Aiutare i Figli a Comprare Casa: Guida per Genitori e Nonni 2026

Sempre più genitori italiani decidono di aiutare i figli a comprare casa, di fronte a un mercato immobiliare che rende difficile l’accesso alla proprietà per le nuove generazioni. Tra mutui con tassi elevati, difficoltà di accesso al credito per i giovani e prezzi degli immobili in costante crescita, il supporto economico dei genitori (e talvolta dei nonni) è diventato fondamentale per permettere ai figli di acquistare la prima casa.

Nel 2026, le opzioni a disposizione dei genitori sono diverse: dalla donazione diretta di denaro, al prestito familiare formalizzato, fino alla possibilità di fare da garante per il mutuo o di utilizzare strumenti come la cessione del quinto della pensione per ottenere liquidità immediata. Ogni soluzione ha vantaggi, limiti e implicazioni fiscali che è importante conoscere prima di prendere una decisione.

In questa guida completa analizziamo tutte le opzioni per aiutare i figli nell’acquisto della casa, con particolare attenzione agli aspetti fiscali, alla documentazione necessaria e ai rischi da evitare. Scoprirai come formalizzare un prestito tra familiari, quali sono i limiti della franchigia donazioni, come funziona la garanzia sul mutuo e perché la cessione del quinto può essere una soluzione vantaggiosa per i genitori pensionati che vogliono trasferire liquidità ai figli.

Le Opzioni per Aiutare i Figli a Comprare Casa

Quando si tratta di aiutare i figli a comprare casa, i genitori hanno a disposizione diverse strategie, ciascuna con caratteristiche, vantaggi e svantaggi specifici. La scelta dipende dalla situazione patrimoniale della famiglia, dall’età dei genitori, dalle esigenze fiscali e dalla solidità economica dei figli.

1. Donazione diretta di denaro

La donazione diretta è la soluzione più semplice e immediata: i genitori trasferiscono una somma di denaro ai figli tramite bonifico bancario con causale esplicita “donazione per acquisto abitazione”. Questa modalità beneficia di una franchigia fino a 1 milione di euro per ciascun genitore (quindi 2 milioni complessivi da entrambi i genitori), entro la quale non si pagano imposte di donazione.

Vantaggi principali: Nessun obbligo di restituzione da parte dei figli, procedura rapida e poco costosa (se non si supera la franchigia), supporto concreto e immediato per l’acquisto.

Limiti e attenzioni: La donazione è soggetta a collazione ereditaria, cioè al momento della successione andrà riportata alla massa ereditaria e ridistribuita tra tutti gli eredi. Se la donazione supera 1 milione di euro per genitore, si applicano imposte del 4% sulla quota eccedente. Gli immobili acquistati con denaro donato potrebbero avere limitazioni nella vendita futura (alcuni notai richiedono la rinuncia degli altri eredi).

2. Prestito familiare formalizzato

Il prestito tra genitori e figli è un’alternativa alla donazione che prevede la restituzione delle somme. Deve essere formalizzato con una scrittura privata con data certa (registrazione presso l’Agenzia delle Entrate o autenticazione notarile) per essere opponibile al fisco e agli altri eredi.

Vantaggi principali: Non è soggetto a collazione ereditaria (è un credito dei genitori verso i figli), maggiore flessibilità nelle modalità di rimborso, possibilità di prevedere interessi simbolici o azzerarli.

Limiti e attenzioni: Richiede formalizzazione scritta (costo registrazione 200 euro), necessità di tracciabilità completa dei movimenti finanziari, rischio che l’Agenzia delle Entrate lo riqualifichi come donazione se mancano le restituzioni, i figli devono avere capacità di rimborso credibile.

3. Fare da garante per il mutuo

I genitori possono decidere di garantire personalmente il mutuo richiesto dai figli, offrendo alla banca una garanzia supplementare (ipoteca su un loro immobile, fideiussione personale). Questa soluzione è particolarmente utile quando i figli hanno redditi insufficienti o contratti di lavoro precari.

Vantaggi principali: Nessun esborso immediato di denaro da parte dei genitori, i figli diventano intestatari diretti dell’immobile e del mutuo, responsabilità diretta sui figli che devono pagare le rate.

