Capita spesso che l’amministratore di condominio invii il verbale dell’assemblea a un indirizzo PEC (Posta Elettronica Certificata) che non è intestato al condomino, ma al coniuge, marito o moglie che sia. È una situazione diffusa quando l’immobile è cointestato o quando in famiglia si usa una sola casella certificata per tutte le pratiche. La domanda è semplice: quell’invio vale come comunicazione del verbale, oppure il condomino può sostenere di non averlo mai ricevuto?

La risposta è arrivata dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 15567 del 21 maggio 2026 (sez. II civile): la comunicazione del verbale vale solo se il documento arriva a un indirizzo direttamente e inequivocabilmente riferibile al condomino. Se la casella è di un’altra persona, anche del coniuge, la presunzione di conoscenza non scatta e il termine di 30 giorni per impugnare la delibera non inizia a decorrere. Vediamo cosa significa in pratica per condomini e amministratori.

Il caso deciso dalla Cassazione con l’ordinanza 15567/2026

Una condomina aveva impugnato una serie di delibere assembleari adottate tra il 2014 e il 2015, sostenendo di averne avuto notizia solo con la notifica di un decreto ingiuntivo per le spese condominiali. Il condominio si difendeva eccependo la decadenza: i verbali, a suo dire, erano stati trasmessi via posta elettronica mesi prima, quindi il termine per impugnare era scaduto da tempo.

Tribunale e Corte d’appello avevano dato ragione al condominio, considerando la comunicazione dei verbali come un fatto “non contestato”. La Cassazione ha ribaltato la decisione: l’indirizzo di posta elettronica utilizzato dal condominio non era immediatamente riconducibile alla condomina (secondo la ricostruzione riportata da La Legge per Tutti, si trattava della casella del marito) e non c’era alcuna prova dell’effettivo recapito del verbale. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello in diversa composizione.

Cosa dice il codice civile: artt. 1137 e 1335

Il punto di partenza è l’art. 1137, comma 2, del codice civile: contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può chiedere l’annullamento entro trenta giorni. Il termine decorre dalla data della deliberazione per chi era presente e ha votato contro (o si è astenuto), e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. Si tratta di un termine perentorio: scaduto, la delibera non è più contestabile per vizi di annullabilità.

Per capire quando la comunicazione può dirsi avvenuta, la Cassazione richiama l’art. 1335 c.c., che regola la presunzione di conoscenza degli atti diretti a una determinata persona: si reputano conosciuti nel momento in cui giungono all’indirizzo del destinatario, salvo che questi provi di essere stato, senza sua colpa, nell’impossibilità di averne notizia. Il verbale di assemblea è un atto unilaterale recettizio e la presunzione opera solo se il documento arriva davvero all’indirizzo del condomino.

Attenzione a una precisazione importante: il codice civile tipizza le forme solo per l’avviso di convocazione. L’art. 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione c.c. stabilisce che la convocazione deve essere comunicata almeno cinque giorni prima a mezzo posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. Per la successiva comunicazione del verbale ai condomini assenti, invece, non esiste una forma vincolata: conta che il documento raggiunga un indirizzo riferibile al destinatario, e che il condominio sia in grado di provarlo.

Perché la PEC del coniuge non basta

Applicando questi principi, la conclusione è netta: usare la casella PEC di un’altra persona, anche se si tratta del marito o della moglie, fa venir meno la presunzione di conoscenza dell’art. 1335 c.c. L’indirizzo non è quello del condomino destinatario, quindi non si può presumere che il verbale sia entrato nella sua sfera di conoscibilità. Il fatto che i coniugi condividano di fatto la casella, o che l’amministratore l’abbia sempre usata senza obiezioni, non è sufficiente.

L’onere della prova ricade sul condominio: è l’amministratore a dover dimostrare che il verbale è stato consegnato a un indirizzo direttamente e inequivocabilmente riferibile al condomino assente. Se il destinatario contesta di aver ricevuto la comunicazione sulla PEC del coniuge, il condominio si trova senza difese, perché la semplice trasmissione non prova la ricezione da parte della persona giusta.

