Il disegno di legge di bilancio 2027 prevede per la cedolare secca 2027 l’aliquota del 5% sul canone concordato, ridotta all’1% se l’inquilino ha meno di 36 anni, e la cedolare sui negozi fino a 200 metri quadrati. Valgono per i contratti stipulati nel 2027. Non è ancora legge: il testo può cambiare in Parlamento.
In sintesi
- Canone concordato: 5% dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031 per i contratti stipulati nel 2027.
- Inquilino con meno di 36 anni alla stipula: 1%.
- Negozi (categoria C/1) fino a 200 mq: cedolare al 21%, al 10% nei comuni capoluogo di città metropolitana.
- Sono esclusi i contratti che sostituiscono, tra le stesse persone, uno interrotto in anticipo e in corso al 30 settembre 2026.
- È un disegno di legge: l’approvazione è attesa entro il 31 dicembre 2026.
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva: il proprietario paga una percentuale fissa sul canone, al posto di IRPEF, addizionali e imposta di registro. Le novità sono nell’art. 5 del disegno di legge di bilancio 2027, che inserisce l’articolo 360-quinquies nel testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117). Il testo è stato approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026 e trasmesso alle Camere il 30 ottobre 2026.
Indice dei contenuti
Cosa cambia con la cedolare secca 2027 rispetto a oggi?
Il confronto è questo. Per i negozi, la colonna di sinistra rimanda alla regola generale: la cedolare riguarda normalmente gli immobili abitativi, come spiega la nostra guida completa alla cedolare secca sugli affitti.
| Tipo di contratto | Oggi | Disegno di legge (contratti stipulati nel 2027) |
|---|---|---|
| Abitativo a canone libero | 21% | Nessuna modifica |
| Abitativo a canone concordato | 10% | 5% sui canoni dal 1/1/2027 al 31/12/2031 |
| Concordato, inquilino con meno di 36 anni alla stipula | 10% | 1% sui canoni dal 1/1/2027 al 31/12/2031 |
| Negozio C/1 fino a 200 mq | Regola generale: la cedolare riguarda gli immobili abitativi | 21%, ridotta al 10% nei capoluoghi di città metropolitana |
Il canone concordato è quello fissato sulla base degli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini. Nel testo è richiamato con il riferimento all’articolo 203, comma 2, quarto periodo, del testo unico.
Chi ha diritto al 5% e all’1% sull’affitto concordato?
Il disegno di legge riguarda i contratti a canone concordato stipulati nell’anno 2027. L’aliquota del 5% si applica ai canoni dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031. Scende all’1% se, al momento della stipula, l’inquilino ha meno di 36 anni: conta l’età alla firma del contratto, non quella degli anni successivi.
Le stesse aliquote valgono anche per i canoni del primo rinnovo dei contratti stipulati nel 2027, ma sempre entro il 31 dicembre 2031. Oltre quella data il testo non prevede l’agevolazione.
Chi resta fuori? Il testo esclude i contratti del 2027 stipulati:
- tra le stesse parti e per lo stesso immobile, quando alla data del 30 settembre 2026 era in corso un contratto non scaduto, interrotto in anticipo rispetto alla scadenza naturale;
- dopo quell’interruzione, con persone che al 30 settembre 2026 erano residenti o domiciliate nell’immobile;
- con chi appartiene allo stesso nucleo familiare del precedente inquilino.
Sono esclusi anche i contratti prorogati o rinnovati nel 2027: l’agevolazione è pensata per i contratti nuovi, firmati nell’anno.
Quanto si risparmia con l’1% per un inquilino under 36?
Un esempio con cifre di fantasia. Supponiamo che Marta, proprietaria, affitti nel 2027 un appartamento a canone concordato a Luca, 29 anni, con un canone di 6.000 euro l’anno. Il contratto rispetta le condizioni del testo e non sostituisce un contratto interrotto.
| Caso | Aliquota | Cedolare annua su 6.000 euro |
|---|---|---|
| Oggi, canone concordato | 10% | 600 euro |
| Disegno di legge, canone concordato | 5% | 300 euro |
| Disegno di legge, inquilino under 36 | 1% | 60 euro |
Rispetto al 10% di oggi, con l’1% l’imposta annua passa da 600 a 60 euro: 540 euro in meno ogni anno, per tutto il periodo fino al 2031. Se il canone fosse diverso, basta applicare la percentuale al nuovo importo. L’esempio è solo illustrativo: non tiene conto di altre imposte o situazioni particolari del proprietario.