Limiti e attenzioni: I genitori garanti rispondono con il proprio patrimonio in caso di insolvenza dei figli, la garanzia riduce la capacità di credito dei genitori per eventuali loro finanziamenti, l’ipoteca sul proprio immobile comporta rischi in caso di difficoltà economiche dei figli.

4. Intestazione congiunta genitore-figlio

Un’altra opzione è l’acquisto in comproprietà: l’immobile viene intestato sia ai genitori che ai figli, in quote proporzionali agli importi versati da ciascuno. Questa soluzione è utile quando i figli non hanno capacità creditizia sufficiente per un mutuo completo.

Vantaggi principali: Accesso facilitato al mutuo grazie ai redditi congiunti, possibilità di applicare le agevolazioni prima casa se sussistono i requisiti, tutela patrimoniale per entrambi.

Limiti e attenzioni: La quota di proprietà dei genitori rientrerà nella loro successione futura, eventuali conflitti familiari possono complicare la gestione dell’immobile, limitazioni nella vendita dell’immobile senza consenso di tutti i comproprietari.

Donazione ai Figli: Come Funziona e Quanto Costa

La donazione di denaro dai genitori ai figli per l’acquisto della casa è disciplinata dal Codice Civile e dalle norme fiscali sulle imposte di donazione. Si tratta di un atto liberale attraverso il quale i genitori trasferiscono gratuitamente una somma ai figli senza pretenderne la restituzione.

Franchigia donazioni genitori-figli: 1 milione di euro

La legge prevede una franchigia di 1 milione di euro per le donazioni tra genitori e figli. Questo significa che ciascun genitore può donare fino a 1 milione di euro a ciascun figlio senza pagare alcuna imposta di donazione. La franchigia è personale: se entrambi i genitori donano, la franchigia complessiva sale a 2 milioni di euro per ciascun figlio.

Esempio pratico: Un padre dona 800.000 euro al figlio per comprare casa, la madre dona ulteriori 700.000 euro. Totale donato: 1.500.000 euro. Imposta dovuta: zero (entrambe le donazioni rientrano nelle rispettive franchigie di 1 milione).

Se la donazione supera la franchigia, sulla parte eccedente si applica un’aliquota del 4%. Ad esempio, se un genitore dona 1.200.000 euro, l’imposta sarà: (1.200.000 – 1.000.000) × 4% = 200.000 × 4% = 8.000 euro.

Atto notarile: quando è necessario?

Per le donazioni di denaro di importo contenuto (generalmente fino a 50.000-100.000 euro), non è obbligatorio l’atto notarile: è sufficiente un bonifico bancario con causale esplicita “donazione per acquisto casa” o “regalo per prima abitazione”. La tracciabilità bancaria costituisce prova della donazione agli effetti fiscali.

Per donazioni di importo elevato (oltre 100.000 euro) o per donazioni dirette di immobili, è invece necessario l’atto pubblico notarile con la presenza di due testimoni. Il costo varia da 1.500 a 3.000 euro a seconda del valore donato e dell’onorario del notaio.

Collazione ereditaria: cosa significa

Uno degli aspetti più importanti da considerare quando si dona denaro ai figli è la collazione ereditaria. Quando i genitori verranno a mancare, tutte le donazioni effettuate in vita ai figli dovranno essere riportate alla massa ereditaria e ridistribuite secondo le quote di legge tra tutti gli eredi.

Esempio: Il padre dona 300.000 euro al figlio A per comprare casa. Anni dopo, alla morte del padre, il patrimonio residuo è di 700.000 euro e ci sono due figli (A e B). La massa ereditaria da dividere sarà: 700.000 + 300.000 (donazione pregressa) = 1.000.000 euro, da dividere al 50% tra i due figli. Il figlio A ha già ricevuto 300.000, quindi riceverà solo ulteriori 200.000 (per arrivare a 500.000). Il figlio B riceverà 500.000 euro.

Questo meccanismo garantisce l’equità tra gli eredi, anche quando uno di loro ha ricevuto aiuti economici importanti in vita. È possibile evitare la collazione solo con una dispensa espressa nel testamento da parte del donante.

