negli anni un acceso dibattito, arrivato fino alla Corte Costituzionale.

Va ricordato che, a prescindere dagli ampliamenti, chi possiede un immobile condonato resta comunque soggetto ai normali obblighi fiscali legati alla proprietà: dalla dichiarazione IMU e TARI fino agli adempimenti in caso di locazione dell’immobile.

Immobile condonato e bonus volumetrici: la posizione della Corte Costituzionale

La Corte Costituzionale è tornata sul tema con la sentenza n. 86 del 21 maggio 2026, che ha chiarito, in modo piuttosto netto, che un immobile condonato non può beneficiare di bonus volumetrici o di incrementi di cubatura previsti dai piani casa regionali. Secondo i giudici costituzionali, il condono è una misura eccezionale, pensata per operare una tantum: serve cioè a sanare una situazione pregressa, non a mettere l’immobile sullo stesso piano di uno costruito fin dall’origine nel pieno rispetto delle regole urbanistiche.

In altre parole, anche dopo il condono l’illiceità originaria della costruzione resta, per così dire, impressa nell’edificio. Questo significa che l’immobile può essere utilizzato, venduto o affittato normalmente, ma non può diventare la base di partenza per ottenere ulteriori vantaggi edilizi, come appunto gli ampliamenti volumetrici concessi dai piani casa regionali a chi costruisce o ristruttura nel rispetto delle regole ordinarie.

La logica di fondo è quella di evitare che una misura di carattere straordinario, nata per sanare abusi già commessi, si trasformi in un canale privilegiato per ottenere ulteriori benefici urbanistici, creando una disparità rispetto a chi ha sempre costruito in regola fin dal principio.

Quali interventi sono ammessi su un immobile condonato

Se i bonus volumetrici restano preclusi, non significa che su un immobile condonato non si possa intervenire affatto. Esistono infatti categorie di lavori compatibili con la natura sanata dell’edificio, che non alterano la volumetria originaria né la sagoma della costruzione.

Tra gli interventi generalmente considerati ammissibili su un immobile condonato rientrano:

• manutenzione ordinaria, come tinteggiature, sostituzione di infissi o rifacimento di impianti già esistenti;
• manutenzione straordinaria, ad esempio il rifacimento del tetto o degli impianti tecnologici, senza aumento di volume;
• restauro e risanamento conservativo, finalizzati a preservare l’organismo edilizio esistente;
• ristrutturazione edilizia, purché non comporti un incremento della volumetria complessiva già condonata.

Restano invece esclusi gli incrementi volumetrici veri e propri, le demolizioni con ricostruzione a sagoma modificata e, più in generale, qualsiasi intervento che presupponga il riconoscimento di un vantaggio edilizio aggiuntivo rispetto a quanto già sanato con il condono originario.

I limiti dei piani casa regionali per gli immobili condonati

I piani casa regionali nascono con l’obiettivo di incentivare la riqualificazione energetica e strutturale del patrimonio edilizio esistente, riconoscendo in cambio un aumento di cubatura o di superficie. Molte normative regionali, tuttavia, escludono esplicitamente dal beneficio gli edifici oggetto di condono, oppure lo consentono solo a condizioni molto restrittive, ad esempio se l’ampliamento riguarda porzioni dell’immobile mai interessate da abusi.

Con l’articolo 1, comma 23 della Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), che ha modificato l’articolo 5, comma 10 del DL 70/2011, i volumi condonati o regolarizzati sono considerati legittimi ai fini degli incentivi volumetrici previsti per gli interventi di rigenerazione urbana. Si tratta però di un’ipotesi derogatoria e circoscritta, che non modifica il principio generale ribadito dalla Corte Costituzionale: un immobile condonato resta, di regola, escluso dai bonus volumetrici ordinari.

Il quadro normativo, va detto, non è del tutto stabile: il dibattito parlamentare su possibili modifiche prosegue, ma allo stato attuale la sentenza n. 86/2026 rappresenta un ostacolo giuridico significativo per chi punta ad ampliare un immobile già sanato. Chi si trova in questa situazione, magari a seguito di un’eredità che comprende un immobile condonato, deve inoltre ricordare che oltre agli aspetti edilizi vanno gestiti anche quelli patrimoniali, come nel caso in cui sia necessario sbloccare conti e titoli del defunto collegati all’eredità dell’immobile stesso.

Un altro aspetto da non trascurare riguarda l’eventuale messa a reddito dell’immobile condonato: se si decide di affittarlo, resta comunque necessaria la corretta registrazione del contratto di locazione, indipendentemente dal fatto che l’edificio abbia beneficiato o meno di un condono edilizio.

Domande frequenti sull’immobile condonato e i bonus volumetrici

Un immobile condonato può accedere ai piani casa regionali?
In linea generale no: la maggior parte delle normative regionali esclude gli immobili condonati dai bonus volumetrici, salvo eccezioni molto limitate previste da specifiche disposizioni normative.

Perché il condono non equivale a una costruzione regolare?
Perché il condono è una misura eccezionale e una tantum, pensata per sanare situazioni pregresse. Non elimina il fatto che l’immobile sia nato in violazione delle regole urbanistiche vigenti al momento della costruzione.

Si può fare una ristrutturazione su un immobile condonato?
Sì, la ristrutturazione edilizia è generalmente ammessa, a patto che non comporti un aumento della volumetria già sanata con il condono.

Cosa succede se si amplia comunque un immobile condonato senza titolo?
L’ampliamento realizzato senza i necessari titoli abilitativi costituisce un nuovo abuso edilizio, autonomo rispetto a quello già sanato, con le relative conseguenze sanzionatorie previste dalla normativa urbanistica.

Un immobile condonato paga IMU e TARI come uno regolare?
Sì, gli obblighi fiscali legati alla proprietà dell’immobile restano invariati indipendentemente dalla presenza di un condono edilizio pregresso.

Questo articolo è stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne è responsabile dei contenuti.