La cedolare secca arriva anche sui negozi?
Sì, secondo il disegno di legge. Possono scegliere la cedolare i proprietari di unità in categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) fino a 200 metri quadrati, escluse le pertinenze, che possono essere affittate insieme. Il contratto deve essere stipulato nel 2027. L’aliquota è del 21%, ridotta al 10% per i locali nei comuni capoluogo di città metropolitana. È un’alternativa al regime ordinario: il proprietario può non sceglierla.
Restano fuori due casi. Il primo è quello del contratto interrotto in anticipo e ancora in corso al 30 settembre 2026 tra le stesse parti per lo stesso locale. Il secondo è quello del conduttore che non usa il negozio esclusivamente per un’arte, una professione o un’impresa commerciale. Una cedolare sui negozi c’era già stata, ma solo per i contratti stipulati nel 2019 (legge 30 dicembre 2018, n. 145, art. 1, comma 59, locali C/1 fino a 600 metri quadrati): oggi per i nuovi contratti sui negozi non è prevista.
Quando diventa definitiva la cedolare secca 2027?
Per ora è solo una proposta. Il disegno di legge di bilancio 2027 è all’esame della Camera, e l’approvazione è attesa entro il 31 dicembre 2026. Durante l’iter il testo può essere modificato: aliquote, requisiti ed esclusioni potrebbero cambiare. Prima di firmare un contratto nel 2027, conviene aspettare il testo approvato.
Alcune informazioni, ad esempio le istruzioni operative per scegliere la cedolare o per registrare i contratti, saranno note solo dopo l’approvazione. Per le regole di registrazione e di scelta della cedolare, in generale, è utile il nostro approfondimento sulla registrazione del contratto di locazione. Il contesto delle altre misure è nell’articolo sulla manovra 2027 per ceto medio e giovani.
Domande frequenti
La cedolare secca al 5% sul canone concordato è già in vigore?
No. Fa parte del disegno di legge di bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026 e in esame alla Camera. Diventerà legge solo se il Parlamento lo approverà, anche con modifiche.
Chi può avere l’aliquota dell’1% sull’affitto concordato?
Secondo il testo, i proprietari che stipulano nel 2027 un contratto a canone concordato con un inquilino che, alla firma, ha meno di 36 anni. L’aliquota vale per i canoni fino al 31 dicembre 2031.
Il 5% vale anche per i contratti già in corso?
No. Riguarda i contratti stipulati nel 2027 e il loro primo rinnovo. I contratti prorogati o rinnovati nel 2027 sono esclusi dai commi 1, 2 e 3 dell’articolo, e restano esclusi anche i nuovi contratti che sostituiscono, tra le stesse parti, uno interrotto in anticipo e in corso al 30 settembre 2026.
Per quali negozi si può scegliere la cedolare secca?
Per i locali in categoria C/1 fino a 200 metri quadrati, escluse le pertinenze, con contratto stipulato nel 2027 e conduttore che li usa esclusivamente per un’arte, una professione o un’impresa commerciale.
Fonti
- Comunicato stampa del Consiglio dei ministri n. 195 del 28 ottobre 2026, Presidenza del Consiglio dei ministri.
- Disegno di legge “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2027 e bilancio pluriennale per il triennio 2027-2029”, art. 5, trasmesso alle Camere il 30 ottobre 2026.
- Decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117, testo unico delle imposte sui redditi, artt. 203, 204 e 206.
- Legge 30 dicembre 2018, n. 145, art. 1, comma 59 (cedolare sui negozi C/1 per i soli contratti stipulati nel 2019).
Il passo successivo è il voto del Parlamento sulla legge di bilancio: solo con il testo definitivo si potranno confermare aliquote, requisiti ed esclusioni. Per approfondire il tema resta valida la guida completa alla cedolare secca sugli affitti, che aggiorneremo con le novità approvate.
Questo articolo è stato redatto con l’ausilio di strumenti di intelligenza artificiale e verificato dalla redazione di Centro Fiscale, che ne è responsabile dei contenuti.