Attenzione alle compravendite immobiliari “donate”

Alcuni genitori, per evitare i costi dell’atto di donazione, intestano direttamente la casa ai figli pagando il prezzo di acquisto ma facendo figurare i figli come acquirenti. Questa operazione, se non adeguatamente documentata, può essere considerata dall’Agenzia delle Entrate come una donazione indiretta e tassata come tale.

Per evitare problemi, è fondamentale che nel rogito notarile sia esplicitamente indicato che “l’acquirente dichiara che il prezzo è stato pagato con denaro ricevuto in donazione dai genitori [nomi e cognomi]”. Questa dichiarazione rende trasparente l’operazione e tutela sia i figli acquirenti che i genitori donanti.

Prestito tra Familiari: Regole e Formalizzazione

Il prestito tra genitori e figli rappresenta un’alternativa alla donazione per chi preferisce mantenere la natura di credito-debito del trasferimento di denaro. A differenza della donazione, il prestito prevede l’obbligo di restituzione da parte dei figli, con o senza interessi.

Come formalizzare correttamente il prestito

Per essere valido agli occhi del fisco e degli altri eventuali eredi, il prestito familiare deve essere formalizzato con una scrittura privata con data certa. La data certa può essere ottenuta in due modi:

• Registrazione presso l’Agenzia delle Entrate: Si presenta il contratto di prestito in duplice copia agli uffici dell’Agenzia, che appone il timbro con data e numero di protocollo. Costo: 200 euro di imposta di registro in misura fissa.
• Autenticazione notarile: Il notaio autentica le firme delle parti e registra l’atto nei suoi repertori. Costo: 300-500 euro, a seconda del notaio.

La scrittura privata deve contenere obbligatoriamente:

• Generalità complete di mutuante (genitore) e mutuatario (figlio)
• Importo esatto del prestito in lettere e numeri
• Finalità del prestito (es. “acquisto prima abitazione”)
• Modalità di rimborso (rate mensili, unica soluzione, scadenza finale)
• Tasso di interesse applicato (anche zero, ma va esplicitato)
• Data e luogo di sottoscrizione
• Firme di entrambe le parti

Interessi: sono obbligatori?

Il prestito tra familiari può essere a titolo gratuito (senza interessi) o a titolo oneroso (con interessi). Non c’è obbligo di applicare interessi, ma è importante specificarlo nel contratto per evitare contestazioni. Se si prevedono interessi, questi devono essere:

• Dichiarati dal mutuante nella propria dichiarazione dei redditi come “redditi di capitale”
• Non superiori al tasso di usura fissato trimestralmente dal Ministero dell’Economia
• Proporzionali e ragionevoli rispetto ai tassi di mercato per prestiti similari

Nella pratica, la maggior parte dei prestiti genitori-figli per l’acquisto della casa prevede interessi zero o simbolici (1-2% annuo), inferiori a quelli bancari, per agevolare economicamente i figli pur mantenendo la forma del prestito.

Tracciabilità dei pagamenti

Sia l’erogazione del prestito che le eventuali restituzioni devono essere sempre effettuate tramite strumenti tracciabili:

• Bonifico bancario o postale con causale “prestito per acquisto casa – contratto del [data]”
• Assegno bancario non trasferibile
• Giroconto tra conti della stessa banca

I pagamenti in contante sono da evitare assolutamente: non lasciano traccia documentale e possono essere disconosciuti dal fisco o dagli altri eredi in caso di controversie future. La tracciabilità completa è essenziale per dimostrare che si tratta di un prestito reale e non di una donazione mascherata.

Vantaggi fiscali rispetto alla donazione

Il prestito tra familiari ha un vantaggio importante: non è soggetto a collazione ereditaria. Questo significa che alla morte dei genitori, il prestito residuo non ancora restituito viene considerato un credito dell’eredità verso il figlio debitore. Il figlio dovrà restituire quanto ancora dovuto all’eredità, che verrà poi divisa tra tutti gli eredi secondo le quote di legge.