La Corte ha aggiunto un ulteriore tassello: la posta elettronica ordinaria (PEO) è strutturalmente inidonea a far scattare la presunzione di conoscenza, perché non produce una ricevuta di avvenuta consegna opponibile a terzi e non garantisce né la consegna né l’identità del destinatario. Solo la PEC, al pari della raccomandata, offre queste certezze. Ma la PEC deve essere quella del condomino, non di un familiare.

Delibera valida, ma il termine per impugnare non decorre

Qui c’è l’equivoco più diffuso, che vale la pena chiarire. La comunicazione mancata o inviata a un indirizzo sbagliato non rende invalida la delibera e non ne sospende l’efficacia: le decisioni dell’assemblea, prese con le maggioranze richieste, restano obbligatorie per tutti i condomini. L’unico effetto della comunicazione viziata riguarda il termine di impugnazione: i trenta giorni dell’art. 1137 c.c. non iniziano a decorrere finché il condomino assente non riceve il verbale a un indirizzo a lui riferibile, oppure non ne acquisisce conoscenza effettiva e completa per altra via.

In pratica, il condomino che ha ricevuto il verbale solo sulla PEC del coniuge conserva il diritto di impugnare anche a distanza di mesi, e il condominio non può opporgli la decadenza. È una situazione diversa dal vizio di convocazione: se l’avviso di convocazione è omesso, tardivo o incompleto, la delibera è annullabile ai sensi dell’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., su istanza dei dissenzienti o degli assenti non ritualmente convocati. Nel caso del verbale, invece, il vizio incide solo sui tempi per far valere eventuali contestazioni.

Va ricordato anche che la notifica di un decreto ingiuntivo per le spese condominiali, di per sé, non equivale alla comunicazione del verbale: serve a recuperare un credito, non a informare il condomino delle decisioni assembleari. Il termine può però iniziare a decorrere dal momento in cui il condomino dimostra di conoscere effettivamente il contenuto della delibera, per esempio proponendo opposizione al decreto.

Consigli pratici per condomini e amministratori

Per evitare contestazioni e incertezze, sia i condomini sia chi amministra lo stabile possono adottare alcune buone pratiche, tutte coerenti con i principi fissati dalla Cassazione.

• Comunicare una PEC personale e intestata al condomino. Non usare caselle di altri componenti della famiglia. Se il condomino vuole ricevere le comunicazioni su un indirizzo diverso dal proprio, deve dichiararlo per iscritto all’amministratore, eleggendo domicilio a quell’indirizzo.
• Tenere aggiornato il registro di anagrafe condominiale previsto dall’art. 1130, n. 6, c.c., che contiene generalità, codice fiscale, residenza o domicilio di ciascun proprietario. Ogni variazione dei dati va comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
• Per gli amministratori: verificare l’intestazione della PEC prima di utilizzarla e conservare la dichiarazione scritta con cui il condomino l’ha indicata. In caso di immobile cointestato tra coniugi, chiarire subito a quale indirizzo vanno inviate le comunicazioni per ciascun comproprietario.
• Conservare le ricevute di consegna PEC di ogni verbale inviato: sono l’unica prova opponibile che il documento è arrivato all’indirizzo del destinatario. L’e-mail ordinaria non offre questa garanzia.
• Per i condomini: se il verbale è arrivato solo alla PEC del coniuge, il termine di trenta giorni non è iniziato a decorrere, ma la delibera resta efficace. Conviene comunque valutare tempestivamente le eventuali contestazioni, perché la conoscenza effettiva del contenuto (per esempio a seguito di opposizione a un decreto ingiuntivo) può far partire il termine.

In definitiva, l’ordinanza 15567/2026 conferma che, anche in condominio, la tecnologia da sola non garantisce la correttezza di una comunicazione. Ciò che conta è che il verbale arrivi all’indirizzo della persona giusta, e che il condominio sia in grado di dimostrarlo.

Domande frequenti sul verbale condominiale inviato alla PEC del coniuge

Questo articolo è stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne è responsabile dei contenuti.