Esempio: Il padre presta 400.000 euro al figlio A per comprare casa, con restituzione in 20 anni. Dopo 10 anni il padre muore e restano da restituire 200.000 euro. Questi 200.000 euro vengono riportati nell’attivo ereditario e divisi tra tutti gli eredi (A, B, C). Il figlio A dovrà restituire la sua quota del debito residuo alla massa ereditaria.

Fare da Garante per il Mutuo del Figlio

Una delle soluzioni più utilizzate per aiutare i figli a comprare casa senza esborso immediato di denaro è quella di fare da garante sul mutuo richiesto dai figli alla banca. Il genitore garante si impegna a rimborsare il debito in caso di insolvenza del figlio mutuatario, offrendo alla banca una garanzia patrimoniale supplementare.

Requisiti per essere garante

Non tutti possono diventare garanti di un mutuo. Le banche richiedono che il garante abbia requisiti patrimoniali e reddituali solidi:

• Reddito dimostrabile: Pensione o stipendio fisso superiore a 1.500-2.000 euro netti mensili
• Età al termine del mutuo: Non superiore a 75-80 anni (varia per banca)
• Assenza di protesti e segnalazioni negative nelle centrali rischi (CRIF, Experian)
• Patrimonio immobiliare: Preferibilmente proprietà di almeno un immobile libero da ipoteche
• Capacità di indebitamento residua: La rata del mutuo garantito non deve superare il 30-35% del reddito del garante

Le banche valutano la solvibilità complessiva sommando i redditi del mutuatario (figlio) e del garante (genitore). Se i redditi congiunti sono sufficienti a coprire le rate del mutuo con margine di sicurezza, l’istruttoria ha maggiori probabilità di successo.

Tipologie di garanzia

Esistono due forme principali di garanzia che i genitori possono offrire:

1. Fideiussione personale

Il genitore si impegna personalmente a rimborsare il mutuo in caso di inadempienza del figlio, senza vincolare uno specifico bene. La banca potrà rivalersi su tutto il patrimonio del garante (immobili, conti correnti, stipendio/pensione) in caso di mancato pagamento delle rate.

Vantaggi: Non richiede iscrizione ipotecaria su immobili del garante, procedure più snelle. Svantaggi: Esposizione patrimoniale totale del garante.

2. Ipoteca su immobile del garante

Il genitore offre in garanzia un proprio immobile (casa, terreno) su cui la banca iscrive un’ipoteca di primo grado. In caso di insolvenza del figlio, la banca può procedere all’espropriazione e vendita forzata dell’immobile ipotecato per recuperare il credito.

Vantaggi: Maggiore sicurezza per la banca, possibile ottenere condizioni migliori sul mutuo (tasso più basso, importo più elevato). Svantaggi: Vincolo gravissimo sull’immobile del genitore, rischio di perdita della proprietà.

Responsabilità e rischi per i genitori garanti

Fare da garante comporta responsabilità solidale: la banca può richiedere il pagamento delle rate direttamente al garante, anche senza aver prima escusso il debitore principale. Questo significa che se il figlio non paga due rate consecutive, la banca può immediatamente rivalersi sul genitore garante.

I principali rischi per i genitori sono:

• Esposizione finanziaria prolungata: La garanzia dura per tutta la durata del mutuo (20-30 anni), anche se il figlio riesce a pagare regolarmente
• Riduzione capacità creditizia: Finché la garanzia è attiva, i genitori non potranno ottenere facilmente altri finanziamenti (il mutuo garantito viene computato come loro debito)
• Rischio pignoramento: In caso di grave insolvenza del figlio, la banca può pignorare stipendio/pensione o espropriare immobili del garante
• Difficoltà nella liberazione: Non è facile liberarsi dalla garanzia prima dell’estinzione del mutuo, salvo che il figlio dimostri autonoma capacità di rimborso e la banca acconsenta

Quando è la soluzione migliore

La garanzia sul mutuo è consigliabile quando:

• I figli hanno redditi stabili ma insufficienti per ottenere il mutuo da soli
• I genitori hanno redditi pensionistici elevati e immobili di proprietà
• Si vuole evitare l’esborso immediato di denaro (donazione/prestito)
• C’è fiducia nella capacità dei figli di onorare regolarmente il debito
• I figli hanno contratti a tempo indeterminato ma anzianità lavorativa bassa

Prima di firmare l’atto di garanzia, è fondamentale valutare attentamente con un consulente finanziario o con il CAF Centro Fiscale la sostenibilità dell’impegno e le alternative disponibili.

Cessione del Quinto per i Genitori Pensionati

Una soluzione innovativa e vantaggiosa per i genitori pensionati che vogliono aiutare i figli a comprare casa è la cessione del quinto della pensione. Si tratta di un prestito personale riservato ai pensionati che permette di ottenere liquidità immediata (fino a 75.000 euro) con rimborso automatico tramite trattenuta mensile sul cedolino della pensione.

Come funziona la cessione del quinto della pensione

La cessione del quinto della pensione è un finanziamento garantito dalla trattenuta diretta sul cedolino INPS: ogni mese, l’INPS trattiene automaticamente la rata del prestito (massimo il 20% della pensione netta) e la versa all’istituto finanziario. Il pensionato riceve la pensione già al netto della rata.

Caratteristiche principali:

• Importi: Da 5.000 a 75.000 euro, a seconda della pensione netta mensile
• Durata: Da 24 a 120 mesi (2-10 anni)
• Rata massima: 20% della pensione netta (es. pensione 1.500 euro → rata massima 300 euro)
• Tassi 2026: TAN 7-8,5%, TAEG 8,5-10,5% (più bassi dei prestiti personali tradizionali)
• Garanzie: Nessuna ipoteca o fideiussione richiesta
• Polizze obbligatorie: Assicurazione vita inclusa che estingue il debito in caso di decesso

Vantaggi per aiutare i figli

Utilizzare la cessione del quinto per trasferire liquidità ai figli presenta numerosi vantaggi:

1. Liquidità immediata senza intaccare i risparmi

I genitori pensionati ottengono una somma importante (30.000-50.000 euro) senza dover vendere immobili, prelevare dai conti deposito o liquidare investimenti. La liquidità viene erogata in 7-15 giorni lavorativi dall’approvazione.

2. Rimborso automatico e dilazionato

La rata viene trattenuta automaticamente dalla pensione per 5-10 anni, permettendo ai genitori di aiutare i figli senza un esborso immediato insostenibile. La rata è fissa e non ci sono sorprese.

3. Tutela degli eredi con polizza vita

In caso di decesso del genitore pensionato durante il rimborso del prestito, la polizza vita obbligatoria inclusa nella cessione estingue automaticamente il debito residuo. I figli beneficiari non dovranno restituire nulla e l’eredità non sarà gravata da debiti.

4. Nessun rischio per gli immobili di famiglia

A differenza della garanzia ipotecaria sul mutuo dei figli, la cessione del quinto non richiede ipoteche su immobili dei genitori. Il patrimonio immobiliare resta libero e disponibile.

Requisiti per i pensionati

Per richiedere la cessione del quinto della pensione, i genitori pensionati devono avere:

• Pensione INPS netta minima: Almeno 650-800 euro al mese (varia per istituto)
• Età al termine del prestito: Massimo 85-90 anni (alcuni istituti accettano fino a 85)
• Tipologia di pensione: Vecchiaia, anticipata, invalidità permanente (NO assegno sociale)
• Assenza di pignoramenti sulla pensione
• Capienza della rata: La trattenuta del 20% deve lasciare almeno 500-600 euro di pensione netta residua

Esempio pratico: Pensione netta 1.800 euro → rata massima 360 euro → importo finanziabile circa 45.000-50.000 euro in 10 anni.

Come trasferire i soldi ai figli

Una volta ottenuta l’erogazione della cessione del quinto, i genitori possono trasferire la somma ai figli in due modi:

1. Donazione diretta

Bonifico con causale “donazione per acquisto casa”. Rientra nella franchigia di 1 milione di euro, quindi nessuna imposta se la somma è inferiore. La donazione sarà soggetta a collazione ereditaria futura.

2. Prestito ai figli

Formalizzare un contratto di prestito con scrittura privata registrata, prevedendo la restituzione rateale da parte dei figli. In questo modo, il debito residuo alla morte dei genitori sarà un credito dell’eredità e non sarà soggetto a collazione.

La scelta tra donazione e prestito dipende dalla situazione familiare e dalla presenza di altri eredi. Il CAF Centro Fiscale di Udine può consigliare la soluzione fiscalmente più vantaggiosa caso per caso.

Aspetti Fiscali da Considerare

Quando si decide di aiutare i figli a comprare casa, è fondamentale considerare gli aspetti fiscali per evitare sanzioni, accertamenti dell’Agenzia delle Entrate e problemi nelle successioni future. La corretta gestione fiscale dell’operazione garantisce trasparenza e tutela sia i genitori che i figli.

Tracciabilità dei bonifici

Qualunque trasferimento di denaro tra genitori e figli deve essere effettuato con strumenti tracciabili:

• Bonifico bancario o postale: Metodo preferibile, lascia traccia indelebile nei conti correnti
• Assegno bancario non trasferibile: Intestato al figlio, con indicazione della causale
• Giroconto: Se genitori e figli hanno conti nella stessa banca

I contanti devono essere evitati per importi superiori a 5.000 euro (limite antiriciclaggio) e comunque sconsigliati per qualsiasi cifra significativa, perché non lasciano traccia documentale opponibile al fisco.

Causale del bonifico: cosa scrivere

La causale del bonifico è fondamentale per qualificare correttamente l’operazione. Ecco le causali consigliate in base al tipo di trasferimento:

• Donazione diretta: “Donazione per acquisto prima casa” oppure “Regalo per acquisto abitazione”
• Prestito familiare: “Prestito per acquisto casa – contratto del [data registrazione]”
• Contributo spese: “Contributo alle spese per acquisto immobile”
• Rimborso prestito: “Restituzione prestito del [data] – rata n. X”

Una causale generica o assente può far sorgere dubbi sull’effettiva natura del trasferimento e attirare l’attenzione dell’Agenzia delle Entrate in caso di controlli incrociati (redditometro, spesometro).

Documentazione da conservare

Per dimostrare la legittimità del trasferimento di denaro e prevenire contestazioni, è essenziale conservare:

• Copie dei bonifici con causali esplicite
• Estratti conto bancari che attestano i movimenti
• Contratto di prestito registrato (se si è scelto il prestito invece della donazione)
• Atto di donazione notarile (per donazioni di importo elevato)
• Rogito di acquisto della casa con indicazione della provenienza del denaro
• Piano di ammortamento (se previsto rimborso rateale del prestito)
• Ricevute di pagamento delle rate restituite dai figli (se prestito)

Questa documentazione va conservata per almeno 10 anni, termine massimo degli accertamenti fiscali per le donazioni non dichiarate e le successioni.

Rischi di accertamento fiscale

L’Agenzia delle Entrate può effettuare controlli sui trasferimenti di denaro tra familiari quando:

• Il figlio acquista un immobile con redditi dichiarati insufficienti a giustificare l’acquisto
• Ci sono movimenti bancari anomali o importanti senza causale
• La capacità contributiva del figlio non è coerente con il valore dell’immobile acquistato
• Mancano prove documentali sulla provenienza del denaro

In caso di accertamento, l’Agenzia può:

• Riqualificare un prestito non documentato come donazione indiretta, applicando le imposte di donazione
• Contestare la mancanza di tracciabilità e presumere redditi non dichiarati
• Richiedere il pagamento delle imposte ipotecarie e catastali aggiuntive
• Applicare sanzioni dal 120% al 240% delle imposte evase

Per evitare questi rischi, è fondamentale gestire l’operazione con trasparenza totale, formalizzando correttamente ogni passaggio e conservando tutta la documentazione probatoria. Il CAF Centro Fiscale di Udine offre consulenza fiscale specifica per pianificare il trasferimento di denaro ai figli in modo legalmente e fiscalmente corretto, minimizzando il carico fiscale e prevenendo contestazioni future.

Domande Frequenti su Come Aiutare i Figli a Comprare Casa

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